Может ли пункт договора уступки прав распространяться на ДДУ?
Prokurors.ru

Юридический портал

Может ли пункт договора уступки прав распространяться на ДДУ?

Переуступка прав требования на квартиру в новостройке по договору долевого участия

Здравствуйте. В этой статье я подробно расскажу о сделке по переуступке прав требования по договору долевого участия, как эта сделка оформляется, при каких условиях ее можно оформить и как происходит расчет.

Что такое переуступка прав требования по договору долевого участия

Когда гражданин подписал с Застройщиком договор долевого участия (ДДУ), он имеет право требовать у Застройщика определенную квартиру в определенный срок. Застройщик в свою очередь обязан в будущем построить многоквартирный дом и передать эту квартиру дольщику. За это дольщик и передал определенную сумму денег на строительство.

Дольщик может кому-либо уступит свое право требования — ст. 11 Федерального закона N 214-ФЗ. Уступить не саму квартиру, а именно право ее требовать с Застройщика. Уступает право за определенную сумму, т.е. как бы «продает». Для этого и нужно оформить договор или соглашение об уступке. Дольщик будет выступать цедентом, а тот кто покупает требование — цессионарием (п. 1 ст. 388 ГК РФ). Для простоты я называю их продавцы и покупатели.

После оформления переуступки, предыдущие дольщики не несут ответственности со стороны Застройщика перед новыми дольщиками. Например, если застройщик сорвет сроки строительства, площадь квартиры не будет соответствуют документам и т.п. — все претензии теперь предъявляет только новые дольщики.

Продавцами могут выступать физические лица или компания. Продавцом может быть инвестор. Он оформил ДДУ с Застройщиком на стадии котлована. Когда дом уже или почти построен, он может продать эту квартиру подороже. Бывает так, что сам застройщик оформляет ДДУ на «своего» человека или компанию. Случаев много.

Небольшое отступление: если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.) ; 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.) ; 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ) .

Условия, при которых можно оформить переуступку прав

Про акт приема-передачи

Договор переуступки прав можно оформить только, если продавцы еще НЕ подписали акт приема-передачи — п. 2 ст. 11 Федерального Закона N 214-ФЗ. И без разницы ввел ли Застройщик дом в эксплуатацию или нет.

Если продавцы уже подписали акт приема-передачи, значит квартиру от Застройщика они уже получили. Сначала они оформляют квартиру в свою собственность, а потом могут продать ее по договору купли-продажи. По другому никак. Когда подписан акт, никакой переуступки быть не может.

Про согласие Застройщика

Почти каждый Застройщик указывает в договоре долевого участия, что продавцы могут уступить свое право только с его письменного согласия. И чаще требует за это деньги. Хотя никакую стоимость согласия не прописывает в ДДУ. Сумма зависит от жадности Застройщика — от 20 до 200 тысяч рублей. Некоторые берут за согласие процент от сделки — от 2% до 5%. Обычно Застройщик за эту сумму дает не только свое согласие, но и сам занимается согласованием и оформлением договора переуступки для продавца и покупателя.

Многие ушлые продавцы сразу прибавляют стоимость согласия в стоимость продажи квартиры по переуступке. Т.е. за все в итоге заплатят покупатели.

Не нужно спрашивать согласия Застройщика, если если продавцы полностью расплатились с ним — п. 1 ст. 11 Федерального Закона N 214-ФЗ. Даже если Застройщик прямо указал про его согласие в ДДУ, это требование все равно незаконно на основании п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей. Также Застройщик не имеет право требовать, что договор переуступки оформляет только он. Это расценивается как незаконное навязывание услуги — п. 2 ст. 16 Закона о защите прав потребителей. Продавцы и покупатели могут составить договор сами или через нанятого специалиста.

Если покупатели с ипотекой, их банк все равно потребует согласие от Застройщика, если так указано в ДДУ. Без согласия банк просто не одобрит ипотеку и не даст покупателям деньги.

Есть еще такая проблема: Договор переуступки по ДДУ нужно обязательно зарегистрировать в Рег.палате — ст. 17 Федерального закона N 214-ФЗ. И большинство регистраторов все равно потребуют согласие Застройщика, если об этом указано в договоре долевого участия. Будут ссылаться на п. 2 ст. 382 ГК РФ. В итоге регистратор приостановит сделку на месяц. Если за это время согласие не принесут, вернет документы с отказом в регистрации.

Что делать? Здесь два пути, которые стороны сами решают какой выбрать:

  • Заплатить Застройщику за согласие. Можно попытаться поторговаться с ним. С согласием никаких приостановок в регистрации не будет. Кто и сколько оплачивает за согласие стороны должны сами обговорить;
  • Или подать договор переуступки без согласия и надеяться, что регистрация пройдет успешно. Иногда проходит, но чаще потребуют согласие. Если местная Рег.палата приостановит сделку, можно подать на нее в суд. Ведь требование о согласии незаконно. Суд будет на стороне покупателей, но он будет длится около 4 месяцев. А столько ждать не все готовы. Еще услуги юриста для составления иска и ведения дела стоят денег.

Если продавцы не полностью рассчитались с Застройщиком, его согласие на сделку обязательно потребуется. В этом случае вместе с продажей квартиры на покупателей будет переводится этот долг — п. 1 ст. 11 Федерального Закона N 214-ФЗ. Передача долга только через согласие Застройщика — п. 2 ст. 391 ГК РФ. Застройщик имеет право отказать в переводе долга на покупателей и это будет законно.

Иногда продавцы сами отказываются выходить на сделку без получения согласия Застройщика. Так бывает, когда Застройщик оформил квартиру на «своего» человека или компанию.

Как оформляется сделка по переуступке прав требования по договору долевого участия

Этап №1 — подготовка покупателей и продавцов к сделке

Что сделать покупателям:

  1. Потребовать у продавцов их экземпляры зарегистрированного договора долевого участия с Застройщиком.

Покупателям нужно очень внимательно изучить этот договор и прилагаемые соглашения. Лучше доверить это юристам. Часто Застройщики включают в ДДУ невыгодные пункты, ведь после регистрации сделки все перейдет на покупателей. Для этого текст договора специально пишут сложным юридическим языком. А раз некоторые условия невыгодны продавцу, они перейдут на покупателей после переуступки прав и обязанностей.

На что обращать внимание в тексте договора:

  • На характеристику квартиры — планируемую площадь, количество комнат, наличие отделки;
  • Максимальный срок сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартиры (подписание акт приема-передачи и получения ключей);
  • Как продавцы рассчитались с Застройщиком;
  • На пункты о компенсации площади.
  • Если покупатели с ипотекой.

    Покупатели приносят в свой банк документы на квартиру для проверки юридической чистоты — паспорта продавцов, договор долевого участия, справку об оплате продавца Застройщику за квартиру. Если продавец несовершеннолетний, то разрешение органов опеки и т.п. У каждого банка свой список документов.

    Если покупатели супруги, но оформляют договор переуступки только на одного, потребуется нотариальное согласие другого супруга. Согласие будет не на покупку квартиры, а на передачу будущей квартиры в залог банку. Согласие у нотариуса стоит 1,5 — 2 тысячи рублей. Если в договоре переуступки будут указаны оба супруга или у них брачный договор, согласие не потребуется.

    Что сделать Продавцам:

    1. Взять у Застройщика справку об оплате квартиры Застройщику.

    Продавцы сами берут такую справку у Застройщика. Обычно это акт сверки взаиморасчетов. Для этого продавцам нужно написать заявление от руки в произвольной форме. Такая справка делается не сразу. От двух дней.

    Или это может быть платежное поручения с банка (платежка). Для этого продавцы берут свой ДДУ и идут в банк, через который он оплачивал квартиру. Платежка должны быть со штампом от банка и подписью операциониста. Если продавцы не полностью оплатили квартиру, платежки будут не на всю стоимость.

    Получить согласие у Застройщика на переуступку прав.

    Подробно о согласии я написала выше — когда оно обязательно, а когда нет. И проблемы, которые могут быть.

    Некоторые Застройщики дают письменное согласие, а некоторые на самом подписанном договоре переуступки указывает о своем согласии/согласовании. И ставит печать с подписью руководителя или доверенного лица.

    Оформить нотариальное согласие супруга(и) на продажу квартиры по переуступке, если она приобреталась в браке, но в ДДУ указан только один супруг. Стоит у нотариуса 1,5 — 2 тысячи рублей.

    Этап №2 — составление и подписание договора переуступки прав

    Договор может называться называется по-разному — соглашение об уступке, договор уступки или цессии и т.п. Суть от этого не меняется.

    Я выше писала, что большинство Застройщиков вместе с согласием сами составляют договор переуступки. Покупатели и продавцы подписывают договор в его офисе.

    Если договор будет составлять Застройщик, то советую покупателям внимательно его прочесть. Еще лучше вместе с юристом. Иногда Застройщики вписывают невыгодные для покупателей пункты.

    Например, у меня было два случая, когда Застройщик указывал такой пункт — покупатель в случае срыва Застройщиком сроков строительства не имеет право с него потребовать неустойку. Естественно потребовали убрать данный пункт, иначе покупатели не вышли бы на сделку.

    Еще покупателям нужно проследить, чтобы в договоре было указано про список полученных документов после регистрации. После сделки у покупателей обязательно должны остаться на руках не только зарегистрированный договор уступки, но и договор долевого участия и справка об оплате квартиры от продавцов. Продавцам эти документы уже будут не нужны, они должны остаться у покупателей.

    Экземпляров договора должно быть от количества сторон плюс один в Рег.палату. Например, один продавец и два покупателя — минимум 4 экземпляра.

    Если покупатели с ипотекой, то сначала им нужно согласовать составленный экземпляр договора со своим банком. Некоторые банки сами оформляют договора за отдельную плату. Когда договор уступки с банком будет согласован, покупатели подписывают ипотечный договор.

    Если продавцы не полностью расплатились с Застройщиком, в самом договоре переуступки указываются условия о переводе долга на покупателей. На это обязательно потребуется согласие/согласование Застройщика.

    Этап №3 — регистрация сделки

    1. Продавцу(ам) и покупателю(ям) нужно обратиться в МФЦ или в Рег.Палату, оплатить госпошлину и подать документы.

    С 2017 года во многих городах подавать документы следует только в МФЦ (Многофункциональный цент, «Мои документы»), напрямую Рег.палаты граждан уже не принимают. Если в вашем населенном пункте нет МФЦ, обращайтесь Рег.палату. Что в МФЦ, что в Рег.палате, документы подаются одинаково.

    Госпошлина за регистрацию — 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Ее оплачивают покупатели. Реквизиты для оплаты можно получить у сотрудника. Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ. Комиссия будет примерно 50 рублей.

    После оплаты госпошлины в порядке очереди сотруднику нужно подать:

    • Паспорта от каждого участника сделки. Если выступает доверенное лицо — его паспорт и нотариальную доверенность. Паспорт доверителя не потребуется;
    • Подписанные экземпляры договора переуступки;
    • Зарегистрированный договор долевого участия между продавцом и Застройщиком;
    • Справка об оплате квартиры продавцом Застройщику;
    • Письменное согласие Застройщика;
    • Если покупатели с ипотекой, то подписанный ипотечный договор и согласие супруга на покупку. Ипотечный договор тоже регистрируется — ст. 19 Закона об ипотеке.
    • Согласие на продажу квартиры от супруги продавца, если ДДУ был оформлен в браке, но оформлен только на него одного.

    По закону срок регистрации сделки составляет 9 рабочих дней — пп. 2 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации. В расписке/описи будут указаны номер телефона МФЦ, номер дела и PIN. Продиктуйте эти данные оператору, чтобы узнать прошла ли регистрация сделки.

  • В назначенный день придти в МФЦ и забрать документы. Покупателям забрать: их экземпляры договора переуступки с печатью о регистрации; договор долевого участия основания; справка об оплате продавцами за за квартиру; выписка из ЕГРН об объекте недвижимости; зарегистрированный договор ипотеки, если покупатели с ипотекой. Продавцы забирают только договор переуступки с печатью о регистрации. Необязательно забирать документы одновременно, можно по отдельности в разное время и дни. При себе иметь паспорта и выданные ранее расписки/описи.
  • Об оплате за переуступку

    Я крайне советую покупателям передавать деньги продавцам только ПОСЛЕ РЕГИСТРАЦИИ договора переуступки. Не стоит передавать деньги продавцам на руки и тем более до регистрации.

    Способ оплаты заранее указывайте в договоре переуступки. Опишу 2 самых распространенных способа:

      Банковская ячейка . В день подачи договора в МФЦ продавцы с покупателями идут в любой банк и на имя покупателей арендуют сейфовую ячейку. Покупатели кладут в эту ячейку деньги за покупку. После этого им выдадут чего им дадут ключ. Сотрудник банка составит соглашение о том, что продавцы могут забрать деньги только когда принесут договор переуступки с печатью о регистрации сделки. Далее покупателям нужно передать ключ от ячейки продавцам. Цена услуги у каждого банка разная, где-то от 1 500 рублей. Ячейку арендуют обычно на месяц.

    Читать еще:  Можно ли после отчисления из колледжа перевестись в другой?

    Если покупатели с ипотекой, обычно ячейку арендуют в их банке. В ячейку покупатели кладут свой первоначальный взнос. Когда продавцы принесут зарегистрированный договор уступки, они забирают эти деньги. Через некоторое время ипотечный банк также перечисляет на счет продавцов остальные деньги по ипотеке. Обычно в течение 1-2 недель.

  • Аккредитив . Это счёт в банке. Тут всё тоже самое, что и с арендой ячейки. Только при аккредитиве все операции идут безналичным путем. Покупатели переводят деньги со своего счета на счет аккредитива. После сделки продавцы приносят в банк зарегистрированный договор переуступки, и сотрудник банка переводит деньги уже на их счёт. Цена услуги от 2 000 рублей + комиссии за перевод.
  • Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта, комментариями или телефонами: 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

    Может ли пункт договора уступки прав распространяться на ДДУ?

    – Взыскание неустойки без предоплаты
    – Споры с застройщиками
    – Сопровождение сделок по ДДУ

    Инвестиции в долевое строительство – один из самых выгодных вариантов приобретения жилья, особенно если финансирование проекта осуществляется на первых этапах строительства. У дольщика есть выбор: либо дождаться завершения стройки и въехать в новое жилье, либо передать свои права на него другому участнику. Однако по 214 ФЗ переуступка прав возможна только до момента подписания передаточного акта. Необходимо также учесть определенные риски, которые присутствуют при заключении данной сделки как для одной, так и для другой стороны. Как провести ее максимально безопасно, и на что нужно обратить особое внимание?

    Заключая договор долевого участия по 214 ФЗ, дольщик приобретает право требовать с застройщика жилье, после того как дом будет достроен и принят государственной комиссией. В то же время строительство дома – процесс долгий, могут возникнуть обстоятельства, которые заставят дольщика изменить первоначальные планы относительно будущей квартиры. В соответствии с федеральным законом в этом случае он может переуступить свои права по ДДУ другому лицу.

    Что такое переуступка по ДДУ ФЗ 214? По сути, это смена участников в рамках одного основного договора. Между прежним и новым дольщиком заключается отдельный договор, который на юридическом языке именуется цессия. В документе фиксируются все основные моменты этой сделки: цена уступки, сроки проведения расчетов, исполнение своих обязательств прежним дольщиком и так далее.

    Данная сделка регулируется не только 214 ФЗ, также к ней применяются нормы гражданского законодательства. Следует учесть, что прежним участником осуществляется передача только того объема своих прав по ДДУ, которым он владеет. После подписания договора, он не несет никакой ответственности за дальнейшие действия застройщика. Переуступка никак не влияет на условия ДДУ, на основании которого она совершается. Она только закрепляет смену участников в одном конкретном договоре, условия которого остаются прежними.

    Между тем, реализация права на переуступку возможна только при соблюдении определенных условий. Таковыми являются:

    1. Дольщик в момент совершения сделки действительно обладает правом требования жилья по ДДУ и не уступил его ранее другому участнику;
    2. Переуступка по ДДУ возможна только в определенный период времени: после регистрации договора и до того момента, как подписан передаточный акт между дольщиком и строительной компанией. Если за это время дольщик не заключил договор цессии, то после оформления квартиры в собственность, он сможет ее продать в рамках сделки купли-продажи.
    3. Дольщик может переуступить свои права по ДДУ только тогда, когда он полностью выплатил застройщику цену договора. Если расчеты им были произведены не в полном объеме, то одновременно с цессией заключается договор о переводе долга на нового участника. Правила заключения данного соглашения подробно описаны в ГК.
    4. Если прежний дольщик не расплатился с застройщиком, требуется получить согласие последнего на данную сделку. По общему же правилу такое разрешение не требуется. Однако нужно учесть, что договор ДДУ может содержать требование получения разрешения застройщика на переуступку права при любых обстоятельствах.
    5. Если жилье приобреталось в ипотеку, то сделку потребуется также согласовать с банком, выдавшим кредит.

    Участники сделки должны поставить застройщика в известность о перемене дольщика. В противном случае покупатель может в дальнейшем столкнуться непредвиденными и довольно неприятными последствиями. Например, могут возникнуть проблемы с получением жилья, или невозможностью истребовать с застройщика компенсацию за нарушение им своих обязательств.

    По закону, дольщик, уступающий свои права, не отвечает за срыв сроков строительства, получение новым участником некачественного жилья и другие нарушения застройщика, даже если он был осведомлен о проблемах. Все претензии после подписания договора цессии можно предъявлять только застройщику. Однако есть возможность оставить часть рисков по неисполнению обязательств застройщиком за прежним участником. Для этого в условия договора по переуступке включается пункт о поручительстве продавца за те или иные нарушения со стороны застройщика. Однако в юридической практике договоры на таких условиях заключаются в единичных случаях.

    Проблемы с неоплаченной задолженностью и просрочкой платежей могут также быть и у прежнего дольщика, а это дает право застройщику через определенное время аннулировать договор в одностороннем порядке. Поэтому это также необходимо проверить, получив у застройщика акт сверки платежей, где указаны все выплаты, произведенные участником, а также его долги по оплате.

    Еще одна проблема, с которой может столкнуться покупатель – неоднократная продажа жилья. Если он окажется последним в цепочке продаж одной и той же квартиры, то он получает реальный риск остаться ни с чем, поскольку по закону право на жилье признается за первым покупателем. Договор ДДУ защищает дольщиков от подобных поворотов событий, так как он обязательно проходит регистрацию в Росреестре, и договор цессии, заключенный на его основе, также должен пройти эту процедуру. Поэтому переуступку прав не рекомендуется оформлять, если у прежнего участника вместо ДДУ имеется какой-то другой договор, например, предварительный, инвестиционный, вексель и так далее.

    При заключении договора переуступки по ДДУ покупателя поджидают и другие риски, которые можно минимизировать, если провести сделку под контролем опытного юриста, знакомого с нюансами долевого строительства. Адвокаты Общества защиты прав дольщиков помогут оформить договор по переуступке, проведут комплексный анализ компании-застройщика, просчитают возможные риски. Как связаться с нами, вы узнаете, если посетите страницу «Контакты».

    «Жертва» режима

    Как беглый бизнесмен Гаджиев пытается отвести от себя обвинения

    Скрывающийся в Европе от кредиторов и следователей азербайджанский бизнесмен Ильгар Гаджиев заявил о намерении открыть в Лондоне центр по борьбе с корпоративным рейдерством и поддержке прозрачной деятельности в России. Журналист Олег Лурье провел собственное расследование истории с Гаджиевым, выяснив, за какие деяния его разыскивают следователи России и Азербайджана, а также на какие шаги новоявленный защитник прозрачного бизнеса пошел для защиты собственных интересов. «Лента.ру» изучила расследование известного журналиста.

    В 2019 году сразу несколько СМИ встали на защиту гражданина Азербайджана Ильгара Гаджиева, сбежавшего от кредиторов, а также российских и азербайджанских следователей в дружественную Германию. Десятки миллионов долларов, по словам Лурье, украденных у обманутых дольщиков и партнеров по строительному бизнесу, помогли Гаджиеву не только хорошо устроиться в Евросоюзе, но и оттуда «организовать пиар-кампанию по отмыванию себя любимого и поливанию грязью людей, никакого отношения к гаджиевским аферам не имеющих». Причем, как утверждает журналист, государственные и независимые СМИ «заказами» Ильгара Гаджиева побрезговали, а оппозиционные и западные медиа с удовольствием поддержали беглого афериста.

    По информации источников в окружении «немецкого беглеца», только за 2019 год персонаж, разыскиваемый правосудием двух стран, потратил на то, чтобы обелить свое имя, почти 200 тысяч евро.

    Афера первая

    В 2016 году глава SDI Group Ильгар Гаджиев активно агитировал предпринимателей, предлагая им вложить большие деньги в качестве инвестиций в строящиеся проекты жилого комплекса «Пироговская Ривьера» (деревня Пирогово, Мытищинский район Московской области, 320 тысяч квадратных метров) и жилого комплекса «Аккорд.Smart-квартал» (село Новые Жаворонки, Одинцовский район Московской области, 130 тысяч квадратных метров). При этом Гаджиев забывал упоминать о том, что по крайней мере один из этих объектов не является его полной собственностью.

    В 2016 году, как утверждается в расследовании Лурье, Гаджиев с целью присвоения финансовых средств завязал доверительные отношения с неким гражданином Азербайджана, и через его партнера получил от него сумму в 3 миллиона долларов. Затем в разное время в Москве Гаджиев получил еще 7 миллионов долларов. Итого 10 миллионов долларов США перекочевали от того же потерпевшего в руки Ильгара Гаджиева в период с начала февраля 2016 года по 22 марта 2017 года.

    Потом Ильгар Гаджиев, остановив строительные работы, продал квартиры различным гражданам, а упоминавшийся выше гражданин Азербайджана так и не увидел свои 10 миллионов долларов. В итоге по факту мошенничества в особо крупном размере 4 июня 2019 года Главное управление по борьбе с организованной преступностью МВД Азербайджана возбудило уголовное дело по статье 178.3.2 УК Азербайджанской Республики.

    Данная информация официально подтверждена МВД Азербайджанской Республики, а Гаджиев благополучно убыл в Германию.

    Афера вторая

    В 2018 году Ильгар Гаджиев заключает с ООО «КомфортИнвест» (застройщик ЖК «Пироговская Ривьера») договор долевого участия в отношении 70 квартир на сумму 236 миллионов рублей и сразу же регистрирует его в Росреестре.

    А летом того же 2018 года, согласно расследованию, «неустановленные лица» изготавливают поддельное соглашение о прекращении взаимных обязательств зачетом встречных требований на ту же сумму — 236 миллионов рублей, по которому Гаджиевым якобы оплачиваются права требования по договору долевого участия. При этом гендиректор «КомфортИнвеста» Данильченко, как выяснилось, никакого соглашения о зачетах не подписывал.

    Создав таким образом видимость оплаты договора долевого участия (ДДУ), Гаджиев передает в залог права требования по ДДУ третьему лицу, а после передает этому же лицу права требования по ДДУ через соглашение об отступном, в результате чего Общество лишается объектов, за которые так и не получило оплату.

    11 декабря 2019 года по указанному факту было возбуждено уголовное дело, и 25 декабря 2019 года ООО «КомфортИнвест» признан потерпевшей стороной. А 70 квартир перешли во владение третьего лица ООО «БЕТАС» за долги Гаджиева и аффилированного с ним ООО «Аккорд Спецстрой» перед этим обществом.

    Кроме того, в том же году Ильгар Гаджиев заключает с ООО «КомфортИнвест» договоры долевого участия в отношении 229 квартир на сумму более 500 миллионов рублей, по сути обманув гендиректора Данильченко, и также регистрирует его в Росреестре.

    Путем ряда последовательных сделок Гаджиев создает видимость оплаты указанных договоров (путем взаимозачета с обществом), передает их в залог третьим лицам ООО «АБС ЦДС» и ЗАО «Бетас» в качестве обеспечения исполнения своих обязательств перед ними, после этого частично отменяет взаимозачет (то есть оплату по договорам), и в результате неоплаченные права требования передает в качестве отступного этим же третьим лицам, часть так и остается у них в залоге. В результате общество лишается объектов на сумму более 300 миллионов рублей.

    Кроме того, в результате ряда сомнительных сделок 43 квартиры стоимостью почти в 300 миллионов рублей, не доставшиеся инвесторам, легко перекочевали в собственность некой Екатерины Юрьевны Хаваевой, которую, вероятно, связывают с Гаджиевым весьма близкие отношения, — причем тем же хитрым методом прекращения взаимных обязательств «зачетом встречных однородных требований». В 2019 году гражданка Хаваева была вызвана на допрос в следственные органы, где никак не смогла объяснить происхождение средств. Сразу же после допроса Хаваева срочно покинула страну.

    Афера третья

    После этого совладелец SDI Group Ильгар Гаджиев благополучно сбежал от российского и азербайджанского правосудия в Европу и там, по утверждению Лурье, умудрился устроить себе «значительный гешефт». Он поступил совсем просто: Ильгар Аллаз Оглы по-быстрому «продал» 80 процентов своих структур ООО «СДИ Групп» и ООО «Стиль» компании Alcon Development, зарегистрированной в Германии.

    Читать еще:  Экспертиза в серпухове

    Как выяснилось, компания Alcon Development является немецкой только по месту, так сказать, прописки, а в действительности до 2014 года принадлежала азербайджанцу Джалалу Маммадову и потом перешла в руки гражданина Азербайджана Зии Газиева — давнего бизнес-партнера Гаджиева. Дело в том, что Ильгар Гаджиев еще в марте 2019 года «переуступал» квартиры в десятом корпусе «Пироговской Ривьеры» именно нынешнему владельцу Alcon Development Зии Газиеву.

    И это далеко не все, с чем, по утверждению Олега Лурье, может быть связана незаконная деятельность Ильгара Гаджиева. Тут и гигантские долги Гаджиева перед ООО «КомфортИнвест» на многомиллионные (в долларах) суммы, подтвержденные Пресненским судом Москвы в декабре 2019 года; сомнительные схемы выкупа земельных участков и внесения их в уставной капитал; мошенничество с неоплатой структурами Гаджиева бетона компаниям «АБС ЦДС» и «Бетас» на 430 миллионов рублей, в результате которого в Москве возбуждено уголовное дело (№ 11901450007000404). Тут и жестокое избиение в Москве гражданина Индреева с нанесением ему черепно-мозговой травмы, после чего также было возбуждено уголовное дело (№ 1180145009800238).

    На сегодняшний день в отношении Гаджиева действует федеральный розыск, который очень скоро может превратиться в международный.

    К сожалению для Ильгара Гаджиева, данную точку зрения разделяют многие его бывшие партнеры. Так, коллега Гаджиева по проекту ЖК «Пироговская Ривьера» Исай Захаряев рассказывал «Ленте.ру»: «У Гаджиева образовался серьезный долг, несколько десятков миллионов долларов, перед кредиторами, партнерами по бизнесу, подрядчиками. Помимо взыскания долгов ему грозит и уголовная ответственность. Против него возбуждены уголовные дела о мошенничестве, уклонении от уплаты налогов, по другим статьям. Причем не только в России, но и в Азербайджане, где Гаджиева обвиняют в присвоении мошенническим путем десяти миллионов долларов.

    В России заведено несколько дел о мошенничестве — от действий Гаджиева пострадали подрядчики, их убытки составили сотни миллионов рублей. Еще один подрядчик обратился в полицию после того, как Гаджиев его избил. Тоже возбудили дело, и Гаджиева объявили в розыск. По всей видимости, Гаджиев решил, что единственным выходом в этой ситуации будет скрыться от правосудия за рубежом, прикрываясь лживыми обвинениями в захвате его бизнеса. Таким образом он пытается выйти из ситуации, в которой оказался, а она такова, что Ильгар Гаджиев на территории Московского региона на самом деле не построил ни одного объекта, наделал кучу долгов, обманул партнеров и дольщиков, скрылся с их деньгами за границей и теперь является фигурантом уголовных дел».

    Здесь нужно отметить, что в 2019 году Гаджиев в Германии публично заявил, что некие бизнесмены и партнеры совершили в отношении него рейдерские действия — «отжали» принадлежавшие ему объекты. А так он с большим удовольствием якобы со всеми расплатился бы. Однако доли Гаджиева в компаниях по-прежнему остались в его собственности.

    Кроме того, никаких строительных работ там, где должны были возводиться обещанные Гаджиевым дома «Аккорд.Smart-квартал», квартиры в которых так ждут обманутые дольщики и инвесторы, по утверждению Олега Лурье, не ведется. «Печально стоят заброшенные фундаменты, из бетона торчат какие-то арматуры, и море грязи вокруг», — пишет он, побывав на месте предполагаемого строительства, подтверждая свои слова фотографиями.

    Казалось бы, Гаджиев после всего перечисленного должен быть экстрадирован из Германии и предстать перед азербайджанским и российским правосудием. Но все происходит иначе, а герой расследования благополучно отмывает собственную репутацию при помощи СМИ и блогеров, очерняя попутно как своих партнеров, так и бизнесменов, никакого отношения к нему не имеющих.

    Команда «единомышленников»

    Но и это, как утверждает Лурье, далеко не все. Как оказалось, вокруг сбежавшего от уголовной ответственности и кредиторов Гаджиева собралась целая команда людей, имеющих натянутые отношения с Российской Федерацией. Так, прибыв в Европу, он организовал в Лондоне структуру под названием «Центр по борьбе с корпоративным рейдерством и поддержке прозрачной деятельности в России» с офисом по адресу: 3rd Floor, 120 Baker St, Marylebone, London W1U 6TU.

    Единственным учредителем организации стал Ильгар Гаджиев, а на первой странице сайта www.fightraids.com можно обнаружить портрет Михаила Ходорковского, проживающего в Лондоне, а также страшные истории о том, как у него отобрали «ЮКОС».

    Ходорковский, напоминает Лурье, отбывший десять лет за мошенничество и уклонение от уплаты налогов, в настоящее время обвиняется по пункту 2 статьи 105 УК РФ «Заказные убийства с отягчающими обстоятельствами», предусматривающей наказание вплоть до пожизненного лишения свободы (уголовное дело № 18/35-03 об убийстве мэра Нефтеюганска Владимира Петухова).

    Однако, по словам журналиста, Ходорковский — не единственный криминальный партнер Гаджиева по фальсификациям. 25 февраля 2020 года в состав «Центра по борьбе с корпоративным рейдерством и поддержке прозрачной деятельности в России» в качестве директора (заочно) вошел некий Игорь Битков — экс-владелец Неманского ЦБК, находящийся под домашним арестом в Гватемале за использование фальшивых документов в составе преступной группы.

    До прибытия в Гватемалу Битков и его супруга являлись акционерами Северо-Западной лесопромышленной компании (СЗЛК). Супруги покинули Россию в 2008 году, после того как СЗЛК объявила о дефолте. В 2011 году Игорь и Ирина Битковы были объявлены в федеральный и международный розыск правоохранительными органами РФ. Позже в России Игорю и Ирине Битковым было заочно предъявлено обвинение в организации банкротства Неманского целлюлозно-бумажного комбината (НЦБК, Калининградская область), а также в мошенничестве в особо крупном размере. По данным следствия, Игорь Битков обманул российские банки более чем на шесть миллиардов рублей.

    Казалось бы, нет ничего удивительного в том, что Битков примкнул к лондонской конторе Гаджиева и Ходорковского. Однако все не так просто, и Игорь Битков — это фигура не самостоятельная, а ставленник совсем другого человека, чье имя известно всем. Речь идет о международном аферисте Уильяме Браудере, заочно осужденном в России на девять лет строгого режима за финансовые махинации и неуплату налогов в 1995-2006 годах.

    Сейчас Следственный комитет РФ предъявил Браудеру новые обвинения в создании преступного сообщества (статья 210 УК РФ), а Генпрокуратура РФ проверяет причастность Уильяма Браудера к четырем убийствам, включая смерть в СИЗО юриста Сергея Магнитского.

    Как отмечает Олег Лурье, Браудер занимается освобождением Игоря Биткова, арестованного в Гватемале, и даже называет его «вторым Магнитским». Именно с подачи гражданина Великобритании Уильяма Браудера беглый российский предприниматель Битков оказался заочным директором созданного Гаджиевым британского «Центра по борьбе с корпоративным рейдерством и поддержке прозрачной деятельности в России».

    Тот факт, что беглый Гаджиев примкнул к организованной преступной группе Биткова, Браудера и Ходорковского, еще раз, по мнению Олега Лурье, подтверждает его нежелание отвечать за уголовные преступления, совершенные на территории России и Азербайджана, и страх перед объявлением в международный розыск с последующей вполне вероятной экстрадицией.

    Переуступка права требования по дду

    1.1. каковы меры ускорения регистрации в Росреестре документов по переуступке прав требования по ДДУ. Документы сданы в МФЦ 5 августа.
    —срок регистрации 1 месяц. жалуйтесь в прокуратуру.
    Подавайте жалобу в прокуратуру они разберутся и примут
    МЕРЫ ПРОКУРОРСКОГО РЕАГИРОВАНИЯ
    При обнаружении нарушений закона (ст. 24 Закона) или прав и свобод человека и гражданина (ст. 28 Закона) прокурор или его заместитель вносит представление о устранении выявленных нарушений в орган или должностному лицу, которые правомочны устранить допущенные нарушения.
    В течение месяца со дня внесения представления должны быть приняты конкретные меры по устранению допущенных нарушений, их причин и условий, им способствующих: об этих мерах сообщается прокурору в письменной форме.
    В случае, если в деяниях должностных лиц, допустивших нарушения законов, содержится состав преступления или административного правонарушения, в зависимости от характера нарушения закона прокурор выносит мотивированное постановление о возбуждении уголовного дела или постановление о возбуждении дела об административном правонарушении (ст. 25 Закона, ст. 37 УПК РФ, ст. ст. 25.11, 28.4 КоАП РФ).

    2.1. Важно, чтобы доверенность от Участника ДДУ была нотариальная.
    Если доверенность НЕ нотариальная, то подписание будет незаконным.
    Кроме того, при сдаче договора уступки на регистрацию, такую доверенность (оригинал + копия) надо предоставить вместе с другими документами для регистрации сделки. Иначе вам откажут в регистрации.
    Кроме того, внимательно прочитайте доверенность. В ней должно быть прямо написано, что поверенный (тот кто будет подписывать договор уступки) вправе подписывать договор уступки по договору долевого участия.

    3.1. Справки застройщика должно быть достаточно для подтверждения факта оплаты. В такой справке просите указать ФИО плательщика, номер договора ДДУ, сумму оплаты, дату поступления денег, обязательно должна быть подпись бухгалтера и печать организации.

    3.2. Ростов-на-Дону!
    Безусловно доказательством подтверждения факта оплаты за квартиру при переуступке прав требования должна быть НЕ Справка, а финансовый документ, в частности заверенная мокрой печатью Банка и подписью полномочного лица банка копия Платёжного поручения.

    Удачи вам Владимир Николаевич
    г. Уфа 12.10.2018 г.

    3.3. Я бы на Вашем месте кроме естественно справки от Застройщика, еще бы попросила от продавца или от Застройщика копию платежного документа.

    4.1. Надежда.
    Если запрет на регистрационные действия не накладывался судом до этого, то росреестр по своей инициативе никак не может запретить регистрационные действия.

    5.1. Нет, оплата налога не производится, поскольку налогооблагаемого дохода не возникает, а именно доход минус расход и у вас получается нулевая база для исчисления налога.

    6.1. Надо смотреть ДДУ. В принципе за перевод прав и обязанностей Застройщик вполне может установить плату (ни ГК РФ, ни Закон №214-ФЗ, ни тем более Закон РФ от 07.02.1992 №2300-1 “О защите прав потребителей” здесь прямого запрета не содержат).
    Можно направить жалобу в Роспотребнадзор, а уже они выразят свое мнение.
    Возможно оно будет более категоричным. Но, повторю, все надо смотреть.
    Денег-то Застройщик много просит?

    7.1. Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

    Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее – участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

    Нужно ознакомится с ДДУ. Вы какие действия предпринимали? Есть императивные требования закона.

    8.1. 1) Да, при уступке прав по ДДУ платится НДФЛ 13 % с разницы между ценой переуступки и ценой ДДУ. При уступке своих прав по договору участия в долевом строительстве тот, кто уступает получает доход в виде денежных средств, полученных за переуступку.
    Этот доход можно уменьшить на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением уступленных прав (ст. 220 НК РФ), то есть в сумме, уплаченной застройщику по договору участия в долевом строительстве.
    2) Доход от продажи квартиры, приобретенной по ДДУ, право собственности на которую зарегистрировано, также будет облагаться НДФЛ по ставке 13 % с разницы между ценой по продажи по ДКП и ценой, уплаченной по ДДУ.
    Т.е. доход можно уменьшить на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением квартиры (ст. 220 НК РФ)-на сумму, уплаченную застройщику по договору участия в долевом строительстве.

    9.1. Ольга! На вашем месте я бы действовала по последему сценарию, чтобы не принять на себя все риски, которые могут возникнуть в дальнейшем. В крайнем случае-обратитесь к юристам, которые могут проверить юридическую чистоту сделки. Контакты указаны под ответами.

    10.1. Хотите оформить: значит подписать и сдать в Росреестр через МФЦ, так понимать надо?
    Вместе с тем Вы пишите, что договор уже подписан, тогда вопрос, если он подписан, то что оформлять, саму сдачу МФЦ?
    Но тут же Вы пишите, что хотите его аннулировать.
    И задаете вопрос: “И что делать, если это произойдет?”
    Теперь сами поймите, в чем вопрос. и как на его мы должны ответить.

    Читать еще:  Требования к посылкам почта россии

    11.1. Как я поняла, Вы имеете а виду право на имущественный вычет на приобретение жилья. Нет, договор переуступки права требования не является основанием для получения вычета. Необходимо получение документов на право собственности на квартиру как на объект недвижимости. Это возможно после сдачи дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи квартиры.

    12.1. В этом случае квартира на самом деле может оказаться единоличной собственностью вашего мужа. Здесь нужен грамотный юрист на месте, чтобы разобраться в вашем вопросе.

    12.2. Все зависит от того какое решение принял суд. И еще, Вам необходимо
    обратиться к адвокату за квалифицированной помощью по оказанию Вам юридической помощи.
    Желаю удачи. С уважением Владимир Александрович.

    12.3. Если дду заключался в период брака – то это жилье – ваша совместная собственность, которая подлежит разделу. Необходимо обращаться в суд и заявлять об обеспечении иска.

    12.4. Согласно пункту 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ требуется согласие супруга, а не бывшего супруга на сделку по отчуждению имущества. Так что такое вполне возможно. Имеет смысл как можно быстрее подать на раздел совместно нажитого имущества и в качестве обеспечительной меры наложить запрет на регистрационные действия на объект ДДУ.

    13.1. Нельзя, потому что так установлено законом. Дом уже сдан, оформите собственность и сможете погасить ипотеку маткапиталом. Сейчас только от Вас зависит скорость процедуры оформления документов на квартиру.

    Бесплатная Горячая Линия

    +7 (499) 229-85-78

    Время работы горячей линии ежедневно с 9:00 до 22:00

    Жалобы с сайта принимаются круглосуточно

      Как вернуть деньги без обращения в суд Как получить компенсацию морального вреда Как вернуть вынужденные расходы Как наказать недобросовестного продавца

    * Проект реализован в рамках ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА № 324-ФЗ “О бесплатной юридической помощи в Российской Федерации” от 21 ноября 2011 г.

    Уступка, переуступка права требования по ДДУ

    Наша команда

    Бесплатная горячая линия по уступке права требовпния по ДДУ с 10:00 до 19:00 по МСК

    +7 (499) 322-28-05

    Адрес официальной приемной по Москве и Московской области:

    Москва, Старопименовский переулок 18

    Инструкция по передаче прав – уступка права требования по ДДУ

    Уступка, переуступка права требования, неустойки по дду

    При вложении денег в долевое строительство каждый инвестор надеется получить ожидаемый результат. Но ситуация на рынке довольно нестабильная. Добросовестное исполнение обязательств со стороны застройщика уже давно стало редкостью. Одним из инструментов воздействия на недобросовестных участников рынка является неустойка. Однако немногие граждане знают о возможности переуступки права требования иным лицам.

    Что такое переуступка ДДУ

    Периодически встречаются объявления о выкупе права требования по ДДУ. Объектом интереса юридических компаний обычно выступает сумма неустойки, которая возникла в результате нарушения договорных отношений со стороны застройщика. Например, при задержке строительства. Граждане вправе продать право требования по договору цессии.

    Также дольщики вправе переуступить свои права при полной или частичной оплате стоимости будущего жилья. Причиной может послужить изменение жизненных обстоятельств и утрата интереса к долевому строительству. При отчуждении прав действуют положения о купле-продаже. Договор цессии считается заключенным, если участники достигли соглашения по всем существенным условиям сделки.

    Как происходит переуступка права требования

    Передача прав/обязанностей по ДДУ третьим лицам осуществляется путем заключения нового соглашения. Продавец по договору становится цедентом, а покупатель – цессионарием. Преимуществом сделки является экономия сил и денег.

    Нужно ли согласие застройщика на сделку? Нет. Если переуступка не приводит к изменению обязательств должника, то право на получение неденежного исполнения передается без его согласия (ст.388 ГК РФ). Исключением является запрет на уступку права требования, предусмотренный в ДДУ. Поэтому изначально нужно изучить положения данного документа. Иногда соглашение содержит ссылку на необходимость получения согласия застройщика. Причем за его выдачу застройщики часто требуют конкретную плату.

    Отсутствие оговорки в договоре только на руку продавцу. Поэтому во избежание материальных убытков в будущем нужно настаивать на исключении данного пункта из договора при его подписании.

    При каких обстоятельствах участник строительства может заключать договор цессии? Передать право требования другим лицам можно по факту оплаты стоимости квартиры или при переводе долга на иного участника. Переуступка прав допускается в промежутке между регистрацией договора и подписанием передаточного акта (ст.11 ФЗ №214-ФЗ). По факту подписания акта обязательства застройщика считаются выполненными. Если продавцом является юридическое лицо, то оплата стоимости договора производится по факту государственной регистрации. За нарушение требования предприятие несет ответственность.

    Если участник лишь частично выплатил стоимость квартиры, то согласие строительной компании является обязательным. Такой подход вызван возможными рисками для застройщика. Например, если новый участник окажется неплатежеспособным.

    Разница между двумя видами переуступки

    При полной оплате стоимости жилья инвестор становится кредитором в отношении застройщика. Право требования становится объектом переуступки. При частичной оплате стоимости жилья инвестор является должником застройщика. При переуступке прав к покупателю переходят долговые обязательства продавца. Что-то требовать от строительной компании он сможет после выплаты всей стоимости жилья. Застройщик вправе разорвать соглашение с покупателем по факту нарушения им договорных обязательств. Например, при существенной задержке очередного платежа.

    Опасности для продавца

    При уступке права требования необходимо внимательно изучить первичный договор. Он может содержать не только ограничения для продавца, но и двусмысленные понятия. Основные пункты, на которые нужно обратить внимание:

    1. Плата за согласие. С целью получения материальной выгоды застройщики часто предусматривают пункт о вознаграждении за предоставление согласия на переуступку права требования. Такой подход вполне логичен. Застройщик рискует понести убытки в случае неблагонадежности нового участника. Например, если стоимость будущего жилья оплачена не полностью. Естественно, наличие такой оговорки может обойтись инвестору в круглую сумму. Если же продавец успел выплатить всю сумму по договору, то плата за согласие больше похожа на необоснованное обогащение застройщика. Причем строительные компании периодически обосновывают такое решение оказанием дополнительных услуг (сопровождение сделки). Стоимость согласия варьируется от 1 до 10% от суммы договора. При необходимости подобные поборы можно оспорить в суде. Единственный недостаток – значительная потеря времени. Также можно попробовать подать бумаги в Росреестр без согласия застройщика. При наличии доказательств об уплате всей стоимости квартиры государственный орган может пойти навстречу дольщику. После чего ему останется лишь известить застройщика о переуступке прав.

    2. Запрет застройщика. Обычно компании тщательно прорабатывают пункты соглашения. Поэтому договор может содержать запрет на переуступку права требования без согласия застройщика. Такой подход выгоден преимущественно строительной компании. Он позволяет предотвратить конкуренцию между инвесторами, избежать волокиты или ошибок при переоформлении бумаг. Подобные действия не противоречат законодательству. Например, если дольщик уплатил только часть стоимости квартиры. Граждане могут отказаться от подписания соглашения или попробовать договориться с застройщиком. Также можно попробовать оспорить отдельные положения документа в суде.

    3. Отказ банка. Довольно часто граждане покупают жилье в ипотеку. Следовательно, переуступка права требования третьим лицам допускается при наличии согласия кредитора. Однако договориться с банком будет нелегко. Покупатель должен соответствовать требованиям финансовой организации.

    Опасности для покупателя

    При оформлении договора покупателю следует учитывать несколько моментов:

    1. Затяжное строительство или несостоятельность застройщика. Периодически переуступка права требования оформляется из-за нарушения сроков строительства или низкого качества работ. Основная обязанность продавца – предоставление необходимых документов. Ведь продается не жилье, а право на участие в строительстве. Он не отвечает за то, что будет в будущем. Продавцу предстоит навести справки о компании, наличии у нее разрешительной документации, состоянии строительства. Сбор данных обеспечит определенные гарантии продавцу. Если компания имеет плохую репутацию или является несостоятельной, то можно будет отказаться от заключения договора.

    2. Потеря средств при расторжении ДДУ. Покупатель вправе разорвать договор с застройщиком. При таких обстоятельствах ему возвращается фиксированная сумма. Если по договору уступки покупатель заплатил больше, то разница ему не возвращается.

    3. Недействительность цессии. Договор переуступки заключается при условии оплаты стоимости ДДУ, согласия застройщика или банка. Нарушение одного из пунктов является поводом для оспаривания сделки. Если договор будет признан недействительным, то продавец должен вернуть покупателю уплаченную им сумму и понесенные в результате сделки убытки. Во избежание подобных последствий продавцу нужно внимательно проверить документы и затребовать акт сверки у компании. Необходимо удостовериться в отсутствии скрытых долгов. При оформлении договора продавец передает покупателю – оригинал ДДУ, доп. соглашения (при наличии), платежные документы, письменное одобрение застройщика. Бумаги желательно хранить до вселения в квартиру.

    4. Двойная переуступка прав. ДДУ подлежит госрегистрации. Аналогичное правило действует в отношении цессии. Однако иногда дольщики делают переуступку одновременно нескольким лицам. Как такое возможно? Граждане могут приобрести квартиру по предварительному договору купли-продажи. Подобные соглашения необязательно регистрировать. Суд вправе признать недействительным только первый договор цессии. Во избежание проблем необходимо соглашаться на сделку только при наличии ДДУ. Тогда как производить оплату нужно по факту оформления договора в Росреестре.

    5. Отсутствие возможности предъявить иск к застройщику. Продавец обязан известить компанию о переуступке права требования, даже если такой пункт отсутствует в договоре. Уведомление нужно направить в 10-дневный срок с момента регистрации договора цессии. Последствия нарушения данного требования – отсутствие возможности предъявить претензии к компании или оспаривание договора.

    6. Оспаривание подозрительной сделки. Уступка права требования может быть признана недействительной по таким основаниям – стоимость сделки существенно занижена и/или договор был заключен менее чем за 6 месяцев до начала процедуры банкротства продавца. Покупателю нужно проверить застройщика и убедится в законности сделки. Особенно если он покупает квартиру не у первого дольщика. Занижение стоимости сделки обычно происходит с целью уменьшения налоговой нагрузки. Однако на подобные ухищрения лучше не соглашаться. Они грозят не только признанием сделки недействительной, но и невозможностью применить налоговый вычет или вернуть уплаченную сумму.

    7. Перераспределение налоговых обязательств. При заключении договора цессии продавец обязан заплатить налог. Иногда дольщик пытается навязать уплату налога покупателю. Поэтому здесь уместен торг. Оптимальный вариант – стороны соглашения делят расходы пополам.

    Налогообложение сделок

    Налогообложение является один из ключевых вопросов при заключении договоров. Основные налоговые обязательства, которые возникают у нового кредитора:

    1. НДС. Если в отношении права требования, по договору долевого участия, приобретенного для его дальнейшей продажи, будет предъявлена сумма входного НДС, то она принимается к вычету по факту принятия обозначенного права (ст.ст.171–172 НК РФ). Базовое требование – предыдущий кредитор должен правильно оформить счет-фактуру. Правило действует в отношении жилых и нежилых помещений. Если предприятие не планирует делать переуступку прав, то порядок учета НДС несколько меняется. Тут будет учитываться тип недвижимости (жилая/нежилая) и его целевое назначение. Если объект долевого строительства принимается к учету в качестве ОС, то сумма НДС учитывается по факту его принятия (Письмо ФНС от 08.02.2011 №КЕ-4-3/1907). При получении нежилого помещения от застройщика, которое предназначено для последующей продажи, предприятие вправе рассчитывать на вычет входного НДС по факту его принятия на учет. Если объект недвижимости является жилым, то сумма налога включается в его стоимость (ст.ст.149–172 НК РФ).

    2. Налог на прибыль. Расходы по оформлению договора цессии признаются при налогообложении прибыли по факту получения дохода от продажи объекта недвижимости (Письмо Минфина от 02.03.2012 №03-07-11/58). Причем госпошлина может учитываться в составе прочих издержек, которые связаны с производством и реализацией (ст.264 НК РФ). Предприятие самостоятельно решает, к какой группе расходов ее отнести.

    3. НДФЛ. Если предприятие приобретает право требования по ДДУ и физического лица, то оно не признается налоговым агентом. Граждане самостоятельно рассчитывают и уплачивают налог (ст.228 НК РФ). Причем налогоплательщики могут воспользоваться имущественным вычетом. Налоговая льгота рассчитывается исходя из суммы документально подтвержденных расходов, связанных с покупкой жилья (ст.220 НК РФ).

    Взыскание неустойки

    При переуступке права требования другим лицам сумма возмещения будет несколько меньше, чем должен застройщик. Зато инвестору удастся избежать затяжной судебной волокиты. Причем суды вправе уменьшать сумму неустойки в рамках гражданского судопроизводства. Тогда как арбитражные суды обычно удовлетворяют заявленные требования. Хотя периодически встречаются судебные решения, в которых сумму неустойки была уменьшена по причине отсутствия негативных последствия для дольщика и/или в результате сравнения со средними ставками по кредитам. Такой подход предотвращает несоразмерное получение прибыли при использовании чужих денег должником и получение необоснованной выгоды истцом.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector