Правомерно ли застройщик требует деньги за расторжение ДДУ?
Prokurors.ru

Юридический портал

Правомерно ли застройщик требует деньги за расторжение ДДУ?

Расторжение ДДУ застройщиком

1.1. Для ответа на расторжение договора необходимо руководствоваться заключенным договором и нормами ГК, какова причина в заявлении о расторжении?

1.2. Если договор расторгнут дольщиков в связи с нарушением сроков передачи объекта долевого строительства то ответ должен заключаться в уведомлении о месте получения уплаченных денежных средств.

1.3. Консультации по подобного рода вопросам являются платными. Обратитесь к любому юристу на 9111 в аккаунт за помощью. Спасибо за обращение.

2. За меня в реестр подала от застройщика юрист заявление о расторжении дду.

2.1. Вопрос сам в чем ваш состоит?
Пока это только набор не связанных между собой слов и предложений, из которого нельзя извлечь смысл.

2.2. Сформулируйте вопрос полностью. Не понятно в чем роблема и было ли на это Ваше согласие и доверенность от Вас. Задайте вопрос снова.

3. Могут ли мне вернуть материнский капитал при расторжении ДДУ с застройщиком.

3.1. Конечно обязаны вернуть уплаченные деньги.

4.1. Впервые слышу, чтобы банк был поручителем у застройщика и отвечал по его долгам в плане нарушения сроков строительства дома и передачи квартиры.
Покажите все документы и договор ДДУ юристу на очной консультации.

В Вашем случае требовать денег, не самое лучшее решение.

Желаю Вам удачи и всех благ!

5.1. Никак, кроме обращения к застройщику, по чьей вине Вы претерпели убытки..
Банк свои же обязательства выполнил и он не виноват в расторжении..

6.1. Ну если имеется решение суда о расторжении договора и взыскании денежных средств, то и нужно требовать денежные средства.

7.1. Проблем с расторжением не будет, но до обращения в суд с иском обязательная письменная претензия на основе норм ГК на возврат основного долга + неустойка и убытки, договор сейчас на руках?

7.2. Уважаемый Анна Кудрявцева, в данном случае надо смотреть договор долевого участия, скорее всего, можно будет расторгнуть без проблем.

7.3. Чтобы точно ответить на Ваш вопрос необходимо ознакомится с договором ДДУ и посмотреть его условия и положения.

8.1. Денис. И каков результат обращений? Следки между ООО и ООО можно признать ничтожными (мнимыми, притворными), в силу того, что таким образом первое ООО уходит от ответственности, чем делает исполнение решения суда не возможным. С приставами нужно плотненько работать. Возбуждать их к жизни, жалобы на них писать постоянно. И обращаться в суд.

9.1. Вам необходимо обращаться в суд и взыскивать денежные средства. Вы также сможете взыскать неустойку, штраф, компенсацию морального вреда и судебных издержек.
Подобная судебная практика имеется.

10.1. Для расторжения ДДУ необходимо сначала предъявить письменную мотивированную претензию на основе норм ГК, УК к Вам ни какого отношения не имеет, что за отношения с ней?

11.1. До регистрации расторжения необходимо получить с застройщика внесенные деньги, неустойку согласно расчета и другие убытки, Вы эти требования предъявляли?

11.2. При рассмотрении требований участников долевого участия в строительстве о расторжении договора суды обоснованно исходили из того, что неисполнение застройщиком своих обязательств по договору долевого участия в строительстве является основанием для удовлетворения требований гражданина – участника долевого строительства о расторжении этого договора.

12. ДДУ, сроки сдачи дома просрочены с 01.01.2016 г.

За 2016-2017 гг. получена неустойка за несвоевременную сдачу дома.

На сегодняшний день квартира не передана, дом на сдан.

При одностороннем расторжении можно ли требовать с застройщика помимо суммы договора, проценты за пользование чужими средствами, в соответствии с ч.2 ст.9 214-ФЗ за период с момента оплаты договора по момент расторжения?

12.1. Ольга, добрый вечер!
Да, можно.
При расторжении можете взыскать цену договора, проценты по ч.2 ст. 9 ФЗ-214, штраф по ЗоЗПП от цены ДДУ и процентов, убытки, если они были понесены, моральный вред, если был причинен. Судебная практика по этому вопросу есть. Главное правильно составить все документы, обосновать правильно. Дело не простое, но вполне реально всё это сделать.
Удачи!

13.1. 1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства.

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

3. Утратил силу с 1 июня 2015 года. – Федеральный закон от 08.03.2015 N 42-ФЗ.

4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Требовать Вы можете только по решению суда.

14.1. Здравствуйте. Да, если и возможно расторгнуть договор долевого участия, то только через суд. Полагаю, что основания для расторжения договора найти вполне возможно.

14.2. Вам необходимо направить уведомление о расторжении договора, застройщик возмет с вас компесацию, то есть фактически посенные расходы. Вопрос только сколько фактически составляют эти расходы.
Для этого сначала напишите заявление застройщику, чтобы он вам указал, сколько составят эти фактически понесенные расходы если вы допустим захотите чисто теоретически расторгнуть договор, тогда станет понятно стоит ли игра свеч.

15.1. Дело в том, что если отменят заочное решение, то рассмотрение спора будет продолжено в очном порядке. Если вы откажетесь от иска, то с вас застройщик удержит судебные издержки. Не ясна цель застройщика по от мене заочного решения. Нужно смотреть документы, в том числе заявление об отмене. Возможно застройщик боится, что вы можете подать заявление о его банкротстве или ему могли выдвинуть требование, что бы не было долгов и т.д.

16.1. Процент за пользование чужими деньгами расчитывается по правилам ст. 395 ГК РФ. В инете куча калькуляторов. Примерную сумму посчитать сможете, но лучше к юристу обратитесь.

17.1. 1. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

2. К договорам применяются правила о двух-и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом.

3. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 – 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

4. К договорам, заключаемым более чем двумя сторонами, общие положения о договоре применяются, если это не противоречит многостороннему характеру таких договоров.

Нужно ознакомится с договором. Вы какие действия предпринимали?

18.1. Если отказано во вводе в эксплуатацию, значит имеются проблемы правового характера.
Именно от основания отказа во вводе в эксплуатацию зависит, КАК Вам действовать далее.
И какого плана перспективы в развитии событий.

19.1. Раз возбуждено уголовное дело, то надо предъявлять гражданский иск в уголовном деле. Деньги обзаны будут вернуть. Удачи вам и всего доброго.

19.2. Возможно, что обещание возвращать деньги и является основанием задержания под стражу.
В результате регистрацию соглашения о расторжении договора следует приостановить или признавать пока недействительной,
Есть ли шансы и в какие сроки вернуть деньги – зависит от материального состояния застройщика.

20.1. в таком случае обращайтесь в суд на основании вашего соглашения и взыскивайте денежные средства в судебном порядке.
Удачи вам и всего наилучшего

20.2. В Такой ситуации обращайтесь в суд на основании вашего соглашения Желаю вам удачи в решении вашего вопроса.

21.1. тем не менее пишите ему официальную претензию чтобы он вернулся вместе с процентами если он вам откажет Спустя 10 дней или бы не ответит то взыскивать неустойку по договору либо по закону номер 214 ФЗ.

21.2. Если добровольно не собирается выплачивать неустойку. – обращайтесь в суд.. Только Вы так же вправе требовать неустойку на основании ст. 28 Закона о защите прав потребителя, – и там неустойка намного выше. 3 % от цены заказа за каждый день просрочки, но не выше общей стоимости заказа.. так что пишите претензию, иск в суд именно на основании ЗоЗПП РФ.

22.1. уважаемый посетитель!
Нет, к сожалению, не обязан. Может, но не обязан.
Всего доброго, желаю удачи в решении Вашего вопроса!

22.2. Законодательством РФ, такой обязанности не предусмотрено у застройщика, т.е. именно доказывать он не обязан. В законе Вы об этом так же ничего не найдете.
Удачи в решении Вашего вопроса.

22.3. Нет, к сожалению не обязан застройщик. Желаю Вам удачи в решении вашего вопроса и всего наилучшего.

23.1. Для взыскания денежных средств и возможно неустойки необходимо предъявить застройщику письменное требование на основе норм ГК на возврат денег и срок возврата, который зависит от причины расторжения, в чем она заключается?

24.1. Вы же сами указываете что в договоре стоит конкретная сумма цены именно за вашу квартиру именно на эту сумму вы имеете право а также взыскать неустойку за пользование чужими денежными средствами Если иное не предусмотрено договором.

24.2. Добрый вам вечер
Уважаемый Алексей, в данном случае своим вопросом вы и ответили на него. Вы можете рассчитывать на ту сумму, которая указана в договоре. Только, если вы его расторгаете в связи с его невыполнением, тогда вы можете рассчитывать на неустойки и проценты.

25.1. нет, денежные средства дольщиков привлекаются на определенные цели, указанные в договоре долевого участия в строительстве.
Удачи вам и всего наилучшего

26.1. Лучше дождаться возбуждения банкротного дела в суде и включиться в реестр требований бесплатно.
Пока даже дело не возбудили. Если заявитель не устранит причины оставления без движения, то заявление вообще вернут.

26.2. Вам необходимо дождаться вынесение определение суда о признании должника банкротом и написать заявление о вступлении в реестр кредиторов.

27.1. Людмила, нужно составить соответствующее ходатайство о наложении обеспечительных мерах.
В соответствии со статьей 140 Гражданского процессуального кодекса РФ мерами по обеспечению иска могут быть: наложение ареста на имущество; запрещение ответчику совершать определенные действия; запрещение другим лицам совершать определенные действия; приостановление реализации имущества; приостановление взыскания.
К заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие, что другая сторона может не исполнить решение суда. Все индивидуально.

28.1. Вопрос к юристам что может суд, ачто он не может оченбне корректный. Ни один вменяемый юрист не даст Вам гарантии на судебное решение. Необходимо изучать документы, пообщаться с Вами, соотнести Ваши желания с действующим законом, тогда можно дать оценку ситуации.

29.1. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (с изменениями и дополнениями)

Читать еще:  Размен/продажа доли в неприватизированной квартире

Решение уже было?

29.2. Елена
Если организация не ликвидирована, обращайтесь к арбитражному управляющему
Вообще поступили очень опрометчиво. Остались без квартиры и без денег

Спасибо, что посетили наш сайт.
Всегда рады помочь! Удачи Вам.

29.3. Вечер. Вам необходимо описать требования Арбитражный суд и входить в состав реестров кредитора. Всего хорошего приятного вечера.

30.1. А какие требования были заявлены и суде и какое решение принято?
Отказаться от иска можете в любом случае
“Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации” от 14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 19.12.2016) (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.01.2017)
Статья 326.1. Отказ истца от иска, признание иска ответчиком, мировое соглашение сторон в суде апелляционной инстанции
(введена Федеральным законом от 09.12.2010 N 353-ФЗ)

1. Отказ истца от иска, признание иска ответчиком или мировое соглашение сторон, совершенные после принятия апелляционных жалобы, представления, должны быть выражены в поданных суду апелляционной инстанции заявлениях в письменной форме. В случае, если отказ истца от иска, признание иска ответчиком, условия мирового соглашения сторон были заявлены в судебном заседании, такие отказ, признание, условия заносятся в протокол судебного заседания и подписываются соответственно истцом, ответчиком, сторонами мирового соглашения.
2. Порядок и последствия рассмотрения заявления об отказе истца от иска или заявления сторон о заключении мирового соглашения определяются по правилам, установленным частями второй и третьей статьи 173 настоящего Кодекса. При принятии отказа истца от иска или при утверждении мирового соглашения сторон суд апелляционной инстанции отменяет принятое решение суда и прекращает производство по делу. В случае признания ответчиком иска и принятия его судом апелляционной инстанции принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований.

Расторжение договора: в каких случаях имеет смысл разорвать ДДУ, а когда об этом можно сильно пожалеть

На расторжение ДДУ в одностороннем порядке у дольщика должны быть веские причины. Однако важно знать, что даже если суд расторг договор с застройщиком и присудил вернуть деньги дольщику – тот может их не увидеть. Артёмов Денис, партнер юридической фирмы Via lege, специально для Новострой-М рассказал о реальных случаях из своей практики о расторжении ДДУ и посоветовал, как правильно нужно действовать дольщикам в сложной ситуации.

Согласно ст. 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…» участник долевого строительства имеет право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения ДДУ или расторгнуть ДДУ через суд.

Это возможно, например, в случае просрочки передачи квартиры больше чем на 2 месяца, существенных нарушений качества, длительного прекращения строительства, увеличения площади квартиры больше чем на 5%, есть также ряд других оснований.

Последствием одностороннего отказа или расторжения ДДУ является обязанность застройщика вернуть все оплаченные по ДДУ деньги, а также оплатить проценты в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ (для гражданина) за весь период пользования деньгами – начиная от даты оплаты и закачивая датой возврата.

Звучит заманчиво, особенно если у застройщика действительно возникли проблемы. Но насколько эти нормы закона исполнимы в действительности?

Ни для кого не секрет, что под каждый строящийся жилой дом застройщик старается «выделить» отдельную компанию (создать аффилированную «дочку»). Доказать их юридическую связь между собой бывает почти невозможно.

Допустим, на стадии заключения ДДУ квартиры активно продаются, а банковский счет застройщика переполнен. Но строительство идет, и оно требует затрат. Где гарантия того, что в момент отказа от ДДУ или его расторжения у строительной фирмы останутся деньги?

Вот реальный случай из судебной практики.

Участник долевого строительства расторг ДДУ через суд по мотивам того, что строительство сильно затянулось и стало очевидно, что застройщик не сможет передать квартиру в срок. Согласно судебному решению дольщик получил обратно 1,5 цены квартиры.

Был получен исполнительный лист, его передали судебным приставам. Однако судебные приставы никакого имущества у застройщика не нашли и окончили исполнительное производство на основании пп. 4 п. 1 ст. 46 ФЗ «Об исполнительном производстве» – у должника отсутствует имущество, на которое может быть обращено взыскание, и все принятые судебным приставом-исполнителем допустимые законом меры по отысканию его имущества оказались безрезультатными.

Что дальше? По закону исполнительный лист можно передать приставам снова только через полгода, при этом надо помнить, что общий срок действия этого документа составляет 3 года (правда, он прерывается на период нахождения у приставов).

Поэтому при принятии решения об одностороннем отказе или расторжении ДДУ важно тщательно взвесить все «за и против» – возможно, лучше «синица в руке», то есть выгоднее сохранить за собой права на проблемную квартиру, чем через суд взыскивать ее стоимость с процентами.

Ведь отказываясь от ДДУ, дольщик теряет права на квартиру, а сам договор прекращает свое действие. Дольщик больше не может выдвигать какие-либо требования, основанные на договоре.

Если строительство превратилось в долгострой, то самый быстрый и действенный способ выйти из неудавшегося долевого строительства – переуступить свои права требования на квартиру по ДДУ третьему лицу. Если на примете есть покупатель, готовый подождать окончания стройки, он оплатит вам рыночную стоимость помещения, заберет себе права требования на квартиру, и в итоге все будут довольны.

Однако если ДДУ прекратил свое действие, то прав требований по нему не остается. За просрочку передачи квартиры законом предусмотрена неустойка, но при расторжении ДДУ она перестает начисляться.

Если застройщика объявят банкротом, то в этом случае дольщики с действующими ДДУ могут встать в реестр требований о передаче помещений, и рано или поздно получить свои квартиры, даже если для окончания строительства потребуется привлечение средств компенсационного фонда и участие нового застройщика.

Однако дольщик с расторгнутым ДДУ такой возможности лишен, он может лишь встать в реестр денежных требований, но возможность получения им своих денег от застройщика находится под очень большим вопросом.

Очень важно, что при расторжении ДДУ теряются права залога на земельный участок и строящийся жилой дом, установленные законом в пользу участника долевого строительства.

Наконец, до 30.07.2017 года действовало правило об обязательном дополнительном обеспечении исполнения ДДУ застройщиком – либо банковским поручительством, либо страхованием. Многие действующие ДДУ заключались по этим правилам. Если ДДУ действует по таким договорам, а процесс строительства остановился, можно получить внесенные за квартиру деньги обратно через банк или от страховой компании.

Кстати, здесь есть интересный правовой казус.

Если застройщик признан банкротом, это является основанием для получения стоимости квартиры от банка или страховой компании. Но при этом расторжения ДДУ никто не требует, поэтому теоретически дольщик в процессе банкротства может как и все прочие встать в реестр передачи помещений, вследствие чего получить как стоимость квартиры (от банка или страховой), так и саму квартиру – когда проблемный объект будет достроен новым привлеченным застройщиком.

Примечательно, что по новым правилам застройщик не обязан, но вправе использовать как дополнительную гарантию банковское поручительство или страхование.

В связи с изложенным, можно сделать вывод о том, что применять ст. 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» и отказываться от исполнения ДДУ, а равно и расторгать его, имеет смысл только при полной уверенности в платежеспособности застройщика.

Верховный суд обобщил практику по спорам между дольщиками и застройщиками

Верховный суд выпустил 38-страничный обзор практики разрешения дел по спорам, которые инициируют дольщики. Чтобы привести к единообразию правовые подходы, ВС напоминает, чего судам ни в коем случае нельзя упускать из виду: это все, что касается заключений и расторжения договоров о долевом строительстве, а также ответственность, которая предусмотрена за нарушение законодательства в этой области.

Что нужно помнить застройщикам, переносящим сроки строительства

Компания “ПроМен” уступила Тамаре Осиповой* права требования по договору участия в долевом строительстве, заключённому с фирмой “Континент”, – последняя должна была построить многоквартирный дом, но не выполнила свои обязательства и сдала объекты с задержкой. Это причинило дольщице нравственные страдания, и за их возмещением она обратилась в Мещанский районный суд. Кроме того, Осипова потребовала частично признать соглашение с “Континентом” недействительным, но ничего из этого ей добиться так и не удалось. Апелляция засилила решение нижестоящей инстанции, в частности, сославшись на то, что при заключении договора уступки женщина была ознакомлена с уведомлением о переносе сроков сдачи объекта строительства. Впрочем, с этим не согласилась гражданская коллегия ВС: она отменила апелляционное определение, указав, что уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Чтобы их изменить, необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации (определение от 8 декабря 2015 года № 5-КГ15-156).

Когда застройщик не вправе расторгать договор

Застройщик “ТехноСтройОлимп” должен был не позднее 31 декабря 2013 года передать Геннадию Мельникову* однокомнатную квартиру, а мужчина обязался оплатить стоимость квартиры в течение трех рабочих дней с момента регистрации договора, что он и сделал. Между тем компания нарушила сроки строительства, причем к моменту сдачи фактическая площадь квартиры оказалась меньше, чем была указана в договоре. Разницу в стоимости “ТехноСтройОлимп” дольщику не вернула и не уплатила неустойку – более того, попыталась получить с него деньги. В итоге фирма уведомила Мельникова об одностороннем расторжении договора. Мужчина пошел в Бабушкинский райсуд, но тот иск не поддержал, как и позже Мосгорсуд. ВС же пришел к выводу, что односторонний отказ застройщика от договора вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору участия в нем допускается только с учетом положений п. 4 ст. 450 ГК о добросовестности и разумности. Признавая правомерным и обоснованным одностороннее расторжение ответчиком договора по мотиву неуплаты истцом денежных средств, суду следовало дать оценку обоснованности одностороннего отказа застройщика от исполнения договора и соответствию такого отказа действующему законодательству, указал ВС и отправил дело на пересмотр (определение от 19 апреля 2016 года № 5-КГ16-51).

Почему инициатива наказуема

Елизавета Уранова* обратилась в Ленинский райсуда города Чебоксары с иском к “Честр-Инвест”: в акте приема-передачи квартиры до этого были зафиксированы претензии истца к компании. Уранова посчитала, что ей должна быть начислена 100-тысячная неустойка. Во время разбирательства застройщик против воли женщины перечислил ей 20 000 руб. Позже райсуд снизил сумму неустойки до 18 000 руб. и, с учетом выплаченной суммы, отказал в удовлетворении требований. Когда дело дошло до ВС, тот указал, что перечисление застройщиком участнику долевого строительства денежных сумм после предъявления иска не может являться основанием к отказу во взыскании штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, а бремя доказывания несоразмерности подлежащей уплате неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства последствиям нарушения обязательства лежит на застройщике, нарушившем обязательства (определение № 31-КГ16-1).

Не захотел выплачивать неустойку – получай штраф

Краснодарская региональная общественная организация по защите прав потребителей “Ваше право” в интересах Петра Мухина* пыталась взыскать с ООО “Центр-Актив” неустойку по договору участия в долевом строительстве и штраф. Поводом стал тот факт, что мужчина не сразу получил квартиру, за которую заплатил. Прикубанский райсуда Краснодара частично поддержал иск, но Краснодарский краевой суд отменил решение нижестоящей инстанции в части взыскания штрафа. ВС последнее определение отменил, указав, что если участник долевого строительства до обращения в суд предъявил к застройщику законное и обоснованное требование о выплате неустойки, которое не было удовлетворено в добровольном порядке, с застройщика подлежит взысканию штраф в размере 50% от суммы указанной неустойки (определение от 1 декабря 2015 г. № 18-КГ15-177)

Читать еще:  Могу ли я вернуть деньги за некачественное образование?

Застройщики должны не забывать об ответственности

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства его объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае неисполнения данной обязанности участник долевого строительства вправе требовать устранения нарушений и привлечения застройщика к ответственности.

Татарстанская общественная организация в сфере защиты прав потребителей “Консул”, действуя в интересах Ксении Фадеевой*, обратилась в суд с иском к застройщику о взыскании денежных средств за устранение недостатков в строительстве и компенсации морального вреда из-за того, что тот не устранил недостатки в утеплении стен дома. Апелляционная инстанция отказала в удовлетворении исковых требований в полном объеме, указав, что работы по наружному утеплению стены приведут к изменению общего имущества собственников многоквартирного дома без их согласия. ВС с этим не согласился и напомнил, что в соответствии со ст. 7 Закона № 214-ФЗ, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, застройщик обязан передать
участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора. В случае, если он построен с отступлениями от условий соглашения, то участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на
устранение недостатков. Таким образом, выводы апелляции незаконны (определение № 11-КГ15-9).

Суд обязан вчитываться в договор

Вне зависимости от того, какое название носит договор, суду нужно установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения слов и выражений в нем, так и от существа сделки. Если установлено, что в действительности имелся в виду договор долевого участия (ДДУ), к нему следует применять положения закона №214-ФЗ, в том числе, предусмотренные им меры ответственности.

В пример ВС приводит сразу несколько дел. Так, например, истец обратилась в суд, чтобы взыскать с застройщика неустойку за нарушение установленного договором срока передачи квартиры участнику долевого строительства. Суд первой инстанции и апелляция в иске отказали, поскольку между застройщиком и дольщиком был заключен предварительный договор купли-продажи, а не договор участия в долевом строительстве, а значит, к сделке нельзя применить положения №214-ФЗ.

Верховный суд с этим не согласился. Как бы ни назывался договор, средства по нему привлечены для строительства квартиры в многоквартирном доме, значит, эти отношения регулируются законом №214-ФЗ. ВС указал, что ели договором предусмотрены “строительство ответчиком многоквартирного дома, сдача его в эксплуатацию и передача квартиры в строящемся доме контрагенту, внесшему денежные средства на строительство”, это – договор участия в долевом строительстве (определение № 78-КГ15-15).

В еще одном описанном случае суд первой инстанции требования о неустойке за несвоевременную передачу квартиры по такому же “предварительному” договору удовлетворил, а апелляция это решение отменила. указав, что “предварительный договор обязывает стороны лишь заключить в будущем основной договор и не предусматривает обязанность ответчика передать имущество”. Гражданская коллегия ВС, отменяя решение апелляции, посоветовала внимательнее изучать действительное содержание таких договоров, “с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон”. Если же выяснится, что под иным именем скрывался ДДУ, то застройщик несет по нему ответственность, предусмотренную законом №214-ФЗ, в том числе, и о выплате неустойки (определение № 5-КГ15-196).

В следующем примере ДДУ заключили два юрлица, а заявитель приобрела право требовать неустойку по договору цессии, заключенному с организацией-дольщиком. Суд первой инстанции и апелляция исковые требования не удовлетворили, посчитав, что раз первоначально договор заключали юрлица, а истец соглашение с застройщиком не подписывала, право требования первоначального кредитора перешло к ней в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту цессии. ВС с такими выводами, в целом, согласился, но посчитал, что компенсация новому кредитору все равно положена и даже разъяснил, как ее платить: пк таким отношениям должны применяться нормы закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной законом об участии в долевом строительстве (определение № 77-КГ15-2). И наоборот, если между сторонами заключен ДДУ, к их отношениям закон о защите прав потребителей не применяется. Поэтому ВС отказал дольщице во взыскании компенсации морального вреда и взыскании 50-процентного потребительского штрафа (определение № 18-КГ15-214).

В договоре можно предусмотреть замену квартиры

При заключении ДДУ застройщик обязан предоставить дольщику полную и достоверную информацию о потребительских свойствах квартиры, которую он приобретает, и описание дома, с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме (например, электрического, санитарно-технического, иного оборудования). Законом об участии в долевом строительстве замена квартиры на равнозначную не предусмотрена, но это можно предусмотреть в договоре.

Истец купила квартиру на первом этаже с видом из окна на газораспределительный шкаф. Такое соседство ей не понравилось, и женщина потребовала заменить жилье на равнозначную, взыскать компенсацию морального вреда и штраф за отказ добровольно удовлетворить требование потребителя (см. Вид из окна как повод поменять квартиру). Суд первой инстанции и апелляция в иске отказали, поскольку и сам дом, и спорный шкаф за окном были возведены без нарушений СнИП и техрегламентов. Кроме того, суд апелляционной инстанции указал, что закон №214-ФЗ не обязывает затройщика информировать будущих собственников о расположении разного рода инженерного оборудования в составе общего имущества многоквартирного дома и согласовывать с ними его установку.

ВС с этим не согласился. По его мнению, действующее законодательство обязывает продавца еще до заключения сообщить покупателю полную информацию о товаре, исключающую возможность возникновения любых сомнений относительно его потребительсикх характеристик (п. 1 ст. 10 закона о защите прав потребителей). А согласно ст. 19 закона об участии в долевом строительстве застройщик должен информировать дольщика о проекте и его изменениях. В том числе, “о составе и расположении общего имущества в многоквартирном доме, например, электрического, санитарно-технического и иного оборудования”. Так что, компенсацию морального вреда и штраф истец требовать могла, а вот замены квартиры – нет, поскольку такого способа защиты прав закон о долевом строительстве не предусматривает (определение № 5-КГ16-47).

Когда дольщики должны попадать в кооператив

Жилищно-строительный кооператив, который пришел на смену обанкротившемуся застройщику и был создан для завершения строительства за счет дольщиков, обязан принять их в члены этого самого кооператива.

Истец заключила ДДУ с застройщиком и внесла деньги за квартиру в доме, который тот строил. Позже стройкомпания была признана банкротом, а недостроенный дом передали ЖСК, который обязался завершить строительство. Однако когда истец попросила зачесть сумму, уплаченную ей по договору, в счет паевого взноса, а ее принять в члены кооператива, ЖСК отказал, поскольку к тому моменту состоялось внеочередное общее собрание кооператива, на котором постановили: новых членов в него не принимать, даже из числа кредиторов обанкротившегося застройщика.

Суд первой инстанции требования участницы долевого строительства удовлетворил, поскольку она об этом общем собрании ничего не знала, и кооператив не дал ей никакой возможности вступить в свои ряды. Апелляцию это решение отменила, посчитав, что истец слишком поздно обратилась в кооператив, при этом пункты его устава, согласно которым ЖСК вправе проводить общие собрания, и прекращать прием членов, оспорены не были. ВС определение апелляции отменила, указав, что раз кооператив был создан для защиты прав участников долевого строительства путем его завершения и приобретения в интересах членов кооператива жилья на праве собственности, он обязан был принять в свой состав каждого дольщика, за которым признано право собственности на паевой взнос, соответствующий вкладу в строительство дома, переданного ЖСК. Доказывать, что участник долевого строительства такого права не имел, должен кооператив (определение № 19-КГ16-5).

* имена и фамилии героев изменены

С полным текстом обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденным Президиумом ВС 19 июля 2017 года можно ознакомиться здесь.

Расторжение ДДУ по инициативе застройщика

Вопрос по расторжению договора со стороны застройщика, если дольщик просрочил 2 и более платежей.

Верно ли понимаю из текста закона, что застройщик должен в первую очередь уведомить дольщика и запросить погашение задолженности и если дольщик не погасит в течение 30 дней, то ТОЛЬКО в этом случае договор будет расторгнут?

Что показывает судебная практика на этот счет?

Ответы юристов

Добрый день, Виктор.

Вы верно истолковываете нормы Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”», регулирующие односторонний отказ от исполнения договора долевого участия (ДДУ) со стороны застройщика в связи с просрочкой внесения платежей участником долевого строительства.

Так, в силу ч. 4 и 5 ст. 5 указанного выше Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ для одностороннего отказа от исполнения ДДУ у застройщика есть следующие основания:

1. просрочка внесения платежа в течение более чем 2 месяцев, если по условиям ДДУ оплата должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа;

2. систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей (то есть нарушение срока внесения платежа более чем 3 раза в течение 12 месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем 2 месяцев), если по условиям ДДУ оплата должна производиться путем внесения платежей в предусмотренный ДДУ период.

Одностороннее расторжение ДДУ (отказ от исполнения обязательств по ДДУ) со стороны застройщика должно производиться в порядке, установленном в ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, а именно:

– застройщик обязан направить участнику долевого строительства в письменной форме предупреждение о необходимости погашения задолженности и о последствиях неисполнения данного требования (направляется через почту заказным письмом);

– получить сведения о получении участником долевого строительства направленного требования (от почты) либо возврат заказного письма с сообщение об отказе участника долевого строительства в получении данного требования (в связи с отсутствием по указанному почтовому адресу);

– дождаться 30 дней с момента направления письма с требованием о необходимости погашения задолженности.

ДДУ будет считаться расторгнутым со дня направления застройщиком участнику долевого строительства уведомления об одностороннем отказе от исполнения ДДУ, которое согласно ч. 4 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ также должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения. Также в силу ч. 5 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ после расторжения ДДУ застройщик обязан в течение 10 рабочих дней вернуть участники долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора.

Если застройщик расторгнул ДДУ по собственной инициативе, но не соблюдал порядок, установленный Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ (указанные выше нормы), то такое расторжение ДДУ можно оспорить в судебном порядке.

Buduprav.ru, город Москва
E-mail: info@buduprav.ru
ВКонтакте: https://vk.com/budu_prav

Спасибо за ответ!

Но так и осталось неясным, если дольщик в течение 30 дней оплатит задолженность, сможет ли застройщик расторгнуть договор.

Бывали ли подобные случаи в вашей судебной практике?Какие были решения суда?

Но так и осталось неясным, если дольщик в течение 30 дней оплатит задолженность, сможет ли застройщик расторгнуть договор.

Читать еще:  Непредоставление сведений о доходах физ лиц штраф

Бывали ли подобные случаи в вашей судебной практике?Какие были решения суда?

Сразу скажу, что лично в моей судебной практике таких случаев не было, но в ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ установлено, что застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ если участником долевого строительства не будут выполнены требования предупреждения (о необходимости погасить задолженность) и при наличии сведения о получении участником долевого строительства направленного требования (от почты) либо возврат заказного письма с сообщение об отказе участника долевого строительства в получении данного требования (в связи с отсутствием по указанному почтовому адресу).

Соответственно, если участник долевого строительства оплатил образовавшуюся задолженность в установленный законом 30-дневный срок либо у застройщика отсутствуют сведения о получении участником долевого строительства требования или возврате письма с соответствующем предупреждением, то одностороннее расторжение ДДУ по инициативе застройщика будет считаться незаконным, поскольку не будет соответствовать порядку установленному Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Следовательно, такое расторжение подлежит оспариванию в судебном порядке.

3. В случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Правомерно ли застройщик требует деньги за расторжение ДДУ?

– Взыскание неустойки без предоплаты
– Споры с застройщиками
– Сопровождение сделок по ДДУ

Для многих покупка квартиры в строящемся доме – это единственная возможность обзавестись в будущем собственным жильем. И это неслучайно, поскольку его цена значительно ниже среднерыночной стоимости недвижимости. Вкладывая свои деньги в, казалось бы, выгодное и перспективное долевое строительство, вряд ли кто задумывается, что через некоторое время могут наступить обстоятельства, когда придется отказаться от голубой мечты о дешевых квадратных метрах. Однако в последнее время невыполнение своих обязательств строителями происходит достаточно часто, и дольщикам ничего не остается, как пойти на крайнюю меру – расторжение ДДУ с недобросовестными застройщиками.

Отношения между дольщиком и застройщиком регулирует 214 ФЗ. Изначально он принимался для того, чтобы приостановить настоящую анархию, царившую на рынке долевого строительства, и пресечь мошеннические схемы обмана дольщиков. Сегодня риск остаться без денег и без жилья практически сведен к нулю, закон гарантирует участникам возврат вложенных средств при любом развитии событий, однако недобросовестных застройщиков, к сожалению, меньше не стало.

Дольщикам нужно знать, что только договор ДДУ, заключенный по 214 ФЗ и поставленный на государственный учет в Росреестре, является гарантом их безопасности. Не следует передавать деньги застройщику до его регистрации, поскольку если договор не зарегистрирован, он не считается заключенным. Застройщики зачастую предлагают сначала заключить предварительный договор, который является незаконным. Нарушение его условий не влечет никакой ответственности для строителей, и при расторжении он не гарантирует участникам возврат денежных средств.

Расторгнуть договор ДДУ после регистрации можно на законных основаниях, при этом прекратить отношения с недобросовестным застройщиком, дольщик может на весьма выгодных для себя условиях. Существует четыре способа, по которым возможно расторжение договора долевого участия:

  • по инициативе дольщика;
  • по судебному решению;
  • по обоюдному соглашению;
  • по инициативе застройщика.

Стоит обратить внимание, что независимо от того, по какой причине произошло расторжение ДДУ, застройщик должен возвратить дольщику все вложенные деньги. Аннулированный договор обязательно проходит регистрацию в Росреестре.

Расторжение ДДУ по инициативе дольщика возможно в связи с различными нарушениями, допущенными застройщиком при строительстве дома. Прежде всего, они касаются качества объекта. Федеральный закон устанавливает жесткие требования к качественным показателям сдаваемого дома, который должен соответствовать как проектной документации и условиям договора, так и принятым строительным нормам и стандартам. При обнаружении несоответствия и выявлении любых дефектов строительства, участник вправе потребовать от застройщика их устранения абсолютно бесплатно. Так же он может выставить требование об уменьшении цены договора либо об оплате ремонтных работ, если он самостоятельно займется устранением недоделок. Все свои требования необходимо изложить на бумаге и направить в адрес строительной компании.

Как правило, такие обращения застройщиками игнорируются и остаются без ответа, и у дольщика появляется законный повод инициировать расторжение ДДУ в одностороннем порядке. Отказаться от дальнейшего исполнения договора дольщик может также по другим основаниям:

  • застройщик не соблюдает сроки строительства дома и затягивает его сдачу более чем на шестьдесят дней;
  • Закончилось прежнее поручительство банка, и заказчик не позаботился о заключении нового соглашения с другой кредитной организацией в течение двух недель;
  • По другим законным основаниям.

Все перечисленные выше нарушения – весомый повод аннулировать ДДУ в одностороннем порядке дольщиком. Причем разорвать отношения с застройщиком можно без привлечения судебных органов. Достаточно просто направить в строительную компанию уведомление об отказе от договора, который расторгается с даты отправки данного письма. Застройщик обязан вернуть средства дольщика и уплатить неустойку за пользование его деньгами не позже 20 рабочих дней. Если этого не произошло, то без судебного разбирательства дела не обойтись, необходимо составить заявление в суд с требованием прекращения договора и возврата денег с недобросовестного застройщика.

Многих дольщиков волнует также вопрос: можно ли расторгнуть договор долевого участия без причины, если строительная компания выполняет все свои обязательства, и как вернуть деньги с застройщика. Отказ от исполнения договора без законных оснований не предусмотрен 214 ФЗ. В этом случае необходимо либо обращаться к застройщику и заключать с ним соглашение, либо найти другого дольщика и переуступить ему свои права на квартиру.

Есть ряд причин, по которым расторжение договора участия в долевом строительстве по требованию дольщика возможно только через суд. Основаниями для этого являются более серьезные нарушения, устранить которые невозможно. Таковыми являются:

  1. Полная остановка строительства, при этом очевидно, что даже при его возобновлении, дом не будет построен в срок.
  2. Произошли значительные изменения в проектных документах и площади квартиры.
  3. Имущество и нежилые помещения дома поменяли свое первоначальное назначение.

Особо следует остановиться на тех случаях, когда при подписании приемо-передаточного акта, обнаруживается несоответствие фактической площади квартиры, размерам, указанным в документах. При этом законом допускается изменение общей квадратуры на 5 % в обе стороны. Таким образом, дольщик может требовать расторжение договора с застройщиком и возврат средств, если в результате замера выяснится, что реальный метраж квартиры уменьшен более чем на 5 %. Внесение застройщиком существенных изменений в документацию, увеличивающих стоимость жилья, и требование доплаты за лишние квадратные метры, также является поводом для обращения в судебный орган.

Прекращение договора через суд гарантирует дольщику не только возврат всех вложенных денег, но также уплату неустойки за то, что застройщик все время действия договора пользовался его средствами (для граждан она составляет 1/150 ставки Центробанка от общей суммы договора за каждый день). Кроме того, участнику полагается компенсация понесенных им расходов и 50% штраф от суммы, присужденной судом. Выплата средств должна быть произведена не позднее 10 будних дней после принятия судебного решения. В противном случае, со следующего дня поле наступления крайнего срока оплаты в отношении застройщика начинают действовать новые штрафные санкции.

У дольщиков также есть свои обязательства по ДДУ, которые они должны исполнять в положенный срок – это своевременная оплата. В зависимости от условий договора, она может производиться либо единовременно, либо по частям. Если образовалась просрочка более шестидесяти дней, застройщик, прежде чем аннулировать договор, обязан предупредить дольщика письмом, и дать ему возможность погасить задолженность в течение тридцати дней. Только по прошествии этого срока он может выслать в адрес участника уведомление о прекращении ДДУ. С этого дня договор считается расторгнутым, и не позднее 10 дней с момента отправления письма, застройщик обязан произвести возврат денег участника.

Прекращение действия договора не освобождает дольщика от уплаты неустойки за несвоевременную оплату, которая составляет 1/300 ключевой ставки Центробанка от просроченной суммы за каждый день. При этом застройщик должен возвращать участнику все вложенные средства и не может с них вычесть начисленную пеню.

Несвоевременная оплата – одно и единственное основание, по которому строительная компания может потребовать прекращение договора. Может ли застройщик расторгнуть ДДУ по каким-либо другим основаниям? Нет, не может. Более того, если в договор включены пункты, позволяющие его отменить по другим причинам, они противоречат законодательству. Дольщик может смело обращаться в судебные органы, если застройщик решил аннулировать договор по надуманным им основаниям.

Если сторонам удалось договориться и решить все спорные вопросы мирно, между ними заключается соглашение о расторжении ДДУ. Причиной могут послужить любые обстоятельства, возникшие как со стороны участника, так и со стороны строительной компании. При таком развитии событий для прекращения исполнения договорных обязательств не требуется выполнять какие-либо условия, поскольку главным условием расторжения договора по соглашению сторон является взаимная договоренность. Безусловно, такой вариант завершения отношений является более быстрым и удобным, процесс расторжения значительно упрощается, дольщик избавляется от необходимости обращения в суд.

Однако, так ли это выгодно участнику? Не стоит забывать, что размер суммы, подлежащей возврату, устанавливается сторонами, и чаще всего она оказывается ниже той, что дольщик смог бы отсудить по закону. Также застройщики, пользуясь юридической безграмотностью граждан, зачастую включают в соглашение условия, которые ущемляют их права и затягивают на неопределенное время выплату денег. Желательно вообще отказаться от подписания соглашения, в котором прописаны кабальные для дольщика условия. Стоит также учесть, что обратиться в суд по поводу нарушения строительной компанией условий соглашения, можно только после того, как пройдет срок, отведенный для оплаты.

Процедура прекращения договора по 214 ФЗ более длительная, но она гарантирует получение дольщиком всех вложенных средств, выплату неустойки, штрафа и покрытия его убытков в строго обозначенные законом сроки (не позднее двадцати рабочих дней). Если вы все-таки решили подписать соглашение с застройщиком, то лучше всего предварительно проконсультироваться с опытным юристом, который проанализировав текст, определит возможные риски при расторжении ДДУ с застройщиком и предупредит о возможных последствиях.

Если вас интересует вопрос, как расторгнуть ДДУ с застройщиком, получив при этом все положенные по закону выплаты, обращайтесь в общество защиты прав дольщиков. Несмотря на то, что в законе оговорены все условия аннулирования договора, в каждом деле есть свои нюансы, которые требуют детального анализа. Изучив ваши документы, профессиональные юристы нашей организации разработают оптимальный алгоритм действий, который позволит с максимальной для вас выгодой прекратить договорные отношения с недобросовестной строительной компанией. Чтобы быстро связаться с нами, перейдите на страницу «Контакты».

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector