Правомерно ли взыскание задолженности по аренде земли?
Prokurors.ru

Юридический портал

Правомерно ли взыскание задолженности по аренде земли?

взыскание долга по договору аренды земельного участка

Приветствую профессионалов! Нужна консультация по вопросу взыскания задолженности по договору аренды земельного участка….Земельный участок дан в аренду ЗАО сроком на 20 лет (с 2000г.) С 2010г. перестали платить арендную плату, направлен иск о взыскании задолженности и пени с 2010г. по 2012г. После выяснения оказалось что недвижимость на данном земельном участке (гаражи, административное здание и прочее) проданы (не известно когда и кем) в собственность 3-ем ООО и одному физ.лицу. В связи с этим Арендатор отказывается выплачивать сумму долга — так как собственникам недвижимости на земельном участке переходят права на земельный участки под ними, следовательно и обязательства по договору аренды. Поделитесь пж своими мыслями по этому поводу….

Игорь, в силу п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, а в соответствии с п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости, то есть на условиях аренды.
Также, пунктом 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, регулирующей вопросы перехода права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Из правового смысла указанных норм права в их взаимосвязи следует, что по договору продажи объектов недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, а покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на такой земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
По этому вопросу есть разъяснение Пленума ВАС РФ, в пункте 14 Постановления от 24.03.2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее: Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Поскольку право аренды ЗАО в вашем случае являлось зависимым правом по отношению к праву собственности на строения, расположенные на арендованном им земельном участке, то с переходом права собственности на строения к другим лицам, ЗАО не может считаться лицом, использующим земельный участок на правах аренды.
Вам придется выяснить координаты и реквизиты новых владельцев недвижимого имущества.

Это я знаю и со всем этим я согласен. Вопрос только в одном – покупатель в праве требовать оформления соответствующих прав на такой земельный участок на тех же условиях и объеме что и прежний собственник (в данном случае арендатор). Но не один собственник зданий на данном земельном участке за все время не обратился в муниципалитет за предоставлением земли под своими зданиями (не выкупал). Договор аренды с ЗАО на зем.участок действующий в настоящий момент (зарегистрирован в рос.реестре). между собой организации земельные участки не размежовывали, и не предпринимали попыток это сделать. Участок 55.000 кв.м. Здания не занимают такой площади, границы земли под ними не определены. в таком случае так же ЗАО не платит свои долги за аренду?

и еще в праве мы взыскать с ЗАО долги до момента когда недвижимость на участке была продана др. лицам? или все долги тоже переходят собственникам зданий?

Решение суда о взыскании задолженности по арендной плате за землю и пени № 02-0437/2016

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 марта 2016 года г. Москва Коптевский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Родиной Т.В., при секретаре Бородецкой Ю.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское

дело по иску Администрации городского округа «Город Калининград» к Вендину СЮ о взыскании задолженности по арендной плате за землю и пени,

Администрация городского округа «Город Калининград» обратилась в суд с иском к Вендину С.Ю. о взыскании задолженности по договору аренды городских земель № 004442 от 04.03.2002г. (в редакции соглашения № 004442- 2/УА от 11.04.2006г. об уступке прав и обязанностей по договору) за период с 01.05.2012г. по 24.07.2012г. в размере 36 550,23 руб. и пени по состоянию на 24.07.2012г. в размере 130 742,07 руб., мотивируя свои требования тем, что ответчику был предоставлен в аренду земельный участок площадью 0,24034 га по улице Чайковского, 17 города Калининграда под двухэтажное здание культурно-делового центра на срок до 04 декабря 2050 года.

По условиям договора Арендатор обязан ежеквартально, не позднее 10 дней по окончании каждого квартала (за исключением IV квартала, плата за который вносится не позднее 25 ноября текущего года), вносить арендную плату. Арендная плата начисляется до 24 июля 2012 года, до даты перехода земельного участка в собственность. Исчисление арендной платы на территории городского округа «Город Калининград» осуществляется в соответствии с Положением «О порядке определения размера арендной платы за землю, условий и сроков её внесения в городе Калиниграде», утвержденным решением окружного Совета депутатов города Калиниграда № 376 от 28.11.2007 года. С 01.01.2008г. согласно пунктам 1.6, 1.7, 1.8 Положения размер арендной платы зависит от кадастровой стоимости земельного участка и коэффициента, определяемого по виду разрешенного использования земельного участка, – ставки арендной платы. На 2012 год кадастровая стоимость земельного участка составляет 25 392 161,34 руб. Постановлением администрации городского округа «Город Калининград» « 2424 от 31.12.2010г. «Об установлении коэффициентов, определяемых по виду разрешенного использования земельных участков, – ставки арендной платы за землю в городе Калининграде на 2011 год» установлены коэффициенты, определяемые по виду разрешенного использования земельного участка в размере 1,7% (земельные участки, занятые торгово-, административно-, общественно- развлекательными, деловыми центрами) и 2,5% (земельные участки, занятые ресторанами, кафе). Арендатор арендную плату в установленные сроки не вносил, в связи с чем, образовалась задолженность, которую истец просит взыскать с ответчика. Так же в соответствии с п.4.11 Договора, в случае неуплаты арендной платы в установленный срок, арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки, в связи с чем истец просит взыскать с ответчика пени за период неуплаты арендной платы.

Представитель истца по доверенности в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, направил ходатайство о рассмотрении дела в своё отсутствие, исковые требования по обстоятельствам, изложенным в исковом заявлении, поддержал и просил их удовлетворить.

Ответчик Вендин С.Ю. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, обеспечил явку своего представителя по доверенности Щербинина А.А., который в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, пояснив, что ответчик часть земельного участка площадью 420 кв.м в период с апреля 2012 года по июль 2012 года не использовал, коэффициент на 2006 год по виду земельного участка составлял 1,0% по виду арендатора – 2,0%, иных сведений об изменении данных коэффициентов ответчику не поступало. Кроме того просил суд применить срок исковой давности, поскольку в соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет 3 года, данный срок истек 24 июля 2015 года.

Выслушав представителя ответчика, проверив материалы дела и исследовав представленные доказательства, руководствуясь положениями ст.ст.12, 56, 57, 67, 71 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, предоставляемые в аренду, взимается арендная плата.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Читать еще:  По какой статье можно квалифицировать её действия?

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, 04 марта 2002 года между администрацией г. Калиниграда и арендатором ООО «ИУК «РОСТ» заключен договор аренды земельного участка № 004442, в соответствии с которым в аренду предоставлен земельный участок, расположенный по адресу:*** в Центральном районе города Калиниграда, площадью 0,24034га с кадастровым номером ***, для реконструкции существующего административного здания под культурно-деловой центр, строительство гаража для служебных автомобилей и устройства гостевой автостоянки. Срок действия договора аренды исчисляется с 04.12.2001г. и действует до 04.12.2004г.

Пунктом 4.1 Договора предусмотрено, что арендатор уплачивает арендную плату за предоставленный земельный участок.

В соответствии с пунктом 4.3 арендатор обязан ежеквартально вносить арендную плату (за 1-3 кварталы не позднее 10 дней по окончании каждого квартала, за 4й квартал – не позднее 25 ноября текущего года).

Согласно п.4.4 Договора ставка арендной платы за 1 кв.м в год на 2001 год – 18,58 руб.; на 2002г. – 37,16 руб. за кв.м в год.

Пунктом 4.5 Договора установлено, что при расчете арендной платы применяется коэффициент по категории арендатора К2=1 на 2001г. и на 2002г. код коэффициента 2.17, 2.00 и коэффициент по виду использования земельного участка К1 1.19, 1.00.

Пунктом 4.11 договора аренды установлено, что за каждый день задержки внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

14 марта 2005 года между администрацией г. Калиниграда и арендатором ООО «ИУК «РОСТ» заключено Соглашение об изменении и дополнении договора № 004442 от 04.03.2002г. на передачу в аренду городских земель, по условиям которого внесены изменения в срок действия договора аренды земельного участка: срок действия договора установлен до 04.12.2050 года; ставка арендной платы установлена на 2003г., 2004г. и 2005г. – 66,89 руб. за 1кв.м в год; для расчета арендной платы применяется коэффициент по категории арендатора К2=1 на 2003, 2004г. и 2005г. (код коэффициента 2.00) и коэффициент по виду использования земельного участка К1 – 1.19, 1.00.

11 апреля 2006г. заключено Соглашение № 004442-2/УА об уступке прав и обязанностей по договору № 004442 от 04.03.2002г. на передачу в аренду городских земель, на основании договора цессии права и обязанности по договору перешли к Вендину С.Ю.И.А.А., данный договор зарегистрирован 05.07.2006г.

Ответчик ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по внесению арендной платы за период с 01.05.2012г. по 24.07.2012г., в результате чего образовалась задолженность в размере 36 550,23 руб.

На образовавшуюся задолженность по условиям договора были начислены пени по состоянию на 24.07.2012г. в размере 130 742,07 руб.

Проверив представленный стороной истца расчет задолженности и пени, суд с ним соглашается, поскольку он является арифметически верным, согласуется с условиями договора и подтверждается материалами дела.

Согласно ст.ст.56, 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать обстоятельства на которые ссылается в обоснование своих требований и возражений; доказательства предоставляются сторонами и иными лицами, участвующими в деле.

Возражая против удовлетворения исковых требований представитель истца пояснил, что Соглашением № 004442-1 от 29.06.2012г., заключенным между администрацией городского округа «Город Калининград» и Вендиным С.Ю., расторгнут договор аренды № 004442 от 04.03.2012г. на передачу в аренду городских земель, в связи с передачей земельного участка в собственность за плату (договор купли-продажи № 000844), так же заявлены возражения на основании ст. 199, 200 Гражданского кодекса РФ, в связи с пропуском истцом срока исковой давности.

Согласно п. 1 ст. 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 ГК РФ. Согласно п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Судом установлено, что по условиям Соглашения № 004442-1 от 29.06.2012г., кадастровая стоимость земельного участка, начиная с 2009 года составляет 25 392 161,34 руб. Арендатору Вендину С.Ю. предложено в течение 30 дней с момента государственной регистрации соглашения внести компенсацию, в связи с увеличением кадастровой стоимости участка. Для расчета арендной платы, начиная с 2008 года применять коэффициент, определяемый по виду разрешенного использования земельного участка,-ставки арендной платы за землю (Кз). Коэффициент, определяемый по виду разрешенного использования земельного участка- ставка арендной платы за землю (Кз)-1,7%.

Государственная регистрация указанного Соглашена осуществлена 25 июля 2012 года (л.д.36).

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, задолженность по арендной плате взыскивается по 24 июля 2012 года.

Исходя из буквального толкования значений содержащихся в договоре слов и выражений (ст.431 ГК РФ), суд приходит к выводу, что условия соглашения о доплате арендной платы должно быть осуществлено до 25 августа 2012 года и именно с этого времени у истца возникло право требовать взыскания задолженности.

Истец обратился в суд с настоящим иском 17 ноября 2015 года, что подтверждается материалами дела (л.д.5).

Исковое заявление поступило в суд 08 декабря 2015 года, о чем свидетельствует отметка экспедиции.

Исковое заявление принято к производству 21 января 2016 года (л.д.1).

Срок исковой давности, установленный ст. 196 Гражданского кодекса РФ истек 25 августа 2015 года.

Доказательств, подтверждающих уважительность причин, повлекших пропуск истцом срока исковой давности и ходатайства об его восстановлении суду не представлено.

Согласно ст.ст.56, 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать обстоятельства на которые ссылается в обоснование своих требований и возражений; доказательства предоставляются сторонами и иными лицами, участвующими в деле.

В силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности, эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности; наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности, стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, и принять на себя все последствия совершения или несовершения процессуальных действий.

В силу п. 6 ст. 152 ГПК РФ при установлении факта пропуска без уважительных причин срока исковой давности или срока обращения в суд, судья принимает решение об отказе в иске без исследования иных фактических обстоятельств по делу.

Таким образом, исследовав материалы дела и представленные суду доказательства, суд приходит к выводу, что исковые требования истца не подлежат удовлетворению, в связи с пропуском срока исковой давности.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.167, 194-199 ГПК РФ, суд

В удовлетворении исковых требований Администрации городского округа «Город Калининград» к Вендину СЮ о взыскании задолженности по арендной плате за землю и пени, – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Коптевский районный суд г. Москвы в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

РЕШЕНИЯ СУДОВ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ ИМУЩЕСТВА:

Администрации Волгограда обратилась в суд с иском к ответчику о взыскании задолженности по арендной плате, и просит взыскать с ответчика в свою пользу задолженность по арендной плате за период с 01.01.2014г по 01.12.2015г. в сумме … и пени за пери.

Истец Комитет лесного хозяйства Московской области обратился с иском к ответчику о взыскании задолженности арендной плате в сумме *** рублей, пени за просрочку внесения арендных платежей в сумме *** руб, мотивируя свои требования тем, что ответчик.

Как взыскать долги по договору аренды. Подробный обзор способов воздействия на арендатора, который отказывается платить.

Ни один арендодатель не застрахован от ситуации, когда квартиросъемщик задерживает оплату на неопределенное время. В подобном случае важно знать, как воздействовать на недобросовестного арендатора, чтобы защитить свои права. В представленной статье мы подробно расскажем про все способы взыскания долгов законным путем и об особенностях каждого из них.

○ Оплата по договору аренды

Размер арендной платы устанавливается заключенном договором. В документе может быть прописана фиксированная сумма либо порядок ее исчисления. Стоимость проживания может быть изменена после подписания соглашения, если это в нем предусмотрено. Так, стороны могут установить изменения в оплате:

  • Начиная с конкретной даты (как правило, через 1 календарный год после заключения договора).
  • При наступлении определенных обстоятельств (глобальные изменения в экономике или на рынке недвижимости).
  • «Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ)».

Хозяин квартиры может увеличить плату за проживание в одностороннем порядке, даже если это не прописано в договоре. Но в соответствии с настоящим законом, главным условием для этого является соглашение сторон. При этом отказ арендатора от повышения не может стать основанием для выселения. Для увеличения стоимости проживания арендодатель должен уведомить квартиранта о своем намерении не позднее, чем за 3 месяца до наступления изменений и получить его письменной согласие. Только тогда увеличение оплаты будет считаться законным.

Читать еще:  Как быть, если незаконно используют чужую медицинскую лицензию?

○ Когда появляется долг?

Как правило, в договоре прописывается оплата за будущий месяц проживания. Так, при заключении арендного соглашения, квартирант оплачивает первый месяц проживания, а затем авансом вносит платеж за следующий. Обычно в документе указывается, до какого числа следует внести оплату, например, до 25 числа текущего месяца должен быть оплачен следующий.

Долг образуется после первого месяца просрочки, если к дате следующего платежа не будут внесены финансы за предыдущий.

  • «Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК РФ)».

Если выполнять подобное требование арендатор отказывается, арендодатель вправе начислять ему неустойку за каждый день просрочки.

  • «В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором (п.1 ст. 395 ГК РФ)».

○ Взыскание на досудебной стадии.

До того, как инициировать судебное разбирательство, сторонам необходимо попытаться решить конфликт мирным путем. Для этого арендодателю нужно направить в адрес квартиранта претензию, в котором указана следующая информация:

  • Данные участников арендного договора.
  • Дата заключения соглашения, его реквизиты.
  • Реквизиты акта-приема предмета договора.
  • Дата возникновения задолженности, ее сумма к моменту написания претензии, требование ее погашения.
  • Ссылки на нормы закона.

К претензии следует приложить:

  • Копию соглашения.
  • Копию акта-приема сдачи.
  • Подробный расчет долга.

Должник после получения претензии может:

  • Проигнорировать ее.
  • Прислать письменную просьбу об отсрочке оплаты на конкретный период.

Если ответа на претензию нет, а в установленный срок деньги не поступили, можно обращаться в суд. Если поступила просьба об отсрочке, разумно дать арендатору дополнительное время для решения возникшей проблемы.

○ Взыскание через суд.

Если претензия не дала результата, следует подготовить исковое заявление в для инициирования судебного процесса. Обращаться с иском следует в Арбитражный суд по месту регистрации квартиранта. В заявлении требуется указать:

  • Полное название судебного органа.
  • Личные данные сторон соглашения.
  • Требование истца о погашении задолженности со ссылками на законодательные акты.
  • Обстоятельства, в силу которых возникло настоящее требование, а также доказательство их правомерности (договор аренды, акт приема-передачи квартиры).
  • Стоимость иска (сумму задолженности).
  • Подробный расчет долга.
  • Документы, подтверждающие попытку решить проблему в досудебном порядке (копию претензии).
  • Чек оплаты госпошлины.
  • Список приложенных документов.

К исковому заявлению требуется приложить:

  • Договор аренды (копия).
  • Акт приема-передачи квартиры (копия).
  • Подтверждение отсутствия арендной платы (банковская выписка, ведомость расчетов).
  • Переписку с должником или аудизапись бесед с требованием оплаты проживания.
  • Почтовые квитанции.
  • Иные документы, имеющие отношение к вопросу.

Копию иска также нужно направить должнику заказным письмом.

После рассмотрения всех обстоятельств дела, суд вынесет решение:

  • Удовлетворить просьбу истца и взыскать с арендатора долг в полном размере (долг плюс неустойка).
  • Частично удовлетворить просьбу истца и взыскать с ответчика часть задолженности (только основной долг).
  • Отказать в удовлетворении просьбы.

Если вы будете не согласны с вынесенным решением, у вас есть право обжаловать его в течение 30 дней путем подачи апелляционной жалобы в тот же судебный орган, который рассматривал дело.

○ Взыскание судебными исполнителями.

Если должник отказывается выплатить указанную судом сумму добровольно, в дело вступают судебные приставы. Они составляют опись имущества арендатора и конфискуют его в счет долга. Каждый их шаг сопровождается составлением акта действий.

У приставов есть 2 месяца для взыскания долга и 5 дней для вынесения постановления о возбуждении исполнительного дела. Если в указанный срок вы его не получили, можно написать жалобу вышестоящему лицу для ускорения процедуры взыскания долга.

○ Ответственность при долге за аренду.

Меры ответственности за нарушение своих обязательств по оплате за проживание должны быть прописаны в арендном договоре. Крайней мерой является принудительное выселение. К ней арендодатель может прибегнуть, если долг составляет:

  • 2 месяца при краткосрочном договоре (со сроком действия менее 1 года).
  • 6 месяцев при долгосрочном договоре (со сроком действия от 1 года).

В этом случае арендатору направляется уведомление о необходимости выселения или срочной оплаты образовавшегося долга. В случае игнорирования извещения, хозяин вправе выселить квартиранта.

○ Долги по коммунальным платежам.

Если в заключенном договоре указан пункт о том, что коммунальные услуги оплачиваются арендатором, хозяин вправе требовать от него погашения задолженности как в досудебном, так и в судебном порядке. При этом если долги обнаружатся после его отъезда из квартиры, они также подлежат погашению.

Таким образом, если у арендатора образовалась задолженность по арендной плате или коммунальным платежам, существуют способы законно взыскать их. Однако прежде чем обращаться в суд, разумнее попытаться решить вопрос в досудебном порядке, не привлекая третьих лиц.

○ Советы юриста:

✔ Долг за коммунальные услуги.

Обязанность по оплате коммунальных услуг лежит на собственнике жилплощади. Если в договоре аренды прописано, что их должен оплачивать квартирант, хозяин вправе взыскивать с него этот долг. Но следует учитывать, что претензии управляющей компании будут направлены на собственника, независимо от того, проживал квартирант по договору или нет.

✔ Арендатор съехал и не выплатил долги.

Если у вас на руках есть договор, то вы имеет право взыскать с него сумму задолженности как в досудебном так и судебном порядке. В первом случае потребуется направить по месту регистрации (согласно договору) претензию с требованием оплаты долга. Если она не даст результата, тогда придется обращаться в суд. Но если аренда осуществлялась без договора, взыскать долги не получится.

Как взыскать долги по договору аренды? Рассказывает представитель адвокатского кабинета №2121 Клоповой Ирины Александровны.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Взыскание задолженности по договору аренды земли

Подписание договора аренды земельного участка участниками сделки означает их согласие с условиями, указанными в этом документе, в том числе исполнение срока уплаты за пользование землей арендатором. Но именно это условие чаще всего нарушается.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

В результате за арендопользователем начинает формироваться задолженность, причем динамика этого процесса остается отрицательной продолжительное время, что вызывает у арендодателя определенную тревогу за получение причитающейся ему суммы и вообще за возможность взыскания образовавшейся задолженности. Но не все так плохо.

Возможно ли

В правовом государстве большинство вопросов жизнедеятельности решаются с помощью закона. К категории таких вопросов относится и возвращение гражданами задолженностей по своим обязательствам, в том числе и по договору аренды земельного участка.

Необходимо подчеркнуть, что процедура взыскания задолженности относится к числу достаточно трудоемких и требует определенных знаний от обеих конфликтующих сторон (не только от потерпевшего – арендодателя).

Прежде всего, потребуется знание и соблюдение претензионного порядка, особенно, если он описан в договоре аренды.

Для инициирования процедуры взыскания долга с арендатора-должника потребуется претензия, которая составляется арендопользователем и в обязательном порядке направляется арендопользователю.

Эксперты рекомендуют отправлять претензионную бумагу заказным письмом с уведомлением о его вручении арендатору, чтобы таким образом исключить заявление ответчика о незнании претензии арендодателя.

Если в договоре аренды не предусматривался срок получения ответа и последующего за ним погашения задолженности, то эта информация обязательно указывается в претензионном письме.

Срок на дачу ответа отсчитывается с момента вручения претензии должнику. Если в указанный срок арендопользователь не ответил на претензию, арендодатель может взыскать с него долг по оплате аренды земельного участка через суд.

В случае нарушения претензионного порядка суд отклонит исковое заявление арендодателя за отсутствием претензии арендодателя к арендопользователю земельного участка.

Составление претензии к арендатору

Если арендопользователь не вносит установленную договором арендную плату за использование земли, эксперты советуют не терять даром время и составлять претензионное письмо в адрес должника.

Дело в том, что проблемы с платежом за аренду сами по себе не исчезают. Для этого требуются определенные действия от арендодателя, в противном случае задолженность будет расти, а перспектива ее погашения – сокращаться.

Составление претензии к арендатору требует грамотного подхода, так как всегда присутствует вероятность того, что в дальнейшем этот документ будет рассматриваться не только ответчиком, но и судом в случае отказа ответчика от исполнения изложенных в документе требований истца.

Также надо учитывать, что 80% искового заявления будет состоять из текста претензионного письма.

Претензионное заявление составляется в произвольной форме, но при этом в документе должно быть внятно изложено, от кого он исходит и кому адресован.

Обязательны конкретные факты нарушения арендного соглашения с указанием конкретных его пунктов, а также статей и пунктов Гражданского и Земельного кодексов и других законодательных актов РФ.

При составлении претензии к арендатору обязательно излагается требование о погашении задолженности. Это требование должно быть обоснованным.

Для этого арендодатель должен в первую очередь сослаться на пункты договора аренды земельного участка, в которых излагается порядок оплаты за пользование арендованным объектом, а также законодательные нормы.

Читать еще:  Можно ли опротестовать в суде договор дарения

Долгосрочный договор аренды земельного участка рассматривается на этой странице.

Исковое заявление

Если арендопользователь-должник не отреагировал на претензионное письмо арендодателя, последний подает в Арбитражный суд исковое заявление о взыскании задолженности с должника. Существует определенный порядок составления подобного рода бумаг.

Вводная часть документа содержит:

  • название суда. Для разбирательства следует обращаться в суд по месту проживания ответчика. Если должник – юрлицо, то исковое заявление должно рассматриваться судом по месту расположения его офиса;
  • полные реквизиты арендодателя (Ф.И.О. и адрес проживания для физического лица) и контактный телефон;
  • Ф.И.О (если это юрлицо, то наименование) ответчика;
  • сумма долга. Судебные издержки истца не учитываются.

Основная часть документа содержит:

  • суть вопроса, требующего разбирательства судебной инстанции;
  • причины его возникновения;
  • подтверждающие виновность ответчика и законность требований истца факты;
  • требование выплат возникшей в процессе арендных отношений задолженности, а также прочих затрат;
  • конкретная сумма, которую требует заявитель по результатам судебного разбирательства.

Эксперты также рекомендуют указать в иске меры, которые были приняты истцом в досудебном порядке. Базовым действием со стороны истца считается уведомление должника об имеющейся задолженности, выраженное в претензионном письме.

Помимо этого в иске требуется его обеспечение (арест счетов, имущества должника для погашения долговой суммы).

Эксперты рекомендуют включить в исковое заявление перечень документов, доказывающих справедливость требований арендодателя. Исковое заявление оформляется в 2-х экземплярах, один из которых выдается ответчику.

Взыскание задолженности по договору аренды земельного участка

Если претензионный порядок соблюден полностью, иск оформлен грамотно и поданная документация в порядке, суд с большой вероятностью встанет на защиту интересов арендодателя.

Принятое судебное решение обязует арендопользователя-должника выплатить арендодателю образовавшуюся задолженность по аренде земли.

После вступления в силу решения судебного органа, истцу вручается исполнительный лист. В дальнейшем он предъявляется в банковское учреждение, в котором открыт расчетный счет ответчика.

Поиск банка не представит большой сложности для арендодателя, так как нужную информацию о банке он может узнать из соглашения об аренде земельного участка.

Если должник хотя бы один раз оплатил аренду земли, то интересующие сведения о местонахождении его расчетного счета можно добыть в бухгалтерии.

Если все-таки узнать эту информацию не удалось, то исполнительный лист направляется в ССП (службу судебных приставов).

Стоит подчеркнуть, что помимо выплаты задолженности по аренде земли истец может потребовать от должника неустойку (статья 12 ГК РФ).

Величина неустойки может оговариваться в арендном соглашении. Если этот момент не был отражен в соглашении, неустойка определяется по нормам законодательства.

Неустойка может взиматься двумя способами: в виде пени за каждый день просрочки, либо в виде оговоренного в соглашении штрафа.

Необходимые документы

При инициировании процедуры взыскания задолженности арендодателю потребуются следующие документы:

  • исковое заявление;
  • претензионное письмо;
  • подтверждение факта посыла претензии ответчику. Им может быть почтовая квитанция (если претензия отправлялась по почте), выписка из журнала факсимильных сообщений (если документ отправлялся по факсу или телетайпу);
  • подтверждение факта вручения претензионного письма ответчику. Им может быть почтовое уведомление, копия претензии с росписью ответчика об ее получении;
  • ответ арендатора на претензионное письмо (если он имеется);
  • оригинал договора аренды участка земли;
  • финансовые документы (счета, чеки и прочее), подтверждающие осуществление расчетов по арендному соглашению;
  • квитанция об оплате пошлины;
  • свидетельство госрегистрации юрлица (если таковое является стороной конфликта);

  • выписка из ЕГРЮЛ и ЕГРИП с информацией о местонахождении истца и ответчика.

В пакет документов может быть включена распечатанная и подписанная истцом или его уполномоченным копия страницы официального сайта ЕГРЮЛ, содержащая информацию о местонахождении юрлица и дату обновления этой страницы.

Пакет документов собирается за 30 дней (не позже) до подачи искового заявления в Арбитражный суд.

Судебная практика

Как показывает судебная практика, договаривающиеся стороны далеко не всегда уделяют внимание законности включенных в договор аренды условий.

В результате при возникновении конфликтной ситуации выясняется, что даже существенные условия далеки от закона, в частности соблюдение претензионного порядка.

Нередко в арендном соглашении устанавливается следующий порядок выхода из создавшейся конфликтной ситуации: переговоры между конфликтующими сторонами, составление претензии (претензионный порядок) и только потом подача иска в Арбитражный суд. При этом претензионный порядок не конкретизируется сторонами договора.

В этом случае ошибкой сторон является то, что, по их мнению, претензионных порядок установлен в самом договоре. Однако судьи придерживаются противоположного мнения.

По мнению служителей Фемиды, претензионный порядок установлен арендным соглашением, если в нем присутствует четкая форма, порядок и сроки предъявления претензии ответчику и ее рассмотрения последним.

Незнание порядка судебного разбирательства часто приводит к тому, что иск подается в суд, находящийся вне места жительства ответчика. В результате такое заявление перенаправляется в суд, находящийся по месту жительства ответчика.

Судебная практика знает прецеденты, когда образовавшаяся задолженность объясняется должником отсутствием госрегистрации договора аренды.

Однако судом не принимается подобное объяснение, так как арендная плата вносится независимо от факта регистрации соглашения, достаточно его подписания арендатором.

Образец договора аренды квартиры с залогом вы можете посмотреть тут.

Как расторгнуть договора аренды земельного участка сельхозназначения, читайте в этой статье.

Видео: Как досрочно расторгнуть договор аренды

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область – +7 (499) 110-56-12
    • Санкт-Петербург и область – +7 (812) 317-50-97
    • Регионы – 8 (800) 222-69-48

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Как узнать о долгах и написать иск о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка?

Ст. 614 ГК РФ описывает обязанности арендатора относительно внесения арендной платы. В случае просрочки внесения платы по договору аренды более чем на 2 месяца (полгода для долгосрочных договоров), образуется задолженность, для возмещения которой может понадобиться судебное вмешательство.

Как узнать, есть ли долг?

Узнать, есть ли задолженность по договору аренды земельного участка, можно следующими способами:

  • Лично в офисе муниципального ведомства, направив письменный запрос или в электронном виде (адрес можно узнать на портале госуслуг).
  • В личном кабинете на портале госуслуг в разделе Услуги.

Процесс взыскания долгов по оплате земли

Задолженность можно взыскать в досудебном порядке, составив претензию и направив ее должнику.

Если должник отказывается вернуть задолженность по арендной плате или игнорирует претензию, можно подать исковое заявление в суд.

Направление претензии является обязательным, если в договоре аренды есть соответствующий пункт, определяющий порядок ее направления и сроки рассмотрения.

Направление претензии в досудебном порядке обязательно, если арендатор будет требовать расторжения договора.

Составление претензии

Претензия должна содержать:

  1. данные арендатора и арендодателя (ФИО, адрес — для физических лиц, ОГРН, ИНН, место нахождения — для юридических лиц);
  2. номер и дата договора аренды и акта приёма-передачи, по которому передавался участок;
  3. информация об арендованном объекте;
  4. ссылку на пункты договора, содержащие информацию о размере арендной платы и сроках ее внесения;
  5. информацию о периоде и сумме задолженности;
  6. ссылки на статьи закона, на основании которых арендатор обязан возместить долг;
  7. требование перечислить деньги с указанием сроков;
  8. реквизиты счета, на которые нужно перечислить деньги;
  9. подпись и дату.
  • Скачать типовой бланк досудебной претензии о взыскании задолженности по договору аренды
  • Скачать образец досудебной претензии о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка

Составление иска

В шапке заявления указывают:

  • название суда, в которое оно направляется;
  • данные истца и ответчика;
  • сумма иска;
  • размер госпошлины.

Основной текст должен содержать:

  1. номер и дату регистрации договора аренды (о тонкостях и порядке регистрации договора аренды земельного участка узнайте тут);
  2. номер свидетельства права собственности на участок;
  3. данные об акте приёма-передачи;
  4. адрес, общая площадь и кадастровый номер участка;
  5. пункт договора, в соответствии с которым арендатор должен вносить плату;
  6. период, в течение которого плата не поступала и сумма задолженности;
  7. требования к ответчику со ссылками на статьи закона;
  8. перечисление приложений;
  9. дату и подпись.
  • Скачать бланк иска о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка
  • Скачать образец иска о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка

Приложения к иску:

  • копии правоустанавливающих документов на ЗУ;
  • договора аренды;
  • акт приема-передачи;
  • расчет задолженности;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • копия искового заявления для второй стороны.

Если на участке были постройки или другие объекты, приносящие прибыль, то по закону арендодатель имеет право на часть этих доходов, что также может быть включено в исковые требования.

При переходе права собственности на здания, расположенные на участке другому лицу, аренда также переходит к нему, а значит, и обязанность вносить арендную плату (о правилах расчета стоимости аренды земельного участка от кадастровой стоимости читайте здесь).

При заполнении претензии или искового заявления необходимо учитывать дату перехода прав и правильно указать ответчика.

Особенности возмещения обязательств после банкротства

При объявлении арендатора банкротом на его финансовые счета накладывается арест для обеспечения обязательств перед арендодателем.

Долги за аренду возмещаются в четвертую очередь после других кредиторов.

Договора на аренду земельных участков заключаются обычно на длительный срок, по закону максимально до 49 лет. Сумма долга при этом может быть внушительной. Закон стоит на стороне владельца имущества, защищая его интересы.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector