Правильно ли составлен договор с риелтором?
Prokurors.ru

Юридический портал

Правильно ли составлен договор с риелтором?

Договор с агентством недвижимости: 10 основных требований

Как правильно подписать договор с агентством недвижимости

Ежедневно тысячи людей обращаются в агентства недвижимости и заключают с ними договоры на оказание услуг. При этом большинство граждан смутно понимает, какие условия должен содержать договор. Эта статья на 74Недвижимость поможет вам быть во всеоружии при переговорах с агентством недвижимости.

Каждый этап сделки по приобретению недвижимости состоит из множества операций, эффективность которых определяется профессионализмом сотрудников риелторской фирмы. Самое главное, чтобы все действия, совершаемые от вашего имени, соответствовали заключенному договору.

Успех сделки во многом зависит от профессионализма вашего риелтора. Человек, который впервые покупает или продает квартиру, не всегда понимает, какой объем работы нужно проделать, чтобы его мечта стала реальностью.

Договор позволяет избежать этой проблемы: в нем прописывается, за что вы платите и какие именно действия совершает риелтор. Если вы готовы доверить решение жилищных проблем риелторам, необходимо подписать договор об оказании услуг. Это документ может многое рассказать вам о добросовестности фирмы. Если риелтор предложит работать без оформления договора, будьте осторожны: между вами и фирмой нет никаких обязательств и никакой ответственности.

В риелторских фирмах используются как стандартные формы договоров, так и произвольные договоры, которые могут содержать условия, ущемляющие ваши права. Но все же не стоит торопиться с подписанием договора. Обязательно изучите предложенный вам проект договора дома, а лучше всего показать его юристу.

Что же должен содержать договор в обязательном порядке?

  1. Перечень услуг агентства в рамках договора.
  2. Стоимость вознаграждения агентства.
  3. Срок действия договора.
  4. Стоимость объекта недвижимости.
  5. Реквизиты сторон.
  6. Опись документов.
  7. Кто и какие собирает справки.
  8. Ответственность агентства.
  9. Ответственность клиента.
  10. О расторжении договора.

Рассмотрим подробнее каждый из пунктов.

1. Договор должен содержать конкретный перечень услуг агентства

В договоре с риелторской фирмой необходимо четко прописать предмет договора, т.е. какие именно услуги предоставляет вам организация.

Как правило риелторские фирмы оказывают разнообразные услуги:

  • подбор вариантов квартир;
  • проверка комплекта правоустанавливающих документов, представленных продавцом;
  • изучение «истории» квартиры по всем собственникам;
  • сбор необходимых справок и документов;
  • подготовка и заключение предварительного договора купли-продажи или договора аванса (задатка) и контроль его соблюдения;
  • проведение сделки купли-продажи (подготовка и заключение договора купли-продажи);
  • подача документов на государственную регистрацию сделки и получение свидетельства о праве собственности;
  • присутствие в качестве свидетеля при внесении денег в банковскую ячейку и передаче денег продавцу;
  • оформление акта приема-передачи квартиры;
  • контроль передачи жилья новому собственнику и некоторые другие действия.

В предмете договора обязательно должна быть формулировка о покупке или продаже квартиры, а не «об оказании риелторских, консультационных или информационных услуг». В последнем случае есть вероятность оплатить видимость бурной деятельности риелтора, а не результат в виде заключенной сделки.

Максимальный набор услуг включает: полное сопровождение сделки, начиная с подбора вариантов и заканчивая государственной регистрацией, а затем передачи квартиры от продавца покупателю.

Минимальный пакет услуг состоит в проверке юридической чистоты квартиры, которую клиент выбрал сам (от этой услуги отказываться не рекомендую, поскольку самостоятельно вы не сможете провести такую проверку), и оформление сделки.

Настаивайте, чтобы услуги, которые будет оказывать вам агентство, были подробно изложены в договоре.

2. Договор должен содержать стоимость вознаграждения агентства

В договоре должен быть определен конкретный размер вознаграждения агентства в виде твердой суммы (фиксированной цены) или процента стоимости квартиры и перечисленных расходов по сделке:

  • на рекламу квартиры;
  • по подготовке необходимых для заключения сделки документов;
  • по заключению сделки (аренда банковской ячейки, оплата государственной пошлины за регистрацию договора купли-продажи).

В последнее время многие агентства снизили размер своей комиссии. Если еще год назад 3-процентная комиссия считалась чуть ли не демпингом, то теперь этот размер становится стандартом. Многие устанавливают фиксированную цену в размере 30 тысяч рублей за один объект недвижимости.

Фиксированная оплата — это одинаковая цена одинаковых видов работ; она не зависит от реальной стоимости приобретаемой или продаваемой недвижимости. Некоторые считают, что такая сделка самая выгодная, ведь технологии продажи квартиры за 2 млн. рублей или же за 8 млн. рублей принципиально не различаются. Поэтому цена услуг зависит только от того, какую работу предстоит выполнить риелторам: будет ли это продажа или покупка жилья либо юридическое сопровождение готового варианта.

Основное преимущество сделки по фиксированной цене заключается в том, что сумма вознаграждения фирмы не зависит от стоимости жилья. Это установлено в договоре.

Многие агентства скрывают свои комиссионные, а каждой из сторон (продавцу и покупателю) говорят, что работают почти бесплатно и стоимость своих услуг возьмут с другой стороны. Это приводит к тому, что договор с агентством, в котором четко не прописана стоимость услуг, дает возможность риелтору получить очень неплохое вознаграждение с обеих сторон.

Обратите внимание: если стоимость услуг агентства указана, большинство агентств не берет деньги с продавца, пока недвижимость не продана. С покупателями дело обстоит по-разному: некоторые риелторы берут деньги только при покупке жилья, некоторые — за предложение и показ нескольких объектов.

3. Договор должен содержать срок действия

В договоре с агентством обязательно должен быть указан срок, достаточный для продажи недвижимости, а также условия продления этого срока. Обычно на совершение типовой сделки требуется около 2-х месяцев.

4. В договоре должна быть оговорена стоимость недвижимости

При оформлении договора нужно обратить внимание на цену недвижимости. В документе должны быть ясно отражены две суммы: та, которую риелтор обязуется выплатить вам, и та, за которую он собирается продать квартиру.

Часто в договорах указывается только одна цена. Чем это грозит в будущем? Ваша квартира может выставляться по завышенной цене, из-за чего вы будете долго ее продавать или не продадите вовсе. Но когда срок договора закончится, вам придется снизить цену, поскольку продать квартиру за большую сумму не удалось, поэтому требуйте, чтобы в договоре была указана продажная цена квартиры, а заодно включите пункт о вашем праве отказаться от договора, если вы обнаружите, что риелтор превысил эту цену.

При подписании договора с риелтором, четко оговорите минимальную стоимость недвижимости, ниже которой вы не готовы продавать жилье.

Договор с риэлтором: как не попасть впросак

Есть много риэлторских агентств – хороших и разных. Как хорошее отличить от «разного»? Об этом может рассказать договор, который вам предъявят на подписание. Например, хорошая компания не будет использовать в документах мелкий шрифт, на который, как правило, клиенты не обращают внимание. А потом остается только кусать локти, потому что некоторые фирмы набирают «мелким бесом» едва ли не самую важную информацию, касающуюся ваших денег.

На страницах нашего Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru мы уже рассказали о том, как грамотно поговорить по телефону, знакомясь с ситуацией на рынке недвижимости (Выбор квартиры: как избежать ловушки, обзванивая продавцов), и чем отличается маклер от риэлтора (Маклер или риэлтор: кто принесет больше пользы). Сегодня у нас очередной урок – будем учиться правильно читать договор с риэлторской компанией.

Наш наставник — судья третейского суда, председатель комитета защиты прав потребителей риэлторских услуг Московской Ассоциации риэлторов, генеральный директор агентства недвижимости «Пенаты» Вероника Панкова.

Какие бывают договоры
Итак, агентство выбрано. Потенциальный клиент риэлторов приходит на заключение договора.

Сейчас в нашей стране нет специального законодательства, регламентирующего риэлторскую деятельность. Соответственно, нет специального договора на оказание риэлторских услуг. Поэтому риэлторские услуги у нас могут оказывать как агентства недвижимости, так и юридические фирмы. Единого вида договора с клиентом не существует. Поэтому на практике каждая риэлторская компания разрабатывает и использует именно тот договор, которой удобен ей, то есть защищающий интересы именно этой компании.

Сейчас наиболее распространены несколько видов договоров продавца недвижимости с агентством:
— договор на оказание риэлторских услуг;
— договор поручения;
— эксклюзивный договор

Как бы риэлторы ни назвали документ, на деле это договор смешанного типа, содержащий элементы многих типов договоров.
Клиент риэлторов должен запомнить правило. Перед подписанием договор надо внимательно прочитать, обращая внимание на все пункты, которые кажутся непонятными.

Общие рекомендации таковы: прочитав договор, важно выяснить, какие действия компания обязуется совершить для клиента и в каком объеме. То есть, за какой объем услуг клиент платит риэлторам. Агентство может предложить тарификацию своих услуг или оплату определенных этапов. И то, и другое приемлемо. Но, согласуя стоимость услуг, всегда надо уточнять, за что именно, за какую проделанную работу, риэлторы берут деньги.

Также важно выяснить соотношение прав и обязанностей сторон. Обязанности, возлагаемые на клиента риэлторов, должны быть разумны и выполнимы, они должны следовать из практики риэлторской деятельности.

А теперь перейдет к подробностям.

Шаг первый
Проверьте полномочия и документы

Есть некоторые моменты, на которые следует обратить внимание перед подписанием договора.

Во-первых, необходимо проверить полномочия человека, который подписывает договор. Надо переписать его паспортные данные, а лучше снять ксерокопию. Это нормальная пракика, поскольку сами компании, подписывая договор с клиентом, обязательно делают ксерокопию его паспорта.

Если от лица риэлторской компании выступает человек, действующий по доверенности, то надо обязательно посмотреть этот документ и получить копию на руки. В доверенности обязательно нужно обратить внимание на полномочия. Обладает ли человек полномочиями для подписания договоров, и каких именно. Если написано, что полномочия предусмотрены уставом, то надо открыть устав и посмотреть, кто и когда назначался на эту должность. Риэлторская компания, работающая в соответствии с законодательством, из этих данных тайны не делает.

Читать еще:  Реорганизация и ликвидация товарищества собственников жилья

Во-вторых, в некриминальных компаниях при заключении договора покажут учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации и о постановке на налоговый учет.

В-третьих, при подписании договора надо узнать, на каких условиях компания занимает помещение, в котором находится. Бывают ситуации, когда компания арендует какую-то комнату, а в качестве юридического в учредительных документах указан несуществующий адрес.

Шаг второй
Мелкий шрифт изучите с лупой

Существуют некоторые моменты, на которые при ознакомлении с договором следует обратить особое внимание.
Порядочные риэлторы не используют разные шрифты. Если в договоре человек, пришедший в агентство, увидел какой-то пункт, напечатанный мелким шрифтом, то его надо особенно внимательно прочитать. Мелкий шрифт характерен, как правило, для пунктов, касающихся ответственности агента или самого клиента в случае невозврата ему денежных средств.

Шаг третий
Читаем договор, обращая внимание на плюсы
Пункты в договоре, о которых мы расскажем ниже, вас смущать не должны.
+ В договоре четко написано, кто должен собрать документы: агентство или клиент.

+ Продавец квартиры передает риэлтору перед продажей на хранение документы. В столице сложилась практика, что риэлтору не внесут аванс за квартиру, если он не предъявит подлинники документов. Но чтобы себя обезопасить, составьте в дополнение к договору акт приема-передачи документов.

+ В договоре риэлторы прописывают обязательства, которые помогут им правильно организовать сделку. Для клиента это обычно требование явиться в час, день и место проведения сделки, назначенные организатором – риэлторской компанией. Правильно, когда компания требует предоставления достоверной информации о местопребывании, семейном положении, документах, удостоверяющих личность продавца недвижимости. Ведь именно с этими документами риэлторам придется работать. Любое предоставление недостоверной информации может привести к тому, что как минимум сделка сорвется, как максимум, сделку признают недействительной.

+ По общей сложившейся практике клиент обязан всячески содействовать риэлтору в организации сделки. Он должен предоставлять возможность для просмотра недвижимости. Если речь идет об альтернативе, то должен выезжать на просмотры вариантов. Если клиент не хочет ездить вместе с риэлтором или не желает открывать дверь своей квартиры «незнакомцам», то это всегда можно рассматривать, как отказ от выполнения обязательств по договору. А значит, клиента либо оштрафуют, либо вообще разорвут с ним договор.

+ Совершенно нормально, если риэлторы попросят клиента предоставить им доверенность, например, по сбору документов. Без доверенности представлять интересы клиента в разных организациях просто невозможно.

+ Иногда бывает, что клиент хочет изменить свои пожелания. Значит, надо оформлять свои требования письменно, – такой пункт тоже должен содержаться в договоре. Иначе клиент потом не докажет, что хотел купить другую квартиру. Риэлторы будут утверждать, что подобрали именно тот вариант, который указан в договоре.

+ Нормальное требование, чтобы по окончании всех работ был подписан акт выполненных работ. Надо понимать, что в компаниях существует своя отчетность, своя финансовая дисциплина и им нужно закрывать договоры на оказание услуг.

+ Не должен настораживать пункт о привлечении третьих лиц для исполнения обязательств по договору. Риэлторы часто включают этот пункт в договор. Например, могут привлекаться сотрудники, работающие по агентскому договору, адвокаты, юристы и т.д., то есть те профессионалы, которые помогут провести сделку.

+ Очень хороший пункт договора, в котором говорится о том, что профессиональная ответственность риэлтора застрахована. Страхуют свою деятельность, как правило, сертифицированные компании.

Шаг четвертый
Отмечаем минусы
А эти пункты договора – предмет для дискуссии с риэлторской компаний.
— Некоторые фирмы в свой договор включают пункт, в соответствии с которым они имеют право на разницу между реальной ценой продажи и той ценой, которая зафиксирована в каком-либо соглашении с клиентом. Имейте в виду, что речь идет о скрытой комиссии – тех деньгах, которые компания пытается заработать «сверх» сумм, заплаченных вами компании официально.

— Иногда в договоре содержится пункт, запрещающий клиенту общаться с представителями продавца или непосредственно собственниками приобретаемой недвижимости. Как правило, этот пункт тоже свидетельствует о намерении компании сформировать скрытую комиссию. Вывод – компания работает непрозрачно.

— Штрафы за то, что клиент решил расторгнуть договор в одностороннем порядке в период его действия, правомерны, но лишь в размере, сопоставимом с оплатой риэлторских услуг. Напоминаем, что риэлторская комиссия составляет 3-6% от стоимости квартиры. Размер штрафа не должен ее превышать!

Сопровождение сделки купли-продажи риэлтором: плюсы и минусы. Как расторгнуть договор с агентством недвижимости на продажу квартиры? Образец договора

Перед продажей квартиры у собственника может возникнуть серьезный вопрос – как продать свою недвижимость быстро и по выгодной цене? Для ответа на него нужно хорошо знать рынок и уметь искать потенциальных покупателей.

Сопровождение сделки купли-продажи квартиры: именно этим и занимаются специалисты по продаже недвижимости – риэлторы.

На каких условиях они работают и есть ли риски при обращении в агентство? Как расторгнуть договор с риэлтором на продажу квартиры? Более подробно об этом далее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Продажа квартиры через агентство недвижимости: плюсы и минусы

После принятия решения о работе с агентством по недвижимости необходимо выбрать подходящую компанию и заключить с ней соглашение – эксклюзивный договор.

Можно, конечно, обращаться в несколько различных агентств в надежде продать квартиру быстрее и дороже, однако такой вариант менее выгоден для клиента.

Дело в том, что от продажи риэлтор получает оплату – комиссионные, и если он не будет уверен в их получении, то и стимула хорошо работать у него не будет.

Как и любая сделка, заключение договора с агентством по недвижимости имеет свои нюансы и тонкости. Чтобы лучше разобраться в них, стоит рассчитать цену, найти надежного покупателя и т.д.

Очевидно, что сделка с агентством, при множестве своих преимуществ, имеет и определенные недостатки. Главные из них можно устранить, если ответственно подойти к выбору компании – от работы с надежным посредником преимущества все же будут преобладать.

В чем заключается помощь специалиста по недвижимости?

Продажа квартиры по агентскому договору значительно упрощается при обращении в агентство, ведь решение большинства сложных вопросов риэлтор берет на себя.

Что нужно знать при покупке квартиры через агентство? После заключения договора клиент может рассчитывать на получение от посредника следующей помощи:

  • консультирование клиента и оценка имеющихся у него документов;
  • проведение процедуры оценки недвижимости (как оценить жилье самостоятельно и что значит заниженная стоимость квартиры, читайте тут);
  • подготовка и проведение рекламной кампании;
  • поиск покупателей квартиры;
  • проведение переговоров с потенциальными покупателями;
  • проведение показа недвижимости;
  • сбор и подготовка необходимых для продажи документов;
  • подготовка проекта договора купли-продажи (где составляется, оформляется и подписывается договор купли-продажи квартиры?);
  • организация и проведение сделки (поиск нотариуса, подготовка места для подписания документов);
  • подготовка заключительной документации.
  • Очевидно, что в обязанности риэлтора входит решение множества вопросов – клиенту пришлось бы обращаться за получением соответствующей помощи сразу к нескольким различным специалистам.

    Конкретные виды предоставляемых услуг необходимо уточнять в письменном виде, то есть включать их в договор.

    Перед подписанием договора нужно выяснить все возникшие неточности – клиент может задавать посреднику любые вопросы относительно его полномочий, опыта работы, а также самой сделки.

    Какие вопросы нужно задавать риэлтору при покупке квартиры? Они могут касаться оценочной стоимости квартиры, величины комиссионных, способов поиска клиентов, организации показов квартиры и. т.п.

    В некоторых случаях можно предложить риэлтору изменить условия договора – некоторые из них идут на уступки и компромиссы с клиентом.

    Какие бумаги необходимы для заключения договора

    Чаще всего обязанности по подготовке и оформлению всех документов ложатся на риэлтора – собственнику нужно лишь предоставить некоторые бумаги. К ним относятся документы, подтверждающие права собственности на квартиру.

    В зависимости от способа получения жилья это может быть:

    • договор купли-продажи;
    • свидетельство о праве на наследство;
    • договор мены;
    • копия судебного решения;
    • договор дарения и т.п.

    Оригиналы этих бумаг в большинстве случаев передаются риэлтору – он может демонстрировать их потенциальным покупателям, подтверждая тем самым свои полномочия как представителя собственника.

    Передача данных документов подтверждается специальным договором хранения (распиской). Также можно составить акт приема-передачи с указанием всех переданных посреднику бумаг.

    Какие еще документы нужны риэлтору для продажи квартиры? Помимо этого, для заключения договора нужно будет оформить доверенность от имени собственника – она предоставляет риэлтору право на подготовку и сбор необходимых для продажи квартиры документов (сама сделка купли-продажи по этой доверенности недоступна).

    После заключения сделки и поиска покупателей агент также занимается подготовкой договора купли-продажи и всех необходимых для продажи документов. Такая обязанность возникает у него только в том случае, если данное условие включено в договор.

    Читать еще:  Отказ в перечисление средств МСК

    Расторжение договора с риэлтором

    Как расторгнуть договор с агентством недвижимости на продажу квартиры? Например, сделка может быть расторгнута на таких основаниях:

    1. После истечения срока ее действия – в том случае, если конкретный срок был определен сторонами. При этом никаких правовых последствий для обеих сторон не наступает.
    2. Досрочное расторжение договора по инициативе клиента – в зависимости от условий, прописанных в документе, в этом случае у него могут наступить два последствия:
      • необходимость оплатить все расходы, понесенные агентом;
      • необходимость уплатить штраф (это условие, а также конкретный размер штрафных санкций определяются сторонами).
    3. Досрочное расторжение договора по инициативе компании – в этом случае агентство должно вернуть клиенту все заранее уплаченные им деньги, а также переданные документы.

    На условия расторжения договора и возможные последствия этого необходимо обратить внимание еще на этапе подписания документа – в большинстве случаев компании включают в него положения, противоречащие законодательству.

    Осторожно: мошенничество!

    Даже при работе с агентством клиенту не гарантируется полная безопасность – все равно существует риск нарваться на мошенника, причем именно в лице риэлтора.

    Можно выделить несколько самых распространённых схем и уловок, на которые идут посредники, когда хотят обмануть клиента:

    Завышенная оценка стоимости квартиры перед заключением сделки – это делается, чтобы привлечь клиента и убедить его заключить договор. После этого квартира если и продается, то по цене, которая ниже заявленной изначально.

    При этом клиент теряет время и деньги, которые он мог бы не платить агентству, проводя сделку самостоятельно.

  • Привлечение подставных покупателей – риэлтор договаривается с людьми, которые изображают из себя потенциальных покупателей и убеждают продавца снизить стоимость квартиры.
  • Использование доверенности – агент получает от владельцев квартиры данный документ и использует его не по назначению (например, продает недвижимость или переоформляет ее на другого человека).

    Стоит очень аккуратно подписывать такие документы и ограничивать полномочия, которыми будет наделяться их обладатель.
    Невыполнение обязательств, предусмотренных в договоре – поскольку основной обязанностью риэлтора является оказание ряда услуг, оценить степень и качество их выполнения очень сложно.

    Посредник может взять деньги у клиента и заявить, что его обязательства были выполнены, хотя на самом деле это будет не так.

    Чтобы избежать подобной ситуации, в договоре нужно четко прописывать конкретные критерии оценки выполнения услуг (например, количество привлеченных покупателей, наличие разработанной и размещенной рекламы квартиры и т.п.).

    Поэтому необходимо подходить к выбору агентства очень тщательно – лучше обратиться в крупную компанию и заплатить немного больше, чем заключать рискованную сделку с малоизвестным посредником.

    Привлечение агентства к продаже квартиры имеет ряд очевидных преимуществ – решение практически всех сложных вопросов переходит от собственника к посреднику.

    Однако стоит помнить и о недостатках – необходимости переплачивать комиссионные риэлтору и риску нарваться на мошенника.

    На нашем сайте вы можете бесплатно скачать образцы договоров с риэлторским агентством о продаже и покупке недвижимости:

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-51-36 (Москва)
    +7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

    Стоит ли заключать договор с риэлтором на продажу квартиры?

    Нужен ли договор с риэлтором при продаже квартиры, так ли необходимо заключать соглашение с риэлторской компанией на оказание услуг по поиску клиента-покупателя и на что обращать внимание при подписании.

    Вопрос о том, нужно ли заключать договор с риэлтором при продаже квартиры возникает в нескольких ситуациях:

    1. когда вам, как продавцу недвижимости риэлтор или агентство недвижимости предлагает эксклюзивно реализовать жилье;
    2. второй вариант, когда риэлтор предлагает работать в обход агентства, т.к. не хочет делать с ним комиссию, а это достаточно хороший процент, примерно 20-40% от общей суммы.

    Давайте разберем, как поступить правильно и на какие факторы опираться при принятии решения.

    Нужен ли договор с риэлтором?

    Нужно ли заключать договор с риэлтором и его агентством недвижимости на продажу квартиры и какие плюсы и минусы от этого получает продавец?

    Продавая квартиру, дом или земельный участок продавец подвергается наплыву предложений от агентств и риэлторов заключить договор. При этом вы сталкиваетесь с двумя тактиками общения:

    • Дефицит информации. коротко объясняют, что хотят от вас и что вы получите и подсовывают документ на n-листах, чтобы вы подписали и успокоились;
    • Избыток информации. Подробно разжевывают процесс продажи квартиры, объясняют нюансы, предлагают массу вариантов решений и вы постепенно начинаете полагать, что да, вот оно — меня поняли, мне здесь помогут! И тут появляется документ на подпись об эксклюзивном праве продавать вашу недвижимость.

    По агентскому «эксклюзивному» договору вы предоставляете право риэлтору агентства принимать звонки покупателей, общаться с ними, организовывать и проводить просмотры, брать аванс за вас!

    Некоторые агентства практикуют хранения в своих офисах оригиналов документов на квартиру собственника, таким образом пытаясь привязать его к себе, чтобы не сорвался.

    Еще один нюанс, который заставит вас подумать, нужно ли заключать договор с риэлтором при продаже жилья — пролонгация соглашения с агентством. Как правило договор заключают на 3-6 месяцев, затем риэлтор всячески попытается его продлить, либо в договоре будет прописано, что он продляется автоматически, если одна из сторон не заявит о его прекращении. А надо ли вам это?

    Что касается суммы вознаграждения. То она тоже может меняться, например, в договоре будет прописано, что на момент внесения аванса или задатка по продаваемой квартире, размер комиссии может увеличиться по согласованию сторон. Это очень щекотливый момент, не думайте, что вы будете так хитры, что сможете отказаться от предложенного повышения, если на горизонте появится реальный покупатель, но вы с ним будете взаимодействовать только в присутствии риэлтора.

    Готовьтесь к тому, что помимо комиссии вы заплатите риэлторской конторе за дополнительные услуги, как то реклама в Интернет, базе агентства, расклейка по столбам и т.д. Но не факт, что вам предоставят отчет, о проделанной работе и затратах и тем более вы не сможете проверить правда ли отражена в отчетах или это просто «отписулька» для успокоения.

    Далее, привязав вас договором, риэлтор может успокоиться и изредка устраивать показы. Затем, через месяц-три сообщить, что появилась необходимость снизить цену, полагая, что вы уже созрели к этому. И чаще всего так и бывает и продавцы начинают снижать стоимость жилища и продают объект по цене ниже, чем договаривались по подписанному договору изначально. Но посредник уже и забыл об этом!

    В итоге, прикинув все За и Против, подумайте, надо ли заключать договор с риэлтором на продажу квартиры, если вы самостоятельно способны сделать тоже самое, что вам предлагают за огромный размер комиссии?

    Как не подписывать договор с риэлторами и продать квартиру?

    При любом обращении к вам посредника или агентства недвижимости не передавайте им на руки оригиналы правоустанавливающих документов а квартиру — ни одного! Пусть берут выписку из ЕГРН, она покажет всю достоверную и актуальную информацию об объекте недвижимости! Для работы им этого больше, чем достаточно.

    Вы можете заключить договор не предоставляя оригиналы документов и посредники не смогут вам ничего сказать против, т.к. им этот договор нужен больше, чем вам, т.к это гарантия получения комиссионных. Они будут надеяться, что документ удержит вас от самостоятельных действий.

    По аналогии заключаете подобные договора со всеми агентствами в городе и используете их рекламные возможности и базы на 100%.

    Если будут просить внести предоплату услуг — отказывайте, но при этом говорите, что согласны оплатить по факту перехода прав новому владельцу. Делаете невинный взгляд и все, вы же не отказываетесь платить и подписывать договор!

    Нужно ли заключать договор с риэлтором в обход агентства

    В этом случае мы взвешиваем несколько факторов:

    • гарантии, которые предоставляет физическое лицо против агентства недвижимости;
    • затраты;
    • условия оплаты;
    • эксклюзив, штрафы, пени.

    Агентство недвижимости не может гарантировать «чистоту» сделки и отсутствие претензий 3-х лиц на покупаемую или продаваемую квартиру, как и любой юрист и нотариус. Тоже самое можно сказать о риэлторе.

    При возникновении споров по жилью, в случае ошибок при его проверке, риэлторская контора выступает разве что свидетелем. Поэтому договор с ним больше защищает юридическое лицо, чем клиента. Отвечать зачастую риэлторской фирме, кроме уставного капитала в 10 тысяч рублей нечем, да и не будут они этого делать.

    В итоге с гарантиями и рисками разобрались. Теперь про комиссию и условия оплаты. Большинство риэлторских компаний берут свою комиссию на этапе внесения аванса до регистрации сделки в Росреестре. С риэлтором же можно договориться, чтобы оплатить услуги после регистрации. Для него риск неоплаты, для покупателя и продавца — надежность и спокойный сон.

    Размер комиссии агентства фиксирован либо процентной ставкой, либо фиксированной суммой, плюс оплата часто разделена на две части:
    услуги агентства (реклама, и т.д.);
    комиссия.

    Если риэлтор заключает с вами договор на продажу квартиры в обход агентства, то оплата будет разовая, либо вы можете договориться, что обойдетесь одной выплатой вместо двух.

    Эксклюзив подразумевает лишение продавца права обращаться в другие агентства за помощью в продаже жилья, а покупателя лишает возможности договориться с продавцом напрямую. Нужен ли договор с риэлтором при продаже квартиры, если он содержит условия «эксклюзива»? Конечно нет! Вы можете договориться с ним не включать этот пункт.

    Читать еще:  На меня вешают преступление, которого я не совершал

    Что касается штрафных санкций со стороны риэлторской конторы, штрафов и пени за какие-либо нарушения договора, то мы уже разбирали, что эти действия незаконны!

    В итоге получается, что единственно, что вам грозит при подписании договора с риэлтором в обход агентства — он будет неэффективно работать над поставленной задачей.

    Второй момент больше этический, ведь посредник, который обманывает свое агентство может обманывать и вас. С другой стороны, вам никогда не понять, что толкает маклера на подобные действия, причин может быть масса от ссоры с директором организации до недовольством последней выплатой зарплаты.. и, возможно, его стоит по-человечески понять.

    Вы узнали, стоит ли заключать договор с риэлтором на продажу квартиры и как сделать так, чтобы ваша квартира попала в базу агентств вашего города.

    Как правильно заключить договор с риэлтором

    Не многие разбираются в тонкостях аренды, поэтому вынуждены заключать договор с риэлтором, который предоставляет услуги в этой сфере. На сегодняшний день нет нормативных актов по найму квартиры, утвержденных законодательством, поэтому они разрабатываются агентствами недвижимости. Такой договор между собственником и агентством гарантирует защиту интересов обеих сторон, гарантирует оказание риэлторских услуг и получение комиссии.

    Прежде чем подписать документ, определитесь со стоимостью имущества и сроками, за которые хотите его сдать. Обратите внимание на обязательства фирмы. Агентства берут оплату уже за полученный результат (цена, обозначенная заранее) или по тарифу за услуги (чем больше рассылок объявлений и рекламы вашей недвижимости, тем выше гонорар риэлтора). Важно найти профессионального специалиста, выяснив репутацию агентства.

    Зачем нужен договор

    Чтобы агент полноценно работал с вашей недвижимостью, были исключены риски в вопросах аренды жилья — все пункты прописываются в договоре. Ваша подпись дает юридическую силу сотрудничеству с агентством. Только при заключении соглашения, посредник гарантирует объекту проверку его юридического состояния, оценку, качественную рекламу и подготовку документов.

    Заключая договор с агентством недвижимости и доверяя аренду своего имущества квалифицированному специалисту, вы исключаете риск мошенничества.

    Границы ответственности риэлтора

    Обязанности риэлтора в разных агентствах отличаются. Основные услуги — поиск клиентов, переговоры с ними, консультации, мониторинг спроса, подготовка документов, заключение договора.

    Регламент указывается в соглашении между заказчиком и исполнителем. Иногда в услуги входит сотрудничество с клиентом и после сдачи в аренду. Рассмотрим детально основные обязанности агента.

    1. Поиск арендатора, установление с ним делового контакта.
    2. Подбор вариантов недвижимости, первичная оценка, организация встречи и ознакомление с объектом, который интересен клиенту.
    3. Ответственность за оформление документов в соответствии с законами, согласование условий договора.
    4. Предоставление полной и правдивой информации о недвижимости.
    5. Обязанность предложения клиенту лицензированной страховки.
    6. Ответственность за сохранность документов и неразглашения информации сделки.

    Стоит отметить, что если важна качественная оценка недвижимости, ищите сертифицированного менеджера, так как услуга не входит в компетенцию обычного агента.

    Важный момент! Риэлтора, в случае проблем, трудно привлечь к суду, потому что его деятельность не регламентирована современным законодательством.

    Самые важные пункты договора

    Стороны

    В договоре обозначается две стороны:

    1. Исполнитель (менеджер по недвижимости), который выступает от имени агентства по недвижимости или является частным риэлтором. Обязуется иметь свидетельство о гос. регистрации.
    2. Заказчик (арендодатель), физическое или юридическое лицо. Обязуется прописать свои реквизиты.

    Предмет

    Обязательно сделайте акцент на пункте «предмет договора». Даже специалисту в сфере аренды недвижимости бывает сложно разобраться в нем. Чаще этот пункт сводится к оказанию стандартных риэлторских услуг. Учитывая то, что недвижимость – высокооплачиваемый объект, клиент должен настоять на том, чтобы он был рассмотрен в деталях. Вы имеете право указать параметры недвижимости, количество интересных вариантов, желаемый результат и т. д. От «предмета договора» зависят обязательства агентства. Указывайте все, что считаете необходимым, чтобы после заключения договора не возникало вопросов.

    Обязательства

    Внимательно изучите все пункты, особенно те, которые написаны мелким шрифтом. В основных пунктах освещаются следующие моменты:

    • Лицо, которое занимается подготовкой документов (агентство или клиент).
    • Необходимость подписать и предоставить агенту доверенность по сбору документов.
    • Разрешение клиента на передачу подлинных документов риэлтору, который может предъявлять их покупателям, отказывающимся от выплаты аванса за квартиру.
    • Подтверждение обязательства клиента, по которому он гарантирует своевременную явку, например, на встречу с покупателями, предоставление информации о клиенте.
    • Обязанность клиента принимать участие в просмотре вариантов, предложенных менеджером.
    • Основные требования и пожелания клиента.
    • Требование о подписании акта приемки-передачи.
    • Указание на право возможного привлечения 3-их лиц для исполнения каких-либо требований, обозначенных в договоре.
    • Страховка проф. ответственности фирмы и ее работников.

    Обратите внимание на возможные пункты в договорах некоторых агентств, которые ведут к скрытой комиссии (та сумма денег, которую агентство заработает сверх оплаты за удачно проведенную сделку):

    • Право сотрудника компании указать цену аренды ниже, чем по договору.
    • Запрет на контакт между собственником арендуемого объекта и теми, кто его снимает.
    • Обязанность клиента — оплата неустойки (до 6% от цены недвижимости, в случае расторжения договора).
    • Обязательства заказчика: оплатить услуги риелтора, предоставить документы на квартиру, не искать самостоятельно варианты, не обращаться в другие фирмы.

    Сроки исполнения обязательств

    Для заказчика важно, чтобы аренда жилья не затянулась надолго. В договоре следует указать сроки исполнения обязательств. Не путайте сроки действия договора со сроками оказания риэлторских услуг! Обозначьте временные рамки выполнения для каждого пункта. Если компания предлагает постепенное снижение стоимости аренды имущества, заранее оговорите график действий.

    Стоимость услуг и порядок расчетов

    Услуги оплачиваются либо в обязательном порядке (независимо от результата сделки), либо при выполнении всех условий договора. Заранее укажите в договоре форму оплаты, удобную вам (фиксированная часть или переменная).

    Вариант оплаты (окончательный расчет после сделки, или взнос предоплаты, комиссионных вознаграждений во время заключения договора), должен оговариваться. Заранее подумайте о вероятном отказе от какой-либо услуги. Подписывая акт перед оплатой услуг агентства, уточните, из чего складывается сумма. Оказание услуг может быть частичным или в полном объеме. Исходя из этого происходит оплата.

    Порядок расторжения договора

    Обратите внимание на этот пункт. Каждый участник должен знать, по каким причинам сделка теряет силу, а договор расторгается. Обычно это происходит по инициативе одной из сторон, которая должна уведомить второе лицо за тридцать дней до прекращения сделки. Кроме того, если менеджер не оказал должным образом услугу даже одного из пунктов соглашения, договор может быть аннулирован. Аналогичные действия в случае с клиентом (игнорирует встречи, меняет требования), риэлтор вправе отказаться от сотрудничества.

    Ответственность сторон

    Этот раздел не относится к категории «обязательно исполнить», но является важным, так как ответственность выступает гарантом надежности агентства недвижимости. Если компания не выполняет обязательства, она должна нести ответственность (материальную или компенсационную – оказание услуг за счет фирмы).

    Гарантированный возврат денег клиенту в случае потери права на имущество или страховка — это необходимо прописать в договоре.

    При форс-мажоре разобраться будет легче, так как заказчик имеет письменное подтверждение ответственности агентства. Если же условия нарушит заказчик, то он должен оплатить неустойку. Это половина суммы вознаграждения, плюс возмещение расходов менеджера.

    Какие пункты должны насторожить клиента

    Как уже говорилось, подписание договора предлагается в интересах исполнителя. Ваша задача детально изучить текст, сделать акцент на пункты, написанные мелким шрифтом. Добросовестные фирмы составляют договор одним шрифтом. Не бойтесь задавать вопросы и выражать сомнения, так как вы платите за услуги. Имеете полное право получить полную информацию и качественное обслуживание.

    Пункт, в котором обозначен запрет связи с менеджером (второй стороной договора) указывает на то, что компания формирует скрытую комиссию.

    Подписывайте договор в начале сделки, а не по ее окончании. Обратите внимание, многие фирмы указывают в договоре пункт, где говорится, что компания получает разницу между реальной ценой арендуемого объекта и той, что указана в соглашении. Это значит, что данная сумма будет взиматься с заказчика.

    Полезные советы

    Рассмотрим факторы, отличающие честную компанию.

    1. Агентство само предлагает заключить сделку в письменном виде, детально разбирает каждый пункт.
    2. В соглашении прописано то, что компания застрахована, прошла сертификацию.
    3. Грамотно сформулированы пункты, без подтекста.
    4. Четко указаны сроки по каждому виду услуги.
    5. Дается возможность показать договор третьему лицу еще до его заключения.
    6. Наличие конфликтной комиссии и пункта «порядок рассмотрения споров», который гарантирует права клиента.

    Слепо доверяясь агентству, большинство клиентов подписывают соглашение, не читая его. Легкомыслие ведет к неприятным последствиям. Внимательно изучайте документ, который собираетесь подписать. Покажите его квалифицированному специалисту, который даст совет, как избежать проблем.

    Не забывайте, что имеете право на изменение пунктов договора, прописывая те, что устраивают вас. Если получили отказ, найдите другую фирму. Не соглашайтесь на то, чтобы договор был изъят агентством. В случае спорных моментов, вы не сможете доказать свою правоту без письменного подтверждения. Самостоятельно выбирая фирму, поинтересуйтесь ее репутацией. Почитайте отзывы, соберите информацию о менеджере, не бойтесь задавать интересующие вопросы по договору, так как имеете право на качественное предоставление услуг.

  • Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector