Какую квартиру лучше приобрести для пенсионера: студию или апартаменты?
Prokurors.ru

Юридический портал

Какую квартиру лучше приобрести для пенсионера: студию или апартаменты?

Какую квартиру купить пенсионерам

Главное – инфраструктура, парки и близость к детям

Пенсионеров не так много среди покупателей жилья, поэтому зачастую об их интересах забывают при разработке проектов. Редакция IRN.RU выяснила, какие требованию к жилью предъявляют пенсионеры и какие жилые комплексы им могут подойти.

Покупают сами, но дети помогают

Из-за низких доходов у пенсионеров не очень часто есть возможность купить новое жилье. «В наших проектах доля пенсионеров не превышает 5-7%. Во многом такое небольшое значение становится следствием низкого уровня доходов и заградительных условий ипотечного кредитования, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – Россия традиционно входит в число худших стран для пенсионеров, по версии компании Natixis Global Asset Management, публикующей «Глобальный пенсионный индекс», который учитывает уровень благосостояния при выходе на пенсию, доступ к качественному сервису, уровень здравоохранения, комфортность внешней среды. Иными словами, у пожилых попросту не хватает доходов для покупки новой квартиры». По результатам индекса за 2018 год Россия заняла 40-е место – четвертое снизу среди всех стран, которые оценивает Natixis Global Asset Management.

По оценкам «Бест-Новострой», доля пенсионеров в общем объеме покупателей в Москве и Подмосковье на протяжении последних лет колеблется в пределах 5-5,5%. При этом порядка 65% – это пенсионеры-москвичи, 17,5% – жители Подмосковья и 16% – пенсионеры из других регионов страны.

На вторичном рынке пенсионеров заметно больше. «Согласно нашим наблюдениям, на вторичном рынке жилья «старой» Москвы доля покупателей в возрасте 50+ лет сейчас равна 19%, в то время как пять лет назад она была на 8 п.п. больше – 27%. Уменьшение их численности происходит за счет роста аудитории более молодых покупателей в возрасте до 35 лет – за этот же период с 20% до 40%», – отмечает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость».

Несмотря на невысокие доходы пенсионеров, дети не так часто оплачивают покупку квартиры. Эксперты говорят, что жилье пенсионеры обычно приобретают сами, но при этом дети часто сопровождают родителей, помогают подобрать подходящий вариант. Однако порой пожилые люди проявляют полную самостоятельность в выборе и покупке. «Вспоминается забавная история, хотя и достаточно давняя, – говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «Бест-Новострой». – Приходит в офис женщина, очень бодрая, в кроссовках, с рюкзаком на спине, лет 75. От остановки далеко было до офиса продаж, и наши специалисты обычно клиентов встречали, но эта спортивная женщина пришла к нам сама пешком. Посмотрела, выбрала, тут же забронировала. Агенты поначалу отнеслись к бронированию не слишком серьезно, были уверены, что сделки не будет, поскольку привыкли, что обычно пожилые люди такие серьезные покупки совершают вместе с детьми. А она достаёт рюкзак, раскрывает, а там до самого верха пачки денег. Спрашивает: «Кому оплачивать?».

Поближе к детям или даче

Чаще всего пенсионеры покупают квартиры с полной единовременной оплатой – по данным «Бест-Новострой», так проходят примерно 65% сделок с участием пенсионеров. «Как правило, на покупку новой квартиры идут деньги от продажи вторичной квартиры, – поясняет Ирина Доброхотова. – Также довольно большая доля сделок приходится на покупку с использованием ипотеки или рассрочки, причем первоначальный взнос в этом случае почти всегда значительный и составляет более половины стоимости объекта». Пожилые люди берут небольшие суммы в кредит, поскольку банки зачастую отказывают в ипотеке даже работающим пенсионерам, а возраст окончательного погашения кредита ограничен (например, в Сбербанке это 75 лет). Если кредит и берется, то чтобы компенсировать небольшую разницу в цене между собственной квартирой и той, что покупается вместо нее.

«Зачастую квартиру приобретают для того, чтобы быть ближе к детям/родственникам. Например, если дети переехали из другого региона и обустроились в Москве. Затем, после укрепления финансового положения и решения бытовых вопросов, перевозят родителей уже к себе, – говорит генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. – Кроме того, есть примеры инвестиционных сделок, когда пенсионеры приобретают жилье для получения пассивного дохода. Такие случаи редки, но присутствуют на первичном рынке недвижимости. Например, у нас такая покупка была в семейном квартале «МИР Митино». Свою роль сыграли как качественные характеристики проекта, так и его ценовая политика. Для пенсионеров здесь предусмотрены дополнительные скидки».

Зато на вторичном рынке пенсионеры и люди предпенсионного возраста, наоборот, являются более активными инвесторами. «Так, по итогам прошлого года 20% заключаемых на «вторичке» сделок относятся к категории условно инвестиционных – это квартиры, приобретаемые для сохранения сбережений, а также для сдачи в аренду. 80% клиентов, покупающих жилье с такой целью, – это как раз представители более старшей возрастной группы, – подчеркивает Сергей Шлома. – Потребители в возрасте до 35 лет гораздо меньше склонны к тому, чтобы целенаправленно делать большие накопления (в том числе и из-за невысокого пока дохода), а люди пенсионного и предпенсионного возраста чаще них обладают значительной суммой, которую можно вложить в покупку жилплощади».

В случаях, когда покупку хотя бы частично оплачивают дети, катализатором такого решения обычно становится рождение ребенка. «Родители рассчитывают на помощь старшего поколения семьи или понимают, что не смогут уделять нужный объем внимания пожилым родителям, живущим далеко», – говорит Оксана Большухина, руководитель отдела офиса «Сущёвский» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

Нередко пенсионеры меняют свое жилье с целью переезда поближе к даче. «Буквально недавно к нам обратилась за помощью женщина пенсионного возраста, – рассказывает Елена Мищенко, руководитель северо-восточного отделения (ВДНХ) «НДВ-Супермаркет недвижимости». – Нужно было продать двухкомнатную квартиру в доме 1964 года постройки в Кузьминках и купить более новый вариант по горьковскому направлению в Москве (чтобы сохранить пенсию). Но при этом чтобы еще остались деньги на постройку дачного дома и (дословно) «баньки». На первый взгляд это может показаться невозможным. Однако нам удалось найти покупателя на ее квартиру и подобрать однокомнатную квартиру в Некрасовке, как раз по выбранному направлению с перспективой ближайшего открытия новой станции метро в пешей доступности от дома. В результате, за вычетом нашей комиссии, у клиентки осталась доплата в размере 1,8 млн рублей, чему она была несказанно рада».

Иногда, по словам эксперта, пенсионеры разменивают свою квартиру, чтобы купить две: одну квартиру или комнату в Москве для прописки и сдачи в аренду (в качестве «добавки» к пенсии), а вторую далеко в Московской области в живописном месте, чтобы жить и проводить время на свежем воздухе, вдали от городской суеты.

Если инвестиционную квартиру покупать не в старых границах, а в Новой Москве, денег может хватить даже на вторую «живописную» квартиру в проекте бизнес-класса. Допустим, у пенсионера есть обычная двухкомнатная квартира в Москве стоимостью около 9 млн рублей. В Новой Москве можно купить недорогую студию (например, в ЖК «Цветочные поляны» есть студии площадью 22-25 кв. м менее чем за 2,5 млн рублей). Так пенсионер сможет сохранить прописку (а значит, и столичную прибавку к пенсии), и останется еще 6,5 млн рублей. За 6,6 млн рублей можно купить квартиру площадью 63 кв.м с террасой и небольшим участком в проекте Park Avenue в 29 км от МКАД по Новорижскому шоссе. На территории проекта протекает речка, вокруг которой разбит парк с благоустроенными прогулочными зонами. Правда, нужно учитывать, что в солидных загородных проектах обычно выше эксплуатационные взносы. Поэтому такие варианты подойдут либо пенсионерам, у которых есть дополнительный доход, либо тем, кому готовы помогать дети с оплатой коммунальных услуг.

Пенсионеры любят двушки

Выбирая между первичным и вторичным жильем, пенсионеры с большой долей вероятности отдадут предпочтение последнему варианту. «Их особо не интересуют квартиры необычных планировок в новостройках, которые привлекают более молодых покупателей, кроме того, в отличие от потребителей до 35 лет, пенсионеры придают меньшее значение таким характеристикам, как внешний вид дома, наличие красивой входной группы, специально организованных паркингов и т.д., – говорит Сергей Шлома. – Также от покупки жилья в новом доме их отпугивает риск недостроя. Пожилые люди также не хотят связываться с ремонтом, особенно длительным, если речь идет о новостройке. Они желают получить уже готовую квартиру, в которой по возможности не нужно ничего менять».

Однако и на первичном рынке есть варианты, соответствующие таким требованиям, поскольку сейчас в новостройках предлагается много готового жилья. А застройщики, принадлежащие городу, в принципе продают только готовое жилье с отделкой. Например, можно рассмотреть квартиры в ЖК «На Базовской», «Мой адрес на Чертановской» и других проектах от «Мосреалстроя» и КП УГС. Готовое жилье продают и коммерческие застройщики, среди таких проектов, например, «Счастье в Вешняках» и «Загорье».

Если целью является «воссоединение семьи», то есть покупка двух квартир рядом для взрослых детей и родителей-пенсионеров, подойдут крупные проекты с несколькими очередями строительства. Родителям можно купить квартиру в готовых корпусах, а дети, которые более лояльны к новостройкам, могут сэкономить за счет покупки жилья в корпусах на более ранних стадиях. Таких проектов немало в Подмосковье, например, ЖК «Лукино-Варино» в Щелковском районе, ЖК «Томилино 2018» в Люберцах и многие другие.

Для пенсионеров также важна транспортная доступность, даже если уже нет необходимости ездить на работу. «Наиболее предпочтительны новостройки, расположенные вблизи станций метро или МЦК. Если речь идет об области, то в таком случае выбирают локации, ближайшие к МКАД. Для более удаленных территорий крайне важно наличие железнодорожных станций рядом с домом», – говорит Наталия Кузнецова.

Пожилые люди также обращают внимание на инфраструктуру, особенно на недорогие магазины в шаговой доступности. «Вопреки стереотипам, покупатели такого жилья не привязываются к поликлиникам, но часто интересуются, чтобы рядом были парки, водоемы, какие-то природные достопримечательности. Несколько раз мы сталкивались с запросом, чтобы рядом с приобретаемым жильем были площадки, где реализуется программа «Московское долголетие», – говорит Оксана Большухина.

Когда начался бум строительства квартир-студий, многие застройщики говорили, что это жилье подойдет не только студентам и начинающим специалистам, но и, напротив, пенсионерам. Они аргументировали это легкостью уборки в связи с небольшой площадью и отсутствием дополнительных перегородок. Однако в реальности пенсионеры не слишком любят студии. «Чаще всего пенсионеры покупают двухкомнатную квартиру, рассуждая: «Вдруг внуки в гости приедут, будет отдельная комната», – говорит Елена Мищенко. – Реже рассматривают просторные однокомнатные квартиры, но в этом случае им необходима большая кухня, чтобы там поместились кушетка или диван на случай всё тех же гостей. Формат студий практически никого из них не прельщает». Другие эксперты подтвердили, что обычно пенсионеры предпочитают двушки и полноценные однокомнатные квартиры классических планировок – «евроформат» остается для них непривычным явлением.

Пенсионеры чаще предпочитают низкие этажи в качестве страховки от поломки лифта, что помогает риелторам продать квартиры, которые не пользуются популярностью у других групп покупателей. «Более того, одна из пожилых покупательниц, обратившихся в компанию, настойчиво просила найти ей квартиру не просто на первом этаже, но и (что немало удивило специалистов) выходящую окнами на оживленную магистраль или, еще лучше, улицу, чтобы наблюдать за проходящими мимо ее окон людьми, – рассказывает Сергей Шлома. – В итоге она приобрела квартиру в районе станции метро «Таганская», на первом этаже дома, расположенного на улице Земляной Вал. Риелторы около года не могли реализовать этот объект, потенциальных покупателей отпугивал постоянный шум и оживленное движение за окнами».

Читать еще:  Стоит ли подавать в суд, если мой груз утерян?

Порой пенсионеры бывают капризны и предъявляют достаточно необычные требования к жилью. «В агентство обратилась семья, собиравшаяся купить квартиру: муж, жена и теща, – вспоминает эксперт. – При первой же встрече стало понятно, кто в семье хозяин: переговоры с риелторами в основном вела теща, женщина уже пожилая, но все еще активная, и именно она озвучила основные требования к будущей жилплощади. Во-первых, она хотела приобрести квартиру в пятиэтажном доме, причем не только ввиду ограниченного бюджета, но и, скажем так, из ностальгических соображений – в старой пятиэтажке прошло ее детство и отрочество. Во-вторых, в пешей доступности от жилья обязательно должен был находиться… православный храм, чтобы женщине было удобнее до него добираться. Поэтому найти подходящий объект для этих покупателей (или, вернее, покупательницы) было довольно сложно – при этом даже если предлагаемый вариант более или менее подходил под указанное описание, клиентка все равно находила, к чему придраться».

Таким образом, пенсионеры – хоть и малочисленная группа покупателей, но весьма активная и порой даже капризная в своих требованиях к квартире.

Личный опыт: я купил апартаменты вместо квартиры

Застройщики в Москве продают всё больше апартаментов — несмотря на то, что об их статусе до сих пор спорят в правительстве. Апартаменты выглядят как обычные квартиры или студии, но юридически считаются нежилыми помещениями. Сравни.ру нашёл героев, которые недавно купили апартаменты, и расспросил их о плюсах и минусах такого жилья.

Почему апартаменты

Когда я задумался над покупкой жилья и начал рассматривать варианты, то понял, что мой бюджет предполагает два решения. Первое — купить квартиру поближе к метро, но в районе на востоке Москвы. И второе — апартаменты подальше от метро, но на западе Москвы. Я выбрал второй вариант: западные районы считаются более благополучными с точки зрения экологии, безопасности и инфраструктуры.

Жилой комплекс, где я выбрал апартаменты, находится в Строгино, но за МКАДом, так что фактически это Московская область. Мои апартаменты выглядят как обычная однокомнатная квартира с отдельной кухней, санузлом и прихожей — это не студия.

Просрочка от застройщика

Весь процесс с момента решения до оформления ипотечного договора занял у меня две недели. Я выбрал апартаменты в доме, который должен был сдаваться в первую очередь, — ждать, по словам застройщика, оставалось совсем недолго. Из-за этого стоимость моего жилья была абсолютно рыночная, как если бы я покупал уже готовые апартаменты в новостройке. Я рассчитывал получить ключи 31 мая 2019 года и встретить лето в новом доме — с видом на Москву-реку и выходом на собственный благоустроенный пляж.

Но застройщик не выполнил свои обязательства и допустил просрочку. Ключи мне выдали только 20 сентября. Я, конечно, остался разочарован. Планирую подать в суд и получить компенсацию.

Помимо всего прочего, после сдачи в квартире обнаружились недоделки в ремонте. При приёме я составил акт и указал замечания. Нужно было переложить плитку на кухне и ламинат в комнате. Сейчас этим занимаются рабочие, так что в апартаменты я всё ещё не заселился.

Плюсы, минусы, подводные камни

Сравнительно низкая цена . Это главный аргумент в пользу покупки апартаментов. Мои апартаменты стоили 5 миллионов ₽. Это совершенно точно дешевле, чем похожие квартиры в том же районе. Но при этом по ипотеке на апартаменты нельзя получить налоговый вычет, коммунальные услуги будут дороже, а налог на имущество — выше.

Кстати, с налогом на имущество вышли сложности. Застройщик указал назначение здания как «нежилое», а не «для временного проживания», как обещалось при продаже. Жители ЖК узнали об этом, только когда стали получать выписки о собственности. Из-за этого налог на имущество может вырасти с 0,5% до 2% (для моих апартаментов — почти 56 тысяч ₽ в год). Сейчас этот вопрос решается.

В апартаментах нельзя зарегистрироваться. Но наличие «прописки» для меня не принципиально. Я родился в Москве, и регистрация у меня уже есть.

Новые ЖК похожи на кварталы-муравейники. В нашем будет жить 13 тысяч человек. Территория ЖК весьма компактная, все дома «прижаты» друг к другу. К тому же очень мало парковочных мест. У меня была машина, но я её продал — в частности, потому что возле дома её будет негде ставить.

Но при этом такие ЖК похожи на общежитие, в хорошем смысле. Вместе с покупкой жилья ты получаешь доступ в комьюнити. У нашего ЖК есть чат в Telegram. Кто-то может написать в пятницу вечером: «Давайте поиграем в покер» или «Идёмте жарить шашлыки», — и собираются все, кто хочет. Это здорово, особенно в сравнении со «вторичкой», где никто из соседей друг друга в лицо не знает.

К апартаментам не применяются нормы по звукоизоляции. По факту, это нежилое помещение. Значит, в соседней квартире может открыться хостел, бар — что угодно. Ну и по 16 квартир на этаже после «привычных» четырёх — очень много. Пока непонятно, насколько комфортно будет так жить.

Мой опыт жизни в апартаментах

Около года назад мы с девушкой искали съёмную квартиру и нашли небольшую студию в Отрадном на северо-востоке Москвы. Она сдавалась по весьма выгодной цене и отлично выглядела: качественный свежий ремонт, хорошая мебель и новая техника. При этом буквально через дорогу арендодатели предлагали ужасные «бабушкины» варианты с коврами и хламом на антресолях — и дороже.

Студия оказалась апартаментами, что нас совершенно не испугало. Мы договорились на арендную плату 27 тысяч ₽ в месяц плюс коммунальные услуги — в общей сумме выходит около 33 тысяч ₽. Это средняя стоимость аренды подобных студий. Обычно всё зависит от ремонта и пожеланий собственника, ставка может варьироваться от 25 тысяч ₽ до 45 тысяч ₽ в месяц.

Наша студия двухуровневая: на первом уровне находится кухня и гостиная, на втором — зона для отдыха. Высота потолков — 3,2 метра, общая площадь студии — 18,2 квадратного метра. Кажется, что это очень мало, но мы не чувствуем особого дискомфорта.

Вообще я считаю, что для жизни в Москве не нужна большая квартира. Наша неделя проходит так: целый день на работе, вечером приходим домой, ужинаем внизу, смотрим телевизор и ложимся спать. Так или иначе всё сводится к тому, чтобы дожить до выходных и куда-нибудь уехать: за город, в парк или в отпуск за границу. Только один раз я заболел и провёл пару дней, не выходя из дома, — тогда стало скучновато в буквально четырёх стенах.

Дом, в котором мы снимаем апартаменты, расположен очень удачно. Рядом целых три станции метро: «Владыкино», «Окружная» и МЦК «Окружная». В пешей доступности потрясающий ботанический сад, Останкино и ВДНХ. И для нас это важнее, чем квадратные метры.

Через год после жизни в апартаментах я понял, что для меня сейчас это идеальный вариант. И чтобы не переплачивать за аренду «в чужой карман», я решил купить собственную студию в соседнем доме.

Почему я купил апартаменты

Здание, в котором я живу, и другие дома по соседству — бывшие гостиницы. Сейчас их переделывают под апартаменты: полностью реставрируют, меняют коммуникации, лифтовые шахты, отопление, трубы, электрику. Такая перестройка называется редевелопментом. Её могут проводить в бывших гостиницах (как в случае с моим домом), общежитиях, офисных центрах и в других нежилых зданиях.

На мой взгляд, покупать апартаменты в таких домах выгоднее, чем в новостройках «на стадии котлована». Реконструкция занимает гораздо меньше времени, квартиру и дом можно увидеть заранее (вживую, а не на рендерах). Обычно редевелопмент производится в зданиях, которые расположены в черте города — значит, вокруг уже будет благоустроенный район, а не строительная грязь и пустыри.

Квартира для пенсионера: купить, чтобы сдавать

Повышение пенсионного возраста – почти свершившийся факт, ставящий перед многими россиянами вопрос, как и на что жить. Один из самых популярных ответов – владение недвижимостью, которую можно сдавать в аренду. До недавнего времени такая пенсионная стратегия была почти беспроигрышной: арендаторы были готовы выстраиваться в очереди на любое жилище.

Нынче все неоднозначно. Растущая доступность ипотеки подрезала спрос на аренду. Актуальные ставки во всех сегментах рынка аренды жилья падают с прошлой осени (вот свежие данные Центра оценки и аналитики БН). А фискальные службы не дремлют: власти стремятся вывести рынок из тени и заставить арендодателей платить 13-процентный подоходный налог.

С другой стороны, есть и неплохие для потенциальных рантье новости: цены на типовые квартиры не растут, а доступность ипотеки увеличивается. Поэтому приобрести «арендопригодное» жилье сегодня легче, чем раньше. Еще один положительный момент: если в прежние годы на вторичном рынке были представлены в основном квартиры с голыми стенами, то сегодня широк спектр объектов, не требующих ремонта и обстановки, в кондиции «въезжай и живи» – с мебелью, бытовой техникой и даже занавесками на окнах. Нередко их предлагают к продаже по ценам тех же «голых».

Минус четверть за пятилетку

Пять лет назад в порядке эксперимента мы вывели условный индекс доходности (отношение чистого годового дохода к средней цене продажи) для «хитов» рынка долгосрочной жилищной аренды в Петербурге. Тогда оказалось, что самое выгодное для рантье вложение – покупка комнаты либо однокомнатной квартиры пусть и не первой молодости, но в пешеходной доступности от метро (комнаты тогда показали больше 9% годовых, свежие однушки и студии – 8,4%, однокомнатные в хрущевках и брежневках – 7,8%).

Свежие расчеты – перед вами (см. таблицу). Как и следовало ожидать, к 2018 году спрос на арендное жилье упал, предложение – выросло, арендодатели стали более требовательными, а выручка арендаторов уменьшилась.

Требуется оговорка. При расчетах мы не учитывали простои, вложения в амортизационный ремонт и обстановку. Во-первых, эти данные невозможно подвести к общему знаменателю. Во-вторых, нас интересовала в первую очередь возможность оценивать динамику. Поэтому табличные данные получились, прямо скажем, чересчур оптимистичными: реальные цифры (с учетом возросших требований к подготовке объектов, увеличившихся простоев и 13-процентного подоходного налога) в обозримой перспективе, особенно после вывода из тени, для всех сегментов будут еще более скромными – в пределах 4-7%.

Помещения для бизнеса: это не для пенсионеров

Альтернативный вариант, который также нередко предлагают потенциальным рантье-пенсионерам, – коммерческая недвижимость. Самый доступный вариант, сравнимый по цене с квартирами для непрофессионального инвестора, – нежилые помещения в жилых домах «под коммерцию».

Читать еще:  Материнский капитал обязательство

В одной из недавних публикаций мы подробно разбирали вопрос выкупа квартиры на первом этаже с последующим переводом в фонд нежилых помещений. И пришли к выводу, что сейчас сделать это крайне сложно. Ведь если в прошлом десятилетии районные и городские чиновники не чинили препятствий предпринимателям, желающим перевести квартирные «неудобья» в нежилой фонд, то нынче они используют любые поводы, чтобы воспрепятствовать этому процессу.

Если вы не готовы рисковать, не располагаете административным ресурсом, предпринимательской жилкой и пробивными способностями – этот путь не для вас. Коммерческие помещения до 6 млн руб., позволяющие собственнику снимать до 10% годового дохода, встречаются и на вторичном рынке.

Но опять-таки риски не всегда предсказуемы и по мере увеличения доходности возрастают в геометрической прогрессии. К примеру, в жилищном сегменте снижение арендной ставки на 10-15% – почти всегда гарантия, что арендатор найдется. В коммерческой недвижимости нет полутонов: перенесли автобусную остановку – проходимость упала, арендаторов не найти, помещение пустует.

А если в другом регионе.

С вопросом, какую доходную недвижимость можно приобрести по цене петербургской квартиры – за 3-6 млн руб., мы обратились к региональным риэлторам-практикам. Подробный обзор на эту тему еще ждет своего часа.

Пока отметим коротко: жилую и коммерческую недвижимость, сулящую при доверительном управлении до 10% годового дохода, вам готовы предложить в разных регионах России и мира. В спектре предложений – апартаменты, загородные дома, курортные и коммерческие объекты.

Но, изучая такие предложения, будущему пенсионеру важно понимать, что основная задача продавцов и посредников – не обеспечить вам прибавку к пенсии, а продать объект. К тому же снижение доходности частных инвестиций в недвижимость – общемировая тенденция.

Поэтому оптимальный выбор объекта для непрофессионального частного инвестора – это такой, которым он может управлять самостоятельно либо не выпускать из-под контроля. То есть все-таки в «родном» регионе.

От стратегии к тактике

Насколько сегодня разумна стратегия пенсионных вложений в недвижимость?

Разумна хотя бы по той причине, что альтернативу найти непросто. Главные принципы при подборе подходящих объектов пенсионного инвестирования – разделять стратегические и тактические задачи, всегда пытаться смотреть на ваши объекты глазами потенциального пользователя (арендатора), а также пытаться прогнозировать, что будет с этими объектами через пять-десять-двадцать лет.

Первое и самое главное – не слушать посредников, заинтересованных только в продаже, а изучать опыт ваших предшественников и возможных соседей. Если вам предложен объект, по словам продавца, гарантирующий 10-12%, всегда имеет смысл задуматься, почему продают курицу, несущую золотые яйца. Причины могут быть разными (долги, переезд, «усталость» собственника или желание переложить средства в другой бизнес), но каждый отдельный случай требует пристрастного анализа с изучением истории.

Рынок аренды жилья: затишье перед чемпионатом мира?

Квартира-студия: «за» и «против» покупки

Квартиры-студии уверено заняли лидирующие позиции на рынке новостроек. LIVING разбирался, есть ли перспективы у такого формата и стоит ли инвестировать в малогабаритное жилье.

В России евроформат жилья, к которым относят и квартиры-студии, стал востребован у девелоперов в 2008 году. Тогда во время кризиса застройщики искали новые «фишки» для привлечения клиентов и, благодаря новому формату, смогли заинтересовать тех, кто раньше и не мечтал о собственной отдельной квартире. Сейчас же, спустя почти 10 лет после появления таких объектов, эксперты говорят о возможности перенасыщения рынка малогабаритными квартирами. Вместе с тем, подобные лоты по-прежнему востребованы у тех, кто хочет обзавестись собственной жилплощадью. LIVING решили разобраться, что же такое квартира-студия и стоит ли её покупать?

Что такое квартира-студия?

Изначально архитектурно-планировочное решение появилось в 20-е года в США, но непосредственно в Россию оно пришло из соседней Финляндии.

Максим Радченко, заместитель генерального директора по развитию ООО ИСК «Ареал»:

«Планировка студии — это открытое пространство, где изолирован, как правило, только санузел, отдельной кухни и, зачастую, прихожей в такой квартире нет. В результате такой экономии на метрах, бюджет покупки относительно полноценной однокомнатной квартиры оказывается меньше почти на 25%. Это позволяет привлечь спрос. Однако уже можно утверждать, что на рынке начал формироваться дефицит квартир «докризисной» площади».

По словам экспертов, рынок начал идти к уменьшению площадей квартир уже достаточно давно. Например, в середине 2000-х средняя площадь однокомнатной квартиры в новостройке составляла около 55 кв. м, а в 2014-м уже уменьшилась до 38-40 «квадратов». После 2014 г., в свете кризисных явлений в экономике, тренд уменьшения площадей резко ускорился: самым популярным форматом квартир в 2015 первой половине 2016-ого в эконом- и комфорт-классе появились студии 22-28 кв. м. Доля таких студий в ЖК может доходить до ⅔ всего объема квартир и даже более.

Совет от риэлторов

Если Вам предлагают квартиру-студию в доме постройки советского периода, то сразу же спросите у владельца о том, согласована ли у него перепланировка. Поддавшись на популярность этого формата, некоторые владельцы стали на свой страх и риск переделывать комнаты в общежитиях под квартиры-студии. Если перепланировка выполнена незаконно, то спрашивать будут с нового владельца, а не с того, кто её продал.

Квартира-студия: основные плюсы и минусы

Плюсов у такого формата жилья немного, но один из них весьма значительный – цена. В Петербурге или на границах мегаполиса и ЛО можно встретить предложения от 1,1 млн рублей. Наиболее, бюджетные предложения у ИСГ Normann, «Лидер Групп», «Полис-Групп», компании «Петрострой»

Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development:

«Главный плюс европланировки заключается в возможности сэкономить значительную сумму по сравнению со стандартными планировками, сохранив при этом эффективность использования пространства».

Кроме того, небольшая квартира очень экономична в содержании: не придется платить больших налогов и выкладывать круглую сумму за коммунальные услуги.

А вот минусов гораздо больше, например, небольшая площадь помещений.

Наиболее распространенными предложениями в массовом сегменте являются квартиры размером от 20 до 30 кв. м.

Татьяна Подкидышева, руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость»:

«С одной стороны, небольшой метраж обуславливает более низкую стоимость предложения, с другой, семье с детьми в такой квартире будет тесно».

Кроме того, планировки студий не всегда удобны. Для маленькой квартиры сложно придумать удачный дизайн, а также обставить мебелью. Ну, и стоит приготовиться к очередям у лифта и постоянно сменяющимся соседям – ведь, как правило, в домах, где представлены студии, их очень много на этаже.

Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development:

«Например, если это монолитный дом, то количество студий может доходить до 10-12 на площадке. Не трудно предположить, к каким плачевным последствиям ведет подобная организация пространства. Долгое ожидание лифта, постоянно меняющиеся соседи, нехватка мест для парковки, очереди в детские сады и поликлиники».

Эксперты отмечают и возможные проблемы с вентиляцией.

Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»:

«Из-за объединенной кухни-гостиной владельцы студий должны устанавливать качественную мощную вытяжку. Часто при ремонте ее воздуховод заводят в вентиляционное отверстие и полностью закрывают».

Стоит ли покупать квартиру-студию для того, чтобы её сдавать или перепродать?

Екатерина Сивова, Генеральный директор агентства недвижимости «КВАДРАТЫ»:

«В каждом отдельном случае этот вопрос решается индивидуально, но в большинстве проектов сейчас такую стратегию нельзя назвать успешной. Если квартира приобретается в доме, который построен в рамках проекта КОТ, то на существенный доход от сдачи рассчитывать не стоит. Ведь таких квартир рядом будет множество, соответственно острая конкуренция будет оказывать значительное влияние на арендные ставки. Аналогично будут обстоять дела при перепродаже, ведь также в локации будет множество конкурентов».

Юлия Семакина, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент»:

«Самый ходовой товар для сдачи в аренду и перепродажи – это однокомнатные квартиры средних метражей – около 30-40 «квадратов». Не думаю, что приобретение студии для сдачи в аренду – это удачное вложение средств. Но, если вы уже решились на этот шаг, тогда покупайте метраж комфортный для проживания (не менее 30 кв. м.) и желательно поближе к метро. А вот для перепродажи студия вполне подойдет, к тому же на стадии котлована можно значительно выиграть в цене. Ведь, как известно, несмотря на высокую цену квадратного метра, из всех типов квартир стоимость студии самая низкая.»

Алексей Зубик, старший аналитик компании BSA:

«Квартиры-студии пользуются спросом у молодежи, поэтому для сдачи такой квартиры подойдет более доступный район, возможно, местность ближе к окраине (если говорить про Петербург или Москву), поскольку, как правило, молодые люди еще не зарабатывают большие суммы, и для них такая квартира – это наиболее оптимальный вариант. С точки зрения выгоды при сдаче квартиры – студия имеет неоспоримое преимущество – низкая стоимость покупки и ремонта при одинаковой или сопоставимой стоимости аренды по сравнению с однокомнатной квартирой.

Что выгоднее – квартира-студия на окраине или комната, но в центре?

Эксперты говорят о том, что инвестировать однозначно нужно в квартиру-студию, а не в комнату, пускай и в центре города. Такое мнение подтверждают цифры.

Средняя стоимость квартиры-студии у станции метро «Девяткино» в Ленобласти составляет 1,5 -1,7 млн рублей. Встречаются варианты и бюджетнее, но мы возьмём для расчёта именно эти цифры. За указанную сумму покупатель получит отдельную квартиру площадью около 23 кв. м. Для сравнения стоимость комната 22 кв. м в шестикомнатной коммунальной квартире стоит 2,1 млн рублей. При этом нельзя сказать, что арендная ставка для комнаты в центре будет выше, чем у отдельной квартиры у границ Петербурга. Стоимость аренды комнаты в шаговой доступности от метро «Пл. Восстания» колеблется от 7 до 20 тысяч рублей, а среднее же предложение по аренде студии в Девяткино – от 13 до 23 тысяч рублей.

Сколько сейчас стоит квартира-студия в Петербурге?

Если говорить именно о студиях в черте Санкт-Петербурга, то наиболее бюджетные предложения можно встретить у станции метро «Парнас». Например, застройщик «ПРОК» предлагает жильё площадью 21 кв. м за 1,8 млн рублей. В 1,5 млн рублей обойдется компактная квартира у метро «Рыбацкое» в ЖК «Живи! В Рыбацком» от «СПб-Реновации». За такие деньги можно получить 24 кв. м. Там же рядом в ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая» за 1,7 млн рублей можно приобрести квартиру-студию в доме комфорт-класса.

Если же говорить о локациях, которые формально относятся к Ленинградской области – Девяткино, Кудрово, Бугры, Янино, то наибольший объём предложений находится в пределах 1,4 – 2 млн рублей. При этом в некоторых проектах за 1,9 можно приобрести и полноценную однокомнатную квартиру.

Будут ли квартиры-студии востребованы через 10 лет?

Такой вопрос является одним из самых часто задаваемых покупателями. Действительно, если задуматься, то через 5-10 лет на рынке будут десятки, а то и сотни тысяч небольших квартир метражом от 20 до 30 «квадратов». Будут ли они кому-то нужны или станут тем чемоданом без ручки, который тяжело нести, но и бросить жалко?

Читать еще:  Хочу вернуть косметику Дешели и отказаться от кредита

Татьяна Подкидышева, Руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость»:

«Скорее всего, квартиры-студии не исчезнут с рынка недвижимости, так как этот формат дает возможность приобрести жилье за небольшие деньги. Вопрос в другом – в каком количестве будут представлены студии в реализуемых новостройках. На сегодняшний день мы видим, что рынок постепенно затоваривается в данном сегменте. Отчасти это связано с тем, что инвесторов сейчас меньше, чем раньше. Студии актуальны, но в оптимальном количестве, учитывая, что данный формат зачастую является стартовым вариантом для покупателей».

Алексей Зубик, старший аналитик компании BSA:

«В ближайшие годы спрос на такие квартиры будет высоким, хоть сейчас он и упал, в сравнении с показателями 2010-2013 годов. Спрос в будущем будет очень сильно зависеть от уровня доходов населения и демографической ситуации в стране. Полагаясь на текущие прогнозы аналитиков по этим двум вопросам, можно сделать вывод, что спрос на студии в крупных городах будет всегда».

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:

«В ближайшие годы, пока доходы населения вновь не начнут стабильно расти, квартиры-студии по-прежнему будут популярны. Более того, малогабаритное жилье не потеряет своей актуальности и после восстановления экономики. Ведь на такой формат жилья всегда будет спрос. Студии – это неплохой старт для тех покупателей, которые решают квартирный вопрос впервые. Например, это молодые одинокие люди, студенты. Такие социальные группы будут присутствовать на рынке всегда, поэтому и спрос на малогабаритное жилье не исчезнет даже через 10 лет».

Резюме

Квартира-студия, несмотря ни на что, и через 10 лет не потеряет своей актуальности для российского рынка недвижимости. Благодаря этому формату жилья, который был придуман в далекие 20-е годы XX-го века в США, молодые и не очень покупатели будут находит решение своего «квартирного вопроса».

Квартира или апартаменты: какое жилье выгоднее для покупки?

5 сентября 2019

Поделитесь с друзьями

Под апартаментами чаще привыкли понимать роскошную статусную недвижимость, со множеством положительных качеств. Особенно, если сравнивать их с квартирами. В чем отличия, преимущества и недостатки разных видов жилья, что лучше приобрести в России, а что является выгодным вложением в европейских странах – в материале обзора.

Содержание

Отличия квартиры и апартаментов

Разница между апартаментами и квартирами в том, что первые – не часть жилого фонда и расположены в массивах площадей больших комплексов и центров. Квартиры же – основное понятие жилищного фонда не только в России, но и в Европе.

Тем не менее, и квартира, и апартаменты одинаково подходят и предназначены для постоянного проживания.

С законодательной точки зрения:

  1. Квартира – это недвижимость, предназначенная для проживания человека или группы людей. Квартира – это площадь, находящаяся в строгом соответствии строительным нормам и правилам, правилами санитарии и пожарной безопасности.
  2. Апартаменты как объект недвижимости законами России и ряда стран Европы никак не определены, либо определены размыто. При этом к апартаментам предъявляются конкретные требования:
  • наличие не менее 2-х жилых комнат и кухни;
  • жилая площадь более 40 квадратных метров (в России);
  • студии 30 – 40 квадратов и выше (в Европе).

Сравним данные в таблице:

Квартира Апартаменты
Площадь: мало влияет на статус Площадь: не менее 40 кв. м.
Планировка: не менее одной комнаты Планировка: минимум 2 жилых комнаты
Постоянное проживание: да Постоянное проживание: да
Регистрация: постоянная либо временная Регистрация: временная, не более 5 лет
Налог: обычный имущественный Налог: повышенный
Состояние: любое Состояние: улучшенный ремонт, повышенная комфортность
Инфраструктура: зависит от статуса дома и расположения Инфраструктура: развитая
Уход и уборка: владелец Уход и уборка: нанятый персонал
Фонд: жилая недвижимость Фонд: коммерческая недвижимость

Плюсы и минусы разных видов недвижимого имущества

Вот в чем заключаются отличия, которые можно рассмотреть как достоинства и как недостатки.

Инфраструктура

  • для апартаментов характерна развитая инфраструктура;
  • могут находиться больших жилых комплексах, где есть отдельный бассейн, спортзал, ресторан и другие удобства;
  • квартира с развитой инфраструктурой – чаще в старом фонде;
  • новостройки обычно расположены на окраинах, в неразвитых или относительно новых районах города.

Ремонт и техническое оснащение

  • для апартаментов характерна роскошь, дизайнерская планировка, наличие бытовой техники вплоть до систем «умного дома»;
  • апартаменты сразу имеют презентабельный и готовый для жизни вид;
  • квартиры – свобода для творчества. Там можно делать какой угодно ремонт, ставить любую технику или ничего не ставить;
  • квартиры в жилом состоянии – только во вторичном фонде.

Стоимость и налоги

  • стоимость апартаментов превышает стоимость квартиры с той же площадью на 20 – 30 %;
  • налоги на апартаменты повышенные: 0,5 – 2 % кадастровой стоимости;
  • апартаменты считаются коммерческой недвижимостью, и коммунальные тарифы по ним выше;
  • для квартир имущественный налог фиксированный и составляет 0,1 %;
  • тарифы на коммунальные услуги устанавливаются как для жилой недвижимости.

Какую недвижимость лучше купить в России

В России приобретение апартаментов невыгодно. Причиной тому являются:

  1. Законодательная база. Обязывает владельцев апартаментов выплачивать повышенные имущественные налоги до 2 % от кадастровой стоимости.
  2. Стоимость. Если нормальную двухкомнатную квартиру (в среднем по регионам) можно будет купить на 3 миллиона, то стоимость апартаментов такой же площади может составлять 3,6 миллиона.
  3. Услуги жилищно-коммунальных хозяйств. Для апартаментов они отличаются: тарифы повышены.

Квартиры для российских людей – привычное имущество, не вызывающее сомнений в его рентабельности:

  • в случае недостатка средств правильнее оформить целевой или ипотечный кредит в надежном банке по приемлемой ставке и стать хозяином желанных метров;
  • если речь идет о планах сдавать жилье, то квартира – безусловный фаворит;
  • немалые средства за апартаменты выгоднее вложить в хороший и качественный ремонт даже самой безнадежной квартиры.

Что покупают за границей

Покупка апартаментов в европейской стране – выгодная инвестиция в будущее. В подавляющем большинстве случаев апартаменты приобретаются для сдачи в аренду туристам или приезжим, и вот почему:

  • за сдачу апартаментов европейцы платят меньший налог на доходы, чем при сдаче квартиры;
  • в Европе единый имущественный налог на квартиры и апартаменты: 2 % от кадастровой стоимости.

Итак, если задумываетесь об инвестиции в будущее или покупке жилья для личного пользования, располагаете свободными средствами и живете в России – лучше выбирать квартиры. Апартаменты требуют не только больших вложений и не сопоставимых с российской реальностью взносов за ЖКУ и налоги, но и нередко оформлены как гостиничные номера с соответствующим сервисом. Это крайне непригодно для постоянного семейного пребывания в них.

Поделитесь с друзьями:

Как погасить микрозайм с просрочками

Можно ли взять ипотеку и погасить кредит

Как досрочно погасить аннуитетный кредит

Можно ли погасить кредитной картой другой кредит

Олег Сургучев

Я думаю проблема выбора между квартирами и апартаментами стала насущной в то время, когда появились в большом количестве комплексы и центры, имеющие у себя в распоряжении много свободной площади. В любом случае вопрос выбора между апартаментами и квартирами, как я считаю, не существенен для жителей небольших городов. Там, где нет подобного рода центров или они есть, но их крайне мало. А что касается, например, таких городов, как Москва или крупные города-миллионники, то там вопрос по ЖКУ стоит далеко не на первом месте! 🙂 Сама стоимость жилья, будь то квартира, будь то апартаменты, достигает заоблачных высот и доступна только состоятельным людям. Вопрос ипотеки я не рассматриваю, это отдельный момент. А те люди, кто способен приобрести квартиры или апартаменты в крупных городах на свои личные деньги не сильно обеспокоены вопросом ЖКХ, чтобы от этого испытывать большой дискомфорт, как я считаю. Но, в целом, материал выше мне был полезен, и особенно в том моменте, что налог на апартаменты повышенный, а на квартиру обычный имущественный. При таком раскладе, в любом случае, лучше уж покупать квартиру, если когда-либо будет возможность инвестировать в будущее!

Артём Сапожников

Ну я бы лично для себя покупал бы всё же квартиру. Ведь можно и четырёхкомнатную квартиру купить, удобную, комфортную, так называемую сталинку и она к апартаментам отношения иметь не будет. Сейчас в новостройках также есть отличные варианты квартир, зачем вообще нужно замарачиваться с апартаментами, если они стоят дороже, налоги выше, да ещё и считаются коммерческой недвижимостью? Мой выбор однозначен – квартира.

Олег Дмитриев

Однозначно лучше квартира с несколькими комнатами. Проблема в том, что если вы живете в апартаментах, то там меньше пространство для уединения, да и вообще жилищная площадь достаточно ограничена. Поэтому обычная квартира мне гораздо больше нравится.

Тихон Рукавицын

Не совсем понятно – если покупать жильё в России, как ты его ни называй – квартира или апартаменты, то по налогам разницы нет. Если для себя покупать, то нужно выбирать квартиру, чтобы она тебя устраивала по всем показателям, а если для сдачи в аренду, то лучше однокомнатную, на них спрос больше. А если покупать жильё за границей, то нужно ознакомиться с местными налогами, чтобы не попасть впросак и не платить лишние деньги.

Сергей Иванов

Лично мне больше по душе квартиры. По той простой причине, что в них обычно больше квадратура, есть стены, соответственно есть возможность уединиться в другой комнате, если живешь не один. В обычных апартаментах же такая возможность в большинстве случаев отсутствует.

Пётр Твердохлебов

Для себя, для проживания с семьёй, чтобы спокойно, в любви и согласии жить и растить детей, идеально подойдут хорошие апартаменты. Именно хорошие. А если есть свободные деньги, то можно купить парочку небольших квартир и сдавать их в аренду, для получения постоянного дохода. А для рекламы этих квартир смело можно использовать слова “апартаменты”, поскольку людям нужно жильё для проживания, по принципу “заходи и живи”, поэтому они не обращают особого внимания на такие мелочи, как вы называете свою квартиру – апартаменты или квартира. Для людей в нашей стране это никакой роли не играет.

Кирилл Максимов

Зависит от того, для каких нужд необходима недвижимость. Если для жизни одного человека – вполне достаточно апартаментов. Если же у вас семья, то лучше задуматься о приобретении квартиры, чтобы у каждого из членов семьи был свой уголок для уединения.

Ирина Смирнова

Квартира всегда, в любой стране, при любой власти у человека должна быть удобной, комфортабельной и уютной. Отдельным плюсом идёт локация и инфраструктура. И не важно как она называется – квартира или апартаменты, в принципе это одно и тоже, но на разных языках. Для нас ближе квартира, от самого этого слова веет чем-то домашним, мамиными пирогами и покоем.

Зоя Протасова

Скажу за себя – когда мы с мужем искали хороший вариант новой квартиры, то мы даже и не знали ни про какие апартаменты. Просто искали большую, светлую и тёплую квартиру, ближе к центру города. Один из ключевых критериев, на который мы сразу обращали внимание – пешая доступность школы и детского садика. Нашли подходящий вариант и купили. Живём и наслаждаемся жизнью.

Войдите или зарегистрируйтесь, чтобы оставить комментарий

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector