НДФЛ при продаже ипотечной квартиры
Prokurors.ru

Юридический портал

НДФЛ при продаже ипотечной квартиры

Как сэкономить на выплате налога с прибыли при продаже квартиры, приобретенной в ипотеку?

Продажа квартиры осуществляется по правилам, установленным гражданским законодательством. Особенности процедуры могут быть связаны со статусом жилья.

Это касается и квартиры, приобретенной за счет ипотечных средств. Рассмотрим в статье как рассчитывается размер выплаты, а также каким образом не платить или существенно сэкономить на выплате налога при продаже квартиры.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Расчет размера выплаты

Продажа любого жилья является сделкой, приносящей доход. По этой причине такая продажа облагается налогом, который обязаны платить и собственники квартир, приобретенных в ипотеку. Размер налога установлен статьей 224 НК РФ. Порядок расчета и необходимость выплачивать определенную денежную сумму зависит от того, сколько лет в собственности находится квартира. В данном случае не имеет значения каким образом человек получил недвижимость – приобрел за счет ипотечных средств, получил по наследство или в дар.

Основным правилом, которое определяет уплату налога со сделки купли-продажи недвижимости является факт получения прибыли. Если квартира была реализована по цене большей чем она приобреталась изначально – денежные средства выплачиваются. В противном случае налог не вычитывается.

Сумма рассчитывается по следующей формуле:

  • НС – начальная стоимость жилья.
  • СП – сумма продажи.
  • ПП- полученная прибыль.
  • 13% – налоговая ставка, установленная законом налоговая ставка.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Какое значение имеет срок владения недвижимостью?

Время нахождения квартиры в собственности – это одно из условий выплаты налога. Если такой срок составляет более трех фактических лет, то выплата с прибыли не производится. Такое правило нашло свое отражение в пункте 17.1 статьи 217 НК РФ. Срок владения недвижимостью исчисляется с момента регистрации права собственности в Росреестре.

Такое правило касается права собственности на объект полученный:

  • по наследству, либо в дар от члена семьи или близкого родственника;
  • в результате приватизации;
  • на основании договора пожизненного содержания.

В иных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 5 лет. Сама процедура продажи осуществляется по общим правилам. Стороны оговаривают условия сделки, заключают договор и производят взаимный расчет. В завершении новый собственник регистрирует свое право в Росреестре.

Как продать ипотечное жилье, находящееся в собственности менее 3 лет?

Сделка с ипотечной квартирой, которая находится в собственности менее трех фактических лет не имеет особых отличий. Стороны заключают договор и производят взаимный расчет.

Отличие заключается в уплате налога. Если сделка принесла продавцу доход, то выплату необходимо осуществить. В противном случае налог платить не нужно.

Каким образом не платить налоговый вычет?

Продажа жилья, как сделка приносящая прибыль, предусматривает уплату налогов. Освобождение от них возможно только по двум причинам:

  1. Отсутствие прибыли от сделки. В данном случае срок владения имуществом не играет роли.
  2. Нахождение квартиры в собственности более трех лет. Наличие прибыли от сделки в такой ситуации не имеет значения.

В остальных случаях налог заплатить придется. Но его можно значительно снизить за счет полученного вычета, либо если учтены расходы, связанные с оформлением сделки купли-продажи.

Использование имущественного вычета

Он состоит из двух частей:

  • налоговый вычет за расходы на приобретение;
  • вычет по процентам за ипотеку.

Такие средства очень выгодны и для лица, которое продает квартиру. Плюс такой ситуации для продавца заключается в том, что можно уменьшить доход, с которого необходимо выплачивать налог. Сумма вычета составит один миллион рублей. Для того, чтобы получить вычет необходимо собрать определенные документы и обратиться в налоговый орган с заявлением.

К обращению нужно приложить:

  1. Паспорт.
  2. Индивидуальный номер плательщика налогов.
  3. Декларацию о доходах.
  4. Договор купли-продажи.
  5. Сведения о денежной сумме, полученной от покупателя.

Документы направляются лично, либо пересылаются через интернет. Получить имущественный вычет можно и по месту работы. Для этого необходимо обратиться к своему нанимателю с заявлением. Кроме этого потребуется договор и сведения о полученной сумме. Других документов представлять не нужно.

Срок и порядок возврата зависит от того, куда человек обращался:

  • Если вопрос решается через налоговую, то деньги будут выплачены человеку в течение девяносто дней.
  • При обращении к нанимателю процедура происходит иначе.

Отчисление по схеме доход минус расход

Способ доход минус расход определен правилами статьи 220 НК РФ . В ней указано, что вместо вычета, человек вправе уменьшить ставку за счет расходов, связанных с приобретением имущества в прошлом. Перечень таких причин в законе четко не определен. На практикеэто может быть ремонт, который собственник производил за свой счет.

Выгода такого варианта для продавца будет зависеть от суммы затрат. Если они составляют меньше одного миллиона рублей, то проще оформить имущественный вычет. Все дело в том, что способ доход минус расход предполагает документальное доказывание затрат на недвижимость в прошлом.

Например, необходимо подтвердить стоимость ремонта, а это не всегда легко сделать. Для применения данной схемы необходимо представить в налоговый орган:

  1. Заявление.
  2. Паспорт.
  3. Документ, содержащий в себе стоимость жилья.
  4. Сведения, подтверждающие затраты собственника, например, договор и акт о выполненных ремонтных работах.
  5. Декларацию о доходах.

Документы можно направить в налоговый орган через интернет или представить самостоятельно. Расчет в данном случае будет произведен по формуле:

  • Х – размер налога.
  • У – стоимость имущества, указанная в договоре купли-продажи.
  • Z – расходы на покупку, ремонт, услуги риэлтора.
  • 13% – ставка налога на доходы физических лиц.

Что выгодней для продавца?

Каждый продавец вправе использовать как способ получения имущественного вычета, так и схему доход минус расход. Правильным будет исходить из суммы затрат, которые человек понес в результате приобретения жилья и его содержания. Необходимо учитывать, что потребуется документально подтвердить все расходы, чтобы использовать схему доход минус расход.

Если человек рассчитывает подтвердить, что имели место затраты на проведение ремонтных работ, то может потребоваться не только соответствующий договор, а также подтверждение того факта, что квартира изначально приобреталась без отделки и ремонт действительно требовался.

Налоговые органы всегда детально изучают все, что связано с дополнительными затратами продавца. Необоснованность таковых может стать причиной отказа. Поэтом, если сумма не превышает установленного размера вычета, то лучше всего использовать последний. В то же время схема доход минус расход позволяет учесть массу затрат, например, компенсировать услуги риэлтора. В любом случае выбор остается за продавцом, поскольку выбор способа снижения налога является его правом.

Реализация квартиры, купленной за счет ипотечных средств, осуществляется на общих основаниях. Определяющими моментами здесь являются срок нахождения недвижимости в собственности продавца, а также факт получения прибыли по результатам сделки. Следует помнить, что можно снизить затраты, связанные с выплатой налогов, за счет получения имущественного вычета, либо понесенных расходов.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

Можно ли продать квартиру, если ипотеку еще не выплатил?

У меня такая ситуация: в мае 2016 года взял ипотеку и купил квартиру в Москве. В августе 2018 года подписал акт приема-передачи. Уже успел получить вычет за 2018 год. Ипотеку еще не выплатил.

Хочу продать квартиру дороже, чем покупал. Есть два вопроса:

  1. Можно ли продать квартиру, которая находится в ипотеке?
  2. Нужно ли будет платить налог с продажи?

Если кратко, то квартиру в ипотеке продать можно, налог с продажи придется заплатить, а вычет останется у вас. Теперь подробнее.

У вас есть три варианта продать ипотечную квартиру.

Досрочно погасить ипотеку до продажи

Это самый лучший вариант, поскольку квартиру с ипотекой продавать сложнее: скорее всего, вы отпугнете часть покупателей или потеряете в деньгах.

Погасить кредит можно своими деньгами либо взять другой кредит на погашение этого. Еще можно найти покупателя, который согласится передать вам авансом сумму, необходимую для погашения ипотеки. На практике этот вариант сработает, если вашего дохода хватит на второй кредит, например потребительский. Или если вы ухитрились накопить нужную для погашения сумму или заняли у знакомых.

Схема с деньгами от покупателя может не сработать, и вот почему. Обычно покупатели неохотно идут на такие сделки. Придется отдать аванс под расписку и положиться на честность продавца. Если продавец передумает продавать и не захочет возвращать деньги, придется судиться. Даже если покупатель выиграет дело, получить обратно всю сумму целиком и сразу будет сложно. Здесь слишком большие риски для покупателя: можно и не получить квартиру, и лишиться денег. Обычно за такой риск покупатели просят значительную скидку.

Если вы найдете покупателя, готового рискнуть, сделка состоится. Но сначала вы должны будете получить от него деньги, закрыть ипотеку, снять с квартиры обременение в пользу банка — и только потом продать ее по договору купли-продажи.

Продать квартиру с участием банка-кредитора

Вы находите покупателя, он погашает ваш кредит, банк и регистрирующий орган снимают с квартиры обременение в виде залога. После этого квартиру продают по договору купли-продажи.

В отличие от первого варианта, банк-кредитор принимает активное участие в этой сделке и подстраховывает покупателя. Деньги за остаток по кредиту покупатель вносит непосредственно в банк, а не передает продавцу напрямую. Поэтому риски для покупателя меньше, и люди на такой вариант соглашаются охотнее. Минус — не все банки готовы на это пойти.

Покупатель погашает ваш долг перед банком. Разницу между ценой продажи квартиры и погашенным остатком задолженности покупатель платит вам. Для этого он кладет сумму разницы в банковскую ячейку, открытую в банке-кредиторе или любом другом банке, или открывает аккредитив на эту сумму. Вы получите эти деньги, когда покупатель зарегистрирует договор купли-продажи квартиры и право собственности перейдет к нему. Подтвердить, что договор зарегистрировали, право собственности перешло к покупателю, и получить деньги можно с помощью выписки из ЕГРН. Она же понадобится для исполнения аккредитива.

Когда банк получит деньги для погашения кредита, он выдаст справку о погашении задолженности и передаст закладную, чтобы вы сняли обременение с квартиры. Иногда банк сам сообщает в Росреестр о погашении кредита и направляет документы для снятия обременения.

Чаще всего сначала заключается предварительный договор, в котором продавец и покупатель прописывают условия будущего основного договора купли-продажи: стоимость квартиры, размер аванса, дату подписания основного договора, ответственность стороны, по вине которой может не состояться основной договор. Если снимать обременение будете вы, в предварительном договоре надо будет прописать срок, в который вам придется уложиться. После того как Росреестр снимает обременение, подписывают основной договор купли-продажи и регистрируют переход права от вас к покупателю и его право собственности на квартиру.

Переоформить ипотечный кредит на покупателя

В этом варианте одновременно продается квартира и кредит: ваша ипотека переоформляется на покупателя вместе с квартирой. То есть он получит не только вашу квартиру, но и срок, а также ставку по кредиту. Сразу скажем: реализовать этот способ сложно и мало у кого получается так сделать.

Сложность этого способа вот в чем. Покупатель должен не только согласиться на такую сделку, но и подойти банку в качестве заемщика. Если покупатель согласен и банк одобрил ему нужную сумму, заключается трехстороннее соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту с вас на покупателя.

Покупатель принимает на себя ваши обязательства по ипотеке, в том числе те, что вы не выполнили: погасить остаток долга и проценты. В этом варианте обременение с квартиры не снимается.

После этого вы с покупателем заключаете договор купли-продажи квартиры, а банк подписывает с новым собственником кредитный договор. Кроме регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю потребуется внести изменения в запись об ипотеке — сменить залогодателя.

Возможно, ваш банк предложит какой-то иной вариант, потому что в каждом банке есть свои схемы продажи ипотечных квартир. Чтобы узнать это, поговорите с сотрудниками.

В любом случае вам нужно получить принципиальное согласие банка на такую сделку. Если ваш кредитор будет против, вам останется только первый вариант: полностью погасить кредит, снять обременение — и только после этого продавать квартиру.

Что делать с налогом с продажи

Когда вы продадите квартиру, вы получите доход с продажи. Его надо будет задекларировать и заплатить НДФЛ.

Если бы квартира была у вас в собственности больше пяти лет, налог платить бы не пришлось. Но, судя по письму, квартира принадлежит вам меньше пяти лет, поэтому налог на полученный доход платить придется.

Есть способы уменьшить расходы. Вы можете получить вычет в размере миллиона рублей или уменьшить налогооблагаемую сумму на сумму фактически понесенных расходов.

Вычет. Если выберете вычет, расчет будет такой: из полученной с продажи квартиры суммы надо вычесть миллион рублей и с остатка заплатить НДФЛ. Например, вы продали свою квартиру за 3,2 млн рублей. Вычитаем миллион рублей и получаем остаток 2,2 млн. С этой суммы вам надо будет заплатить 13% — это 286 тысяч рублей.

Уменьшение налогооблагаемой суммы. Вы можете уменьшить сумму доходов на сумму расходов, которые вы понесли, когда покупали недвижимость. Сюда же включают проценты банку по ипотечному кредиту.

Расчет тут такой. Вы продаете квартиру за 3,2 млн рублей, а купили ее за 2,4 млн рублей, еще и в ипотеку. За все время заплатили процентов по ипотеке на 450 тысяч рублей. Поэтому теперь можете уменьшить доходы на эти суммы: 3 200 000 Р − 2 400 000 Р − 450 000 Р = 350 000 Р . Получается, вам надо заплатить НДФЛ с 350 тысяч, то есть всего 45 500 рублей. Это выгоднее, чем в предыдущем варианте.

Занижать стоимость квартиры по договору купли-продажи я не советую. Сейчас налоговая смотрит не только на сумму в договоре купли-продажи, но и на кадастровую стоимость квартиры. Если цена продажи будет меньше кадастровой стоимости на 1 января того года, в котором вы квартиру продаете, налоговая посчитает НДФЛ от кадастровой стоимости, умноженной на 0,7.

Например, если вы в 2019 году продадите квартиру за 2,5 млн рублей, а кадастровая стоимость квартиры на 1 января 2019 года будет 3,86 млн рублей, налоговая будет считать так. Она возьмет 3,86 млн рублей, умножит на 0,7 и от полученной суммы посчитает 13%: 3 860 000 Р × 0,7 = 2 702 000 Р . Это больше стоимости квартиры по договору, поэтому НДФЛ посчитают от этой суммы: 2 702 000 Р × 13% = 351 260 Р .

Кадастровую стоимость своей квартиры посмотрите на публичной кадастровой карте. Нажмите на иконку поиска, выберите в выпадающем списке объект капитального строительства и введите кадастровый номер. На появившейся карточке будут указаны основные характеристики вашей квартиры, в том числе кадастровая стоимость.

Что с полученным вычетом

Вычет, полученный вами на покупку квартиры, останется у вас. Налоговый кодекс не устанавливает ограничения на получение вычета, если вы вдруг решите продать квартиру. Купили квартиру, подтвердили свои расходы — получили право на вычет и можете им воспользоваться.

Будете вы продавать эту квартиру хоть на следующий день или останетесь жить в ней, роли не играет.

Если квартира стоила меньше 2 млн рублей, положенный на эту покупку вычет будет меньше максимально допустимого. В этом случае вы сможете перенести неиспользованный остаток на следующую покупку. А вот вычет по процентам на ипотеку перенести не удастся: он дается только под один кредит.

Кстати, если ваша квартира стоила больше 2 млн и вы еще не выбрали максимально допустимую сумму — 260 тысяч рублей или 520 тысяч, если покупали квартиру в браке, — при продаже вы сможете зачесть в налог, положенный к уплате за доход с продажи, НДФЛ, который государство возвращает вам за покупку.

Например, в расчете выше, когда мы уменьшали сумму доходов на сумму расходов, к уплате вышла сумма 45 500 рублей. И если вы за 2018 год за покупку квартиры получили обратно 100 тысяч, эти 45 500 вы можете зачесть в оставшиеся к получению 160 тысяч рублей.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Можно ли и как продать ипотечную квартиру

Однажды взяв на себя ипотечные обязательства, можно попасть в такую ситуацию, когда ипотека становится непосильной ношей. Не платить по долгам или платить частично – не выход, ведь долг будет расти, увеличивая шансы на потерю жилья. В этой ситуации есть выход – продажа квартиры. Но перед тем, как продать ипотечную квартиру, обязательно нужно заручиться согласием банка-кредитора! Большинство банков соглашаются на продажу, однако нужно уточнить условия сделки, ведь они могут оказаться далеко не самыми выгодными для вас.

Можно ли продать ипотечную квартиру

Ипотека основывается на трёх договорах – купли-продажи, кредита и залога. Купив квартиру в кредит, вы, конечно, станете её владельцем. Но до того момента, пока вы не рассчитаетесь с ипотекой, квартира будет в залоге у банка. Никаких действий с вашей, да, с вашей квартирой в этом случае сделать будет невозможно до полного расчета с банком.

По смыслу 37 статьи закона об ипотеке квартирой можно распорядиться так:

  • продать;
  • подарить;
  • обменять;
  • внести в качестве вклада в кооператив или товарищество.

При этом обязательно согласие банка. Но в договоре залога может быть напрямую предусмотрен запрет на отчуждение заложенного жилья, поэтому, если уж решили продавать, сначала сходите в банк.

В любом случае банк рассматривает каждую ситуацию индивидуально. Если, например, клиент не в силах больше гасить кредит, банк, заинтересованный в погашении ипотеки, обычно разрешает продажу квартиры. Банк даже может предложить клиенту надёжного покупателя.

Как продают квартиры в ипотеке

Вариантов продажи квартиры, обременённой залогом, несколько. Перед тем, как снять обременение с квартиры, банк-кредитор и клиент обсуждают условия продажи, которые различны в представленных ниже вариантах.

Самостоятельная продажа

При таком варианте сначала нужно заручиться согласием банка на смену собственника квартиры. Залогодателем при этом на какое-то время становится покупатель. Процедура продажи будет проходить по такому алгоритму:
[important] алгоритм самостоятельной продажи

  • банк, согласившись на продажу, определяет полную сумму задолженности по ипотеке;
  • продавец и покупатель заключают предварительный договор купли-продажи, который нотариально заверяется (гарантия для банка того, что покупатель обязуется выплатить долг по ипотеке);
  • покупатель перечисляет сумму долга в банк (если согласованная стоимость больше, чем ипотечный долг, разницу можно заложить в депозитарную ячейку любого банка, которую заберёт продавец после регистрации договора купли-продажи);
  • после погашения кредита банк выдаёт продавцу справку об отсутствии задолженности по ипотеке;
  • на основании справки и письма из банка Росреестр снимает обременение с квартиры;
  • покупатель и продавец регистрируют куплю-продажу квартиры в Росреестре.

Продажа при участии кредитора

Этот вариант аналогичен первому, но в этом случае кредитор самостоятельно проводит сделку купли-продажи по такому пути:

  • банк-кредитор предоставляет две депозитарные ячейки: в одну покупатель вносит сумму долга, а в другую – разницу между долгом и оговоренной стоимостью квартиры (если таковая обусловлена);
  • банк самостоятельно снимает обременение с квартиры и предоставляет покупателю выписку из Росреестра;
  • продавец и покупатель регистрируют в Росреестре сделку купли-продажи.

Покупка ипотеки

При таком варианте происходит смена заёмщика, то есть долг не гасится полностью, а переходит на покупателя. При этом оформляется переход ипотечных обязательств перед банком на покупателя.

Как только решение о смене заёмщика одобрено, между банком, продавцом и покупателем подписывается соглашение о переводе долга. В соглашении устанавливается обязанность нового заёмщика погасить ипотеку и исполнение всех условий первоначального договора. Обременение при этом не снимается до полного погашения.

Перекредитование

При таком варианте разговор идёт не о продаже квартиры, а о смене кредитора: один банк выкупает ипотечный кредит у другого.

Такой вариант идеален в таких случаях, когда банк-кредитор запретил продажу квартиры, но разрешено погасить кредит досрочно.

Ипотека и развод

При разводе, когда без дележа имущества не обойтись, в раздел ипотеки вступает третья сторона – кредитор. Это обусловлено тем, что при оформлении кредита супруги выступали созаёмщиками, и гасить ипотеку они обязаны совместно.

Бывшие супруги нередко задумываются, как продать ипотечную квартиру при разводе или разделить долг. Чаще всего банки отказываются переводить солидарные обязательства в индивидуальные, однако такое решение можно обжаловать в суде. Судебная практика имеет в запасе несколько случаев, когда ипотечная квартира делилась по долям, как и ипотека.

Но если платёжеспособность одного из супругов позволяет и дальше гасить кредит, банк может одобрить перевод долга на него одного. В таком случае о разделе квартиры, как общего имущества, нужно заключать соглашение и регистрировать его в Росреестре.

Налог с продажи

Как известно, при получении дохода государство требует оплаты налога. Что касаемо недвижимости, то её продажа облагается 13% налогом, если собственник владел ей меньше трёх лет. Продажа ипотечной квартиры менее 3 лет в собственности тоже считается доходом, но тут есть нюансы.

Дело в том, что при расчёте налога учитываются расходы, затраченные на её покупку. А в расходы можно внести проценты по ипотеке. Например, вы заплатили по ипотеке в общей сложности 5 млн.рублей, а продали квартиру за 4,5 млн. значит налог вы заплатите такой: 5000000-4500000=500000*13%=65 000 рублей.

Налог с продажи квартиры по ипотеке

С каждым годом продать квартиру становится сложнее. Когда совершается та или иная сделка по продаже недвижимости, необходимо разобраться в сопутствующих этой сделке обстоятельствах. Например, какой берется процент налога с продажи обычной квартиры или ипотечной собственности.

В налоговом кодексе РФ указано, что при продаже недвижимости, размер пошлины составляет 13% от суммы продажи. Чтобы эту сумму можно было не уплачивать, то жилье (дом, дача, квартира) должно быть собственностью продавца не менее 3-х лет.

Примечание: это правило было действительно для всех владельцев недвижимости (не коммерческой), которая приобреталась до 1 января 2016 года.

Что касается квартир и другого жилья, которое покупалось после этой даты, вступают в силу новые правила налогообложения:

  • налог при продаже квартиры отсутствует, если она приобреталась за собственные или ипотечные средства, и была в собственности продавца больше 5 лет;
  • также НДФЛ при продаже не облагается жилье, полученное в дар, в качестве наследства, было приватизировано или получено вследствие договора на пожизненное содержание. Но опять же, оно должно пробыть в собственности не менее 3 лет;
  • пошлина уплачивается в обычном размере, если недвижимость пробыла к моменту продажи меньше срока, указанного в 1 и 2 пунктах.

Для лучшего понимания вышесказанного, приведем пример:

Пример 1: Петров И.П. является владельцем двухкомнатной квартиры с 2011 г. В марте 2016 г. он решил выставить ее на продажу за 1500000 рублей. Нужно ли Петрову И.П. выплачивать НДФЛ, если на квартиру, при ее покупке, были потрачены собственные средства?

Ответ: Петрову И.П. платить налог не требуется, потому что жилье было им приобретено до 01.01.2016 г., и он считался его владельцем не меньше 3-х лет.

Пример 2: Сидорова А.А. приобрела в ипотеку однокомнатную квартиру за 1200000 рублей в марте 2016 года. А в сентябре 2016 решила продать ее за 1500000 рублей. Какой налог придется заплатить Сидоровой А.А?

Ответ: в данном случае Сидорова А.А. пробыла владельцем жилья меньше 5 лет, и налог при продаже ипотечной квартиры, будет равен 13% от суммы прибыли (1 500 000 – 1 200 000 = 300 000 руб.). Прибыль от сделки равна 300 тыс. рублей, а налог будет равен 39 000 руб.

Налоговый вычет

Для того чтобы уменьшить сумму налога при продаже недвижимости, которая пробыла в собственности меньше 3-х лет, можно использовать налоговый вычет. Размер его, согласно закону, составляет 1 млн. рублей. Этот вычет отнимается от суммы стоимости жилья. Пошлиной в 13% облагается остаток.

Например, если стоимость собственности равна 2000000 руб., то НДФЛ в 13% будет рассчитываться с суммы 1000000 руб.

Если вы хотите продать квартиру в Москве, то особых отличий в процедуре вы не увидите. Она ничем не отличается от проведения аналогичных сделок в других частях России. И налог с продажи ипотеки в Москве останется прежним. Но есть одна особенность, которую можно применить только для собственности в Москве – это высокая стоимость жилья. Именно этот нюанс заставляет людей, желающих продать свою жилплощадь, задумываться, как уменьшить налоговые выплаты.

Не секрет, что доход от сделки сильно увеличивается за счет сокращения налогов. Московские цены на недвижимость всегда были высокими. Поэтому продавать квартиру выгодно в любом случае. Даже если взять 1% всей суммы, то получается хорошая прибыль.

Но как уже говорилось, освобождены от пошлины могут быть лишь те, кто является хозяином жилья не менее 3 лет (с 01.01.2016 – не менее 5 лет), а стоимость недвижимости не должна превышать 1 млн. рублей. Если применить это правило к Москве, то становится ясно, что найти жилье стоимостью меньше 1 млн. рублей столице, достаточно проблематично. И все равно придется платить 13%.

Сэкономить на продаже недвижимости в Москве, можно изначально занизив стоимость жилплощади. Этот вид «махинации», до недавнего времени, считался самым популярным и позволял избегать уплаты НДФЛ. Смысл ее таков: продавец указывал в документах сумму меньшую 1 млн. руб., а оставшуюся – получал на руки.

На данный момент такая сделка стала практически невозможной, из-за ужесточения контроля со стороны налоговых служб. Такая махинация легко может быть раскрыта, даже по тому факту, что в Москве нет недвижимости по такой цене. Вследствие чего, нарушение законодательства при купле-продаже жилья влечет за собой большие неприятности для продавца и покупателя.

Следует знать о введении новых правил для определения цены сделки. Это может быть полезным, например, если сильно занижена сумма сделки. С 01.01.2016 г. сумма НДФЛ будет высчитываться исходя из кадастровой стоимости, будь это: дом, дача, квартира или земельный участок.

Примечание: кадастровая стоимость, это цена на жилье, которая занесена в ГКН (государственный кадастр недвижимости). Определяют ее по заказу органов власти, а производят оценку независимые оценщики. Выбор оценщиков делают органы власти (они могут быть местными или региональными), которые в последствии подписывают с ними договоренность.

Если в документе о купле-продаже будет указана цена меньшая, чем 70% от кадастровой, то не имеет значения то, что было написано в договоре. При нахождении налоговой базы нужно будет применить сумму, которая равна 70% этой стоимости. При этом, стоимость, указанная в кадастре, должна быть актуальна на 1 января того года, в котором будет производиться регистрация собственности на нового владельца.

Но на жилье, которое было куплено до 01.01.2016 года, при начислении налога на доход от продажи, кадастровая стоимость этой недвижимости не учитывается.

Продажа квартиры без налога

Граждане при продаже жилья, находящегося в собственности больше установленного минимального срока, освобождаются от обязанности платить НДФЛ по ставке 13%. Существует два срока владения — 3 года и 5 лет.

Продать без уплаты налога жилье, полученное в дар, можно через три года с момента регистрации права. Для недвижимости, перешедшей по наследству, минимальный срок начинает исчисляться с момента смерти наследодателя.

В.В. Путин поддержал инициативу сократить минимальный срок, после которого выплачивать налог при продаже квартиры единственного жилья не нужно, с пяти до трех лет. До конца мая 2019 года Правительство РФ должно внести соответствующие поправки в налоговое законодательство.

Когда можно продавать квартиру после покупки

С момента регистрации права собственности на имущество граждане могут распоряжаться им по своему усмотрению. Продать квартиру может только ее законный владелец.

В соответствии с налоговым законодательством отчуждение жилья — сделка, направленная на получение денежного дохода (пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ). После того как сделка купли-продажи была завершена, продавец предоставил покупателю квартиру взамен полученной прибыли, у него возникает обязанность уплатить НДФЛ в бюджет в размере 13%.

Однако, если недвижимость находится в собственности налогоплательщика больше минимального срока — платить НДФЛ не нужно. Установление срока, после которого возможна продажа жилья без налога обусловлено борьбой государства со спекуляцией на рынке недвижимости — зачастую граждане продают недвижимость по цене большей, чем за нее первоначально было уплачено, извлекая из этого нетрудовой доход.

Срок владения квартирой для продажи без налога

С 2016 года налог на продажу имущества выплачивается по новым правилам. Граждане освобождаются от уплаты налога при продаже, если имущество находилось в собственности больше установленного законом минимального срока:

  • для имущества, приобретенного до 01.01.2016 — 3 года;
  • если право собственности зарегистрировано после 01.01.2016 — 5 лет.

Ранее нерезиденты должны были выплачивать налог от дохода по ставке 30% независимо от срока владения. Изменения в налоговом законодательстве уравняли налоговую ставку для всех категорий налогоплательщиков. Однако право на получение имущественного налогового вычета нерезидентам все еще не доступно.

Как продать квартиру без налога, если в собственности менее пяти лет

Налог рассчитывается следующим образом:

  • если продажа осуществляется по более высокой цене, чем покупка, то налог взыскивается из полученной разницы;
  • когда цена продажи меньше, чем стоимость, которую уплатил за квартиру ранее собственник — налог не уплачивается.

Гражданин купил квартиру в 2017 году за 5 млн. рублей. В 2018 году он решает срочно продать ее и для того, чтобы не затягивать с продажей устанавливает цену в 4, 5 млн. рублей. В этом случае продажа имущества не принесла дохода продавцу, а значит обязанность перечислить налог в бюджет отсутствует.

Если стоимость квартиры равна или меньше 1 млн. рублей — платить налог за ее продажу не нужно. Указанная сумма представляет собой размер налогового вычета, который предоставляется продавцу государством (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Однако, специально занизить стоимость в договоре купли-продажи не получится — цена недвижимости не может быть меньше 70% от кадастровой стоимости на 1 января, года в котором было зарегистрировано право собственности.

Новый закон о продаже квартиры менее 5 лет в собственности

В начале 2019 года президент поддержал инициативу сократить минимальный срок владения имущества с 5 до 3-х лет и поручил Правительству РФ разработать соответствующие правки к налоговому законодательству. Срок реализации поручения — конец мая 2019 года.

Президент отметил, что снятие ограничения в 5 лет позволит увеличит спрос на рынке недвижимости. Квартира, при реализации которой платить НДФЛ не нужно, должна соответствовать следующим требованиям:

  • продавец должен быть собственником в течение трех лет;
  • недвижимость должна быть единственной у налогоплательщика.

Распоряжение о снижении минимального срока вошло в перечень поручений президента по итогам форума «Деловая Россия».

Покупка и продажа недвижимости в одном году

В случае покупки и продажи одной квартиры за год, налогоплательщик может перечислить НДФЛ к возврату из бюджета в счет перечисленного при продаже. При покупке недвижимости граждане-резиденты имеют право на возврат налога. Максимальный размер выплаты— 260 тыс. рублей. Ограничение максимальной суммы на вычет составляет 2 млн. рублей. На данную сумму налогоплательщик может уменьшить тот налог, который должен заплатить за продажу недвижимости. Взаимозачет рассчитывается следующим образом:

Гражданин купил квартиру за 4 млн. рублей. Налоговый вычет он не использовал. Позднее в этом же году он продает купленную недвижимость за 6 млн. рублей. Доход от сделки составляет 2 млн. рублей. НДФЛ при продаже должен составить 260 тыс. рублей. Так как налоговый вычет гражданин не получал, он вправе произвести взаимозачет и не платить НДФЛ при продаже.

Частные случаи

Недвижимость, купленная с привлечением кредитных средств, облагается налогом с продажи на общих основаниях. На ипотечное жилье также действует правило о соблюдении минимальных сроков. В этом случае ключевое значение имеет момент регистрации права собственности.

Квартиры могут быть оформлены следующим образом:

  1. Право собственности передано должнику, а на квартиру наложено обременение.
  2. Банк сохраняет за собой право собственности, до тех пор, пока долг по кредиту не будет уплачен.

Квартира, купленная за средства маткапитала, также облагается налогом при продаже. НДФЛ не облагается только сумма пособия. Как правило средств материнского капитала не хватает на приобретение полноценной квартиры, поэтому если гражданин желает избежать обязанности по уплате налога, ему придется дождаться окончания минимального срока владения.

Когда можно продать квартиру после вступления в наследство без налога

НДФЛ при продаже унаследованной квартиры выплачивается по общим принципам. Главная особенность такой сделки — срок владения, начинает отчисляться с момента открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя.

По общим правилам, если квартира находилась в собственности продавца более трех лет, налог при продаже платить не нужно.

Женщина вступила в наследство в январе 2016 года и стал собственницей квартиры. Продать ее без уплаты НДФЛ она может после 36 месяцев с момента открытия наследства — в январе 2019 года. Если же гражданка решит продать квартиру раньше минимального срока, НДФЛ будет выплачиваться по ставке 13%.

После дарения квартиры, когда можно ее продать без налога

В случае получения квартиры в дар от близкого родственника минимальный срок владения от освобождения от НДФЛ составляет 3 года (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Близкими родственниками считаются:

  • родители и дети;
  • бабушки, дедушки и внуки;
  • братья и сестры;
  • супруги.

По закону полное право распоряжаться подаренным имуществом одаряемый получает после регистрации права собственности в Росреестре. Гражданин, получивший жилье в дар, должен обратиться в регистрирующий орган и подать заявление о смене собственника. Зарегистрировав право собственности на квартиру, владелец может продать его в любой момент.

Вопрос
Ответ

Если право на недвижимость было зарегистрировано в том же году, когда состоялась покупка и квартира находится в собственности более 3-х лет — платить налог не нужно. В этом случае подавать налоговую декларацию и оповещать налоговую инспекцию о проведенной сделке не нужно. Если же право собственности было зарегистрировано после 01.01.2016 года — для продажи без налога необходимо подождать 5 лет с момента регистрации.

Читать еще:  Через какой период времени непрерывной работы положен полный отпуск?
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector