Приватизация и продажа квартиры при наличии задолженности
Prokurors.ru

Юридический портал

Приватизация и продажа квартиры при наличии задолженности

Можно ли приватизировать квартиру с задолженностью по коммунальным платежам в 2020 году и что делать, если долг большой

Иногда процесс оформления муниципального жилья в собственность сопровождается отказами по причине задолженности на лицевом счете. Обычно обязательства копятся по коммунальным платежам. В этой публикации – ответ на вопрос, можно ли приватизировать квартиру с долгами, что говорит закон и как нужно действовать.

Как должно быть по закону

Основные нормативы по заданной теме изложены в специальном федеральном законе № 1510 от 04.07.1991. Кроме базовых принципов, перечислены ограничения. В частности, разрешено приватизировать квартиру только совершеннолетним жильцам с постоянной пропиской. Однако нет запрета на безвозмездную передачу государственной недвижимости частным лицам по причине наличия долгов. Отсутствуют аналогичные препятствия в правилах регистрации недвижимости (ФЗ № 218 от 15. 07.2015).

Тем не менее по действующему Жилищному Кодексу (статья 83, п. 4 пп.1) муниципалитет вправе обратиться в судебные инстанции с просьбой о расторжении социального договора. В этом сборнике нормативных актов отмечена обязанность жильцов вносить квартплату за:

  • потребленные энергетические и другие ресурсы;
  • коммунальные услуги.

Исключение сделано только для капитального ремонта. Однако других позиций вполне достаточно для накопления значительной задолженности. В данном случае значение имеет не общая сумма, а факт отсутствия регулярных платежей за последние 6 месяцев.

К сведению! Закон разрешает приватизировать квартиру с долгами, однако на практике можно столкнуться с административными отказами.

Как происходит на практике

На основе представленных данных можно сделать два вывода:

  • квартиру с долгом можно приватизировать на законных основаниях;
  • конкретные меры воздействия муниципалитет способен применять только по соответствующему решению судебных инстанций.

Однако на практике возникают препятствия в ходе выполнения процедуры передачи недвижимости в частную собственность. Чтобы принудить квартиросъемщика к погашению задолженности, сотрудники УК не выдают справки о зарегистрированных жильцах. Ответственные работники местной администрации отказываются принимать документы для приватизации недвижимости с долгами по квартплате. Ниже рассмотрены способы решения обозначенных проблем.

Не выдают справку в УК

Чтобы приватизировать квартиру (с долгами или без) предоставляют лицевой счет и выписку о составе семьи. Для получения этих документов ответственный квартиросъемщик обращается в канцелярию управляющей компании.

Если ответственный сотрудник отказывается выдать справки, следует сослаться на грубое нарушение следующих ФЗ (оба – от 27.07.2006):

В некоторых ситуациях положительный результат обеспечат переговоры с руководителем соответствующей организации. Если «мирное» решение задачи невозможно, обращаются в прокуратуру (жилищную инспекцию) на основании правил Кодекса административных правонарушений (ст. 19.1 – самоуправство).

К сведению! Иногда пожаловаться на УК можно онлайн – через сайт жилинспекции или прокуратуры.

Отказывают в администрации

Обжаловать решение местных исполнительных органов можно в судебных инстанциях. Исковое заявление надо подать не позднее трех месяцев от даты получения соответствующего отказа. Отказ приватизировать квартиру с долгами по действующим нормативам чиновники составляют в письменной форме с обязательным указанием причин.

Изучив эти данные, составляют обращение в суд. Если в качестве причины отмечены долги, положительное решение в пользу истца можно получить за 1-2 месяца. Его вместе с необходимыми сопроводительными документами передают в отделение «Росреестра» для переоформления собственности на частного владельца.

Рассмотрение дела может затянуться на 5-6 месяцев и более. Не исключено появление встречных исков с требованиями об уплате долгов. Чтобы исключить лишние риски надо внимательно подготовить убедительные доказательства своей правоты. В сложных ситуациях приватизировать квартиру с долгом получится только с помощью опытного юриста.

Грозят расторжением договора соцнайма

Расторжение договора социального найма с переселением и другими принудительными действиями допустимо только по решению суда. В ходе разбирательства учитывают:

  • утрату трудоустройства, другие объективные причины временного ухудшения материального положения;
  • соответствие предлагаемой для переезда квартиры действующим жилищным стандартам;
  • наличие в семье иждивенцев, несовершеннолетних детей.

Муниципалитет вправе претендовать только на долги за последние три года. Дополнительно могут быть взысканы судебные издержки, штрафы и пени.

Вывод! Если сотрудники грозят расторжением договора найма «уже завтра», нужно помнить, что при наличии большой задолженности это возможно только через суд.

Долг большой, а платить нечем

Как приватизировать квартиру в сложной финансовой ситуации, решают после внимательной проверки нескольких важных факторов. Начинают с уточнения размера долга. Максимальный срок для подачи искового заявления о погашении задолженности составляет 3 года – более старую задолженность УК взыскать не сможет даже через суд.

Если риск взыскания долга через суд все же есть, и сумма сложилась значительная, можно путем переговоров с УК добиться:

  • отсрочки платежа;
  • распределения оплат небольшими суммами на длительный срок;
  • списания части долга;
  • расчета после продажи приватизированного жилья.

Договоренности оформляют в письменном виде. При необходимости – с нотариальным заверением. После достижения консенсуса можно приватизировать квартиру с долгами по стандартной схеме. Разумеется, не стоит забывать о выполнении согласованных обязательств.

Большой долг можно погасить с помощью потребительского кредитования. Следует понимать, что для таких программ устанавливают повышенные процентные ставки. В данной ситуации не получится оформить недвижимость в залог, как обеспечение возврата полученной ссуды. Необходимо оценить объективно другие виды гарантий:

  • уровень регулярного дохода;
  • использование поручителей;
  • привлечение созаемщиков.

Внимание! Обращаться в МФО не рекомендуется – есть риск многократно увеличить долг за счет высокой ставки. Лучше оформить кредит в банке.

Порядок приватизации квартиры с долгами

Приватизировать квартиру можно по типовому алгоритму:

  • уточняют мнение других собственников о выполнении приватизации, оформляют согласия/отказы;
  • получают разрешение ОиП при наличии прописанных по этому адресу несовершеннолетних детей;
  • собирают сопроводительные документы;
  • обращаются в профильное подразделение местной администрации;
  • после позитивного решения подписывают приватизационный договор;
  • при отказе – действуют по рассмотренным выше методикам (обращаются в суд, прокуратуру);
  • завершают процедуру регистрацией прав собственности в «Росреестре».

Список необходимых документов

Для выполнения приватизации надо подготовить:

  • паспорта участников;
  • отказы других жильцов;
  • согласие ООиП (если отказывается ребенок);
  • техпаспорт (выписка из «Росреестра») с данными о технических параметрах объекта недвижимости;
  • ордер, договор социального найма;
  • подтверждение отсутствия задолженностей;
  • сведения о зарегистрированных жильцах.

Обращение в администрацию

Чтобы приватизировать квартиру с долгами без лишних проблем заранее проверяют состав и состояние сопроводительной документации. При необходимости восстанавливают ветхие оригиналы с помощью архивных данных. Предпочтительно личное присутствие в момент подачи заявления всех заинтересованных лиц с удостоверениями личности.

К сведению! Приватизируя квартиру, надо не забывать о временно отсутствующих жильцах. Они обладают правом на соответствующую долю недвижимости.

По действующим нормативам положительный (отрицательный) ответ администрация должна дать не позднее чем через 60 дней после оформления заявления о приватизации.

Регистрация в ЕГРН

Полученное позитивное решение муниципалитета – основание для заключения договора о передаче госимущества частным владельцам. Подписанный договор вместе с заявлением передают в офис МФЦ. Госпошлина в любом случае одинаковая – 2 000 р. Скорость регистрации (рабочих дней, максимум):

  • 7 – «Росреестр»;
  • 10 – МФЦ;
  • 3 – через нотариуса.

Заявление для регистрации оформит сотрудник на приеме в МФЦ. Заранее ничего заполнять не нужно.

Что будет с долгом после приватизации

Выяснив, можно ли приватизировать квартиру с долгами, следует изучить последствия. Завершение процедуры не означает списание долга. Соответствующие обязанности остаются у бывшего владельца даже после продажи недвижимости. Поэтому задолженность нужно в обязательном порядке погасить или списать по решению суда.

Можно ли продать квартиру с долгом

Одним из способов решения проблемы является реализация объекта недвижимости уже после приватизации. Чтобы выплатить долг, составляют предварительное соглашение с покупателем, получают предоплату (задаток). В условиях этого документа указывают обязательства продавца по расчетам за коммунальные услуги. Альтернативный вариант – оплата соответствующих счетов будущим владельцем.

В любом случае финансовые операции сопровождают официальным оформлением важных действий:

  • получение купюр – расписками;
  • безналичные переводы – банковскими выписками, платежными поручениями.

Представленная информация объясняет возможность приватизации квартиры с долгами по коммунальным платежам. Для исключения финансовых потерь и лишних затрат времени рекомендуется заранее подготовить оптимальный план действий. При возникновении сложных ситуаций пользуются квалифицированной юридической поддержкой. Проконсультироваться можно с нашим дежурным юристом – специалист онлайн!

Иногда администрация муниципалитета вправе отказать на законных основаниях. В частности, приватизировать не получится, если здание переведено в категорию аварийных строений. Эти и другие сложные ситуации подробно рассмотрены в тематических материалах нашего сайта.

Ставьте лайки, делайте репосты к публикации. Оставляйте комментарии с замечаниями и дополнениями. Обращайтесь к дежурному юристу для получения профессиональной консультации в удобном режиме онлайн.

Как продать квартиру с долгом по квартплате

Обязанности по оплате ЖКУ

Величина квартплаты соразмерна показаниям, что ежемесячно фиксируются на индивидуальных учетных приборах. В случае отсутствия счетчиков за основу в расчетах необходимо брать нормативы потребления ЖКУ , закрепленные на законодательном уровне.

Это утверждено нормативами ст. №157 ЖК РФ.

Последствия неуплаты квартплаты

Нормативно-правовой документ «Правила предоставления ЖКУ населению» описывает возможные меры воздействия. Таковыми могут выступать:

  • выдворение из жилого помещения;
  • подача иска в судебную инстанцию, которая в процессе судопроизводства истребует задолженность в размере 50% от суммарного дохода ответчика;
  • приостановление предоставления ЖКУ ;
  • наложение штрафа, начисление пени.

В некоторых ситуациях удается добиться мирового соглашения между управляющей организацией и непосредственным пользователем коммунальных услуг, по условиям которого жилец получает отсрочку оплаты.

К документу в обязательном порядке прилагается график перечисления задолженности с отметками суммы долга, сроков погашения.

При условии, если неплательщик проживает в квартире муниципального типа на основании соглашении соцнайма , он может быть выдворен из жилплощади в соответствии с положениями ст. № 90 Жилищного кодекса РФ, если квартплата не перечислялась на протяжении более чем 6-ти месяцев.

В описанных условиях основание для выселения – отсутствие веских оснований для неуплаты.

Образец платежки

Согласно положениям действующих нормативно-правовых документов, оплата ЖКУ должна осуществляться на основе платежных квитанций не позже первого числа текущего года.

При этом в платежном документе присутствуют строки, в которых указано:

Читать еще:  Могу ли я прописаться назад в квартиру родителей?
Все коммунальные услуги которые предоставляются пользователю, их тарифы, фактическое подтверждение доставки, а также объемы потребления
Реализация оплаты в рассрочку величина перечисленного аванса, текущий долг

Кроме выше представленных строк в платежке должна содержаться еще одна, в ней представляются результаты перерасчета с отметкой основания.

Законодательные нормы

Вопросы, касающиеся формирования, погашения задолженности по ЖКУ , рассматриваются в нормативах Российского ЖК.

Так, в ст. №155 указано, что в результате неполной или несвоевременной оплаты коммунальных услуг должно происходить начисление пени.

Как продать квартиру с задолженностью по квартплате

У продавца такой недвижимости могут возникнуть некоторые сложности в процессе сбора пакета документации, необходимой для оформления сделки купли-продажи.

Не приватизированная квартира

Данная жилая площадь находится в государственной собственности.

Граждане могут проживать в квартире на основании соглашения соцнайма . При этом жильцы не имеют права распоряжаться недвижимостью, соответственно они не могут проводить никаких сделок с квартирой.

Дабы продать такую недвижимость, изначально нужно ее приватизировать, а также оформить право собственности.

Перерасчет квартплаты в связи с отсутствием жильца смотрите в статье: перерасчет квартплаты.

Перечень требуемых документов

Список документов закреплен положениями действующих законодательных актов.

Чтобы оформить сделку купли-продажи необходимо предоставить в нотариальную контору:

Паспорт гражданина РФ который удостоверяет личность собственника квартиры, что подлежит реализации
Свидетельство о рождении для несовершеннолетних лиц (в случае их наличия), свидетельство о праве собственности
Выписка из ЛС по оплате ЖКУ , которая показывает данные по оплате
Согласие владельцев оформленное в письменное форме, если квартира оформлена на праве паевой собственности
Соглашение дарения наследства, мены, купли-продажи
Выписка из базы ЕГРН
Паспорта квартиры кадастровый, технический
Официальный документ который подтверждает согласие структуры попечительства, опеки на продажу жилого помещения

При условии, если сделку купли-продажи реализует лицо по доверенности, в отношении него следует оформить доверенность.

Заключение предварительного соглашения

При наличии задолженности по ЖКУ собственник жилого помещения может полностью ее погасить, взяв у покупателя задаток.

Однако для этого необходимо оформить предварительное соглашение, положения которого документально зафиксируют обязанности, права каждой стороны сделки.

В соглашении определяется:

  • Срок, на который заключается основное соглашение
  • Срок выплаты задолженности, назначение задатка
  • Сумма, которая передается продавцу в качестве задатка
  • Общая цена квартиры.

Содержание документа должно четко соответствовать содержанию основного соглашения, именно из-за этого в нем так само указывается персональная информация о покупателе и продавце недвижимости.

Особенности процедуры

Благодаря процедуре приватизации жилплощади граждане имеют возможность стать полноправными собственниками недвижимости.

В то же время они получают право распоряжаться квартирой на свой лад, несмотря на существующую задолженность по коммунальным услугам.

Собственник жилплощади вправе совершать с ней различные сделки, в частности подарить ее.

Задолженность за ним числиться в течении 3-х лет, затем она будет списана за сроком исковой давности.

При условии, если на квартиру наложен арест по исполнительному производству, она не может быть продана.

В соответствии с общепринятыми правилами новый собственник жилого помещения не несет ответственности за существующие долги по оплате коммунальных услуг прошлого владельца.

Дабы в дальнейшем не возникли непредвиденные обстоятельства, потенциальный покупатель должен определить юридическую чистоту планируемой сделки.

Как начисляются пени по квартплате в 2020 году, читайте здесь.

Благодаря описанной мере удастся перестраховаться от неприятных спорных ситуаций с управляющей конторой, а также с поставщиками ЖКУ .

Видео: Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам

Похожие материалы:

Комментарии Отменить ответ

Рейтинг записей


Как правильно брать ипотеку


Всегда ли нужны услуги риэлтора?


Справка БТИ о принадлежности объекта недвижимого имущества


Особенности аренды недвижимости в Болгарии

3 способа продажи квартиры с долгами по ЖКХ

Здравствуйте. Эту статью я написала для собственников, которые хотят продать квартиру и имеют долги по коммунальным платежам. Разберем самые распространенные способы продажи.

Квартиру можно продать и с долгами, но…

Даже если есть долги по ЖКХ, сделку купли-продажи все равно зарегистрируют. Да, лицевой счет оформлен на квартиру, но ведь коммунальными услугами пользуется человек. Поэтому оплата этих услуг, а значит и долги по ним, закрепляются за человеком. Оплачивать за коммуналку нужно с даты регистрации права собственности — п. 5 ст. 153 ЖК и п. 2 ст. 223 ГК РФ. Поэтому все долги, кроме долга за капитальный ремонт, не переходят на новых собственников — п. 3 ст. 158 ЖК РФ.

Многие покупатели знают про это, но не хотят потом разбираться с Управляющей Компанией на счет долга. Новые собственники могут потребовать убрать с лицевого счета долг предыдущего собственника и сделать перерасчет, но Управляющая компания часто просто отказываются это делать — ей проще требовать оплатить долги с нынешних собственников, чем искать предыдущих и взыскивать долги с них. Конечно, можно подать в суд на УК, но это все нервы и деньги. Поэтому люди крайне не охотно соглашаются покупать квартиру с долгами по ЖКХ, даже если цена привлекательная.

Ниже я расписала 3 способа выйти на сделку купли-продажи, на которые часто соглашаются будущие покупатели.

Способ №1 — деньги для оплаты долга можно взять с задатка

Например, долг собственника за коммуналку — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.

Покупатель и продавец оформляют между собой соглашение о задатке. В соглашении указывают, что покупатель передал продавцу в качестве задатка 200 тыс.руб. и эти деньги пойдут на оплату долга. После оплаты продавец предоставляет покупателю справку об отсутствии долгов по ЖКХ. Остальные 4,8 млн. продавец получит во время сделки купли-продажи. Задаток всегда входит в цену квартиры — п. 1 ст. 380 ГК РФ.

Плюс способа — он подходит для покупателей с ипотекой. Большинство банков требуют от продавцов квартиры справку об отсутствии долгов по ЖКХ. Иначе они не дадут покупателю деньги в кредит. Поэтому покупатели могут передать деньги от первоначального взноса продавцу в качестве задатка. Эти деньги и пойдут на оплату долгов по ЖКХ.

Минус способа — зависит от суммы долга по коммуналке. Обычно размер задатка — от 30 до 100 тыс.руб. После подписания соглашения о задатке нельзя просто так отказаться от сделки. Если продавцы откажутся продавать квартиру по своей вине, то они обязаны вернуть покупателям сумму задатка в двойном размере. С другой стороны, если откажутся покупатели, то деньги остаются у продавцов. Это называется обеспечительная функция задатка — п. 2 ст. 381 ГК РФ.

Поэтому продавцу нужно решить — готов ли он взять задатком такую большую сумму. И вернуть вдвое больше, если потом откажется от продажи.

Полный список документов для продажи квартиры в 2020 году Если покупатели с ипотекой, то иногда банки просят собственников выписаться из квартиры перед сделкой купли-продажи. Это нормальная практика.

Способ №2 — покупатель расплачивается после сделки купли-продажи, откуда часть денег пойдет на оплату долга

Такой же пример: долг собственника за коммуналку — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.

Покупатель с продавцом в день сделки купли-продажи идут в банк и арендуют две банковские ячейки. Обычно на месяц. В первую ячейку покупатель кладет наличными 4,8 млн.руб., а во вторую 200 тыс.руб. В первом договоре аренды указывают, что продавец сможет забрать деньги с первой ячейки только после регистрации сделки, а со второй — после оплаты долгов по коммуналке.

Потом стороны подают договор купли-продажи в МЦФ или Рег.палату. Примерно через неделю продавец получит договор уже с отметкой о регистрации. Этот договор он относит в банк и забирает деньги с первой ячейки — 4,8 млн.руб. С этих денег он расплачивается за коммуналку и везде берет справки об отсутствии задолженностей. Приносит эти справки в банк и забирает остальные 200 тыс.руб. со второй ячейки.

Вместо банковской ячейки можно воспользоваться аккредитивом. На покупателя оформляется сберегательный счет. Деньги на счет продавца будут переведены по безналичному расчету. Счета могут быть оформлены в разных банках.

Плюс способа — покупатели охотнее соглашаются так рассчитываться с продавцом, потому что для них это более безопасно и лучше защищает их интересы. Также риэлторы часто используют этот способ.

Минусы:

  • Если покупатель с ипотекой. Многие банки требуют, чтобы никаких долгов по ЖКХ не было. Службе безопасности банка проще отказать в оформлении кредита на такую квартиру. Но в любом случае, покупателю стоит заранее все уточнить у своего ипотечного менеджера.
  • Больше бумажной волокиты, беготни и затрат для продавца. Ведь в самом договоре купле-продажи обязательно нужно указывать точную сумму долга, способ и этапы расчетов. Аренда ячейки или аккредитив стоят около 2 тыс.руб. Обычно их оплачивает продавец, ведь это ему идут на уступки в связи с долгом.

После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат до 260 тыс.руб. в виде вычета налога. Если квартира покупается в ипотеку, то к вычету налога также полагается вычет по ипотечным процентам — подробнее.

Способ №3 — перевести долг на покупателя

Опять пример для наглядности: долг продавца по ЖКХ — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.

Долг можно перевести на основании п. 1 и 2 ст. 391 ГК РФ. Сумму долга можно списать с цены за квартиру, но сделать это все нужно документально. В самом договоре купли-продажи нужно обязательно указать:

  • Цена квартиры — 4,8 млн.руб.
  • Подробные данные о переводе долга. Например, покупатель принимает на себя обязанность по уплате долгов, числящихся за квартирой по адресу …, в размере 150 тыс.руб. перед ООО «ЖЭУ-3» и 50 тыс.руб. перед ООО «Газпром Межрегионгаз».
  • Максимальную дату оплаты. Например, покупатель обязуется оплатить долги до 1 февраля 2019 года. Или в течении 30 дней после подписания договора и т.д.
Читать еще:  Что делать, если поменялась оплата труда без моего согласия?

Или про перевод можно указать отдельным письменным соглашением, которое прилагается к договору купли-продажи. Все обязательно подробно указывать документально, здесь я почему.

Плюсы способа: 1) продавцу меньше беготни по оплате долга ЖКХ и сбору справок. 2) деньги по сделке продавцов получает сразу, а не частями как в способе №2.

Минусы:

  • Если покупатели с ипотекой, то большинство ипотечных банков не пропустят договор купли-продажи с такими условиями. Банки просто откажутся выдать ипотечный кредит на покупку квартиры с такими условиями.
  • Если сделка купли-продажи подлежит обязательному нтариальному удостоверению, то нотариусы обычно отказываются удостоверять договора купли-продажи с переводом долга (как узнать обязательно ли в моем случае заверять договор купли-продажи квартиры). В п. 2 ст. 391 ГК РФ написано — перевод долга возможен только с согласия кредитора, в нашем случае Управляющей компании и других организаций. Без их согласия перевод долга ничтожен. Поэтому или придется брать письменное согласие с этих организаций или искать другого нотариуса.

Так было на моей практике. Два нотариуса отказались заверить договор, третий согласился. В итоге сделку купли-продажи зарегистрировали и без согласия Управляющей компании.

Как получить разрешение от органов опеки на продажу квартиры, в которой есть несовершеннолетние собственники — инструкция. Как заверить договор купли-продажи квартиры у нотариуса и сколько это стоит.

Как не нужно продавать квартиру

У меня есть знакомый, зовут его Артем. Он рассказал мне как он продал свою квартиру. Долги по ЖКХ у него были примерно 170 тыс.руб. Квартиру решил продать за 3.7 млн.руб и нашел покупателей. Долги по ЖКХ списали с цены и вышло 3 700 000 — 170 000 = 3 530 000 руб. Эта сумма и была прописана в договоре купли-продажи. О долгах за коммуналку нигде в документах не указали.

Знакомый договорился с покупателями, что они закроют долг после регистрации сделки купли-продажи. Все прошло хорошо — новые собственники действительно все оплатили. Но все могло обернутся по-другому.

Как я и писала выше, долг по ЖКХ не переходят автоматически от предыдущего собственника к новому (кроме долга за капитальный ремонт). Новые собственники просто могли не оплачивать долг, он бы так и остался числиться на Артеме. Ведь о долгах нигде в документах не указали, все было на словах. В итоге эти 170 тыс. руб. пришлось бы оплатить Артему, хоть он их и вычел с цены за квартиру.

Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта, комментариями или телефонами: 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Можно ли приватизировать квартиру при наличии долгов по услугам ЖКХ?

Приватизация жилья представлена процессом перехода права собственности на этот объект от местной администрации к частным лицам. Люди, проживающие в недвижимости на основании договора соцнайма, имеют право воспользоваться этой процедурой бесплатно раз в жизни. Но для этого должны соблюдаться определенные условия, поэтому возникает вопрос, можно ли приватизировать квартиру с долгом по услугам ЖКХ. По закону процесс может осуществляться, но местная администрация и УК могут создавать препятствия, являющиеся неправомерными.

Понятие приватизации

Основные сведения о ней содержатся в ФЗ №178. Приватизация представлена процессом перехода права собственности на жилье частным лицам. Осуществляется она исключительно в добровольном порядке. Принимать участие в ней может каждый человек только раз в жизни. Исключением являются несовершеннолетние, поэтому если в первый раз решение за них принималось родителями, то после совершеннолетия они вновь смогут приватизировать какой-либо объект. К особенностям процедуры относится:

  • плюсом приватизации является получение жилья в собственность;
  • квартиру можно будет продать, подарить или оставить в наследство;
  • государство не сможет отнять эту недвижимость;
  • к минусам относится необходимость уплаты налога на имущество;
  • процесс занимает около трех месяцев;
  • он выполняется бесплатно, но за регистрацию жилья на каждого владельца уплачивается пошлина в размере 2 тыс. руб.

По закону можно приватизировать квартиру с долгом, но на практике люди часто сталкиваются с разными проблемами и незаконным отказом.

Жилье, не подлежащее приватизации

Существуют объекты недвижимости, на которые не получится оформить право собственности. К ним относится:

  • кооперативные квартиры;
  • жилые объекты, принадлежащие колхозам и находящиеся в сельской местности;
  • помещения в больницах, школах или домах отдыха;
  • общежития;
  • жилые объекты, располагающиеся в воинских частях;
  • аварийное жилье.

Поэтому жильцы не смогут приватизировать эти объекты.

Приватизация при наличии долга

Оформление объекта недвижимости в собственность выполняется в несколько этапов. К ним относится:

  • берутся согласия со всех жильцов объекта;
  • делаются отказы, заверяемые у нотариуса;
  • запрашивается разрешение от опеки, если в недвижимости живут дети;
  • подготовка документов;
  • передача документации в отделение местной администрации;
  • при наличии положительного решения подписывается договор;
  • при получении отказа подается обращение в прокуратуру или составляется иск;
  • завершается процесс регистрацией права собственности на недвижимость.

При приватизации квартиры с долгом по коммунальным платежам могут возникнуть сложности. Это обусловлено вмешательством УК, стремящейся разными способами взыскать плату с неплательщиков.

Перечень бумаг для оформления

Если человек задумываются о том, как приватизировать квартиру, то первоначально нужно заняться подготовкой документации. В нее включаются следующие бумаги:

  • паспорта всех зарегистрированных лиц;
  • нотариальные отказы;
  • согласие от органов опеки;
  • технический паспорт, получить который можно в Росреестре, причем именно в нем содержатся параметры объекта;
  • договор соцнайма;
  • доказательства отсутствия долга перед УК или ресурсоснабжающими организациями.

Именно последний документ часто отсутствует у граждан, имеющих задолженности по коммунальным услугам.

Внимание! С этими документами первоначально надо обращаться в администрацию для получения разрешения и подписания договора, а после соглашение регистрируется в Росреестре, что позволяет стать гражданам владельцами жилья.

Отказ в оформлении документов из-за наличия задолженности

По законодательству можно приватизировать квартиру с долгами по квартплате, но фактически люди часто сталкиваются с отказом. В письменном уведомлении указывается на отсутствие справки из ЖЭУ или УК. Эта справка включена в обязательный пакет документов.

Целесообразно погасить задолженность, чтобы не приходилось заниматься приватизацией с долгами по квартплате. Иначе придется пользоваться помощью суда и правоохранительных органов.

Правомерность отказа

Отрицательные решения встречаются довольно часто, причем это обусловлено тем, что жильцы муниципальных квартир отказываются добровольно платить деньги за услуги ЖКХ. Но такие отказы являются незаконными.

Внимание! Иногда такое решение принимается не только в отношении злостных неплательщиков, но и людей, у которых имеется задержка только в течение одного месяца.

При таких условиях можно смело обращаться в суд для оспаривания решения.

Способы решения проблемы

При возникновении такого отказа можно воспользоваться несколькими методами. К ним относится:

  • достижение договоренностей с УК, для чего погашается долг в рассрочку, а также может предоставляться отсрочка платежа;
  • составление жалобы в прокуратуру, в которую передается письменный отказ, полученный от администрации или жилищной инспекции;
  • подача иска в суд.

Если имеется значительный долг, то можно составить расписку в УК о том, что человек после получения объекта в собственность погасит задолженность.

Погашение долга

Этот способ наиболее простой и оптимальный. Если отсутствуют деньги, то можно попросить у УК оформления рассрочки или предоставления отсрочки.

Внимание! Максимально предоставляется рассрочка на 3 года, в течение которых не только возвращается долг, но и вносится плата по текущим платежным документам.

Заявление в прокуратуру

Если жилищная инспекция или БТИ отказывают в приватизации неправомерно, то это является незаконным процессом, поэтому подается заявление в прокуратуру. Такие заявления рассматриваются в течение 30 дней, после чего выдается ответ. Если выявляются нарушения, то ЖЭК и другие организации уплачивают штраф в размере от 300 до 500 руб.

Внимание! Подается жалоба исключительно один раз, поэтому при получении отрицательного решения подавать повторные обращения бессмысленно.

Оспаривание в суде

Отказ можно оспорить в суде, для чего грамотно составляется иск с учетом положений ст. 131-132 ГПК. В качестве исковых требований выступает приватизация без справки от ЖЭУ.

К иску прикладывается полученный письменный отказ. Если суд удовлетворяет исковые требования, то можно продолжить процесс приватизации. Иначе придется погашать долги.

Судебная практика

Суд часто удовлетворяет требования истцов, так как отказ является неправомерным.

Желательно заранее получить от БТИ или местной администрации письменный отказ, содержащий точную причину такого решения. Дополнительно можно привлечь адвоката. Если долг по длительности существования превышает три года, то можно списать большую его часть.

Что происходит с долгом после приватизацию?

Если жилье было передано в собственность с долгами, то задолженность все равно не списывается. Поэтому ее придется погашать, а иначе УК будет взыскивать деньги через суд.

Приставы смогут конфисковать и продать имущество, а также наложить арест на банковские счета.

Можно ли продать квартиру с долгами?

Продать жилье при наличии крупной задолженности практически невозможно. Поэтому придется все равно справляться с этой проблемой. Допускается написать расписку о том, что долг будет погашен с помощью суммы, полученной от покупателя.

Дополнительно можно найти покупателя, готового купить жилье с долгом, для чего немного снижается цена объекта.

Заключение

Приватизация возможна даже при наличии долга по услугам ЖКХ. Если местная администрация или БТИ отказывают в выполнении процесса из-за задолженности, то это является неправомерным решением, которое можно оспорить в суде. Дополнительно можно обратиться в прокуратуру для привлечения организаций к ответственности.

Все способы как продать неприватизированную квартиру с долгами

К опытным юристам часто обращаются с вопросом: как продать неприватизированную квартиру с долгом. Вот уже два десятка лет в РФ действует закон регламентирующий невозможность этого действия, однако существует несколько законных вариантов сделки ― небезопасных, но вполне осуществимых.

Как продать квартиру без приватизации?

Если разобраться, собственником неприватизированной жилплощади является государство или муниципальный орган, лишь у них имеются законные основания осуществлять сделки с жильем. Проблема этой ситуации в том, что прописанные граждане принимают решение о продаже недвижимости, не имея на это прав, что трактуется государственными нормами, как противозаконные действия.

Однако коль на выдумку хитра и наш изобретательный народ, привыкший находить выход из самой сложной и тупиковой ситуации, отыскал несколько способов решения этой проблемы.

Для осуществления задуманного, потребуется грамотно и рассудительно подойти к этому вопросу и получить консультацию квалифицированного юриста, без которой найти пути обхода действующего законодательства вряд ли удастся.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов с долгами, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам +7 (499) 450-27-46 . Это быстро и бесплатно !

Исходя из того, что все возможные варианты сделок продажи неприватизированной квартиры будут довольно рискованными, помощь юриста должна предусматривать не только его компетентность в сфере юриспруденции, но и личностные положительные качества.

Продажа недвижимости с долгом по квартплате

Как продать квартиру с долгом по квартплате быстро и по закону знают немногие. Однако подобные сделки осуществляются регулярно. Естественно, что потенциальные покупатели стараются избегать таких проблемных квартир, опасаясь лишних сложностей в оформлении.

Но если жилплощадь пришлась по душе и принято решение покупки, можно найти несколько вариантов сделки, которая удовлетворит пожелания обеих сторон.

  • Предложить покупателю внести задаток за квартиру, а за полученные средства осуществить приватизацию и погасить долги. Поскольку метод можно назвать немного авантюрным, перестраховаться и нотариально оформить гарантии будет нелишним. При этом продавцу жилья приходится снижать цену за жилплощадь или оплачивать оформление сделки самостоятельно, чтобы покупатель не изменил своего решения и подписал договор.
  • Воспользоваться услугами агентства. За определенную плату эти организации готовы из собственных средств оплатить долги по коммунальным услугам, а после продажи квартиры вычесть нужную сумму.
  • Представитель агентства может самостоятельно обратиться в управляющую компанию и заверить ее гарантиями погашения долгов, как только продавец вступит в права собственности. Если коммунальное хозяйство дает разрешение, квартира приватизируется и переходит в собственность новому владельцу по договору купли-продажи.

Вступить в права собственности с помощью покупателя

Что делать, если жилец не знает, как приватизировать квартиру с долгом? Способ есть, главное грамотно его реализовать. Потребуется выполнить следующие действия:

  1. Получить сведения о возможности приватизации продаваемой квартиры. Суть в том, что часть государственной собственности не может быть передана иным частным владельцам. К такому виду жилья относятся жилые помещения архитектурных строений, общежития, коммунальные квартиры, жилье военнослужащих, государственные квартиры в домах, где производится комплекс значительных работ по улучшению состояния зданий и сооружений. Если квартира не относится к перечисленным видам жилья, можно приступить к сбору документации.
  2. Написать заявление в районную администрацию от имени всех жильцов, проживающих на данной жилплощади. К заявлению приложить документы:
  • сведения о жилплощади и справка с перечнем прописанных жильцов;
  • гражданский документ, удостоверяющий личность;
  • свидетельства о рождении детей, не достигших совершеннолетия;
  • бумага о денежной квоте:
  • если гражданин попадает под категорию льготников, потребуются подтверждающие документы.

Поданное заявление сотрудники администрации рассматривают в течение 30 дней, после чего, обе стороны заключают соглашение о приватизации, что заверяется нотариально.

Как осуществить обмен неприватизированной квартиры с долгом ЖКХ?

Как продать квартиру с долгом, стало понятно, а вот какими способами можно осуществить обмен неприватизированной жилплощади знает не каждый.

Подобные сделки полностью зависят от добропорядочности агентств недвижимости.

Этим вариантом часто пользовались советские граждане, однако и сейчас он является эффективным действием в ситуации с государственным жильем.

  • Самый важный нюанс, это поиск желающего лица оформить такой вид сделки. Низкая стоимость неприватизированного жилья, привлекает покупателей, но для многих такой вариант кажется подозрительным, поэтому подобные сделки осуществляются редко.
  • Стоит найти хорошее агентство недвижимости, зарекомендовавшее себя лидером на рынке продаж и обмена жилья. Если таковое найдено, у покупателя появляется возможность приобрести квартиру равноценную по стоимости и квадратным метрам с вашим жильем. Однако подобных сделок стоит опасаться. Агентства не всегда выкупают квартиры обратно, если сказать иначе, злоупотребляет доверием и действуют обманным путем, что в законе трактуется, как мошенничество. В судебном порядке вряд ли удастся что-либо доказать.
  • Далее, нужно собрать полный перечень документов с письменной просьбой разрешить сделку обмена, и подать их в районную администрацию.
  • После того, как обе стороны подпишут соглашение об обмене, вы становитесь владельцем жилплощади покупателя, а агентство, в свою очередь, выкупает эту квартиру обратно, расплатившись наличными. Что получается в итоге? Все три стороны довольны и при своих интересах.

Осуществить подобные сделки не так уж проблематично, но опасность и риск ставят в позицию долгих раздумий, пожалуй, оправдано.

Существует еще один очень рискованный вариант обмена. На что только не идут россияне, для осуществления задуманного, прямо диву даешься. Жилец продаваемой квартиры заключает договор с риэлторской конторой, которая займется поиском равноценного жилья для обмена на неприватизированную квартиру клиента.

Далее, все оформление происходит, как и в первом варианте обмена. Так в чем же подвох? Суть в том, что большинство агентств предлагают так называемое удаленное жилье, существующее только по документам. Таким образом, продавец неприватизированной квартиры меняет ее на «пустышку» и исход событий будет зависеть от честности агентства.

Еще одна проблема, с которой придется столкнуться, это поиск агентства недвижимости. Не каждая посредническая организация готова рискнуть репутацией ради такой сделки. А главным условием является наличие формального жилого помещения. Недаром многие избегают подобных обменов. Вроде все на законных основаниях, но как-то шатко и неблагонадежно.

Положительные и отрицательные моменты продажи неприватизированного жилья

  • Иностранные граждане не имеют прав на приобретение такого жилья.
  • При такой сделке вернуть затраты, учитываемые при налогообложении невозможно.
  • Покупатель государственного жилья не может быть его полноправным владельцем, даже если честно приобрел его из личных средств.
  • Если у покупателя имеется в собственности иная недвижимость, приватизировать купленную муниципальную квартиру нельзя.
  • Есть возможность пострадать от действий мошенников при обмене, так как доказать, что средства за недвижимость не передавались продавцу, практически нереально.
  • Покупателю придется самостоятельно искать средства на приобретение такого жилья, так как банковское учреждение не выдает кредиты на сомнительные сделки.
  • Вся процедура оформления занимает не более 7 дней.
  • Если для оформления сделки выбрать государственный орган, исключается возможность жульничества и неблаговидных действий в целях наживы.
  • Такое жилье не обременяется и не может являться залогом.
  • Договор обмена не может потерять законную силу.

Возможные невидимые препятствия и сложности

Любая сделка, связанная с неприватизированной квартирой, подразумевает определенные риски. Самым опасным моментом считается обман со стороны покупающего лица или представителя агентства недвижимости. Случается, что снявшись с учета регистрации на продаваемой жилплощади, средства за квартиру так и не будут получены, или посредническая организация откажется выкупать жилье обратно. Исходя из этого, юристы настоятельно рекомендуют навести справки о репутации посреднической компании, услугами которой планируется воспользоваться.

Запомните! Реализуя подобные схемы, появляется большая угроза проблем с законом, так как такие способы признаются фиктивными сделками.

Если заинтересованное лицо подаст иск в суд с прошением признать сделку неправомерной, потянутся долгие недели судебных заседаний, и никто не может предугадать, какое решение может принять орган правосудия.

Если в муниципальной квартире прописаны дети, не достигшие совершеннолетия, это еще больше усугубляет проблему. Исходя из законодательства РФ, они должны быть обеспечены жильем.

Совет! Лучше потратить немного больше времени и без лишних переживаний заняться легальной приватизацией жилплощади из личных финансовых средств. Это позволить осуществить продажу на законных основаниях.

Права собственников жилья

Основная идея приватизации помещений, это та действительность, что по завершению этого процесса гражданин становится полноправным обладателем и собственником квартиры. Уполномоченный орган выдает на руки две неопровержимых бумаги:

  • свидетельство о праве собственности:
  • документ о передаче жилья в собственность.

После этого распорядиться собственностью можно по своему желанию:

  • продать
  • подарить по дарственной;
  • применить как вложение;
  • заложить банковской структуре;
  • сдать в аренду.

Вместе с правом владения собственник обязуется использовать жилье по назначению, содержать его и оплачивать коммунальные платежи

Перечень документов для продажи жилья

Итак, если квартира приватизировалась на законных основаниях и жизненные обстоятельства заставляют ее продать для отчуждения объекта недвижимости, необходимо собрать определенный список документов:

  • оригиналы паспортов всех долевых собственников;
  • идентификационные кода и их копии;
  • свидетельства о рождении всех несовершеннолетних детей;
  • разрешение попечительского совета;
  • свидетельство о праве собственности;
  • технический паспорт;
  • свидетельство о браке;
  • письменное согласие мужа/жены, если приватизация осуществлялась в брачном союзе;
  • при продаже части жилплощади, письменное согласие участников долевого владения;
  • документ о независимой оценке жилого помещения;
  • сведения из БТИ;
  • справка о составе семьи;
  • документ, подтверждающий отсутствие долга по услугам жилищно-коммунальных хозяйств:
  • персональный банковский счет (по желанию)

Как избежать форс-мажора?

Чтобы подстраховать себя от возможных непредвиденных ситуаций, рекомендуется оформлять все шаги сделки документально и в письменном виде:

  • факт получения денег свидетельствуется распиской;
  • передача задатка продавцу подразумевает наличие соглашения, в котором две стороны гарантируют оформление сделки, после приватизации жилья;
  • договор должен иметь сведения о стоимости квартиры.

Мы выяснили, как продать квартиру с долгами по ЖКХ, если она принадлежит государству. Однако чтобы не попасть на крючок аферистов, нужно проявлять бдительность и осторожность.

Подобные сделки осуществляются с большим оборотом финансов, а это значит, что посредниками должны выступать проверенные лица, а сведения, которые вызывают малейшую долю недоверия, нужно проверять с особой тщательностью.

Более подробно о приватизации квартиры, увидите в этом видео:

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector