Надо ли заключать договор аренды земли
Prokurors.ru

Юридический портал

Надо ли заключать договор аренды земли

Аренда части земельного участка и особенности заключения договора

Аренда земли, то есть передача собственного земельного участка во временное пользование за оплату, должна регулироваться письменным договором между собственником недвижимости (арендодателем) и лицом, приобретающим право на сдаваемый участок (арендатором). В соответствии с нормами Земельного кодекса РФ участвовать в качестве объекта в имущественных отношениях по распоряжению, владению, пользованию могут отдельные участки земли или их части. Законный владелец имеет право распорядиться частью своей недвижимости, заключив договор аренды части земельного участка (ст. 260 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ).

Действующее законодательство устанавливает отдельные требования для оформления сделок с частью недвижимости, при несоблюдении которых заключенный договор может быть признан недействительным, а арендатор приобретет не прибыль, а проблемы с законом.

Особенности оформления аренды части земельного участка

Первое требование – участок может сдать в аренду лицо, владеющее этим наделом на правах собственности. Такое ограничение связано с положениями ст. 39.6 ЗК РФ, предусматривающими аренду муниципальных (государственных) участков только после проведенного торга (аукциона). Исключение составляет образование отдельных участков из государственной (муниципальной) земли, полученной некоммерческим товариществом под дачи, садоводческие или огородные наделы. В этом случае земельный пай предоставляется участникам товарищества без предварительного проведения аукциона (п.п. 7 – 8 ст. 39.6 ЗК РФ)

Второе, о чем стоит помнить собственнику – есть участки делимые, а есть неделимые. Вторая категория – это наделы, которые после раздела нельзя будет использовать по назначению, в том числе для размещения строений (ст. 11.9 ФЗ № 114-ФЗ от 22.07.2008). Например, неделимым будет называться участок, на котором расположен многоквартирный дом.

Если оба требования соблюдены, потребуется выделить часть из общей площади собственной земли и определить четкие границы арендуемой площади, иначе говоря, индивидуализировать участок (узнайте, как определить границы участка). Самый надежный с точки зрения закона способ – нанять кадастрового инженера и провести межевание, чтобы в дальнейшем получить на руки межевой план. После этого потребуется согласовать возможность сдавать в аренду полученный участок с контролирующими органами: СЭС, пожарной инспекцией, Росприроднадзором.

Межевание позволяет поставить часть земли на учет в отделе Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (далее в тексте – Росреестр) в качестве отдельной недвижимости, с присвоением уникального кадастрового номера (читайте: зачем нужен кадастровый номер). Официальная госрегистрация позволяет определить сдаваемую площадь как индивидуальную вещь, то есть сделать часть недвижимости полноценным объектом отношений (ст. 6 ЗК РФ).

Аренда без межевания: условия и законность такой сделки

С момента принятия Федерального закона № 218 ФЗ от 13.07.2015 (далее в тексте – ФЗ 218) государственными органами ведется активная работа по учету и конкретизации земельных границ. Предполагалось, что с 01 января 2018 г. будет внесен в ФЗ 218 запрет на проведение сделок с землей без предварительного оформления межевого плана. Но новые поправки в законодательстве не появились, поэтому процедура межевания до сих пор не является обязательной для собственника участка земли.

Отдельные арендодатели предпочитают не тратиться на услуги кадастровых инженеров и обозначать границы арендуемой площади «по старинке» – приложив к договору план (графическое описание) общего участка с обозначенной на нем долей. План-приложение к договору может служить подтверждением индивидуальных характеристик части участка, если договор не нуждается в государственной регистрации.

Соответствующие пояснения по поводу аренды части недвижимости без межевания были даны Верховным Арбитражным судом (далее в тексте – ВАС РФ). В постановлении Пленума от 17.11.2011 № 73 указывалось на то, что в законах нет обязательного требования о предварительном разделе участка, если сдается в аренду только его часть, следовательно, предоставление арендатору части земельного надела без выделения границ самостоятельного участка и присвоения этой части отдельного кадастрового номера не противоречит законодательству.

Однако аренда на срок больше 12 месяцев или участие в сделке организации делает обязательным заключение письменного договора и госрегистрацию документа, иначе сделка не будет иметь законной силы (ст. 26 ЗК РФ, ст. 609 ГК РФ). Когда речь идет о целом участке, у арендодателя есть шанс зарегистрировать сделку без предъявления межевого плана. Но госрегистрация договора при сдаче в аренду части надела может состояться только при условии, что информация об арендуемой территории есть в Едином государственном реестре недвижимости (далее в тексте – ЕГРН) или одновременно с внесением сведений об этой части участка в земельный кадастр (п. 3. ст. 44 ФЗ 218).

Таким образом, законом допускается аренда части земельного участка и без постановки на кадастровый учет, если арендатор и арендодатель – физические лица и срок действия документа менее 12 месяцев. В дальнейшем можно продлить этот договор или заключить новый. Несмотря на это, собственникам лучше не игнорировать межевание перед заключением договора аренды. Для этого можно назвать сразу несколько причин:

  1. Договор аренды без точного определения границ недвижимости и без указания кадастрового номера части недвижимости может быть признан недействительным. Есть примеры, когда недобросовестные арендаторы пользовались долей земельного надела, но после отказывались производить оплату по договору на основании отсутствия индивидуализации объекта аренды.
  2. В дальнейшем может возникнуть спор с арендатором из-за размеров сдаваемого участка. Межевой план с конкретными цифрами может защитить от претензий недобросовестного арендатора.

Как оформить сделку

Для оформления части земельного участка на правах аренды потребуется заключить письменный договор с обязательным указанием всех существенных условий сделки (образец можно посмотреть – здесь):

  1. Предмет договора. В эту часть документа входят описание, адрес, кадастровый номер и размеры (площадь) надела. Если конкретного адреса нет – достаточно описания месторасположения недвижимости. При заключении договора на часть участка без межевого плана здесь же указывается ссылка на приложенный общий план участка.
  2. Стоимость сделки. Аренда части участка подразумевает регулярное внесение арендатором оплаты за пользование землей – необходимо указать сумму, периоды и дату внесения оплаты, условия повышения и, если предусмотрено, ответственность за просроченный платеж.

При отсутствии любого из существенных условий договор просто не будет считаться заключенным (ст. 432 ГК РФ). Кроме вышеперечисленных пунктов, примерный образец типового договора аренды должен включать в себя следующие позиции:

  1. Название документа, дата и место подписания;
  2. Реквизиты арендодателя и арендатора. Для граждан достаточно указать:
  • ФИО, данные паспорта (удостоверения личности);
  • почтовый и фактический адрес, номер телефона.

От лица организации в договор необходимо внести:

  • полное наименование (по уставным документам);
  • ФИО и должность руководителя или иного лица;
  • реквизиты документа, на основании которого представитель уполномочен заключать сделку;
  • юридический и фактический адрес, номер телефона.
  1. Права и обязанности всех сторон.
  2. Сроки сделки, в том числе условия окончания и досрочного расторжения срока.
  3. Цели использования части участка.
  4. Описание арендуемой доли участка. Здесь рекомендуется внести максимально полную информацию о территории, в том числе о наличии на участке коммуникаций, садовых деревьев, дома или иного здания.
  5. Возможность выкупа после окончания аренды. Данный пункт вносится по желанию сторон.
  6. Порядок решение спорных моментов.
  7. Дополнительные условия (при необходимости) и заключительные положения.

Важно! Заполнение договора производится разборчивым почерком, без сокращений, исправлений, зачеркиваний.

Что следует учесть при составлении договора

Оформляя договор на аренду части земельного надела, потребуется учесть специфические требования, которые предъявляются законодательством к сделкам с землей и дальнейшему использованию такого объекта аренды. Особенно рекомендуется обратить внимание на такие детали:

  1. Количество собственников участка. Если земля находится в долевой (совместной) собственности, выделить и сдать в аренду часть территории можно только при оформлении письменного согласия от каждого владельца. Сделать это можно, например, заключив многосторонний договор от лица всех собственников в качестве арендодателей или приложив нотариально заверенное соглашение от совладельцев. Без соблюдения этого условия договор аренды недействителен.
  2. Расторжение договора. Прописывая в договоре условия, при которых одна из сторон может потребовать досрочного прекращения сделки со всеми последствиями этого шага, нужно обратить внимание на правовые особенности сделок с землей. Помимо общих поводов, указанных в ст. 619, 620 ГК РФ, специальные условия прекращения аренды земли установлены в ст. 22, 46 ЗК РФ. В частности, долгосрочные договоры можно расторгнуть только в судебном порядке при наличии серьезных нарушений со стороны арендатора.
  3. Соблюдение минимальных размеров части участка. Выделенная под аренду часть не должна быть меньше минимального размера, установленного нормативами и регламентами для разрешенного назначения.
  4. Целевое использование части участка. При выделении части земельного надела на арендуемой территории сохраняются категория и целевое назначение основного участка. Обязательный пункт договора аренды на землю – допустимые способы использования территории. Это позволит собственнику избежать ответственности за нецелевое использование его недвижимости, если арендатор намеренно проигнорирует правила землепользования.

Перечисленные способы не должны противоречить Земельному кодексу, классификатору земель, кадастровым документам на данный участок. Например, недопустимо сдавать сельскохозяйственные земли под экологически опасное производство, автостоянку, строительство дома и прочее.

Условия использования участка также определяют местные нормативные акты, регулирующие застройку и землепользование на подведомственной территории. Распоряжениями (решениями) районной Думы может быть разрешено использовать участки ИЖС под небольшой магазин, частную аптеку, салон красоты и так далее. В тех же актах перечисляются объекты, размещение которых недопустимо, например, парковка, автомойка, крупные магазины и т. д.

На какой срок возможна аренда

Гражданским кодексом допускается заключение срочных договоров (с указанием конкретной даты окончания аренды) и бессрочных, то есть сделки без указания точной даты завершения. Последние можно расторгнуть по желанию одной из сторон сделки, при этом инициатор прекращения аренды должен предупредить о своем намерении за 3 месяца.

Существует дополнительное разделение на краткосрочный (заключенный на срок менее 5 лет) и долгосрочный договор, срок которого превышает пятилетний «порог».

В отношении целевых земель Земельный кодекс устанавливает пределы аренды, в том числе для бессрочных сделок. Участки (части участков) сельхозназначения возможно арендовать на период от 3 до 49 лет (узнайте, как составить договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения), территории под огородничество, пастбища, сенокосы – только до 3 лет, под жилищное строительство и подсобное хозяйство – до 20 лет. Если в договор на аренду этих земель не внесено точной даты прекращения сделки, то договор действует на срок, равный указанному в законе максимуму.

Продлить аренду можно двумя способами: заключив соглашение к уже существующему договору или подписав новый документ об аренде. К концу срока сделки арендатор имеет право письменно заранее уведомить собственника участка о намерении заключить договор аренды на новый срок. При этом если действующий документ прошел процедуру госрегистрации, у добросовестного арендатора будет преимущество перед прочими претендентами на аренду данной территории (ст. 621 ГК РФ).

При возникновении ситуации, когда сроки истекли, но арендатор эксплуатирует недвижимость с согласия (в отсутствие возражений) собственника земли, срок действия документа продлевается на неопределенное время.

Как оформить государственный земельный участок в аренду? На самом деле не так сложно

Арендованная земля – достаточно легкий способ реализовать все свои планы.

Ею может стать участок для выращивания сельскохозяйственных культур или постройки своего дома.

Правила аренды земли прописаны в Земельном кодексе РФ.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-83 . Это быстро и бесплатно !

Кто имеет право?

Чтобы арендовать землю, находящуюся в государственной собственности нужно оформить договор аренды земельного участка. Юридически закреплено, что в аренду передаются земля и все объекты, которые располагаются на территории. Одна сторона называется арендодателем и обязана дать второй стороне – арендатору землю на временное (длительное или кратковременное) пользование с учетом уплаты определенной суммы.

Арендаторами в таком соглашении также выступают:

  • физические или юридические лица Российской Федерации;
  • иностранные лица;
  • лица не имеющие гражданства;
  • коммунальные предприятия;
  • государственные предприятия;
  • международные компании и объединения;
  • иностранные государства.

Аренда земли в России бывает двух видов:

Краткосрочная аренда делится на два вида:

  • рента для строительства;
  • аренда без разрешения на постройку сооружений.

Рента для строительства предполагает аренду земли для сооружения объектом. Срок такой аренды может быть продлен после того, как строительство заканчивается.

Аренда без права строительства предполагает недлительное пользование землей. Например, для выращивания сельскохозяйственных культур. Срок данной аренды – до 10 лет.

Правила и положения

Для того чтобы осуществилась аренда, нужно соблюдать некоторые условия:

  • участок земли, который является объектом пользования;
  • сроки действия соглашения;
  • сумма договора с указанием о сроках внесения;
  • положение о неуплате;
  • цель, с которой будет использоваться земля;
  • обсуждение земельного пользования, а также сохранение состояния;
  • дата, когда договор начинает действовать и земля отдается арендатору;
  • возврат земли арендодателю;
  • ограничения пользования участком, а также условия при повреждении объекта;
  • ответственность двух сторон друг перед другом.
Читать еще:  Под какой вид деятельности подпадает реализация и установка окон?

Согласно Земельному кодексу РФ, а именно Статье 22, арендодатель имеет право отдать участок земли в пользование третьему лицу или же отдать под залог все права и обязанности. При этом арендодатель должен быть уведомлен о подобных действиях. Для нового арендатора наступает ответственность за территорию. Исключения составляет случай передачи прав под залог.

Если арендатор представляет собой некоммерческое лицо, которое было создано в РФ с целью постройки наемного жилья на участке, то передача в пользования земли третьему лицу, а также залог прав и обязанностей, считаются невозможными.

Если арендодатель решил изменить условия договора аренды без уведомления или согласия арендатора, то это является прямой причиной для разрыва правовых отношений между сторонами.

Ограниченное пользование

На земельных участках, которые находятся во владении РФ, иногда устанавливаются пользование с определенными ограничениями.

Оно называется сервитут. Ограничение устанавливается местным самоуправлением или другим государственным органом для поддержания интересов государства.

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации (Статья 23) предусматривается сервитут для:

  • переезда и перехода по территории участка (например, доступ для граждан к общедоступному водному ресурсу, если участок является основным препятствием);
  • произведения ремонтных работ на земельном участке (например, замена труб или починка линий электропередач);
  • установки различных дорожных знаков на земельном участке, а также обеспечение подъезда к ним;
  • извлечения важных ресурсов из водных объектов;
  • осуществления дренажных работ;
  • перегона животных сельского хозяйства через арендованный участок;
  • скоса сена или выпаса животных в определенные сроки, когда это необходимо по местным правилам;
  • осуществления робот для исследования в ограниченное время;
  • пользования территорией для разведения рыб, охоты или рыбалки.

Безвозмездное пользование

Кроме заключения договора об аренде и уплаты за пользование установленной суммы, в России существует аренда земли, за которую арендатор не должен платить деньги.

Государство РФ предоставляет в пользование без получения оплаты землю для:

  • местного самоуправления и других властей;
  • организаций, которые находятся в муниципальной собственности;
  • объектов исторического наследия всех президентов РФ;
  • построек зданий религии для благотворительных мероприятий (не более 10 лет);
  • религиозных организаций, которые будут пользоваться уже построенными объектами на этой территории;
  • лиц, которые представляют собой сторону договора о строительстве недвижимости за деньги государства (на срок, предусмотренный договором);
  • проведения фермерской деятельности в государственных образованиях (не более 6 лет);
  • постройки жилья для себя в муниципальных образованиях (не более 6 лет);
  • граждан, которым предоставлено служебное жилье, расположенное на этой территории (на срок, установленный специальным государственным органом);
  • проведения сельскохозяйственных работ и пчеловодство на участках с лесной посадкой (не более 5 лет);
  • лиц, занимающихся сельскохозяйственной деятельностью и при этом не строящие сооружения, на участках, которые Россия временно не использует, а держит для случая необходимой обороны (не более 5 лет);
  • некоммерческих структур для сбора урожая (не более 5 лет);
  • некоммерческих структур для постройки жилых помещений и зданий (срок устанавливается государственными органами);
  • коренного населения Сибири, Севера и Дальнего Востока РФ для возведения зданий, необходимых для развития традиций народа, а также нужд сельского хозяйства (не более 10 лет).

Порядок оформления

Как взять земельный участок в аренду?

Получить право пользования землей можно:

  • в результате участия в аукционе;
  • без торгов.

Аукцион

Право каждого гражданина страны на участие в торгах за земельный участок регулируется Статьей 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Часть земли для будущего возведения жилья может быть выставлен только в том случае, если он состоит на кадастровом учете. При этом необходимо получить подтверждение, что эта территория технически обеспечена и здесь подключены инженерно-технические сети.

На торгах по продаже права аренды земельного участка могут принимать участие все желающие лица и организации после подачи заявок. В качестве арендодателя выступает орган государственного управления, который и решает организовать такое мероприятие. Он устанавливает размер задатка для участия, начальную цену, а также объявляет основные условия соглашения на аренду (срок, место, ограничения). Начальная сумма аренды устанавливается с помощью оценочной стоимости.

Желающие поучаствовать в аукционе, могут узнать о месте проведения от его организатора. Последний предоставляет информацию о порядке регистрации, уплаты задатка и его возвращении, а также о возможном поднятии цены аренды земельного участка. Повышение стоимости называется «шаг аукциона». Он может составлять от 1 до 5 процентов от первоначальной стоимости, указанной государственными органами. Чаще всего таким способом обустраивается аренда земельного участка муниципальной собственности.

О том, что аукцион состоится, желающее принять участие могут узнать на сайте Правительства РФ или в его печатном издании за месяц до мероприятия. Аукцион может быть не проведен, если организатор за пятнадцать дней сообщит об этом во все источники, где ранее размещалось объявление о проведении. При этом задатки участников нужно вернуть на протяжении трех дней после обнародования отказа.

Участник аукциона должен представить следующие документы для допуска на мероприятие:

  • уведомление об оплате задатка;
  • заявление на участие, а также реквизиты для того, чтобы получить обратно задаток;
  • пакет документов, удостоверяющий личность (если вы физическое лицо) либо выписка из госреестра (если вы представляете интересы какой-либо компании, т.е. юридическое лицо).

Результаты аукциона записываются в протокол. Одна копия передается победителю, а вторая остается у организатора. Если аукцион не состоялся (не был заключен договор аренды или был всего один участник), то государственный орган вправе повторно его провести. Результаты аукциона публикуются во всех источниках (интернет и печатных) Правительства РФ.

Без торгов

Как осуществляется предоставление земельного участка без проведения торгов? Арендовать участок земли можно и без участия в торгах. При таком виде аренды плата за использование территорией устанавливается согласно земельному налогу, прописанному в законодательстве РФ.

Без торгов можно арендовать землю для строительства, а также пользования недрами этой земли. Такое положение прописано в Статье 30 Земельного кодекса РФ.

Если не поводится аукцион стороны заключают соглашение, которое после регистрируется в кадастровом реестре.

Обязательно оговаривается план участка и границы, а также остальные пункты, которые прописываются в договоре аренды земли.

Заявление

Чтобы оповестить о своем желании получить землю в аренду, нужно составить заявление и принести его в государственное учреждение местного самоуправления. При этом нужно иметь с собой документы, устанавливающие личность, или государственную реестровую выписку (для юридических лиц).

В верхнем правом углу указывается, кому предназначается документ и в каком районе. Далее идет текст заявления, где вписываются Ф.И.О. заявителя, адрес, дата рождения, гражданство, номер паспорта.

Далее в заявлении нужно указать, желаемое место получения земли. Если вы уже знаете местоположение участка, то укажите об этом в бланке.

После этого вписываются контактные телефоны и список прилагаемых документов, ставится подпись и дата.

Скачать образец заявления на заключение договора аренды земельного участка.

Документы

Физическое лицо обязано предоставить:

  • заявление на аренду;
  • паспорт;
  • ИИН код;
  • копии всех вышеперечисленных документов.

Юридическое лицо предоставляет:

  • заявление об аренде;
  • свидетельство о регистрации;
  • документ об уплате налогов;
  • реестровую выписку;
  • копии вышеперечисленных документов.

К заявлению прилагаются только копии. Оригиналы бумаг заявителю следует иметь при себе на случай необходимости.

Расчет арендной платы

Каков порядок определения арендной платы за земельные участки? Плата за аренду устанавливается в договоре. Она может быть в виде суммы пользования за все время (например, за 10 лет) или за один год, иногда даже месяц. Плата может взиматься как в денежном эквиваленте, так и в виде натуральной и отработочной платы. Вид оплаты указывается в договоре (только один).

Аренда государственной земли осуществляется физическими и юридическими лицами для осуществления своей деятельности. Пользование территорией может быть длительным или краткосрочным. Чтобы арендовать земельный участок нужно соблюдать все условия договора между сторонами.

Устанавливаются сроки эксплуатации земли, цель, а также размер платы, ограничения и другие нюансы, которые указывают на права и обязанности двух сторон договора. В случае их несоблюдения, может быть инициировано расторжение аренды земельного участка.

Аренда участка является очень выгодной для осуществления сельскохозяйственной деятельности крупных и мелких размеров, а также постройки жилых или нежилых помещений. О продлении договора аренды земельного участка читайте тут.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-83 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Обязательно ли заключать договор аренды земли

#1 RVU RVU –>

Уважаемые коллеги, поделитесь пожалуйста своими мыслями по следующему вопросу.
Мы арендуем помещения в здании, находящемся в федеральной собственности. Однако земля, на которой находится это здание, принадлежит муниципалитету.
Муниципалитет требует, чтобы мы заключали с ними договор аренды земельного участка.
Правомерны ли требования муниципалитета?

И еще, извините за примитивизм, но “что нам будет, если” мы откажемся заключать договор аренды земельного участка с муниципалитетом?

#2 колли колли –>

Ст.654 ГК РФ п.2 Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемй вместе с ним соответсвующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статья применима и к аренде помещений в здании.
И как-то странно, что земля под федеральным имуществом находится в муниципальной собственности.

#3 –Zmiy–

#4 Shena Shena –>

  • продвинутый
  • 627 сообщений
  • ОбратитьсяПубликации

    #5 Gavnukov Gavnukov –>

    #6 колли колли –>

    -Zmiy,
    Да, судебная практика по этим вопросам зачастую вызывает недоумение.

    Ниже приведено решение, которое может и не совсем по теме, но интересно в плане, как обоснованно отбодаться от заключения договора аренды
    ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

    от 17 февраля 2004 года Дело N А26-5226/03-16

    Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Власовой М.Г. и Грачевой И.Л., при участии от администрации города Петрозаводска Дружининой С.И. (доверенность от 05.01.04), рассмотрев 16.02.04 в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации города Петрозаводска на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 11.11.03 по делу N А26-5226/03-16 (судья Коростелева В.И.),

    Администрация города Петрозаводска (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Бирюсинка” (далее – ООО “Бирюсинка”) о взыскании 2000 рублей штрафа на основании договора аренды от 29.06.2000 N 203, заключенного между истцом и ответчиком.
    Решением от 11.11.03 в удовлетворении исковых требований отказано.
    В апелляционном порядке дело не рассматривалось.
    В кассационной жалобе Администрация просит решение отменить, исковые требования удовлетворить.
    Податель жалобы ссылается на то, что решение является необоснованным и принято с нарушениями норм процессуального и материального права. Администрация считает, что судом не принято во внимание, что ответчик только в 2003 году обратился к истцу для оформления договора аренды земельного участка, Земельный кодекс Российской Федерации по настоящему делу не подлежал применению, поскольку договор аренды помещения заключен в 2000 году. Также податель жалобы указывает, что дело рассмотрено в незаконном составе и с ответчика необоснованно взыскана государственная пошлина.
    Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
    Законность решения проверена в кассационном порядке.
    В судебном заседании представитель Администрации подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе.
    ООО “Бирюсинка” о времени и месте слушания дела извещено, однако его представитель в судебное заседание не явился, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.
    Суд кассационной инстанции полагает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.
    Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом (арендодатель) и ООО “Бирюсинка” (арендатор) заключен договор от 29.06.2000 N 203 аренды нежилого помещения общей площадью 4,5 кв.м, расположенного в проходном подъезде жилого здания по адресу: г. Петрозаводск, пр. Ленина, д. 11, для размещения склада хранения цветов. Согласно пункту 9 договора срок его действия установлен с 16.05.2000 по 14.05.2001. Поскольку после истечения срока договора арендатор продолжил пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возобновлен на неопределенный срок.
    Согласно пункту 3.2.4 договора арендодатель обязался в месячный срок с момента заключения договора оформить в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству администрации города Петрозаводска договор аренды земельного участка, на котором расположено арендуемое помещение. Пунктом 5.2 договора установлено, что за нарушение обязательств, предусмотренных настоящим договором, арендатор в двухнедельный срок с момента выставления претензии выплачивает арендодателю штраф в размере 20 минимальных размеров оплаты труда в Российской Федерации на момент выявления нарушений.
    Письмом от 14.02.03 N 4.2.3 Администрация предложила ООО “Бирюсинка” выплатить штраф в размере 2000 рублей в связи с неисполнением обязанности, предусмотренной пунктом 3.2.4 договора аренды.
    Поскольку требование об уплате штрафа ООО “Бирюсинка” не выполнено, Администрация обратилась в суд с настоящим иском.
    Судом первой инстанции в удовлетворении исковых требований правомерно отказано.
    Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договоров денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. В силу пункта 2 этой же статьи кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства. Пунктом 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
    Как следует из письма отдела землепользования Комитета по вопросам управления муниципальным имуществом и землепользованию от 05.05.03 N 47-09/608, направленного в ответ на обращение ООО “Бирюсинка”, договор аренды земельного участка не может быть заключен, поскольку необходимо издание постановления главы местного самоуправления о предоставлении участка ответчику, а также участок должен быть сформирован. Документов, свидетельствующих о том, что главой местного самоуправления соответствующее постановление издано, истцом не представлено.
    Поскольку арендуемое помещение находится в жилом доме, в котором имеются иные помещения, занимаемые другими лицами, суд первой инстанции правомерно указал в решении, что на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в настоящее время заключение договора аренды на занимаемый зданием земельный участок возможно лишь со множественностью лиц на стороне арендатора. Следовательно, ООО “Бирюсинка” не несет ответственности за неисполнение обязанности, предусмотренной пунктом 3.2.4 договора аренды, поэтому оснований для взыскания штрафа не имеется.
    Ссылка подателя жалобы на то, что в силу требований Закона Российской Федерации “О плате за землю” от 11.10.91 N 1738-1 землепользование в Российской Федерации является платным, правового значения при разрешении настоящего спора не имеет, поскольку истцом заявлено требование о взыскании неустойки (штрафа) на основании договора аренды от 29.06.2000 N 203.
    Довод подателя жалобы о нарушении судом первой инстанции статей 18, 21, 24 и 25 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является несостоятельным. Доказательств, подтверждающих наличие оснований для отвода или самоотвода судьи, в материалах дела не имеется. Отвод судье, рассматривающему дело, стороны не заявляли. При таких обстоятельствах не имеется оснований полагать, что судом при рассмотрении дела были допущены нарушения норм процессуального права, которые повлекли или могли повлечь принятие неправильного решения.
    Несостоятельным является довод подателя жалобы о том, что суд первой инстанции неправомерно взыскал с Администрации государственную пошлину по иску.
    В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 5 Закона Российской Федерации “О государственной пошлине” от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются органы местного самоуправления, обращающиеся в случаях, предусмотренных законом, в защиту государственных и общественных интересов.
    Согласно части 1 статьи 53 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных федеральным законом, органы местного самоуправления вправе обратиться с исками или заявлениями в арбитражный суд в защиту публичных интересов.
    Администрацией не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что она обратилась в арбитражный суд в защиту публичных интересов. Само по себе наличие статуса органа местного самоуправления не является основанием для освобождения от уплаты государственной пошлины. Следовательно, суд обоснованно взыскал с Администрации государственную пошлину за исковое заявление.
    При указанных обстоятельствах оснований для отмены или изменения решения не имеется.
    С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

    Читать еще:  Полиция не возбуждает дело

    решение Арбитражного суда Республики Карелия от 11.11.03 по делу N А26-5226/03-16 оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации города Петрозаводска – без удовлетворения.
    Взыскать с администрации города Петрозаводска в доход федерального бюджета 50 рублей государственной пошлины по кассационной жалобе.

    Судьи
    ВЛАСОВА М.Г.
    ГРАЧЕВА И.Л.

    По 2 вопросу: штраф от 10 до 20 т.р. по ст. 7.1 КоАП (использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю)
    Имеется судебный печальный опыт в прошлом году. С жалобой обращался в кассацию и даже в ВАС РФ. Кассация признала штраф москомзема правомерным, а ВАС РФ принял и отказал в жалобе. Ссылался на ст.654 ГК. Мы также арендовали помещение в здании, только у Москвы, но не было договора аренды земельного участка. Нам выгодно было платить ежегодно небольшой штраф, чем заключать договор аренды.

    По 2 вопросу: штраф от 10 до 20 т.р. по ст. 7.1 КоАП (использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю)
    Имеется судебный печальный опыт в прошлом году. С жалобой обращался в кассацию и даже в ВАС РФ. Кассация признала штраф москомзема правомерным, а ВАС РФ принял и отказал в жалобе. Ссылался на ст.654 ГК. Мы также арендовали помещение в здании, только у Москвы, но не было договора аренды земельного участка. Нам выгодно было платить ежегодно небольшой штраф, чем заключать договор аренды.

    По 2 вопросу: штраф от 10 до 20 т.р. по ст. 7.1 КоАП (использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю)
    Имеется судебный печальный опыт в прошлом году. С жалобой обращался в кассацию и даже в ВАС РФ. Кассация признала штраф москомзема правомерным, а ВАС РФ принял и отказал в жалобе. Ссылался на ст.654 ГК. Мы также арендовали помещение в здании, только у Москвы, но не было договора аренды земельного участка. Нам выгодно было платить ежегодно небольшой штраф, чем заключать договор аренды.

    Как оформить государственный земельный участок в аренду? На самом деле не так сложно

    Арендованная земля – достаточно легкий способ реализовать все свои планы.

    Ею может стать участок для выращивания сельскохозяйственных культур или постройки своего дома.

    Правила аренды земли прописаны в Земельном кодексе РФ.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-83 . Это быстро и бесплатно !

    Кто имеет право?

    Чтобы арендовать землю, находящуюся в государственной собственности нужно оформить договор аренды земельного участка. Юридически закреплено, что в аренду передаются земля и все объекты, которые располагаются на территории. Одна сторона называется арендодателем и обязана дать второй стороне – арендатору землю на временное (длительное или кратковременное) пользование с учетом уплаты определенной суммы.

    Арендаторами в таком соглашении также выступают:

    • физические или юридические лица Российской Федерации;
    • иностранные лица;
    • лица не имеющие гражданства;
    • коммунальные предприятия;
    • государственные предприятия;
    • международные компании и объединения;
    • иностранные государства.

    Аренда земли в России бывает двух видов:

    Краткосрочная аренда делится на два вида:

    • рента для строительства;
    • аренда без разрешения на постройку сооружений.

    Рента для строительства предполагает аренду земли для сооружения объектом. Срок такой аренды может быть продлен после того, как строительство заканчивается.

    Аренда без права строительства предполагает недлительное пользование землей. Например, для выращивания сельскохозяйственных культур. Срок данной аренды – до 10 лет.

    Правила и положения

    Для того чтобы осуществилась аренда, нужно соблюдать некоторые условия:

    • участок земли, который является объектом пользования;
    • сроки действия соглашения;
    • сумма договора с указанием о сроках внесения;
    • положение о неуплате;
    • цель, с которой будет использоваться земля;
    • обсуждение земельного пользования, а также сохранение состояния;
    • дата, когда договор начинает действовать и земля отдается арендатору;
    • возврат земли арендодателю;
    • ограничения пользования участком, а также условия при повреждении объекта;
    • ответственность двух сторон друг перед другом.

    Согласно Земельному кодексу РФ, а именно Статье 22, арендодатель имеет право отдать участок земли в пользование третьему лицу или же отдать под залог все права и обязанности. При этом арендодатель должен быть уведомлен о подобных действиях. Для нового арендатора наступает ответственность за территорию. Исключения составляет случай передачи прав под залог.

    Если арендатор представляет собой некоммерческое лицо, которое было создано в РФ с целью постройки наемного жилья на участке, то передача в пользования земли третьему лицу, а также залог прав и обязанностей, считаются невозможными.

    Если арендодатель решил изменить условия договора аренды без уведомления или согласия арендатора, то это является прямой причиной для разрыва правовых отношений между сторонами.

    Ограниченное пользование

    На земельных участках, которые находятся во владении РФ, иногда устанавливаются пользование с определенными ограничениями.

    Оно называется сервитут. Ограничение устанавливается местным самоуправлением или другим государственным органом для поддержания интересов государства.

    Согласно Земельному кодексу Российской Федерации (Статья 23) предусматривается сервитут для:

    • переезда и перехода по территории участка (например, доступ для граждан к общедоступному водному ресурсу, если участок является основным препятствием);
    • произведения ремонтных работ на земельном участке (например, замена труб или починка линий электропередач);
    • установки различных дорожных знаков на земельном участке, а также обеспечение подъезда к ним;
    • извлечения важных ресурсов из водных объектов;
    • осуществления дренажных работ;
    • перегона животных сельского хозяйства через арендованный участок;
    • скоса сена или выпаса животных в определенные сроки, когда это необходимо по местным правилам;
    • осуществления робот для исследования в ограниченное время;
    • пользования территорией для разведения рыб, охоты или рыбалки.

    Безвозмездное пользование

    Кроме заключения договора об аренде и уплаты за пользование установленной суммы, в России существует аренда земли, за которую арендатор не должен платить деньги.

    Государство РФ предоставляет в пользование без получения оплаты землю для:

    • местного самоуправления и других властей;
    • организаций, которые находятся в муниципальной собственности;
    • объектов исторического наследия всех президентов РФ;
    • построек зданий религии для благотворительных мероприятий (не более 10 лет);
    • религиозных организаций, которые будут пользоваться уже построенными объектами на этой территории;
    • лиц, которые представляют собой сторону договора о строительстве недвижимости за деньги государства (на срок, предусмотренный договором);
    • проведения фермерской деятельности в государственных образованиях (не более 6 лет);
    • постройки жилья для себя в муниципальных образованиях (не более 6 лет);
    • граждан, которым предоставлено служебное жилье, расположенное на этой территории (на срок, установленный специальным государственным органом);
    • проведения сельскохозяйственных работ и пчеловодство на участках с лесной посадкой (не более 5 лет);
    • лиц, занимающихся сельскохозяйственной деятельностью и при этом не строящие сооружения, на участках, которые Россия временно не использует, а держит для случая необходимой обороны (не более 5 лет);
    • некоммерческих структур для сбора урожая (не более 5 лет);
    • некоммерческих структур для постройки жилых помещений и зданий (срок устанавливается государственными органами);
    • коренного населения Сибири, Севера и Дальнего Востока РФ для возведения зданий, необходимых для развития традиций народа, а также нужд сельского хозяйства (не более 10 лет).

    Порядок оформления

    Как взять земельный участок в аренду?

    Получить право пользования землей можно:

    • в результате участия в аукционе;
    • без торгов.

    Аукцион

    Право каждого гражданина страны на участие в торгах за земельный участок регулируется Статьей 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

    Часть земли для будущего возведения жилья может быть выставлен только в том случае, если он состоит на кадастровом учете. При этом необходимо получить подтверждение, что эта территория технически обеспечена и здесь подключены инженерно-технические сети.

    На торгах по продаже права аренды земельного участка могут принимать участие все желающие лица и организации после подачи заявок. В качестве арендодателя выступает орган государственного управления, который и решает организовать такое мероприятие. Он устанавливает размер задатка для участия, начальную цену, а также объявляет основные условия соглашения на аренду (срок, место, ограничения). Начальная сумма аренды устанавливается с помощью оценочной стоимости.

    Желающие поучаствовать в аукционе, могут узнать о месте проведения от его организатора. Последний предоставляет информацию о порядке регистрации, уплаты задатка и его возвращении, а также о возможном поднятии цены аренды земельного участка. Повышение стоимости называется «шаг аукциона». Он может составлять от 1 до 5 процентов от первоначальной стоимости, указанной государственными органами. Чаще всего таким способом обустраивается аренда земельного участка муниципальной собственности.

    О том, что аукцион состоится, желающее принять участие могут узнать на сайте Правительства РФ или в его печатном издании за месяц до мероприятия. Аукцион может быть не проведен, если организатор за пятнадцать дней сообщит об этом во все источники, где ранее размещалось объявление о проведении. При этом задатки участников нужно вернуть на протяжении трех дней после обнародования отказа.

    Читать еще:  Современные требования к учебнику права

    Участник аукциона должен представить следующие документы для допуска на мероприятие:

    • уведомление об оплате задатка;
    • заявление на участие, а также реквизиты для того, чтобы получить обратно задаток;
    • пакет документов, удостоверяющий личность (если вы физическое лицо) либо выписка из госреестра (если вы представляете интересы какой-либо компании, т.е. юридическое лицо).

    Результаты аукциона записываются в протокол. Одна копия передается победителю, а вторая остается у организатора. Если аукцион не состоялся (не был заключен договор аренды или был всего один участник), то государственный орган вправе повторно его провести. Результаты аукциона публикуются во всех источниках (интернет и печатных) Правительства РФ.

    Без торгов

    Как осуществляется предоставление земельного участка без проведения торгов? Арендовать участок земли можно и без участия в торгах. При таком виде аренды плата за использование территорией устанавливается согласно земельному налогу, прописанному в законодательстве РФ.

    Без торгов можно арендовать землю для строительства, а также пользования недрами этой земли. Такое положение прописано в Статье 30 Земельного кодекса РФ.

    Если не поводится аукцион стороны заключают соглашение, которое после регистрируется в кадастровом реестре.

    Обязательно оговаривается план участка и границы, а также остальные пункты, которые прописываются в договоре аренды земли.

    Заявление

    Чтобы оповестить о своем желании получить землю в аренду, нужно составить заявление и принести его в государственное учреждение местного самоуправления. При этом нужно иметь с собой документы, устанавливающие личность, или государственную реестровую выписку (для юридических лиц).

    В верхнем правом углу указывается, кому предназначается документ и в каком районе. Далее идет текст заявления, где вписываются Ф.И.О. заявителя, адрес, дата рождения, гражданство, номер паспорта.

    Далее в заявлении нужно указать, желаемое место получения земли. Если вы уже знаете местоположение участка, то укажите об этом в бланке.

    После этого вписываются контактные телефоны и список прилагаемых документов, ставится подпись и дата.

    Скачать образец заявления на заключение договора аренды земельного участка.

    Документы

    Физическое лицо обязано предоставить:

    • заявление на аренду;
    • паспорт;
    • ИИН код;
    • копии всех вышеперечисленных документов.

    Юридическое лицо предоставляет:

    • заявление об аренде;
    • свидетельство о регистрации;
    • документ об уплате налогов;
    • реестровую выписку;
    • копии вышеперечисленных документов.

    К заявлению прилагаются только копии. Оригиналы бумаг заявителю следует иметь при себе на случай необходимости.

    Расчет арендной платы

    Каков порядок определения арендной платы за земельные участки? Плата за аренду устанавливается в договоре. Она может быть в виде суммы пользования за все время (например, за 10 лет) или за один год, иногда даже месяц. Плата может взиматься как в денежном эквиваленте, так и в виде натуральной и отработочной платы. Вид оплаты указывается в договоре (только один).

    Аренда государственной земли осуществляется физическими и юридическими лицами для осуществления своей деятельности. Пользование территорией может быть длительным или краткосрочным. Чтобы арендовать земельный участок нужно соблюдать все условия договора между сторонами.

    Устанавливаются сроки эксплуатации земли, цель, а также размер платы, ограничения и другие нюансы, которые указывают на права и обязанности двух сторон договора. В случае их несоблюдения, может быть инициировано расторжение аренды земельного участка.

    Аренда участка является очень выгодной для осуществления сельскохозяйственной деятельности крупных и мелких размеров, а также постройки жилых или нежилых помещений. О продлении договора аренды земельного участка читайте тут.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-46-83 (Москва)
    Это быстро и бесплатно !

    Договор аренды части земельного участка, образец

    Договор аренды части земельного участка используется для закрепления юридических взаимоотношений, в результате которых осуществляется передача надела в аренду. При этом, Арендатором (принимающая сторона) обязательны к внесению платежи, в заранее установленном размере и сроках. При наличии просрочек по оплате Арендодатель вправе применить штрафные санкции или вовсе разорвать договорные взаимоотношения.

    Особенности заключенного договора и нюансы его оформления

    Указанным документом Арендатор получит возможность передать с разрешения хозяина земли свои арендные права иному гражданину в субаренду на 11 месяцев. Существует несколько обязательных к исполнению требований:

    • Первое – надел возможно передать в аренду только при наличии на него права собственности. Ровно, как и муниципальные участки передаются лишь после осуществления аукциона. Воспользоваться исключением из этого правила могут только некоммерческие товарищества, которые получают отдельные участки государственной земли для использования их в качестве дачи, огородничества или садоводства. Любой участник товарищества может получить свой пай без аукциона;
    • Второе – не все участки могут быть разделены. Неделимыми станут участки, которые после их дробления станут непригодными для использования по прямому назначению. Хорошим примером является земля под многоквартирным домом.

    При соблюдении указанных требований придется произвести выделение части из общего участка земли в собственности. При этом, надлежит определиться с четкими границами площади, подлежащей передаче в аренду. Благодаря таким действиям передаваемый надел будет индивидуализирован.

    Самым действенным способом для осуществления раздела считается наем инженера кадастра. Им будет произведено межевание. По его результатам инженер составит межевой план, а возможность дальнейшей сдачи получившегося объекта в аренду придется согласовать с СЭС, Пожнадзором и Росприроднадзором.

    Благодаря поведенному межеванию получившийся участок можно поставить на учет в госкадастре. При этом, он будет считаться отдельным объектом недвижимости и получит свой уникальный кадастровый номер. После официальной госрегистрации сдаваемая площадь станет индивидуальной вещью.

    Условия договора аренды, признаваемые существенными

    Гражданское и земельное законодательство устанавливает перечень условий, при отсутствии которых, договорные отношения не будут признаны официальными и имеющими юридическую силу. Обязательному отражению подлежит следующие условия:

    • Предмет заключаемого соглашения (наименование участка, его местоположение, кадастровой номер, категория земли и вид ее пользования);
    • Цена, подлежащая уплате Арендатором.

    Следует помнить, что если отраженной информации будет недостаточно для однозначной идентификации, то такое соглашение будет признано недействительным. Изменять условия договора между физическими лицами можно дополнительным соглашением.

    Договором будут закреплены следующие права и обязанности сторон:

    • Со стороны Арендодателя: может мониторить состояние своего участка, пересматривать размер арендных платежей (раз в год), возмещает Арендатору расходы, потраченные улучшение земли;
    • Со стороны Арендатора: обрабатывает и застраивает принятый участок по собственному желанию, а также реализует выращенный урожай по личному усмотрению; обязан использовать надел в соответствии с его прямым назначением, а также своевременно платить аренду.

    По согласованию сторон могут быть внесены дополнительные условия. Изменять их можно подписанием дополнительных соглашений. Их количество в течение всего периода не ограничено.

    Аренда без проведения межевых работ: законность и условия сделки

    В настоящее время передать в аренду землю без предварительно проведенного межевания не является нарушением. Поскольку указанная процедура подразумевает определенные траты, то гораздо дешевле будет обойтись без межевания и приложить к договору лишь план всего участка, на котором обозначена передаваемая в аренду доля. Такой документ станет дополнением к договору и уточнением индивидуальных характеристик объектов.

    Учитывая выше написанное, стоит иметь ввиду, что если срок аренды составляет более 12 месяцев, а сам договор заключается между юридическим и физическим лицом, то придется обязательно заключать письменный договор и производить его регистрацию. В противном случае сделка лишится юридической силы. Сама госрегистрация при этом может быть осуществлена только при предъявлении межевого плана. А в ЕГРН будут внесены соответствующие данные об арендных отношениях.

    Госрегистрация и срок ее действия

    По общему правилу, срок можно не указывать, если Арендодатель не испытывает в этой земле особой надобности. Соглашение тогда будет заключено на неопределенное время. Любой стороне доступна возможность расторжения договора, уведомив при этом за три месяца, если не предусмотрен иной срок. В сроках есть и свой нюанс: землю сельхозназначения, находящуюся в собственности муниципалитета, нельзя передать на срок свыше 49 лет.

    Соглашение об аренде должно быть зарегистрировано в ЕГРН. Но это условие будет зависеть в первую очередь от срока аренды – он должен превышать 12 месяцев. Если срок, указанный в договоре, выше предельно допустимого или отсутствует вовсе, то исчисляться он будет по максимально положенным показателям.

    Договор аренды между юридическими лицами

    Арендодателем вправе стать абсолютно любое лицо, без ограничений по его статусу. Особое внимание стоит уделить договору, заключаемому между юридическими лицами. Основное – обязательность оформления такого документа на бумажном носителе, даже если он является краткосрочным. Правильно будет также воспользоваться услугами нотариальной конторы.

    Поскольку такими соглашениями передаются гораздо большие по площади территории, то и вопрос обеспечения собственной финансовой безопасности должен стоять не на последнем месте. Так, в подобных сделках зачастую участвуют представители по доверенности. Особое внимание стоит уделить проверке всех документов.

    Наименование участников будет отражено в преамбуле соглашения. Данные доверенностей также указываются в договоре. Если представители юрлиц вправе осуществлять действия от своего имени, то их данные также должны быть зафиксированы в договоре. Такого рода договора в основном заключаются для размещения оборудования. Этот факт также подлежит отражению. Чем подробней будет составлен документ, тем безопасней и прозрачней будут взаимоотношения арендатора и арендодателя.

    Продление договора аренды

    При взаимовыгодном сотрудничестве, в котором между сторонами отсутствуют претензии к друг-другу, наилучшим выходом будет продление уже существующих отношений. Осуществить этот процесс можно двумя способами:

    • Заключить дополнительное соглашение по истечении указанного в договоре срока аренды. При этом, стоит отразить конкретный срок продления или отразить информацию о неопределенности периода. Продлевая срок до года, не придется регистрировать соглашение;
    • При заключении основного договора отразить возможность автоматической пролонгации по окончании срока аренды.

    Стоит помнить, что если арендатор был добросовестным (не нарушал условий договора, своевременно вносить платежи), то он имеет преимущество перед остальными арендаторами. В такой ситуации заключать последующие договора аренды на ранее арендуемый участок придется с предыдущей стороной.

    Если все-таки был получен отказ, то арендодатель не сможет сдавать искомый участок на тех же условиях другим лицам в период до одного года. В противном случае собственнику земли может грозить судебное разбирательство.

    Расторжение арендных отношений

    Можно найти несколько причин для расторжения арендного договора. В основном, они могут быть найдены в условиях самого соглашения. Причины могут быть следующими:

    • Нарушение условий договора. Для подтверждения своей позиции придется обратиться в суде;
    • Уведомив за три месяца до окончания срока договора. Еще один момент: если по истечении срока соглашения никто не изъявил желания его продлить, то обязанности считаются выполненными, а сотрудничество прекращенным;
    • Если договор имеет срок больше 5 лет, то расторгнуть его можно только по судебному решению с обязательным доказыванием нарушения его исполнения. Как только арендатор в разумный срок устранит указанные недостатки, то суд даже не примет во внимание факт нарушения обязательств.

    Самым надежным способом расторжения существующих отношений станет доказательство ухудшения качества и плодородности земли.

    Нюансы, подлежащие учету при составлении договора

    Для того, чтобы договор был оформлен согласно всем образцам и требованиям законодательства, следует принять во внимание специфику сделки. Особое внимание стоит уделить следующим деталям:

    • Собственники участка и их количество. При наличии на искомый участок долевого права владения придется заручиться согласием у всех собственников. Поможет осуществить эти действия многостороннее соглашение, к которому прилагается нотариально заверенное согласие. В противном случае договор будет недействительным;
    • Причины расторжения договора. Их можно прописать отдельно, но действующее законодательство все равно будет иметь главенствующую роль. Стоит быть готовым к судебному разбирательству;
    • Минимальный размер надела. Выделяя часть земли для аренды придется согласовать ее с минимально – допустимой. В противном случае сделка не состоится;
    • Цель использования. Арендатору придется учитывать и поддерживать категорию и назначения полученного надела. При этом, договор должен содержать способ допустимого использования. Таким образом собственник оградит себя от административной ответственности, если арендатор совершит действия, приносящие вред участку.

    Помимо договора арендатору придется руководствоваться и местными НПА. В этих же актах можно найти и объекты, которые недопустимо размещать на арендуемой площади.

    Заключение: Заключая договор аренды части земельного участка придется учитывать действующее законодательство. Чем подробней оформлен договор, тем меньше спорных моментов будет в период его исполнения. Следует также обращать внимание на срок его действия. От этого показателя будет зависеть необходимость регистрации договора в ЕГРН.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector