Право на долю участка
Prokurors.ru

Юридический портал

Право на долю участка

Что такое земельная доля, особенности ее правового регулирования

В контексте земельных правоотношений многие сталкиваются с понятиями доли или пая. Рассмотрим более подробно, что такое земельная доля, какие нормативно-правовые акты регулируют связанные с ней вопросы и какими документами подтверждается право собственности на нее.

Что подразумевается под термином «земельная доля»

Земельная доля считается имуществом особого характера, которое используется для организации и ведения крестьянского (фермерского) хозяйства. Она представляет собой рассчитанную в гектарах или баллах площадь без определения границ на местности. Таким образом, земельная доля – это надел, находящийся в общей собственности на участок сельскохозяйственного назначения.

Нужно упомянуть, что российское законодательство выделяет два вида общей собственности:

  • долевую, когда размеры имущества каждого участника четко определены;
  • совместную – без установления частей.

Земельная доля и доля в праве собственности на участок: основные отличия

Нередко люди считают тождественными понятия земельной доли и доли в праве собственности на земельный участок, хотя с юридической точки зрения именно второй вариант считается более правильным.

Первое понятие больше применимо к землям сельскохозяйственного назначения. Кроме того, такой участок можно получить в результате приватизации аграрных угодий, а изначально собственником в этом случае всегда выступает физическое лицо.

Доля в праве на земельный участок, в свою очередь, включает в себя право на:

  • физическую сторону имущества;
  • часть его стоимости;
  • доходы.

Также вместе с недвижимостью предполагается обретение других прав и обязанностей.

Разница между «долей», «паем» и «частью»

Доля – это четко определенная часть чего-нибудь. Она выражена в процентах, дробях, натуральных или условных показателях.

Термин «часть» тоже иногда употребляется в этом смысле, когда говорят, например, 1/2 часть участка. Однако чаще всего он подразумевает физический аспект объекта – выделенную в натуре половину участка.

Понятие «пай», как правило, используется, когда речь идет о ценных именных бумагах.

На какие наделы можно зарегистрировать общую долевую собственность

Право общей долевой собственности может возникнуть в результате:

  • заключения договора купли-продажи или дарения;
  • наследования права на участок несколькими лицами;
  • образования крестьянского (фермерского) хозяйства;
  • совместной приватизации территории под МКД;
  • приватизации наделов из числа колхозных земель.

Из вышесказанного следует, что право общей долевой собственности возникает не только на земли сельскохозяйственного назначения, но и на наделы, относящиеся к другим категориям.

Установление доли на участок

В большинстве случаев размер частей, принадлежащих всем владельцам, одинаков, поэтому полномочия собственников земельных долей равны.

В то же время закон не запрещает устанавливать разные показатели, например, 70 на 30 или 60 на 40. Процентное выражение прописывается в договоре, завещании или другом документе. Тогда каждый участник вправе претендовать только на ту часть, которая ему принадлежит.

Законодательное регулирование вопросов, связанных с землей

Все правоотношения, которые связаны с имуществом, находящимся в общей долевой собственности, подпадают под действие Гражданского кодекса РФ .

Если речь идет о землях сельскохозяйственного назначения, такие отношения регулирует еще и Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» . В соответствии с его положениями, участники могут совершать следующие действия:

  1. Отказаться от права собственности.
  2. Завещать свое имущество.
  3. Внести недвижимость в качестве уставного капитала.
  4. Передать надел в доверительное управление.
  5. Продать или подарить свою часть земли другому участнику.

Правоутверждающие документы на имущество

Поскольку земля выступает объектом гражданских правоотношений, права собственности на нее подтверждаются документами, установленными законодательством:

  • свидетельство о праве на земельную долю (выдавались до 1997 года);
  • выписка из решения органа местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий;
  • выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В настоящее время только последний документ дает возможность безо всяких ограничений распоряжаться своим имуществом.

Особенности выдела земельного участка

Один из вариантов образования нового участка – выдел части из территории, находящейся в долевой собственности. В ходе этого мероприятия возникают наделы, которые получают уникальные кадастровые номера.

Инициатор выдела получает права на новый участок и больше не может притязать на ранее существовавший. Другие же участники сохраняют свои права на надел с учетом его изменившихся границ.

В каких случаях необходим выдел

Существует две причины, по которым стоит произвести выдел. Как правило, это происходит, если:

  • участники долевой собственности не могут договориться о порядке использования имущества;
  • один из собственников хочет распорядиться принадлежащей ему частью по своему усмотрению:
    • продать или подарить третьему лицу;
    • использовать в качестве залога;
    • заняться фермерской деятельностью и так далее.

Основные принципы раздела долевого имущества и выдела долей

Гражданское законодательство определяет следующие принципы раздела общего имущества и выдела его частей:

  • каждый участник долевой собственности имеет право требовать выделения принадлежащей ему части;
  • имущество делится по соглашению сторон;
  • в случаях, когда участникам не удается достигнуть соглашения по поводу раздела объекта, каждый из них может обратиться за защитой своих прав в суд;
  • если разделить имущество невозможно без нанесения существенного вреда, инициатор процедуры имеет право просить других участников компенсировать его стоимость;
  • выплата компенсации возможна только при согласии участника долевой собственности;
  • если часть настолько незначительна, что не может быть выделена, суд назначит выплату компенсации без согласия ее собственника;
  • при получении компенсации лицо не может притязать на свой надел.

Особенности выдела земель сельскохозяйственного назначения

Закон предусматривает следующие условия осуществления выдела частей из территорий аграрного назначения:

  1. Процесс не должен противоречить требованиям к образованию участков, установленным законом.
  2. Надел можно образовать решением общего собрания участников при условии, что оно также утвердит:
    • проект межевания угодий;
    • перечень собственников;
    • размер принадлежащих им частей.
  3. При отсутствии решения общего собрания лицо обязано письменно уведомить остальных собственников о намерении произвести выдел своей части.
  4. Размер выделяемого участка определяется на основании правоустанавливающих документов.
  5. Размер и местоположение границ надела следует согласовать с кадастровым инженером.
  6. Новообразованный участок нужно поставить на кадастровый учет.

Расчет доли участка

Расчетом долей недвижимости занимаются кадастровые инженеры. Поэтому, чтобы получить достоверные данные, нужно обратиться в любую фирму, которая предоставляет такие услуги.

Если речь идет о земле, на которой расположен многоквартирный дом, то, согласно Жилищному кодексу РФ , размер части зависит от площади помещения, принадлежащего собственнику.

Выводы

Многие граждане считают термины «пай» и «часть» синонимами понятия «земельная доля», но с юридической точки зрения между ними все же есть разница. Под последним чаще всего имеются в виду наделы сельскохозяйственного назначения, хотя иногда речь идет и о других категориях земель. Каждый из участников долевой собственности может по своему усмотрению распоряжаться своей частью имущества, в том числе произвести ее выдел. Для этого нужно иметь правоустанавливающие документы.

Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.

Доля земельного участка и долевая собственность

Земельный участок может принадлежать как одному лицу, так и двум или более, что определяет возникновение права общей собственности.

Право общей собственности на земельный участок предполагает распределение комплекса прав и обязанностей в отношении данного участка между двумя и более лицами, являющимся его собственниками. Разновидностями общей собственности выступают долевая и совместная. При долевой собственности доля каждого собственника четко определяется и фиксируется в соответствующем регистрационном документе. Если собственность является совместной, то доля отдельных лиц не определяется. Однако при осуществлении каких-либо действий или операций с ним (раздел, продажа, оформление в аренду или собственность, предоставление части участка в аренду) или спорах неизбежно возникает необходимость выделения доли каждого собственника.

Доля земельного участка подразумевает возможность для собственника пользоваться, владеть и распоряжаться своей частью земельного участка по собственной воле и усмотрению, вне зависимости от наличия либо отсутствия согласия других собственников.

Понятие общей собственности на недвижимое имущество закреплено в ст. 244, п. 4 ГК РФ, где отмечается, что таковой является собственность двух или более лиц на имущество, которое невозможно разделить, не изменяя его назначение. Поскольку земля является особым ресурсом, обладающим свойством ограниченности, то право общей собственности на землю имеет определенную специфику.

Какие участки можно разделять на доли?

Земельные участки, согласно законодательству РФ, могут быть делимыми и неделимыми.

Делимыми признаются те участки, которые при их разделе не утрачивают свои существенные характеристики и могут продолжать использоваться по назначению. Например, оставаться пригодными для застройки, ведения личного подсобного или сельского хозяйства, осуществления предпринимательской деятельности и т.п. Делимые участки могут находиться в долевой или совместной собственности, причем совместная может быть преобразована в долевую путем выделения долей отдельных субъектов.

Неделимые участки не представляется возможным разделить на отдельные доли без причинения непоправимого вреда их рациональному использованию по назначению и потери их стоимости. Если деление приведет к нарушению градостроительных регламентов, санитарных и противопожарных норм, природоохранных требований, или площадь вновь образованных участков меньше установленных местными органами власти норм для соответствующего вида целевого назначения, то он не подлежит делению. Так, неделимым может быть участок, на котором расположен многоквартирный дом или сельскохозяйственное сооружение. Для них при наличии двух или более собственников применимо только право совместной собственности.

Порядок выделения земельной доли

Любой субъект долевой собственности может потребовать выделить его долю в общем земельном участке. В первую очередь при этом следует удостовериться, что нет прямого запрета на выделение, что участок действительно является делимым и при его разделении либо выделении доли отдельных собственников не будут нарушены права третьих лиц. Если участок неделим, то лицо, инициировавшее выделение доли, может получить ее компенсацию от остальных собственников в денежной форме.

Среди характеристик одного земельного участка, имеющего двух или более владельцев, различают реальные или идеальные доли. Реальная доля – это часть земли с установленными на местности границами. Идеальная доля представляет собой просто указание дробной части, принадлежащей конкретному собственнику, по отношению к общей площади участка (1/2, 1/3, 1/4 и т.д.), и на местности не отображается.

Для выделения своей доли из состава делимого земельного участка сельскохозяйственного назначения созывается общее собрание всех участников, имеющих право долевой собственности. Расположение доли на местности нужно указать на плане и обозначить ее границы. Если согласие остальных участников получено, то оно оформляется протоколом и служит основанием для последующих процедур по оформлению права собственности на данный земельный участок. В других случаях, если невозможно созвать собрание, следует оповестить всех без исключения остальных собственников в письменной форме и получить их согласие. Если в течение месяца возражений не поступило, то расположение участка можно считать согласованным.

Если соглашение с другими собственниками о выделе доли достигнуть не удалось, то можно подать заявление в суд.

Далее при наличии согласия других собственников или положительного решения суда составляется проект раздела участка и проводится межевание. Для этого приглашается кадастровый инженер территориального органа Росреестра или частное лицо, имеющее лицензию.

Оформление земельной доли в собственность и ее регистрация

Для регистрации выделяемой доли следует перевести его в новый статус – как отдельного земельного участка.

На основании документа о межевании и правоустанавливающего документа на земельную долю участок ставится на кадастровый учет в территориальном органе Росреестра. Однако присвоение кадастрового номера еще не является достаточным для преобразования объекта в самостоятельное недвижимое имущество.

Права собственника вступают в силу только после того, как право на земельный участок зарегистрировано в регистрационной палате. По факту регистрации выдается соответствующее Свидетельство. Затем можно получить и кадастровый паспорт участка.

Читать еще:  Куда обращать если ЖКХ не исполняет свои обязоности?

При выделе доли земельного участка происходит прекращение права общей собственности, поскольку в результате возникают два или более отдельных участка, имеющие разных собственников. Возможна и ситуация, когда свои доли одновременно оформляют несколько или даже все участники долевой собственности.

Особенности сделок с долями земельных участков

Процедуры купли-продажи доли земельного участка имеют такую особенность, как «преимущественные права покупки». Ими обладают все остальные собственники, имеющие доли в этом же земельном участке. Это значит, что для оформления сделки о продаже своей доли стороннему лицу необходимо получить письменное согласие остальных дольщиков, заверенное нотариусом. А перед этим нужно обязательно предложить каждому из них приобрести продаваемый участок с указанием его окончательной цены. При отказе от покупки всеми дольщиками эта цена не может быть изменена и для стороннего покупателя. Если хотя бы один дольщик не был оповещен о продаже доли земли, не дал согласия, либо доля была продана стороннему лицу по более низкой цене, чем предлагаемая дольщикам, то сделка может быть опротестована другими собственниками участка в суде в течение 3-х месяцев с момента подписания и оформления.

Другие материалы по этой теме: преимущественное право аренды земельного участка.
Как происходит выкуп земли из аренды в собственность, подробно описано здесь: http://www.landatlas.ru/help/vykup-zemelnogo-uchastka-iz-arendy.htm.

Доли земельного участка могут сдаваться другим лицам в аренду, наследоваться или быть подаренными в соответствии с общими нормами законодательства РФ. Но при этом на владельцев или арендаторов земельных долей возлагается ряд дополнительных обязательств:

  • своевременная уплата арендной платы или земельного налога;
  • использование земли эффективно и в соответствии с ее целевым назначением;
  • недопущение экологического загрязнения земли или ухудшения ее природных свойств;
  • соблюдение прав и законных интересов других владельцев долей данного земельного участка или законных арендаторов;
  • ведение строительства на своем участке в соответствии с землеустроительными, градостроительными, противопожарными, санитарными и иными нормами, для арендатора – обязательное согласование действий по возведению построек с собственником и другими дольщиками.

Невостребованные земельные доли

Невостребованной земельной долей (для земель сельскохозяйственного назначения) считается доля:

  • права на которую не зарегистрированы в порядке, установленном законодательством, и гражданин-собственник не предоставил ее в аренду или не распорядился как-то иначе в течение 3-х и более лет подряд;
  • сведения о собственнике которой отсутствуют в решениях органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий;
  • умершего собственника при отсутствии наследников, заявивших права на наследство.

Орган местного самоуправления составляет список невостребованных земельных долей, публикует их в официальных территориальных СМИ и на своем сайте, а также предоставляет его общему собранию участников долевой собственности для утверждения. После утверждения списка собранием или по истечении 4-х месяцев орган местного самоуправления обращается в суд для признания им указанных участков невостребованными и затем переводит их в муниципальную собственность.

В течение месяца после решения суда орган местного самоуправления публикует извещение о возможности приобретения земельных долей в собственность по цене 15% от кадастровой стоимости. Преимущественное право на их приобретение имеют дольщики этого же земельного участка. Если за 6 месяцев покупатель не находится, участок оформляется в отдельный и продается уже на общих условиях, установленных для продажи земель, в том числе с использованием аукционов.

Порядок пользования и оформления в собственность земельного участка в долевой собственности

«Общая долевая собственность на земельный участок» – когда это словосочетание слышит человек, не знакомый с хитросплетениями российского законодательства, у него в голове сразу рождается большое количество вопросов. Самый частый вопрос: «А что это вообще такое»?

В данной статье будет рассмотрен обширный пул вопросов, в которых будет даваться ответ не только на то, что такое долевая собственность на землю, но и как приватизировать такую землю и как совершать с ней сделки по купле-продаже или любые иные.

Перед тем, как приступить к рассмотрению этих специфических вопросов, необходимо взглянуть в нормативные источники, чтобы в целом дать определение рассматриваемому загадочному понятию.

Что такое общая долевая собственность?

Если открыть Гражданский кодекс РФ (далее – также «ГК РФ»), можно заметить, что общей собственности в нём отведена целая глава.

Итак, согласно ст.244 ГК РФ, общая собственность – это ситуация, в которой у некоего имущества есть два или более собственника.

Закон также выделяет два режима общей собственности:

  • долевая собственность (когда для совладельцев имущества определяется их конкретная доля владения);
  • совместная собственность (когда доля не определяется).

Режим собственности совместной характерен для имущества супругов, которые владеют нажитым во время брака «добром» без определения каких бы то ни было долей. Предполагается, что степень доверия между супругами настолько высока, что заниматься делёжкой на доли практического смысла не имеет.

Собственность долевая – это уже другая ситуация. В этом режиме у сособственников размеры доли определены. Такие доли могут быть как равными (по-братски, 50 на 50), так и неравными (любые иные соотношения). Общей долевой может быть как движимая вещь, так и недвижимое имущество. Если это недвижимость, то информация о долях совладельцев должна быть отражена в обязательном порядке в ЕГРН.

Общедолевая собственность на земельный участок

Земельный участок (далее – также «ЗУ») – это объект недвижимости, поэтому, право на него подлежит государственной регистрации.

В долевой собственности ЗУ может оказаться по разным основаниям. Например, когда человек желает приобрести в собственность определённый участок, однако не располагает для его приобретения достаточным количеством средств. В таком случае он может обратиться к другим лицам, например, своим друзьям или знакомым, и приобрести такой участок в долевую собственность с ними. Это позволит сэкономить приличное количество денежных средств, ведь в приобретение вложиться и другая сторона.

Например, ЗУ приобретается в равных долях товарищем Ивановым и товарищем Петровым. Таким образом, в ЕГРП появится запись, что участок находится в долевой собственности этих лиц, и что Иванов владеет ½ доли, и Петров также владеет ½ доли.

Если у ЗУ будет два или более хозяина, то использование такого участка мало чем отличается от случаев, когда такой собственник один. На этой земле можно производит те же самые действия по посадке садово-огородных культур или заниматься выращиванием цветов.

По нормам ст.247 ГК РФ, пользование таким ЗУ должно осуществляться по соглашению его собственников – как договорились, так и пользуются. Продукция, которая будет на такой земле выращена, также будет являться общей собственностью, и распределяться она должна соразмерно долям владения ЗУ. Если доли равны, то и распределение продукции производится в равных долях.

Если соглашения о совместном пользовании ЗУ достичь не удаётся, то данные вопросы можно урегулировать в судебном порядке.

Расходы на содержание ЗУ также делятся соразмерно долям владения. К числу расходов относятся, например, налоги.

Распоряжение ЗУ, которые находятся в общей долевой собственности

Если с владением и пользованием всё предельно просто – распределяй доход и неси расходы соразмерно доле, а пользуйся по соглашению с совладельцами, то в вопросах распоряжения таким ЗУ есть определенные сложности.

Согласно нормам ст.246 ГК РФ, распоряжение ЗУ, который находится в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех совладельцев. Иными словами, если собственники решают продать участок, то они договариваются об этом между собой и осуществляют соответствующую гражданско-правовую сделку. Т. е., со стороны «Продавца» сособственники будут выступать вместе.

Соглашение между совладельцами лучше всего оформлять в письменной форме, чтобы потом не было непредвиденных обстоятельств, когда кто-то вдруг откажется от своих слов и от желания продавать участок.

Если есть взаимное согласие на отчуждение, то тут всё тоже предельно ясно. А как быть в тех случаях, когда только один их собственников доли решит продать её или произвести отчуждение иным способом?

В этом случае необходимо руководствоваться положениями п.2 ст.246 ГК РФ. Согласно им, собственник доли, который задумал свою долю продать, должен в обязательном порядке известить о своём желании других владельцев долей.

Конечно, приобретение доли земельного участка для третьих лиц – это не самая выгодная сделка, поскольку постоянно придётся считаться с мнением иных владельцев долей. Однако если более низкая цена возьмёт верх над всеми остальными факторами, то такая сделка вполне возможна.

Для того чтобы осуществить продажу доли в праве общей долевой собственности на ЗУ, потребуется произвести ряд последовательных процедур:

  1. Осуществить извещение остальных совладельцев о предполагаемой продаже, цене такой продажи и прочих условиях планируемой сделки, при этом такое извещение обязательно должно быть сделано письменно и никак не в устной форме и не по телефону;
  2. Подождать один месяц со дня извещения, и если никто из владельцев долей не приобретёт долю, то её можно продавать третьи лицам.

Возможно, месяц ждать и не придётся, если все владельцы до истечения указанного срока откажутся от реализации своего преимущественного права приобретения. Безусловным будет являться нотариально удостоверенный отказ.

Если преимущественным правом приобретения доли совладельцы долей не воспользовались в течение месяца, либо до истечения данного срока был получен отказ от реализации такого права, то доля ЗУ может быть реализована третьим лицам.

Следует также упомянуть, что круг приобретателей — третьих лиц в некоторых случаях может быть ограничен. Например, если ЗУ находится на границы страны, то его в любом случае нельзя продавать иностранцам, лицам без гражданства, либо иностранным компаниям. Такие ограничения установлены в ст.15 Земельного кодекса РФ (далее – также ЗК РФ).

Это связано с вопросами обеспечения безопасности страны. Вдруг землю приобретут шпионы?

Кроме того, если планируется продавать долями ЗУ из категории сельхозназначения, то здесь также существует ряд запретов и ограничений:

  1. Доли нельзя будет продавать тем же лицам, что предусмотрены в ст.15 ЗК РФ;
  2. Если ЗУ из категории земель сельхозназначения, то долю можно продать или подарить только другому совладельцу данного ЗУ, а также сельхозорганизации или члену КФХ, использующего такой ЗУ.
  3. Преимущественным правом приобщения ЗУ сельхозназначения обладают муниципалитеты, на территории которых такие ЗУ расположены.

Во всех остальных случаях необходимо руководствоваться общими положениями о преимущественном праве согласно нормам ГК РФ.

А вот передать в аренду долю ЗУ нельзя в принципе. В силу указаний закона в аренду могут сдаваться только выделенные ЗУ, которые имеют собственные границы и состоят на кадастровом учёте. Передать в аренду участок целиком по взаимному согласию всех владельцев возможно, а вот передать долю – уже нельзя.

Приватизация доли ЗУ – возможна ли?

Вопрос о том, можно ли приватизировать ЗУ «частями», довольно часто задаётся на просторах интернета, однако полных и развёрнутых ответов на него практически не встретишь – всё сплошные размышления «вокруг да около».

Постараемся восполнить данный информационный пробел.

Для начала определим, в каких случаях можно говорить о приватизации доли ЗУ. Допустим, что есть некий ЗУ, который находится собственности государства. На таком ЗУ расположился жилой дом, у которого несколько совладельцев, т.е. находится он в долевой собственности.

Могут ли домовладельцы приватизировать ЗУ также долями, как и владеют домом?

В соответствии с положениями ЗК РФ, приватизировать можно только ЗУ целиком – доли ЗУ приватизированными быть не могут.

Другими словами, такой ЗУ окажется после приватизации в общедолевой собственности владельцев расположенного на таком ЗУ строения.

Ранее данная процедура регулировалась положениями ст.36 ЗК РФ, однако данная статья была в 2016 году отменена. Вся информация, которая сейчас содержится в интернете по данному вопросу, является устаревшей, т. к. всегда отсылает читателя к нормам именно этой статьи.

Читать еще:  Характеристика ходатайство в гаи

В настоящее время применению подлежит иная норма, содержащаяся в ст.39.20 ЗК РФ.

Доли ЗУ не могут быть приватизируемыми объектами – по закону только ЗУ целиком может быть объектом приватизации.

Итак, что необходимо сделать владельцам общей долевой собственности, чтобы приватизировать участок, который находится под зданием, которым они совместно владеют?

Совладельцам недвижимости необходимо в первую очередь договориться между собой о необходимости приватизации, поскольку обращение в уполномоченный орган должно производиться от имени всех собственников. Если решение совладельцев будет: «Приватизируем», тогда далее будет необходимо обратиться в государственный или муниципальный орган, в зависимости от того, кто владеет таким земельным участком.

Помимо совместного заявления необходимо также подготовить необходимый перечень документов, состав которых точно смогут подсказать вышеуказанные органы. Но в любом случае, к заявлению должны быть приложены документы на строение и о праве на него.

Приватизация ЗУ с точки зрения закона – процедура необходимая в первую очередь для самих владельцев недвижимости. Это обезопасит ЗУ от посягательств третьих лиц на него.

Приватизация доли земельного участка, то бишь приватизация всего участка, будет завершена после внесения соответствующих записей в ЕГРН о регистрации права долевой собственности.

Выдел доли

Ситуация, когда у ЗУ несколько собственников, конечно же, накладывает определённые ограничения. При продаже доли цена её будет значительно отличаться в меньшую сторону, нежели продавался бы единый участок.

Да и сам процесс пользования, а уж тем более распоряжения ЗУ, также обязательно должен быть согласован с иными совладельцами. Это не всегда удобно. Но такое положение дел можно прекратить, если из общего участка осуществить выдел долей.

Данный вопрос регулируется нормами ст.252 ГК РФ. Согласно данной норме, общедолевое имущество может быть разделено между совладельцами по их обоюдному соглашению. Если такого согласия достичь не удаётся, каждый из совладельцев имеет право требовать такого выдела в судебном порядке. Каждый собственник по закону может требовать такого выдела.

В некоторых случаях закон запрещает осуществлять выдел:

  1. В отношении ЗУ под многоквартирным домом – он является неделимым;
  2. В отношении ЗУ сельхозназначения, если после выдела размер такого участка окажется меньше минимально установленного субъектами РФ размера (такой минимальный размер устанавливает непосредственно законами субъектов).

Даже исходя из беглого анализа правовых норм, можно заметить, что земли сельскохозяйственного назначения пользуются со стороны законодателя особенной защитой. Это связано с тем, что такие земли имеют стратегическое значения для страны.

Если выдел в натуре невозможен, допускается проведение выплаты стоимости соответствующей доли.

Выдел несёт в себе множество позитивных последствий, как в части владения и пользования, так и в части распоряжения ЗУ. Но при этом стоит помнить, что все межевые работы придётся оплатить собственнику, который пожелал выделиться – необходимо будет заключать договор на проведение данных работ с кадастровым инженером.

Общая долевая собственность – режим, в котором нужно уметь договариваться с другими совладельцами долей. Если взаимопонимания не достичь, то можно много времени проводить в судебных тяжбах. Иногда бывает полезно осуществить выдел доли в участке – это избавит от многочисленных сложностей, но при этом важно помнить и о расходах, которые процедура выдела за собой повлечёт.

Общую долевую собственность можно воспринимать и как фактор, который ограничивает правомочия каждого отдельного человека, но с другой стороны, только такой способ приобретения для человека возможен в определённых случаях, когда у него одного элементарно не хватает денег. Ведь при покупке ЗУ в долевую собственность равными долями каждый приобретатель платит вдвое меньше.

Как бы то ни было, а данный режим владения земельными участками достаточно распространён, и каждому человеку будет не лишним знать ответы на рассмотренные в настоящей статье вопросы.

Долевая собственность на земельный участок: плюсы, минусы и алгоритм выделения доли

В настоящее время многие из нас, я имею в виду горожан, стремятся перебраться за город, на свежий воздух. Многие присматривают себе земельные участки для строительства дачи, а то и загородного дома для постоянного проживания. Я думаю, для вас будет полезно узнать, что такое долевая собственность на земельный участок, которая часто возникает при приобретении земли.

Из-за любви советской власти к колхозам и коммунальным квартирам можно предположить, что именно ей принадлежит идея права общей собственности. Но оказывается, этот институт был создан более двух тысяч лет назад в Римской империи и Византии.

Несколько слов об общей собственности

Данный правовой институт характеризуется наличием одного объекта и нескольких его собственников. Он имеет две разновидности:

  • совместную – доли собственников (участников) не определены. Порой эту форму называют коллективной;
  • долевую – доли собственников (участников) определены.

Доля – это часть чего-то (в данном случае земли), которая четко определена.

Эта статья не охватывает весь спектр вопросов, связанных с общей собственностью, а посвящена только долевой.

Как уже отмечалось выше, понятие общей собственности пришло в современное законодательство многих стран из Римского права. В России было введено еще в XII веке документом, который назывался “Русская правда”, а уже в XV веке с появлением Псковской Судной грамоты началось формирование права общей долевой собственности, дальнейшее развитие которой было сделано в XVII веке в Соборном Уложении.

Следующим шагом в развитии правовых основ этого института явился Свод законов гражданских, принятый в 1900 году, который действовал до 1917 года.

В настоящее время вопросы общей долевой на землю регулируются Гражданским кодексом РФ (Глава 16) и Земельным кодексом. Эти законы, наконец, вернули в нашу жизнь забытое понятие частной собственности на землю. Сейчас существуют следующие виды земельного владения (собственности):

Скажу пару слов о совместной собственности, в частности на землю.

Она дает право всем участникам вместе владеть и пользоваться всем земельным наделом, если они дополнительно не договорились об ином порядке пользования. Они могут выбрать одного и дать ему полномочия управлять участком. Распоряжаться же землей может любой из собственников при условии согласия всех остальных.

Наше законодательство предусматривает такой вид владения для:

  1. Фермерских хозяйств.
  2. Земельных участков, если их купили на взносы членов садоводства.
  3. Супругов, даже если не зарегистрировано право двух лиц: мужа и жены (если это не противоречит брачному контракту).

Кроме того, совместная собственность на землю может возникнуть по договору между владельцами отдельных земельных участков.

Общая долевая собственность на землю

Долевая, в том числе и на землю, – это собственность нескольких человек, у которых размеры долей (частей) в праве зафиксированы (в отличие от совместной собственности). Они могут быть определены законом либо договоренностью между участниками.

Права и обязанности владельца доли

Доли собственников по умолчанию являются равными (равнодолевая собственность), если иное не закреплено в законе или не прописано в их соглашении. Подписав соглашение, можно установить деление на неравные части. Также можно оговорить дальнейшее изменение размеров долей в зависимости от участия в улучшении общего имущества – земельного надела.

Доли могут быть двух видов:

  • реальная – когда она идентифицирована в натуре, то есть обозначена границами в рамках надела;
  • идеальная – когда она определена лишь в виде процента от общей площади участка.

Несмотря на наличие долей (в том числе и реальных), сособственники владеют и пользуются всем наделом по общему соглашению. Если такого соглашения достичь не получается, то остается только одна дорога – в суд.

Ничто так не портит отношения, как их выяснение.

Если кто-то из участников не может в полной мере пользоваться своей долей, он может претендовать на денежную компенсацию за счет остальных.

Доходы, получаемые от пользования землей, распределяются пропорционально размеру доли собственников, если иное они не оговорили в своем соглашении.

Но этот приятный факт для обладателя большей части имеет и оборотную сторону – в расходах, связанных с содержанием общего имущества, этот собственник тоже участвует пропорционально размеру своей части. К расходам относятся:

  • обязательства перед государством. Это налоги на землю и иные обязательные сборы;
  • расходы на содержание и уход за имуществом (земельным наделом).

Что касается распоряжения землей, то в отношении общедолевой собственности различают два варианта:

  1. Распоряжение всем участком.
  2. Распоряжение своей долей в участке.

Первый вариант реализуется исключительно при согласии всех собственников. Следует иметь в виду, что если согласия нет, то даже суд не поможет. Таким образом, каждый сособственник в этом вопросе обладает правом вето.

Для реализации второго варианта участнику не требуется согласие остальных. Он может продать, подарить, заложить, оставить в наследство и т. д. свою часть исключительно по своему решению, не спрашивая разрешения у других участников.

Но ложка дегтя есть и здесь. Участники имеют преимущественное право покупки. Иными словами, продать долю можно третьему лицу только после получения отказа от ее приобретения от всех остальных участников.

Конечно, существуют способы обойти преимущественное право.

Например, не оформлять договор купли-продажи, а заключить договор дарения. Но такой ход рискован. Если кому-то из заинтересованных лиц удастся доказать, что сделка дарения была притворной (то есть совершенная с целью прикрыть сделку купли-продажи), то все закончится печально для вас и вашего покупателя – ваша сделка будет признана недействительной.

Можно заложить свою долю, затем не вернуть долг, а с кредитором заключить соглашение об отступном. Вы вместо возврата взятых в долг денег передаете ему свое право на вашу долю в общей долевой. Этот выход имеет минус – сложное оформление.

Есть еще вариант с передачей своего права в обмен на пожизненное содержание. Суть в том, что вы передаете покупателю права на свою часть имущества, а он обязуется пожизненно вас содержать. Такой вид договора носит исключительно личный характер, преимущественное право остальных участников в этом случае не работает. Естественно, при таком способе большие риски несет покупатель.

Возникновение общей долевой собственности

Чаще всего она возникает в отношении земли при:

  1. Приватизации несколькими лицами.
  2. Вступлении в права наследства по завещанию.
  3. Покупке части земельного надела.
  4. Дарении (получении по дарственной) части земельного участка.

Особенности собственности на некоторые виды земель

Для двух видов земель существуют ограничения в праве собственности на них.

Земля сельхозназначения

Она возникала в процессе приватизации совхозов и колхозов. При этом участники этого замечательного процесса, который, как предполагалось, должен был повернуть историю вспять, получали земельные доли в праве общей собственности на весь земельный надел. Она имеет количественную характеристику, но не привязана к конкретному клочку земли.

Да и долей она не совсем является.

Она в отличие от обычной доли в общедолевой собственности имеет ограничение – ею нельзя свободно распорядиться без ее выделения в натуре, то есть выделения конкретного реального земельного участка. Без этого отчуждение допускается только в пользу иных сособственников. Еще ее можно внести в уставной капитал сельхозорганизации, использующей в своей деятельности весь участок.

Даже оставить в наследство кому-либо со стороны нельзя.

Такая доля напоминает мед, который как бы есть, но его как бы нет.

Территория под домом

Любой человек, которому выпало счастье заработать на квартиру и купить ее, становится сособственником земли под многоквартирным домом. У всех хозяев жилых метров возникает общая долевая собственность, в которой доли пропорциональны площадям их квартир.

Но вот выделить эти доли из общедолевой собственности нет никакой возможности, это напрямую запрещает Жилищный кодекс РФ.

Есть только один шанс, если вы приобрели жилье в многоквартирном одноэтажном доме, в котором можно сделать небольшую перестройку и обеспечить отдельный вход в каждую квартиру. Тогда необходимо сначала выделить в натуре доли в доме (после его реконструкции), а потом уже поделить и землю: как под ним, так и прилегающую.

Читать еще:  Льготы для инновационной деятельности

Как выделить доли, раздел участка

Общедолевая собственность часто не позволяет собственнику в полной мере использовать свое право, поэтому возникает необходимость выделить свою часть земли из общего надела.

Причины и возможности

Наиболее часто встречающаяся причина, которая толкает сособственников на раздел земли, – это желание продать свою долю надела или желание обособиться от соседей.

Продавать невыделенную часть сложно. Покупатель не понимает, на что он будет тратить свои с таким трудом заработанные деньги: на часть участка, где такие стройные сосенки и симпатичная солнечная полянка, или на это болото с кишащими над ним мошками. Покупателю не нужна идеальная доля, подавай реальную. Кроме того, после раздела участка прекращается преимущественное право покупки других участников.

Вы решили построить на своей доле (пока не выделенной) дом своей мечты, разбить прекрасный сад, но вам уже видится, как в этот сад соседи ходят выгуливать своих домашних питомцев, а под окнами вашей спальной сосед паркует свой старый чадящий дизельный автомобиль. Поэтому надо выделить долю, разделить участок, чтобы быть уверенным, что теперь никто, кроме дорогих гостей, на ней не появится.

Чем выше забор, тем лучше отношения с соседом.

Земельный участок, который находится в общей долевой собственности, может быть поделен между участниками. При этом общая долевая собственность перестанет существовать для всех бывших сособственников, каждый из них обретет индивидуальную собственность на часть участка, что соответствует его доле.

Кроме того, возможна ситуация, когда один или несколько участников решат выделить свои доли из общей собственности. Тогда индивидуальную собственность обретет этот участник или участники, а остальные останутся сособственниками оставшейся территории земельного участка, сохранят на нее право общей долевой собственности.

Выделение доли или раздел надела не всегда возможен. Например, из-за невозможности организации подъезда к одной из выделяемых долей.

Также выделение (раздел) может противоречить закону. Это в первую очередь касается ситуаций, когда площадь выделяемой доли меньше минимальной, установленной для данной категории земель в этом регионе.

К примеру, минимальные площади участков, установленные в Санкт-Петербурге:

  • для строительства индивидуального дома – 300 кв. м.;
  • для садоводства – 200 кв. м.;
  • для огородничества – 200 кв. м. и т. д.

Если размер какой-нибудь доли менее минимально допустимого значения, то остается только вариант выкупа ее остальными собственниками. Сумму выкупа определяют по согласию или через суд.

Государство оставило только лазейку для себя любимого, позволив не учитывать размер участка при изъятии земли для муниципальных или государственных нужд.

Способы

Как вы уже догадываетесь, существует два способа поделить участок, который находится в долевой собственности:

  1. По соглашению сторон.
  2. Через суд.

В первом случае сособственники заключают соглашение, в котором указывают:

  • данные участка: кадастровый номер, адрес, категорию земель, назначение;
  • паспортные данные участников собственности;
  • информацию о размерах долей;
  • план участка с нанесенными на нее желаемыми (согласованными) границами долей;
  • согласие участников на процедуру выделения (раздела).

Во втором случае инициатор раздела подает в суд исковое заявление, прикладывая к нему документы, подтверждающие собственность, свои исковые требования и описания действий, которые он предпринимал для решения вопроса.

Техника

В процессе выделения доли или раздела участка собственники сталкиваются с необходимостью проведения межевания – процесса определения границ и их документального закрепления для вновь появляющихся участков, на которые делится первоначальный.

Регулируется данный процесс Федеральным законом РФ “О землеустройстве”.

Межевать должна землеустроительная геодезическая компания. Тут не обойтись без дополнительных расходов, сами вы межевание произвести не сможете. Нанятые специалисты:

  • проводят исследование и освидетельствование границ участка,
  • составляют предварительный план участка,
  • производят геодезическую съемку,
  • обрабатывают результаты и подготавливают окончательный вариант плана,
  • составляют землеустроительное дело.

На вашей совести останется не очень порой приятный аспект этой работы – согласование границ с собственниками земель, которые граничат с вашим новым участком.

Результаты межевания пройдут регистрацию в кадастровой палате, и участку будет присвоен свой кадастровый номер. Вот тогда вас можно будет поздравить с рождением нового объекта вашей индивидуальной собственности.

Заключение

Итак, я поделился с вами некоторыми аспектами общей долевой собственности на земельный надел. Обрисовал причины и способы, с помощью которых вы можете обрести, а также избавиться от собственности такого вида.

Доля земельного участка: выделение доли землевладения, регистрация, особенности владения, покупка, продажа и сдача в аренду

С тех самых пор, как в Российской Федерации гражданам было разрешено на законных основаниях оформлять участки земли в личную собственность, не утихают споры и судебные разбирательства по поводу определения порядка пользования, как целыми земельными участками, так и их долями.

Споры по землевладению могут быть самые разные, но их объединяет одно – двое или несколько собственников претендуют на право законного владения земельным участком. Каждый борется за свою долевую собственность на правах полной собственности, постоянного бессрочного пользования или пожизненно наследуемого права.

Понятие «доля земельного участка», с точки зрения ее владельца, подразумевает волю собственника на использование земельного участка по своему усмотрению, независимо от согласования с другими собственниками долей этого же участка земли.

Доля земельного участка: когда земельный участок признается делимым или неделимым?

Участок земли может рассматриваться как собственность одного, двух и более лиц. Кроме того, не стоит забывать о вариантах собственности, когда несколько человек на равных правах владеют общей собственностью (в нашем случае земельным участком). Долевая собственность, как и общая собственность земельных участков на одинаковых правах, предусматривает законные права каждого гражданина, как собственника земли с поправкой на специфику землевладения.

Земельные участки могут иметь статус «делимых» или «неделимых». Делимыми, согласно российскому законодательству, признаются только те участки земли, которые при разделе не теряют существенную составляющую своей значимости. Каждая из долей такого участка может рассматриваться как небольшой собственнический участок, сохраняющий за собой нормативные права на застройку или на другое использование.

Неделимые земельные участки не могут быть разделены на доли, так как это нанесет непоправимый вред их рациональному использованию. Например, неделимым можно считать земельный участок, на котором построен многоквартирный дом.

Доля земельного участка: реальные и идеальные доли

Владелец земельной доли определяет ее размер согласно проекту землеустройства, который составляется по документированному соглашению между всеми владельцами долей на одном земельном участке. Часто наследники или собственники не могут прийти к единому согласию о правах собственности на земельные доли, тогда все вопросы решаются через суд или при вмешательстве органов местного самоуправления.

В границе одного земельного участка, которым владеют двое или более человек, могут быть выделены реальные или идеальные доли собственности на землю. Реальной долей земельного участка называется часть земли, размеры границ которой устанавливаются на местности (на натуре). При этом размер доли должен быть таковым, чтобы не потерять своей значимости, сущности понятия «обособленный земельный участок», предназначенный под постройку, огород, сад или другие нужды.

Идеальная доля земельного участка не устанавливается на местности. Просто в документах отмечается ее величина дробью от размера целого участка земли.

Как на практике выделяется доля земельного участка?

Практически распределение долей земельного участка между владельцами проходит в строгом соответствии с проектом землеустройства. Все принятые проекты землеустройства должны пройти государственную экспертизу в обязательном порядке, иначе проекты не могут считаться законными. Предусматривается такой перечень возможностей:

– Как разграничение, так и объединение долей земельного участка. Другими словами, земельный участок может разделяться на реальные равные или неравные доли. Более того, в некоторых случаях при составлении проектов землеустройства разбираются вопросы о разделе участка земли по уровням: подземный, надземный и наземный. Каждая из долей или каждый из уровней закрепляются во владении за разными собственниками. Это же правило действует и в «обратную сторону» – земельные доли могут объединяться в единый земельный участок с одним владельцем.

– Внешние границы земельного участка могут усовершенствоваться, если в этом заинтересованы все собственники земельных долей на этом участке. Другими словами, площадь внешних границ может расширяться или уменьшаться по каким-либо причинам (но не более чем на 6% от общей площади целого земельного участка). Чаще всего это случается при прокладке дорог или инженерных коммуникаций на земельный участок.

Как проходит регистрация долей земельного участка?

Согласно действующему российскому законодательству (от 19.04. 2010 г.) о регистрации прав собственности на недвижимое имущество, доля (часть) земельного участка не может считаться самостоятельным (отдельным, личным) объектом недвижимости. Поэтому для регистрации своей доли земельного участка нужно перевести его в статус отдельного земельного участка. Либо проводится единая регистрация разделенного на доли участка земли совместно всеми владельцами долей этого участка. Присвоение кадастрового номера доле земельного участка вовсе не означает индивидуальность этого объекта, как самостоятельного недвижимого имущества.

Может ли осуществляться покупка или продажа доли земельного участка?

Процедура покупки или продажи доли земельного участка узаконена российским законодательством. Но существует такой нюанс, как «преимущественные права покупки». Например, чтобы оформить сделку о продаже своей доли земельного участка стороннему покупателю, нужно получить письменное и нотариально заверенное согласие остальных собственников долей этого земельного участка на совершение сделки.

Владельцы других земельных долей имеют законное преимущественное право на покупку продаваемой доли в первоочередном порядке. При этом продавец своей доли должен в запросе, который он подает на подпись каждому совладельцу земельного участка, отметить окончательную стоимость продаваемой доли земли. Эта стоимость не может быть изменена в случае отказа от покупки другими дольщиками земли, иначе сделка в течение трех месяцев может быть опротестована через суд и признана недействительной.

Какие обязанности возлагаются на владельцев или арендаторов долей земельных участков?

Доли земельного участка могут передаваться другим лицам в аренду или наследоваться по общим нормам российского законодательства. При этом на владельцев и на арендаторов долей земельного участка государством возлагаются определенные обязательства, нарушать которые противоречит закону, так как земля является природным ценным объектом.

– Собственники или арендаторы земельных долей должны своевременно платить арендную плату или начисленный земельный налог.

– Земля должна эффективно использоваться по целевому назначению. Если доля земельного участка принадлежит фермерскому хозяйству, то она должна удобряться. Не допускается экологическое загрязнение земли в результате халатной хозяйственной деятельности. Если земля сельскохозяйственного назначения будет загрязнена химическими или радиоактивными веществами, иссушена, заболочена, подвержена водной или ветряной эрозии, то владелец может подвергнуться административному или уголовному наказанию.

– Каждый собственник доли земельного участка не должен ущемлять в правах на собственность других владельцев долей земли или законных арендаторов.

– Владелец доли земельного участка может вести строительство на своей части земли согласно нормам, установленным такими организациями, как: комитет по землеустройству, архитектурно-градостроительная организация, санитарные, пожарные и природоохранные службы. Арендатор доли земельного участка все свои действия по возведению построек, также должен согласовывать и с собственником доли земли.

Подведя итоги всего вышесказанного, нужно уточнить и следующие нюансы. Прежде чем покупать долю в земельном участке для постройки там дома, дачи или для ведения сельскохозяйственных работ, нужно выяснить в земельном комитете района или у местных властей области, какие работы можно проводить на своей части земельного участка, а какие невозможно в силу обстоятельств. Возможно, у местных властей имеются перспективы на перевод этих земель в другое назначение, и тогда регистрация земельного участка не будет разрешена и тем более не позволено там строительства жилых или хозяйственных построек.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector