Лестница как отдельный объект продажи
Prokurors.ru

Юридический портал

Лестница как отдельный объект продажи

Лестница как отдельный объект продажи

У меня такая проблема: я являюсь собственником подвального помещения 200 кв.м. Выкупали в 2003 году. В договоре купли продажи лестница ведущая в мое помещение указана не была. Естественно тогда вопросов и не возникло, не может же москомимущество продать помещение без входа. И как я поняла раньше лестницы вообще нигде не указывались.

Сейчас москомимущество вывело это кусок 12 кв.м. В отдельное помещение и выставило на продажу.

Уже скоро конкурс, а я только узнала об этом. Документы уже не успеваем собрать, да и нет никаких гарантий что мы выиграем конкурс.

Подскажите как быть: доказывать в суде что лестница принадлежит этому объекту?

И возможно ли если мы подадим в суд, приостановить продажу, как объекта обремененного судебной тяжбой?

Поясню еще, что в 2011 году мы построили второй запасной выход( пожарники заставили)

Ответы юристов ( 2 )

И возможно ли если мы подадим в суд, приостановить продажу, как объекта обремененного судебной тяжбой?

Вам срочно надо обращаться в суд с иском о признании торгов недействительными так как лестница не может быть самостоятельным объектом купли-продажи, а является вспомогательным по отношению к вашему помещению

Я не юр лицо. Собственником является частное лицо. Все то же самое?

нет не то же самое — обращаться придется в суд общей юрисдикции по месту нахождения имущества

Я не юр лицо. Собственником является частное лицо. Все то же самое?

Если собственник ИП и использует помещение в предпринимательских целях, то обращаться надо именно АС

Так как Вы юридическое лицо в Вашем случае необходимо обращаться в Арбитражный суд г.Москвы.

Согласно АПК РФ при подаче иска Вам необходимо заявить о принятие обеспечительных мер по иску в виде запрета на проведение торгов

Статья 90. Основания обеспечительных мер

1. Арбитражный суд по заявлению лица, участвующего в деле, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, и иного лица может принять срочные временные меры, направленные на обеспечение иска или имущественных интересов заявителя (обеспечительные меры).

2. Обеспечительные меры допускаются на любой стадии арбитражного процесса, если непринятие этих мер может затруднить или сделать невозможным исполнение судебного акта, в том числе если исполнение судебного акта предполагается за пределами Российской Федерации, а также в целях предотвращения причинения значительного ущерба заявителю.3. По основаниям, предусмотренным частью 2 настоящей статьи, и по правилам настоящей главы обеспечительные меры могут быть приняты арбитражным судом по заявлению стороны третейского разбирательства по месту нахождения третейского суда, либо по месту нахождения или месту жительства должника, либо месту нахождения имущества должника.4. Заявление о принятии обеспечительных мер, подаваемое в арбитражный суд лицами, указанными в части 3 настоящей статьи и статье 99 настоящего Кодекса, оплачивается государственной пошлиной в размере, предусмотренном федеральным законом для оплаты заявлений о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда.
Статья 91. Обеспечительные меры

1. Обеспечительными мерами могут быть:
1) наложение ареста на денежные средства (в том числе денежные средства, которые будут поступать на банковский счет) или иное имущество, принадлежащие ответчику и находящиеся у него или других лиц;

2) запрещение ответчику и другим лицам совершать определенные действия, касающиеся предмета спора;

3) возложение на ответчика обязанности совершить определенные действия в целях предотвращения порчи, ухудшения состояния спорного имущества;

4) передача спорного имущества на хранение истцу или другому лицу;

5) приостановление взыскания по оспариваемому истцом исполнительному или иному документу, взыскание по которому производится в бесспорном (безакцептном) порядке;

6) приостановление реализации имущества в случае предъявления иска об освобождении имущества от ареста.

Арбитражным судом могут быть приняты иные обеспечительные меры, а также одновременно может быть принято несколько обеспечительных мер

2. Обеспечительные меры должны быть соразмерны заявленному требованию.

лестница на одного собственника,не оформл. в собственность-чья?

#1 mia344 mia344 –>

Сообщение отредактировал mia344: 01 Ноябрь 2010 – 11:21

#2 Владимир 220 Владимир 220 –>

Так чья же она все-таки? и кто должен нести расходы на ее содержание? как поступить в данном случае?

Для начала зафиксируйте свое обращение в ТСЖ в письменном виде, чтобы были потом основания требовать снижение платы за содержание.

Открываем Правила содержания ОИ МКД и читаем пункты 1, 2 и 3:

1. Состав общего имущества определяется:
а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее – собственники помещений) – в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;
б) органами государственной власти – в целях контроля за содержанием общего имущества;
в) органами местного самоуправления – в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

2. В состав общего имущества включаются:
а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее – помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
б) крыши;
в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

3. При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

Запрашиваем письменно у ТСЖ перечень состава общего имущества, утвержденный общим собранием собственников. По тем же правилам обязаны ответить в течение 5 дней

Параллельно обращаемся в Единый Государственный Реестр, если не дают, можно через суд истребовать его.

А далее действовать по обстоятельствам. Если крылечко не в составе ОИ МКД, то ремонтировать самостоятельно, лампочки вывинтить или поставить датчик движения, чтобы зря не горели. Если же в составе, то .

Сообщение отредактировал Владимир 220: 29 Октябрь 2010 – 16:35

#3 mia344 mia344 –>

Так чья же она все-таки? и кто должен нести расходы на ее содержание? как поступить в данном случае?

Для начала зафиксируйте свое обращение в ТСЖ в письменном виде, чтобы были потом основания требовать снижение платы за содержание.

Открываем Правила содержания ОИ МКД и читаем пункты 1, 2 и 3:

1. Состав общего имущества определяется:
а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее – собственники помещений) – в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;
б) органами государственной власти – в целях контроля за содержанием общего имущества;
в) органами местного самоуправления – в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

2. В состав общего имущества включаются:
а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее – помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
б) крыши;
в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Читать еще:  Что будет с ребенком, если мать лишат родительских прав?

3. При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

Запрашиваем письменно у ТСЖ перечень состава общего имущества, утвержденный общим собранием собственников. По тем же правилам обязаны ответить в течение 5 дней

Параллельно обращаемся в Единый Государственный Реестр, если не дают, можно через суд истребовать его.

А далее действовать по обстоятельствам. Если крылечко не в составе ОИ МКД, то ремонтировать самостоятельно, лампочки вывинтить или поставить датчик движения, чтобы зря не горели. Если же в составе, то .

Консультации по пожарной безопасности в Санкт-Петербурге и Ленинградской области

Помещение под лестницей

Алёна

Помогите с таким вопросом, как открытие торговой точки по продаже цветов под лестницей. Это возможно? Ведь во многих крупных торговых центрах помещения под лестницей заняты магазинами. В моем случае, помещение находится у окна на первом этаже, слева при входе, и никак не мешает (не препятствует) прохождению людей мимо, на второй этаж (там как зайдешь в торговый дом сразу лестница на второй этаж).

Уважаемая Алёна, чтобы мне подготовить компетентный ответ, мне необходимо знать:
лестница заключена в стены или открытая до второго этажа?
Под лестничным маршем выгораживается помещение или там только продавец в окружении цветов?
Если можно, вышлите фото Вашего пространства и планировку (можно сфоткать с плана эвакуации).

Давайте вместе поразмыслим:
Я прилагаю выдержки из пожарных требований.

1. Правила пожарной безопасности в РФ ПБ 01-03 (документ не действующий): пункт 40
«В зданиях запрещается:
устраивать в лестничных клетках кладовые (чуланы), а также хранить под лестничными маршами и на лестничных площадках вещи, мебель и другие горючие материалы. Под лестничными маршами в первом и цокольном этажах допускается устройство только помещений для узлов управления центрального отопления, водомерных узлов и электрощитовых, выгороженных перегородками из негорючих материалов;»
пункт 162 «В торговых предприятиях запрещается размещать торговые, игровые аппараты и торговать товарами на площадках лестничных клеток, в тамбурах и других путях эвакуации,»

2. СНиП 21-01-97* ПОЖАРНАЯ БЕЗОПАСНОСТЬ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ
пункт 6.32* «В объёме обычных лестничных клеток не допускается встраивать помещения любого назначения, кроме помещения охраны.
Под маршами первого, цокольного или подвального этажа допускается размещение узлов управления отоплением, водомерных узлов и электрических вводно-распределительных устройств.»

3. СП. 1.13130.2009 «ЭВАКУАЦИОННЫЕ ПУТИ И ВЫХОДЫ»
4.4.4 «В объеме обычных лестничных клеток не допускается встраивать помещения любого назначения, кроме помещения охраны.
Под маршами первого этажа допускается размещение узлов управления отоплением, водомерных узлов и электрических вводно-распределительных устройств.»

4. Правила противопожарного режима в Российской Федерации ППР-12 пункт 23
«к) устраивать в лестничных клетках кладовые и другие подсобные помещения, а также хранить под лестничными маршами и на лестничных площадках вещи, мебель и другие горючие материалы;
м) устанавливать в лестничных клетках внешние блоки кондиционеров
д) размещать торговые, игровые аппараты и вести торговлю на площадках лестничных клеток, в тамбурах и на других путях эвакуации.»

Полагаясь на присланную дополнительную информацию, должен Вас огорчить — любой пожарный инспектор возразит против продаваемой в объёме лестничной клетки вазы с живыми цветами.
Но, если общаться не по-понятиям, а встать на букву закона, то можно найти, что не один из перечисленных выше запретов не распространяется на размещение торговой точки по продаже в розницу живыми цветами под маршем лестницы (не на путях эвакуации, а под ними, не на лестничной площадке, а под ней). Правда, от холодильника точно придётся отказаться.
Выбор за Вами.

Комментарии (2)

Татьяна Фёдорова

05.04.2018 в 11:57 дп | #

Моя торговая точка находится за лестничным маршем — в связи с сегодняшними проверками у меня возник вопрос, что лестничный пролет составляет 1,35м, а за лестничный пролет 1,5м. За ним нет ни продолжения лестницы, ни эвакуационного выхода, там просто глухая стена. При выходе из здания имеется тамбур 7,2 кв.м. Могу ли я остаться на своих кв.м, так как не создаю преграды для эвакуации из здания?

Вариант 1 – если лестница выделена в лестничную клетку – под лестничным маршем нельзя размещать торговую точку.
Вариант 2 – если лестница открытая, не отделена от торговой зоны — под лестничным маршем можно размещать торговую точку.

Альберт

01.08.2019 в 10:04 дп | #

В офисном здании хочу сделать туалет под лестницей на первом этаже, место не проходное тупиковое, Можно ли?

В лестничных клетках запрещено обустраивать какие-либо помещения, кроме помещения охраны.
Бывают открытые лестницы (вне лестничной клетки), так там можно, но у Вас судя по «непроходимости» именно лестничная клетка эвакуационного выхода.

Берут измором? Лестницу в офисном здании оформили в частную собственность и не пускают других собственников

Вопросы, связанные с собственностью, для современных предпринимателей, наверное, самые болезненные. Ситуация, которая сложилась в офисном здании на улице Худякова в Челябинске показывает, что при желании оформить в собственность можно фактически что угодно, включая даже объекты общего пользования в офисных зданиях. К чему это может привести? Редакция Lentachel.ru разбиралась в деталях необычной ситуации.

Началось все с покупки компанией «Алтай-мотор» (она зарегистрирована в Республике Алтай, но бизнес ведет сейчас в Челябинске) офисного помещения площадью 800 квадратных метров на улице Худякова, 12, строение 1 – на третьем этаже здания. Тогда еще Владимир Михайлов, руководитель компании, не знал, что именно это обстоятельство (третий этаж) окажется роковым. Поскольку дойти до офиса ему и его сотрудникам предстояло, естественно, по лестнице, мимо первого и второго этажей. Прямого входа на третий этаж нет.

Поначалу ничто не предвещало проблем. Фирма «Алтай-мотор» въехала в свой новый офис, обустроилась. 67 сотрудников начали работать.

Но 27 июля на входной двери, ведущей к единственной в здании лестнице, вдруг появился магнитный замок. Представители «Алтай-мотор» долго не могли попасть в свое помещение. Стали разбираться, в чем дело. Оказалось, решение принято ИП Андреем Кострюковым (проживает в Москве), владельцем 1-го и 2-го этажей в этом же здании.

Кострюков, оказывается, приобрел в собственность не только два этажа, но еще и лестницу! Причем, уже после покупки упомянутой компанией «Алтай-Мотор» помещения на третьем этаже ! Очевидно, что лестницы и инженерные сети относятся к общему имуществу здания. Собственник третьего этажа фактически с момента приобретения офисных площадей стал совладельцем лестниц и инженерных сетей. Однако в случае с данным офисным зданием все иначе. Кострюков, купив помещения на 1 и 2 этажах, решил, что это дает ему право распоряжаться доступом к инженерным сетям здания. И его представитель предъявил соответствующий документ.

С августа на входе в здание появились сотрудники охранного предприятия «Защита». Они закрыли доступ владельцу 3-го этажа и сотрудникам компании «Алтай-мотор» в помещение, которое вообще-то является собственностью компании.

Теперь каждый рабочий день на входе в это здание начинается однотипно. Сотрудники компании «Алтай мотор» подходят ко входу в здание, охрана говорит, что их не пустит, пока не будет дано указание собственника лестницы! Работникам предприятия удается прорываться на свое рабочее место, однако всякий раз это выливается в неприятные беседы, словесные и даже физические конфликты. Несколько раз дело доходило до драк. Пострадавшие сотрудники «Алтай мотор» фиксировали полученные травмы в травмпункте.

По факту таких ЧП в данный офис неоднократно приезжала полиция. Реальных мер к разрешению конфликта стражами порядка принято не было. Уголовных дел по факту таких драк пока, по нашим данным, не возбуждено. Возможно, полиция ждет, когда кого-то здесь покалечат или убьют?

Пока полицейские пока по таким вызовам ограничиваются рапортами. В некоторых из них, подтверждается, что Кострюков является собственником лестничных маршей.

Что интересно, письменных претензий владелец 1 и 2 этажей до сих пор не предъявлял. В то же время управляющая компания «ПиЭм» ( с ней у Кострюкова подписан договор на управление офисным центром) однажды пыталась заварить входную дверь в офис «Алтай мотор». Неоднократно в помещении на 3-м этаже отключали отопление. Вода, уточним, была отключена еще 23 августа и ее нет до сих пор. С 08 по 15 октября была отключена канализация санузлов 3-го этажа путем демонтажа части канализационного стояка, проходящего через 2-й этаж. Обстановка на 3-м этаже уже давно напоминает условия работы в прифронтовой полосе.

Интересный момент запечатлен на некоторых фотографиях, сделанных на лестнице в этом многострадальном офисном здании. Например, подъем на 3-й этаж, случалось, перегораживали колючей проволокой! Представители Кострюкова объясняли, что так они защищают свою собственность от незаконных посягательств.

Читать еще:  Ст 12 фз об осаго консультант

«Алтай мотор» подал иск в суд. В исковом заявлении указано требование: «обязать ответчика устранить препятствия в пользовании истцом своей собственностью: «помещением 29» с кадастровым номером 74:36: 0515005:752 по адресу: Челябинск, ул. Худякова, д. 12, путем предоставления прохода к данному помещению.». Кроме того, истец требует признать его право долевой собственности на лестницу.

В иске есть ссылка на постановление пленума Высшего арбитражного суда (ВАС) России от 2009 года. Согласно документу лестницы и лестничные марши относятся к общему имуществу здания. Казалось бы, все понятно.

В то же время Владимир Фиронов, представитель Кострюкова, в беседе с редактором Lentachel.ru подтвердил, что лестница в этом здании действительно находится в собственности (!) Кострюкова, причем, право собственности зарегистрировано в установленном порядке, поэтому никакие законы в данном случае не нарушаются. Получается, что Кострюков был добросовестным приобретателем.

Фиронов уточнил: «все эти документы есть у наших оппонентов». И напомнил, что арбитражный суд уже четырежды отказывал компании «Алтай мотор» в обеспечительных мерах. К слову, обеспечительные меры истец предлагал очевидные в такой ситуации – запретить ИП Кострюкову препятствовать сотрудникам ООО «Алтай Мотор» в пользовании спорным помещением №34 (то есть лестницей) до вынесения судом решения.

Фиронов также сделал неожиданное дополнение. Мол, пленум Высшего арбитражного суда – не закон, что этот документ носит лишь рекомендательный характер. И поэтому не является обязательным к исполнению! Тут хотелось бы, конечно, сказать, что вообще-то суды у нас выносят решения на основании законов.

Пока конфликт, возникший фактически на пустом месте, остается в подвешенном состоянии. «Алтай Мотор» требует обеспечительных мер на период рассмотрения иска по существу. Поскольку работать же как-то надо! Арбитражный суд отказывается пока удовлетворять требование компании. Включая суд апелляционной инстанции. Судьи указывают, что требования об обеспечительных мерах не соответствуют предмету иска.

Так или иначе страдают сотрудники алтайской компании (некоторые уже увольняются). Устраиваясь на работу, они, понятное дело, не планировали каждый день прорываться на рабочее место с боем. Страдали также сотрудники фирмы-арендатора части помещений на 3-м этаже. Впрочем, недолго. Арендатор в итоге договор аренды расторг – ввиду фактической невозможности использовать помещение.

Наверное, для охранников здания тоже в этом конфликте мало приятного. Они, такое ощущение, не очень понимают причины противостояния. Однако вынуждены исполнять распоряжения руководства. А в итоге это и для них может обернуться неприятностями. Особенно если «Алтай мотор» выиграет суд по существу.

Очевидно одно: создан опасный прецедент. Теперь в любом офисном здании (а в Челябинске их десятки) владелец 1-2 этажей, выходит, запросто сможет оформить в собственность всю лестницу здания и потом закрывать проход владельцам других помещений? А чтобы проход открыть, станет, видимо, требовать оплату (размер установит сам)?

Конечно, возникает вопрос прежде всего к госоргану, который зарегистрировал лестницу в частную собственность. Потому что одно дело – желание предпринимателя Кострюкова. И совсем другое – официальная бумага, выданная регистрирующим госорганом.

Чего сейчас добивается ИП Кострюков, создавая нешуточные проблемы владельцу помещений на 3-м этаже, пока неясно. Его требования четко так и не озвучены. Сам он на месте ЧП не появлялся. Представители «Алтай мотор» говорят, что получали договор с требованием оплаты 48 тысяч рублей за пользование инженерными сетями в месяц. И утверждают, что хоть и возмущались по поводу суммы, но подписали его. Однако подписи Кострюкова на этом договоре, представленном от его имени, так и не появилось. Потом вроде бы возникало устное требование к «Алтай Мотор» продать помещение на 3-м этаже. Однако письменного предложения опять же не было.

Стоит отдельно сказать, что в свидетельстве о регистрации права собственности компании «Алтай мотор» указано: проход на 3 этаж по лестнице. И тем не менее проблема с доступом в помещение у собственника существует по сей день. Получается, что одна «зеленка» противоречит в некоторой части другой. «Алтай мотор» уже предлагал Кострюкову подписать договор о совместном содержании общего имущества: лестницы, инженерных сетей, крыши. Но тот отказался.

По словам вышеупомянутого Фиронова, можно предположить, что в случае вынесения решения арбитражного суда о свободном доступе на 3-й этаж представителей «Алтай мотор», оно будет исполнено. Но пока решения по существу областной арбитражный суд, повторимся, не выносил.

В упомянутом постановлении пленума ВАС РФ содержится ссылка на корень проблемы: «Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.».

Очень интересно, каким в итоге будет решение арбитражного суда по существу этого дела. И хотелось бы понимать логику того же Росреестра. На чем все-таки было основано решение зарегистрировать ранее в частную собственность лестничный марш в офисном здании, если пленум Высшего арбитражного суда относит лестницы и лестничные марши к общему имуществу здания? Интересно также, могут ли в Челябинске такие ситуации повториться с другими компаниями и офисными зданиями? И разумеется, хотелось бы знать, есть ли общероссийская судебная практика на сей счет. Или такая практика формируется прямо сейчас, на наших глазах?

В пресс-службе ГУ МВД по Челябинской области редакции Lentachel.ru подтвердили, что в курсе конфликта по вышеуказанному адресу. И действительно отсюда несколько раз поступали сигналы, и полицейским приходилось выезжать на место событий, оформлять по этому поводу соответствующие документы. Пока по принятым заявлениям ведутся проверки.

Прокуратура по поводу инцидентов в данном офисном здании подготовила представление в полицию города об устранении нарушений законодательства.

Пресс-служба регионального управления Росреестра прислала редакции Lentachel.ru развернутый комментарий по вышеописанной ситуации:

– Государственная регистрация права собственности на указанные в статье объекты недвижимости была проведена в соответствии с законодательством Российской Федерации, действующим на момент ее осуществления. Изначально в 2006 году помещение, расположенное в здании по ул. Худякова, 12, находилось в собственности одного лица. В состав указанного помещения входили лестничные марши, обеспечивающие доступ ко всем помещениям на различных этажах. Впоследствии собственник разделил свое помещение и образовал из него несколько самостоятельных помещений, в том числе помещение с лестничными маршами, оформив все в свою собственность. Таким образом, помещение с лестничными маршами обеспечивало доступ только в определенные помещения, принадлежащие одному правообладателю.

В указанный период времени в законодательстве РФ содержалось понятие общего имущества только применительно к многоквартирным домам (ст. 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации). Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, законом прямо не были урегулированы, какие-либо разъяснения по данному вопросу отсутствовали.

Поэтому при регистрации прав на спорные помещения не имелось оснований для установления режима «общего имущества», тем более, что на момент регистрации все образованные помещения принадлежали одному собственнику.

Гражданским кодексом РФ установлено, что не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (ч.1 ст.10 Гражданского кодекса РФ).

Учитывая это, собственник имущества, продавая впоследствии свои помещения, должен был действовать добросовестно, предоставив покупателям возможность прохода через помещения с лестничными маршами.

Разъяснения о возможности применения норм, касающихся общего имущества многоквартирного дома, к отношениям, возникающим по поводу общего имущества нежилого здания, были даны только в 2009 году. Согласно разъяснениям Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» к указанным отношениям должны применяться нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Читать еще:  Покупка недостроенный жилой дом

В соответствии с п. 9 вышеуказанного Постановления Пленума ВАС РФ, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в него, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. Учитывая изложенное, правообладатель помещений, расположенных на третьем этаже здания по ул. Худякова, д. 12, в целях обеспечения доступа к общему имуществу вправе обратиться в суд с соответствующим иском.

Лестница продаж

Лестница продаж как метод

Рассмотрим процесс совершение сделки, используя термин ’’лестница продаж’’, где каждый этап является своеобразной ступенькой. Попытка пропустить каждую такую ступень — это путь к провалу. Нельзя заменять, например, выявление потребностей презентацией (аргументами) или пропускать этап завершения сделки .

Установление контакта

Наша лестница продаж начинается с этой ступеньки. Цель — «втянуть» клиента в процесс продажи, установить доверительные отношения, создать интерес.

Все наблюдения подсказывают — люди не любят, когда им что-то продают. Даже если покупатель пришел сам к продавцу.

Основополагающие установления контакта — улыбка, взгляд глаза в глаза, энтузиазм, внешний вид.

Фраза — пауза — вопрос

Чтобы начать общение, можно использовать простую схему — «фраза — пауза — вопрос». Суть этой техники в том, что мы обращаемся к клиенту с утвердительной фразой. Например, если клиент внимательно рассматривает выставочный образец товара, можно начать так:

Это совершенно новая модель, которая успела обзавестись широкой популярностью среди любителей…

После используем небольшую паузу и обращаемся с вопросом. Например:

Вы смотрите себе или в подарок?

Small-talk

Чтобы убрать напряжение при установлении контакта, иногда хорошо применим прием small-talk, или небольшая, светская беседа. Что-то отвлеченное, нейтральное. Например, про погоду на улице. Такой подход позволяет начать нестандартно, более интересно.

На для всех типов клиентов это применимо. Например, если покупатель ведет себя целеустремленно, то лучше перейти сразу к делу.

При холодных продажах, например, холодных звонках необходимо ответить на три вопроса:

Кто — назвать себя, представиться

Откуда — назвать организацию, от имени которой вы обращаетесь к человеку

Зачем — называем причину обращения

Если инициаторами продажи являемся мы, то у нашего потенциального покупателя эти вопросы возникнут сами собой. Если мы их не коснемся, то услышим сопротивление.

Конкретно в холодных звонках (телемаркетинг) также применяем вопрос «удобно ли говорить». Это позволит сократить время на занятых собеседниках.

Выявление потребностей

Самая важная ступень лестницы продаж. Цель — понять запросы клиента, его проблемы и ограничения (выявление потребностей).

Наша задача понять, какие у покупателя есть проблемы, которые мы можем решить с помощью нашего продукта. Так, например, один и тот же продукт могут закрывать разные потребности.

Инструменты этой ступеньки — вопросы, в первую очередь открытые и активное слушание.

Типология открытых вопросов

Первостепенность. Выясняем, что в первую очередь покупатель ожидает получить в продукте. Например:

Что для вас важно в продукте в первую очередь?

На что обращаете внимание в первую очередь?

Тождественность. Выясняем (уточняем), что клиент понимает под теми определениями, которыми поделился после вопросов о первостепенности:

Что для вас значит быстродействие?

Что вы понимаете под хорошими гарантиями?

Причины и цели. Более глубоко стараемся понять, почему для покупателя важны те или иные моменты, почему клиент хочет что-то поменять:

В связи с чем вы решили оформить страховку?

Как планируете использовать этот продукт?

Обстоятельства. Уточняем, какие условия пользования ожидают потенциальную покупку:

Как долго планируете использовать этот продукт?

В каких условиях предполагается эксплуатация?

Альтернативы. Иногда имеет смысл понять, рассматривает ли покупатель другие варианты, имеющие несколько иные характеристики. Например, если наш продукт не может в точности соответствовать всем потребностям.

Другие типы вопросов

Также широко применяются альтернативные и закрытые вопросы. Альтернативные подразумевают выбор «или/ или» и используются для уточнения:

Выбираете себе или в подарок?

Интересен металл или пластик?

Закрытые вопросы подразумевают односложный ответ. Обладают наименьшей информативностью, но позволяют получить более точный ответ:

Вам интересен этот вариант?

Проблемные вопросы

Еще один тип вопросов. Расспрашиваем о проблемах клиента, явных или еще скрытых. Например, покупатель говорит о том, что для него особенно важна автономность работы:

Скажите, насколько вопрос об автономности важен для вас? Насколько критична проблема перебоя электроснабжения?

Помимо тех потребностей, о которых клиент рассказал, могут быть неозвученные. Возможно, выбираемый продукт нуждается в дополнении. Например, если покупателя интересует автономность работы, то ему может быть интересно предложение аварийного или бесперебойного питания.

Также потребности могут быть скрытыми. В этом случае проблемные вопросы помогут их выявить (сформировать). Например:

Скажите, вы можете представить себе ситуацию, когда из-за перебоев электроснабжения под угрозой может быть выполнение вашей работы? Например, зимой, после ледяного дождя?

Презентация

Самая «яркая» ступенька лестницы продаж. Демонстрируем наш продукт в соответствии со схемой «характеристика — преимущество — выгода» или сокращённо ХПВ.

Характеристика — функции товара. Характеристики можно увидеть, потрогать, посчитать и так далее.

Преимущество — это то, каким образом можно применять характеристики. Еще это свойство называют польза.

Выгода — то, как характеристики и преимущества продукта могут удовлетворить потребности клиента и закрыть его проблемы.

Простой пример — человека мучает жажда. Желание пить — потребность. Наша презентация должна в первую очередь касаться именно удовлетворения жажды, а не аргументов типа «это недорого» или «это нынче модная вода». Наш продукт удовлетворяет основные запросы, решает важные проблемы, то продажа состоится.

Язык выгод

Презентация должна строиться на языке, понятному каждому потребителю — языке выгод. Мы должны пояснять, как наше предложение способно решить запросы. Для этого аргументация строиться на конструкции «свойство — связка — выгода». Связка в нашем случае представляет собой словосочетания типа «это позволяет». Например, если наш покупатель выбирает обувь для длительных горных походов:

В этих ботинках используются новые материалы, которые делают их легкими и очень прочными. Это сделает длительные прогулки в горах комфортными. А защита от воды позволит вам не задумываться о том, как сохранить ноги сухими.

Сравнение

Хорошим ходом при проведении презентации — это сравнение. Широко используется сравнение цены с недорогими товарами или услугами. Например, с пачкой жвачки, булкой хлеба, проезда в общественном транспорте.

Сравнивают также цены с помощью метода вилка цен. Если наш товар обладает преимуществом по цене, называем цену аналога, потом свою:

Как правило, цена аналогов подобной продукции — 3500 рублей (делаем акцент на величине цены). Мы работаем с производителями напрямую, поэтому у нас всего 2700 (также нисходящей интонацией подчеркиваем дешевизну).

Работа с возражениями

Непростая, но естественная ступенька лестницы продаж. Если наша презентация не касается тех потребностей, которые клиент ожидает удовлетворить с помощью нашего продукта, то стоит ожидать запрос на продолжение презентации. С большей вероятностью можно ожидать, что этот запрос будет в форме возражения.

Для работы с возражениями используем простую схему «условное согласие — уточнение — аргументация».

Условное согласие означает, что мы соглашаемся не с самим фактом возражения. Мы соглашаемся с тем, что у покупателя может быть своя точка зрения:

Мне понятны ваши сомнения

Вы правы, подобные сомнения возникают у многих наших клиентов

Я сам думал точно также

Вопрос цены очень важен

Эти вопросы действительно требуют взвешенного решения

Условное согласие позволяет продемонстрировать — мы на стороне нашего клиента. Это позволит избежать лишних споров. Наша задача не переспорить — это невозможно. Наша цель найти подходящее решение.

После того, как мы встретили возражение условным согласием, уточняем сомнения. То есть мы возвращаемся к выявлению потребностей:

Скажите, что вас смущает?

Скажите, что вызывает вас желание взять паузу для размышления?

Что мешает принять решение?

Скажите, с чем вы сравниваете?

Получив достаточно информации аргументируем сомнения, возражения.

Завершение сделки

Это последняя ступенька, к которой ведет лестница продаж. Не стоит ожидать, что клиент сам возьмет на себя инициативу по завершению сделки. Берем инициативу на себя.

Для завершения сделки можно использовать вопросы:

Скажите, вам это предложение выгодно?

Скажите, вас устраивает этот вариант?

Можно использовать фразы, построенные на допущение факта успешной сделки. Например:

Когда вы планируете начать пользоваться товаром?

Завершение сделки — это естественная и важная ступенька лестницы продаж. Она требует достаточно твердой инициативы. Самый простой способ закрыть сделку — прямое предложение совершить покупку:

Также инициативу закрытия сделки нужно не упускать при работе с возражениями — обработка должна заканчиваться предложением совершить покупку.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector