Оспорить договор купли-продажи квартиры после смерти продавца
Prokurors.ru

Юридический портал

Оспорить договор купли-продажи квартиры после смерти продавца

Можно ли оспорить сделку купли-продажи квартиры

Покупка жилого помещения – событие, которое не всегда оказывается радостным. Ситуации бывают разные: может объявиться новый претендент на жилье, обнаруживаются большие долги за услуги ЖКХ или, например, покупатели тянут с оплатой. Поэтому у сторон возникает вопрос, можно ли оспорить сделку купли-продажи квартиры. Конечно, законодательство это разрешает, но есть свои особенности. Перед заключением договора стоит узнать, как оспорить сделку купли-продажи квартиры, если не получены деньги, а также в других сложных случаях.

Основания для отмены соглашения

Прежде всего надо выяснить, на каких основаниях сделка может быть отменена. Причины расторжения договора между сторонами перечисляются в ст.450 ГК и бывают следующими:

  • Или со стороны покупателя, или со стороны продавца было допущено грубое нарушение условий сделки: например, покупатель не отдает деньги или продавец отказывается заселяться.
  • Сделка совершена с нарушением российских законов (к примеру, не соблюдена форма).
  • Документы подписаны недееспособным или ограниченно дееспособным лицом.
  • Не получено разрешение третьей стороны. Самый распространенный пример – заключение договора без согласия супруга. Даже если муж и жена уже развелись, а квартира приобретена ими совместно во время брака, придется предоставлять заверенную нотариусом бумагу от бывшего супруга.
  • Кроме того, если квартира приобретена в ипотеку, банк может возражать против продажи. Пока долг полностью не выплачен, необходимо получать его согласие на сделку.
  • Не были учтены интересы несовершеннолетних.
  • Участник соглашения не отдавал отчет в своих действиях (например, как следует выпил перед подписанием документов).
  • Сделка была заключена, чтобы прикрыть другой договор. Другими словами, она является мнимой.
  • На квадратные метры, ставшие предметом договора, наложено обременение.
  • Одна из-за сторон подписала соглашение, поддавшись угрозам, под влиянием обмана или крайне тяжелых обстоятельств (такие сделки часто признаются кабальными).

Образцы и бланки заявлений в суд которые вам будут необходимы:

Если вы уже проиграли суд, то в течении 10 дней подайте аппеляцию в вышестоящую судебную инстанцию:

Куда обращаться сторонам

Если обе стороны согласны вернуть все, как было, они могут расторгнуть сделку полюбовно. Если один из участников не согласен, придется подавать иск в районный или городской суд по месту нахождения недвижимости.

В случае подозрения, что совершено мошенничество, нужно подавать заявление в правоохранительные органы.

Особенности расторжения сделки

Проще всего расторгаются сделки, заключенные до момента госрегистрации прав на недвижимость. В этом случае участники должны составить соглашение и направить его в Росреестр.

Но нужно учесть, что расторгнуть можно только действующие соглашения. Если стороны формально выполнили свои обязанности, сделка будет считаться исполненной. Чтобы разорвать ее в добровольном порядке, достаточно произвести обратную операцию, когда покупатель продает жилплощадь ее бывшему владельцу.

При наличии возражений у одной из сторон остается подавать иск. Второму участнику дается месяц для принятия решения. Если он продолжает отказываться или не отвечает совсем, можно обращаться в суд. Для таких действий есть определенные сроки давности:

  1. Когда дело касается оспоримых сделок, срок ИД составляет один год. Такими считаются сделки, ничтожность которых приходится доказывать через суд с предоставлением серьезных фактов. Считать сроки нужно с момента ознакомления с обстоятельствами, позволяющими оспорить соглашение.
  2. Если взаиморасчеты между сторонами не были произведены, сделка приобретает ничтожный, или фиктивный характер. Такое происходит, например, между родственниками, которые не намереваются заключить реальный договор. Данные соглашения разрешается оспорить в течение трех лет. Отсчет времени в данном случае ведется с момента подписания соглашения.
  3. В случае заявления о своих правах третьих лиц срок давности равен десяти годам. Это возможно, к примеру, если были нарушены права несовершеннолетних детей, прописанных в квартире. Еще один пример: после продажи выясняется, что не было получено согласие супруга на продажу недвижимости. Бывают и другие случаи вступления в дело людей, имеющих право на часть жилой площади.

Других сроков российское законодательство не предусматривает. Но каждый случай рассматривается индивидуально. Если возникла необходимость оспорить соглашение спустя 10 лет, можно обратиться к грамотному адвокату. Иногда удается доказать, что этот срок был пропущен по уважительным причинам.

Полезное видео от юриста компании «Ордин и К» Одина Андрея Егоровича о том на что следует обращать внимание при заключении сделок с недвижимостью.

Оспаривание сделок в банкротстве

Не все знают, что сделки должника, которые он совершил за 3 года о подачи заявления о банкротстве, можно оспорить. Этим занимаются или кредиторы, или финансовый управляющий. Правда, доказать, что квартира должника продана с нарушением норм закона, бывает непросто.

Суд придется убедить в том, что момент заключения сделки потенциальный банкрот знал о наличии долга и о своем плачевном финансовом положении. Кроме того, налицо должно быть явное злоупотребление должника своими правами. Это касается ситуаций, когда человек за короткий срок продает почти все ценное имущество, хотя его могло бы хватить для погашения задолженности.

Убедить суд в том, что сделка оказалась мнимой, может несоответствие цены продажи квартиры и ее рыночной стоимости. Весомым аргументом будет и наличие доказательств того, что финансовые расчеты не проводились. Кроме того, сам факт заключения договора между должником и его родственником уже может вызвать подозрения.

В идеале таких доказательств должно быть несколько. Также приходится убеждать суд, что сделка не просто являлась мнимой, но и была направлена на сокрытие квадратных метров от возможного взыскания.

Поэтому на практике случаи оспаривания таких сделок встречаются нечасто. Как правило, это происходит, если долг составляет десятки миллионов рублей.

Можно ли оспорить сделку после смерти продавца

Оспорить сделку купли-продажи квартиры возможно и после смерти продавца. Право заявить о своих правах получают его наследники по закону или по завещанию. Соответственно при наличии претензий у покупателя они будут предъявляться к наследникам.

Правда, нередко бывает, что к моменту открытия новых обстоятельств сроки давности уже истекают. Сбор доказательств тоже может занять немало времени и сил.

Так, если надо доказать, что умерший участник сделки не отдавал отчет своим действиям, придется проводить посмертную судебно-психиатрическую экспертизу. Если продажа по доверенности повлекла за собой нарушение прав второй стороны, можно попробовать поставить законность такой доверенности под сомнение. В то же время, например, доказать факт введения человека в заблуждение будет практически невозможно.

Какие документы нужно собрать

В перечень базовых документов, необходимых для обращения в суд, входят:

  1. Соглашение купли-продажи недвижимости.
  2. Квитанция об оплате госпошлины.
  3. Доказательства того, что продавец или покупатель предпринимали попытки уладить дело до суда.
  4. Исковое заявление. Его копию нужно оставить себе.

В исковом заявлении должны содержаться данные сторон, обстоятельства, на основании которых человек просит расторгнуть договор, просьба признать соглашение недействительным. Также, как правило, стороны просят «оставить все как было»: вернуть прежнему владельцу его квадратные метры, а покупателю отдать деньги.

Чтобы защитить свои права, придется приложить и дополнительные бумаги. Это может быть следующая документация:

  1. Свидетельства, подтверждающие право собственности.
  2. Бумаги в доказательство того, что оговоренная сумма была уплачена (квитанции, расписки).
  3. Решение суда о признании участника сделки недееспособным.
  4. Доказательства наличия обременений (выписка из ЕГРП).
  5. Если сделка совершена от лица ребенка, не достигшего 18 лет, понадобится паспорт несовершеннолетнего и соглашение, в котором нет подписи его родителей.

Также можно приложить аудио и видеозаписи того, что участнику сделки угрожали. Если жилплощадь продавалась по доверенности, можно усомниться в достаточности полномочий доверенного лица.

Какие бывают последствия

Согласно ст.167 ГК в случае признания сделки недействительной она не должна нести юридических последствий. Таким образом, жилье будет возвращено законному владельцу, а деньги, если они были уплачены, вернут покупателю. Когда по каким-то причинам это сделать невозможно, должна быть выплачена денежная компенсация.

В случае удовлетворения иска судом истцу нужно предоставить решение в Регистрационную палату, сотрудники которой внесут изменения в ЕГРП. Если суд постановил дополнительно взыскать деньги в пользу истца, можно получить исполнительный лист и предъявить его ответчику. Но обычно более эффективным оказывается обращение в ФССП.

Если имело место мошенничество, правоохранительными органами будет возбуждено уголовное дело. При необходимости к участию в судебном разбирательстве привлекут сотрудников полиции.

Поскольку споры с таким дорогим имуществом, как недвижимость, случаются нередко, специалисты рекомендуют заверять договора купли-продажи в нотариальной конторе. Нотариус вникнет в суть сделки, запросит документы для получения информации о ней, объяснит сторонам их права и обязанности. Таким образом, участники соглашения могут максимально себя обезопасить.

Во многих случаях оспорить сделку купли-продажи недвижимости вполне реально. Поскольку признание договора недействительным – прерогатива суда, важно не пропустить сроки исковой давности.

Кроме того, чтобы проблема была успешно решена, необходимо тщательно подготовиться к судебному разбирательству. Истцу придется представить веские доказательства своей правоты. Поскольку речь, как правило, идет о серьезной сумме, бывает полезно воспользоваться услугами опытного юриста.

Также из видео полезным будет узнать о новых правилах в законе о недействительных сделках.

Приватизированная квартира родителей или других владельцев: как продать после их смерти? Особенности таких сделок

После приватизации жилья человек становиться полноправным собственником недвижимости. Он может дарить, менять или продавать квартиру. Таким же правом наделены и правопреемники собственника.

Но при продаже приватизированного жилья после смерти собственника существуют определенные нюансы. Сначала нужно пройти процедуру наследования. Читайте далее о том, когда можно совершать сделки с недвижимостью умершего человека, какие документы нужно подготовить, а также о возможных затратах.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Когда можно совершать сделки с недвижимостью умершего человека?

По правилам пункта 4 статьи 1152 ГК РФ собственником человек становится с момента открытия наследства. То есть со дня смерти родителей их дети, как наследники первой очереди, становятся владельцами недвижимости, поскольку с этого момента завещание вступает в силу. Они могут распоряжаться квартирой по своему усмотрению.

Сделку купли-продажи можно совершать по окончании процедуры наследования. Сначала необходимо вступить в права наследования и зарегистрировать их, а после этого оформлять договор с покупателем. То есть продавать жилье можно через шесть месяцев, после оглашения завещания.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Продажа приватизированного жилья родителей

После того как наступила смерть родителей, процедура продажи их приватизированной квартиры происходит следующим образом:

  1. Обращение к нотариусу.
  2. Вступление в наследство.
  3. Поиск и выбор покупателя.
  4. Проведение переговоров.
  5. Подготовка документов.
  6. Подписание договора.
  7. Взаимный расчет.

В завершение новому собственнику нужно зарегистрировать свое право в Росреестре.

С чего начать?

  1. Прежде всего необходимо обратиться к нотариусу по месту проживания покойного, либо оформления завещания. Сделать это необходимо в течение шести месяцев, после смерти собственника. Пропущенный срок можно восстановить, при наличии уважительных причин, например, тяжелая болезнь наследника или длительная командировка.
  2. Перед обращением необходимо подготовить документы, подтверждающие родство с покойным:
  • свидетельство о рождении;
  • справку из ЗАГСа.

Наследнику придется ожидать шесть месяцев, в течение которых могут объявиться другие потенциальные получатели, имеющие право на получение имущества, в том числе и на обязательную долю в нем.

  • Необходимо оплатить пошлину за совершение нотариального действия. Её размер определен пунктом 22 статьи 333.24 НК РФ. Он зависит от наличия родственных связей и цены квартиры. Детям необходимо заплатить 0,3% от стоимости имущества. Сумма пошлины в таком случае не может превышать 100 000 рублей.
  • В завершении поцедуры нотариус выдаст свидетельство о праве наследования. После этого наследникам нужно обратиться с заявлением в Росреестр и зарегистрировать свое право собственности.
  • Читать еще:  Незаконная произв. деятельность на зем. участке

    Необходимые документы

    Продавцу нужно будет подготовить следующие документы:

    • Договор купли-продажи. Необходимо три экземпляра документа – один для продавца, второй для покупателя, а третий для Росреестра.
    • Акт приема-передачи квартиры. Он также оформляется в трех экземплярах.
    • Свидетельство о регистрации права собственности на недвижимость или выписка из ЕГРН.
    • Документ, на основании которого квартира перешла продавцу. В данном случае это будет свидетельство о праве наследования.
    • Паспорт на квартиру.
    • Копии всех страниц паспорта продавца.
    • Справку о лицах, зарегистрированных в жилье.
    • Свидетельство о заключении или расторжении брака, смерти супруга, либо согласие живого. Данные документы необходимы, если квартира является совместным имуществом.
    • Согласие органов опеки на совершение сделки, если в числе собственников жилья есть несовершеннолетние.
    • Справку об отсутствии задолженности по оплате услуг ЖКХ.
    • Доверенность законного представителя, если он участвует в сделке.

    Порядок проведения сделки

    После подготовки документов необходимо встретиться с потенциальным покупателем и провести переговоры. В процессе общения нужно обсудить условия будущей сделки и продемонстрировать квартиру покупателю. Далее оформляется договор купли-продажи. В нем должно быть указано следующее:

    1. Дата и место заключения.
    2. Сведения о сторонах сделки или их законных представителях.
    3. Предмет договора. Здесь указывается информация о квартире – адрес, количество комнат, этажность, общая площадь.
    4. Стоимость договора и порядок расчетов. Раздел может быть оформлен в виде отдельного приложения.
    5. Права, обязанности и ответственность сторон.
    6. Порядок урегулирования споров.
    7. Срок действия договора. Как правило, он действует до полного взаиморасчета.
    8. Банковские реквизиты и подписи сторон.
    • Скачать бланк договора купли-продажи квартиры
    • Скачать образец договора купли-продажи квартиры

    После подписания договора покупатель передает или зачисляет на расчетный счет продавца оговоренную денежную сумму. Подтверждением может быть расписка, либо квитанция об оплате.

    Далее новый собственник обращается с заявлением в Росреестр и регистрирует свое право. Он должен представить:

    • договор купли-продажи;
    • акт приема передачи;
    • документы на квартиру;
    • квитанцию об оплате пошлины.

    Размер последней определен пунктом 22 статьи 333.33 НК РФ и составляет 2 000 рублей для физических лиц.

    Нюансы и особенности

    Прежде чем реализовывать недвижимость продавцу необходимо убедиться в отсутствии других потенциальных наследников, в том числе имеющих право на обязательную долю, независимо от последнего волеизъявления покойного. При наличии таковых следует получить их письменный отказ.

    Если кроме продавца частью имущества владеют и другие лица, он может продать только свою долю. По правилам статьи 250 ГК РФ сначала необходимо направить предложение другим собственникам, поскольку они имеют преимущественное право покупки. Если в течение месяца ответа получено не было, либо другие владельцы письменно отказались от покупки, сделку можно совершать.

    Риски

    1. Определенные проблемы могут возникнуть, если продавец не удостоверился в отсутствии других претендентов на наследство или не направил предложения о продаже другим собственникам долей. В таких случаях сделка может быть аннулирована. В дополнении с продавца могут взыскать компенсацию за причиненный ущерб, как указанные лица, так и покупатель.
    2. При демонстрации недвижимости следует быть внимательным, поскольку довольно часто мошенники приходят в квартиру, чтобы не осмотреть её, а совершить хищение имущества.
    3. Необходимо обращать внимание и на правоспособность покупателя. Он должен быть дееспособным. Если в сделке участвует законный представитель нужно проверить его доверенность.
    4. Обращаясь в агентство недвижимости необходимо удостовериться в наличии лицензии на право осуществления деятельности и внимательно изучить договор об оказании услуг.

    Затраты

    Расходы продавца связаны с поиском потенциального покупателя, например, в части оплаты услуг агентства недвижимости или размещения объявлений на интернет-ресурсах, либо в СМИ. Такие затраты составят от 50 до 200 тысяч рублей суммарно. Услуги агентства оплачиваются из средств, вырученных за квартиру.

    Расходы будут связаны и с нотариальным оформлением сделки. Это касается составления договора и заверения различных согласий. В сумме такие затраты составят от 5 000 до 8 000 рублей, в зависимости от действующего прейскуранта цен.

    Можно ли оспорить договор купли-продажи, если продавец умер?

    Аннулирование сделки реализации недвижимости, после смерти продавца, возможно при наличии к тому оснований:

    1. Прежде всего – это нарушение правил наследования. Если будет установлено, что имущество перешло к новому владельцу без учета обязательных долей, то потенциальные получатели могут инициировать процедуру аннулирования договора.
    2. Ещё одной из причин отмены сделки является нарушение правил её совершения. Это возможно в случаях, когда продавец не уведомил других собственников имущества о намерении продать свою долю, либо не получил обязательного согласия второго супруга или органов опеки.
    3. Отменить сделку можно и в случае, когда реализатор не имел права заключать договор, например, был признан недееспособным.

    Для того, чтобы продать унаследованное жилье, необходимо вступить в права и получить свидетельство у нотариуса. Только после этого квартиру можно будет продавать. Предварительно необходимо удостовериться, что другие претенденты на наследство или покупку отсутствуют, либо получить их письменные отказы.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    Кто и почему может оспорить сделку купли-продажи квартиры. И как защититься покупателю

    От 5% до 15% заключённых сделок с недвижимостью спустя какое-то время оспариваются в суде, и часть из них признаются недействительными. Портал METRTV.ru насчитал 11 факторов, каждый из которых может стать поводом для признания сделки по купле-продаже жилья недействительной или ничтожной. Противопоставить этим факторам покупатель может трёхступенчатую систему защиты от аннулирования сделки.

    Договор купли-продажи квартиры может быть аннулирован с помощью одного из трёх механизмов:

    • Оспаривание сделки;
    • Признание сделки ничтожной;
    • Расторжение договора купли-продажи.

    Оспаривание – это признание договора купли-продажи недействительным в результате обращения в суд заинтересованного лица. Договор будет признан недействительным, если истец докажет, что в ходе совершённой сделки его права на квартиру не были учтены, или были нарушены. Инициатором оспаривания могут выступить наследники, супруга и другие родственники продавца, его кредитор, и другие лица. Срок давности при оспаривании сделки – 1 год с момента, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав.

    Ничтожность. Сделка будет признана ничтожной, если она была совершена с явным нарушением закона. То есть такая сделка недействительна по умолчанию. Впрочем, для признания факта ничтожности сделки иногда также надо обратиться в суд. Признаки ничтожности сделок прописаны в статьях 168-172 ГК РФ. Ничтожными будут сделки заключённые с малолетними или недееспособными лицами, мнимые и притворные сделки, а также совершённые по поддельным бумагам. Срок давности – 3 года, но он может быть увеличен до 10 лет.

    Расторжение. Договор купли-продажи может быть расторгнут по взаимному согласию либо через суд по требованию одной из сторон, в случае существенного нарушения договора другой стороной (ст. 451 ГК РФ). Например, если покупатель не выплатил полностью сумму сделки, или, если оказалось, что реальные характеристики квартиры отличаются от заявленных. Впрочем, согласно букве закона при расторжении договора продавец имеет право не возвращать покупателю полученные от него деньги. Поэтому, кстати, юристы советуют вставлять в договор купли продажи условие о возврате денег при расторжении сделки.

    От разрыва договора страдает покупатель

    Формально настаивать на аннулировании сделки с объектом недвижимости может как продавец (и его близкие), так и покупатель. На практике же покупатели пытаются аннулировать сделку крайне редко. Ведь именно покупатель от разрыва договорных отношений пострадает гораздо более существенно. После признания договора купли-продажи недействительным (ничтожным) недвижимость возвращается продавцу, а деньги должны быть возвращены покупателю. На практике продавец, как правило, заявляет, что денег у него уже нет – потратил, потерял. А значит возврат средств покупателю растягивается на многие годы – продавец годами выплачивает покупателю определенный процент своей зарплаты. Или вовсе ничего не выплачивает, если не имеет официального заработка.

    У покупателя могут быть и другие потери. Недавно Нотариальная палата России рассказала о новом виде мошенничества. Происходит всё следующим образом: от имени лица, страдающего психическим расстройством, продаётся сильно запущенная квартира, когда новый владелец завершает ремонт, опекун продавца подаёт иск о возврате собственности. Даже если мошенников заставят вернуть деньги, они получают бесплатный ремонт.

    Сделки в группе риска

    Ниже перечислены 11 факторов, каждый из которых может стать поводом для признания сделки по купле-продаже жилья недействительной или ничтожной.

    1. Нарушения при приватизации

    Самая многочисленная группа квартир, покупка которых может быть оспорена – это неправильно приватизированные объекты.

    От неправильной приватизации страдали не только дети, но и взрослые. Достаточно распространённая ситуация, когда приватизация проходила в период, когда один из жильцов был выписан из квартиры, так как отбывал наказание, или служил в армии. По возвращении домой гражданин через суд может восстановить своё право на приватизацию. Если приватизированная квартира уже была продана, то сделка будет признана недействительной.

    Чтобы отжать у нынешнего владельца квартиру законом о приватизации могут попытаться воспользоваться мошенники.

    2. Квартира полученная в наследство

    Покупка объекта, ранее полученного продавцом в наследство — достаточно рискованное предприятие. Высока вероятность того, что спустя какое-то время появятся лица ранее не вступившие в права наследства. Это могут быть внебрачные дети, доказавшие свое родство, или иные родственники, не знавшие о смерти наследодателя. По закону, наследник имеет право заявить свои права на наследство в течение трёх лет после того, как узнал о кончине наследодателя. Если покупатель получил квартиру по завещанию (а не просто в силу закона как наследник), это не сильно упрощает ситуацию. Завещания часто оспариваются родственниками умершего, недовольными распределением имущества.

    3. Владелец квартиры не отвечает за свои действия

    Сделка совершена лицом, ограниченным судом в дееспособности является ничтожной. То есть она незаконна по определению и Росреестр её не пропустит. Но даже если переход права собственности будет зарегистрирован, то человек , купивший квартиру у недееспособного лица не сможет отстоять совершённую сделку в суде. Закон позволяет купить такую квартиру, если есть согласие на сделку попечителя или органов опеки и попечительства. Но и в этом случае риск опротестования высок.

    Чуть менее жёсткий вариант — покупка жилья у человека, стоящего на учёте в нарко- или психодиспансере (но не признанного недееспособным или ограниченно дееспособным). Формально такая сделка законна, но если у бывшего владельца есть родственники, они могут оспорить её, попытавшись доказать, что бывший владелец подписывая договор купли-продажи, не осознавал последствий своих действий. Юристы замечают, что даже если продавец квартиры не состоит на учёте в упомянутых диспансерах, это не гарантирует покупателя от неприятностей. Был случай, когда сделка была признана недействительной на основании того, что спустя несколько лет после продажи прежнему владельцу поставили «психологический» диагноз. Родственники доказали в суде, что на момент сделки у продавца уже были психологические отклонения.

    4. Продавец — пожилой

    Риэлторы также советуют с осторожностью относиться к покупке квартир у людей, находящихся в преклонных летах.

    Даже если формально пожилой владелец полностью дееспособен, это не значит, что сделку не смогут оспорить его родственники. Есть вероятность, что они смогут доказать в суде, что у продавца на момент подписания договора купли-продажи наблюдались признаки старческой деменции (слабоумия).

    5. Совладелец квартиры — несовершеннолетний

    С большой вероятностью будет оспорена сделка, в результате которой были нарушены права несовершеннолетних. Причём обратиться в суд могут как сами несовершеннолетние (через родителя или когда повзрослеют) так и органы опеки. Если один из собственников несовершеннолетний, то на продажу квартиры необходимо согласие не только родителей, но и органов опеки. Поэтому прежде чем подписывать договор купли-продажи, покупателю надо убедиться, что продавец согласовал вопрос продажи с органами опеки.

    Читать еще:  Существуют ли штрафы за продажу дров, выписываемых в лесничестве?

    Отдельного упоминания заслуживают квартиры с маткапиталом. Если нынешний владелец (т.е. продавец) квартиры при её покупке использовал материнский капитал, то формально приобрести у него этот объект можно только при условии, что до проведения сделки он наделит долями всех членов семьи. Впрочем, на практике сегодня никто не следит за выполнением данного требования.

    Ранее портал METRTV.ru рассказывал об особенностях совершения операций с жильём, при приобретении которого использовался материнский капитал.

    6. Квартира – совместно нажитое имущество супругов

    Сделка с квартирой может быть признана недействительной, если на продажу квартиры, являющуюся совместной собственностью супругов, не было получено согласие супруга (супруги). Даже если семейная пара на момент продажи жилья уже развелась, бывшая «вторая половина» продавца должна дать нотариальное согласие на продажу жилья.

    7. Продавец квартиры должник, банкрот или близок к банкротству

    Если владелец квартиры банкрот, в отношении него есть имущественные иски или ведётся исполнительное производство, то продажу им квартиры с большой вероятностью смогут оспорить кредиторы. Тогда объект вернётся прежнему собственнику, а покупатель встанет в очередь кредиторов, чтобы получить деньги, заплаченные за квартиру. Причём, если человек на момент продажи жилья не был банкротом, но обанкротился в течение трёх лет после заключения сделки, это тоже плохо для покупателя квартиры. Кредиторы могут доказать в суде, что продажа была проведена чтобы увести имущество должника, и такая сделка будет признана недействительной.

    О наличии исков и задолженности, имеющейся у продавца жилья можно узнать на сайтах облсуда, районных судов и на сайте судебных приставов.

    8. Продаётся квартира, полученная в подарок

    Покупка квартиры у собственника, получившего её через договор дарения – это операция со сравнительно невысоким уровнем риска. Тем не менее, существует вероятность того, что упомянутый договор дарения будет оспорен, что повлечёт за собой расторжение сделки по последующей продаже квартиры.

    9. Продаётся квартира, полученная по договору ренты

    Как замечает Оксана Байрамова, ещё один тип объектов, способный принести проблемы будущему владельцу – это квартиры, полученные нынешним собственником (продавцом) по договору ренты. Особенно, если от заключения договора ренты до смерти бывшего собственника прошло мало времени.

    10. Продажа по доверенности

    Приобретение квартиры продающейся по доверенности – вполне законная операция. Однако именно через продажу по доверенности нередко работают мошенники. Поэтому юристы советуют осторожно относиться к квартирам, которые продаются по доверенности дешевле рынка а также к квартирам, доверенность на продажу которых владельцы оформили не на своих родственников, а на посторонних лиц.

    Но даже если доверенность оформлена на родственника, это не даёт гарантии, что сделка купли-продажи в будущем не может быть оспорена. Неоднократно случалось, что доверенные лица продавали квартиры уже после смерти доверителя (владельца квартиры). Такая сделка может быть признана ничтожной, так как после смерти доверителя доверенность становится недействительной.

    Проверить подлинность доверенности на продажу объекта недвижимости можно в реестре доверенностей на сайте Федеральной нотариальной палаты. Там есть страница www.reestr-dover.ru. Указав реквизиты документа — дату удостоверения доверенности, номер, присвоенный в реестре, фамилию, имя и отчество нотариуса, который её удостоверил — можно убедиться в достоверности доверенности и её актуальности, то есть понять, действительна ли доверенность на сегодняшний день.

    11. Покупка доли квартиры

    Если владелец доли квартиры собирается ее продать, он обязан уведомить об этом других собственников жилья и предложить им выкупить его долю. Если другие собственники ответят письменным отказом или в течение месяца не выкупят продаваемую долю, владелец вправе продать ее любому желающему. При этом цена продажи должна в точности соответствовать цене, указанной в извещении на имя других собственников. Если сумма в договоре купли-продажи будет отличаться от цены, указанной в уведомлениях отправленных другим сособственникам квартиры, или если продавец доли не известит кого-либо из них о продаже своей доли, другие собственники квартиры смогут через суд потребовать перевести на них право покупателя (фактически отменить сделку). Ранее портал METRTV.ru рассказывал об особенностях продажи доли в праве собственности.

    Три степени защиты от оспаривания сделки

    При подготовке и оформлении сделки покупателю квартиры следует, как минимум, исключить возможность признания сделки ничтожной, то есть не покупать квартиру у малолетних и недееспособных лиц, не совершать мнимых и притворных сделок, а также убедиться в подлинности документов, предоставленных продавцом.

    Следующая степень защиты – исключение поводов для оспаривания сделки. Ранее портал METRTV.ru приводил достаточно подробную инструкцию для проверки приобретаемой квартиры, позволяющую минимизировать возможность проблем для её будущего владельца, а также разбирал ситуации, в которых лучше просто отказаться от покупки конкретного объекта. Ну и, разумеется, покупателю следует воздержаться от угроз в адрес продавца или введения его в заблуждение. Согласно статьям 178 и 179 Гражданского кодекса такая сделка может быть оспорена и признана недействительной.

    Есть и третья степень защиты для покупателя квартиры – необходимо провести сделку таким образом, чтобы при возникновении проблем покупатель был признан судом добросовестным приобретателем. У покупателя с таким статусом квартиру не изымают.

    Юристы рекомендуют забить элементы страховки прямо в договор купли-продажи квартиры.

    На портале METRTV.ru можно ознакомиться с типовым договором купли-продажи квартиры и скачать договор в формате Word/

    Но даже трёхступенчатая защита сделки от оспаривания не даёт покупателю абсолютной гарантии. Признание сделки недействительной (ничтожной) происходит в суде. И как замечает эксперт по недвижимости АН «Регион-Маркет» Анна Микушина, в процессе часто выигрывает не тот, у кого более прочная позиция, а тот, у кого более грамотный юрист.

    Возможно ли оспорить договор купли продажи квартиры и как это сделать в 2020 году

    До 20% сделок купли-продажи недвижимости совершаются с серьезными нарушениями – по поддельным документам, без разрешения заинтересованных лиц или даже чтобы прикрыть какую-то другую сделку. Даже факт регистрации в ЕГРН не гарантирует, что сделка является полностью законной. Оспорить договор могут сами стороны и другие лица. Сегодня разберемся, можно ли оспорить договор купли продажи квартиры.

    С чего начать

    Куплю продажу можно оспорить, если договор совершен с нарушением установленных правил и если он при этом нарушает чьи-то права. Процедура выполняется только через суд. В одностороннем порядке аннулировать уже совершенную сделку с квартирой невозможно.

    Чтобы оспорить продажу квартиры, нужно определиться с рядом вопросов:

    • по какой причине договор является незаконным – это основание для оспаривания сделки купли продажи квартиры;
    • кто будет подавать исковое заявление и выступать истцом;
    • не прошли ли сроки исковой давности для подачи заявления.

    От решения этих базовых вопросов будет зависеть исход дела. Основания и кто может оспорить контракт – мы рассмотрим чуть ниже.

    О сроках исковой давности по договорам с недвижимостью читайте нашу предыдущую статью. В ней мы писали, как правильно посчитать срок и не ошибиться с исковым периодом, чтобы успешно оспорить контракт.

    ВНИМАНИЕ! Если оспорить договор купли продажи, то продавцу вернется квартира, а покупателю – деньги. Сложность в том, что деньги, как правило, уже потрачены. Собрать такую большую сумму за короткий срок практически нереально. Именно поэтому от аннулирования договора купли продажи больше всего страдает покупатель.

    Причины аннулирования договора

    Причина или основание оспаривания договора купли – это самый важный момент подготовки к делу. От правильного основания зависит, аннулирует суд сделку или нет. Список возможных оснований приводится в статьях 166-181 Гражданского кодекса РФ. Любая жизненная ситуация подпадает под одну из причин, названных в ГК.

    На многих ресурсах по вопросу о том, как оспорить сделку купли продажи квартиры, можно встретить разделение оснований на ничтожные и оспоримые. Это верно с юридической точки зрения, но не совсем понятно, как это применять на практике в конкретной ситуации.

    От того, ничтожный договор купли продажи или оспоримый, зависит две вещи:

    • срок исковой давности (для ничтожных – 3 года, для оспоримых – 1 год);
    • требование, которое нужно прописывать в иске, чтобы оспорить договор.

    Ниже в таблице приведем основания, по которым возможно оспорить ДКП:

    Основание Статья ГК Вид
    Не получили согласие или разрешение, которое было обязательным:

    · родителей ребенка от 14 до 18 лет;

    · опекуна или попечителя.

    173.1 Оспоримые

    Исковая давность – 1 год

    Участник сделки дееспособен, но на момент подписания договора купли продажи квартиры не понимал, что делает 177
    Сторона договора купли продажи квартиры, заблуждаясь, не знала о каком-то существенном обстоятельстве при подписании. Зная о нем, она бы не подписала бумаги 178
    Сторону обманом, под угрозами или с помощью насилия принудили к подписанию договора купли продажи квартиры, либо умолчали о каких-то важных обстоятельствах 179
    Участник договора купли продажи квартиры был вынужден подписать его из-за тяжелой жизненной ситуации, хотя условия купли продажи были для него невыгодными. Например, квартира продана по явно заниженной цене, поскольку продавец попал в трудное положение, а покупатель воспользовался этим Ч. 4 ст. 179
    Договор заключили с противоправной целью. Например, чтобы уйти от налогов 169 Ничтожные

    Исковая давность – 3 года

    Договор «ненастоящий» — стороны подписали его, чтобы прикрыть их действительные мотивы или чтобы только создать видимость сделки.

    Это мнимая или притворная сделка

    170
    Сторона не могла самостоятельно подписывать договор:

    · человек психически недееспособен;

    · договор подписал малолетний до 14 лет

    171, 172
    Подложные документы (поддельная доверенность)

    Не соблюли нотариальную форму сделки

    Нарушены иные требования закона и права третьих лиц

    168

    Требование об аннулировании прописывается в иске так:

    • Если основание оспоримое – суд просят «признать договор купли-продажи недействительным и применить последствия недействительности сделки», далее расписывают, какие именно последствия нужно применить.
    • Если основание ничтожное – суд просят «применить последствия недействительности сделки», поскольку ничтожный договор купли продажи недействителен сам по себе без обязательного признания его незаконным судом. Однако в просительной части можно прописать и «признать договор недействительным» — это не будет ошибкой.

    ВНИМАНИЕ! Независимо от основания в просительной части рекомендуется сразу прописать такое требование: «Восстановить (или аннулировать) в ЕГРН запись о регистрации права собственности ФИО на квартиру. Обязать Федеральную службу регистрации, кадастра и картографии по … внести соответствующие изменения в ЕГРН». Если этого в иске не будет, то и в решении не отразят обязанность Росреестра внести изменения. На этом основании Росреестр может отказаться менять записи, даже если сделка оспорена – придется снова обращаться в суд.

    На что ссылаться, если продавец умер

    На практике может возникнуть несколько различных ситуаций в отношении проданной квартиры, если продавец умер:

    • Если смерть наступила до подачи документов на регистрацию, то право покупателя в ЕГРН зарегистрировать будет невозможно. Для подачи документов нужно личное присутствие или нотариальная доверенность, а последняя теряет силу в день смерти доверителя.
    • Если продавец умер после подачи документов, но до госрегистрации, сделку могут зарегистрировать, но впоследствии наследники смогут ее оспорить, если она совершена с нарушениями закона.
    • Если продавец умер после регистрации прав, то право оспорить по основаниям, которые он бы мог предъявить, переходит к его наследникам.

    От смерти продавца не зависит право других лиц оспорить сделку, например, покупателя, супруга или органов опеки.

    Кто может оспорить

    Оспорить договор купли продажи квартиры могут совершенно разные лица. К ним относятся:

    • стороны – продавец и покупатель, и их наследники в пределах срока исковой давности;
    • супруги сторон, у которых не взяли согласия, прежде чем продавать или покупать жилье;
    • орган опеки, если при продаже нарушены права детей;
    • опекун или попечитель стороны договора, если он не давал согласия на сделку;
    • родители несовершеннолетнего участника договора.

    Главное при этом – доказать, что договором были нарушены права истца. Без этого шансы выиграть дело и оспорить контракт стремятся к нулю.

    Порядок действий

    Далее рассмотрим, как можно оспорить договор купли продажи квартиры пошагово.

    ШАГ 1. Собираем доказательства

    Перед подготовкой иска нужно собрать все доказательства, на которые истец будет ссылаться в заседании. Универсального перечня доказательств нет – он не закреплен ни в процессуальном кодексе, ни в разъяснениях суда.

    ВАЖНО! Задача доказательства – подтвердить определенный факт, который положен в основу искового заявления.

    К доказательствам относятся:

    • выписка из ЕГРН на спорную квартиру – нужно брать расширенную, чтобы было видно движение жилья от собственника к собственнику;
    • договор купли продажи, который нужно аннулировать – если на руках его нет, нужно заказать копию из дел Росреестра;
    • акты и платежные документы к договору купли продажи квартиры (расписки, выписки из банка);
    • если сторона договора купли продажи недееспособна, то решение суда о признании ее таковой;
    • если квартиру «купил» или «продал» малолетний ребенок, понадобится свидетельство о рождении;
    • для супругов – свидетельство о заключении брака;
    • любые другие документы, подкрепляющие позицию;
    • имеющиеся видео и фотоматериалы;
    • показания свидетелей – свидетелей нужно привести лично, никакие «письменные показания» не принимаются судом (кроме случаев, когда их заверил нотариус).

    ВНИМАНИЕ! Если у истца нет доступа к какому-то доказательству (например, не удается получить выписку с банковского счета другого лица), то нужно просить суд истребовать это доказательство. По судебному запросу лица выдадут необходимые сведения.

    ШАГ 2. Скачать бланк искового заявления

    В исковом заявлении указывают:

    • в шапке – наименование суда, ФИО истца и ответчика, третьим лицом привлекают местный Росреестр;
    • в основной части подробно прописывают обстоятельства дела со ссылками на доказательства и нормы права;
    • после слов «прошу суд» излагают требования;
    • завершают иск списком приложений, подписью и датой.

    ШАГ 3. Оплачиваем госпошлину

    Госпошлина составит 4% от цены иска, но не более 60 тысяч рублей. Ценой иска в данном случае будет цена квартиры.

    ШАГ 4. Подаем документы в суд и участвуем в заседании

    Иск будет рассматривать районный (городской) суд по месту жительства ответчика. Подать документы нужно в двух комплектах – для суда (с подлинниками) и для ответчика (с копиями).

    Далее назначат судебное заседание, на которое нужно явиться лично или направить представителя по нотариальной доверенности. Заседаний будет несколько, срок рассмотрения дела – от 2 месяцев.

    ШАГ 5. Получаем решение и регистрируем изменения в ЕГРН

    После рассмотрения дела сторонам выдается решение суда. Этот акт вступает в силу спустя 30 дней после изготовления в полном объеме. Если 30 дней прошли, а решение никто не оспорил в апелляции – можно регистрировать изменения в ЕГРН.

    Для этого в МФЦ нужно принести:

    • решение (подлинник и копию);
    • паспорт заявителя (подлинник для проверки личности);
    • квитанция на оплату госпошлины за регистрацию права 2000 рублей.

    Сотрудник заполнит заявление, которое нужно подписать. Спустя 5-9 дней регистраторы внесут запись, и квартира официально вернется продавцу.

    Оспорить договор купли продажи квартиры может как сторона договора, так и третье лицо, права которого были нарушены сделкой. Для успешного исхода дела нужно правильно определить требование и не пропустить сроки исковой давности.

    Остались вопросы по теме статьи? Задайте их нашему юристу в онлайн-чат.

    Будем благодарны за лайк и репост статьи.

    Как признать недействительной сделку купли продажи квартиры

    Исходя из статистических данных, до 15% всех сделок купли-продажи квартиры так или иначе признаются недействительными. Причем инициатором данной процедуры может становится как продавец, так и покупатель. В этой статье рассмотрим, как именно можно признать сделку недействительной и какие есть особенности у данной процедуры.

    Варианты признания сделки недействительной

    Выделяют два основных варианта решения проблемы. Договор можно признать ничтожным, либо оспорить его в суде (ст.166 ГК РФ). Кроме того, если сделка еще не завершена, можно расторгнуть договор купли-продажи. В контексте данной статьи более актуальными являются два первых варианта.

    Можно ли оспорить договор, сделку купли продажи квартиры

    Оспоримая сделка предполагает обращение в суд с целью признания договора недействительным. Для этого необходимы серьезные основания. В результате судебного заседания принимается окончательное решение, будет ли договор признан недействительным или, наоборот, он продолжит считаться действительным. Огромное значение имеет именно основание.

    После регистрации

    На каком основании сделка может быть признана недействительной

    Оснований может быть большое количество, но в данном случае важно, чтобы они соответствовали законодательству. Нельзя просто так потребовать признать сделку недействительной потому, что кто-то так захотел. Точнее можно попробовать, но суд все равно не примет решение, которое устроит истца. Самые распространенные и популярные основания:

    • При продаже квартире не было учтено право третьей стороны. В качестве третьей стороны может выступать как частное лицо, так и фирмы или даже государственная структура (ст.173.1 ГК РФ).
    • Одной из сторон сделки является несовершеннолетний (до 18 лет), без согласия на то родителей (ст.175 ГК РФ).
    • Одной из сторон сделки является недееспособное лицо (ст.176 ГК РФ).
    • Одна из сторон сделки ошиблась при заключении договора или не владела всей информацией (ст.178 ГК РФ).
    • Договор был подписан обманным путем, одной из сторон угрожали и так далее (ст.179 ГК РФ).
    • После смерти предыдущего собственника, его прямой наследник продает квартиру, не учитывая мнение других наследников той же очереди.
    • При продаже квартиры, которая является совместной собственностью, не учитывалось мнение супруги/супруга (не было получено согласие на сделку).
    • В результате продажи жилья были нарушены права несовершеннолетних лиц, которые либо проживают в этой квартире, либо являются ее совладельцами (не было получено разрешение от органов опеки).

    Подобных причин может быть еще очень много, выше перечислены только основные. Как следствие, при покупке или продаже квартиры необходимо очень внимательно изучать условия договора и все документы. Если продавец отказывается передавать какие-то бумаги, это уже должно настораживать. Как доказывает практика, без помощи опытного юриста самостоятельно предусмотреть все возможные проблемы практически невозможно.

    Ничтожная сделка

    Под ничтожными сделками понимают такие договоренности, которые изначально заключаются с отчетливым нарушением законодательства. Несмотря на тот факт, что для признания сделки ничтожной решение суда не требуется, на самом деле, чтобы вернуть жилье или деньги, все равно придется обращаться в суд. Просто доказывать тот факт, что сделка недействительная уже не требуется, нужно лишь получить решение суда на руки, без которого заставить вторую сторону вернуть квартиру или деньги будет невозможно.

    На каком основании сделка может быть признана ничтожной

    Основные причины признания сделки ничтожной:

    • Договор не просто нарушает закон (это было бы оспоримой сделкой), но и нарушает права третьих лиц (ст.168 ГК РФ).
    • При заключении сделки использовались недействительные или поддельные документы.
    • Сделка купли-продажи квартиры является фиктивной или притворной.
    • На момент продажи квартиры владелец потерял право распоряжаться своим имуществом.

    Кто может оспорить сделку

    Оспорить сделку может любой человек (или организация) чьи права были нарушены или не были учтены. Это могут быть как родственники продавца, так и сторонние лица или даже организации. Так, пример, оспорить сделку может прокуратура или органы опеки. Конкретного перечня нет, многое зависит от сложившейся ситуации.

    В какой срок можно оспорить договор купли продажи квартиры

    Оспорить сделку можно в срок до 1 года после заключения договора. Исключение составляют ситуации, при которых заинтересованное лицо, обращающееся в суд, просто ранее не имело всей необходимой информации или физически не имело возможности обратиться в суд.

    А вот признать договор ничтожным можно в срок до 3-х лет, с момента заключения договора. Причем, в отдельных случаях этот срок может быть увеличен до 10 лет.

    Порядок признания сделки купли продажи квартиры недействительной

    Общие принципы оспаривания сделки или признания ее ничтожной практически идентичны. Разница лишь в том, что во втором случае собрать доказательства ничтожности договора будет значительно легче.

    Порядок действий

    1. Собрать доказательства того, что данная сделка является оспоримой или ничтожной.
    2. Попробовать договориться со второй стороной во внесудебном порядке. Рекомендуется документально или любым другим образом зафиксировать данный факт. В случае отказа он также может считаться доказательством в суде.
    3. Составить исковое заявление (образец см.ниже).
    4. Обратиться в суд (подать иск). Это можно сделать лично или отправить по почте заказным письмом. Лучше – лично, так вероятность того, что иск будет «утерян» значительно меньше.
    5. Оплатить госпошлину за подачу иска. Эту сумму можно присовокупить к требованиям по иску, чтобы после получения решения суда истребовать ее с ответчика.
    6. Дождаться даты заседания.
    7. Присутствовать на суде.
    8. Получить решение суда.
    9. Дождаться, пока решение вступит в силу.
    10. С решением обратиться к ответчику и потребовать его выполнить условия этого документа. Если откажется, можно сразу обращаться в ССП (Служба судебных приставов). Они заставят выполнить условия судебного решения в принудительном порядке.

    Документы

    К исковому заявлению нужно прикладывать определенный пакет документов. Конкретного перечня не существует, однако примерный список может выглядеть так:

    • Паспорт заявителя.
    • Доказательства того, что сделка должна быть признана недействительной.
    • Договор купли-продажи.
    • Другие документы, доказывающие правоту истца или вину ответчика.

    Расходы

    Основной статьей расходов в данном случае станут затраты на госпошлину. В ст.333.19 НК РФ нет четкого определения того, во сколько обойдется заявление на признание договора купли-продажи недействительным. Однако, исходя из разъяснения ВС РФ (Верховный суд), исковые заявления такого плана считаются имущественными. Как следствие, применяется пп.1, п.1 указанной статьи НК РФ.

    Конкретный размер госпошлины будет зависеть от суммы иска. Если, например, квартира стоит 5 миллионов рублей, то госпошлина в такой ситуации обойдется в 33 200 рублей.

    Сроки

    Сколько может примерно уйти времени на признание сделки купли-продажи недействительной:

    На что будет потрачено время Сколько будет потрачено времени
    Поиск доказательств От 1 дня
    Составление заявления и подача иска в суд От 1 дня
    Ожидание заседания До 1-2 месяцев
    Ожидание решения суда От 1 недели
    Ожидание, пока решение суда вступит в силу 1 месяц

    После этого, если ответчик не хочет добровольно выполнять условия решения и придется обращаться в ССП, процедура взыскания может растянуться на несколько месяцев или даже лет.

    Иск о признании договора купли продажи квартиры недействительным

    Исковое заявление можно составить самостоятельно или обратиться за помощью к опытным юристам. Учитывая тот факт, что в зависимости от ситуации вариантов формулировок может быть огромное количество, лучше, разумеется, обращаться к специалистам. Представленный ниже образец может быть взят за основу.

    Содержание иска о признании договора купли-продажи квартиры недействительным

    В иске такого типа должна быть примерно следующая информация:

    • Данные суда, в который обращается заявитель.
    • Информация об истце и ответчике.
    • Данные о сути сделки, которую нужно признать недействительной.
    • Доказательства того, что договор действительно может быть признан оспариваемым или ничтожным.
    • Приложенные документы.
    • Дата и подпись.

    Образец иска о признании договора купли-продажи недействительным

    Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

    • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
    • напишите вопрос в форме ниже;
    • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
    • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область
    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector