Полная стоимость кредита по договорам, обеспеченным ипотекой
Prokurors.ru

Юридический портал

Полная стоимость кредита по договорам, обеспеченным ипотекой

Энциклопедия решений. Ипотека как способ обеспечения исполнения кредитного договора

Ипотека как способ обеспечения исполнения кредитного договора

Одним из распространенных способов обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору является ипотека. Ипотекой именуется залог недвижимого имущества: земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и иных объектов недвижимости. Залог таких объектов возможен постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами (п. 1 ст. 130, абзац второй п. 4 ст. 334 ГК РФ, п.п. 1, 4 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” (далее – Закон об ипотеке)).

Помимо правил Гражданского кодекса РФ, ипотека регулируется положениями Закона об ипотеке.

Ипотека может возникать как на основании договора об ипотеке, так и в силу закона. В частности, в силу закона возникает ипотека жилого помещения, которое приобретено либо построено полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации. Ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), которая осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом (п. 2 ст. 20, п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке).

Если обязательство заемщика обеспечивается ипотекой на основании договора, в таком договоре должны быть указаны предмет ипотеки (наименование, место нахождения, описание объекта недвижимости, достаточное для его идентификации), его оценка (определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в денежном выражении), существо, размер и срок исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства (п.п. 1 – 3 ст. 9 Закона об ипотеке).

Соглашение об ипотеке может быть включено непосредственно в кредитный договор. В этом случае он в обязательном порядке должен быть составлен в виде одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке)*(1). Стороны могут определить, что кредитный договор является приложением к договору об ипотеке и его неотъемлемой частью; в этом случае условия об обязательстве, обеспечиваемом ипотекой, также могут быть признаны согласованными (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 16.03.2012 N Ф01-223/12 и от 27.02.2012 N Ф01-220/12).

Если заемщиком по кредитному договору является гражданин, получающий кредитные средства для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, и обязательства заемщика по такому договору обеспечены ипотекой, к отношениям по этому договору применяется ряд положений, установленных для договора потребительского кредита Федеральным законом от 21.12.2013 N 353-ФЗ “О потребительском кредите (займе)”. В частности, в таком договоре должна быть определена полная стоимость кредита в соответствии с требованиями названного федерального закона. Информация о полной стоимости кредита должна быть размещена на первой странице кредитного договора. Кроме того, кредитор обязан разместить в местах оказания услуг (местах приема заявлений о выдаче кредита, в том числе в сети Интернет) информацию об условиях предоставления, использования и возврата кредита. В связи с предоставлением кредита по такому договору кредитор не вправе взимать вознаграждение за исполнение обязанностей, возложенных на него нормативными правовыми актами РФ, а также за услуги, оказывая которые кредитор действует исключительно в собственных интересах и в результате предоставления которых не создается отдельное имущественное благо для заемщика. Те же правила применяются и к договору займа (ст. 9.1 Закона об ипотеке в редакции Федерального закона от 21.12.2013 N 363-ФЗ, вступившего в силу с 01.07.2014).

В отношении кредитных договоров и договоров займа, обеспеченных ипотекой, заемщиком по которым выступает физическое лицо, заключившее договор в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, закон ограничивает размер неустойки за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств по возврату кредита (займа), а также по уплате процентов за пользование кредитом (займом). Если по условиям такого договора в период просрочки в уплате суммы основного долга и (или) процентов по нему заемщику продолжают начисляться проценты за пользование кредитными (заемными) средствами, размер неустойки (штрафа, пени) не может превышать ключевую ставку Банка России, установленную на день заключения этого договора. Если по условиям кредитного договора (договора займа) проценты за пользование кредитом (займом) за соответствующий период нарушения обязательств не начисляются, размер неустойки не может превышать 0,06 процента от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки. Эти ограничения применяются к договорам кредита (займа), обеспеченным ипотекой, которые заключены после 24.07.2016 (п. 1 ст. 4, п. 1 ст. 422 ГК РФ, п. 3 ст. 9.1 Закона об ипотеке в редакции Федерального закона от 23.06.2016 N 217-ФЗ (далее – Закон N 217-ФЗ), ст. 2 Закона N 217-ФЗ).

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора, обеспечивает уплату залогодержателю (банку) как основной суммы долга, так и процентов за пользование кредитом. Если иное не предусмотрено договором, ипотека также обеспечивает возмещение банку убытков, причиненных ненадлежащим исполнением заемщиком своих обязательств, уплату неустойки, процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами; возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; возмещение расходов по реализации заложенного имущества. Требования залогодержателя обеспечиваются ипотекой в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, если договором не предусмотрено иное (п.п. 1, 2 ст. 3 Закона об ипотеке).

Кредитор (банк, иная кредитная организация, далее – банк) вправе обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору, в частности при неуплате или несвоевременной уплате суммы долга полностью или в части, если иное не предусмотрено договором (абзац первый ст. 50 Закона об ипотеке). Взыскание может быть обращено и в том случае, если в отношении должника, обязательства которого обеспечены ипотекой, введены процедуры, применяемые в деле о банкротстве (абзац второй ст. 50 Закона об ипотеке в редакции Федерального закона от 29.12.2014 N 476-ФЗ, вступившего в силу с 01.07.2015).

Из суммы, вырученной от реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке, удерживаются суммы, необходимые для покрытия расходов на обращение взыскания на это имущество и его реализацию. Затем погашаются требования кредитора. Оставшиеся денежные средства передаются заемщику (ст. 61 Закона об ипотеке).

Некоторые особенности обращения взыскания на имущество должника, которое является предметом залога (в том числе ипотеки), и реализации такого имущества установлены Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)” (далее – Закон N 127-ФЗ). Так, с даты введения в отношении должника – залогодателя процедуры наблюдения не допускается обращать взыскание на заложенное имущество. Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, которое заключено после даты введения наблюдения, является ничтожной сделкой в силу ст. 168 ГК РФ (п. 1 ст. 18.1 Закона N 127-ФЗ, п. 6 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58). Нельзя обратить взыскание, в том числе во внесудебном порядке, и на заложенное имущество гражданина в период с даты вынесения арбитражным судом определения о признании обоснованным заявления о признании его банкротом до даты утверждения плана реструктуризации долгов такого гражданина или до даты принятия арбитражным судом решения о признании гражданина банкротом (п. 1 ст. 213.10 Закона N 127-ФЗ).

В случаях, предусмотренных Законом N 127-ФЗ, план реструктуризации долгов гражданина, в отношении которого судом вынесено определение о признании обоснованным заявления о признании его банкротом и введении процедуры реструктуризации долгов, может содержать положения о порядке и сроках продажи имущества, являющегося предметом ипотеки (п. 6 ст. 213.14 названного Закона).

*(1) Пункт 3 ст. 10 Закона об ипотеке предусматривает также государственную регистрацию договора ипотеки. Однако это правило не применяется к договорам ипотеки, заключенным после 01.07.2014. Начиная с этой даты государственной регистрации подлежит лишь сама ипотека (ч.ч. 1, 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ)

Полная стоимость кредита (ПСК)

Полная стоимость кредита — ПСК

позволяет сравнивать кредитные предложения различных Банков

Полная стоимость кредита (ПСК) — Текущая стоимость денежного потока (платежей Заёмщика Банку, страховым компаниям, нотариусам и т.д., которые Клиент обязан заплатить по Кредитному договору), исходя из концепции, что денежная сумма сегодня имеет более высокую стоимость, нежели, чем эта же сумма в будущем, поскольку каждый день некая денежная сумма может приносить доход. Полная стоимость кредита вычисляется в процентах годовых.

Часто Клиенты понимают это определение двумя словами «ПСК — переплата по кредиту вместе со всеми комиссиями и платежами».

Но вот Клиент получает кредит с равномерным погашением долга, не платит НИКАКИХ комиссий, получает от Банка расчет ПСК и справедливо недоумевает:
«Почему полная стоимость кредита (ПСК) в процентном выражении больше, чем процентная ставка по ипотечному кредиту, даже если комиссий никаких нет?»

Кто-то подозревает «скрытые» платежи, кто-то не смотрит ПСК вообще, а некоторые догадываются, что ПСК — это вовсе не «переплата» по кредиту.

Полная стоимость кредита ВСЕГДА будет больше, чем заявленная ставка по этому кредиту, если соглашением между банком и заемщиком предусматривается ежемесячное погашение задолженности.

Дело в том, что возвращая часть кредита обратно в Банк, Вы этими деньгами уже не можете пользоваться. То есть сумма основного долга, которую Вы вернули уже на следующий месяц после получения кредита, была по факту выдана только лишь на один этот месяц. Сумма, которую Вы вернете через два месяца после выдачи кредита — на два месяца. И так далее.

Иными словами частью денежных средств(которые были возвращены в составе ежемесячного платежа) Заемщик не может пользоваться, инвестировать эти деньги, получать с них доход. А вот Банк, наоборот, получив от Заемщика некую сумму в качестве платежа по кредиту, инвестирует ее следующему Заемщику, зарабатывая, таким образом, на вновь выдаваемом кредите.

Формула полной стоимости кредита учитывает эту сложную закономерность, учитывает, что стоимость тех средств, что Вы платите по кредиту «сегодня» выше, чем стоимость этих же денег к концу срока кредита.

Полная стоимость кредита будет равна ставке по кредиту только в том случае, если погашение задолженности Заемщиком будет производиться единовременно в конце срока кредита.

Зачем же тогда нужен расчет полной стоимости кредита?

Расчет ПСК позволяет сравнивать абсолютно разные кредитные предложения.

  • Сумма кредита 1 000 000 рублей
  • Срок кредита 5 лет
  • Ставка по кредиту 13%
  • Комиссий нет
  • Платеж по такому кредиту: 23 312 рублей
  • ПСК: 13,78%
  • Проценты за весь срок кредита: 352 970 рублей
  • Общая сумма переплаты: 352 970
  • Сумма кредита 1 000 000 рублей
  • Срок кредита 5 лет
  • Ставка по кредиту 12,5%
  • Разовая комиссия: 14 736 рублей
  • Платеж по такому кредиту: 23 058 рублей
  • ПСК: 13,98%
  • Проценты за весь срок кредита: 338 234 рублей
  • Общая сумма переплаты: 352 970
Читать еще:  Потекли батареи в комнате

Как можно наблюдать, при равной сумме переплаты по кредиту, предложение по ставке 13% более выгодно клиенту, нежели по ставке 12,5%, но с разовой комиссией. Объясняется это как раз тем, что стоимость суммы в 14 736 рублей, уплаченной сразу, гораздо выше, нежели эта сумма, растянутая на 5 лет.

Формула ПСК позволяет сравнивать любые вариации кредитных предложений.

На нашем сайте Вы сможете самостоятельно посчитать размер ПСК и выбрать подходящий Вам продукт ипотечного кредитования.

С 01.07.2014 года обязательство Банков единообразно считать размер ПСК, а также метод расчета этого показателя, регламентируется Законом о потребительском кредитовании.

Что обязательно учитывается при расчете ПСК

  1. Погашение основной суммы долга по договору потребительского кредита (займа);
  2. Уплата процентов по договору потребительского кредита (займа);
  3. Платежи Заемщика в пользу Банка, если обязанность заемщика по таким платежам следует из условий кредитного договора и (или) если кредит не будет выдан без уплаты таких платежей;
  4. Плата за выпуск и обслуживание пластиковой карты, через которую Вы будете вносить платежи (если применимо);
  5. Плата за страхование жизни, риска потери прав собственности;
  6. Плата услуг оценочной компании;
  7. Оплата услуг нотариуса, если Банк обязал Вас оформить у нотариуса документы по сделке (например, договор купли-продажи квартиры).

Что НЕ учитывается при расчете ПСК

  1. Государственные пошлины и иные платежи Заемщика, обязанность уплаты которых вытекает из требований законодательства;
  2. Штрафы и пени по Кредитному договору;
  3. Платежи Заемщика по обслуживанию кредита, которые предусмотрены договором и величина и (или) сроки уплаты которых зависят от решения заемщика и (или) варианта его поведения;
  4. Страхование имущества по кредиту под залог имеющегося жилья или страхование приобретаемого имущества, если это имущество будет выступать предметом залога;
  5. Иные платежи за услуги, оказание которых НЕ обусловливает возможность получения кредита.

На что обратить внимание при обращении в Банк?

Поставив Банки в равные условия, Центральный банк рассчитывал лишить возможности манипулирования Клиентской неосведомленностью.

Однако, оставив «за скобками» платежи, которые могут не включаться в расчет ПСК, Банк может ставить Клиента перед фактом огромных комиссий, о которых Клиент и не знал заранее… Объясняется это тем, что клиент волен выбирать пользоваться ему услугой или нет.

Например, комиссия за аренду сейфовой ячейки со специальными условиями доступа.

В ПСК данная комиссия не включается по той самой причине, что Клиент якобы может выбрать арендовать ему ячейку для сделки или нет. Но какой разумный покупатель отдаст деньги в руки продавцу, не убедившись, что квартира переоформлена на него? А какой продавец согласится переоформить квартиру на покупателя, не убедившись, что деньги он гарантированно получит? Наиболее распространенным решением является, безусловно, аренда банковской ячейки (можно использовать еще расчеты через аккредитивы, Вы можете почитать об этом здесь>>). Получается, что выбора у Клиента как раз нет (фактически). Банк, пользуясь этим, «загоняют» в эту плату все комиссии, которые раньше просто назывались иначе.

На ставку ПСК эта сумма не отражается, поэтому Клиент иногда просто не обладает достаточной информацией сравнить предложения различных Банков.

Обычно задачу комплексного анализа условий ипотечного кредита и выбора оптимального предложения берет на себя ипотечная компания, не заинтересованная в преференциях в выборе того или иного ипотечного продукта, а заинтересованная своей репутацией.

ООО «СПИК» при подборе квартиры своим клиентам оказывает услуги подбора оптимальной ипотечной программы совершенно бесплатно. Но если Вы все-таки решили самостоятельно провести анализ, настоятельно рекомендуем произвести обстоятельный допрос сотрудника Банка по каждому этапу сделки с постоянным вопросом: «Сколько это мне будет стоить»?

ВНИМАНИЕ!
Все статьи на нашем сайте УНИКАЛЬНЫ и размещены ВПЕРВЫЕ! ООО «СПИК» пишет статьи на основе собственного опыта и знаний. Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ. Копирование текста полностью или частично разрешено только с согласия ООО «СПИК» (разрешение даем бесплатно) и с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ индексируемой ссылкой на источник: spikcompany.ru

Читайте также:

Внимание!

Все статьи на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО «СПИК» пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК». Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации. Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

Вопрос по 353 закону и ипотеке

I. Обращаемся к Вам по двум злободневным вопросам. Внимательно изучили на сайте СРО раздел “часто задаваемые вопросы” и Ваши ответы на них, однако некоторые спорные моменты у нас остались.
1) Еще в 2014 г. со вступлением 353 ФЗ в законную силу были внесены поправки в закон об ипотеке которые обязали Займодавца при выдаче ипотечного займа рассчитывать и публиковать значения ПСК (+ др. моменты). Сопоставляя эти факты, о необходимости рассчитывать и публиковать значения ПСК во всех выдаваемых нами займах, мы решили унифицировать форму всех договоров под формат требуемый 353-ФЗ (табличная форма), что и успешно реализовали. Далее возникла необходимость раз в квартал отправлять данные о средневзвешенных значениях ПСК для ЦБ. При формировании отчетов для СРО и заполнении раздела о средневзвешенных значениях ПСК за каждый квартал мы весь спектр наших займов “раскладывали” согласно градации разработанной ЦБ а именно делили их на займы с обеспечением в виде залога (куда в том числе были включены все ипотечные займы, т.к. недвижимость является залогом!), займы с иным обеспечением (куда мы включили все договора обеспеченные поручительством) и займы без обеспечения (в нашем случае все остальные). По такому же принципу мы и ограничивали ПСК во всех наших договорах из за чего нам пришлось в конечном итоге снизить ПСК по ипотечным займам до 46% годовых.

Вопрос: В обсуждении о включении в отчет о деятельности ипотечных займов (http://sro-sodeystvie.ru/k-k/o-na-v/vopros-2697) Вы говорите что такие (ипотечные) займы включать в форму VI отчета не надо. Отсюда у нас возник вопрос, а надо ли тогда соблюдать требования ЦБ по ограничению максимального значения ПСК при выдаче ипотечных займов или их можно выдавать хоть под любые проценты? До этого момента мы его соблюдали данные требования, что привело к необходимости принудительного снижения % ставок по сбережениям и в целом ухудшило экономические показатели работы организации.

II. Вопрос: Как Вы считаете правомерно ли работать по такой схеме?

I. Ответ: Как установлено ч. 2, ст. 1 Закона № 353-ФЗ, этот закон «не применяется к отношениям, возникающим в связи с предоставлением потребительского …займа, обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой».

Следовательно, на ипотечные займы не распространяются методы регулирования предельного уровня полной стоимости займа, предусмотренные ч. 8-11 ст. 6 Закона. Поэтому Вы можете не придерживаться ограничений ПСЗ, устанавливаемых Банком России по определяемым им среднерыночным значениям. Также, информацию о суммах и средневзвешенных значениях ПСЗ по предоставленным Вами ипотечным займам не следует включать в форму VI отчета.

Однако, из этого не следует, что ипотечные займы можно выдавать под любые проценты. Здесь срабатывают следующие ограничители:

  1. Во – первых, ипотечные займы, предоставляемые в целях приобретения или строительства жилья существенно более капиталоемкие, чем обычные потребительские займы. Они закономерно предоставляются на сравнительно более длительный срок с тем, чтобы сделать необременительной для заемщика нагрузку по погашению и обслуживанию займа. При таких условиях, процентная ставка должна быть умеренной, в противном случае платежи по займу будут чрезмерными и Вы рискуете столкнуться с просрочками, а впоследствии и с невозвратом. Не стоит успокаивать себя, что обязательства по займу обеспечены ипотекой. Процедура обращения взыскания и реализации заложенного помещения весьма длительна, затратна (в том числе и психологически) и характеризуется далеко не определенными перспективами.
  2. Если речь идет о займах, на погашение которых планируется направит средства материнского (семейного) капитала, которые, как правило, предоставляются на небольшой срок (сопоставимый со сроком рассмотрения документов ПФ), то и здесь не следует назначать повышенную процентную ставку. Ведь это средства государственной поддержки, целью которой является улучшение жилищных условий, а не оплата процентов Кооперативу. Формальных ограничений по процентной ставке нет (думаю, они будут введены базовым стандартом), но надзорные органы всегда могут сопоставить Вашу ставку со ставкой банковских кредитов, займов, предоставляемых иными кооперативами и другими рыночными индикаторами. Поэтому советую не завышать ставку – ведь риски по таким займам незначительны и традиционный мотив применения повышенной ставки здесь не уместен.

2) В обсуждении “о незаконности перечисления средств при предоставлении займа погашаемого материнским капиталом после регистрации права собственности на недвижимость” (http://sro-sodeystvie.ru/k-k/o-na-v/vopros-2024) Вы говорите о том, что в соответствии с п. 12, ст. 807 ГК, «договор займа считается заключенным с момента передачи денег …». и если заем фактически переводится (выдается) после перехода права собственности и наложения обременения Займодавца, то это некорректная и не правомерная сделка! “Теоретически возможно перечислить заем после регистрации перехода права собственности на квартиру, но в этом случае обременение может быть наложено только в пользу продавца по основанию п.5, ст. 488 ГК, но никак не в пользу кооператива. Поэтому такая схема с регистрацией обременения в пользу кооператива при том, что деньги еще не перечислены, невозможна, и может быть осуществлена по невнимательности регистратора, зарегистрировавшего такое обременение, либо сотрудника ПФ принявшего к исполнению заявление со справкой о наличии обременения в пользу продавца, а не кооператива. И в том и в другом случае, это халатность но и кооператив, включивший в договор не соответствующее закону условие становится участником неправовой схемы.”

Читать еще:  Может ли ИП на ЕНВД пользоваться личной банковской картой?

В настоящее время мы выдаем займы с погашением средствами МСК и переводим денежные средства в день заключения договора займа (до перехода права собственности и наложения ипотеки в нашу пользу) т.к. наше Управление “Росреестра” заняло аналогичную позицию (та же мотивировка) и без документов подтверждающих исполнение договора не производит регистрацию Нашей ипотеки. Но как вы понимаете выдача столь серьезной денежной суммы в размере МСК без какого либо обеспечения до регистрации сделки (в течение 5 дней) накладывает серьезные риски на КПК, поэтому мы прорабатываем возможность перечисления денежных средств по данным договорам после наложения ипотеки с формулировкой в договоре займа: “Заем выдается путем безналичного перечисления на лицевой счет Заемщика в течении 3-х банковских дней с даты перехода права собственности на Заемщика и при условии возникновения обременения на Недвижимое имущество в пользу Займодавца”.
После долгих переговоров с регистраторами Росреестра они согласились, что законом об ипотеке предусмотрена возможность наложения обременения до фактического исполнения договора займа и при правильной формулировке договора займа они будут обязаны зарегистрировать данную сделку, согласно п.4 ст. 9 ФЗ №102 “Об ипотеке (залоге)”: “Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.”
По Нашему мнению применение данной схемы по выдачи займов (с отсрочкой перечисления) на покупку недвижимости и при выдаче займов под залог недвижимого имущества (регистрация договора ипотеки) серьезно снизит риски кооператива в работе с неблагонадежными пайщиками и защитит от внешних рисков (наложение ареста ФССП во время регистрации сделки).

II. Ответ: Здесь две составляющие – реальная природа займа и его целевое использование. Заем предоставляется в целях приобретения жилого помещения. Если заем предоставлен после заключения договора купли-продажи недвижимости, то в договоре, который представляется на регистрацию в соответствии с ч.1, ст. 551 ГК, должна быть оговорена цена и порядок ее оплаты (ст.555 ГК) во время регистрации сделки. В этом случаен, пока оплата по договору не будет произведена обременение будет наложено в пользу продавца (п.5, ст. 488 НК).

Не совсем понимаю ссылку на ч.4, ст. 9 Закона № 102-ФЗ. Сумма обязательства, обеспечиваемого ипотекой у Вас определена – это сумма предоставленного Вами займа. Это подтверждено, например, Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 28.03.2016 № Ф09-1992/16 по делу № А07-11448/2015. Вы можете оговорить в договоре купли продажи, что заем будет предоставлен такого-то числа . С этой даты договор займа будет считаться заключенным и у Вас возникнет право начислять проценты со следующего дня после заключения договора займа.

П.3 ст. 112 Закона № 102 –ФЗ предусмотрено, что Ваши права залогодержателя возникнут «с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр недвижимости». С нового года несколько изменились правила государственной регистрации, в т.ч. ипотеки. Как установлено ч. 2. ст. 53, Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», «Государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости …». Поэтому регистратор может принять документы на государственную регистрацию, но запись об ипотеке в Вашу пользу может быть внесена в реестр только после заключения договора займа и направления заемных средств на оплату по договору купли-продажи.

Полная стоимость кредита

Центробанк обязал банки рассчитывать полную стоимость кредита – этот совершенно бесполезный показатель, который только сбивает людей с толку, мешая подобрать более выгодный кредит.

Видео

ПСК – Полная стоимость кредита

Рассказ о полной стоимости кредита аргументированный, но затянутый, рассчитан на тех заемщиков, кто хочет докопаться до самой сути.

Если до сути докапываться Вы не хотите, а хотите по-быстрому узнать, как выбрать наиболее выгодную кредитную программу: что считать и что сравнивать – начните смотреть с 12 минуты и 44 секунды.

Полная стоимость кредита (ПСК) – параметр, который обязаны рассчитывать банки и доводить до сведения заемщиков до подписания кредитного договора.

Что такое полная стоимость кредита? По какой формуле рассчитывается, в чем выражается, и почему этот показатель в 90% случаях оказывается не верным.

Об этом вы узнаете в видеосюжете

Полная стоимость кредита

Полная стоимость кредита

01 сентября 2016 г.

Этот текст разрешается перепечатывать
при соблюдении правил

Текст видеосюжета «Полная стоимость кредита»:

С Вами «ipotek.ru, Об ипотеке по-русски» и я, Дмитрий Овсянников.

Задумал человек взять кредит.

В одном банке процентная ставка выше, но нет никаких сборов и комиссий;

в другом банке процентная ставка ниже, но зато есть комиссия «за снижение процентной ставки», да еще и страховка выше, да еще и оценка выше.

Как быть?
Как человеку сравнить программы кредитования, как человеку сравнить программы кредитования с учетом всех дополнительных сборов и комиссий?

Для этого существует такое понятие, как «полная стоимость кредита».

Полная стоимость кредита – это величина, которая показывает, по какой процентной ставке заемщик пользуется кредитными деньгами с учетом всех сборов и комиссий.

Центробанк обязал банки рассчитывать полную стоимость кредита, и доводить эту информацию до момента подписания кредитного договора. То есть, еще до момента подписания кредитного договора, заемщик должен узнать. по какой процентной ставке он фактически будет пользоваться деньгами с учетом всех сборов и комиссий, которые у заемщика будут.

Однако, лично мое мнение, что полная стоимость кредита (в процентном выражении) величина совершенно бессмысленная, она сбивает заемщиков с толку и дает ложные ориентиры. И давайте сейчас попробуем понять почему.

Формула для расчета полной стоимости кредита рекомендована Центробанком.

Формула достаточно сложная, но на основе этой формулы мы сделали ипотечный калькулятор, каклькулятор, который позволяет расчитывать платежи заемщика, позволяет смотреть, сколько человек заплатит по кредиту, с учетом всех сборов и комиссий.

Этим ипотечным калькулятором давайте мы и воспользуемся.

Для наглядности рассмотрим один пример: сравним кредитные программы двух разных банков.

По кредитной программе одного банка у нас будет процентная ставка в размере 13% годовых и не будет комиссий за снижение процентной ставки (а что: в банках и такая комиссия имеется);

По кредитной программе другого банка процентная ставка будет 12% годовых, то есть на один процентный пункт ниже, но у заемщика будет комиссия за снижение ставки по кредиту в размере 4%.

В обоих случаях у нас будет оценка в размере 5000 рублей, а также страховка:

страховка в размере 1% от размера остатка долга, увеличенного на 10%

а также будут другие дополнительные расходы: расходы за гос. регистрацию, на нотариальное удостоверение, на подготовку договора и т.д.. В общей сложности эти дополнительные расходы составят 30 тысяч рублей.

Давайте посчитаем полную стоимость кредита.

Для этого мы заходим на сайт www.ipotek.ru

Нам потребуется ипотечный калькулятор.

На сайте калькулятор ипотеки находится немного в другом месте, чем другие кредитные калькуляторы.

Переходим на страницу с ипотечными калькуляторами. Что мы видим?

Видим как-раз тот самый калькулятор.

«Тип платежей: аннуитетный».

Большинство банков используют аннуитетные платежи, ну и буквально парочка банков, где сейчас есть дифференцированные платежи.

Размер кредита 4 миллиона рублей (когда-то я это значение вводил, и поэтому у меня тут же всплывает подсказка);

Процентная ставка: 13% годовых;

срок кредитования – 20 лет.

страховка – 1% от остатка долга, увеличенного на 10%, платится страховка каждый год,

постоянных комиссий, которые платятся раз в месяц у нас нет;

Стоимость оценки у нас 5000 рублей (по условию),

комиссии за снижение процентной ставки – в данном случае у нас ее не будет;

аренда банковской ячейки – мы ее не учитывали, мы ее включили в другие разовые комиссии;

и другие разовые комиссии у нас составляют 30 тысяч рублей. (Только обращаю внимание: не «30000% от размера кредита», а «30000 рублей».
Если оставите как было «30000 %», калькулятор, в этом случае. просто зависнет: он будет очень-очень долго пытаться посчитать это значение. которое получится. Поэтому смотрим внимательно, какие данные мы вводим.

И дальше жмем «расчитать и добавить для сравнения».

Справа вверху таблица:

всего зачислено: 12 миллионов 547 тысяч 955 рублей и 65 копеек.

В погашение долга – 4 миллиона: это понятно: их мы брали – их и возвращаем. (Во как: 4 миллиона взяли, а 12 миллионов 547 тысяч 955 рублей и 65 копеек отдали банку. То есть отдали банку (в виде процентов заплатили) вдвое больше, чем взяли в виде кредита. Но, как есть – так есть).

страховка у нас составляет 632 тысячи 914 рублей и 41 копейка.

Ниже мы видим большую таблицу с данными.

В ней видно, сколько денег платит заемщик каждый месяц по кредиту, сколько из этого платежа идет в погашение долга, сколько денег из месячного платежа заемщика идет в уплату процентов. Также мы можем видеть, сколько остается человеку заплатить после того, как он внес ежемесячный платеж.
Если человек вносит деньги в счет досрочного погашения, их можно проставить вот здесь, и тогда здесь будет будет значение после того, как человек внес и плановый платеж, и внес досрочное погашение.

Но нас сейчас это все не очень сильно интересует. Нас интересует вот это значение: пролистываем в самый низ таблицы, нас интересует «полная стоимость кредита»: 15 целых и 33 сотых процента годовых.
Давайте запомним это значение, оно нам еще пригодится.

Закрываем вкладку с расчетами.

Теперь в ипотечном калькуляторе мы поменяем значения: процентная ставка – 12% годовых, срок кредитования как и был 20 лет, так и остается. Стоимость оценки, страховки – ничего не поменялось, только появилась комиссия за снижение процентной ставки – 4% от суммы выданного кредита.

Опять жмем «рассчитать и добавить для сравнения».

Читать еще:  Стоит ли обращаться в полицию, если оскорбили в интернете?

В этом случае у нас получилось: 12 миллионов 009 тысяч 469 рублей и 14 копеек.

То есть как вы видите, нам выгоднее заплатить комиссию за снижение процентной ставки, и пользоваться кредитом по более низкой процентной ставке.
И в этом случае мы на полмиллиона меньше заплатим банку денег, чем в первом случае.

то есть не смотря на комиссию, программа с более низкой процентной ставкой оказалась выгоднее.

Смотрим полную стоимость кредита. также пролистываем в самый низ страницы. Полная стоимость кредита – 14,98% годовых, то есть, полная стоимость кредита оказывается чуть-чуть поменьше, чем в первом случае.

Банки расчитывают полную стоимость кредита исходя из того срока, на который заемщик кредит берет.

Но на самом деле, подавляющее число заемщиков расплачивается по кредиту досрочно.

Предположим, что кредит мы погасили не за 20 лет, а за 5 лет.

Давайте посмотрим, как изменится в этом случае переплата банку и как изменится полная стоимость кредита, выраженная в процентах.

Можно было бы проводить расчеты более точно: подставляя в калькулятор ипотеки цифры денежных сумм в счет досрочного погашения, в те месяцы. когда мы производим это самое досрочное погашение. Ночтобы не запутаться и я просто поменяю срок кредитования: вместо 20 лет поставлю 5 лет.

Но чтобы не запутаться, и для наглядности, чтобы было более просто, я сделаю немножко по-другому. Я изменю срок кредитования: вместо 20 лет подставлю 5 лет.

Ну и опять жму «расчитать и добавить для сравнения»

Мы видим, что «всего зачислено»: 5 миллионов 818 тысяч 553 рубля и 80 копеек. Из них в погашение процентов пошло 1 миллион 338 тысяч 667 рублей 44 копейки. То есть переплата банку, в данном случае, намного-намного меньше.

Посмотрим полную стоимость кредита: ого, полная стоимость кредита –

А полная стоимость кредита – 16 целых и 78 сотых % годовых. То есть переплата у нас значительно меньше, а полная стоимость кредита у нас больше.

Теперь давайте посчитаем последнее значение: у нас процентная ставка по кредиту будет 13% годовых, срок кредитования – так и остается: 5 лет.

Что у нас меняется?

У нас исчезает комиссия за снижение процентной ставки.

Опять жмем «расчитать и добавить для сравнения».

Мы видим: всего зачислено: 5 миллионов 782 тысячи 331 рубль и 24 копейки.

Полная стоимость кредита у нас составляет 15 целых и 77 сотых % годовых.

Подведем небольшой итог:

  1. Когда банк рассчитывает полную стоимость кредита, он не знает: будет ли заемщик проводить досрочное погашение кредита или нет.
    Также банк не знает, за какой срок заемщик кредит погасит: за 5 лет, за 10 лет, или вообще не будет производить досрочное погашение кредита.
    А потому, полная стоимость кредита рассчитывается исходя из срока, на который заемщик берет кредит.
    Но, как мы знаем, 9 из 10 заемщиков погашают кредит досрочно.
    Следовательно, посчитанные банком данные, для подавляющего большинства заемщиков оказываются не верными.
  2. Можно заметить, что с уменьшением срока кредитования увеличивается значение полной стоимости кредита. То есть, ориентируясь на полную стоимость кредита, казалось бы, выгоднее взять кредит по которому процентная ставка ниже. о более низкая процентная ставка – при большем сроке кредитования. На самом деле выгоднее расплатиться по кредиту досрочно, потому что в этом случае, значительно меньше денег будет отдано за пользование кредитом.
  3. Предлагаю взглянуть на полученные данные.
    Жмем: «Сравнить».
    Что мы видим?
    Мы видим табличку. У нас процентная ставка 13% годовых, во втором случае – 13%.
    При большем сроке кредитованиячто нам было выгоднее заплатить комиссию, и пользоваться кредитом по более низкой процентной ставке.
    Но если заемщик пользуется кредитом не 20 лет, а 5 лет, то эта программа, по которой процентная ставка 12% годовых и нужно заплатить комиссию за снижение процентной ставки, оказывается менее выгодной, чем та кредитная программа, по которой процентная ставка выше, но никаких комиссий платить не нужно.
    Но банк рассчитывает полную стоимость кредита исходя из того срока, на который кредит выдан, что оказывается не верным в 90% случаев, потому что большинство заемщиков погашают кредит досрочно.

Так как же все-таки выбрать наилучшую программу кредитования?

Даю несколько рекомендаций:

  1. Нужно подумать, за какой срок Вы реально в состоянии погасить кредит.
  2. И в кредитный калькулятор подставлять тот срок, за который вы по кредиту в состоянии расплатиться, а не тот срок, на который Вы берете кредит.

Еще одна рекомендация: Не считайте полную стоимость кредита: этот показатель «ни о чем», эта величина собьет Вас с толку, и не позволит выбрать наилучшую программу кредитования.
Что нужно считать?
Нужно считать ту переплату, которая у Вас по кредиту будет. В этом случае Вы лучше сможете выбрать кредитную программу:
Посчитали, сколько денег Вы заплатите в одном случае, одному банку, по одной кредитной программе (с учетом всех сборов и комиссий),
посчитали, сколько денег Вы заплатите по другой программе, другому банку (опять же с учетом всех сборов и комиссий),
сравнили размер переплаты и выбрали наилучшую программу кредитования: пошли в тот банк, где сумма переплаты будет меньше.

Полная стоимость кредита

Закон о потребительском кредитовании не только приводит формулу расчета полной стоимости кредита (ПСК), но и указывает, где и как ее значение должно быть прописано в кредитном договоре.

В расчет полной стоимости кредита с 1 июля 2014 года включаются:

– платежи по погашению суммы основного долга;

– платежи по процентам;

– иные платежи в пользу кредитора, если они предусмотрены договором;

– плата за выпуск и обслуживание электронного средства платежа;

– платежи в пользу третьих лиц, если обязанность заемщика по уплате таких платежей предусмотрена условиями договора;

– сумма страховой премии, если выгодоприобретателем по договору страхования не является заемщик или лицо, признаваемое его родственником;

– сумма страховой премии по договору добровольного страхования, если в зависимости от его заключения предлагаются разные условия договора в части процентной ставки или других платежей.

Полную стоимость кредита кредитор обязан указывать в правом верхнем углу на первой странице договора в квадратной рамке хорошо читаемым шрифтом.

В местах выдачи кредитов/займов (в офисах, торговых точках, в Интернете) кредитор обязан размещать информацию о диапазоне размеров ПСК.

Лучший комментарий!

Что влияет на ПСК

Чтобы правильно посчитать ставку ПСК необходимо учитывать много составляющих помимо всех платежей по кредиту. На ее размер окажет влияние срок кредита, вид платежа (аннуитетный, дифференцированный или буллитный), периодичность платежей, сумма первоначального взноса. Поэтому, сравнивать эффективную процентную ставку можно только при совершенно идентичных условиях выдачи кредита, в противном случае пойдет искажение информации.

При этом происходят очень интересные вещи, которые объясняются именно методом расчета этой ставки. Например, мы хотим рассчитать ПСК по кредиту при прочих равных условиях на срок 1 год и на срок 5 лет.

Все мы понимаем, что в первом случае наша переплата будет гораздо ниже, чем во втором, но отразится ли это в ставке ПСК? Нет, ее размер при сроке на 1 год будет выше, чем при сроке на пять лет. Ведь все наши затраты (в том числе и единовременные) будут распределены на меньшее количество времени и получится, что затраты на 1 единицу времени при этом возрастут.

Далее рассмотрим влияние на ее размер вида платежа. Их всего три: аннуитетный (когда платежи одинаковые на весь срок погашения), дифференцированный (размер платежа постепенно снижается к концу срока) и буллитный (на протяжении всего срока платятся только проценты и в конце срока полностью гасится основной долг). Не вдаваясь в подробности, примем на веру, что переплата в случае дифференцированных платежей будет меньшей (это действительно так).

И что же произойдет с ПСК? А ее величина опять не будет говорить нам о нашей реальной переплате, потому что наименьшей эффективная ставка будет при буллитном погашении (в случае, когда переплата будет выше, чем по другим платежам), на втором месте – аннуитетный платеж, и на последнем – дифференцированный. Вот и получается, что, сравнивая условия только по эффективной процентной ставке, можно выбрать не самую выгодную для себя кредитную программу.

Комментарии 3

Что влияет на ПСК

Чтобы правильно посчитать ставку ПСК необходимо учитывать много составляющих помимо всех платежей по кредиту. На ее размер окажет влияние срок кредита, вид платежа (аннуитетный, дифференцированный или буллитный), периодичность платежей, сумма первоначального взноса. Поэтому, сравнивать эффективную процентную ставку можно только при совершенно идентичных условиях выдачи кредита, в противном случае пойдет искажение информации.

При этом происходят очень интересные вещи, которые объясняются именно методом расчета этой ставки. Например, мы хотим рассчитать ПСК по кредиту при прочих равных условиях на срок 1 год и на срок 5 лет.

Все мы понимаем, что в первом случае наша переплата будет гораздо ниже, чем во втором, но отразится ли это в ставке ПСК? Нет, ее размер при сроке на 1 год будет выше, чем при сроке на пять лет. Ведь все наши затраты (в том числе и единовременные) будут распределены на меньшее количество времени и получится, что затраты на 1 единицу времени при этом возрастут.

Далее рассмотрим влияние на ее размер вида платежа. Их всего три: аннуитетный (когда платежи одинаковые на весь срок погашения), дифференцированный (размер платежа постепенно снижается к концу срока) и буллитный (на протяжении всего срока платятся только проценты и в конце срока полностью гасится основной долг). Не вдаваясь в подробности, примем на веру, что переплата в случае дифференцированных платежей будет меньшей (это действительно так).

И что же произойдет с ПСК? А ее величина опять не будет говорить нам о нашей реальной переплате, потому что наименьшей эффективная ставка будет при буллитном погашении (в случае, когда переплата будет выше, чем по другим платежам), на втором месте – аннуитетный платеж, и на последнем – дифференцированный. Вот и получается, что, сравнивая условия только по эффективной процентной ставке, можно выбрать не самую выгодную для себя кредитную программу.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector