Какой порядок признания договора передачи в собственность недействительным?
Prokurors.ru

Юридический портал

Какой порядок признания договора передачи в собственность недействительным?

Какой порядок признания договора передачи в собственность недействительным?

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Определение заместителя Председателя Верховного Суда РФ от 15 июля 2008 г. N 56-В08-10 Надзорная жалоба о признании частично недействительными договора приватизации квартиры, регистрационного удостоверения и свидетельства о праве на наследство передана на новое рассмотрение, поскольку требования о применении последствий недействительности сделки касались оспоримой сделки и срок исковой давности в таком случае должен течь со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права

Определение заместителя Председателя Верховного Суда РФ от 15 июля 2008 г. N 56-В08-10

Заместитель Председателя Верховного Суда Российской Федерации Н.В.И.,

рассмотрев истребованное по надзорной жалобе Б.А.А. дело по ее иску к К.Н.Е., Б.Е.А. о признании частично недействительными договора приватизации жилого помещения, регистрационного удостоверения и свидетельства о праве на наследство по закону, установил:

Б.А.А. обратилась в суд с указанными требованиями, ссылаясь на то, что в феврале 1994 года ее родители Б.А.И. и Б. (К.) Н.Е. заключили договор с разрезом “Лучегорский” на передачу в их собственность занимаемой квартиры по адресу: п. Лучегорск Приморского края, 3-й микрорайон, д. 3, кв. 148. На время заключения договора она, 1976 года рождения, и ее брат Б.Е., 1977 года рождения, будучи несовершеннолетними, в нарушение требований закона не были включены в состав собственников приватизируемого жилого помещения, хотя и являлись членами семьи своих родителей. В связи с этим просила включить ее в состав собственников указанного жилого помещения, признать частично недействительным регистрационное удостоверение от 15 марта 1994 г. о регистрации права собственности на спорную квартиру за Б.А.И. и Б.Н.Е. и свидетельство о праве на наследство по закону от 6 февраля 2007 г. в части указания в нем на принадлежность умершему 26 июля 2006 г. Б.А.И. 1/2 доли в праве общей долевой собственности на указанную приватизационную квартиру.

Ответчица К.Н.Е. исковые требования не признала, пояснив, что дочь с момента приватизации квартиры знала о том, что не включена в число собственников жилого помещения; к настоящему времени она пропустила срок для обращения в суд с иском, в связи с чем в исковых требованиях следует отказать.

Привлеченный по делу в качестве третьего лица Б.Е.А. с исковыми требованиями не согласился, хотя полагал, что также должен быть указан в числе собственников спорного жилого помещения.

Решением Пожарского районного суда Приморского края от 14 мая 2007 г. договор приватизации квартиры от 23 февраля 1994 г. признан недействительным в части невключения в состав собственников квартиры Б.А.А. и Б.Е.А. Оба включены в состав собственников приватизированного жилья. Удовлетворены и остальные требования истицы Б.А.А.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 18 июня 2007 г. решение районного суда отменено, вынесено новое решение об отказе Б.А.А. в ее требованиях.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 29 февраля 2008 г. на основании ч. 2 ст. 381 ГПК РФ (в прежней редакции) надзорная жалоба Б.А.А. оставлена без удовлетворения, в истребовании дела ей отказано.

В надзорной жалобе, поступившей в Верховный Суд Российской Федерации от Б.А.И. в мае 2008 г. поставлен вопрос об отмене кассационного определения, последующих судебных постановлений.

Доводы надзорной жалобы заслуживают внимания.

В соответствии с ч. 3 ст. 381 ГПК РФ (в редакции Федерального закона от 4 декабря 2007 г. N 330-ФЗ) Председатель Верховного Суда Российской Федерации, его заместитель вправе не согласиться с определением судьи Верховного Суда Российской Федерации об отказе в передаче надзорной жалобы или представления прокурора для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции и вынести определение о его отмене и передаче надзорной жалобы или представления прокурора с делом для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции.

В определении судьи Верховного Суда Российской Федерации от 29 февраля 2008 г. выражено согласие с позицией судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда, изложенной в определении от 19 июня 2007 г., согласно которой истицей заявлен иск о признании сделки недействительной в силу ее ничтожности, срок исковой давности по которой составлял в соответствии с законодательством, действовавшим на время заключения сделки ( ст. 42 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик) – три года, а в соответствии с положениями ст. 181 ГК РФ, (в редакции ФЗ от 21.07.2005 г. N 109-ФЗ) срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года; течение срока начинается со дня исполнения сделки. Истица обратилась в суд с иском спустя 13 лет после исполнения сделки. Следовательно, срок исковой давности, о применении которой было заявлено ответчицей, пропущен и истице следовало в иске отказать в соответствии с ч. 2 ст. 199 ГК РФ.

С приведенными доводами нельзя согласиться.

Истица Б.А.А. обратилась в суд не с требованием о признании сделки недействительной в силу ее ничтожности, а с требованием о признании договора приватизации спорной квартиры от 23.02.1994 г. недействительным в части невключения ее в состав собственников приватизируемого жилья, хотя она имела право стать участником общей собственности на жилое помещение, т.е. ею заявлено требование по оспоримой сделке. О том, что договор о передаче жилого помещения в собственность может быть оспорен в судебном порядке разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в п. 6 постановления от 24 августа 1993 г. N 8 (с последующими изменениями и дополнениями) “О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”, указав, что договор, а также свидетельство о праве собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной.

Что же касается основания для признания договора от 23.02.1994 г. недействительным, то истица сослалась на то, что в соответствии с положениями ч. 1 ст. 53 Жилищного кодекса РСФСР, действовавшего на время заключения договора, о равенстве прав членов семьи нанимателя на жилое помещение, она также имела право на приватизацию. Этот довод суд первой инстанции признал обоснованным, удовлетворяя иск Б.А.А. о признании сделки приватизации жилого помещения частично недействительным ввиду нарушения прав истицы. Эта позиция суда согласуется с разъяснениями, данными Пленумом Верховного Суда РФ в названном выше постановлении ( п. 7 ).

Поскольку требования о применении последствий недействительности сделки касались оспоримой сделки, суд первой инстанции также обоснованно исходил из того, что срок исковой давности ( ч. 2 ст. 181 ГПК РФ) в таком случае должен течь со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права ( ч. 1 ст. 200 ГК РФ). По мнению суда первой инстанции, истица узнала о том, что не включена в число собственников после выдачи свидетельства о праве на наследство по закону после смерти отца Б.А.И. 26.07.2006 г. В суд она обратилась в феврале 2007 г., т.е. в пределах годичного срока.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Вместо “ГПК РФ” имеется в виду “ГК РФ”

При указанном положении, как утверждается в надзорной жалобе, у кассационной инстанции не имелось законных оснований для отмены решения суда первой инстанции и вынесения по делу нового решения об отказе в иске.

Изложенное свидетельствует о необходимости отмены определения от 29 февраля 2008 г. и передаче надзорной жалобы с делом для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции.

С учетом изложенного и руководствуясь ч. 3 ст. 381 Гражданского процессуального кодекса РФ, определила:

определение судьи Верховного Суда Российской Федерации от 29 февраля 2008 г. отменить. Надзорную жалобу Б.А.А. с делом по ее иску к К.Н.Е. и Б.Е.А. о признании частично недействительными договора приватизации квартиры, регистрационного удостоверения и свидетельства о праве на наследство передать для рассмотрения в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Как признать договор недействительным

Может ли заключенный договор оказаться незаконным и по каким признакам мы можем это понять? Каковы основания для признания соглашения недействительным? Речь идет о соглашениях, по которым для сторон не должно наступать никаких юридических последствий в силу их противоречия действующему правопорядку. Стороны не обязаны исполнять обязательства, установленные текстом такого документа. Подтверждение недействительности контракта или его части допускается как по решению судебных органов, так и без него — договор признается ничтожным по законным основаниям, перечисленным в Гражданском кодексе РФ.

Когда договор признается ничтожным

При упоминании в законе соглашений, которые признаются недействительными по решению судебных органов, речь идет не о ничтожных, а об оспоримых сделках: закрытый перечень оснований для признания сделки ничтожной прямо поименован в параграфе 2 главы 9 Гражданского кодекса РФ. Такие соглашения не являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей, установление которых предполагали участники. Признание недействительным в части (конкретные пункты) или полностью происходит независимо от решения суда.

Читать еще:  Крестьянское (фермерское) хозяйство

Виды недействительных договоров

Законодатель классифицирует все недействительные сделки на 2 вида:

Порок воли, субъекта, содержания, формы

Признаются только по судебному решению

Судебное решение не требуется

Ничтожный договор

Ничтожный договор порочен по своей природе, с самого начала, он заведомо нарушает основы нравственности или правопорядка, и стороны, по крайней мере, дееспособная сторона, должны об этом знать. В соответствии со ст. 166 – 172 Гражданского кодекса РФ, ничтожны сделки:

  • мнимые — заключаемые для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия;
  • притворные — прикрывающие другую сделку, с иными фактическими условиями;
  • в отношении имущества, распоряжение которым запрещено или ограничено;
  • совершенные недееспособным вследствие психического расстройства или малолетним (до 14 лет).

Для сторон не играет роли непосредственно судебное признание ничтожной сделки недействительной, исковые требования заинтересованной стороны направлены на применение ее последствий.

Пример

Мать несовершеннолетнего обратилась в судебные органы с заявлением о применении последствий недействительности купли-продажи телефона стоимостью 80 000 рублей без ее согласия. Магазин добровольно возвращать денежные средства отказался. Судебным решением подтвердилось признание договора ничтожным, основанием является малолетство покупателя, применены последствия в форме двусторонней реституции, в заседании установлено, что покупателю на момент покупки не было 14 лет. Доводы ответчика о том, что покупка является мелкой бытовой сделкой, судьей отклонены, а иск удовлетворен полностью.

Оспоримый договор

В соответствии со ст. 166, 173 – 179 Гражданского кодекса РФ, оспоримыми являются соглашения, совершенные:

  • без обязательного по закону согласия третьих лиц или государственных органов;
  • за пределами правоспособности организации;
  • лицом или органом с ограниченными полномочиями;
  • в ущерб интересам юридического лица, по сговору или если другая сторона знала об ущербе;
  • несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет без согласия его законных представителей, когда такое согласие требуется;
  • ограниченным в дееспособности гражданином по распоряжению имуществом без согласия попечителя;
  • гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими;
  • под влиянием существенного заблуждения, обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств, кабальные сделки.

Пример

Наследник по закону узнал о наличии завещания, которое было заверено нотариусом за 2 недели до смерти наследодателя и содержало распоряжение все наследственное имущество передать другу наследодателя. Наследник обратился в судебные органы, оспорив законность завещания в силу того, что наследодатель тяжело болел и не мог понимать значение своих действий. Была проведена посмертная судебно-психиатрическая экспертиза. Заключение содержало однозначный вывод о том, что наследодатель понимал значение своих действий. В удовлетворении иска истцу было отказано.

Условия признания недействительности

Чтобы признать соглашение незаконным, должны соблюдаться определенные условия, указанные в законе:

  • требования должны исходить от лиц, указанных в статье Гражданского кодекса РФ. Например, законный представитель, учредители, потерпевший, третьи лица — и только от них;
  • предъявляющее требование лицо должно иметь в этом законный интерес;
  • понадобится и доказательство такого существенного условия признания договора недействительным, как отношение другой стороны сделки к ее совершению (знала или должна была знать о пороке);
  • ссылающееся на недействительность лицо должно действовать заведомо добросовестно, в противном случае невозможно признание сделки недействительной, ГК РФ в статье 166 пункте 5 прямо говорит об этом. В таком случае заявление о недействительности не имеет правового значения.

Порядок признания соглашения недействительным

Чтобы оспорить сделку, заинтересованное лицо выполняет определенную последовательность действий — порядок признания соглашения незаконным:

  1. Определяет вид недействительности соглашения в соответствии с основаниями и условиями, указанными в законе.
  2. Определяет подсудность (суд общей юрисдикции или арбитражный суд).
  3. Составляет исковое заявление в соответствии с требованиями статьи 131 ГПК РФ (статья 125 АПК РФ — для арбитражного дела).
  4. Готовит доказательства по делу (документы, подтверждающие основания, пороки).
  5. Оплачивает государственную пошлину.
  6. Подает иск в судебные органы с соответствующими требованиями.

Такой порядок признания сделки недействительной позволит быстрее и эффективнее получить положительное решение судебных органов по делу.

В ____________________________ (наименование суда)

Адрес суда _____________________

Истец: _______________________ (Ф.И.О. полностью, адрес)

Ответчик: _____________________ (Ф.И.О. полностью, адрес)

Цена иска: ____________________ (вся сумма из требований)

о признании сделки притворной

Иванов И.И. на основании договора дарения от 01.01.1996 является собственником ½ доли жилого дома и участка на основании договора дарения, заключенного 01.06.2000.

Петровой А.А. также принадлежит право собственности ½ доли указанного дома и участка. Ответчик находится с Истцом в неприязненных отношениях, на попытки договориться о приобретении ее доли спекулировала своим правом и ценой на долю.

01.09.2010 Петрова А.А. заключила с Сидоровым И.В. договор дарения принадлежащей ему 1/2 доли в праве собственности на дом, а в действительности стороны заключили договор купли-продажи принадлежащей Ответчику части дома и земельного участка по цене 500 000 рублей, о чем не поставили в известность истца, и ему не было предложено реализовать преимущественное право покупки, чтобы стать единственным собственником дома и участка

В соответствии со статьей 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Частями 1, 2 и 3 статьи 250 ГК РФ установлено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество — в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности вправе в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В соответствии со статьей 170, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Петрова А.А. не работает, источников доходов не имеет, 15.09.2010 приобрела автомобиль «…» стоимостью 500 000 рублей, что свидетельствует о получении от Сидорова денежных средств.

Указанные мной обстоятельства подтверждают, что ответчик совершил сделку лишь для прикрытия другой сделки, не желая создать соответствующие правовые последствия, что влечет признание сделки ничтожной.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 131 – 132 Гражданского процессуального кодекса РФ,

  1. Признать ничтожной сделку — договор дарения, заключенный 01.09.2010 между ней и Сидоровым С.С., поскольку она является притворной.
  2. Применить последствия недействительности сделки — перевести права и обязанности покупателя Сидорова С.С. на Истца за цену 500 000 рублей, так как нарушено его право преимущественной покупки.

Перечень прилагаемых к заявлению документов (копии по числу лиц, участвующих в деле):

  1. Копия искового заявления.
  2. Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины.
  3. Документ, подтверждающий совершение сделки.
  4. Документы, подтверждающие признание сделки незаконной.

Дата подачи заявления «___»_________ ____ г. Подпись истца _______

Сроки рассмотрения иска

Сроки рассмотрения исков о недействительности сделок:

  • не более 2 месяцев — для судов общей юрисдикции (154 ГПК РФ);
  • не более 6 месяцев — для арбитражных судов (152 АПК РФ).

В такие сроки дело рассматривается судом первой инстанции, включая время на подготовку дела к судебному разбирательству и принятие решения по делу. Судебный процесс занимает продолжительное время по таким причинам:

  • сложность и категория дела;
  • закрепленный сторонами порядок признания договора недействительным;
  • необходимость выполнения судебных запросов;
  • экспертиза;
  • оценка;
  • необходимость привлечения свидетелей.

Последствия недействительности

При недействительности каждая сторона возвращает все полученное по сделке, а в случае невозможности возмещает его стоимость (двусторонняя реституция). Закон предусматривает ряд пояснений, учитываемых при признании договора недействительным, последствия применяются судом после вынесения решения о ничтожности в следующем порядке:

  1. В интересах гражданина, недееспособного вследствие психического расстройства, сделка признается судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина (п. 2 ст. 171 Гражданского кодекса РФ).
  2. Дееспособная сторона возмещает недееспособной стороне и понесенный реальный ущерб, если дееспособная сторона знала о недееспособности другой стороны, если сделку признали недействительной. Статья 167 Гражданского кодекса РФ закрепляет такое правило как дополнительную гарантию защиты прав недееспособных.
  3. Суд вправе не применять последствия признания договора оспоримым или ничтожным, если их применение противоречит основам правопорядка или нравственности.
  4. Судья вправе прекратить действие незаконной сделки на будущее время.
  5. Возможно признание договора частично ничтожным: недействительность части контракта не влечет недействительности прочих его частей, то есть признание пункта договора недействительным не повлечет применение последствий для всех остальных обязательств, вытекающих из соглашения. Соглашение продолжит действовать так же, как и ранее, за исключением недействительного пункта.

Примеры применения исков

В судах общей юрисдикции чаще всего рассматривают иски о признании недействительными договоров:

  • в сфере недвижимости: купля-продажи, дарение доли — чаще всего для ухода от налогов;
  • займа, кредита и залога — попытки вывести часть имущества из общей долевой собственности, например, при расторжении брака; соглашения с микрофинансовыми организациями;
  • совершенных с помощью обмана — сообщение ложных сведений страховой компании при страховании жизни и здоровья;
  • отдельных положений договоров, ущемляющих права гражданина, по сравнению с установленными законом.
Читать еще:  Раздел имущества при разводе

В арбитражных судах часто рассматриваются дела по признанию недействительными:

  • договоров аренды;
  • купли-продажи имущества юридического лица и процентных займов в процессе банкротства или ликвидации юридических лиц;
  • контрактов, заключенных с нарушением положений закона № 223-ФЗ, без соблюдения закупочных процедур и размещения информации о закупке, в ущерб интересов юридического лица;
  • контрактов, заключенных от имени юридического лица представителями с ограниченными полномочиями;
  • соглашений об уступке права требования.

По официальным статистическим данным арбитражных судов, признание сделки незаконной происходит в менее чем 50% от рассмотренных дел этой категории.

Договор передачи квартиры в собственность – что это такое и как оформить?

В Российской Федерации любой гражданин может стать собственником недвижимости после приватизации своего жилья.

Для того чтобы провести данную процедуру гражданину обязательно нужно собрать пакет необходимых документов и, конечно же, составить договор приватизации. Если же подобный договор был утерян, его немедленно нужно восстановить.

Как правильно оформлять договор, как можно внести изменения в договор и какой порядок оформления – рассмотрим более детально в статье.

Договор передачи в собственность граждан занимаемой ими квартиры

Договор передачи в собственность квартиры гражданину, в которой он проживает является правоустанавливающим документом, который свидетельствует о законности проживания и владения граждан имуществом. Договор обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Согласно российскому законодательству, а именно закону №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», где прописываются и разъясняются основные моменты, связанные с составлением договора.

К данному документу обязательно нужно применять общие правила по составлению и написанию:

  1. договор заключается в простой и обязательно письменной форме;
  2. договор является двухсторонним – сторонами в данном случае выступают государство или муниципалитет и гражданин Российской Федерации;
  3. предметом договора является квартира, на которую гражданин делает документы;
  4. в договоре должны быть указаны реквизиты помещения и описаны его технические характеристики;
  5. обязательно нужно прописать право собственности и обязанности стороны;
  6. в договоре прописывается, что государство или муниципалитет передаёт квартиру или другой вид недвижимости на безвозмездной основе;
  7. в договоре должны быть прописана и ответственность, которую будет нести новый владелец квартиры;
  8. в конце ставятся подписи сторон и дата составления договора.

Когда и как оформляется договор передачи квартиры в собственность граждан для приватизации

Договор передачи квартиры в собственность гражданам в результате процедуры приватизации требует времени. Как правило, на процедуру отводится около двух месяцев. Данная процедура имеет свой порядок действий: как только гражданин соберёт все необходимые документы, он может подавать их вместе с заявлением в местный регистрационный орган, который занимается управлением жилищного фонда. Данную процедуру можно провести и через Многофункциональный центр.

Заявление будет рассмотрено в течение двух месяцев, после чего гражданину либо дадут разрешение, либо отказ в приватизации.

Как вносятся изменения в договор

Существуют случаи, когда в договор необходимо внести изменения. Поправки можно вносить следующим образом:

  • по согласию сторон;
  • по решению суда.

Внесение поправок в договор передачи права собственности может быть в следующих случаях:

  • если есть необходимость включить ещё одного участника в данный процесс (к примеру, совладельца квартиры);
  • если нужно наоборот исключить участников в процессе приватизации;
  • если нужно исправить какие-то неточности или данные об участниках.

Изменения должны быть внесены путём составления и подписания сторонами дополнительного соглашения. Изменения будут иметь юридическую силу только после того, как стороны их зарегистрируют в Росреестре.

Договор на передачу квартиры в собственность граждан: где получить

Уже готовый договор гражданин может получить в том органе, в который он подавал его. Это может быть:

  • Росреестр;
  • Многофункциональный центр.

Если же заявление гражданин подавал в местную администрацию, то получит он ответ по его местонахождению.

Договор передачи квартиры в собственность граждан при приватизации: как выглядит и если утерян как восстановить

Договор передачи квартиры в собственность даёт право гражданину проводить какие-либо сделки со своим имуществом. Он имеет законное право распоряжаться, пользоваться, продавать, сдавать в аренду, дарить или передавать по наследству только, если он имеет свидетельство о праве собственности на данную недвижимость. В случае, если гражданин потерял документы, он обязан их восстановить. Данный договор нужно восстанавливать даже, если у гражданина есть свидетельство о регистрации или выписка из ЕГРН.

Для восстановления данного документа гражданину Российской Федерации необходимо обратиться в Бюро технической инвентаризации (БТИ) по месту своего жительства. Стоит отметить, что в БТИ необходимо будет явиться всем совладельцам и участникам в приватизации квартиры.

После того, как граждане напишут заявление об утере договора о передачи права собственности, им будет выдан новый экземпляр в течение двух недель.

Данная процедура имеет ряд своих особенностей:

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно – попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

8 (800) 222-76-65
(бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

  • она платная – владельцу жилья необходимо будет уплатить государственную пошлину, которая установлена в регионе его проживания;
  • гражданин получит дубликат договора приватизации;
  • процедура достаточно сложная, поскольку необходимо будет восстановить его право на данное жильё.

Основания для признания договора недействительным

В ходе заключения договора о передаче права собственности на квартиру встречаются случаи, когда нарушаются права граждан. В таком случае рассматриваются основания для признания договора недействительным.

Для этого гражданину нужно будет обратиться в суд и в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации подать исковое заявление на признание договора ничтожным. Суд вынесет данное решение только в том случае, если сделка действительно противоречит закону, нарушает права или нормативно-правовые акты.

Сделка будет признана недействительной в силу закона, поэтому сторонам не нужно приводить другие доказательства или же аргументы касательно дела.

Стоит отметить, что существуют и отдельные случаи, когда для признания договора недействительным необходимо будет доказать свою правоту.

Существуют некие основания, при которых суд должен признать договор о передаче права собственности гражданину недействительным:

  1. Если были нарушены права несовершеннолетних лиц. В случае, если ребёнок не был включён в процедуру приватизации или же был исключён из неё без разрешения органов опеки и попечительства, суд признает данную сделку ничтожной.
  2. В случае если ребёнок, который не достиг 14-ти лет подписывал документы или же подписывал их без разрешения или присутствия родителей.
  3. Если договор был заключён недееспособным гражданином.
  4. Если участники процедуры приватизации ранее уже воспользовались данным правом. Напоминаем, что согласно российскому законодательству право на бесплатную приватизацию граждане имеют только один раз.
  5. Если сделка была осуществлена без личного присутствия участников и тех, кто имеет временную регистрацию за данным адресом.
  6. Если приватизация квартиры была совершенна незаконно (под давлением, угрозами).
  7. В случае, если в документах или договоре будут обнаружены неточности или недостоверная информация о лицах данный договор будет признан ничтожным.

Подобного рода сделка является оспоримой и требует решения в судебном процессе. Если хотя бы одно из вышеперечисленных оснований было обнаружено, стороны обязаны обратиться в суд.

Какие последствия признания договора передачи права собственности на квартиру будут иметь граждане?

  1. Поскольку сделка будет аннулирована, соответственно квартира обратно станет собственностью государства или муниципалитета;
  2. Гражданин возобновит своё право на приватизацию недвижимости.

Отмена приватизации

В ходе получения квартиры в право собственности гражданин также приобретает и ряд обязанностей перед государством.

Гражданин обязан будет за свой счёт покрывать следующие расходы:

  • Налог на имущество.
  • Взносы по оплату капитального ремонта в доме и на его территории.
  • Взносы, которые предусматривают содержание и поддерживание дома и его территории в порядке.
  • Другие расходы.

В случае если гражданин не может в силу свои финансовых или каких-либо других причин содержать своё жильё, он может провести процедуру добровольной передачи квартиры назад во владения государства или муниципалитета. Для этого гражданину необходимо будет выполнить следующий порядок действий:

  1. При добровольной передаче квартиры обратно государству гражданин должен написать заявление в местный орган власти о том, что он желает провести процедуру деприватизации или расприватизации недвижимости.
  2. Закрыть все задолженности по квартире, по оплате коммунальных услуг.
  3. После поданного заявления гражданин передаст все свои права и получит выписку о том, что он больше не является собственником жилья и вновь возобновляет своё право на бесплатную приватизацию.
  4. Гражданин получает право на проживание в квартире на основании договора социального найма. Гражданин вновь приобретает статус нанимателя жилья.

Договор на передачу квартиры в собственность граждан

Право собственности у граждан Российской Федерации на квартиру возникает только после того, как в регистрационном органе был зафиксирован факт передачи данных прав.

По сути, составление договора и его подписание ещё не даёт никакого законного прав распоряжаться жильём.

Читать еще:  Поломка iPhone после замены экрана в сервисном центре

После подписания договора гражданин должен обратиться в Росреестр для проведение экспертизы и выдачи выписки из ЕГРН .

В случае, если квартира будет находиться в долевой собственности, в договоре обязательно нужно прописать размер долей, которые будут закреплены за каждым из совладельцем.

Доли в квартире делятся между совладельцами поровну, а также по договорённости. Граждане имеют право преимущества в случае, если кто-то решил продать свою долю.

Квартира также может быть оформлена в совместную собственность. Как правило, данный вариант присущий супругам.

Основания для оспаривания приватизации квартиры

С помощью приватизации, муниципальная квартира переходит в собственность тех граждан, которые в ней участвуют. В практике не редко встречаются ситуации, когда в ходе приватизации квартир были допущены такие нарушения, которые ведут к признанию приватизации недействительной.

Для признания приватизации квартиры недействительной, необходимо обратиться с иском в суд.

Чаще всего, с этой целью готовят следующие иски:

— о признании недействительным договора передачи (приватизации) жилого помещения;

— о признании недействительными сделок, вытекающих из договора передачи жилого помещения (сделок купли-продажи, дарения, мены и т.д.).

В ходе признания недействительным договора передачи квартиры в собственность в порядке приватизации, признаются ничтожными и все последующие сделки со спорной квартирой. Поэтому, если на момент подачи иска приватизированная квартира была повторно продана или подарена, в исковое заявление включается дополнительное требование о признании сделок недействительными. Данное исковое требование может быть предъявлено и в отдельном иске уже после признания договора приватизации недействительным.

Основаниями для признания недействительным договора передачи квартиры в собственность в порядке приватизации являются:

  1. Отсутствие заявлений об отказе в участии в приватизации и о согласии с приватизацией всех лиц, имеющих право на приватизацию.

Согласно ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» для заключения договора приватизации жилья должно быть получено согласие на это всех проживающих в жилом помещении совершеннолетних членов семьи, имеющих право на участие в приватизации, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. Соответственно, отсутствие такого согласия, оформленного письменно, может стать основанием для признания договора приватизации недействительным.

  1. Незаконное исключение несовершеннолетних детей из участия в приватизации без разрешения органа опеки и попечительства, также является причиной для признания договора приватизации недействительной сделкой, совершенной с нарушением закона, без учета интересов ребенка.

Оспаривая невключение в договор о приватизации несовершеннолетних, проживающих в спорном жилом помещении, нужно иметь в виду, что Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не предусматривал такой обязанности до 11.08.1994 года и до этой даты включение несовершеннолетних в договор не считалось обязательным. Несмотря на это, невключение несовершеннолетнего в договор о приватизации могло быть осуществлено только с согласия родителя, усыновителя, опекуна или попечителя несовершеннолетнего и с одобрения органов опеки и попечительства. Если такое согласие получено не было, действительность договора можно оспорить.

  1. Подпись в заявлении о согласии на приватизацию или об отказе от участия в приватизации была подделана. Данное обстоятельство доказывается при помощи почерковедческой экспертизы.
  2. Договор передачи квартиры в порядке приватизации можно оспорить, если на момент подписания отказа от участия в приватизации и согласия на приватизацию спорной квартиры гражданин был введен в заблуждение относительно природы сделки и правовых последствий ее совершения или в полной мере не осознавал значение своих действий и не мог руководить ими.

Данные обстоятельства можно доказать, например, экспертным заключением, выданным по результатам проведения психиатрической экспертизы, Выпиской из истории болезни, справкой из поликлиники.

  1. На момент заключения договора приватизации квартиры гражданин был незаконно снят с регистрационного учета в спорном жилом помещении, из- за чего не мог принять участия в приватизации.

Для того, чтобы проверить, кто был зарегистрирован в квартире и имел право на приватизацию, надо получить расширенную выписку из домовой книги или единый жилищный документ. Сравните, тех, кто был зарегистрирован в квартире на момент приватизации и тех, кто квартиру на себя приватизировал. Убедитесь, что люди, которые были зарегистрированы в квартире, но не участвовали в приватизации, писали отказ.

Для признания недействительным договора передачи квартиры в порядке приватизации существует срок. По требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности срок давности составляет 1 год, а по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной — 3 года (ст. 181 ГК РФ).

Поэтому, если с момента приватизации прошло уже много лет, то велика вероятность того, что договор передачи квартиры в порядке приватизации никто уже не оспорит.

Запись на консультацию к адвокату по телефону: 8(985)998-58-08

Основания для признания договора недействительным

Условия заявления о недействительности договора

Недействительность договора при наличии оснований, указанных в § 2 гл. 9 и ст. 431.1 ГК РФ, устанавливается в судебном порядке либо признается в силу закона. В силу ст. 166 ГК РФ недействительные сделки могут быть:

  1. Оспоримыми. В этом случае требования о признании соглашения недействительным предъявляются в судебном порядке лицами, права которых нарушены.
  2. Ничтожными. Если сделка является ничтожной, данный факт не требует признания судебным решением: согласно п. 71 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25, сделка признается ничтожной с момента ее совершения. О ничтожных сделках можно подробнее прочитать в нашей статье, перейдя по ссылке.

Законодатель прямо закрепляет возможность применения к договорам норм о двухсторонних и многосторонних сделках (ст. 420 ГК РФ).

Сторона не вправе заявлять о недействительности соглашения после принятия от контрагента исполнения по договору и при отсутствии ответного надлежащего исполнения в полном объеме или в части. Исключение составляют случаи исполнения, связанного с заведомо недобросовестными действиями контрагента (согласно ст. 431.1 ГК РФ)

Признание соглашения недействительным осуществляется в порядке гражданского судопроизводства, в том числе в рамках арбитражного процесса (если взаимоотношения сторон вытекают из осуществления ими экономической деятельности и они являются ИП или организациями). Заявление о недействительности направляется заинтересованным лицом по месту жительства ответчика. С заявлением об оспаривании сделки может обратиться любое лицо, способное доказать наличие интереса к признанию соглашения недействительным.

В каких случаях договор считается недействительным?

Гражданское законодательство определяет условия признания договора недействительным. В частности, недействительным договор могут признать:

  • при нарушении требований и положений закона, т. к. договоры, заключенные против публичных интересов (равно как и охраняемых интересов третьих лиц), признаются оспоримыми (п. 2 ст. 168 ГК РФ);
  • обнаружении того факта, что заключение преследовало цель, направленную на подрыв основ правопорядка, а также нравственных принципов (ст. 169 ГК РФ);
  • наличии оснований полагать о мнимости соглашения — совершения действий контрагентов только для вида, т. к. у сторон отсутствовала цель возникновения предусмотренных для сторон правовых последствий (п. 1 ст. 170 ГК РФ);
  • наличии признаков притворной сделки, оформленной для прикрытия иного соглашения, которое заключено на других условиях (п. 2 ст. 170 ГК РФ);
  • недееспособности стороны соглашения (ст. 171 ГК РФ) либо отсутствии согласия опекуна для ограничено дееспособных (ст. 176 ГК РФ);
  • заключении соглашения с лицом, возраст которого менее 14 лет (ст. 172 ГК РФ), а также отсутствии согласия законных представителей лиц, которым нет 18 лет (ст. 175 ГК РФ);
  • оформлении организацией сделки, противоречащей видам деятельности, которые сформулированы в уставе юридического лица (ст. 173 ГК РФ);
  • отсутствии разрешения третьего лица, в том числе государственного органа, если оно предусмотрено в силу закона (ст. 173.1 ГК РФ);
  • превышении гражданином, который действует в интересах другого лица (в том числе организации), полномочий по доверенности, договору, положению о филиале и иным документам (ст. 174 ГК РФ);
  • неисполнении требований к порядку распоряжения имуществом в силу запрета или иного ограничения (ст. 174.1 ГК РФ).

Любое из перечисленных условий недействительности договора свидетельствует о возможности признания его таковым при обращении заинтересованного лица в суд либо с момента заключения сделки (если она является ничтожной).

Последствия признания сделки недействительной

Указанные основания признания договоров недействительными на практике влекут различные последствия, перечень которых ограничен законом. Правовые последствия определяются положениями ст. 167 ГК РФ.

В частности, результатом признания сделки недействительной может являться следующее:

  1. Независимо от момента признания договора недействительным юридические последствия недействительности наступают с момента заключения договора.
  2. В отношении контрагентов по общим принципам действует двусторонняя реституция. На основании п. 2 ст. 167 ГК РФ стороны должны взаимно возвратить все полученное в рамках соглашения (возврат осуществляется в натуре, при невозможности — с учетом стоимости полученного исполнения по сделке).
  3. Прекращение сделки в дальнейшем, если из сути соглашения следует, что оно может быть прекращено лишь в будущем.
  4. Применение правил односторонней реституции (например, когда одной из сторон нечего возвращать, т. е. отсутствовало какое-либо исполнение). Кроме того, правила односторонней реституции применяются при наличии противоправного умысла у одной из сторон соглашения.

Итак, основания недействительности договора установлены законом. При этом сделки могут быть как оспоримыми, т. е. признаваться недействительными исключительно после удовлетворения соответствующего иска заинтересованного лица, так и ничтожными, т. е. исключающими необходимость обращаться в суд.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector