Опека отказывает в продаже первой ипотечной квартиры
Prokurors.ru

Юридический портал

Опека отказывает в продаже первой ипотечной квартиры

Органы опеки и ипотека – как получить разрешение на покупку квартиры?

Улучшение жилищных условий — это важный аспект любой семьи, особенно, когда в семье есть дети. Зачастую при оформлении (приватизации) жилой площади родители выделяют долю ребёнку и регистрируют право собственности на неё за несовершеннолетним. А через время, решив поменять своё, к примеру, «вторичное» жильё на просторную новостройку, узнают, что необходимо согласие органов опеки на ипотеку.

В данной статье вы ознакомитесь с правилами, когда требуется согласие органов опеки и попечительства (ООиП) на покупку жилья в ипотеку, с какими проблемами можно столкнуться, какие документы следует предоставить в ООиП.

Органы опеки и ипотека: в чём заключается связь?

Законодательное регулирование прав несовершеннолетних исходит из защиты их интересов, в том числе и в жилищной сфере: ребёнок не может быть лишён жилья, а ухудшение его жилищных условий недопустимо.

В связи с этим в обязанность органов опеки входит контроль за проживанием несовершеннолетних и сделок, совершаемых с их жилой собственностью. Важно, что до недавнего времени абсолютно все «жилищные» правоотношения с участием детей требовали получения одобрения со стороны эти исполнительных органов.

Сейчас купля-продажа квартиры (дома, доли) регулируется ООиП, только когда ребёнок является собственником (имеет долю) в продаваемой квартире или должен стать собственником в покупаемом жилье (например, если первоначальный взнос за ипотеку делается за счёт средств материнского капитала).

При оформлении ипотеки, где право собственности/долю на жилое помещение планируется оставить за ребёнком, органы опеки обязаны оценить все риски и дать согласие или отказать семье в приобретении жилья по данному виду кредитования. Это связано, с перестраховкой ООиП и риском невыплаты ипотечной суммы, что приведёт к изъятию жилого помещения.

Следовательно, ребёнку негде будет жить, или его условия намного ухудшатся. Данный вопрос имеет множество противоречий в сфере законотворчества и его исполнения. Нет конкретной базы в регулировании данной проблемы. Не все банки выдают ипотечное кредитование под залог покупаемой квартиры, если в нём участвуют дети. Если кредитная организация одобряет получение такого кредита, то одним из обязательных условий является получение разрешения от органов опеки и попечительства на совершение такой сделки.

В этом случае банк как бы перекладывает ответственность за несовершеннолетнего на ООиП и пытается обезопасить себя от убытков в случае неуплаты долга и, как следствие, беспроблемной продажи залоговой квартиры для погашения оставшейся суммы займа.

Как убедить органы опеки и получить разрешение на покупку квартиры в ипотеку?

Ипотека всегда связана с определенными рисками её невыплаты. Никто не может быть уверен в полной платёжеспособности на весь период выплаты долга: болезнь, получение нетрудоспособности, потеря работы — все эти факторы влияют на материальное положение.

Поэтому при подаче заявления на получение разрешения взять жильё в ипотеку необходимо подтвердить свое благополучное материальное положение и, главное, убедить опеку, что ребёнку будет намного удобней и комфортней проживать в новом жилье.

Сотрудник опеки самостоятельно на субъективном уровне оценивает ситуацию в каждой конкретной семье и, как правило, только от его сложившегося мнения семья получит либо не получит согласие на проведение сделки.

Для получения положительного ответа постарайтесь следовать следующим советам:

  1. берите ипотеку на самую меньшую сумму, которую сможете осилить. Лучше занять денег или накопить для увеличения первого взноса и уменьшения суммы кредита. Чем меньше сумма займа, тем больше гарантий на одобрение;
  2. по закону при купле-продажи у несовершеннолетнего доля в праве собственности не может стать меньше, чем в старом месте проживания. Поэтому для увеличения шансов на благосклонность со стороны опеки увеличьте долю ребёнка. К примеру, если его доля в предыдущей квартире составляла 1/3, то новая доля может составить 2/3;
  3. предоставить расписку, гарантирующую покупку жилой площади несовершеннолетнему с продажи залогового помещения, в случае его неоплаты по кредитным обязательствам.

Для получения разрешения от органов опеки наряду с заявлением с просьбой дать согласие на подписание договора ипотечного кредитования, требуется собрать целый пакет подтверждающих справок.

Перед подачей заявления следует выполнить определённые действия:

  • заручиться официальным согласием банка на выдачу ипотеки;
  • найти реального покупателя на имеющееся жильё;
  • подыскать конкретный вариант нового жилого помещения;
  • получить от банка письменную гарантию, что ребёнок является собственником покупаемого жилья. Это достаточно длительная процедура: сначала продавец нового жилья оформляет договор купли-продажи и выделяет долю несовершеннолетнему. Затем составляется договор ипотеки с передачей в залог новой недвижимости.

Список необходимых документов, предоставляемый в ООиП:

  • одобрение банком ипотеки с участием несовершеннолетнего;
  • письменное согласие, что у ребёнка возникнет право собственности на покупаемую недвижимость;
  • договоры купли-продажи на продаваемое и покупаемое жильё;
  • правоустанавливающие документы на обе квартиры (купля-продажа, дарение, переход по наследству и т.д.);
  • письменное заявление ребёнка, достигшего 14-летнего возраста, на согласие проведения данной сделки;
  • паспорта родителей;
  • свидетельства о рождении/паспорта детей;
  • свидетельство о заключении брака;
  • справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
  • выписки из домовых книг;
  • подтверждение материального положения родителей.

Как выглядит разрешение на приобретение ипотечного жилья?

Само заявление и все документы подаются лично в территориальный орган опеки и попечительства. С заемщиками проводится беседа сотрудниками отдела опеки. Если ребёнок достиг 14 лет, он также должен присутствовать.

Срок рассмотрения заявки от 14 до 30 дней. В это время сотрудники органа опеки могут затребовать дополнительные документы, повторно провести беседу с семьёй, выехать на квартиру и др.

По результатам проверки выдаётся приказ или распоряжение о разрешении/отказе в приобретении жилья под его залог. Он подписывается руководителем отдела территориального органа опеки и попечительства.

Если принято положительное решение, то в нем обязательно указывается адрес новой и старой (если имеется) квартиры, сумма ипотеки, доля несовершеннолетнего в покупаемой недвижимости. Отказ в выдаче разрешения должен быть мотивирован. Его можно обжаловать.

Итак, видно, что покупка недвижимости под залог с участием несовершеннолетних- это очень трудоёмкое занятие, которое отнимет много сил и времени.

Важно помнить, что существуют льготы для семей с детьми, которые собираются взять квартиру/дом в ипотеку:

  1. по программе «Молодая семья» возможно отложение оплаты долга на срок, пока малыш не достигнет 3-х лет;
  2. «Помощь молодым семьям» — возможность получить от государства субсидирование в размере до 40% от стоимости жилья.

+7 (499) 288-73-46 , Санкт-Петербург +7 (812) 317-70-86 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Мою ипотечную квартиру собрались покупать в ипотеку (сбер-сбер) мной был задействован мат. Капитал. Сейчас встал вопрос что банк не может одобрить объект без справки с органов опеки, опека ответила что справку такую дать может только после выделения долей. У покупателя только ипотечные деньги которые банк согласует только с разрешения о котором писал выше. Вопрос, для органов опеки подойдёт нотариально зверенное обязательство о выделении долей в другой квартире, и выдадут ли они справку для банка о разрешении продажи?

Разрешение опеки на продажу квартиры ребенка при покупке ипотечной квартиры взамен

Разрешение опеки на продажу квартиры ребенка при покупке ипотечной квартиры взамен

Ограниченность и зашоренность наших судов бывает и хорошей, и плохой. С одной стороны, судьи обязаны отсекать всю лишнюю шелуху и ахинею, которую несут наши граждане в судах, когда считают себя обиженными. Весь словесный сумбур приводить в законные рамки, давать правовую оценку.

Но с другой стороны, законы универсальными не бывают, и на практике иногда проскакивают ситуации, когда вроде бы напрямую не прописано, и надо решать ситуацию со стороны здравого смысла и благоразумия, и вот тут то судью и заклинивает. Начинается непредсказуемое словоблудие в мотивировке решений с неожиданными выводами.

Вот и к нашей ситуации, которая как раз из этой оперы.

Как известно, при продаже квартиры, в которой ребенок является собственником, требуется письменное разрешение органа опеки. А опека дает это согласие только в том случае, если родители приносят документы о том, что вместо этой квартиры ребенку взамен будет предоставлена в собственность другая квартира. Собственность ребенка не должна страдать при совершении сделок и не должна уменьшаться – общее законное правило, которое зафиксировано в статье 37 Гражданского кодекса РФ, федеральном законе «Об опеке и попечительстве». И это правильно, с этим никто не спорит. Ребенок сам по себе еще маленький, дееспособность не приобрел, сам защищать свои права не может.

Читать еще:  Штраф за продажу пива несовершеннолетним в беларуси

На практике этот вопрос продажи квартиры ребенка с приобретением другой квартиры взамен решается примерно так: родители ребенка нашли покупателя на квартиру, в которой ребенок является собственником (или собственником доли, что чаще встречается. Например, если квартира была приобретена по приватизации, или по наследству, или куплена с материнским капиталом, и т.д.). Итак, нашли покупателя. Одновременно нашли квартиру, в которую желают переехать и купить. Она побольше первой квартиры, то есть требования закона соблюдены, орган опеки разрешение дал. Обе сделки (1 – продажа первой квартиры, 2 – покупка второй) подаются на регистрацию. При этом регпалата сначала регистрирует именно вторую сделку, то есть наделяет ребенка собственностью, и только потом заканчивает первую сделку. Именно такая последовательность создает гарантию соблюдения интересов ребенка. В этой цепочке исключены ситуации, когда, например, стороны сделки (Покупатель – Продавец) с хитрым умыслом решили посреди регистрации расторгнуть сделку и вернуть деньги. Тут все надежно. Вторая квартира уже в собственности ребенка. Расторгать нечего, регистрацию прекращать не имеет смысла. Вот тогда и первую квартиру передаем от ребенка к покупателю.

В методических рекомендациях опеки и попечительства в контексте разрешений на продажу квартиры ребенка также упоминается о предварительных договорах купли-продажи. Мол, вы, как родители, желающие продать квартиру ребенка, подыскиваете другую продающуюся квартиру, заключаете с продавцом предварительный договор о купле-продаже (ст.429 Гражданского кодекса РФ), и приносите этот предварительный договор нам. И мы, как орган опеки, вам тогда разрешение дадим.

И в подавляющем большинстве случаев эти методики работают, гарантируют и защищают права детей при сделках.

Но практика преподносит и изюминки. Вот конкретная ситуация, возникшая в суде, и которая не совсем укладывается в общепринятые законные рамки.

Усложнение №1: родители ребенка в разводе и вместе не проживают. Ребенок, как обычно, проживает с матерью в квартире, в которой они имеют по ½ доли в собственности. Вежливых, уважительных и адекватных отношений между родителями нет. Раз так – значит, спор надо решать строго по закону.

Усложнение № 2: первоначальная квартира была «чистой», то есть на ней не было никаких обременений. У ребенка в собственности была надежная доля ½, не было ни залогов, ни ипотек, ни арестов, ничего. Мать уже состоит в браке с другим мужчиной. Решила расшириться, что само по себе, наверное, хорошо. Вот только проблема в том, что квартира, которую она приобретает в собственность ребенка взамен, взята в ипотеку. А ипотечная квартира – это залог в пользу банка.

В первой квартире у ребенка была ½ доли в «двушке». Сейчас – 8/23 доли в «трешке».

Если судить просто арифметически и перевести расчеты в плоскость метража, то в новой квартире у ребенка на 3 квадратных метра больше, чем в первой. Стоимость новой квартиры чуть больше, и доля ребенка, соответственно, чуть дороже. Эти доводы говорят в пользу сделки.

Вот только ипотека во второй квартире заставляет задуматься, правильно ли все это.

Орган опеки разрешение на эту сделку дал. Документы банка о том, что заемщикам (матери с новым мужем) одобрен ипотечный кредит, опеке предоставлены, то есть опека дала разрешение сознательно, с учетом неполной оплаченности квартиры.

Ипотека взята на 30 лет, новая квартира приобретена за 4 миллиона рублей, фактически оплачена в сумме 1,5 млн., а 2,5 млн. – деньги ипотечные.

И что мы имеем в итоге?

Да, ребенку предоставлена другая квартира. Да, его доля в новой квартире больше, чем в прежней. Да, и метраж больше, и стоимость выше.

Вот только гарантий погашения ипотеки и полного выкупа доли ребенка никто дать не может – ни мать, ни опека.

Суть ипотеки в том, что если ты, как заемщик и получатель кредита, не платишь банку, то банк вправе эту залоговую квартиру изъять в счет погашения долга (статья 1 федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”.

Кто может дать гарантию того, что ипотека будет выплачена?

Да никто и никогда. Что с человеком может случиться за 30 лет – одному Богу известно. И потеря работы, и расторжение брака (уже второго), и нетрудоспособность, и мало ли чего другого.

Вот, например, информация за 2009 год:

Обратите внимание: 3000 судебных решений, направленных на изъятие ипотечных квартир в пользу банков!

То есть это угроза совсем не призрачная, а вполне реальная. Какой бы ни была твердой, надежной и сладкой твоя платежеспособность в момент получения ипотеки, какими бы ни были справки о зарплате, никто не знает, что будет с твоими доходами завтра.

И что тогда происходит с новой квартирой ребенка? Взыскание в пользу банка, верно. Никакой пощады.

И остаемся с фактом: первая и надежная квартира ребенка продана, вторая ипотечная – изъята и продана, деньги забрал банк.

Ребенок на улице и без всего.

И вот в чем абсурд: все ведь это понимают. И мать ребенка, и специалист органа опеки, и судья. Но в законе это не указано, и все, хоть тресни. Опека в суде говорит:

– Мы при принятии решения о том, давать матери разрешение на продажу или нет, руководствуемся двумя параметрами: это квадратные метры и стоимость. И все. А залог и ипотека – так это неважно, законом ведь допускается.

И судья, пожав плечами, вторит опеке:

– Ну ведь правда, не запрещено…

И выносит решение о том, что тут все законно.

Вот и имеем зашоренность. Однобокость усмотрения.

Посмотрим, что скажут суды более высоких судебных инстанций.

Как обжаловать отказ опеки в продаже квартиры?

– Что делать, если опека отказала в продаже квартиры, купленной с помощью маткапитала, в которой есть доли несовершеннолетних, с перечислением денег на счета несовершеннолетних? К каким статьями апеллировать в суде при обжаловании? У детей есть еще жилье с долями большей площади.

Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты» Кирилл Резник:

Если опека отказала Вам официально, то это должен быть письменный отказ. В письменном документе должны быть перечислены основания для отказа с ссылкой на законодательство. Выбор статей, к которым следует апеллировать при обжаловании в суде, зависит именно от официальных оснований отказа.

В целом, чтобы понять, как дальше поступать, Вам нужно узнать, что именно органу опеки не понравилось в этой сделке.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Органы опеки действуют правильно – деньги, выделяемые государством в виде материнского капитала, предназначены для обеспечения детей жилой площадью. Опека руководствуется действующим гражданским законодательством и Конституцией РФ, а имеющиеся доли никак не уменьшают те доли, которые Вы отчуждаете.

Отвечает директор агентства недвижимости «PROобмен» Екатерина Никитина:

Чаще всего сотрудники опекунского совета не берут на себя ответственность за принятие решения, и поэтому при любом, на их взгляд, ухудшении условий детей выносят отказ. Я рекомендую получить от опеки на руки этот отказ в письменной мотивированной форме. В нем они должны сослаться на нормативные акты, которыми они руководствовались. И далее уже с этим мотивированным отказом Вы можете обращаться в прокуратуру. Прокуратура рассмотрит этот вопрос и дальше передаст в суд.

Отвечает юрист сети агентств недвижимости CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:

Орган опеки и попечительства обязан выдать предварительное разрешение на сделку либо отказ в его выдаче в течение 15 дней, причем отказ должен быть мотивированным (п. 3 ст. 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве»). По общему правилу, недвижимое имущество несовершеннолетних не подлежит отчуждению, кроме некоторых исключений, к числу которых, в частности, относятся перемена места жительства или иные исключительные обстоятельства. И при этом сделка будет совершена в интересах несовершеннолетнего (ст. 20 Федерального закона «Об опеке и попечительстве»).

Читать еще:  Могут ли коллекторы забрать детей через опеку

Для обжалования отказа органа опеки и попечительства Вам нужно будет доказать исключительность обстоятельств, продиктованную интересами ребенка. Судебная практика показывает, что сделать это удается редко.

Отвечает заместитель председателя Вильнюсского коммерческого Арбитражного суда Андрей Андреев:

Отказ органов опеки и попечительства на согласование сделки по продаже квартиры, купленной с участием материнского капитала, можно обжаловать только в суде по месту нахождения органов опеки и попечительства, в течение шести месяцев с даты получения такого отказа в письменном виде.

Судебная практика за 2018 года показывает, что в судебном процессе необходимо обосновать причины продажи жилья, полученного с помощью материнского капитала. Наиболее эффективные и принимаемые судом аргументы:

  • семья переезжать в другой регион или город;
  • ранее купленная недвижимость не соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам (неблагополучный район, шумные соседи, промерзание в холодное время года, неблагоприятная экологическая обстановка и т. д.);
  • семья получила возможность расширить жилплощадь за счет средств, полученных от продажи жилья, приобретенного с помощью материнского капитала.

Обосновывая свои исковые требования в суде по признанию отказа органов опеки, необходимо иметь в виду, прямого запрета на продажу квартир, купленных за материнский капитал, нет. Но на практике в суде можно использовать всего три аргумента, которые убедят суд в том, что отказ органов опеки и попечительства на одобрение отчуждения имущества несовершеннолетних можно признать незаконным:

  1. несовершеннолетние участники долевой собственности в обязательном порядке получат равнозначные доли в другом жилье, где условия проживания будут соответствовать или будут лучше, чем в продаваемой квартире (доказывается предоставлением суду предварительного договора купли-продажи нового жилья);
  2. вместо выделения долей во вновь приобретаемом жилье, в интересах и в пользу детей, в обязательном порядке будет произведена выплата денежной компенсации в размере стоимости отчуждаемой доли каждого ребенка на момент совершения сделки (принимается судом с учетом позиции по данному вопросу органов опеки);
  3. если приобретение в собственность семьи нового жилья при продаже квартиры, купленной за материнский капитал, не планируется, то доли детям будут выделены в жилом помещении, принадлежащем родственникам – например, в квартире бабушки и/или дедушки (доказывается нотариально заверенным согласием родственника на предоставление детям в собственность доли в жилом помещении).

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Спорные ситуации при получении разрешения на сделку с недвижимостью от органов опеки и попечительства

Любая операция с квартирой, в которой есть доля несовершеннолетнего, требует согласования с органами опеки и попечительства. А сотрудники этого ведомства настолько серьезно относятся к вопросу защиты детских интересов, что порой готовы выйти за рамки отведенных им полномочий и предъявить родителям неправомерные требования.

Родители не вправе распоряжаться квартирой, совладельцем которой выступает ребенок, без разрешения органов опеки и попечительства. Эти ограничения предусмотрены Гражданским кодексом РФ (п. 2 ст. 37) и законом «Об опеке и попечительстве» (ч. 1 ст. 21). Такое жилье нельзя использовать в качестве залога по кредиту, менять, продавать или сдавать в аренду без соответствующего разрешения. Спорные ситуации при получении разрешения от органов опеки возникают так часто, что их успели обобщить и классифицировать. О том, в каких случаях неправы родители, а когда – работники органов опеки, рассказывают эксперт регионального министерства соцполитики и специалисты рынка недвижимости.

1. Требование предоставить ребенку аналогичную долю в приобретаемом жилье. Доля или деньги?

Допустим, семья решила улучшить жилищные условия – переехать из однокомнатной квартиры в квартиру аналогичного метража в новостройке. На практике родители сталкиваются с требованием предоставить ребенку аналогичную по размеру долю в приобретаемой квартире. Получается, что если в бараке ребенку принадлежало 50% квартиры, то и в новой квартире он должен стать собственником половины жилплощади. Однако эксперты уверены, что такое требование органов опеки идет в разрез с действующим законодательством.

Таким образом, получается, что размер доли правильно измерять в денежном выражении, а значит, зависит он от стоимости продаваемой квартиры. К примеру, если ребенку принадлежало 50% квартиры в бараке, которая стоит 1 млн руб., то его доля равна 500 тыс. руб. И при покупке однушки в новостройке стоимостью 2,5 млн руб. родители вправе записать на ребенка долю в 20%.

2. Отказ в выдаче разрешения на сделку купли-продажи с жильем близких родственников. Выгода или запрет?

Формально органы опеки правы, когда выносят запрет на совершение сделки по продаже/обмену квартиры несовершеннолетнего на квартиру его ближайших родственников. Такое ограничение предусматривает ст. 37 Гражданского Кодекса РФ (Распоряжение имуществом подопечного). Впрочем, у судов есть своя точка зрения на этот счёт.

Упомянутая судебная практика сложилась уже несколько лет назад, однако, и сегодня реализация подобных сделок, может натолкнуться на противодействие со стороны официальных лиц.

Ещё одна сложная, хотя и распространённая ситуация — бабушка продаёт долю квартиры, в которой вторым собственником является ребёнок. Бывали случаи, когда органы опеки запрещали продавать эту долю в пользу ребёнка, сославшись на законодательный запрет возмездных сделок родственников с несовершеннолетними. Но сейчас, опека, как правило, соглашается на подобные сделки.

Ранее портал METRTV.ru рассказывал об особенностях оформления сделок между родственниками и о приёмах, позволяющих добиться разрешения на сделку от органов опеки либо обойти запреты, выставленные этими органами.

3. Требование внести на расчетный счет ребенка сумму его доли от продажи квартиры, даже если ребенок получил долю в квартире родственника. Ипотека или дарение?

Часто родители планируют улучшение жилищных условий с помощью ипотеки. Например, семья намерена однокомнатную квартиру поменять на трёшку с доплатой. Органы опеки могут посчитать такой обмен ухудшением жилищных условий, так как на приобретаемое жилье будет наложено обременение в виде кредита. Если родители не смогут расплатиться по ипотеке, то потеряют квартиру. Несколько лет назад ситуация осложнялась еще и тем, что банки отказывались в залоговой квартире прописывать ребенка в составе собственников. Однако ситуация изменилась. По крайней мере, ключевые игроки жилищного кредитования разрешают оформлять долю собственности на несовершеннолетнего. А вот позиция органов опеки до сих пор неоднозначна – в разных районных отделениях на подобные сделки реагируют по-разному.

По статистике риэлторов, пока количество ипотечных квартир, доля которых принадлежит детям, остается невелико. Родители предпочитают обходной путь – наделить ребенка долей в квартире родственников, и без всяких ограничений взять ипотечный кредит и приобрести квартиру. Правда, в этом случае органы опеки иногда предъявляют дополнительные требования:

4. Требование одновременно проводить сделку по продаже имеющегося жилья и приобретению другого. Одновременно или в течение месяца?

До недавнего времени органы опеки считали обязательным выполнение условия «одновременности сделки» – если обменивается квартира, в которой есть доля несовершеннолетнего, то обе сделки (продажа старого жилья и покупка нового), должны проходить в один день. Исключения делались, только если обмениваемые квартиры находились в разных населенных пунктах. Но, как оказалось, требование «одновременности сделки» не содержится ни в одном правовом акте. То есть органы опеки не вправе устанавливать какие-либо сроки для проведения сделки по продаже и покупке жилья.

Впрочем, как замечает Влада Павлова, сегодня органы опеки уже не считают выполнение принципа «одновременности сделки» столь уж обязательным. Они могут выдать разрешение, в котором будет указано, что продажа квартиры с долей ребёнка разрешается, при условии, что встречная сделка пройдёт в течение месяца, в противном случае разрешение на продажу считается недействительным. То есть проблема с органами опеки вроде решена. Но появилась новая беда…

Аналогичная ситуация может возникнуть при продаже квартиры, купленной с участием материнского капитала, где были ущемлены права ребенка. Достаточно распространённая ситуация: родители, купили квартиру с помощью маткапитала, не наделили ребенка долей в квартире, а саму квартиру продали. По достижении совершеннолетия, выросший молодой человек может подать в суд и аннулировать совершенную родителями сделку.

Читать еще:  Какое наказание возможно за наезд на пешехода?

5. Требование наделить детей долями именно в квартире приобретённой с использованием маткапитала. Договор или заявление?

Жильё, купленное с использованием маткапитала, по закону должно принадлежать всем членам семьи – у каждого своя доля. Если происходит обычная покупка, то разделение по долям обычно указано в самом договоре купли-продажи. Если же маткапитал используется при покупке жилья по договору долёвки и/или в ипотеку, то обязанность по наделению долями членов семьи возникает у владельца объекта только после того, как строительство завершено, а кредит полностью погашен. Были случаи, когда квартиры, купленные с использованием маткапитала, родители продавали, не наделив детей долями. Некоторые из таких сделок были выявлены прокуратурой и оспорены через суд.

Ранее портал METRTV.ru рассказывал об особенностях совершения сделок c квартирами, приобретёнными с использованием средств материнского капитала.

6. Запрет на присутствие риэлтора при переговорах представителя органов опеки и родителей. Законно или нет?

По словам участников рынка, сотрудники органов опеки и попечительства Орджоникидзевского и Верх-Исетского районов Екатеринбурга неоднократно требовали, чтобы граждане, пришедшие на приём, не приглашали с собой риэлторов. Подобные требования – самодеятельность чиновников. Никаких законных запретов на участие риэлтора (и иных лиц) в переговорах – не существует.

7. Отказ органов опеки принимать документы по сделке, прошедшей через электронную регистрацию. Компьютер или бумага?

Электронная регистрация сделки с объектом недвижимости появилась сравнительно недавно. Электронная регистрация производится без посещения офиса МФЦ – документы в электронном виде оправляются в Росреестр из банка.

Как замечают риэлторы, требования о дополнительном подтверждении сделки, проведенной в электронной форме, предъявляют не все районные отделения органов опеки. Тем не менее, есть и такие. Участники рынка считают, что должно стать нормальной практикой, чтобы орган опеки мог полноценно сотрудничать с регистрирующим органом и сам запрашивал у него документы, по интересующим сделкам.

Органы опеки в разных районах Екатеринбурга по-разному подходят к выдаче разрешений на сделки с жильем, в котором есть детские доли. В некоторых районах получить разрешение труднее, в других – проще. По мнению екатеринбургских риэлторов самый лояльный в этом вопросе район Чкаловский, а самый строгий – Верх-Исетский. Если родители сталкиваются с неправомерным требованием органов опеки, они вправе отстаивать свои интересы. Для этого есть несколько способов.

Как замечают профессиональные участники рынка недвижимости, диалог с органами опеки в последнее время усложнился «благодаря» тому, что теперь практически всё общение с ними осуществляется через МФЦ. Бумаги в орган опеки подаются через МФЦ, ответы приходят также в МФЦ, и чтобы пробиться на личную встречу со специалистом органов опеки придётся потратить много времени.

В принципе, с помощью этого же «неудобного» МФЦ можно попытаться и воздействовать на специалистов органов опеки. Агенты, защищающие интересы своих клиентов, уже приспособились через МФЦ подавать в органы опеки заявления о намерении подать жалобу в вышестоящую инстанцию. Если позиция гражданина сформулирована толково и с опорой на законодательные акты, то органы опеки вполне могут пересмотреть свою позицию.

Разрешение опеки на ипотеку

1.1. Обращаться нужно все-таки в опеку предварительно. Но, если доли будут не меньшего размера, то права детей не будут нарушены, и отказа быть не должно.

2.1. По первому вопросу, банк перечислит деньги родителю, а родитель обязан перевести денежные средства на счет детей.
По второму вопросу необходимо разрешение органа опеки.

3.1. Неправильно было бы если бы Вы уже сейчас без опеки сделали доли в новой квартире.
А так, думаю, опека даст согласие.

4.1. Да, такие прецеденты были.
С уважением.

4.2. Вам нужно получить положительное заключение опеки. Ребенок является собственником доли. При продаже квартиры необходимо обеспечить ребенка долей, которая была у него ранее, либо открыть на имя ребенка счет с суммой, равноценной рыночной стоимости доли. В суд Вы обратиться можете, но решение будет вынесено в интересах ребенка, независимо от наличия согласия банка и поэтапной инструкции нотариуса.

5.1. Сможете. После открытия счета Вам нужно будет подать заявление в орган опеки для получения предварительного разрешения на перевод этих денежных средств в целях оплаты сделки купли-продажи квартиры. С учетом имеющегося разрешение на продажу старой квартиры, с новым разрешением проблем не должно возникнуть.
Заранее уточните в органе опеки, какие документы нужно будет предоставить для согласования расходования денежных средств со счета ребенка.

6.1. Можете, при условии, что собственники согласны на это пойти. После сдачи дома перепропишите ребенка и все. Если собственники сомневаются, то можно прописать без права на жил. площадь. Хотя я сомневаюсь, что так получится, т.к. малолетние защищены законом и они должны быть прописаны на жил. площади отца или матери, в совместном жилье, или в любом другом месте с согласия собственника.

7.1. Если покупаете квартиру в ипотеку, то тогда необходимо согласие с органов опеки, так как квартиры будет находиться под обременением. Плюсы этой сделки, что вы сэкономите деньги на услуги нотариуса, но по времени будет дольше. Обратитесь в органы опеки, может как то по ускоренному они вам смогут сделать, скажите, что сделка назначена на декабрь, перенести нет возможности.
Вариант второй: в случае использования средств социальной выплаты на уплату первоначального взноса по ипотечному жилищному кредиту или оплату основного долга и (или) процентов по ипотечному жилищному кредиту, оформить приобретаемое жилое помещение в собственность одного из супругов или обоих супругов. При этом молодая семья представляет в орган местного самоуправления нотариально заверенное обязательство о том, что указанное жилое помещение, приобретенное с помощью данной социальной выплаты, будет переоформлено в общую собственность всех членов семьи, в том числе несовершеннолетних детей, указанных в свидетельстве, в течении 6 месяцев после снятия обременения с жилого помещения, а значит уже после того как все взятые в кредит денежные средства окажутся выплаченными.

Такое обязательство дается членом семьи, который приобретает указанное помещение в собственность. Для его удостоверения необходимо обратиться к нотариусу.

8.1. Сможет. Но Вы вправе обжаловать решение орки в а же отказа в даче согласия на продажу.

9.1. опека в данном случае обязаны блюсти права несовершеннолетнего, а в результате отсутствия регистрации его в г. Краснодаре он лишается права на обучение в образовательном учреждении. Поэтому, увы, действия опеки – правомерны. Вы вправе оспорить их отказ в суд – ст. 218 КАС РФ, но, думаю, результат будет не в вашу пользу.

10.1. долю в ДДУ несовершеннолетним выделить в натуре нельзя, в разрешении органов опеки должно быть указано, при каких условиях они разрешают продать данную квартиру и скорее всего это перечисление части денежных средств на счёт несовершеннолетних. Если есть возможность, то пришлите копию или фото данного разрешения опеки для более полной консультации.

11.1. Специальной нормы по таким срокам – в законодательстве нет. Какие согласуете с органом опеки – такие и будет, в общем случае. Аналогично и по долям.

12.1. если я правильно поняла, то отец второго ребенка с вами не проживает? Или как?
Какова доля в собственности на квартиру отца ребенка? В разводе ли вы? Был ли раздел имущества в случае развода?
Ответить по таким сведениям затруднительно.
Желаю удачи.

12.2. Ольга Андреевна,

если отец не дает разрешения на продажу доли ребенка только для того, чтобы “насолить”, то вы вправе решить этот вопрос через суд. Удачи!

13.1. к сожалению, такое согласие действительно требуется, и опека не даст вам согласия. Пробуйте обратиться в суд с иском к отцу ребёнка.
Удачи вам и всего наилучшего.

13.2. вам следует обратиться непосредственно в органы опеки и попечительства. Если он оспорит данную сделку, а сделка совершена к выгоде детей, шансов у него не будет. Кроме того, если он воспитанием дочери не занимается, злоупотребляет родительскими правами, необоснованно затягивает сделку, совершаемую к выгоде дочери и т.д. В том случае если орган опеки не даст согласие то можете оспорить это в суде либо написать жалобу в прокуратуру.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector