По дате договора аренды
Prokurors.ru

Юридический портал

По дате договора аренды

По дате договора аренды

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Юридическое лицо и контрагент планируют заключить договор аренды движимого имущества, указав в нем, что срок его действия и обязательства по нему начинают действовать через год после подписания.
Возможно ли заключить такой договор аренды?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Договор аренды вступает в силу (начинает действовать) в момент его подписания обеими сторонами. Однако стороны вправе определить в договоре момент непосредственного исполнения обязательств по нему.

Обоснование вывода:
По общему правилу договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п. 1 ст. 425 ГК РФ). Момент заключения договора всегда определяет начало течения срока его действия как периода времени, в пределах которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства сторон (постановление Четвертого ААС от 29.07.2011 N 04АП-4870/10). Если договор не подлежит государственной регистрации и для его заключения не требуется передачи имущества, он признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (ст. 433 ГК РФ). При заключении договора в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ), этот момент совпадает с датой подписания договора обеими сторонами. Договор аренды является консенсуальной сделкой, поэтому момент передачи вещи не имеет правового значения для определения момента заключения договора (постановление АС Дальневосточного округа от 01.03.2017 N Ф03-237/17). Следовательно, договор аренды в любом случае начнет действовать с момента получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (разумеется, при условии согласования в требуемой форме всех существенных условий договора, как это предусмотрено ст. 432 ГК РФ). Именно с этого момента договор связывает его стороны взаимными обязательствами (п. 2 ст. 307 ГК РФ).
При этом необходимо различать срок действия договора и срок аренды. Как было отмечено выше, срок действия договора – это период времени, в течение которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства сторон. Срок же аренды – это период времени, в течение которого арендатор вправе пользоваться (или владеть и пользоваться) имуществом (ст. 610 ГК РФ). Срок аренды начинается с момента передачи имущества арендатору (постановление ФАС Поволжского округа от 24.05.2012 N Ф06-2880/12, решение АС Пензенской области от 19.06.2015 по делу N А49-7910/2014). Конечно, срок действия договора и срок аренды могут совпадать по времени, если имущество передается арендатору одновременно с заключением договора аренды и возвращается с его прекращением. Однако моменты их начала и окончания могут различаться (например, в том случае, когда фактическая передача имущества в аренду будет осуществлена позднее даты заключения договора).
В этой связи следует отметить, что гражданское законодательство основывается, в частности, на принципах свободы договора и беспрепятственного осуществления гражданских прав. Граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (ст.ст. 1, 421 ГК РФ). При этом момент заключения договора необязательно должен совпадать с моментом, когда стороны обязаны начать исполнение обязательств по нему. Момент начала исполнения предусмотренного договором обязательства может быть определен сторонами, в частности, путем указания на конкретную дату (смотрите, например, постановление Первого ААС от 18.02.2013 N 01АП-1378/12). Поэтому, безусловно, стороны могут согласовать в договоре дату, с которой они приступят к исполнению договора (например, дату передачи имущества в аренду).
Таким образом, договор аренды вступает в силу (начинает действовать) в момент его подписания обеими сторонами. Однако стороны вправе определить в договоре момент (например, указанием на конкретную дату) непосредственного исполнения обязательств по нему.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Иванов Александр

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Серков Аркадий

23 января 2020 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”, 2020. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания “Гарант” и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”. Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”, 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Как составить договор аренды

Письменный договор аренды обязательно составляют в трех случаях: если его предмет — недвижимость; если одна из сторон — организация; если он действует больше года.

Обязательно ли составлять договор аренды. Письменный договор необходимо составлять, чтобы не нарушались договоренности. Например, вы сдаете в аренду автомобиль и хотите получить арендную плату в конкретном размере. С устной договоренностью сроки внесения и размер платы будут зависеть только от добросовестности арендатора, а письменный договор обяжет арендатора платить в срок и полностью. При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы через суд: заставить арендатора заплатить за использование машины и получить неустойку.

Можно ли составить договор аренды самостоятельно без юриста. Чтобы составить договор аренды, необязательно привлекать юриста: это можно сделать самостоятельно по образцу из интернета, если в нем будут учтены все пожелания сторон.

Как составить договор аренды

Виды договора аренды

Передавать в аренду можно квартиры, офисы, здания, машины, строительные инструменты и все, что не исчезает в результате использования. Одолжить соседу стул на время вечеринки — это аренда, стакан сахара — нет.

ГК РФ разделяет аренду транспортных средств, зданий, предприятий, прокат и финансовую аренду — лизинг.

Часто арендой называют передачу квартиры для проживания за плату, но на самом деле использование жилья несобственниками регулируется договором найма.

Какие документы нужны для заключения договора аренды

Чтобы заключить договор аренды, понадобятся документы, по которым можно установить принадлежность имущества и личности сторон, подписывающих договор. Обычно нужны паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости — ЕГРН — арендодателя.

В договоре аренды недвижимости обязательно должен быть пункт, где перечислены правоустанавливающие документы. Это свидетельства и документы, на основании которых арендодатель распоряжается помещением.

Как правильно оформить договор аренды

В договоре аренды есть обязательные элементы, без которых он не действует, и есть дополнительные пункты, которые стороны могут включить, потому что им так удобно.

Предмет договора. Предмет — существенное условие договора аренды. Если нельзя определить, что сдается в аренду, договор действовать не будет.

В договоре аренды нужно понятно и подробно указать, какое имущество передается. У недвижимости есть кадастровый номер и адрес, у автомобиля — идентификационный номер ( вин-код ) и государственный регистрационный знак, у ноутбука — серийный номер. Нельзя договориться, что другой человек будет пользоваться вашей вещью, но не пояснить, какая это вещь.

Есть исключение согласно Пленуму Высшего арбитражного суда РФ, когда договор с неопределенным предметом действует. Это случай, когда арендодатель сразу передал вещь арендатору и арендатор этого не отрицает.

Например, если одна организация сдала другой торговую площадь, а через полгода арендатор перестал платить, договор будет действовать, даже если по договору непонятно, какого размера площадь и где точно находится.

Стороны договора — арендодатель и арендатор. Арендатор — тот, кто имуществом пользуется и платит за это деньги.

Арендодатель — это собственник имущества. В договоре необходимо подтвердить принадлежность имущества и указать серию и номер свидетельства о регистрации транспортного средства или номер записи в ЕГРН.

Арендодателем также может быть человек или организация, уполномоченные доверенностью от собственника имущества.

Если собственник имущества меняется, договор аренды продолжает действовать. Права арендатора переходят по наследству, если договор не был связан с личными качествами арендатора. Например, когда художественную мастерскую сдавали в обмен на картины художника, продолжение договора станет невозможным после смерти художника.

Срок действия договора стороны выбирают сами. Но могут и не выбирать — это не означает, что договор заключен навсегда.

Например, если офис арендован до 31.12.2019, то 01.01.2020 там не должно быть вещей арендатора. Но стороны могут прописать в договоре условие о том, что если за месяц или за другой срок до окончания договора никто не выразил желания прекратить аренду, договор продолжается на еще один год или другой выбранный срок.

Если в договоре не указан срок окончания аренды, она прекратится после предупреждения о желании прекратить договор. При этом желание может исходить как от арендатора, так и от арендодателя. Предупреждать нужно за 3 месяца при аренде недвижимости и за 1 месяц в других случаях. Но и тут стороны могут выбрать свой вариант.

Для аренды земельных участков максимальные сроки действия договоров заранее определены в законах, и стороны не могут выбрать более долгий срок. Например, срок аренды земли для жилищного строительства — 5 лет.

Особенности оплаты. Размер платы по договору аренды арендатор и арендодатель определяют самостоятельно. Плохо, когда цена в договоре не указана: в этом случае во всех спорах цену будут считать по-среднему. То есть посмотрят предложения в интернете на похожие объекты. Договор аренды здания, помещения в здании или сооружения без указания арендной платы недействителен.

Раздел договора о цене должен четко указывать, когда платить и как — деньгами, услугой или вещью. При оплате деньгами — конкретную сумму или долю от использования, например, таксист может отдавать половину заработанного за работу на чужой машине.

Дополнительно в договоре аренды можно указать, что арендатор должен оплачивать коммунальные платежи в здании или заменить коробку передач в автомобиле.

Стоимость аренды можно изменять в дополнительных соглашениях. Как часто это будет происходить, решают стороны, но чаще одного раза в год изменять цену нельзя.

Точно не стоит включать в договор условие, что размер арендной платы нельзя менять длительное время, например 5 лет. Если арендатор будет против повышения цены, а согласованная арендная плата станет убыточной, у собственника будет единственный вариант — идти в суд и просить расторжения договора. И нужно заранее договариваться, кто будет нести расходы по содержанию имущества.

Права и обязанности сторон. Главная обязанность арендодателя — в согласованный срок передать имущество в пригодном для использования состоянии. Например, нельзя сдать в аренду склад без крыши или автомобиль без лобового стекла.

Арендодатель обязан исправлять неоговоренные заранее недостатки сданного в аренду имущества и проводить капитальный ремонт.

Способ исполнения обязанности выбирает арендатор:

  1. бесплатный ремонт;
  2. оплата ремонта, заказанного арендатором;
  3. уменьшение арендной платы;
  4. замена имущества.

Если из-за недостатков имущества арендатор захочет расторгнуть договор, арендодателю придется согласиться.

Арендодатель обязан предупреждать, что у кого-то еще есть право на сдаваемое имущество. Например, о том, что в сдаваемом гараже бабушка собственника будет хранить зимние соленья и у нее есть ключи.

По общему правилу арендодатель обязан предоставлять добросовестному арендатору преимущественное право на перезаключение договора.

Читать еще:  Гражданский кодекс рк 2018 комментарий

Арендодатель обязан компенсировать арендатору стоимость согласованных неотделимых улучшений имущества. Например, покраску стен и монтаж навесного потолка.

Арендатор вправе требовать исполнения этих обязанностей арендодателя в претензионном порядке или через суд.

Сам арендатор обязан вовремя платить за аренду и беречь арендованное имущество, в том числе отвечать за действия субарендаторов, если арендодатель дал согласие на субаренду.

Арендатор обязан сохранять имущество, соблюдать нормы пожарной безопасности и санпин, делать мелкий текущий ремонт, например заменять личинку в дверном замке. А также оплачивать коммунальные платежи, если в договоре эти обязанности на нем.

Срок действия договора аренды имущества

Срок действия договора аренды имущества – это промежуток времени, в течение которого действуют условия договора аренды и сторонами исполняются установленные им обязательства.

Срок аренды и срок действия договора аренды – это два разных условия, которые рекомендуется включать в договор.

В начале этой статьи будет сделан обзор о сроке аренды, а затем о сроке действия договора аренды.

Срок аренды недвижимого имущества

Сторонам, при согласовании договора аренды и определении сроков, необходимо учитывать, что срок действия договора аренды и срок аренды могут на практике не совпадать. Все зависит от того, как между собой договорятся арендатор и арендодатель.

Например, недвижимое имущество можно передать арендатору одновременно с заключением договора аренды и вернуть его с прекращением действия договора. В таком случае срок аренды будет равен сроку действия договора.

Но если имущество арендодатель передает только через несколько дней после подписания договора, то срок действия договора начнет течь с момента его подписания, а срок аренды – с момента передачи имущества.

В договоре рекомендуется прописывать начальный и конечный сроки аренды, так как эти условия устанавливают, в течение какого времени арендатор вправе пользоваться или владеть и пользоваться имуществом. Именно за этот период арендатор будет вносить арендную плату.

Начальный срок аренды определяет, когда имущество должно быть предоставлено арендатору, а конечный срок устанавливает момент возврата имущества арендодателю.

Одновременно с окончанием аренды может оканчиваться действие договора, если только не установлен отдельный срок его действия или не предусмотрены обязательства, срок исполнения которых наступает после возврата имущества.

Начальный и конечный сроки аренды должны быть определены:

  • календарной датой;
  • истечением периода времени;
  • указанием на событие, которое неизбежно должно наступить.

Если стороны в договоре аренды не определили срок аренды, то договор считается заключенным, так как срок аренды не является существенным условием договора аренды.

В случае отсутствия в договоре срока аренды он будет равен сроку действия договора. Если при этом срок действия договора не согласован, договор будет считаться заключенным на неопределенный срок. Это означает, что любая сторона может во всякое время отказаться от договора аренды, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца.

Как определить срок аренды календарными датами?

Если передача объекта в аренду не обусловлена какими-либо событиями или обстоятельствами и стороны заранее знают точные даты начала и окончания пользования имуществом, начальный и конечный сроки аренды рекомендуется согласовывать путем указания на календарные даты.

“Начало аренды – “___”.______________.20__ г.

Окончание аренды – “____”.____________.20__ г”.

На практике срок аренды зачастую определяют указанием на промежуток времени, ограниченный календарными датами (например, “с “01” января 2015 года по “31” марта 2016 года” или “с “01” января 2015 года до “15” февраля 2016 года”). Согласование срока таким способом влияет на определение продолжительности срока аренды, в том числе на исчисление арендной платы.

Если срок действия договора аренды установлен до определенной даты, включается ли эта дата в сам срок аренды?

Судебная практика по вопросу толкования того, входит ли дата, указанная после предлога “до”, в срок, неоднозначна.

Чтобы избежать разногласий о включении даты окончания срока в срок аренды, рекомендуется использовать после указания даты окончания наречие “включительно. Указание этого слова при определении окончания срока аренды будет однозначно свидетельствовать о включении в срок аренды даты его окончания.

“Срок аренды имущества устанавливается с “01” января 2017 года по “31” марта 2018 года включительно”.

Определение срока аренды истечением периода времени

Начальный и (или) конечный сроки аренды согласно ст. 190 ГК РФ могут определяться истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами.

При таком способе согласования необходимо указать сам период и его начало.

Началом периода может быть календарная дата или наступление события (ст. 191 ГК РФ).

“Срок аренды имущества начинается с “_____”.____________.20__ г. и оканчивается по истечении 11 (одиннадцати) месяцев”.

“Срок аренды имущества составляет 11 (одиннадцать) месяцев с момента заключения договора аренды”.

“Срок аренды имущества составляет 11 (одиннадцать) месяцев с даты подписания акта приема-передачи”.

Согласно ст. 191 ГК РФ срок аренды при определении его периодом времени начинает течь не с календарной даты, указанной в договоре, или с момента наступления события, а на следующий день после этой даты или события.

Соответственно, если арендатору необходимо начать использовать имущество, например, с 1 июня, в качестве даты начала срока аренды в договоре следует определить 31 мая. Стороны могут установить срок передачи 31 мая, чтобы арендатор мог полноценно пользоваться имуществом с 1 июня. В таком случае передача имущества должна быть произведена до конца дня 31 мая.

Если стороны договора – юридические лица, то по правилам абз. 2 п. 1 ст. 194 ГК РФ истечение срока передачи имущества наступит в час, когда в организации, являющейся арендатором, прекращаются соответствующие операции.

Окончание срока аренды, определяемого периодом времени, рассчитывается по правилам ст. 192 ГК РФ.

Так, срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока. Например, если в качестве начала срока аренды указано 2 июня 2015 г., то срок аренды, равный одному году, будет начинаться 3 июня 2015 г. и заканчиваться 2 июня 2016 г.

Определение срока аренды указанием на неизбежное событие

Пользование имуществом иногда целесообразно только при определенных обстоятельствах или после наступления какого-либо события (например, начала ледохода или посевной). Но согласовать срок начала и (или) окончания аренды путем указания на событие можно, только если его наступление неизбежно. Это означает, что оно не зависит от воли и действий сторон.

“Оборудование, указанное в п. 1.1 настоящего договора, передается арендатору во временное владение и пользование со дня начала навигации на реке Амур в районе г. Хабаровска в 20__ г. до дня, следующего за днем окончания этой навигации”.

Срок действия договора аренды недвижимого имущества

Срок действия договора аренды имущества – это период времени, в течение которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства сторон.

Начало срока действия договора аренды в силу закона определяется моментом заключения договора. С этого момента у сторон возникают обязательства и начинают действовать условия договора. Стороны не вправе по своей воле изменить начало действия договора аренды.

Окончание срока действия договора аренды может определяться по усмотрению сторон.

При согласовании данного условия сторонам рекомендуется:

  • определить срок действия договора;
  • предусмотреть применение условий договора аренды к отношениям, возникшим до его заключения (при необходимости);
  • указать, предоставляется ли арендатору преимущественное право на заключение договора на новый срок;
  • установить, будет ли осуществляться продление договора аренды на новый срок с тем же арендатором.

Если срок действия договора аренды не определен, то договор продолжает действовать до установленного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательств.

Для договора аренды таким моментом является возврат имущества арендодателю по окончании определенного срока аренды или внесение арендатором арендной платы за весь срок аренды, если по условиям договора она вносится по окончании пользования объектом аренды.

Если при этом в договоре не определен срок аренды, договор будет считаться заключенным на неопределенный срок.

Определение срока действия договора аренды

Срок действия договора, так же как и срок аренды, устанавливается по правилам ст. ст. 190, 191 ГК РФ. При этом фактически стороны согласовывают только конечный срок действия договора, поскольку начальный срок определяется моментом его заключения.

Срок может быть обозначен календарной датой.

“Настоящий договор действует до “_____” ____________ 2018 г. включительно”.

Можно определить срок истечением периода, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами и началом которого является календарная дата или наступление события (ч. 1 ст. 190, ст. 191 ГК РФ).

“Настоящий договор прекращает свое действие в течение ______ дней после ______________”.

Срок может определяться указанием на событие, которое неизбежно должно наступить. Таковым признается событие, наступление которого не зависит от воли и действий сторон.

При этом не рекомендуется устанавливать срок договора путем указания на действия сторон (например, согласовывать, что договор действует до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости). В этом случае договор может быть признан заключенным на неопределенный срок.

Условие о сроке действия договора, который определен событием, не обладающим признаком неизбежности, суд может признать несогласованным. В результате договор будет считаться заключенным на неопределенный срок согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ.

Арендодатель будет вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендатора в сроки, установленные указанной статьей, и истребовать имущество.

Срок договора аренды муниципального имущества

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и определяют условия договора по своему усмотрению.
В соответствии со ст. 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором, но законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Если действующее законодательство не устанавливает минимальный и максимальный сроки на которые может быть заключен договор аренды, стороны вправе устанавливать этот срок самостоятельно.

Сроки, установленные законом

1.На земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Срок договора аренды на такие земельные участки зависит от целей и видов использования муниципальной земли. Данные сроки регулируются ст. 39.8 Земельного кодекса РФ.

2. На земельные участки,в случае наследования лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

3. На водные объекты предельный срок предоставления в пользование на основании договора водопользования не может составлять более чем двадцать лет ( ст. 14 Водного Кодекса РФ).

4. На лесные участки, находящиеся в муниципальной собственности ( ст. 72 ЛК РФ).

5. Государственное и муниципальное имущество, предоставленное бизнес-инкубаторами субъектам малого и среднего предпринимательства ( п. 4.3 ст. 18 ФЗ “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации”).

6. Объекты недвижимости, не являющиеся самовольными постройками и расположенные на земельных участках, относящиеся к государственной или муниципальной собственности ( п. 3 ст. 28 ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества”).

7. Земельный участок, предоставленный в аренду для жилищного строительства в соответствии с ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”.

8. Имущество, расположенное на территории опережающего социально-экономического развития ( п. 5 ст. 14 ФЗ “О территориях опережающего социально-экономического развития в Российской Федерации”).

Читать еще:  Что делать, если бывший сотрудник пишет ложные анонимные письма?

9. Земельный участок, предоставленный гражданину в безвозмездное пользование ( ст. 10 ФЗ “Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”).

10. Неиспользуемые объекты культурного наследия, включенные в единый государственный реестр объектов культурного наследия, относящиеся к федеральной собственности, по решению федерального органа исполнительной власти, уполномоченного Правительством Российской Федерации, могут быть предоставлены физическим или юридическим лицам в аренду на срок до 49 лет с установлением льготной арендной платы при условии соблюдения требований ( ст. 14.1 ФЗ “Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации”).

12. Лесной участок для выполнения изыскательских работ без проведения аукциона на срок не более чем один год ( ФЗ “О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации” ).

Таким образом при аренде муниципального имущества нужно учитывать особенности, касающиеся сроков договора аренды.

Исчисление срока договора аренды, считающегося заключенным с момент госрегистрации

Если в договоре аренды согласован срок аренды в несколько лет и он считается заключенным с момента госрегистрации, с какого момента отсчитывать этот срок – с момента госррегистрации или все же с момента начала фактического пользования?

  • 4543
  • рейтинг 1

Строительное право: сложные вопросы применения законодательства

Налоговые последствия договорной работы (30 ак. часов)

Гражданское право: актуальные вопросы и основные проблемы

Комментарии (106)

А мне кажется, что тут подобная логика не очень применима. Получится, что для сторон аренда закончится, а для остальных – нет? А ориентир – это как-то не stricti iuris)

Тут, видимо, сработает суррогат принципа внесения для аренды в силу прямого указания 651 ГК, поэтому с момента регистрации)

то есть пока стороны те же, срок договора считается с даты предоставления, а когда одна из сторон поменяется, срок увеличится на промежуток времени между прелоставлением и регистрацией?

Про уклонение интересный аргумент. Но нет ли на арендодателе бремени невыгодных последствий того, что он предоставил имущество раньше регистрации?

А вы хотели договор с реквизитами, сторонами и вообще чтоб скан прикрепили?)

Вопрос предполагает, что передача была до госрегистрации.

В этой терминологии все равно не понятно что регистрируется.
Что такое обременение применительно к ДА? Вещное право из ДА? Но оно возникает с момента передачи, а регистрация может быть и без неё.

По Вашему примеру ДА, конечно, не регистрируется!
Просто я предлагаю для целей реестра смотреть на результат обязательственной сделки (обязательство и его параметры), а не на саму сделку (и тем более, на её исполнение). Если так посмотрим, то и регистрируемое обременение приобретет четкие очертания обязательственного требования (которое, кстати, вообще может не быть реализовано кредитором в течение всего срока, даже несмотря на наличие регистрации “обременения”). В Вашем примере срок требования из ДА (т.н. обременение) составляет полгода.

Право пользования из договора аренды возникает с момента заключения или с момента передачи? Если с момента заключения, то это обязательственное право.
Обременение же это право на вещь.

Срок аренды, это срок права аренды. Вопрос какого: если обязательственного, то важен момент заключения (если сделка поставлена под условие регистрации, то важно наступление этого условия), если вещного, то момент передачи.

Если ДА не условная сделка, то обязательственное право аренды воникает с момента заключения (подписания). Но требование арендатора может возникнуть позже, если стороны установили срок передачи. Срок этого обязательственного требования и регистрируется.

Для сторон он будет считаться заключённым с момента подписания. Регистратор же будет оперировать немного другим. Ему нужно вносить срок обременения. Если вы написали n-ное количество лет с момента заключения, которое отсчитывается с момента регистрации, то он его и внесёт.

Что произойдёт, если вы помещение передали по акту ранее. Срок для сторон будет отсчитываться с момента акта (заключения договора, если одновременно). Допустим, регистрация произошла через месяц после этого. Тогда ваш срок аренды в любом случае закончится за месяц до окончания срока обременения, который будет в реестре. Если вы останетесь в помещении, то в соответствии с общими положениями ГК РФ об аренде ваша аренда станет бессрочной. Обременение же через месяц будет по факту погашено.

Меня волнует ситуация, когда стороны удосужились зарегистрироваться через несколько мес., а договор для одной из сторон стал весьма невыгодным.

Регистратор, действительно, внесет срок, отсчитанный с момента регистрации, но вопрос в значении такой записи. Если она неправильная, ее можно исправить и игнорировать.

В качестве бессрочной аренды потенциально можно интерпретировать и отношения сторон до регистрации, потому что имущество предоставлено на условиях срочной аренды, но сама срочная аренда еще не возникла ввиду отсутствия регистрации.

« Меня волнует ситуация, когда стороны удосужились зарегистрироваться через несколько мес. »

Я регистрировал договор в 16 году, который был заключен в 14 году. Никаких проблем не было.

« а договор для одной из сторон стал весьма невыгодным. »

Это проблемы стороны, которой стало невыгодно. Надо было предусматривать право на односторонний отказ. Чем другая сторона виновата? Договоры должны исполняться.

« Регистратор, действительно, внесет срок, отсчитанный с момента регистрации, но вопрос в значении такой записи. Если она неправильная, ее можно исправить и игнорировать. »

Не надо путать срок аренды, срок действия договора и срок обременения. Это всё разные сроки. И что значит запись неправильная? Ошибка при регистрации? Какая, если вы указали регистратору как считать срок.

« В качестве бессрочной аренды потенциально можно интерпретировать и отношения сторон до регистрации, потому что имущество предоставлено на условиях срочной аренды, но сама срочная аренда еще не возникла ввиду отсутствия регистрации. »

Каким образом после подписания договора возникла бессрочная аренда, если стороны указали срок аренды? Регистрация не влияет на заключённость договора. Она влияет на противопоставляемость его третьим лицам, не более. Норма закона императивная, судебная практика тоже не знает иных трактовок. Раз договор подписан, значит для сторон все его положения действительны. И уж тем более непонятно, где прописано, что условия договора о сроке каким-то непонятным образом становятся плавающими в зависимости от факта регистрации.

Вы не уловили то, в чем я вижу проблему. Таковой является не невозможность регистрации, а ее последствия. Равным образом, вы должны знать о том, что если запись в егрн что-то неправильно отражает, она может быть исправлена. Соответственно, если срок исчисляется с момент передачи, то запись в егрн может быть изменена как содержащая ошибку.

Ну и по остпльным пунктам вы тоже ничего не уловили. Если хотите, могу расписать, но это время

« Вы не уловили то, в чем я вижу проблему. Таковой является не невозможность регистрации, а ее последствияНу и по остпльным пунктам вы тоже ничего не уловили. Если хотите, могу расписать, но это время »

Вы меня, конечно, извините, но ваш вопрос был в том, с какой даты отсчитывать срок аренды. И про последствия ранней передачи помещения (до регистрации договора). Я вам это расписал. Потом вы задали какие-то вопросы про “неправильность” записи, на что я вам ответил, что она корректна. И удивился теоретическим размышлениям про плавающие сроки, которые не обосновываются ни законодательством, ни судебной практикой.

Непонятно, что я ещё должен был уловить, но вопросов больше не было, а навыкам телепатии я не обучен. Прошу прощения за возможную грубость, но обвинения в том, что я ничего не уловил, звучат несколько поспешными.

Подводя итог ответов: договор действителен и обязателен для сторон; аренда срочная; срок отсчитывается с момента передачи помещения, а не с момента регистрации; в реестре будет иной срок, который будет отсчитываться от регистрации; если помещение передано раньше регистрации, то аренда закончится раньше срока обременения (и никто не мешает потом это обременение снять).

С удовольствием отвечу на вопросы, если они будут заданы прямо.

Ну, ваша позиция тоже не отличается яснотью. В чем приципиальная правильность записи в егрн? В том, что ее так внес регистратор? Или в том, что таково содержание договора? Спор (вообще) идет по второму вопросу, потому что воля сторон не настолько очевидна, чтобы с пеной у рта отстаивать исключительную правильность записи. Непосредственно у вас я вижу ответ скорее по первому вопросу, но в рамках даннного вопроса нужно обосновать, что регистратор всегда прав. Я такого обоснования у вас не виду.

Поэтому если хотите ясности, то определитесь, пожалуйста, в силу чего конкретно, по Вашему мнению, регистратор был прав.

Я уже писал про проблему. Она будет тогда, когда для одной из сторон отношение перестанет быть выгодным и она захочет скинуть аренду раньше, чем указано в егрн. Мне казалось, это очевидно, если приложить немного усилий мысли.

К тому же, не очень понимаю, откуда взято разделение сроков аренды, договора и обременения, а также имеет ли оно какой-либо смысл.

« К тому же, не очень понимаю, откуда взято разделение сроков аренды, договора и обременения, а также имеет ли оно какой-либо смысл »

Вы не понимаете очевидных вещей, и это очень грустно. Если стороны принесли договор аренды через год и срок аренды был на три года, будет ли в ЕГРН срок обременения три года с момента регистрации или на два? Если приложить немного усилий, то можно понять, что всё-таки здесь есть разница. А если приложить ещё немного усилий мысли, то можно даже понять, какой именно срок главный. А можно ещё всё-таки разобраться, что же такое этот зверь ЕГРН и почему он нужен именно для третьих лиц и не имеет отношения к рассматриваемому вами вопросу: скинуть аренду раньше, чем указано в ЕГРН. Маленькая подсказка: потому что срок аренды определяется не в ЕГРН. Впрочем, продолжать с вами дискуссию не намерен. Хамство выслушивать нет никакого желания.

Павел, вы бы чем задираться, обратили бы внимание, что меня большк интересует, как договор действует с тз сторон, а для тл – отдельный вопрос (который можно отдельно обсудить, а не сваливать все в кучу). А то, что в егрн будет внесено, мне рассказывать не нужно, как не нужно рассказывать, что волга впадает в каспийское море, а лошади кушают овес.

Подсказка: замечать у других людей их недостатки некрасиво, тем более чтт с моей точки зрения ваш многозначительный (назовем это так) тон вызвал мои поддевки

« Что произойдёт, если вы помещение передали по акту ранее. Срок для сторон будет отсчитываться с момента акта (заключения договора, если одновременно). Допустим, регистрация произошла через месяц после этого. Тогда ваш срок аренды в любом случае закончится за месяц до окончания срока обременения, который будет в реестре. Если вы останетесь в помещении, то в соответствии с общими положениями ГК РФ об аренде ваша аренда станет бессрочной. Обременение же через месяц будет по факту погашено. »

Хорошо, а с договором-то что? Он заключён? Его надо исполнять? А в каком объёме? Цена действует? А предмет вообще согласован? А почему срок меняется? Кстати, цена часто привязывается к сроку аренды и праву на выход из договора. Не в самом договоре обычно, а просто при изначальных договорённостях о цене. Значит цена экономически тоже меняется? А если срок аренды по договору вышел, а договор не зарегистрирован, то можно ли “выкинуть” арендатора? Он же не имеет там права находиться.

Читать еще:  Какой вид деятельности

А что вы скажете про п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”:
14. Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Заметьте, ещё до того, как ГК признал такие договоры заключёнными для сторон с момента признания, ВАС РФ говорил, что все условия обязательства должны исполняться. Просто вместо договора между сторонами существует некое соглашение, которое меняться не может. Почему здесь должен плавать срок в зависимости от регистрации? Почему реестр, который несёт цель публичности всех обременений для третьих лиц, должен каким-то образом влиять на срок обязательства?

Договор аренды

г. __________ “___” __________ ____

______________, именуем___ в дальнейшем “Арендодатель”, в лице __________, действующ___ на основании ____________, с одной стороны, и ______________, именуем__ в дальнейшем “Арендатор”, в лице ____________, действующ___ на основании ________, с другой стороны, именуемые вместе “Стороны”, а по отдельности “Сторона”, заключили настоящий договор (далее – Договор) о нижеследующем:

1.2. Передаваемое в аренду Имущество является собственностью Арендодателя.

1.3. Арендодатель гарантирует, что на момент заключения Договора Имущество в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога и не обременено другими правами третьих лиц.

1.4. Передача имущества Арендатору осуществляется по передаточному акту (Приложение N __). Подготовка имущества к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью ______________ (Арендодателя/Арендатора) и осуществляется за его счет.

1.5. Арендуемое имущество подлежит страхованию в следующем порядке:

(виды страхуемого имущества, условия страхования)

2. СРОК ДОГОВОРА

2.2. По истечении срока Договора Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. О своем желании заключить договор на новый срок Арендатор обязан письменно уведомить Арендодателя не позднее _____ дней до окончания срока действия Договора.

Аренда — это предоставление одним лицом другому вещей во временное пользование на возмездной основе. Её легальное определение даёт ст. 606 ГК РФ. Она же указывает и на особенности участников сделки, которые находят своё отражение в договоре. Арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование или только в пользование. Все результаты использования имущества становятся собственностью арендатора. Природа объектов аренды определяется ст. 607 ГК РФ. Она содержит небольшое перечисление того, что можно предоставить в аренду и арендовать — это любые непотребляемые вещи, которые можно использовать с пользой, или имущественные комплексы. Объектом аренды не может быть бензин, но может быть автомобиль. Под потребляемостью имеется в виду расходование в ходе использования. Так, земельный участок может быть объектом аренды, поскольку его использование, хоть и меняет некоторые свойства, но не ведёт к исчезновению. Не могут быть объектом аренды и части вещей, не выделенные в самостоятельные вещи. Нельзя арендовать стену от дома или крышу. Однако это не означает, что собственник не может предоставить их для размещения рекламы какому-то агентству. Он может дать им доступ и закрепить это договором другого типа, не имеющего отношения к гл. 34 ГК РФ. Сторонами договора аренды могут быть любые субъекты — граждане и юридические лица. Арендодатель непременно должен быть собственником или лицом, управомоченным на совершение сделки законом или собственником.

Существует множество специализированных видов аренды, регламентируемых отдельными статьями ГК РФ или специальными нормативными актами, к числу которых относятся не только федеральные законы, но и постановления правительства и распоряжения министерств и ведомств. К примеру, финансовую аренду (лизинг) регулирует ФЗ от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ, а ст. 22 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3 направлена на упорядочивание предоставление в аренду земельных участков. В силу этого отдельные обязательные разделы договоров аренды могут определяться природой предоставляемого в аренду имущества.

В устной форме могут заключаться только договоры аренды, в которых ни одна из сторон сделки не является юридическом лицом, срок не превышает одного года, а предметом соглашения является движимое имущество.

Содержание договора аренды

Очевидно, что в любом случае договор должен начинаться с раздела, описывающего субъектов, которые в самом договоре именуются сторонами. Если это физические лица, то указываются фамилии и инициалы, а если юридические, то все реквизиты субъектов хозяйственной деятельности.

За тем следует раздел, посвященный предмету договора, которым и становится передаваемое в аренду имущество. Оно описывается максимально полным образом, в соответствии с требованиями к тем данным, которые выступают в роли идентифицирующих для вещей, обладающих определённой природой. В этом же разделе указывается, что арендодатель подтверждает, что он является собственником, а имущество не находится под арестом, не является предметом залога и отсутствуют иные помехи в его владением. Немаловажным обстоятельством является и указание на тот документ, который оформляется в момент физической передачи. Им может быть передаточный акт с описанием реальных характеристик вещей на дату передачи их арендодателем и приёмом арендатором.

Условия договора аренды могут выражаться в виде разделов, указывающих на:

• основные права и обязанности сторон, определяемые договором;
• необходимость улучшения арендованного имущества;
• размер и порядок оплаты;
• возможность выкупа арендованного имущества;
• порядок возврата имущества арендодателю;
• ответственность сторон;
• последствия форс-мажорных обстоятельств;
• методы разрешения споров;
• способы изменения и досрочного завершения договора.

Срок договора аренды

Раздел о сроках не является обязательным. Если срок никак не определён в договоре, то он будет считаться бессрочным. В таком случае каждая из сторон получает право отказаться от исполнения обязательств по договору, предупредив о том вторую сторону в письменной форме за месяц до фактического прекращения при аренде движимого и за три месяца при аренде недвижимого имущества. Для аренды некоторых видов имущества закон может определять максимальные сроки. В случае, если сроки указаны, то при необходимости продлить аренду придётся заключать новый договор. Некоторые юристы считают оптимальной форму, предусматривающую отсутствие упоминания сроков в основном договоре и оформление к нему дополнительных соглашений, с указанием конкретных сроков исполнения обязательств по ним.

Срок реального предоставления арендодателем имущества может отличаться от договорного. Обычно стремятся к тому, чтобы это не превышало разумные пределы, которые следуют из условий

Права и обязанности сторон по договору аренды

Права и обязанности участников сделки вытекают из её назначения. Арендодатель обязуется подготовить и передать арендатору не только вещи, но и всю необходимую документацию, оказать содействие в монтаже, техническом обслуживании, консультационную помощь и информационную поддержку. Подобные аспекты указываются и описываются по мере необходимости. В случае, если имущество требует улучшения, то описывается, кто берёт на себя финансовое бремя его обеспечения.

Так, если арендуется коммерческая недвижимость, а до начала эксплуатации необходимо провести капитальный ремонт здания и помещений, то необходимо указать сторону, которая возьмёт на себя обязательство это организовывать и финансировать. По договору аренды оно может быть возложенным арендодателя. В случае, если он не станет осуществлять в этом направлении никаких действий, то ремонт может выполнить арендатор, а впоследствии выставить арендодателю счет по всем расходам, и тот должен будет его оплатить, поскольку действия арендатора полностью соответствуют букве и сути договора.

Немаловажно и указание того — может ли арендатор сдавать имущество в субаренду или не может, имеет право выкупа или не имеет, а если имеет, то на каких условиях.

Порядок оплаты

Непосредственно порядок и способы оплаты указываются в договоре детально. Оплата может производиться только в рублях, но не запрещается привязывать величину к чему либо — курсу иностранной валюты или уровню минимальной заработной платы, установленной в регионе. Возможна оплата вещами. В таком случае детально описывается их природа и способ передачи.

Арендная плата может быть привязанной к доходу, который получит арендатор. Такой вариант её начисления не противоречит общему правилу о том, что права на все плоды от использования арендованной вещи принадлежат арендатору.

Возврат арендованного имущества

Возврат арендованного имущества регламентируется ст. 622 ГК РФ. Копировать её содержание в договор аренды не имеет никакого смысла. Устанавливаемые ею правила действуют и без этого. Вполне понятно, что арендатору имущество нужно вернуть в том же состоянии, в котором оно было получено от арендодателя, но с учетом его естественной амортизации, возникающей в ходе эксплуатации. Логично и то, что в случае несвоевременного возврата арендатор должен оплатить аренду за весь срок просрочки.

Гораздо важнее то, что ст. 622 ГК РФ даёт арендодателю право требовать компенсации убытков, причинённых несвоевременным возвратом вещи. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором. Однако эта норма является диспозитивной. Стороны могут установить другой характер отношения к ситуации, когда арендатор задерживает возврат вещи или не освобождает арендованное им помещение.

Точно так же, как и в период передачи вещи арендатору, в момент возврата следует составлять акт сдачи имущества, а в нём отражать его реальное состояние.

Прекращение договора аренды

Основаниями для прекращения договора является его исполнение или соглашение сторон о досрочном расторжении. В качестве иных причин выступает ликвидация юридического лица, если какая-то из сторон сделки имеет такой статус, или решение суда по исковому заявлению одной сторон, что актуально для случаев, связанных с возникновением споров. У арендатора, который полностью выполнил все условия договора аренды, возникает преимущественное право перед другими лицами на заключение договора на новый срок.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector