Процент согласия жильцов на строительство магазина
Prokurors.ru

Юридический портал

Процент согласия жильцов на строительство магазина

Бизнес в многоквартирном доме. Получаем согласие жильцов

“Современный предприниматель”, 2009, N 12

Нередко предприниматели пытаются организовать собственное дело в многоквартирном доме или на непосредственно прилегающей к нему территории. Для этого коммерсанты выкупают и переоборудуют жилые помещения (квартиры) либо размещают специальные объекты (магазины, палатки, киоски) в непосредственной близости от жилого дома. В связи с этим возникает вопрос: в каком порядке оформляется частный бизнес в жилом доме или на его территории и какое разрешение при этом необходимо со стороны жильцов, то есть граждан, проживающих в данном доме на правах нанимателей и собственников жилых помещений?

Деятельность в жилом доме

Следует сразу сказать, что не всегда размещение бизнеса в жилом доме требует чьего-либо согласования, а также перевода жилого помещения в нежилое.

Пункт 2 ст. 17 Жилищного кодекса допускает использование жилого помещения для осуществления предпринимательской деятельности гражданами, проживающими в нем на законных основаниях, если это не нарушает права и законные интересы других лиц, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Перечень требований достаточно объемен и касается конструкции, расположения помещений и доступа к ним, инженерных систем (вентиляция, отопление, водоснабжение, лифты) и содержится в Положении, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47. Кроме того, существуют Правила пользования жилыми помещениями, которые утверждены Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25.

Если в квартире разместить только офис бизнесмена или использовать жилое помещение для иных, не связанных с производством целей, перевода в нежилое и согласия жильцов дома не потребуется. Согласие понадобится только от лиц, проживающих в данной квартире. Запрет на размещение производств в жилых помещениях содержится в п. 3 ст. 17 Жилищного кодекса. Но помимо Кодекса существуют требования различных санитарных правил. К примеру, магазины допускается размещать в жилых домах (СП 2.3.6.1066-01), но само помещение должно быть переведено в нежилой фонд. Так, согласно СНиП 2.08.01-89* (утв. Постановлением Госстроя СССР от 16 мая 1989 г. N 78) в нежилых этажах – первом, втором и цокольном – допускается, в частности, организация магазинов розничной торговли, общепита, бытового обслуживания, отделений связи, сбербанков, магазинов и киосков союзпечати. Так что в этих случаях понадобится переводить помещения в нежилой фонд.

Наша справка. Правила размещения различных промышленных объектов и производств (автомойки, прачечные, химчистки, склады, фермы и др.) содержатся в Санитарных правилах СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 “Проектирование, строительство, реконструкция и эксплуатация предприятий, планировка и застройка населенных мест”, утвержденных Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 10 апреля 2003 г. N 38. В них установлены санитарные зоны, в пределах которых допускается размещение тех или иных объектов. Однако если вы обоснуете безвредность своей деятельности, Санэпиднадзор может уменьшить установленные правилами нормы.

Обращение к собственникам

Перевод жилого помещения в нежилое не требует согласия жильцов многоквартирного жилого дома за исключением тех, кто прописан в переводимом жилом помещении. Но если перевод сопряжен с реконструкцией, переустройством или перепланировкой помещения (например, квартира переоборудуется в магазин), при определенных условиях понадобится согласование действий с жильцами. А именно, когда реконструкция (переустройство, перепланировка) помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме. На такую реконструкцию потребуется получить согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (п. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Юридическая консультация. Условие для перехода в нежилое помещение

Павел Гулидов, юрист частной практики

Когда речь заходит о переводе жилого помещения в нежилое, необходимо помнить основные правила, закрепленные в ст. 22 Жилищного кодекса, без соблюдения которых такой перевод невозможен. Итак, перевод не допускается:

  • если доступ к помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, при этом отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ. Попросту говоря, нужен отдельный вход;
  • если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником или иными гражданами в качестве места постоянного проживания;
  • если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц;
  • перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Общим имуществом считаются помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. Среди них в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации и иное оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иными, предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объектами, расположенными на указанном земельном участке. Границы и размер участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (ст. 36 ЖК РФ).

Когда бизнес затрагивает общее имущество жильцов, согласование потребуется. Предположим, вы приобрели две смежных квартиры и объединили их в одну, изменив планировку данных квартир. Границы смежных помещений разрешается менять без согласия собственников других помещений (ст. 40 ЖК РФ), а значит, согласования с другими жильцами не потребуется. Но если подобная перестройка затронет другие помещения, допустим лестничную площадку, которая относится к общей площади, потребуется мнение других жильцов. Если коммерсант планирует сделать пристройку к зданию или организовать работу вблизи дома, то есть занять участок, который по закону относится к общей собственности, согласие жильцов необходимо. Но следует помнить, что земельный участок не всегда передан в общую собственность. Если в данном доме участок не переведен в собственность жильцов, бизнесмен не должен спрашивать согласия у жильцов, ему придется разговаривать с собственником земли – властями.

Статья 40 Жилищного кодекса требует получать разрешение не просто от жильцов дома, а от лиц, которые являются собственниками жилых помещений. То есть если в квартире живут “квартиранты”, разрешение нужно спрашивать не у них, а у тех людей, на которых данная квартира оформлена в собственность, пусть даже они и не проживают в этом доме уже давно.

Разговор с жильцами

Проще всего получить согласие жильцов там, где создано товарищество собственников жилья (ТСЖ). В этом случае предпринимателю необходимо обратиться в органы управления ТСЖ. Для этого достаточно подать заявление о включении своего вопроса в повестку дня очередного заседания членов ТСЖ (которыми и являются собственники квартир и иных помещений в доме) или о проведении внеочередного заседания ТСЖ. Решение вопроса о получении разрешения не будет зависеть от того, сумеют ли собраться жильцы (собственники) на собрание в полном составе или нет. В данном случае для принятия решения необходимо простое большинство голосов присутствующих участников собрания (п. 4 ст. 146 ЖК РФ). Такое же положение существует и в тех домах, где вместо ТСЖ создан жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, объединяющий всех собственников жилых и нежилых помещений.

Если же ТСЖ или кооператив не созданы, то проблем у коммерсанта будет больше. Поскольку единой организации, объединяющей собственников и действующей от их имени, в этом случае нет, остается один выход – созвать по своему вопросу внеочередное общее собрание собственников помещений жилого дома. Согласно п. 2 ст. 45 Жилищного кодекса внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из собственников. При этом собрание считается правомочным, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50 процентами от общего числа голосов.

Предприниматель, по инициативе которого созывается общее собрание, обязан сообщить жильцам (собственникам помещений) о проведении такого собрания не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения. В этот срок сообщение о проведении собрания необходимо направить каждому жильцу (собственнику помещения) заказным письмом или вручить под роспись либо разместить в помещении, определенном решением общего собрания. В сообщении о проведении общего собрания необходимо указать:

  • сведения о лице, по инициативе которого созывается собрание;
  • повестку дня;
  • порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на собрании, также место или адрес, где с ними можно ознакомиться;
  • форму проведения собрания (собрание или заочное голосование);
  • дата, место и время. В случае заочного голосования дата окончания приема решений собственников и место или адрес, куда должны передаваться такие решения (п. 5 ст. 45 ЖК РФ).

Согласно п. 1 ст. 46 Жилищного кодекса решение о разрешении реконструкции (переустройстве, перепланировке) жилого помещения, затрагивающей места общего пользования, принимается большинством не менее 2/3 голосов от присутствующих на общем собрании жильцов (собственников помещений). В таком же порядке принимаются и решения о реконструкции многоквартирного дома (например, когда предприниматель хочет что-нибудь пристроить к нему) и о строительстве на придомовой территории зданий, строений и сооружений (ст. 44 ЖК РФ), в том числе об использовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Читать еще:  Нужно ли лицензирование зуботехнической лаборатории?

Необходимо помнить, что только при надлежащем исполнении требований Жилищного кодекса, посвященных проведению общего собрания, решение, принятое в пользу предпринимателя, может считаться законным, что позволит ему организовать свой бизнес в пределах жилого дома или его территории.

Свой бизнес. С жильцами стоит договориться

Валерий Романов, эксперт журнала

Купив квартиру, вы перевели ее в нежилой фонд и решили открыть магазин. Все требования, предъявляемые к магазинам, соблюдены, перестройка затрагивает только внутренние помещения и никак не связана с общим имуществом жильцов. Собственник распоряжается помещением по своему усмотрению, но при этом не должны нарушаться санитарные нормы (СанПиН). Казалось бы, когда все установленные требования соблюдаются, проблем с открытием деятельности не будет. Тем не менее, нередко при переводе помещения в нежилой фонд или открытии магазина чиновники требуют согласия жильцов. В некоторых регионах приняты законы, по которым требуется согласие жильцов дома. Иногда такое согласие ограничивается разрешением на ведение бизнеса без указания конкретного вида деятельности. Следует помнить, что есть две категории жильцов: собственники и наниматели. В этом случае на общем собрании в части доли, приходящейся на муниципальные квартиры, в принятии решений участвует муниципалитет. Он голосует как один из собственников. Конечно, когда частных собственников большинство, их решение станет определяющим. Но мнение относительно открытия магазина (офиса) следует выяснить не только у собственников, но и нанимателей. Их возражения также могут помешать спокойной работе. В некоторых ситуациях при полном согласии собственников наниматель может стать серьезным препятствием. Допустим, ИП хочет открыть магазин в доме. Жители согласны, а представитель квартиры, расположенной над помещением, где предполагается открыть деятельность, категорически против. Скорее всего, судьи, принимая решение по данному вопросу, учтут доводы и возражения жителей этой одной квартиры, и они могут сыграть решающую роль. Если договоренность с жильцами достигнута, и они не возражают, работать будет проще – не будет звонков в милицию с жалобами или судебных разбирательств.

Сколько процентов жильцов должны дать согласие? В нашей администрации города говорят 100%. Это правда?

Извините, на что должны дать согласие жильцы? И жильцы чего?

Выражаю признательность за помощь.

50 процентов, это суд, “Жилищный кодекс Российской Федерации” от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 29.05.2019) (с изм. и доп., вступ. В силу с 09.06.2019)

ЖК РФ Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом, в порядке, установленном настоящей статьей.

(в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, з а исключением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого по вопросу, указанному в пункте 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, проводимое по вопросу, указанному в пункте 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, правомочно (имеет кворум):

1) при наличии в многоквартирном доме более одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме, в том числе собственники помещений в многоквартирном доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов таких собственников;

2) при наличии в многоквартирном доме одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме.

(часть 3 в ред. Федерального закона от 29.05.2019 N 116-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3.1. Управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны вести реестр собственников помещений в многоквартирном доме, который содержит сведения, позволяющие идентифицировать собственников помещений в данном многоквартирном доме (фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения в многоквартирном доме, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица, если собственником помещения в многоквартирном доме является юридическое лицо, номер помещения в многоквартирном доме, собственником которого является физическое или юридическое лицо), а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. При поступлении в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обращения в письменной форме, в том числе обращения с использованием системы, собственника или иного лица, указанного в настоящей статье.

Как открыть магазин в жилом доме в 2019 году? Пошаговая инструкция

Дата публикации материала: 06.03.2019

Последнее обновление: 12.06.2019

Рассказываем, как самостоятельно открыть продуктовый магазин, аптеку или алкомаркет в жилом многоквартирном доме в Москве или любом другом городе России.

Можно ли открыть магазин в жилом доме в 2019 году?

В связи с нехваткой коммерческих помещений в Москве, Санкт-Петербурге и других городах всё большую популярность набирает перевод квартир в нежилой фонд с последующей сдачей под офисы и магазины. Конечно, такое соседство не всегда радует жильцов дома, но с точки зрения закона здесь нет никаких нарушений, ведь переоборудование жилого помещения в коммерческое — вполне законная операция.

Однако не стоит забывать о том, что для открытия магазина в жилом доме бизнесменам необходимо соблюсти целый ряд требований, среди которых:

  • Наличие отдельного входа;
  • Согласование перепланировки помещения;
  • Отсутствие проживающих внизу соседей.

Какой магазин можно открыть в жилом доме в 2019 году?

Вы решили открыть магазин в жилом многоквартирном доме? Прежде всего, мы рекомендуем внимательно ознакомиться с местным законодательством по этому вопросу. Например, в Москве строительные нормы не позволяют устаивать в жилых домах:

  • Бани и сауны;
  • Кафе, рестораны и клубы, работающие после 11 вечера;
  • Магазины ритуальных принадлежностей;
  • Магазины химических товаров;
  • Прачечные и химчистки;
  • Рыбные и овощные магазины;
  • Склады оптовой торговли.

То есть, если вы откроете магазин по продаже свежей рыбы и морепродуктов в подвале дома где-нибудь в Марьино или Бутово, ваши соседи имеют полное право обратиться с жалобами в прокуратуру и Мосжилинспекцию.

Открытие магазина в жилом многоквартирном доме: плюсы и минусы

Вы сомневаетесь, стоит ли открывать магазин в многоквартирном доме? Давайте рассмотрим основные плюсы и минусы такого решения.

К основным преимуществам магазина на первом этаже жилого дома можно отнести следующее:

  • Переоборудование и реконструкция нежилого помещения стоит намного дешевле, чем строительство отдельно стоящего магазина;
  • Если вы являетесь собственником квартиры, которая будет переведена в нежилое коммерческое помещение, у вас появится возможность существенно сэкономить на аренде магазина;
  • Магазин рядом с домом или в самом доме является более удобным для покупателей — необходимые товары и услуги находятся у них буквально «под боком».

Теперь о недостатках:

  • Если вы открываете магазин «с нуля», вам потребуется провести перепланировку квартиры, что потребует определенных временных и денежных затрат;
  • Содержание коммерческого помещения обойдётся дороже, чем содержание жилой квартиры, так как возрастут коммунальные платежи;
  • Перед открытием магазина потребуется получить согласие 100% собст­венников квартир на устройство предприятия;
  • После открытия магазина возможны жалобы от недовольных соседей (например, на неприятные запахи или на шум от посетителей).

Магазин на первом этаже жилого дома: основные требования в 2019 году

Действующее российское законодательство выдвигает следующие требования к магазинам, находящимся в жилых домах:

  • Предприятия торговли могут размешаться исключительно в помещениях, пристроенных, встроенных, встроенно-пристроенных к жилым домам;
  • Дом, в котором находится магазин, не должен быть аварийным;
  • Деятельность магазина не должна ухудшать условия проживания, отдыха и труда людей в жилых зданиях;
  • Магазин в жилом доме должен иметь входы, изолированные от жилой части здания;
  • Автостоянка для персонала магазина должна располагаться за пределами придомовой территории;
  • Магазину запрещается производить погрузку материалов и продукции со стороны двора жилого дома, где расположены окна и входы в квартиры;
  • Загрузка должна выполняться с торцов жилых зданий, не имеющих окон, из подземных тоннелей или закрытых дебаркадеров, со стороны магистралей.

Открыть магазин в жилом многоквартирном доме: пошаговая инструкция от юриста в 2019 году

Если вы планируете самостоятельно открыть магазин на первом этаже жилого дома в Москве, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма:

Читать еще:  Обращение в сервисный центр для замены аккумулятора телефона

Шаг 1: перевод жилого помещения в нежилое

Так как открытие магазина в жилой квартире запрещено законом, в первую очередь вам необходимо перевести помещение в статус нежилого. Как это правильно сделать? Подробную пошаговую инструкцию вы можете найти в нашей статье Перевод жилого помещения в нежилое в Москве: пошаговая инструкция.

Обратите внимание! Письменное согласие соседей (в форме решения общего собрания собственников многоквартирного дома) требуется только на этом этапе. Отдельное разрешение жильцов дом на ведение бизнеса получать не обязательно.

Шаг 2: перепланировка помещения

Как уже было сказано выше, в России существуют определенные требования для коммерческих помещений, которые находятся в жилых домах (например, магазин должен иметь отдельный вход). Для того чтобы «подогнать» помещение под требования закона вам необходимо получить разрешение на перепланировку квартиры под магазин.

Шаг 3: регистрация в налоговых органах

Последний шаг перед началом работы магазина — регистрация ИП или ООО:

  • Если вы планируете начать бизнес как индивидуальный предприниматель, рекомендуем ознакомиться с нашей статьей Регистрация ИП в Москве: пошаговая инструкция в 2018 году;
  • Советы по созданию общества с ограниченной ответственностью вы можете найти в материале Регистрация ООО в Москве: пошаговая инструкция в 2018 году.

Обратите внимание! Указанные выше рекомендации не являются исчерпывающими, поскольку каждый случай уникален и требует персонального подхода. Если вам нужна дополнительная консультация, вы можете получить бесплатную правовую помощь на нашем сайте.

Статья: Бизнес в многоквартирном доме. Получаем согласие жильцов (Гулидов П.) (“Современный предприниматель”, 2009, n 12)

“Современный предприниматель”, 2009, N 12
БИЗНЕС В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ. ПОЛУЧАЕМ СОГЛАСИЕ ЖИЛЬЦОВ
Нередко предприниматели пытаются организовать собственное дело в многоквартирном доме или на непосредственно прилегающей к нему территории. Для этого коммерсанты выкупают и переоборудуют жилые помещения (квартиры) либо размещают специальные объекты (магазины, палатки, киоски) в непосредственной близости от жилого дома. В связи с этим возникает вопрос: в каком порядке оформляется частный бизнес в жилом доме или на его территории и какое разрешение при этом необходимо со стороны жильцов, то есть граждан, проживающих в данном доме на правах нанимателей и собственников жилых помещений?
Деятельность в жилом доме
Следует сразу сказать, что не всегда размещение бизнеса в жилом доме требует чьего-либо согласования, а также перевода жилого помещения в нежилое.
Пункт 2 ст. 17 Жилищного кодекса допускает использование жилого помещения для осуществления предпринимательской деятельности гражданами, проживающими в нем на законных основаниях, если это не нарушает права и законные интересы других лиц, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Перечень требований достаточно объемен и касается конструкции, расположения помещений и доступа к ним, инженерных систем (вентиляция, отопление, водоснабжение, лифты) и содержится в Положении, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47. Кроме того, существуют Правила пользования жилыми помещениями, которые утверждены Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25.
Если в квартире разместить только офис бизнесмена или использовать жилое помещение для иных, не связанных с производством целей, перевода в нежилое и согласия жильцов дома не потребуется. Согласие понадобится только от лиц, проживающих в данной квартире. Запрет на размещение производств в жилых помещениях содержится в п. 3 ст. 17 Жилищного кодекса. Но помимо Кодекса существуют требования различных санитарных правил. К примеру, магазины допускается размещать в жилых домах (СП 2.3.6.1066-01), но само помещение должно быть переведено в нежилой фонд. Так, согласно СНиП 2.08.01-89* (утв. Постановлением Госстроя СССР от 16 мая 1989 г. N 78) в нежилых этажах – первом, втором и цокольном – допускается, в частности, организация магазинов розничной торговли, общепита, бытового обслуживания, отделений связи, сбербанков, магазинов и киосков союзпечати. Так что в этих случаях понадобится переводить помещения в нежилой фонд.
Наша справка. Правила размещения различных промышленных объектов и производств (автомойки, прачечные, химчистки, склады, фермы и др.) содержатся в Санитарных правилах СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 “Проектирование, строительство, реконструкция и эксплуатация предприятий, планировка и застройка населенных мест”, утвержденных Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 10 апреля 2003 г. N 38. В них установлены санитарные зоны, в пределах которых допускается размещение тех или иных объектов. Однако если вы обоснуете безвредность своей деятельности, Санэпиднадзор может уменьшить установленные правилами нормы.
Обращение к собственникам
Перевод жилого помещения в нежилое не требует согласия жильцов многоквартирного жилого дома за исключением тех, кто прописан в переводимом жилом помещении. Но если перевод сопряжен с реконструкцией, переустройством или перепланировкой помещения (например, квартира переоборудуется в магазин), при определенных условиях понадобится согласование действий с жильцами. А именно, когда реконструкция (переустройство, перепланировка) помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме. На такую реконструкцию потребуется получить согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (п. 2 ст. 40 ЖК РФ).
Юридическая консультация. Условие для перехода в нежилое помещение
Павел Гулидов, юрист частной практики
Когда речь заходит о переводе жилого помещения в нежилое, необходимо помнить основные правила, закрепленные в ст. 22 Жилищного кодекса, без соблюдения которых такой перевод невозможен. Итак, перевод не допускается:
– если доступ к помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, при этом отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ. Попросту говоря, нужен отдельный вход;
– если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником или иными гражданами в качестве места постоянного проживания;
– если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц;
– перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
Общим имуществом считаются помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. Среди них в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации и иное оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иными, предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объектами, расположенными на указанном земельном участке. Границы и размер участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (ст. 36 ЖК РФ).
Когда бизнес затрагивает общее имущество жильцов, согласование потребуется. Предположим, вы приобрели две смежных квартиры и объединили их в одну, изменив планировку данных квартир. Границы смежных помещений разрешается менять без согласия собственников других помещений (ст. 40 ЖК РФ), а значит, согласования с другими жильцами не потребуется. Но если подобная перестройка затронет другие помещения, допустим лестничную площадку, которая относится к общей площади, потребуется мнение других жильцов. Если коммерсант планирует сделать пристройку к зданию или организовать работу вблизи дома, то есть занять участок, который по закону относится к общей собственности, согласие жильцов необходимо. Но следует помнить, что земельный участок не всегда передан в общую собственность. Если в данном доме участок не переведен в собственность жильцов, бизнесмен не должен спрашивать согласия у жильцов, ему придется разговаривать с собственником земли – властями.
Статья 40 Жилищного кодекса требует получать разрешение не просто от жильцов дома, а от лиц, которые являются собственниками жилых помещений. То есть если в квартире живут “квартиранты”, разрешение нужно спрашивать не у них, а у тех людей, на которых данная квартира оформлена в собственность, пусть даже они и не проживают в этом доме уже давно.
Разговор с жильцами
Проще всего получить согласие жильцов там, где создано товарищество собственников жилья (ТСЖ). В этом случае предпринимателю необходимо обратиться в органы управления ТСЖ. Для этого достаточно подать заявление о включении своего вопроса в повестку дня очередного заседания членов ТСЖ (которыми и являются собственники квартир и иных помещений в доме) или о проведении внеочередного заседания ТСЖ. Решение вопроса о получении разрешения не будет зависеть от того, сумеют ли собраться жильцы (собственники) на собрание в полном составе или нет. В данном случае для принятия решения необходимо простое большинство голосов присутствующих участников собрания (п. 4 ст. 146 ЖК РФ). Такое же положение существует и в тех домах, где вместо ТСЖ создан жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, объединяющий всех собственников жилых и нежилых помещений.
Если же ТСЖ или кооператив не созданы, то проблем у коммерсанта будет больше. Поскольку единой организации, объединяющей собственников и действующей от их имени, в этом случае нет, остается один выход – созвать по своему вопросу внеочередное общее собрание собственников помещений жилого дома. Согласно п. 2 ст. 45 Жилищного кодекса внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из собственников. При этом собрание считается правомочным, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50 процентами от общего числа голосов.
Предприниматель, по инициативе которого созывается общее собрание, обязан сообщить жильцам (собственникам помещений) о проведении такого собрания не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения. В этот срок сообщение о проведении собрания необходимо направить каждому жильцу (собственнику помещения) заказным письмом или вручить под роспись либо разместить в помещении, определенном решением общего собрания. В сообщении о проведении общего собрания необходимо указать:
– сведения о лице, по инициативе которого созывается собрание;
– повестку дня;
– порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на собрании, также место или адрес, где с ними можно ознакомиться;
– форму проведения собрания (собрание или заочное голосование);
– дата, место и время. В случае заочного голосования дата окончания приема решений собственников и место или адрес, куда должны передаваться такие решения (п. 5 ст. 45 ЖК РФ).
Согласно п. 1 ст. 46 Жилищного кодекса решение о разрешении реконструкции (переустройстве, перепланировке) жилого помещения, затрагивающей места общего пользования, принимается большинством не менее 2/3 голосов от присутствующих на общем собрании жильцов (собственников помещений). В таком же порядке принимаются и решения о реконструкции многоквартирного дома (например, когда предприниматель хочет что-нибудь пристроить к нему) и о строительстве на придомовой территории зданий, строений и сооружений (ст. 44 ЖК РФ), в том числе об использовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Необходимо помнить, что только при надлежащем исполнении требований Жилищного кодекса, посвященных проведению общего собрания, решение, принятое в пользу предпринимателя, может считаться законным, что позволит ему организовать свой бизнес в пределах жилого дома или его территории.
Свой бизнес. С жильцами стоит договориться
Валерий Романов, эксперт журнала
Купив квартиру, вы перевели ее в нежилой фонд и решили открыть магазин. Все требования, предъявляемые к магазинам, соблюдены, перестройка затрагивает только внутренние помещения и никак не связана с общим имуществом жильцов. Собственник распоряжается помещением по своему усмотрению, но при этом не должны нарушаться санитарные нормы (СанПиН). Казалось бы, когда все установленные требования соблюдаются, проблем с открытием деятельности не будет. Тем не менее, нередко при переводе помещения в нежилой фонд или открытии магазина чиновники требуют согласия жильцов. В некоторых регионах приняты законы, по которым требуется согласие жильцов дома. Иногда такое согласие ограничивается разрешением на ведение бизнеса без указания конкретного вида деятельности. Следует помнить, что есть две категории жильцов: собственники и наниматели. В этом случае на общем собрании в части доли, приходящейся на муниципальные квартиры, в принятии решений участвует муниципалитет. Он голосует как один из собственников. Конечно, когда частных собственников большинство, их решение станет определяющим. Но мнение относительно открытия магазина (офиса) следует выяснить не только у собственников, но и нанимателей. Их возражения также могут помешать спокойной работе. В некоторых ситуациях при полном согласии собственников наниматель может стать серьезным препятствием. Допустим, ИП хочет открыть магазин в доме. Жители согласны, а представитель квартиры, расположенной над помещением, где предполагается открыть деятельность, категорически против. Скорее всего, судьи, принимая решение по данному вопросу, учтут доводы и возражения жителей этой одной квартиры, и они могут сыграть решающую роль. Если договоренность с жильцами достигнута, и они не возражают, работать будет проще – не будет звонков в милицию с жалобами или судебных разбирательств.
П.Гулидов
Юрист частной практики,
основатель “Юридического кабинета
Павла Гулидова”
Подписано в печать
10.12.2009

Читать еще:  Как действовать,если страховая компания отказывается страховать т/с?

В жилом доме располагаются магазины. Они должны платить жильцам?

Я живу в многоподъездном доме, первый этаж которого, по классике, сдается в аренду разным предпринимателям. У нас в доме есть ресторан, «Пятерочка», два борделя, несколько пивнух, «Фикс-прайс», магазин «Низкие цены» и еще тонна всего.

Мне интересно, а жильцам с этой коммерческой аренды по закону что-то положено?

Евгения, к сожалению для вас и к счастью для бизнесменов, они не должны платить ничего, кроме арендной платы собственникам этих помещений. Но бывают ситуации, когда жильцам многоквартирного дома тоже что-то полагается.

Объясню подробнее, в каких случаях жители имеют право на компенсацию, а в каких — нет.

Если нежилое помещение было в доме изначально

Иногда застройщик сразу проектирует и строит дом с нежилыми помещениями, а с жильцами ничего не согласовывает.

К собственникам или арендаторам таких нежилых помещений нельзя предъявить никаких претензий или денежных требований, кроме, разумеется, общих: соблюдать законы о тишине, о рекламе и размещении наружных рекламных конструкций, санитарные и другие нормы.

Если помещение возникло после перепланировки

Иногда собственник жилого помещения на первом этаже изменяет назначение помещения с жилого на нежилое, и тут есть нюансы. Перевод помещения из одной категории в другую требует специальной процедуры, один из этапов которой — подготовка и согласование проекта переустройства и перепланировки помещения.

Переустройство и перепланировка — процедура сложная. Если она затрагивает помещения общего пользования в доме, то необходимо провести общее собрание жильцов дома и получить их одобрение. И перевод жилого помещения на первом этаже в нежилое — именно такой случай.

По закону вход в нежилое помещение в жилом доме должен быть обособлен. Он не может располагаться в подъезде жилого дома. Если отдельный вход сделать нельзя, то перевести помещение в нежилое не получится. Именно при устройстве такого входа и может возникнуть вопрос о компенсации жильцам дома за то, что у них на первом этаже появится коммерческая площадь. Получается так вот почему.

Для строительства отдельного входа в большинстве случаев приходится прорубать вход в наружной стене и пристраивать к нему отдельный вход с крыльцом. Крыльцо занимает часть земельного участка вокруг дома, который принадлежит всем жильцам.

За это и можно потребовать оплаты. Если собственник нежилого помещения строит вход в свой офис на общем земельном участке, он уменьшает размер общего имущества жильцов, то есть лишает их части собственности. По закону такое уменьшение возможно только с согласия всех жильцов — причем не подъезда, а дома.

Закон не запрещает передавать часть общей собственности в пользование за плату. Значит, общее собрание жильцов вправе потребовать плату за пользование общим имуществом — однократную или постоянную. Очень часто это выражается в каких-то полезных действиях для жильцов: проведение ремонта подъезда, установка детской площадки, ремонт парковки и т. д.

Но здесь есть нюанс. Чтобы требовать платы за часть земельного участка, сам земельный участок под многоквартирным домом должен быть поставлен на кадастровый учет, иметь границы и кадастровый номер. В новостройках с этим обычно все в порядке: земельный участок под ними уже стоит на учете по новым правилам и потом переходит в общую собственность жильцов автоматически. В старых домах такое редко делают: нужно собирать общее собрание, заниматься бумажной работой — и все это на голом энтузиазме.

Поэтому требовать плату за пользование земельным участком получится только после того, как установят права на землю.

Какие еще есть варианты

Сдавать. Жильцы могут сдавать помещения общего пользования. Например, если в доме есть отапливаемые подвалы, холлы или даже бомбоубежища в подвале. Общее собрание жильцов или ТСЖ принимает решение сдавать в аренду общие помещения в доме и назначает цену. Если повезет — подвал снимет арендатор, и это сведет к нулю затраты жителей на коммунальные услуги. Такие случаи возможны в центре города, где аренда дорогая.

Разместить рекламу на фасаде. Жильцы дома могут разрешить компаниям размещать рекламные вывески и получать за это деньги, а размер вознаграждения определить на общем собрании. Но компания не обязана платить жильцам, если это не реклама, а информационная вывеска, которую компания размещает по закону.

Отличить информационную вывеску от рекламы несложно. Закон обязывает компании размещать информационные стенды, в том числе и на фасаде, с информацией, предусмотренной ст. 9 закона о защите прав потребителей. Это фирменное наименование, адрес и режим работы. Если это именно такой случай — это не реклама. Если в вывеске другая информация, по ст. 3 ФЗ «О рекламе» это реклама, поэтому жильцы дома вправе получить вознаграждение за ее размещение. О том, как это сделать, я уже рассказал в другом ответе.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector