Органы опеки отказываются давать разрешение
Prokurors.ru

Юридический портал

Органы опеки отказываются давать разрешение

Справка или разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства: условия для согласия и причины отказа

Довольно часто встречается в России ситуация, когда у одной квартиры есть несколько собственников.

Это, в большинстве своем, исторические последствия массовой приватизации, когда семьи приватизировали жилье на всех проживающих в нем членов семьи, в том числе и на детей.

Когда приходит время продать такую квартиру сам процесс продажи связан с некоторыми сложностями, особенно если один или несколько собственников – дети. Органы опеки и попечительства осуществляют надзор со стороны государства за соблюдением прав и интересов детей.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Рассмотрим, когда их участие необходимо при продаже квартиры. Вы также узнаете, как оформить заявление в органы опеки, сколько времени они его рассматривают, и какой срок действует разрешение на продажу.

Законные основания, если собственник несовершеннолетний

Напомним, что сделка законна, если все её участники являются дееспособными. Дети в этом случае частично ущемлены в правах.

В гражданском кодексе РФ прописано, что дееспособными признаются граждане РФ с 18 летнего возраста.

Все, кто младше являются с точки зрения закона недееспособными (дети до 14 лет) и частично дееспособными (с 14 лет).

Интересы несовершеннолетних граждан представляют их законные представители, как правило это родители, или попечители и опекуны.

Если ребенок не является собственником продаваемой квартиры для ее продажи участие органов опеки и попечительства не нужно. Разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры необходимо получить, если несовершеннолетний имеет долю в собственности продаваемой квартиры, либо он собственник жилья.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Необходимые документы для получения справки от органов

Чтобы получить разрешение на продажу законным представителям нужно обратится в ООиП с письменным заявлением установленного образца (можно запросить в органах опеки по вашему месту жительства).

Заявление подписывается обоими родителями. Если один из родителей умер, прилагается справка о смерти, если пропал без вести или лишен родительских прав нужно соответствующее решение суда. Если ребенок старше 14 лет он также обращается с письменным заявлением на проведение сделки.

К заявлению требуется собрать определенный пакет документов:

  • паспорта всех собственников недвижимости, на детей младше14 лет-свидетельство о рождении;
  • письменное согласие всех собственников на отчуждение доли несовершеннолетнего в продаваемой квартире;
  • подтверждающие право собственности документы;
  • выписки с лицевых счетов;
  • выписка из домовой книги;
  • справка из БТИ о стоимости продаваемой квартиры;
  • технический план;
  • может потребоваться справка из налоговой по отсутствию задолженности;
  • предварительный договор купли продажи.

Обычно помимо оригинал документов запрашиваются и их копии. На рассмотрение заявления уходит от 15 до 30 рабочих дней. Представители ООиП могут затребовать иные документы, а также проводить дополнительные встречи с законными представителями детей и выезжать по адресу их фактического проживания.

Условия для согласия органов попечительства и возможные варианты событий

Поэтому продажа в чистом виде практически не рассматривается, обычно вместе с продаваемой квартирой ребенку покупается другое жилье и обе сделки проводятся одновременно.

    Вариант с родственниками.

Могут быть случаи, когда покупка другого жилья не является конечной целью сделки. В таком случае ребенку можно выделить в собственность недвижимость аналогичную продаваемой. Сделать это может кто-то из родственников.
Вариант при переезде в другой город.

Если семья переезжает в другой город, то можно получить согласие органов опеки на вариант, когда деньги, полученные от продажи сначала поступают на расчетный счет несовершеннолетнего, а потом в течение оговоренного срока покупается другое жилье, то есть момент продажи и покупки разделены во времени.
Вариант, когда квартира не единственная.

Если продаваемая недвижимость в собственности малыша не единственная, деньги от продажи квартиры можно положить на расчетный счет, открытый в отделении банка РФ на имя ребенка, и он сможет воспользоваться деньгами сам после своего совершеннолетия, либо ранее его законные представители, но только с разрешения органов опеки.

Как правило разрешение на продажу выдается с трехмесячным сроком, но если это не указано в документе, то разрешение действует до момента совершения всех необходимых условий.

Причины для отказа

Бывает, что органы опеки отказывают в разрешении на продажу. Обычно это бывает если возникают сомнения в полученной выгоде для ребенка. Например, новое жилье по метражу гораздо меньше предыдущего, или в новом месте отсутствует необходимая инфраструктура, по комфортности приобретаемое жилье становится хуже.

Также дополнительные риски возникают при продаже квартиры и приобретении жилья в рассрочку, а также если новой жилье покупается в новостройках, особенно на стадии котлована.

Ведь по сути, лишая ребенка имеющегося жилья вы не предоставляете ему ничего взамен.

Не всегда отказ является окончательным. Можно попробовать переубедить представителей власти предоставив дополнительные аргументы в пользу продажи, а точнее получения от продажи ребенком дополнительных выгод и преимуществ.

Если же вердикт остается неизменным вы можете оспорить данное решение органов опеки через суд. На подачу апелляции дается срок в три месяца.

Выводы

  1. Разрешение органов опеки при продаже квартиры необходимо если есть несовершеннолетний собственник.
  2. Основная цель контроля с их стороны- соблюдение имущественных интересов детей.
  3. Стандартный срок выдачи разрешения от 15 до 30 рабочих дней.
  4. Стандартный срок действия разрешения 3 месяца.
  5. Разрешение органов опеки на продажу выдается письменно, с указанием конкретного объекта.
  6. В некоторых случаях органы опеки и попечительства могут отказать в продаже недвижимости.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

Опека не дает разрешение на продажу квартиры. Что делать?

Как продать недвижимость, если опека не дает разрешение на продажу квартиры?

Продать квартиру, собственником которой является несовершеннолетний, можно только с предварительного согласия органа опеки и попечительства.

При получении данного разрешения нередко возникают проблемы.

Самая распространенная — орган опеки не дает согласие на продажу квартиры несовершеннолетнего.

Готового универсального рецепта решения проблемы, связанной с отказом органа опеки в выдаче разрешения на продажу квартиры несовершеннолетнего не существует.

Это объясняется тем, что законодательством Российской Федерации не установлен единый перечень вариантов предоставления замены жилого помещения или доли ребенку в случае продажи квартиры.

Поэтому органы опеки в каждом конкретном случае исходят из своих собственных представлений о том, как должны быть гарантированы права несовершеннолетнего при продаже его квартиры.

отказ органа опеки в выдаче разрешения на продажу квартиры несовершеннолетнего не является непреодолимым препятствием для совершения сделки.

Никто не безгрешен, все люди ошибаются и сотрудники органов опеки тоже могут ошибаться, отказывая в продаже квартиры.

И эти ошибки можно преодолевать.

Получите за 15 минут бесплатную помощь по отказу опеки в продаже квартиры

Желаю прекрасного дня и достойной жизни.

Сохраните статью в соц. сети

Похожие записи:

Комментарии 25

Здравствуйте. Получили разрешение от ООП на продажу комнаты купленной за мат капитал, условия ,что я подарю им свою долю в квартире моей мамы, сложилась такая ситуация что на данный момент я не успеваю оформить дарение что бы выйти на сделку,надо срочно уехать по работе ….покупатель ждать меня не будет.Вопрос? Могу я приехать в опеку и попросить у них что бы дали мне написать обязательство в котором я обязуюсь подарить доли детям в течении 6 месяцев? И с этим обязательством и разрешением пойду к нотариусу составлять договор купли продажи и продать комнату, а доли на основании обязательства подарить позже?

Добрый день. Я с ребенком проживаю на Украине у родственников. В 2014 г. в наследство от мужа получили квартиру в Крыму. Вступили в наследство в Крыму. 1/3 квартиры принадлежит моему несовершеннолетнему сыну. Хотели продать квартиру в Крыму и купить на Украине, однако органы опеки в Крыму отказали, в связи с тем что разрешение на продажу квартиры должны дать оргганы опеки в украине. Но я не согласна, в связи с тем что недвижимость находится в крыму, в крыму мы вступали в наследство, крым это РФ, и в украине мы не вступали в наследство, документы все российские. Скажите кто должен выдать разрешение на продажу кевартиры . Органы опеки Крыма (РФ) или Украины.

Добрый день. А гражданство у вас и у ребенка российское или украинское?

У нас гражданство Украины

Я не силен в законодательстве Украины, но думаю, что причина кроется в гражданстве.

Попробуйте получить бесплатную консультацию юристов. Наверняка кто-то уже сталкивался с подобными вопросами.

Здравствуйте! Я и трое детей имеем в собственности одноконатную квартиру 37 кв.м, хотим её продать и купить двухкомнатную в центре города 60 кв.м, но двухкомнатная пренадлежит моему отцу, но у нас с ним разные фамилии! Отец покупает себе коттедж и квартиру все равно продаст, не нам так кому небудь другому! Даст ли опека согласие на сделку!

Здравствуйте, у меня вопрос по продаже квартиры несовершеннолетнего.
Орган опеки утверждает, что я обязана купить квартиру взамен продаваемой за ту же цену (продаваемое и покупаемое в разных городах, соответственно и разница большая в деньгах) собственник квартиры несовершеннолетний.
г. Челябинск

Равенство стоимости жилья продаваемого и покупаемого это, на мой взгляд, только один из критериев, которым должен руководствоваться орган опеки при принятии решения о выдаче согласия на продажу квартиры несовершеннолетнего.

Обратитесь с письменным заявление в орган опеки о выдаче разрешения на продажу квартиры несовершеннолетнего и добейтесь получения обоснованного ответа.
В зависимости от содержания и степени здравомыслия ответа можно будет обжаловать этот ответ в вышестоящий отдел опеки или прокуратуру.

Читать еще:  Снимают детские деньги с карточки?

Здравствуйте!
У нас ребенок участвовал в приватизации, имеет 1/4 доли в двухкомнатной квартире. Хотим продать квартиру и наделить ребенка большей долей в другой квартире, где собственником является отец ребенка. Органы опеки отказали, мотивируя отказ ст.37 ГК РФ, а так же ст.572, 170 ГК РФ. Заранее благодарю.

Здравствуйте. Как продать квартиру, если в долевой собственности 3-е несовершеннолетних?
У нас 2-х комнатная квартира в Москве, приобретали в социальную ипотеку, и остаток долга расплатились материнским капиталом, соответственно выделили доли детям. На сегодняшний день хотим 2-х комнатную квартиру продать и купить 3-х комнатную в строящемся доме по ДДУ. Органы опеки на первичной консультации отказали в продаже квартиры. У нас есть возможность прописаться в квартиру бабушки. Как быть? Есть ли ещё варианты ? Обидно квартира наша, а пользоваться по факту в полном праве мы не можем, трое детей и очень хочется улучшить условия проживания. Спасибо.

У Вас непростая ситуация.
Сложность состоит в том, что законодательством Российской Федерации не установлен определенный перечень вариантов предоставления замены жилого помещения или доли ребенку в случае продажи.

Но проблему можно попытаться решить, если не прогибаться под узколобое мнение чиновников из опеки.

Для вас я подготовил письменное заключение с рекомендациями о том как вам можете поступить в подобной ситуации, чтобы попытаться выйти из тупика.

Письменное заключение с ответами на ваши вопросы ждет вас здесь.

Здравствуйте!
Если законные представители решили продать квартиру, оформленную 100% на сына прощадью н-р 100 квм.м за 3млн.руб, какую мы должны купить взамен? Можем ли мы купить две квартиры, н-р 60кв.м. и 40 кв.м.?

В вашем вопросе много загадок.
Во первых что такое н-р?
Во вторых — кто вы — каков ваш статус? И в силу чего на вас лежит обязанность купить.
Если предположить, что продается квартира несовершеннолетнего, то покупка другого жилья не должна ухудшать положение ребенка. При этом соответствие квадратных метров — это не единственный критерий, по которому определяется допустимость такой сделки.
Орган опеки должен провести обследование и ответить на ваш вопрос.

Да и еще вопрос. В этой квартире уже поменяны замки. Нам сообщили. А также нам приходят СМС, что вся квартира ее, так как она пожизненно будет там проживать, и всё находящееся там ее. И никогда она не выпишиться, а жизнь устроит нам адом. Как нам быть? Если обращаться к участковому. Он откроем нам дверь, а жизни все равно с ней не будет? Как быть, подскажите пожалуйста?

Если у вас не получается договориться, то я вижу следующее направление действий для решения этой проблемы.

Проживать она там имеет право, но это не значит, что она может проживать там бесплатно.
В связи с этим целесообразно заключить с ней договор, чтобы она оплачивала арендную плату за проживание.
Судя по ее СМСкам она откажется, тогда вам нужно обращаться с иском в суд о взыскании неосновательного обогащения за пользование чужим имуществом.

Это судебное дело не самое легкое, но если вы выиграете, то сможете получать финансовую компенсацию (а если она не будет платить добровольно, сможете взыскать еще проценты, начисленные на неосновательное обогащение).
В итоге, она будет либо платить, либо съедет с квартиры.

Понимаю, это не самое легкое решение, но вы купили фактически «кота в мешке», а такие проблемы в принудительном порядке легко не решаются.

Здравствуйте Дмитрий. Вы даете консультации по телефону. Мы с мужем покупаем квартиру, в которой прописан несовершеннолетний ребенок.

Здравствуйте Тамара.
Я не даю юридических консультаций по телефону. Для безопасного проведения сделки Вам целесообразно воспользоваться юридическим сервисом.

Здравствуйте!
В августе 2014 года мы, законные представители, приобрели по договору купли-продажи квартиру, и оформили ее полностью (100% в собственности) на своего сына. Ребенок является малолетним (2 года). Квартиру приобрели у родственника, который в данный момент является умершим.
В данной квартире прописана его бывшая жена, т.к. они развелись в сентябре 2014 года. В момент приватизации (2005 год) квартиры, она отказалась от приватизации в пользу своего мужа. Согласно, законодательства, я понимаю, что у нее право пожизненного проживания в этой квартире.
С 2012 года они не живут с мужем, разошлись, а вот официальный развод прошел только в сентябре 2014 года. Теперь, когда она узнала о своих правах, заехала в квартиру и стала жить в ней со своим новым «спутником жизни».
В свою очередь мы, собственники, не можем находиться в этой квартире, т.к. мы проживаем за 1000 км от приобретенной квартиры. И с маленьким ребенком мы тоже не можем там проживать, мы не являемся родственниками. Как нам быть, помогите, пожалуйста.

1. Как мы можем ее выписать, или лишить права пользования квартирой, снять с учета.
Какие существуют выходы из этой ситуации?
2. Если мы решаем, сдать квартиру в наем, сколько кв.м. мы должны ей выделить? Ведь все кв.м. принадлежат нам – собственнику, которому 2 года. Не является ли это ущемлением прав малолетних.
3. Все вещи и имущество (мебель, быт. техника и др.), которое находиться в квартире, кому оно должно принадлежать теперь. Т.е. получается, мы купили квартиру у родственника, он там с нашего согласия и продолжал так и жить. С женой он развелся. Умер. Теперь претендует на все это жена. Так кому это все принадлежит, кто может пользоваться этим имуществом, если она там проживать имеет право, а мы собственники.

Тяжелая у вас ситуация.

1. Если бывшая жена продавца квартиры давала согласие на приватизацию квартиры, то законных оснований выписать ее из квартиры в принудительном порядке у вас нет.
Выход — договариваться.

2. Вопрос некорректен. Вы не выделяете ей кв.м., потому что она вправе пользоваться всей квартирой, а не определенными квадратными метрами.
Ущемлением прав несовершеннолетнего это не является.

3. Вещи в квартире принадлежат тому кто их приобретал (купил, получил в дар и т.д.) Юридическая судьба вещей (мебель и бытовая техника) не связана с юридической судьбой квартиры.

Здравствуйте Дмитрий, спасибо за заключение юристов, очень кстати, мы покупаем квартиру и одним из собственником является несовершеннолетний ребенок.
Подскажите, юридический сервис дает устные консультации по скайпу или телефону?

Юристы дистанционного юридического сервиса консультирует по телефону круглосуточно без ограничений, звоните им в любое время.

Юристам также можно поставить задачу связаться с продавцами квартиры напрямую и выяснить все вопросы, которые вы даже не подумали бы им задать. Это помогает избежать проблем при покупке квартиры несовершеннолетнего.

Вопросы задавайте в комментариях, я обязательно отвечу.

У меня есть квартира в Челябинской области, она с долями с детьми, я преобретаю ещё одну квартиру так же в Челябинской области в ипотеку. И я хочу продать квартиру которая с долями, и написать какое нибудь заявление о том что когда я выплачу ипотеку, я обязательно внесу детей в долю и при этом сразу их прописать в ипотечную квартиру, как только возьму ипотеку, можно ли все это осуществить, через органы опеки?

Маловероятно.
Опека едва ли посчитает равноценным обмен права собственности детей на прописку и нотариальное обязательство в будущем распределить доли между детьми.

Попробуйте задать вопрос на бесплатном юр. сервисе, наверняка кто-то уже решал подобный вопрос и возможно есть рабочий алгоритм действий в этой ситуации.

Разрешение органов опеки на продажу квартиры

Продажа квартиры, если в числе собственников недвижимости есть не достигший совершеннолетия, сопряжена с рядом трудностей, основная из которых — получение разрешения на проведение сделки в Органах опеки и попечительства. При отсутствии такого документа провести сделку невозможно или же она будет признана юридически ничтожной, поскольку ущемляются права несовершеннолетнего.

Разрешение на продажу квартиры с несовершеннолетним

Главной задачей Органов опеки и попечительства (ООП) является защита интересов несовершеннолетних детей, поэтому обойти данную инстанцию при сделке с квартирой, где ребенок в числе собственников, не получится.

Условия получения разрешения:

  • сохранение или улучшение условий проживания ребенка (ст. 31 ЖК РФ);
  • соблюдение имущественных интересов несовершеннолетнего (292 ст. ГК РФ) — при несоблюдении этого пункта сделка будет запрещена или оспорена уже после ее проведения.

Чтобы не ущемить интересы ребенка, инициаторы сделки предоставляют ему аналогичное по площади и комфорту жилое помещение или равноценную долю в нем.

При принятии решения о выдаче разрешения работники ООП руководствуются действующим законодательством РФ:

  • ст. 20 ГК РФ;
  • п. 4 ст. 292 ГК РФ;
  • ст. 31 Жилищного Кодекса;

а также Федеральными Законами:

  • № 51 (ГК);
  • № 188 (ЖК);
  • № 223 (СК);
  • № 1541-1 (закон оп приватизации жилищного фонда);
  • № 48 (закон об опеке и попечительстве).

Получать разрешение надо как при сделках с недвижимостью, где несовершеннолетний — владелец доли жилья, так и при действиях с имуществом, целиком принадлежащем ребенку.

Согласно ГК, возраст ребенка влияет на его дееспособность:

  • до 6 лет он считается недееспособным;
  • с 6 до 14 лет он признается частично дееспособным;
  • с 14 до 18 — ограниченно дееспособным;
  • после достижения 18 лет — полностью дееспособным.

Кроме того, ребенок старше 16 лет признается полностью дееспособным, если:

  1. Вступил в брак. Фиктивное вступление в брак — единственное исключение, позволяющее ограничить дееспособность. При разводе ограничение не вступает в законную силу.
  2. Занимается частным предпринимательством или работает по трудовому договору, то есть в результате эмансипации.

Если несовершеннолетний признан полностью дееспособным, то сделка проводится на общих основаниях и необходимость в получении разрешения в органах опеки отпадает. В остальных случаях родители посещают государственную инстанцию, предоставляют необходимые документы и получают официальное разрешение на сделку.

С 2016 года сделки с недвижимостью, в которых на правах собственников участвуют несовершеннолетние, требуется удостоверять нотариально. Нотариус зарегистрирует сделку исключительно при наличии полученного в органах опеки разрешения на продажу.

Для получения разрешения на сделку родители должны лично посетить опеку и предоставить требующиеся документы. На их основании инспектором будет вынесено положительное или отрицательное решение и выдано соответствующее постановление.

Читать еще:  По какой стоимости можно продать долг?

Какие документы нужны

Чтобы не возникло проблем с получением разрешения, родители (опекуны) ребенка предоставляют в органы опеки пакет документов:

  1. Заявление. В нем должны быть подписи обоих представителей несовершеннолетнего.
  2. Паспорта родителей.
  3. Свидетельство о заключении брака и/или расторжении (при наличии).
  4. Свидетельство о рождении ребенка (детей), если они не достигли 14 лет.
  5. Паспорта детей (ребенка), если они старше 14 лет.
  6. Лично подписанное несовершеннолетним согласие на проведение сделки.
  7. Документ, являющийся основанием для возникновения права собственности (договор дарения, купли-продажи, вступления в наследство).
  8. Экспликация (кадастровый паспорт).
  9. Справка о количестве прописанных в помещении.
  10. Выписка из Росреестра (до 2017 года требовалось Свидетельство о собственности).
  11. Выписка из домовой книги.
  12. Справка о стоимости недвижимости.
  13. Справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Если органы опеки потребуют предоставить в собственность несовершеннолетнего иное жилое помещение (его часть), то потребуется предоставить документы, отражающие технические характеристики, стоимость и иные данные об объекте.

Заявление

Для написания заявления о выдаче разрешения на проведение сделки купли-продажи с участием несовершеннолетнего собственника ООП посещают оба представителя ребенка. В заявлении указываются такие пункты:

  • полная информация о ребенке (детях) и представителях (родителях);
  • данные о недвижимости (площадь, технические характеристики);
  • информация о возникновении права собственности (договор купли-продажи, обмена, дарения);
  • обязательство выделить несовершеннолетнему равноценное по площади и техническим характеристикам жилое помещение (долю в нем) в собственность;
  • причины продажи недвижимости;
  • подписи родителей.

Приказ, выдаваемый после рассмотрения инспекторами ООП поданных документов, может иметь различные формулировки:

  1. Разрешение на проведение процедуры отчуждения и продажи недвижимости с одновременным приобретением жилья. В этом случае сделка проводиться только после того, как ребенок станет собственником в купленном жилом помещении, что требуется подтвердить документально.
  2. Разрешение на продажу недвижимости с последующим приобретением жилья (доли в жилом помещении) на имя ребенка. В этом случае деньги, полученные за принадлежащую ребенку часть жилья, будут переведены на специально открытый банковский счет, оформленный на несовершеннолетнего ребенка. Эти деньги будет невозможно снять без согласия Органов опеки и попечительства, а также нельзя потратить на что-либо, кроме приобретения жилья для ребенка.

Как правило, ООП выдают разрешение на продажу с последующим приобретением недвижимости для несовершеннолетнего только если у него в собственности имеется иная недвижимость, помимо продаваемой. В остальных случаях сделка купли-продажи проводится единовременно.

Сколько рассматривается дело?

С момента подачи документов и написания заявления ответ из ООП придет заявителям в течение 14 дней. Но, срок может быть увеличен, если:

  • требуется отправка запроса в другой регион — такая ситуация может возникнуть, если ребенку выделяется доля в жилом помещении, расположенном в другой области;
  • неверно или не полностью указана информация о недвижимости, ее владельцах.

Если несовершеннолетний после реализации недвижимости становится собственником жилья или доли в нем в другом регионе, то срок рассмотрения заявления дополнительно увеличивается до месяца. Это объясняется необходимостью отправки запроса в ООП региона, где ребенок приобретает право собственности на жилье, и проведением осмотра предоставляемого помещения инспекторами.

Срок действия разрешения

Разрешение, выданное Органами опеки и попечительства на совершение сделки купли-продажи недвижимости с участием несовершеннолетнего собственника имеет различные сроки действия:

  1. Если в Приказе не указан конкретный срок истечения его действия, то он юридически действителен бессрочно, то есть до исполнения все указанных в нем процедур. При этом в Приказе указывается объект недвижимости, собственником которого станет ребенок после проведения сделки.
  2. Если в Приказе прописан конкретный срок, то по его истечении заявителям требуется вновь посетить ООП и получить новое разрешение.

ООП имеет право указать в Приказе срок действия, поэтому рекомендуется уточнить этот нюанс в учреждении.

Опека отказывает: причины и дальнейшие действия

Даже при наличии всех необходимых бумаг заявители могут получить отказ на проведение сделки. Причины отрицательного решения:

  1. Ухудшение условий проживания — например, приобретение в собственность частного дома без коммуникаций взамен благоустроенной квартиры.
  2. Ущемление прав несовершеннолетнего — например, покупка недвижимости меньшей площади, чем продаваемая.
  3. Возможность оспаривания сделки или подозрение в махинациях с недвижимостью вследствие которых несовершеннолетний может лишиться собственности.
  4. Совершение сделки между ближайшими родственниками.
  5. Отказ одного или нескольких собственников на продажу имущества.

Позиция Конституционного Суда, основанная на ст.37 и 28 ГК РФ, такова — органы опеки не могут произвольно запрещать проведение сделок с имуществом несовершеннолетних детей, совершаемых родителями.

Соответственно, если опекой отказано в проведении сделки не из-за ущемления прав ребенка, постановление можно признать незаконным через суд. Административное исковое заявление в судебную инстанцию можно подать как по месту нахождения истца, так и по месту нахождения ответчика (опеки).

Суд, принимая решение, будет исходить из конкретных обстоятельств и законности сделки, соответствия процедуры интересам ребенка. Поэтому если требования истца законны и обоснованы есть все шансы получить положительное судебное решение.

Разрешение органов опеки на проведение рефинансирования

Для рефинансирования ипотеки в ряде случаев потребуется разрешение, выданное Органами опеки и попечительства. Разрешение получать не нужно, если при взятии ипотечного кредита не использовались средства материнского капитала и дети не являются собственниками жилья (его долей).

Получать разрешение надо, если:

  • ребенок — собственник, но при оформлении ипотеки не использовали материнский капитал;
  • семейный капитал использовали в качестве первоначального взноса по ипотеке и детям выделены доли в жилье;
  • материнский капитал использовали для погашения суммы долга или начисленных процентов по ипотеке, при этом подписано нотариальное обязательство на выделение долей всем детям в определенный срок.

В соответствии с законодательством доли в жилье должны быть выделены первому, второму, третьему и последующим детям, рожденным (усыновленным) в период действия ипотечного договора с использованием материнского капитала.

Для получения разрешения на рефинансирование в опеку подают документы:

  • заявление;
  • паспорта и Свидетельства о рождении всех участников сделки;
  • нотариальный запрос в письменной форме;
  • документы на жилье (выписка из Росреестра, кадастровый паспорт, ипотечную документацию);
  • справку, подтверждающую отсутствие задолженности по коммунальным услугам;
  • документы о рефинансировании (договор с банком).

Документы рассматриваются инспекторами опеки в срок от двух недель до месяца, после чего издается Приказ, разрешающий или запрещающий рефинансирование ипотечного кредита.

Для совершения сделок с недвижимостью в которой есть доля несовершеннолетнего необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства и пройти процедуру нотариальной регистрации сделки. После этих процедур купля-продажа проходит в обычном порядке.

Органы опеки не дают согласие

  • Органы опеки не дают согласие на усыновление ребенка одним супругом (мной).

1.1. При отказе органов опеки- вам нужно обжаловать отказ в судебном порядке

2. Органы опеки не дают согласие на усыновление ребенка одним супругом (мной).

2.1. Ася, можете. От другого супруга необходимо только согласие (ст. 133 Семейного кодекса). Вероятно какие-то условия не удовлетворяют орган опеки. Что в отказе написано? Желаю удачи в Вашем благородном деле. Звоните, пишите. Лучше пишите, чтобы была возможность для анализа ситуации. Если есть письменный отказ, вышлите по электронной почте файл.

3.1. Ирина! ДА, возможно, если не ущемляются права детей, и как следствие, имеется разрешение органов опеки.

4.1. Если ребенка хотят выписать и выселить, а нового жилья нет или оно хуже, опека в суде выступит против.

5.1. Документом является выписка из кадастра. Можете сделать оценку старой и новой квартиры для определения рыночной стоимости той и другой. Подайте заявку в опеку с предоставлением отчетов об оценке. Следует также указать и на иные достоинства (если они есть): площадь, инфраструктура, год постройки дома и т.д. Если и в этом случае откажут, подавайте иск в суд.

5.2. В законе нет четких условий дачи согласия или отказа на продажу. Есть только общее о недопустимости ухудшения положения несовершеннолетних. . Вам остается обращаться в суд и доказать что положение не ухудшается.

6.1. Если отец ребенка против, то подайте документы одна, а в случае отказа обжалуйте это в судебном порядке.

7.1. Если она не вступала в наследство, то и отказываться ей не от чего!

8.1. Екатерина, если он не хочет, то придётся обращаться в суд для решения этого вопроса.

9.1. В соответствии со ст. 129 Семейного кодекса РФ, согласие родителей на усыновление ребенка должно быть выражено в заявлении, нотариально удостоверенном или заверенном руководителем организации, в которой находится ребенок, оставшийся без попечения родителей, либо органом опеки и попечительства по месту производства усыновления ребенка или по месту жительства родителей, а также может быть выражено непосредственно в суде при производстве усыновления.
Таким образом, если согласие на усыновление удостоверено нотариально или заверено руководителем организации, в которой находится ребенок (главным врачом роддома, например), то у органа опеки нет оснований не принимать во внимание данное согласие.

10.1. Орган опеки не занимается сменой. Обратиетсьв органы загса. В случае октаза только в судебном порядке можете внести измененяи в акт гражданского состояния.

11.1. Вы получили мотивированный отказ в выдаче согласия? Для чего необходимо согласие органов опеки, если до погашения кредита объект недвижимости на детей не оформляется?

12.2. Ему будет предъявлено обвинение по статье 134 части 1 УК РФ. Посадить его не посадят, т.к. по изложенному, разница в возрасте между Вами и ним составляет менее четырех лет. В этом случае наказание в виде лишения свободы к осужденному не применяется (см. пункт 2 примечания к статье 134 УК РФ). Поэтому при признании его виновным он отделается либо обязательными работами на срок до 480 часов, либо ограничением свободы на срок до 4 лет, либо принудительными работами на срок до 4 лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до 3 лет или без такового. Если сумеете до вынесения приговора вступить в зарегистрированный брак – его вообще освободят от наказания. Такие дела.

Читать еще:  Можно ли уже после развода потребовать раздел имущества?

13.1. Ксения.
Никаких санкций за пропуск срока вступления в наследство не существует. В принципе, можно обжаловать решение органа опеки об отказе в даче согласия..
Другой момент, в соответствии с пунктом 1 статьи 1175 Гражданского кодекса РФ каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества.
Также, в пункте 60 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 9 от 29.05.2012 “О судебной практике по делам о наследовании” сказано, что при отсутствии или недостаточности наследственного имущества требования кредиторов по обязательствам наследодателя не подлежат удовлетворению за счет имущества наследников и обязательства по долгам наследодателя прекращаются невозможностью исполнения полностью или в недостающей части наследственного имущества (пункт 1 статьи 416 ГК РФ).
То есть, в принципе, Вы не рискуете что долги превысят стоимость имущества и Вам придется платить. Я бы посоветовал вступать в наследство наравне с совершеннолетним сыном, и пусть он пока занимается, а вдруг чего выгорит и это будет прибыльно.

Спорные ситуации при получении разрешения на сделку с недвижимостью от органов опеки и попечительства

Любая операция с квартирой, в которой есть доля несовершеннолетнего, требует согласования с органами опеки и попечительства. А сотрудники этого ведомства настолько серьезно относятся к вопросу защиты детских интересов, что порой готовы выйти за рамки отведенных им полномочий и предъявить родителям неправомерные требования.

Родители не вправе распоряжаться квартирой, совладельцем которой выступает ребенок, без разрешения органов опеки и попечительства. Эти ограничения предусмотрены Гражданским кодексом РФ (п. 2 ст. 37) и законом «Об опеке и попечительстве» (ч. 1 ст. 21). Такое жилье нельзя использовать в качестве залога по кредиту, менять, продавать или сдавать в аренду без соответствующего разрешения. Спорные ситуации при получении разрешения от органов опеки возникают так часто, что их успели обобщить и классифицировать. О том, в каких случаях неправы родители, а когда – работники органов опеки, рассказывают эксперт регионального министерства соцполитики и специалисты рынка недвижимости.

1. Требование предоставить ребенку аналогичную долю в приобретаемом жилье. Доля или деньги?

Допустим, семья решила улучшить жилищные условия – переехать из однокомнатной квартиры в квартиру аналогичного метража в новостройке. На практике родители сталкиваются с требованием предоставить ребенку аналогичную по размеру долю в приобретаемой квартире. Получается, что если в бараке ребенку принадлежало 50% квартиры, то и в новой квартире он должен стать собственником половины жилплощади. Однако эксперты уверены, что такое требование органов опеки идет в разрез с действующим законодательством.

Таким образом, получается, что размер доли правильно измерять в денежном выражении, а значит, зависит он от стоимости продаваемой квартиры. К примеру, если ребенку принадлежало 50% квартиры в бараке, которая стоит 1 млн руб., то его доля равна 500 тыс. руб. И при покупке однушки в новостройке стоимостью 2,5 млн руб. родители вправе записать на ребенка долю в 20%.

2. Отказ в выдаче разрешения на сделку купли-продажи с жильем близких родственников. Выгода или запрет?

Формально органы опеки правы, когда выносят запрет на совершение сделки по продаже/обмену квартиры несовершеннолетнего на квартиру его ближайших родственников. Такое ограничение предусматривает ст. 37 Гражданского Кодекса РФ (Распоряжение имуществом подопечного). Впрочем, у судов есть своя точка зрения на этот счёт.

Упомянутая судебная практика сложилась уже несколько лет назад, однако, и сегодня реализация подобных сделок, может натолкнуться на противодействие со стороны официальных лиц.

Ещё одна сложная, хотя и распространённая ситуация — бабушка продаёт долю квартиры, в которой вторым собственником является ребёнок. Бывали случаи, когда органы опеки запрещали продавать эту долю в пользу ребёнка, сославшись на законодательный запрет возмездных сделок родственников с несовершеннолетними. Но сейчас, опека, как правило, соглашается на подобные сделки.

Ранее портал METRTV.ru рассказывал об особенностях оформления сделок между родственниками и о приёмах, позволяющих добиться разрешения на сделку от органов опеки либо обойти запреты, выставленные этими органами.

3. Требование внести на расчетный счет ребенка сумму его доли от продажи квартиры, даже если ребенок получил долю в квартире родственника. Ипотека или дарение?

Часто родители планируют улучшение жилищных условий с помощью ипотеки. Например, семья намерена однокомнатную квартиру поменять на трёшку с доплатой. Органы опеки могут посчитать такой обмен ухудшением жилищных условий, так как на приобретаемое жилье будет наложено обременение в виде кредита. Если родители не смогут расплатиться по ипотеке, то потеряют квартиру. Несколько лет назад ситуация осложнялась еще и тем, что банки отказывались в залоговой квартире прописывать ребенка в составе собственников. Однако ситуация изменилась. По крайней мере, ключевые игроки жилищного кредитования разрешают оформлять долю собственности на несовершеннолетнего. А вот позиция органов опеки до сих пор неоднозначна – в разных районных отделениях на подобные сделки реагируют по-разному.

По статистике риэлторов, пока количество ипотечных квартир, доля которых принадлежит детям, остается невелико. Родители предпочитают обходной путь – наделить ребенка долей в квартире родственников, и без всяких ограничений взять ипотечный кредит и приобрести квартиру. Правда, в этом случае органы опеки иногда предъявляют дополнительные требования:

4. Требование одновременно проводить сделку по продаже имеющегося жилья и приобретению другого. Одновременно или в течение месяца?

До недавнего времени органы опеки считали обязательным выполнение условия «одновременности сделки» – если обменивается квартира, в которой есть доля несовершеннолетнего, то обе сделки (продажа старого жилья и покупка нового), должны проходить в один день. Исключения делались, только если обмениваемые квартиры находились в разных населенных пунктах. Но, как оказалось, требование «одновременности сделки» не содержится ни в одном правовом акте. То есть органы опеки не вправе устанавливать какие-либо сроки для проведения сделки по продаже и покупке жилья.

Впрочем, как замечает Влада Павлова, сегодня органы опеки уже не считают выполнение принципа «одновременности сделки» столь уж обязательным. Они могут выдать разрешение, в котором будет указано, что продажа квартиры с долей ребёнка разрешается, при условии, что встречная сделка пройдёт в течение месяца, в противном случае разрешение на продажу считается недействительным. То есть проблема с органами опеки вроде решена. Но появилась новая беда…

Аналогичная ситуация может возникнуть при продаже квартиры, купленной с участием материнского капитала, где были ущемлены права ребенка. Достаточно распространённая ситуация: родители, купили квартиру с помощью маткапитала, не наделили ребенка долей в квартире, а саму квартиру продали. По достижении совершеннолетия, выросший молодой человек может подать в суд и аннулировать совершенную родителями сделку.

5. Требование наделить детей долями именно в квартире приобретённой с использованием маткапитала. Договор или заявление?

Жильё, купленное с использованием маткапитала, по закону должно принадлежать всем членам семьи – у каждого своя доля. Если происходит обычная покупка, то разделение по долям обычно указано в самом договоре купли-продажи. Если же маткапитал используется при покупке жилья по договору долёвки и/или в ипотеку, то обязанность по наделению долями членов семьи возникает у владельца объекта только после того, как строительство завершено, а кредит полностью погашен. Были случаи, когда квартиры, купленные с использованием маткапитала, родители продавали, не наделив детей долями. Некоторые из таких сделок были выявлены прокуратурой и оспорены через суд.

Ранее портал METRTV.ru рассказывал об особенностях совершения сделок c квартирами, приобретёнными с использованием средств материнского капитала.

6. Запрет на присутствие риэлтора при переговорах представителя органов опеки и родителей. Законно или нет?

По словам участников рынка, сотрудники органов опеки и попечительства Орджоникидзевского и Верх-Исетского районов Екатеринбурга неоднократно требовали, чтобы граждане, пришедшие на приём, не приглашали с собой риэлторов. Подобные требования – самодеятельность чиновников. Никаких законных запретов на участие риэлтора (и иных лиц) в переговорах – не существует.

7. Отказ органов опеки принимать документы по сделке, прошедшей через электронную регистрацию. Компьютер или бумага?

Электронная регистрация сделки с объектом недвижимости появилась сравнительно недавно. Электронная регистрация производится без посещения офиса МФЦ – документы в электронном виде оправляются в Росреестр из банка.

Как замечают риэлторы, требования о дополнительном подтверждении сделки, проведенной в электронной форме, предъявляют не все районные отделения органов опеки. Тем не менее, есть и такие. Участники рынка считают, что должно стать нормальной практикой, чтобы орган опеки мог полноценно сотрудничать с регистрирующим органом и сам запрашивал у него документы, по интересующим сделкам.

Органы опеки в разных районах Екатеринбурга по-разному подходят к выдаче разрешений на сделки с жильем, в котором есть детские доли. В некоторых районах получить разрешение труднее, в других – проще. По мнению екатеринбургских риэлторов самый лояльный в этом вопросе район Чкаловский, а самый строгий – Верх-Исетский. Если родители сталкиваются с неправомерным требованием органов опеки, они вправе отстаивать свои интересы. Для этого есть несколько способов.

Как замечают профессиональные участники рынка недвижимости, диалог с органами опеки в последнее время усложнился «благодаря» тому, что теперь практически всё общение с ними осуществляется через МФЦ. Бумаги в орган опеки подаются через МФЦ, ответы приходят также в МФЦ, и чтобы пробиться на личную встречу со специалистом органов опеки придётся потратить много времени.

В принципе, с помощью этого же «неудобного» МФЦ можно попытаться и воздействовать на специалистов органов опеки. Агенты, защищающие интересы своих клиентов, уже приспособились через МФЦ подавать в органы опеки заявления о намерении подать жалобу в вышестоящую инстанцию. Если позиция гражданина сформулирована толково и с опорой на законодательные акты, то органы опеки вполне могут пересмотреть свою позицию.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector