Купля(продажа) комнаты в коммунальной квартире
Prokurors.ru

Юридический портал

Купля(продажа) комнаты в коммунальной квартире

Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире

На комнаты в коммуналках имеется свой спрос. Это достаточно простой способ обзавестись собственной жилой площадью за достаточно небольшой бюджет. Но и продать ее нужно грамотно, соблюсти все нормы закона, чтобы сделка не была оспорена.

Продажа комнаты в коммунальной квартире в 2020 году подчиняется особым правилам. Предварительно нужно выяснить, можно ли произвести отчуждение имущества. Для этого комната должна быть приватизирована, т.е. владелец зарегистрировал свои права на жилье, подтверждая право собственности выпиской из ЕГРН.

Вторым обязательным моментом является согласие собственников других комнат на продажу в коммунальной квартире, поскольку они обладают преимущественным правом выкупа комнаты.

Чтобы сделка состоялась и была законной, необходимо руководствоваться нормами следующих документов:

  1. Жилищный кодекс в ст. 41 и 42 устанавливает, что общие помещения в коммунальной квартире (кухня, туалет и т.д.), которые используются для обслуживания всех комнат, принадлежат всем собственникам квартиры на правах общей долевой собственности и не могут быть выделены в натуре. Поэтому продавцу следует понимать, что с мнением соседей придется считаться.
  2. Гражданский кодекс ст. 250 закрепляет преимущественное право выкупа комнаты владельцами других комнат и помещений в коммунальной квартире. Только при их отказе появляется возможность продать комнату посторонним гражданам.
  3. Статья 42 Закона о государственной регистрации недвижимости № 218-ФЗ обязывает к заявлению о переходе права собственности приложить документальное подтверждение оповещения всех соседей о желании продать комнату.

Документы для продажи комнаты в коммунальной квартире в 2020 году

Продавцу перед совершением сделки по продаже своей доли в коммунальной квартире потребуется собрать следующие документы:

  • удостоверение личности;
  • правоустанавливающие документы, на основании которых зарегистрировано право собственности (договор приватизации, купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.д.);
  • выписка из ЕГРН;
  • документы из БТИ: технический паспорт с экспликацией и поэтажным планом (в случаи покупки с ипотекой);
  • уведомление всех собственников других комнат в квартире о реализации своего преимущественного права на выкуп комнаты (если она продается третьему лицу);
  • документ об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
  • справка о гражданах, зарегистрированных в комнате;
  • нотариальное согласие супруга на продажу комнаты, если она находится в совместной собственности;
  • согласие органов опеки и попечительства, если один из собственников комнаты несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин;
  • нотариальная доверенность, если интересы собственника представляет доверенное лицо.

Согласие соседей на продажу комнаты в коммунальной квартире

Обязанностью продавца является уведомить остальных жильцов коммунальной квартиры о продаже своей комнаты, это зафиксировано в ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, поскольку они имеют преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире. Порядок реализации такого права установлен ст. 250 ГК РФ.

Передается извещение о продаже комнаты:

  • гражданам — собственникам других комнат, если они приватизированы;
  • в орган опеки и попечительства, если соседом является недееспособный гражданин;
  • в муниципалитет, если комнаты не приватизированы.

Оповестить владельцев соседних помещений возможно любым из удобных способов, гарантирующих получение уведомления:

  • заказным письмом с уведомлением;
  • лично с простановкой даты и подписи на втором экземпляре, через нотариуса.

Оповещение через нотариуса используется в следующих случаях:

  • сосед длительно отсутствует и место его фактического пребывания неизвестно;
  • собственник комнаты проживает за пределами РФ;
  • соседи отказываются от получения извещения.

Если же нотариусом отправленное уведомление останется безуспешным, то в качестве доказательства, что Вы предприняли все меры, выдаст подтверждающий документ.

В результате продать комнату возможно:

  • любому из соседей, изъявившему желание приобрести ее за озвученную цену;
  • третьему лицу, если все соседи оформили отказ от покупки или не ответили на извещение и срок ответа вышел. Срок для ответа составляет 30 дней от даты получения уведомления (в соответствии со ст. 165.1 ГК РФ). Если же адресат уклонился от получения документа, то срок отсчитывается от даты возврата письма в почтовое отделение.

Игнорировать оповещение соседей ни в коем случае нельзя. При несоблюдении процедуры сделка не будет зарегистрирована или может быть обжалована в суде.

Образец уведомления соседям о продаже комнаты в коммунальной квартире

В уведомлении необходимо указать:

  • ФИО продавца (полностью);
  • характеристики продаваемого жилого помещения (указать, что объектом является комната в коммунальной квартире, ее кадастровый номер, площадь и иные уточняющие сведения);
  • цену жилья на свое усмотрение (запрещено снижение ее при продаже постороннему лицу);
  • предложение о покупке помещения;
  • информация о том, что законом предусматривается 30-девный срок на принятие решения;
  • контактные сведения для связи с продавцом.

Нужен ли нотариус при продаже комнаты?

При продаже комнаты в коммунальной квартире может потребоваться помощь нотариуса в следующих вопросах:

  • направление соседям извещения о реализации их преимущественного права на выкуп помещения (например, в случае их категорического отказа от получения, именно так станет возможным доказать, что предприняты все способы оповещения);
  • оформление отказов от выкупа комнаты;
  • удостоверение договора купли-продажи комнаты.

В общем порядке договор о продаже комнаты, которая принадлежит гражданину по праву личного владения и имеет свой кадастровый номер, не требует нотариального заверения. Стороны могут только обратиться к нотариусу по обоюдному согласию для проверки сделки и ее удостоверения.

Следует учитывать, что продажа долей квартиры попадает под случай, который необходимо присутствие нотариуса. Поэтому при указании в договоре купли-продажи доли в праве на места общего пользования придется обращаться за нотариальным удостоверением. Чтобы этого избежать в договоре указывайте информацию только о комнате. Так как доля общего пользования в коммунальной квартире переходит при покупке комнаты автоматически.

Для сделок по продаже комнаты в коммуналке, находящейся в общей долевой собственности, в 2020 году договор может быть оформлен в простой письменной форме при условии, что все владельцы долей отчуждают их в рамках одного договора. Т.е. в случае, когда комната зарегистрирована за несколькими собственниками, все они должны быть поименованы в одном договоре со стороны продавца. Иначе сделка должна быть оформлена нотариально (ч. 1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ).

Не требуется оформления договора у нотариуса при владении комнатой супругами на правах общей совместной собственности и в случае выделенной доли в общем имуществе коммуналки.

Этапы проведения продажи комнаты в коммунальной квартире

Порядок действий продавца комнаты в коммуналке сводится к следующей схеме:

  1. Найти покупателя и обговорить с ним условия сделки. Обязательно сообщить, что это лишь комната в коммунальной квартире, т.е. проживание будет с соседями.
  2. Установить цену на комнату самостоятельно или на основании оценки, произведенной специализированной организацией.
  3. Направить владельцам других комнат в квартире уведомление о том, что им предоставлено первоочередное право выкупа жилого помещения. Указать в уведомлении стоимость комнаты. Если купить помещение изъявляют желание несколько соседей, то Вы вправе продать его за лучшую цену из предложенных. Тут возникает принцип аукциона.

В случае, когда комната продается одному из соседей, представлять доказательства об уведомлении соседей в орган Росреестра не требуется.

  1. Получить от соседей письменный отказ от приобретения комнаты или дождаться истечение 30-дневного срока, который отводится на принятие решения. Если срок прошел и никто из соседей не выявил желание купить комнату, продавец вправе продать ее любому стороннему покупателю, но по цене не ниже указанной в уведомлении.

В случае продажи комнаты третьему лицу в Росреестр потребуется представить письменные доказательства о том, что все соседи были оповещены. При неудачной попытке вручения нужно приложить квитанции о направлении корреспонденции.

Договор на продажу комнаты в коммунальной квартире

В зависимости от того, выделена или нет доля в местах общего пользования, составляется договор купли-продажи. Продажа долей требует обязательной нотариальной формы, в ином случае достаточно оформить в простой письменной форме. Обязательными реквизитами договора являются:

  • дата и место совершения сделки;
  • сведения об обеих сторонах с указанием ФИО без сокращений, паспортных данных и адреса регистрации;
  • описание предмета договора – комнаты в коммунальной квартире с указанием характеристик, дающих возможность точно идентифицировать ее среди прочих подобных;
  • цена по договору – стоимость комнаты;
  • в случае, когда имеются лица с правом пользования или пожизненного проживания в жилье, это обязательно фиксируется в договоре.

Остальные условия, такие как порядок оплаты, порядок и сроки передачи комнаты, права и обязанности сторон, являются обеспечением баланса интересов сторон сделки. Дополнительно можно указать прочие моменты, фиксирующие устные договоренности.

Читать еще:  Условия истребования задолженности после аренды жилья по договору

Договор обязательно подписывается обеими сторонами сделки.

Процедура продажи комнаты в коммунальной квартире

Продажа комнаты в общей коммунальной квартире относится к одним из самых сложных юридических сделок с недвижимой собственностью.

Во-первых, владелец комнаты обязательно должен быть собственником отчуждаемого жилья, так как комнату можно продать только в приватизированной коммунальной квартире. Неприватизированное жилье является собственностью муниципалитета, и продать его нельзя, поскольку коммерческие сделки с неприватизированной жилой недвижимостью, в том числе и с комнатами в коммунальной квартире, запрещены законом.

Во-вторых, соседу-собственнику комнаты нужно учитывать, что остальные соседи коммунальной квартиры по закону имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты. Чтобы обеспечить реализацию данного законодательного требования и избежать возможных неблагоприятных последствий в дальнейшем, продавец должен четко следовать определенной процедуре получения согласия соседей на продажу своей комнаты.

В-третьих, продажа доли в коммунальной квартире имеет много правовых нюансов и юридических сложностей, поэтому нужно очень внимательно изучить всю процедуру продажи такой собственности, и, по возможности, воспользоваться помощью квалифицированного специалиста, проводившего подобные сделки с комнатой в общей коммунальной квартире.

Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире

Чтобы продать комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, собственнику нужно:

  1. Определить условия продажи, включая цену;
  2. Оформить (желательно в нотариальном порядке) извещение об условиях продажи, в котором указывается назначенная цена, и направить его всем собственникам комнат в общей коммунальной квартире;
  3. Собрать пакет документов, требуемый для продажи жилой недвижимости;
  4. Если комната принадлежит несколькими собственникам, нужно оформить от них разрешение на продажу общей комнаты, заверенное нотариусом;
  5. Выписать всех жильцов из комнаты и взять соответствующую справку о выписке в паспортном столе;
  6. Оформить договор купли-продажи комнаты и заключить сделку.

Как получить согласие соседей

В большинстве случаев загвоздка при продаже одной из комнат в общей коммунальной квартире состоит как раз в обеспечении преимущественного права соседей на продажу жилья, так как многие соседи специально затягивают процесс продажи.

Сразу стоит отметить, что согласие соседей в коммунальной квартире на продажу одной из комнат, совсем не обязательно. Продавцу нужно лишь иметь доказательства того, что он выполнил требование закона и в первую очередь предложил соседям выкупить его комнату. Для этого продавцу нужно в письменной форме уведомить о намерении продажи комнаты:

  • соседей, являющихся собственниками других приватизированных комнат в общей коммунальной квартире;
  • районную администрацию или полномочный Жилищный комитет – если кто-то из соседей-собственников проживает в коммунальной квартире по соглашению социального найма (в данном случае собственником с юридической точки зрения считается муниципальное образование);
  • отдел опеки и попечительства района – если собственником одной либо нескольких комнат в общей коммунальной квартире является инвалид или несовершеннолетний гражданин.

Извещение соседей о намерении продажи комнаты с указанием назначенной цены и условий продажи можно оформить двумя способами:

  • самостоятельно составить извещение в письменной форме и отправить соседям по коммунальной квартире заказным письмом с уведомлением;
  • воспользоваться помощью нотариуса для оформления соответствующего извещения.

Продавец может в своем извещении обратиться к соседям-собственникам по коммунальной квартире с просьбой письменно отказаться от покупки соответствующей комнаты. Если такой отказ получен, он должен быть оформлен или в регистрирующем органе, или заверен у нотариуса. В данном случае продавец может уже не соблюдать установленный законом месячный срок для изъявления соседями желания купить предложенную им комнату.

Если соседи не дали ответ в течение 30 дней, то есть срока, установленного законом, с даты получения извещения, это приравнивается к отказу. С этого времени собственник комнаты может продавать свою недвижимость без согласия соседей.

Если кто-то из соседей изъявил желание приобрести комнату, то продавец не имеет права продать свое жилье в коммунальной квартире постороннему лицу. В данном случае необходимо заключение соглашения купли-продажи именно с соседом.

Возможна ситуация, когда сразу несколько соседей-собственников комнат в общей коммунальной квартире дают согласие на приобретение отчуждаемой комнаты. В указанном случае вопрос, кому продать комнату, должен решаться по желанию продавца, поскольку право преимущественной покупки действует лишь при намерении продать комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, постороннему лицу.

Соседи-собственники имеют преимущественное право только на покупку квартиры, никаких других прерогатив (относительно цены или условий покупки) у них не существует. Это означает, что соседи могут купить комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, только за ту цену, которая установлена продавцом.

Однако собственнику отчуждаемой комнаты нужно учитывать важный правовой нюанс: он может продать свою долю (комнату) постороннему лицу только по цене, указанной в извещении, либо по более высокой цене. Если квартира будет продана по более низкой цене, соседи могут оспорить в дальнейшем правомерность сделки.

В данном случае нужно быть внимательным и покупателю соответствующей комнаты. В договоре должна быть проставлена реальная цена сделки. Многие продавцы, желая избежать налогообложения, предлагают в договоре указать заниженную цену недвижимости. Согласившись на такие условия, покупатель комнаты подвергает себя существенному риску, поскольку сделка по желанию соседей (если цена в соглашении купли-продажи ниже, чем в извещении) может быть оспорена.

Узнайте, какие правила проживания в коммунальной квартире существуют и что предусмотрено законом за их нарушения.

Документы для продажи комнаты, являющейся частью коммунальной квартиры

Собственнику для регистрации продажи комнаты требуется собрать следующие документы:

  • паспорта всех граждан, участвующих в соответствующей сделке купли-продажи;
  • справку о выписке жильцов из комнаты в коммунальной квартире;
  • извещение о намерении продать комнату с указанными в нем условиями продажи и ценой комнаты, разосланное заказным письмом другим собственникам комнат в общей коммунальной квартире (это необходимо, если покупателем является постороннее лицо, а не один из соседей);
  • договор купли – продажи;
  • выписку из БТИ с экспликацией;
  • кадастровый план отчуждаемого жилого помещения;
  • акт приема – передачи комнаты;
  • правоустанавливающую документацию на комнату;
  • нотариальное разрешение на совершение продажи от других собственников комнаты;
  • разрешение органов опеки, если одним из собственников продаваемой комнаты является несовершеннолетний.

Если соседи препятствуют продаже комнаты

Сложнее обстоит ситуация, если соседи намеренно препятствуют продаже комнаты или существуют другие объективные причины, когда направить извещение проблематично (к примеру, соседи не проживают в данной коммунальной квартире и найти их невозможно).

Соседи-собственники, по каким-то причинам не желающие, чтобы одна из комнат была продана постороннему лицу, могут намеренно избегать получения письменного уведомления о продаже комнаты. Соответственно, при отсутствии отметки о получении данного документа, продавец не может реализовать свое право на продажу недвижимой собственности.

Самый лучший способ урегулирования такого вопроса – все-таки попытаться (через нотариуса, курьерскую службу или иным способом) вручить составленное извещение. Если это невозможно, можно оформить договор дарения вместо договора купли-продажи.

В рамках этой схемы, продавец комнаты может поступить следующим образом:

  • получить деньги от покупателя, но оформить не договор купли-продажи, а договор дарения;
  • оформить договор дарения лишь на маленькую часть от своей доли на имя потенциального покупателя, а потом предложить ему как своему соседу по коммунальной квартире, ставшему полноправным собственником доли, выкупить всю комнату.

Используя эти схемы, стоит учесть, что такая сделка по требованию соседей может быть признана ничтожной, хотя притворность сделки в данном случае соседям будет весьма сложно доказать. Тем не менее, постарайтесь, по возможности, использовать законный механизм продажи комнаты в общей коммунальной квартире.

Продажа комнат в коммуналках Владимира

Этаж 9 из 9 Комнат/всего 1/1
Площадь комнаты 15.4 м 2 Жилая 15.40 м 2

Код объекта:96293 Продается комната в общежитии, адрес присвоен, блок на 4 комнаты, живут только в двух комнатах, туалет в блоке есть возможность установить душевую кабину кухня рядом, душ на первом этаже, железная дверь, окно ПВХ, частично мебелированная. Дверь на этаже закрывается на ключ, новый лифт. Хорошие соседи. В шаговой доступности магазины полностью

Этаж 2 из 2 Комнат/всего 1/1
Площадь комнаты 14.3 м 2 Жилая 14.30 м 2

Код объекта:96276 Продается комната в хорошем состоянии с мебелью. Есть подводка под стиральную машину в самой комнате. Металлическая входная дверь. Туалет и кухня на этаже. Душевая на первом этаже. Развитая инфраструктура. Рядом остановка общественного транспорта. Чистая продажа. полностью

Этаж 4 из 5 Комнат/всего 1/1
Площадь комнаты 12.5 м 2 Жилая 12.50 м 2

Комната в коммунальной квартире на ул. Асаткина. 4/5 кирпичного дома. Хорошее состояние комнаты. Дружелюбные соседи. Хорошее состояние мест общего пользования. Отличное располодение дома: рядомГДК, маркеты, МФЦ, поликлиники, отделения банков, школы. полностью

Читать еще:  Сокращение и больничный лист
Этаж 3 из 5 Комнат/всего 1/6
Площадь комнаты 100 м 2 Жилая 23.00 м 2

Продаётся две смежные комнаты общей площадью 23м.кв, в тихом семейном общежитие.Состояние комнат отличное, установлены окна пвх, новая входная дверь.Места общего пользования чистые.Район с развитой инфраструктурой , все объекты социального назначения в шаговой доступности.До остановки площадь Ленина две минуты ходьбы. полностью

Этаж 4 из 9 Комнат/всего 1/1
Площадь комнаты 12 м 2 Жилая 12.00 м 2

Код объекта:96138 Хорошая, жилая комната в чистом блоке, на четвертом этаже. Удобства в блоке, душь и кухня на этаже. Приятные и вежливые соседи. Рядом остановка общественного транспорта, фитнес-клуб, Экспо центр, парк 850 летия, Батуринский рынок – все в шаговой доступности. Одно из самых выгодных предложений. полностью

Этаж 3 из 3 Комнат/всего 1/1
Площадь комнаты 18.2 м 2 Жилая 18.20 м 2

Код объекта:95860 Продается комната в общежитии корридорного типа в отличном состоянии, сделан ремонт, окно пвх, металлическая дверь,места общего пользования в хорошем состоянии, душевая комната расположена на 1 этаже, на стенах выложен кафель, все чистенько, есть место для установки стиральной машинки,порядочные соседи, чистые корридоры, входная полностью

Этаж 4 из 5 Комнат/всего 1/1
Площадь комнаты 17.4 м 2 Жилая 17.40 м 2

Код объекта:96119 Предлагается к покупке светлая, уютная комната в квартире на четвертом этаже пятиэтажного дома. В комнате окна и балконная дверь ПВХ. В кухне остаётся своя стиральная машина и 2 кухонных шкафа. В соседней комнате живет еще одна семья и больше в квартире никого! Отличное месторасположение дома. В 5 минутах хотьбы ТЦ Мегаторг и Ашан полностью

Этаж 1 из 5 Комнат/всего 1/2
Площадь комнаты 21 м 2 Жилая 21.00 м 2

Код объекта:94758 Комнаты в блоке на 5 кв. Есть отдельный выход в общий коридор из какждой комнаты. В блоке туалет и душевая. Отличное транспортное сообщение. Рядом улицы Мира, Труда, Каманина. полностью

Этаж 4 из 5 Комнат/всего 1/1
Площадь комнаты 18.5 м 2 Жилая 18.50 м 2

Код объекта:96054 Появилась в продаже комната в общежитии коридорного типа. Хорошее состояние,большая площадь, хорошие соседи. Чистая продажа полностью

Этаж 1 из 2 Комнат/всего 1/1
Площадь комнаты 16.5 м 2 Жилая 16.50 м 2

Код объекта:96057 Продается светлая, теплая комната в кирпичном доме. Комната в хорошем состоянии, косметический ремонт, на окнах решетки, водонагреватель. Все в шаговой достопности: школа 21, дет. сад, остановка, супермаркеты. Хорошие соседи. Чистая продажа. полностью

Этаж 3 из 3 Комнат/всего 1/1
Площадь комнаты 19.9 м 2 Жилая 19.90 м 2

Код объекта:96029 К продаже предлагается просторная, уютная, светлая комната в хорошем состоянии в общежитии коридорного типа, на верхнем третьем этаже. Большой плюс втом, что с/у и кухня находятся в двух шагах от комнаты. Все в хорошем состоянии. Душ находится на первом этаже. Удобное место расположение дома позволит новым жильцам без проблем добраться полностью

Купля-продажа комнаты в коммунальной квартире: документы, порядок, правила, особенности

Статус коммунальной квартиры подразумевает владение правами на отдельные комнаты и общее имущество сразу несколькими лицами. Это существенно осложняет процесс совершения сделок с коммуналками, обязывает соблюдать порядок уведомления других совладельцев жилья. Разберем, на каких условиях допускается продажа комнаты в коммунальной квартире, можно ли это сделать без согласия соседей.

Общие правила для продажи комнат в коммунальной квартире

Коммуналки могут принадлежать гражданам на праве собственности, либо находиться в соц. найме. В первом случае согласие соседей на отчуждение прав не требуется, даже если покупателем будет совершенно постороннее лицо. Продавцу лишь придется соблюсти уведомительный порядок продажи, обеспечить другим жильцам возможность преимущественного выкупа. Если же комната находится в муниципальной собственности, т.е. не приватизирована, наниматель не вправе распоряжаться правами.

Статья 42 ЖК РФ определяет, что при продаже объекта в коммунальных квартирах нужно учитывать правила преимущественного выкупа другими собственниками. Эти нормы содержатся в статье 250 ГК РФ, распространяются на случаи распоряжения долевой собственности.

Продавцу нужно соблюсти следующие правила:

  • уведомить владельцев всех остальных комнат в коммуналке о предстоящей сделке, указать цену по договору;
  • нельзя менять стоимость продаваемого объекта после направления уведомления, так как это может нарушить интересы других собственников, повлечь признание сделки недействительной.

Если один или несколько соседей воспользуются правом преимущественного выкупа, на последующих этапах сделки они будут являться покупателями.

Также при продаже комнаты нужно учитывать нормы СК РФ и ГК РФ в части защиты прав детей. Если собственник несовершеннолетний, для реализации сделки нужно получить согласие органа опеки. Для этого необходимо подтвердить, что имущественные интересы ребенка соблюдены, т.е. на него уже приобретена другая недвижимость, либо родители дают гарантию ее покупки после получения денег. Специалисты опеки дадут согласие, если приобретаемая недвижимость будет не хуже по степени благоустройства и не меньше по площади, чем комната в коммуналке.

Пошаговая инструкция для продажи комнаты в коммуналке

Найти покупателя на коммунальную жилплощадь достаточно сложно. Это связано со специальным статусом общего имущества квартиры. Оно будет принадлежать всем собственникам, пропорционально их долям в общей площади коммуналки. Обычно вариант с приобретением комнат рассматривается как начальный этап для дальнейшего улучшения жилищных условий.

Алгоритм действий для продажи комнаты состоит из следующих этапов:

  • поиск покупателя – самостоятельно и без посредников, либо через агентства недвижимости;
  • согласование условий сделки, в том числе цены по договору купли-продажи;
  • подготовка проекта договора, так как его положения нужно учесть при уведомлении других жильцов коммуналки;
  • подготовка письменного уведомления с указанием цены сделки, вручение документа остальным собственникам или направления заказным письмом.

Эта предварительная стадия является общей для всех вариантов продажи комнаты. Дальнейшее развитие событий зависит от того, как отреагируют остальные жильцы коммуналки на полученное уведомление. В законе указан срок, в течение которого нужно дать ответ — не менее одного месяца.

Если все остальные жильцы дали письменный отказ от преимущественного права выкупа, либо не ответили в разумный срок, можно подписывать договор с первоначальным покупателем.

Если продается комната без долей, можно сразу обращаться в Росреестре или МФЦ для регистрации сделки. Если на объект установлена долевая собственность, нужно представить договор для проверки и удостоверения в нотариальную контору. Нотариус проверит не только законность сделки, но и соблюдение уведомительного порядка по ГК РФ.

Завершающим этапом продажи комнаты в коммунальной квартире будет регистрация перехода прав. Направить документы в Росреестр обязан нотариус, заверявший договор. В некоторых регионах нотариальные конторы могут не иметь технической возможности для подачи документов на электронную регистрацию. Поэтому участники сделки могут сами пройти эту процедуру.

Для этого нужно:

  • оплатить госпошлину 2000 руб. (если покупателей несколько, они могут распределить эту сумму пропорционально приобретаемым долям);
  • подготовить документы, заполнить заявление о государственной регистрации;
  • обратиться в любое учреждение МФЦ или непосредственно в Росреестр;
  • сдать документы, получить расписку с указанием идентификационного номера и даты выдачи готовых бланков;
  • после завершения регистрационных действий получить выписку ЕГРН, договор с отметкой Росреестра.

Указанная выше пошаговая инструкция будет незначительно отличаться для случаев продажи комнаты в общей совместной собственности. Если объект был приобретен совместно супругами, они могут продать его с обоюдного согласия и одновременно. Чтобы продать часть жилплощади нужно предварительно выделить долю в общем праве (по соглашению или через суд). Также при продаже любой недвижимости, приобретенной в период брака, нужно получить нотариальное согласие второго супруга.

Какие нужны документы для продажи комнаты?

Основным документом для совершения сделки с недвижимостью является договор. Продавец заключит его с первоначальным покупателем, либо с жильцами квартиры, которые используют право преимущественного выкупа. Если на объект будет сразу несколько претендентов из числа собственников коммуналки, они могут получить равные доли или определить единого покупателя путем предложения более высокой цены.

Кроме договора, для продажи могут понадобиться следующие бланки и формы:

  • правоустанавливающий документ на комнату (выписка ЕГРН, договор по предыдущей сделке или приватизации, свидетельство о праве и т.д.);
  • документы, удостоверяющие личность сторон (паспорта, свидетельства о рождении);
  • нотариальная доверенность, если интересы продавца или покупателя представляет иное лицо;
  • согласие органа опеки (для продажи объекта, принадлежащего ребенку);
  • нотариальное согласие супруга (при сделке с имуществом, нажитым в браке);
  • письменное уведомление других жильцов, их отказы на преимущественный выкуп.

Дополнительные документы могут потребоваться, если покупка осуществляется с использованием средств МСК, банковских кредитов.

Читать еще:  Проблемы воспитания в детском саду

Граждане смогут быстро продать жилплощадь в коммуналке, если будут соблюдены правила преимущественного приобретения права собственности на продаваемый объект, а также сбора подтверждающих бумаг.

Пошаговая инструкция для купли-продажи комнаты в общежитии и коммунальной квартиры

Покупка комнаты может быть удачным вложением средств в условиях большого города с его огромными ценами на квартиры.

Такая сделка интересна людям, которым не хватает средств на целую квартиру, а также тем, кто желает выкупить комнаты одной квартиры, принадлежащие разным собственникам.

Процедура купли-продажи комнаты похожа на обычные сделки с недвижимостью, но со своими нюансами и подводными камнями.

В этой статье вы узнаете: как купить комнату в общежитии или коммуналке; какие документы необходимо собрать; как заключается договор купли-продажи; как официально зарегистрировать такую сделку; а также какие трудности и риски могут вас поджидать. Дадим пошаговые инструкции, как купить и продать комнату в общежитии и коммунальной квартире.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82 . Это быстро и бесплатно !

Что важно знать при покупке комнаты в коммунальной квартире и общежитии?

  • Собственники соседних комнат имеют право выкупить комнату, если она продается, и они согласны на условия продавца. Если такое право было нарушено, то сделка может быть отменена в течении 3 месяцев.
  • Безопаснее, если последняя сделка с данной недвижимостью была более 3 лет назад (срок исковой давности).

Пошаговая инструкция для коммуналки

  1. Первый шаг — это всегда осмотр недвижимости. Сразу следует уточнить условия сделки, что входит в продажу, а что нет.
  2. Знакомство с соседями. Следует побольше узнать о людях, которые проживают по соседству, и о порядках, принятых среди них.
  3. Проверка документов, подтверждающих право собственности, а также изучение информации о прошлом жилья.
  4. Получение от соседей отказов от покупки.
  5. Заключение договора купли-продажи.
  6. Регистрация сделки.
  7. Подписание акта приема-передачи собственности и передача ключей.

С чего начать и что нужно знать?

Необходимо определиться: приватизирована комната или нет. По закону только приватизированная собственность может быть продана. При этом существуют схемы обмена неприватизированного жилья (подробнее об этом читайте в соответствующем разделе статьи).

Получение согласия и отказа от преимущественного права от других собственников

Согласно п.1 ст.250 ГК РФ собственники соседних комнат имеют преимущественное право покупки. То есть продать комнату в коммуналке или общежитии сторонним лицам можно только в случае, если никто из соседних собственников не претендует на ее покупку.

При этом как таковое согласие соседей на продажу не требуется, но до оформления сделки нужно письменно уведомить всех соседей о предстоящей продаже комнаты и получить у них отказы от приоритетного права покупки, которые в обязательном порядке затем заверить у нотариуса. Либо просто подождать месяц, если нет возможности получить отказы.

Подробнее об уведомлении соседей при купле-продаже комнаты в коммуналке и общежитии читайте тут.

Какие документы нужны, чтобы продать?

Продавцу комнаты необходимо собрать следующие документы:

  1. Паспорт собственника недвижимости.
  2. Свидетельство регистрации права собственности или выписка из ЕГРН (можно получить в МФЦ).
  3. Документ, подтверждающий владение недвижимостью (договор купли-продажи, завещание, договор дарения или обмена, документ о приватизации).
  4. Кадастровый паспорт на недвижимость при отсутствии выписки из ЕГРН (выдается в Росреестре).
  5. Технический план объекта (получается в БТИ).
  6. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (получается в ТСЖ, либо иной управляющей организации).
  7. Справка по форме 9 с информацией о прописанных лицах (получается в управляющей организации или в паспортном столе).
  8. Нотариально заверенные отказы соседей.
  9. При наличии у продавца семьи:

  • Нотариально заверенное согласие супруга(и).
  • Письменное согласие от органов опеки и попечительства, если имеются несовершеннолетние дети.

Как правильно проверить подлинность документов и на что обращать внимание?

Покупателю следует внимательно проверять все документы. Кроме того можно:

  • В едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) запросить подтверждение владения собственностью.
  • Проверить наличие долгов за коммунальные услуги, которые указываются в выписке из лицевого счета при запросе продавца.
  • Проверить паспорт собственника на действительность, что можно сделать на сайте сервисы.гувм.мвд.рф или в местном отделении полиции.
  • При сомнениях в психической вменяемости продавца можно запросить справку из нарко- и психодиспансеров.

Все документы приведенные в списке должны быть в оригиналах, либо в копиях, но нотариально заверенных. Исключение составляют правоустанавливающие документы и паспорт – они должны быть в оригинале.

Пакет бумаг от будущего хозяина для совершения сделки

От покупателя может требоваться различный пакет документов в зависимости от наличия супруга(и), детей, типа расчета. К основным документам относятся:

  • паспорт собственника и членов семьи старше 14 лет;
  • свидетельства о рождении детей;
  • свидетельство о браке;
  • нотариально заверенное согласие супруга(и), в случае брака;
  • ипотечный договор или иные документы, подтверждающие наличие заемных денежных средств.

Заключение договора и регистрация

Договор купли-продажи комнаты похож на договор купли-продажи квартиры, но в нем дополнительно указываются размер отчуждаемой доли и подтверждение отказа соседей. Образцы таких договоров можно найти в интернете.

После подписания договора купли-продажи его необходимо зарегистрировать. Сделать это можно в МФЦ или Росреестре, понадобятся следующие документы:

Можно ли продать неприватизированное помещение и что для этого нужно?

Неприватизированное жилье по закону не может быть продано или куплено законным путем, так как оно не является собственностью проживающих в нем граждан. Однако существуют способы обойти эту проблему:

    Приватизировать комнату, обратившись к непосредственному собственнику. Как правило это местный муниципалитет. Если нельзя приватизировать на себя, можно прописать близкого родственника и приватизировать на него.

Заявление об обмене рассматривается специальной жилищной комиссией при муниципалитете, которая может разрешить сделку или запретить. Запрет на проведение обмена может быть оспорен нанимателем жилья через суд.

Правила и порядок для общежития

При сделке с комнатой в общежитии существуют некоторые нюансы. Комната в общежитии может числиться как:

  • Часть общей долевой собственности. В этом случае процедура продажи не отличается от приведенной выше.
  • Самостоятельное жилое пространство. В этом случае продажа комнаты происходит как с отдельной квартирой и не требует сбора отказов соседей.

Для приобретения комнаты в общежитии потребуются дополнительные документы. К ним относятся:

  • договор приватизации комнаты – находится на руках у продавца;
  • выписка из ЕГРН – получается по онлайн запросу на сайте Росреестра или при личном обращении;
  • технический паспорт – обычно на руках, если его нет или была произведена перепланировка, то заказывается в БТИ;
  • если собственность долевая, то потребуются выписка из домовой книги (делается в паспортном столе) и отказы других собственников.

Обязательно ли участие нотариуса?

Согласно п.1 статьи 42 ФЗ от 13.07.2015 N218 договор купли-продажи части долевой собственности должен быть заверен нотариусом, иначе сделку не удастся зарегистрировать. Данное положение введено в законодательство для предупреждения незаконных сделок с недвижимостью. При этом, если комната в общежитии оформлена как самостоятельное жилое пространство (не долевая собственность), и в комнате не проживают несовершеннолетние, то нотариальное заверение сделки не требуется.

Подводные камни и риски

  1. Необходимо проверить, прописаны ли в комнате лица, отбывающие наказание в местах лишения свободы или пропавшие без вести. После возвращения такие лица могут оспорить сделку.
  2. Следует внимательно изучить историю сделок с данной недвижимостью. Если в какой-то момент купля-продажа недвижимости была совершенна незаконно, то дальнейшие операции могут быть оспорены.
  3. Следует собрать информацию о соседях, ведь в случае коммуналки асоциальные поведение соседей может доставить много неудобств.
  4. В случае перепланировок, не учтенных в документации, могут возникнуть большие сложности в процессе купли-продажи. Проблемы подобного рода следует урегулировать заранее.
  5. При передачи любых сумм (аванс или для других целей) следует выписывать расписки и фиксировать такую передачу в договоре купли-продажи.

Процедура купли-продажи комнаты не представляет большой сложности. Однако как и в любой сделке с недвижимостью существуют свои скрытые риски, которые следует учесть перед заключением сделки.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector