Нужно ли оплачивать услуги исполнителя, если сделка не состоялась?
Prokurors.ru

Юридический портал

Нужно ли оплачивать услуги исполнителя, если сделка не состоялась?

Сделка не состоялась, возможно ли вернуть деньги

Ответы (2)

Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского Кодекса РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Таким образом, предварительный договор – это надлежащим образом закрепленное волеизъявление сторон на заключение основного договора с определенными условиями в будущем.

Согласно предоставленной Вами информации, в обеспечение исполнения предварительного договора Вами была передана сумма в размере 25 000 руб. продавцу. Указанное было отражено в предварительном договоре.

Однако необходимо иметь в виду, что сумма, которую Вы в вопросе называете задатком, в самом договоре может иметь иное наименование (аванс, депонированная сумма и прочее), что существенно повлияет на правоотношения сторон по поводу данных денежных средств.

Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В силу ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

В Вашем случае продавец отказался от заключения договора купли-продажи, в связи с этим обязан возвратить задаток Вам в двойном размере. Однако, факт отказа придётся доказывать в суде.

Также вы указываете, что уже передали продавцу денежные средства за квартиру (за вычетом материнского капитала), однако возникает вопрос: на каком основании передавались денежные средства, ведь договор купли-продажи не заключался? И чем подтверждается передача денежных средств?

В судебном порядке Вы можете потребовать все денежные средства, переданные Вами продавцу в счёт покупки квартиры, проценты за пользование чужими денежными средствами и убытки.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В силу ст. 395 ГК РФ, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

На основании пункта 1 и 2 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 ГК РФ. В силу пункта 1 названной статьи, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В пункте 2 статьи 15 Гражданского кодекса РФ определено, что под убытками понимаются расходы, которое лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По вопросу Ваших правоотношений с агентами по недвижимости можем сообщить следующее.

В соответствии со ст. 779 ГК РФ, по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

В статье 781 ГК РФ установлено:
– в случае невозможности исполнения, возникшей по вине заказчика, услуги подлежат оплате в полном объеме, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг.
– в случае, когда невозможность исполнения возникла по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает, заказчик возмещает исполнителю фактически понесенные им расходы, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг (указанная норма диспозитивна: она применяется, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг.)

Если срок действия договора с риелтором не истек, заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов (ст. 782 ГК РФ).

Однако сообщить какая сумма подлежит возврату риелторами и подлежит ли вообще невозможно без уяснения точных условий Вашего договора с ними.

Также Вы можете потребовать от агентов оказать услуги в полном объеме, подыскав Вам иную квартиру, совершив все необходимые действия по приобретению жилья Вами в собственность.

Риэлтор сделка не состоялась

1.1. Читайте договор об оказании услуг.

1.2. Если Вы считаете, что риэлтор надлежащим образом исполнил принятые обязательства, тогда оплачивайте, а если нет – тогда не платите.

2. Оплатили услуги риэлтору, но сделка не состоялась. Можно ли вернуть деньги?

2.1. читайте, что в договоре написано о возврате денег

3.1. Мне не понятно, а зачем Вам заключать брачный договор. Наличие или отсутствие данного договора никак не может повлиять на сделку и тем более быть обязательным условием при ее заключении. Брачный договор, это сугубо Ваше личное право изменить законный режим совместной собственности, иначе говоря установить что в случае развода этот дом будет принадлежать кому то одному из супругов, а не 50 на 50 как установлено законом. Вы покупаете его в совместную собственность зачем тогда брачный договор.

4.1. Чтобы вам помочь, нужно знать содержание заключенного договора; указаны в договоре условия расторжения договора, возврата денег.

Вы можете написать претензию. В претензии укажите свои требования.
В случае, неудовлетворения вашей претензии, вы можете обратиться в суд, если есть основания.

Заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов (ст.782 ГК РФ).

4.2. Можете, если договором это предусмотренно.

5.1. Конечно же не обязаны. Однако, вам нужно посмотреть условия данного договора либо предъявить его юристам для рассмотрения.

6.1. Добрый вам вечер
Уважаемая Елена, в данном случае необходимо смотреть условия договора, а именно условия по задатку, но риелтор здесь не причем. Договор заключался между вами и покупателем, соответственно и задаток ваш, а не риэлтора.

6.2. Если предварительный договор был заключен между продавцом и покупателем, то задаток остается у продавца. А если между риэлторской фирмой и покупателем, там надо уже смотреть условия договора.

7.1. Все зависит от условий договора заключенного с риэлтором. Если согласно договора оплату необходимо произвести в день регистрации то придется платить..

7.2. Если в Договоре прописано, что в день регистрации сделки, то Вы должны рассчитаться с риэлторами в этот день в соответствии с условиями Договора.

7.3. Елена! Если в договоре с риэлторской фирмой указано, что оплата услуг должна быть произведена в случае полной оплаты покупателем, то соответственно Вы не должны оплачивать услуги, если оплата от покупателей не поступила.

8.1. Надо читать ваш договор, чтоб более точно сказать по вашему вопросу. По общему правилу если услуга не оказана или оказана не надлежащим образом то платить вы ничего не должны, а вслучаи вы произвели уже оплату у вас есть право вернуть свои деньги.

9.1. Вы можете обратиться с Исковым заявлением в Суд.

Статья 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Право на обращение в суд

1. Заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного постановления в разумный срок.

2. Отказ от права на обращение в суд недействителен.

9.2. Анна Викторовна.
Опишите, пожалуйста полностью ситуацию, чтобы получить не урезанный ответ.
Нужно вернуть или нет, зависит от текста расписки, как минимум.

10.1. Если вы считаете что агент не исполнил свои обязательства по договору, имеете право обратиться в суд с соответствующим исковым заявлением.

11.1. Можете не вносить никакие предоплаты. Это самовольство риэлтора. Можете и не получить деньги, если сделка не состоится.

11.2. Если сделка не состоится могут деньги вам и не вернуть.Будете судиться годами. Не платите задаток до полного оформления документов

11.3. Предоплата возможна по официальному договору.Предоплата вносится либо АН,которое представляет интересы собственника или самому собственнику,напрямую рэлтору,не имея доверенности от собственника-нет.
Сопровождаю сделки-обращайтесь.

12.1. Не стоит писать такую расписку

12.2. Лучше тогда не соглашаться .

12.3. Никак. Либо соглашаетесь на таких условиях или не соглашаетесь на сделку.

13.1. Если такое право у риэлторов прописано в вашем договоре, то смогут. Если такого право в договоре нет, то ничего риэлтор не сможет с вас потребовать.

13.2. Конечно можно. Вы собственник – они покупатели, что еще нужно? ) По поводу договора с риелтором и их возможного обращения в суд, то отвечать не увидев сам договор – не красиво, однако, скорее всего, перспективы такого обращения в суд не очень хорошие. Вы написали – “после расторжения договора(с)”, а следовательно на момент, когда отношения с риелтором уже прекращены – то и обязательств уже нет.

14.1. Да, можете вернуть.

14.2. Анастасия, конечно вы имеете право их вернуть. Сначала можно попробовать решить вопрос в досудебном порядке (написать претензию). Если же риэлтор никак не отреагирует, придется писать исоковое заявление в суд. И он должен будет оплатить уже деньги за вашу работу в судебном порядке.

15.1. —Здравствуйте, нужно смотреть ваш договор. Всего хорошего.

16.1. Все угрозы его ничего не стоят, смело оформляйте сделку без его участия

16.2. Вы имеете право заключить договор без риэлтора. И никто Вас принуждать не имеет право, так как Вы с ними договор не заключали. Кроме того, на “срыв” сделки риэлторы также повлиять не могут.

16.3. Нет, не может принудить ни при каких обстоятельствах.

17.1. Может воспользоваться,потребуйте возврата документов.

17.2. Не сможет, конечно. Не переживайте

18.1. если именно аванс, то вернуть обязаны. Предъявите продавцу письменную претензию о возврате суммы аванса, указав в ней срок на добровольное исполнение. например, 3 дня с момента получения претензии. Претензию необходимо вручить нарочно под подпись, или направить почтой с уведомлением. если реакции не будет, от на 4ый день смело подготовьте иск о взыскании с продавца суммы аванса и процентов за пользование денежными средствами по ст.395 ГК РФ (если иное не предусмотрено договором авансирования).
Удачи!

18.2. Прежде всего необходимо понять, аванс это или задаток, для чего необходимо ознакомиться с документом, которым сопровождалась передача денежных средств. Если это задаток, то в отличии от аванса он не возвращается, если сделка не состоялась по вине лица, давшего задаток. Но если это всё же аванс, то имеет смысл обратиться в суд и взыскать.

Читать еще:  Торговля разливным алкоголем

18.3. Уфа !
Согласно ст. 380 ГК РФ
ч.1. ЗАДАТКОМ признаётся денежная сумма, выданная одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся с неё по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно с.381 ГК РФ
ч.2. Если за НЕ исполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остаётся у другой стороны.
Если за НЕ исполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплачивать другой стороне ДВОЙНУЮ сумму задатка.

Желаю вам удачи Владимир Николаевич
г.Уфа 17.02.2015г

19.1. В такой ситуации оформляйте письменное требование о возврате суммы аванса,принятого дочерью собственника. В случае отказа или затяжки выполнения требования можете обратиться в суд с иском о взыскании переданной суммы (с увеличением её по правилам ст.395 ГК РФ)

20.1. В этом случае, Вам следует отказаться от исполнения договора в письменном виде и потребовать возврата денежных средств. В случае отказа удовлетворить Ваши требования, необходимо обращаться в суд.

20.2. Взыскивайте в судебном порядке. Предварительно обратитесь с соответствующим заявлением в полицию. Вынесут постановление об отказе ВУД. Но, будет доказательная база и установят место фактического жительства риэлтора . поскольку у Вас нет его координат кроме номера телефона.

21.1. Выяснять на каком основании вынесено постановление об исполнительном производстве. Это, скорее всего, решение суда. Ехать в тот суд, писать заявление о выдаче копии решения и подавать апелляционную жалобу с ходатайством о восстановлении пропущенного срока.

22.1. Это надо прописать в договоре. Иначе ничего не вернут

23.1. Это зависит от того как был составлен договор с риэлтором.

23.2. Статья 32. Право потребителя на отказ от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг)

Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

Эта статья действует ВНЕ ЗАВИСИМОСТИ ЧТО УКАЗАНО В ДОГОВОРЕ.

Если реэлтор ОБОСНОВАНО ДОКАЖЕТ понесенные расходы – то должны возместить. Его расходы будут состоять из бензина от офиса до квартиры и обратно и трудочасы (формула расчета:зарплата в мес / (8ч. раб день* 22 раб дня в мес)
если зарплата 10000 то соответственно 1000 /(8*22=176) = 57 рублей стоит один час работы риэлтора.

24.1. Если факт отказа никак не зафиксирован, просто прошел срок, то можно вернуть в судебном порядке.

25.1. Смотрите условия договора с риэлтором.

26.1. Риэлтор права. Если в договоре будет такое условие, то закону оно не противоречит. Сделка будет зарегистрирована.

27.1. Пишите заявление по факту совершения преступления (ст. 160 УК РФ)в полицию и прокуратуру.
Нужна будет помощь, обращайтесь! Обязательно Вам помогу.

оплата риэлторов

Оборот недвижимости в нашей стране и городе Ростове-на-Дону с каждым годом набирает обороты. Продать или купить квартиру, стать дольщиком или приобрести новостройку, арендовать офис или сдать в аренду производственное помещение – все это теперь считается привычной жизненной процедурой. Ежегодно в городе Ростове-на-Дону совершается десятки тысяч сделок с объектами капитального строительства. И во всех этих сделках почти всегда присутствует один сопутствующий субъект – риэлтор или агент недвижимости. Так уж получилось, что наученные горьким опытом 90-х, когда продавая квартиру можно было напороться на мошенника, бандита и просто остаться и без квартиры и без денег, теперь мы просто боимся самостоятельно, без посредников совершать подобные сделки. Кроме того, риэлторские компании узурпировали и монополизировали информационный рынок в области недвижимости, очень трудно обойти этот спрут, и совершить, например, сделку по продаже квартиры самостоятельно подыскав покупателя минуя посредническое звено.

И эта ситуация совсем не обязательно должна считаться плохой. Если есть спрос – будет и предложение. Если люди доверяют агентам по недвижимости и хотят при помощи них совершать свои сделки, они будут это делать.

Однако, к сожалению, жизнь показывает, что не всегда эти самые посредники: агентства, риэлторы, маклеры, предоставляют услуги того качества, которого хотелось бы нам получить от них, или о которых они рассказывают нам в своей рекламе.

Поэтому, нам следует знать свои права, быть внимательнее и осторожнее при оформлении всех документов при взаимоотношении с организациями, работающими в этой сфере, и, в случае нарушения наших прав – обращаться к квалифицированной адвокатской помощи и смело отстаивать их, в том числе в судебных инстанциях.

А теперь давайте поговорим подробнее об основных аспектах, присущих договору с агентством недвижимости, о порядке оплаты риэлторов, о том, как отказаться от услуг риэлтора и не платить агентству недвижимости если оно плохо работало.

Неустойка

Вы заключили договор с агентством и оно ищет вам квартиру. Вдруг вы передумали… Приходите в агентство и говорите о том, что в услугах риелтора больше не нуждаетесь. Почему бы и нет, думаете вы, но у агентства недвижимости другие планы. Вы подписали договор не вчитываясь в его пункты и допустили в нем присутствие обязанности с вашей стороны при досрочном прекращении договора компенсировать агентству часть работ, уже проделанных его агентом.

Клиентам агентств недвижимости можно посоветовать привязать выплату вознаграждения за оказанные агентством услуги фактом перехода прав на продаваемый или покупаемый объект. То есть, если нет сделки, то и вознаграждения не будет. Ну да, скажет представитель агентства, а мы-то работали, катались, искали, показывали? Ну и что. Клиент посчитал, что эта работа его не устраивает, вариант ему не подошел, работу агентства он оценил отвратительной и имеет полное право помахать ему ручкой. Принцип оплаты услуг риэлтора за фактически проделанную работу должен играть свою главную роль.

Если вы продавец объекта недвижимости, и пошли на заключение эксклюзивного договора, то нелишним в договоре будет оговорить, что вознаграждение агентства за предоставленные услуги будет удержано из причитающейся продавцу суммы квартиры по сделке – при ее совершении. Однако во многих регионах страны, в том числе в Ростовской области услуги риэлтора оплачивает покупатель квартиры, а продавец не платит риэлтору.

Однако законом не установлено – кто же должен оплачивать услуги риэлторов, поэтому в каждом регионе сложилась своя практика делового оборота и ориентироваться вы должны именно на то, как принято платить риэлтору в вашем регионе – оплата от продавца или от покупателя.

Важным моментом является то, что является незаконным установление в договоре неустойки за односторонний отказ клиента от исполнения договора оказания услуг. Это относится и к так называемым эксклюзивным договорам. Нет покупателя, при работе агентства над объектом даже в течении нескольких месяцев, не будет и вознаграждения для риэлтора за отсутствующий результат.

Риэлтор хочет денег, но не может работать

Нелепые бывают иногда ситуации, когда агентство заключает с клиентом договор на поиск покупателя, продавца, и после нахождения такового не может провести саму сделку, так как появляются непредвиденные обстоятельства. Это может быть отсутствие отказа сособственников от покупки комнаты в общежитии или коммунальной квартире, или продажа помещения, находящегося в общей долевой собственности, или невозможность продавцом погасить задолженность по квартплате, отсутствие техпаспотра, наличие перепланировки и многие другие ситуации.

В этом случае не стоит ни в коим случае идти на поводу у агентства недвижимости и соглашаться на такие уловки, как например провести сделку купли-продажи через оформление договора дарения, или дать деньги продавцу для погашения задолженности по квартплате или изготовления техпаспорта.

В подобной ситуации необходимо просто прощаться с таким нерадивым покупателем, продавцом и риэлтором, забирать задаток и искать более благонадежных партнеров. В такой ситуации следует не платить агентству недвижимости вознаграждение.

Задаток или аванс?

В практике рынка недвижимости установилась традиция внесения предоплаты за объект сделки: квартиру, дом. Сторона старается обезопасить себя от возможного неисполнения обязательства по договору, и использует для этих целях задаток или аванс.

Конечно же самым надежным способом добиться исполнения договора будет именно задаток. Во-первых, он является предварительным платежом в договоре купли-продажи недвижимого имущества, во-вторых, он будет способом гарантии обеспечения исполнения принятых на себя сторонами обязательств. Если сделка сорвется обе стороны будут иметь возможность возместить свои убытки. Например, договор не будет выполнен по вине покупателя, в таком случае сумма задатка остается у продавца. Но предположим виновным лицом будет продавец, то для него тоже наступят неблагоприятные последствия – задаток придется вернуть покупателю уже в двойном размере. Задаток может быть возвращен полностью, только когда договор был прекращен по каким-либо форс-мажорным обстоятельствам или если стороны сами пришлось, или к такому соглашению. Так сложилось, что из-за кризиса и, в особенности в его период, многие сделки срывались и стороны шли друг другу на встречу и прощали нарушения условий договора.

Но все что мы написали по поводу задатка – это теория права. Как же происходит на практике? Ведь в судах все бывает по другому, и часто задаток превращается в аванс.

Теперь рассмотрим аванс. Его отличие от задатка в том, что он выполняет только платежную функцию, как форма предоплаты в счет будущих платежей по договору. Предположим, сделка купли-продажи не состоялась, по вине покупателя, который взял и нашел квартиру на более выгодных для себя условиях и в одностороннем порядке отказался от прежних договоренностей. В этом случае продавец должен всего лишь вернуть всю сумму полученного аванса покупателю. Но часто вернуть эту сумму получается только в судебном порядке, так как гражданин, получивший эти деньги, всегда считает себя пострадавшей стороной и уклоняется от их возврата.

Агентства очень часто не раскрывают этих тонкостей своим клиентам, дабы не пугать их возможностью наступления неблагоприятных последствий по сделке. Иногда в договоре и вовсе указываются странные пункты об авансе, с возвратом его в двойном размере. Поэтому вместо того, что бы слушать, что вам расскажет риэлтор, лучше почитайте в интернете о последних тонкостях и подводных камнях, связанный с передачей задатка по предварительному договору или проконсультируйтесь с адвокатом.

Необходимо внимательно изучить какой вид обеспечения выполнения обязательства указан в договоре (задаток, неустойка, аванс), попросить разъяснить наступление возможных последствий. Причем делать это необходимо совместно с покупателем и продавцом. Для того, что бы потом ни у одной из сторон по сделке не было вопросов и недоразумений.

Риэлтор не работает – можно отказаться от его услуг и не платить

Бывают такие агентства, агенты, маклеры, риэлторы, которые после подписания агентского договора просто ничего не делают для его исполнения, ограничиваются несколькими показами или еще хуже – отправляют вам по смс несуществующие или не актуальные варианты. Между тем, покупатель, продавец старается добиться результата самостоятельно и находит необходимый вариант. После этого представители агентства просыпаются и выражают желание приступить к сбору документов и оформлению сделки.

Какие ваши варианты развития событий? Если вы сами не можете собрать документы и оформить сделку, и не хотите для этого привлечь юриста или адвоката (обычно стоимость таких услуг 10-15 т.р.), то можно продолжить сотрудничество с агентством и заплатить ему причитающиеся 3-6% вознаграждения.

Если у вас есть желание самостоятельно провести сделку или привлечь для этого юристов, говорите риэлтору до свидания и экономьте деньги на этом шаге. Да, вам могут намекать, что в суде взыщут с вас неустойку и агентское вознаграждение. Но, если вы сами нашли вариант, и не подписывали по нему лист показа своего агентства, какие доказательства выполнения работ по договору будут у этой организации? Никаких.

Еще более конфликтные ситуации бывают, когда агентство находит покупателя, продавца, и от радости умывает на этом руки, переложив на ваши плечи сбор необходимых документов, справок, регистрацию сделки. В этом случае агентство недвижимости так же не выполняет условия взятых на себя обязательств и не может рассчитывать на полное вознаграждение, указанное в договоре.

Ваша задача, по окончании сделки попросит риэлтора выдать вам акт выполненных работ, написать по нему претензию указав невыполненные пункты договора, и выплатить вознаграждение в той части, в которой была проделана работа. Оплата риэлтору вознаграждения должна быть только за проделанную работу.

Если риэлтор не знает законов

Агентств недвижимости с каждым годом становится все больше и больше, число агентв, работающих в нем тоже растет с геометрической прогрессией. Но качественный состав сотрудников этих организаций, к сожалению, наоборот падает в низ. Зачастую, в этой сфере работаю люди, которые еще вчера имели рабочее место в совершенно не связанной с недвижимостью сфере, но по какой-то причине были вынужденные сменить свой профессиональный профиль. Риэлтор, это скорее не профессия а хобби.

Читать еще:  Каковы права декретной сотрудницы, если организация сменила юридическое лицо?

Бываю так, что вы заключили договор, в нем написано о том, что вам предоставляется полный комплекс услуг по сопровождению сделки и ведению необходимых консультаций, а в итоге перед вами предстает риэлтор, который не может ответить на интересующие вас вопросы. Если риэлтор не может пояснить вам такие вещи: есть ли в квартире перепланировка, будет ли у вас налог после покупки (продажи), получите ли вы налоговый вычет, будет ли разрешено в здании (помещении) разместить интересующее вас производство, можно ли будет на земельном участке построить тот или иной объект, знайте – впереди вас ждут проблемы, в том числе финансовые и может оказаться, что купили вы не то, что хотели и совершенно не по той цене, какой она вам пока представляется.

Крупные агентства недвижимости постоянно проводят всевозможные тренинги и курсы для своих сотрудников, повышают их профессиональный уровень, и делают из них специалистов в области недвижимости, способных не только искать объекты, но и преподносить их «во всей красе» своим клиентам. Высококвалифицированные агенты умеют дать полное описание как объекта недвижимого имущества, так и правовых и экономических последствий от сделки с ним. Да, бывают в этом бизнесе грамотные, юридически подкованные риэлторы.

Если ваш риэлтор шарахается от слов «налоговый вычет», будьте уверенны, что при подписании договора в его агентстве, вас будет ждать масса сюрпризов.

Предварительный договор

Когда сделка получается и найден объект, удовлетворяющий клиента, а также достигнуто соглашение о цене, но вот документы необходимые для совершения сделки еще пока не собраны, с клиентом заключается предварительный договор на покупку или продажу конкретного недвижимого объекта. Предварительный договор всегда выгоден и для риэлторской фирмы, которая стремится не упустить своего клиента, так и клиенту, чтобы застраховаться от возможного изменения цены объекта.

В предварительном договоре указывается конкретный срок, в течение которого стороны принимают на себя обязательство заключить основной договор. В случае уклонения одной из сторон от заключения основного договора, другая сторона, которая пострадала от таких действий контрагента, вправе обратиться в суд с иском о понуждении подписать основной договор, либо может взыскать со стороны, сорвавшей сделку указанную в предварительном договоре неустойку, но, при условии, если как было сказано выше, эта неустойка носит характер залога и правильно оформлена сторонами.

По закону, предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества заключают продавец и покупатель. Однако, познакомив заранее обе стороны сделки, на подписании предварительного договора агентство недвижимости всегда рискует потерять своего клиента и его деньги, и часто на таких договорах красуется еще и печать, подпись директора самого агентства, а так же указание на то, что договор заключен в присутствии этой посреднической организации. Для вас эта надпись на договоре ничего не значит. Она нужна агентству, как подтверждение одного из этапов выполнения работы. В предварительном договоре важны две стороны – продавец и покупатель.

Будьте всегда внимательны во взаимоотношении с представителями агентств недвижимости. Старайтесь привлекать для работы известные, зарекомендовавшие себя в этом бизнеса организации. Читайте отзывы в интернете про риэлтора и агентство недвижимости, с которым планируете иметь дело.

И, если в ходе сопровождения сделки, или после ее окончании, у вас все же возникли непредвиденные проблемы, смело выдвигайте свои претензии компании, которая заработала благодаря вам прибыль. Для решения юридических вопросов, в таком споре целесообразно привлечь юриста, адвоката, юридическую компанию, и доверить им ведение своего дела. Тем более, что все затраты на представителя, вы сможете через суд компенсировать с недобросовестного риэлтора.

Заказчику придется оплатить оказанные услуги, даже если договор между ним и исполнителем не заключен

В данной ситуации исполнитель вправе потребовать оплату фактически оказанных услуг. В соответствии с п. 1 ст. 782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения до­гово­ра возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. Это означает, что с момента получения исполнителем уведомления об отказе от до­гово­ра отношения между сторонами прекратились. Однако это вовсе не означает, что заказчик услуг не должен за них заплатить.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ). В соответствии со ст. 779 ГК РФ по до­гово­ру возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги. На основании ст. 781 ГК РФ заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в до­гово­ре возмездного оказания услуг.

В силу положений ст. 161 ГК РФ сделки между юридическими лицами должны заключаться в письменной форме.

Согласно п. 1 ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. Соответственно, само по себе отсутствие между сторонами нового подписанного до­гово­ра оказания услуг не лишает исполнителя права потребовать оплаты фактически оказанных услуг. Другое дело, что ему придется доказать, что эти услуги и в самом деле оказывались (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).

Так, например, в одном деле (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 20.05.2015 № Ф09-2288/15 по делу № А07-14446/2014) компания оказывала администрации услуги по вывозу крупногабаритного мусора. В итоге администрация платить отказалась. До­гово­ра между сторонами не было. При этом компания представила в суд акты оказания услуг, надлежащим образом подписанные обеими сторонами. В результате суды трех инстанций встали на сторону компании. Более того, они отклонили даже довод администрации о том, что до­гово­ры на сумму, которую потребовала за свои услуги компания, должны заключаться на ­торгах.

Кроме того, п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации» прямо устанавливает, что отсутствие между сторонами до­го­во­рных отношений само по себе не может служить основанием для отказа в оплате оказанных услуг, если есть доказательства их фактического оказания.

В другом деле до­гово­р между сторонами также не был заключен. Исполнитель представил суду доказательства того, что между ним и заказчиком фактически сложились отношения по предоставлению специализированной техники: путевые листы, справки для расчета за выполненные услуги. Однако часть представленных до­кумен­тов суд в качестве надлежащих доказательств не принял, поскольку они были подписаны неуполномоченным лицом (постановление ФАС Центрального округа от 31.01.2014 по делу № А14-15937/2012).

Иными словами, чтобы выиграть спор, организации придется доказать, что она фактически предоставляла услуги. Причем, даже если первичные до­кумен­ты, подтверждающие факт оказания услуг, отсутствуют, суды принимают во внимание и другие ­доказательства.

Так, например, в одном деле (­постановление ФАС Центрального округа от 08.06.2011 по делу № А09-3967/2010) суды указали, что обязанность оплаты результатов работы зависит от факта их принятия заказчиком. В этом деле первичные документы, подтверждавшие выполнение работ, были подписаны неуполномоченным лицом. Однако исполнитель представил в суд платежное поручение (с указанием назначения платежа), которым заказчик частично оплатил выполненные работы. На этом основании суд посчитал, что заказчик признал выполнение работ, и удовлетворил иск исполнителя.

Недавние поправки в ГК РФ, вступившие в силу с 1 июня 2015 г., предоставляют еще одно основание для взыскания оплаты в описанной ситуации. Это основание заложено в п. 4 ст. 450.1 ГК РФ, который предусматривает, что сторона, которой предоставлено право на отказ от до­гово­ра (исполнения до­гово­ра), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно. А также в п. 5 ст. 450.1 ГК РФ, устанавливающем, что в случаях, если при наличии оснований для отказа от до­гово­ра (исполнения до­гово­ра) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие до­гово­ра, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается. Иными словами, исполнитель может попытаться доказать, что заказчик своими действиями подтвердил действие до­гово­ра. Однако тут нужно учитывать, что практика применения судами этой статьи пока не сформирована и предугадать, каким будет исход разбирательства, если исполнитель выберет такую линию защиты, пока сложно. К тому же, даже если до­гово­р признают действующим, доказывать факт оказания услуг исполнителю все равно придется.

оплата риэлторов

Оборот недвижимости в нашей стране и городе Ростове-на-Дону с каждым годом набирает обороты. Продать или купить квартиру, стать дольщиком или приобрести новостройку, арендовать офис или сдать в аренду производственное помещение – все это теперь считается привычной жизненной процедурой. Ежегодно в городе Ростове-на-Дону совершается десятки тысяч сделок с объектами капитального строительства. И во всех этих сделках почти всегда присутствует один сопутствующий субъект – риэлтор или агент недвижимости. Так уж получилось, что наученные горьким опытом 90-х, когда продавая квартиру можно было напороться на мошенника, бандита и просто остаться и без квартиры и без денег, теперь мы просто боимся самостоятельно, без посредников совершать подобные сделки. Кроме того, риэлторские компании узурпировали и монополизировали информационный рынок в области недвижимости, очень трудно обойти этот спрут, и совершить, например, сделку по продаже квартиры самостоятельно подыскав покупателя минуя посредническое звено.

И эта ситуация совсем не обязательно должна считаться плохой. Если есть спрос – будет и предложение. Если люди доверяют агентам по недвижимости и хотят при помощи них совершать свои сделки, они будут это делать.

Однако, к сожалению, жизнь показывает, что не всегда эти самые посредники: агентства, риэлторы, маклеры, предоставляют услуги того качества, которого хотелось бы нам получить от них, или о которых они рассказывают нам в своей рекламе.

Поэтому, нам следует знать свои права, быть внимательнее и осторожнее при оформлении всех документов при взаимоотношении с организациями, работающими в этой сфере, и, в случае нарушения наших прав – обращаться к квалифицированной адвокатской помощи и смело отстаивать их, в том числе в судебных инстанциях.

А теперь давайте поговорим подробнее об основных аспектах, присущих договору с агентством недвижимости, о порядке оплаты риэлторов, о том, как отказаться от услуг риэлтора и не платить агентству недвижимости если оно плохо работало.

Читать еще:  Регистрация права собственности на помещение в подвале дома

Неустойка

Вы заключили договор с агентством и оно ищет вам квартиру. Вдруг вы передумали… Приходите в агентство и говорите о том, что в услугах риелтора больше не нуждаетесь. Почему бы и нет, думаете вы, но у агентства недвижимости другие планы. Вы подписали договор не вчитываясь в его пункты и допустили в нем присутствие обязанности с вашей стороны при досрочном прекращении договора компенсировать агентству часть работ, уже проделанных его агентом.

Клиентам агентств недвижимости можно посоветовать привязать выплату вознаграждения за оказанные агентством услуги фактом перехода прав на продаваемый или покупаемый объект. То есть, если нет сделки, то и вознаграждения не будет. Ну да, скажет представитель агентства, а мы-то работали, катались, искали, показывали? Ну и что. Клиент посчитал, что эта работа его не устраивает, вариант ему не подошел, работу агентства он оценил отвратительной и имеет полное право помахать ему ручкой. Принцип оплаты услуг риэлтора за фактически проделанную работу должен играть свою главную роль.

Если вы продавец объекта недвижимости, и пошли на заключение эксклюзивного договора, то нелишним в договоре будет оговорить, что вознаграждение агентства за предоставленные услуги будет удержано из причитающейся продавцу суммы квартиры по сделке – при ее совершении. Однако во многих регионах страны, в том числе в Ростовской области услуги риэлтора оплачивает покупатель квартиры, а продавец не платит риэлтору.

Однако законом не установлено – кто же должен оплачивать услуги риэлторов, поэтому в каждом регионе сложилась своя практика делового оборота и ориентироваться вы должны именно на то, как принято платить риэлтору в вашем регионе – оплата от продавца или от покупателя.

Важным моментом является то, что является незаконным установление в договоре неустойки за односторонний отказ клиента от исполнения договора оказания услуг. Это относится и к так называемым эксклюзивным договорам. Нет покупателя, при работе агентства над объектом даже в течении нескольких месяцев, не будет и вознаграждения для риэлтора за отсутствующий результат.

Риэлтор хочет денег, но не может работать

Нелепые бывают иногда ситуации, когда агентство заключает с клиентом договор на поиск покупателя, продавца, и после нахождения такового не может провести саму сделку, так как появляются непредвиденные обстоятельства. Это может быть отсутствие отказа сособственников от покупки комнаты в общежитии или коммунальной квартире, или продажа помещения, находящегося в общей долевой собственности, или невозможность продавцом погасить задолженность по квартплате, отсутствие техпаспотра, наличие перепланировки и многие другие ситуации.

В этом случае не стоит ни в коим случае идти на поводу у агентства недвижимости и соглашаться на такие уловки, как например провести сделку купли-продажи через оформление договора дарения, или дать деньги продавцу для погашения задолженности по квартплате или изготовления техпаспорта.

В подобной ситуации необходимо просто прощаться с таким нерадивым покупателем, продавцом и риэлтором, забирать задаток и искать более благонадежных партнеров. В такой ситуации следует не платить агентству недвижимости вознаграждение.

Задаток или аванс?

В практике рынка недвижимости установилась традиция внесения предоплаты за объект сделки: квартиру, дом. Сторона старается обезопасить себя от возможного неисполнения обязательства по договору, и использует для этих целях задаток или аванс.

Конечно же самым надежным способом добиться исполнения договора будет именно задаток. Во-первых, он является предварительным платежом в договоре купли-продажи недвижимого имущества, во-вторых, он будет способом гарантии обеспечения исполнения принятых на себя сторонами обязательств. Если сделка сорвется обе стороны будут иметь возможность возместить свои убытки. Например, договор не будет выполнен по вине покупателя, в таком случае сумма задатка остается у продавца. Но предположим виновным лицом будет продавец, то для него тоже наступят неблагоприятные последствия – задаток придется вернуть покупателю уже в двойном размере. Задаток может быть возвращен полностью, только когда договор был прекращен по каким-либо форс-мажорным обстоятельствам или если стороны сами пришлось, или к такому соглашению. Так сложилось, что из-за кризиса и, в особенности в его период, многие сделки срывались и стороны шли друг другу на встречу и прощали нарушения условий договора.

Но все что мы написали по поводу задатка – это теория права. Как же происходит на практике? Ведь в судах все бывает по другому, и часто задаток превращается в аванс.

Теперь рассмотрим аванс. Его отличие от задатка в том, что он выполняет только платежную функцию, как форма предоплаты в счет будущих платежей по договору. Предположим, сделка купли-продажи не состоялась, по вине покупателя, который взял и нашел квартиру на более выгодных для себя условиях и в одностороннем порядке отказался от прежних договоренностей. В этом случае продавец должен всего лишь вернуть всю сумму полученного аванса покупателю. Но часто вернуть эту сумму получается только в судебном порядке, так как гражданин, получивший эти деньги, всегда считает себя пострадавшей стороной и уклоняется от их возврата.

Агентства очень часто не раскрывают этих тонкостей своим клиентам, дабы не пугать их возможностью наступления неблагоприятных последствий по сделке. Иногда в договоре и вовсе указываются странные пункты об авансе, с возвратом его в двойном размере. Поэтому вместо того, что бы слушать, что вам расскажет риэлтор, лучше почитайте в интернете о последних тонкостях и подводных камнях, связанный с передачей задатка по предварительному договору или проконсультируйтесь с адвокатом.

Необходимо внимательно изучить какой вид обеспечения выполнения обязательства указан в договоре (задаток, неустойка, аванс), попросить разъяснить наступление возможных последствий. Причем делать это необходимо совместно с покупателем и продавцом. Для того, что бы потом ни у одной из сторон по сделке не было вопросов и недоразумений.

Риэлтор не работает – можно отказаться от его услуг и не платить

Бывают такие агентства, агенты, маклеры, риэлторы, которые после подписания агентского договора просто ничего не делают для его исполнения, ограничиваются несколькими показами или еще хуже – отправляют вам по смс несуществующие или не актуальные варианты. Между тем, покупатель, продавец старается добиться результата самостоятельно и находит необходимый вариант. После этого представители агентства просыпаются и выражают желание приступить к сбору документов и оформлению сделки.

Какие ваши варианты развития событий? Если вы сами не можете собрать документы и оформить сделку, и не хотите для этого привлечь юриста или адвоката (обычно стоимость таких услуг 10-15 т.р.), то можно продолжить сотрудничество с агентством и заплатить ему причитающиеся 3-6% вознаграждения.

Если у вас есть желание самостоятельно провести сделку или привлечь для этого юристов, говорите риэлтору до свидания и экономьте деньги на этом шаге. Да, вам могут намекать, что в суде взыщут с вас неустойку и агентское вознаграждение. Но, если вы сами нашли вариант, и не подписывали по нему лист показа своего агентства, какие доказательства выполнения работ по договору будут у этой организации? Никаких.

Еще более конфликтные ситуации бывают, когда агентство находит покупателя, продавца, и от радости умывает на этом руки, переложив на ваши плечи сбор необходимых документов, справок, регистрацию сделки. В этом случае агентство недвижимости так же не выполняет условия взятых на себя обязательств и не может рассчитывать на полное вознаграждение, указанное в договоре.

Ваша задача, по окончании сделки попросит риэлтора выдать вам акт выполненных работ, написать по нему претензию указав невыполненные пункты договора, и выплатить вознаграждение в той части, в которой была проделана работа. Оплата риэлтору вознаграждения должна быть только за проделанную работу.

Если риэлтор не знает законов

Агентств недвижимости с каждым годом становится все больше и больше, число агентв, работающих в нем тоже растет с геометрической прогрессией. Но качественный состав сотрудников этих организаций, к сожалению, наоборот падает в низ. Зачастую, в этой сфере работаю люди, которые еще вчера имели рабочее место в совершенно не связанной с недвижимостью сфере, но по какой-то причине были вынужденные сменить свой профессиональный профиль. Риэлтор, это скорее не профессия а хобби.

Бываю так, что вы заключили договор, в нем написано о том, что вам предоставляется полный комплекс услуг по сопровождению сделки и ведению необходимых консультаций, а в итоге перед вами предстает риэлтор, который не может ответить на интересующие вас вопросы. Если риэлтор не может пояснить вам такие вещи: есть ли в квартире перепланировка, будет ли у вас налог после покупки (продажи), получите ли вы налоговый вычет, будет ли разрешено в здании (помещении) разместить интересующее вас производство, можно ли будет на земельном участке построить тот или иной объект, знайте – впереди вас ждут проблемы, в том числе финансовые и может оказаться, что купили вы не то, что хотели и совершенно не по той цене, какой она вам пока представляется.

Крупные агентства недвижимости постоянно проводят всевозможные тренинги и курсы для своих сотрудников, повышают их профессиональный уровень, и делают из них специалистов в области недвижимости, способных не только искать объекты, но и преподносить их «во всей красе» своим клиентам. Высококвалифицированные агенты умеют дать полное описание как объекта недвижимого имущества, так и правовых и экономических последствий от сделки с ним. Да, бывают в этом бизнесе грамотные, юридически подкованные риэлторы.

Если ваш риэлтор шарахается от слов «налоговый вычет», будьте уверенны, что при подписании договора в его агентстве, вас будет ждать масса сюрпризов.

Предварительный договор

Когда сделка получается и найден объект, удовлетворяющий клиента, а также достигнуто соглашение о цене, но вот документы необходимые для совершения сделки еще пока не собраны, с клиентом заключается предварительный договор на покупку или продажу конкретного недвижимого объекта. Предварительный договор всегда выгоден и для риэлторской фирмы, которая стремится не упустить своего клиента, так и клиенту, чтобы застраховаться от возможного изменения цены объекта.

В предварительном договоре указывается конкретный срок, в течение которого стороны принимают на себя обязательство заключить основной договор. В случае уклонения одной из сторон от заключения основного договора, другая сторона, которая пострадала от таких действий контрагента, вправе обратиться в суд с иском о понуждении подписать основной договор, либо может взыскать со стороны, сорвавшей сделку указанную в предварительном договоре неустойку, но, при условии, если как было сказано выше, эта неустойка носит характер залога и правильно оформлена сторонами.

По закону, предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества заключают продавец и покупатель. Однако, познакомив заранее обе стороны сделки, на подписании предварительного договора агентство недвижимости всегда рискует потерять своего клиента и его деньги, и часто на таких договорах красуется еще и печать, подпись директора самого агентства, а так же указание на то, что договор заключен в присутствии этой посреднической организации. Для вас эта надпись на договоре ничего не значит. Она нужна агентству, как подтверждение одного из этапов выполнения работы. В предварительном договоре важны две стороны – продавец и покупатель.

Будьте всегда внимательны во взаимоотношении с представителями агентств недвижимости. Старайтесь привлекать для работы известные, зарекомендовавшие себя в этом бизнеса организации. Читайте отзывы в интернете про риэлтора и агентство недвижимости, с которым планируете иметь дело.

И, если в ходе сопровождения сделки, или после ее окончании, у вас все же возникли непредвиденные проблемы, смело выдвигайте свои претензии компании, которая заработала благодаря вам прибыль. Для решения юридических вопросов, в таком споре целесообразно привлечь юриста, адвоката, юридическую компанию, и доверить им ведение своего дела. Тем более, что все затраты на представителя, вы сможете через суд компенсировать с недобросовестного риэлтора.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector