Продажа квартиры, доставшейся в собственность по договору пожизненной ренты
Prokurors.ru

Юридический портал

Продажа квартиры, доставшейся в собственность по договору пожизненной ренты

Если квартира была получена по договору ренты

Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Договором-основанием получения права собственности на квартиру может служить Договор ренты или, точнее, его разновидность для недвижимого имущества – Договор пожизненного содержания с иждивением.

Здесь мы видим ситуацию, когда прежний владелец квартиры (Получатель ренты) передал Откроется в новой вкладке.”>право собственности на квартиру новому владельцу – нашему Продавцу (Плательщику ренты), а тот, в свою очередь, принял вместе с правом собственности обязанность пожизненного содержания прежнего владельца.

Получатель ренты совсем не обязательно должен физически проживать в квартире (он, например, может содержаться в пансионате, или жить на своей даче). Но права пожизненного проживания в своей бывшей квартире он, в любом случае, не лишается.

Откроется в новой вкладке.”>Договор пожизненного содержания с иждивением для нас, как Покупателя, является ограничением (обременением) права собственности Продавца. И оно, соответственно, должно быть указано в Откроется в новой вкладке.”>Титуле на квартиру, или в Откроется в новой вкладке.”>Выписке из ЕГРН, в строке «ограничения (обременения) прав».

Такие квартиры продаются относительно редко, и с большим дисконтом – фактически, за полцены (из-за этого неудобства-обременения).

Так же, как и в случае с Залогодержателем (при ипотеке, например), Продавец имеет право распоряжаться квартирой (в т.ч. продавать ее) только при условии письменного согласия Получателя ренты.

Причем, при покупке такой квартиры, мы приобретаем вместе с правом собственности, и то самое обременение на нее. То есть после Откроется в новой вкладке.”>регистрации сделки с такой квартирой, обязанность по регулярному содержанию Получателя ренты уже будет лежать на нас.

Несмотря на привлекательную цену квартиры, Подробнее см. “О рисках сделок с квартирами”.”>риск для нас здесь, очевидно, выше, т.к. рента (пожизненное содержание) подразумевает периодические платежи и, возможно, физический уход за Получателем ренты в течение неопределенно длительного времени. Если же мы по какой-либо причине (даже вполне объективной) нарушим график платежей, или вовсе их прекратим, то это станет явной и однозначной причиной для Откроется в новой вкладке.”>расторжения сделки с квартирой.

Причем, Получатель ренты не обязан будет возмещать Плательщику ренты понесенные им расходы.

Обременение, связанное с выплатами ренты, на основе Договора пожизненного содержания с иждивением, исчезает только в случае смерти Получателя ренты. Для юридического снятия этого обременения, необходимо обратиться в Росреестр (через МФЦ «Мои документы», например), где внесут соответствующую запись в реестр прав.

Если обременение на такую квартиру исчезло ДО нашей сделки, то нам нужно потребовать от Продавца Свидетельство о смерти лица, указанного в договоре-основании, а также убедиться, что Выписка из ЕГРН – «чистая» (т.е. не содержит зарегистрированных обременений).

Правда, цена квартиры после снятия обременения, конечно же, резко вырастет.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы – Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Чтобы продолжить шаги ИНСТРУКЦИИ, возвращаемся назад, в предыдущий раздел, и оттуда идем дальше, вниз по шагам.

Можно ли продать квартиру полученную по пожизненной ренте?

Не могли бы Вы ответить на вопрос: менее 3 лет назад заключен договор пожизненной ренты. Т е. как я понимаю, перешло право собственности на квартиру (написано в этом договоре). Можно ли продать данную квартиру при жизни лица, получающего ренту, если, например, его выписать из данной квартиры и прописать в квартиру плательщика ренты, или существует какие-либо еще варианты? Если да, то можно продать сразу или по истечении какого-то срока? Какие условия при этом должны соблюдаться (согласие получателя ренты и т д), или же, какие ограничения существуют?

Заранее благодарю Вас за ответ!

Квартиру можно продать с согласия получателя ренты. Выписаться он может сам.

Спасибо за ответ!

Продажа возможна в любое время.. Но только с письменного согласия получателя ренты.

Спасибо Вам огромное за ответ! Вы мне очень помогли!

В договоре пожизненного содержания с иждивением обязательно указывается, что за получателем ренты сохраняется право пользования квартирой, поэтому снимите или не снимите Вы с регистрационного учета этого человека, значение не имеет. Это право закрепляется за ним в договоре купли-продажи, который Вы будете заключать с новым покупателем. Без этого Федеральная регистрационная служба не примет у Вас на регистрацию договор. А когда указанное обстоятельство выяснится, навряд ли покупатель пожелает получить квартиру с “приданым”.

Мариэтта Мугучевна, спасибо Вам огромное за ответ, это для меня очень важно!

Скажите, пожалуйста, можно ли продать квартиру сразу после подписания договора или по истечении какого-то времени, например, по истечении 3 лет?

Можно продавать , после государственной регистрации сделки и права. Если получатель ренты жив, то отчуждение возможно на определенных условиях, и с его согласия. Если умер, то можно продавать сразу после смерти получателя ренты.

Огромное Вам Спасибо за ответ, для меня он очень важен!

Осуществлять сделку можно. Но ее могут оспорить родственники рентополучателя.

Дмитрий Николаевич, огромное спасибо Вам за ответ, Вы мне очень помогли!

Игорь, здравствуйте! Продать квартиру можно в любой момент после того, как вы стали собственником данной квартиры. А собственником данной квартиры Вы стали сразу же после гос. регистрации перехода права собственности в ЕГРП от рентополучателя к Вам.

Но основным условием является согласие на сделку рентополучателя. Без его согласия продать квартиру не получится.

Если квартира будет находиться в собственности продавца менее трех лет, то ему придется заплатить налог в размере 13 процентов от суммы, превышающей 1 млн. рублей.

Что касается оспаривания договора родственниками, то такого права у них нет. Оно может возникнуть только в случаях:

1. Если рентополучатель будет признан судом недееспособным, и тогда право на обращение в суд с иском о признании сделки недействительной возникает у опекуна.

2. После смерти рентополучателя наследники могут обратиться в суд, но если на момент совершения сделки рентополучатель был психически здоров, вполне мог отдать себе отчет в своих действиях, то смысла обращаться в суд нет.

Нюансы покупки квартиры, если рента исполнена или выкуплена

В современной России достаточно распространена покупка квартиры по договору ренты. Риски, которые несут обе стороны, значительны (о них можно прочитать в этой статье). Но полученное по ренте жилье часто выставляется на продажу. Мы попытались разобраться, насколько рискованна подобная сделка, и стоит ли связываться с подобной недвижимостью.

Когда квартира выставляется на продажу

Заключенный рентный договор между плательщиком и получателем ренты предполагает, что квартира (иная недвижимость) переходит в собственность плательщика. Но на жилье налагается обременение в виде ренты (подробней об этом можно узнать из этого материала). Недвижимость выступает залогом по рентному договору.

Плательщик может распоряжаться своим правом собственности на квартиру с самого момента возникновения этого права. Но если не рассматривать откровенное мошенничество (о нем поговорим ниже), продажа квартиры возможна, если:

  • новый собственник согласен исполнять договор ренты, а рантье не имеет претензий по этому поводу;
  • плательщик выкупил ренту;
  • рантье скончался.

Не имеет особенного смысла рассматривать первый вариант, так как мало кто из получателей ренты соглашается на замену плательщика, да и покупатели предпочитают держаться подальше от подобных сделок. Но если возникнет желание ввязаться в подобную авантюру, о ее тонкостях расскажет юрист в рамках консультации и только после изучения конкретных обстоятельств по делу.

Важно! В отдельных ситуациях продажа жилья никак не влияет на права и обязанности рентоплательщика и рентополучателя.

Что касается выкупа и исполнения ренты, то их рассмотрим чуть более детально.

Покупка квартиры с выкупленной рентой

В определенных ситуациях рантье имеют право потребовать от плательщика выкупить ренту при условии, если сделка была оформлена как постоянная рента. Обстоятельства приведены в ст. 593 ГК РФ:

  • годовая просрочка платежей по договору;
  • неисполнение требований ч.2 ст.587 ГК РФ об обеспечении договора постоянной ренты;
  • неплатежеспособность плательщика, либо обстоятельства, из которых следует невозможность плательщиком исполнять условия договора;
  • жилье разделено между несколькими собственниками, либо поступило в общую собственность.
Читать еще:  Что делать, если ответчик подал апелляцию?

Важно! Закон не ограничивает стороны сделки в основаниях для требования выкупа. Приведенный выше перечень может быть дополнен условиями договора.

Вышеуказанные условия являются правом получателя, а не плательщика ренты. Более того, на основании вышеуказанных условий рантье может потребовать расторжения сделки. Подробней об этом мы писали здесь.

Покупатель квартиры с выкупленной рентой должен понимать, что это не покупка квартиры по договору ренты – риски в этой ситуации иные, поэтому потребуется внимательно изучить договор ренты (он является правоустанавливающим для продавца и должен предоставляться по первому требованию покупателя). Понадобится и юридическое сопровождение сделки, особенно в сложных обстоятельствах.

Светлана О. заключила договор ренты со своей бабушкой. Через 5,5 лет женщина решила купить новую квартиру и перевезти бабушку к себе, а старую квартиру получательницы по ренте продать. Женщина обратилась к юристу, который составил сложный договор, предметом которого являлся выкуп ренты и продажа жилья.

При покупке квартиры с выкупленной рентой ни покупатель, ни продавец не несут повышенных рисков, связанных с особенностью формы права продавца. При условии, если договор купли-продажи подготовлен правильно, исполнение сделки не вызывает осложнений. Подробней о купле-продаже жилья читайте здесь.

Покупка квартиры с исполненной рентой

Гораздо сложнее обстоят дела, если рента исполнена – покупка квартиры в такой ситуации сопряжена с целым рядом рисков. Но разберемся в вопросе по порядку.

Под исполнением ренты понимается соблюдение плательщиком всех условий сделки вплоть до самой смерти рантье. Собственно, именно смерть получателя платежей и является исполнением ренты. И именно этот момент считается «самым тонким» и особенно рискованным для покупателя. Риски, в основном, связаны с наличием наследников у рантье и их заинтересованность в возврате жилья для включения в наследную массу:

  • оспаривание договора ренты по таким обстоятельствам, как недееспособность рантье при заключении договора, подписание документов под давлением или угрозами, иные причины оспаривания сделок;
  • оспаривание договора ренты по причине умышленного умерщвления получателя плательщиком.

Важно! Напрямую в законодательстве не предусмотрено положений о последствиях убийства плательщиком получателя. В этой ситуации применяются нормы законодательства по аналогии.

Что в итоге? У добросовестного покупателя квартиры с исполненной рентой могут возникнуть проблемы с наследниками, то есть квартиру у него отберут, а деньги никто не поспешит возвращать. И здесь можно дать лишь общие рекомендации:

  • убедиться в фактической смерти плательщика – затребовать свидетельство о смерти и проверить его подлинность;
  • убедиться, что в Росреестре снято обременение – закон позволяет снимать залог и при регистрации договора купли-продажи, но это уже лишний повод задуматься, что в ситуации что-то «не так»;
  • выждать не менее 3 лет с момента смерти рантье (истечение сроков исковой давности).

Но лучшим выходом будет помощь юриста на всех этапах сделки.

Общие правила покупки квартиры в ренте

Независимо от того, была рента выкуплена или исполнена, есть ряд «универсальных» и общих правил для покупателя, так как именно он несет все риски, связанные с данной сделкой. Если квартира в ренте (или была в таковой), нужно:

  • изучить непосредственно договор ренты;
  • ознакомиться с перечнем потенциальных наследников (о спорах с наследниками читайте здесь);
  • установить, сколь долго исполнялся договор ренты;
  • попытаться выяснить обстоятельства и причину смерти рантье, если договор ренты исполнен;
  • обсудить ситуацию с получателем ренты, если речь идет о выкупе сделки.

Естественно, что самостоятельно оценить потенциальные риски покупатель не в состоянии. Поэтому при покупке квартиры, бывшей (или состоящей) в залоге по договору ренты, нужно обязательно консультироваться с юристом.

В ситуации мало чем сможет помочь риэлтор. Несмотря на то, что он профессионал рынка недвижимости, риэлтор не сможет оценить правовые последствия, некоторых обстоятельств. И уж точно он не имеет необходимой судебной практики.

В связи с частым обновлением законодательства и юридической уникальностью каждой ситуации,
мы рекомендуем получить бесплатную телефонную консультацию юриста. Свой вопрос Вы
можете задать по номеру горячей линии 8 (800) 555-40-36 или написать его в форме ниже.

Как при разводе делится имущество полученное по договору ренты или пожизненного содержания с иждивением

Очень часто в случае расторжения брака между супругами при разделе имущества полученного одним из них по договору ренты возникают вопросы. Как при разводе делится имущество полученное по договору ренты или пожизненного содержания с иждивением Вы сможете узнать из этой статьи.

Понятие договора ренты закреплено в ГК РФ, где указано, что такой договор может заключаться, когда одна сторона передает другому лицу в собственность имущество, а последний обязуется проводить периодическую оплату за полученное имущество. Если один из супругов получил в собственность имущество по договору ренты, то данная недвижимость или другие объекты считаются их совместной собственностью.

Характеристика договора ренты

Договор ренты отличается такими признаками:

  • реальный;
  • возмездный;
  • алеаторный (рискованный);
  • договор ренты делится на постоянную ренту и пожизненную ренту.

Договор ренты отличается от договора дарения, так как договор дарения является безвозмездным договором, а договор ренты отличается возмездностью при отчуждении имущества. Его отличия от договора купли-продажи и мены заключаются в том, что устанавливается требование о периодических выплатах ренты, к тому же общий объем выплат рентополучателю четко не определен, так как срок выплат может быть бессрочным или на срок жизни получателя. Получение постоянной ренты отличается от пожизненной ренты тем, что права на получение постоянных выплат могут передаваться по наследству или в порядке правопреемства. При пожизненной ренте выплаты проводятся только до смерти рентополучателя, однако пожизненная рента может одновременно устанавливаться для нескольких граждан, но данное право они не могут передать своим наследникам.

Пожизненное содержание с иждивением

Одной из разновидностей договора ренты является договор пожизненного содержания с иждивением. В ст. 601 ГК РФ указанно, что договор пожизненного содержания с иждивением – это соглашение, по которому получатель ренты передает другому лицу в собственность объект недвижимости: дом, квартиру, земельный участок и т.д. Взамен на это получатель ренты должен пожизненно содержать гражданина или указанного им другого человека.

Это могут быть такие условия:

  1. Получатель ренты имеет полное право проживать в помещении, которое он передал в собственность плательщику ренты или проживать в ином помещении;
  2. Предоставление продуктов питания и лекарств, с учетом состояния здоровья получателя ренты;
  3. Оказание помощи при приеме лекарств и/или приеме пищи;
  4. Поддержание гигиены;
  5. Обеспечение медицинским обслуживанием;
  6. Другие обязательства.

В договоре об иждивении также можно оговаривать вопрос по поводу оплаты похорон. Также на основании соглашения об иждивении можно устанавливать условие о том, что получателю ренты полагается единовременная выплата определенной части стоимости за недвижимость и последующие выплаты каждый месяц.

Наследники получателя ренты не имеют права требования таких выплат по договору пожизненного содержания. Также в договоре иждивения можно прописывать обязанности плательщика ренты по поддержанию имущества в надлежащем состоянии: проведение капитального или косметического ремонта, оплата коммунальных платежей, так как переданная недвижимость находится в собственности рентоплательщика.

Раздел имущества, полученного по договору ренты

Теперь попробуем разобраться как при разводе делится имущество полученное по договору ренты или пожизненного содержания с иждивением. На основании ст. 34 СК РФ имущество, полученное во время брака, считается общим имуществом мужа и жены. При этом данное правило не применяется, если имущество получено одним из супругов хоть и во время брака, но по безвозмездной сделке, в дар или в порядке наследования, такие объекты признаются личной собственностью каждого из супругов. Что касается договоров ренты или договора пожизненного содержания с иждивением, то такой вид соглашений всегда считается возмездным. Следовательно, если один из супругов получил имущество по договору ренты, эти объекты считаются совместной собственностью супругов.

Имущество полученное по договорам ренты, является совместной собственностью супругов. В договоре ренты само имущество может передаваться бесплатно или же с выплатой получателю ренты какой-то суммы денег. Но какая бы не присутствовала формулировка в договоре ренты, данное соглашение считается возмездным, так как у обеих сторон имеются определенные обязательства:

  • получатель ренты передает свое имущество;
  • плательщик ренты обязуется выплачивать периодические выплаты за полученные объекты с выплатой части суммы за имущество или без проведения такой платы.
Читать еще:  После уплаты штрафа наложен арест

К тому же считается, что расходы на проведение выплат по договору ренты или договору пожизненного содержания производятся из общих доходов мужа и жены. Исходя из этого, все полученное имущество по договору ренты, переходит в совместную собственность супругов, а не в личную собственность только того из них, кто заключал данный вид договора.

Приведем пример такого дела:

Гражданин Мишков А.Д. подал в иск с просьбой о разделе квартиры, которая была получена его женой Мишковой С.В. в период брака по договору пожизненного содержания с иждивением. Ответчица отрицала тот факт, что эта квартира подлежит разделу как совместная собственность, так как квартира, полученная по договору содержания, передавалась бесплатно и при ее передаче применялись нормы договора дарения на основании ч.2 ст. 585 ГК РФ. И поэтому она считала такой договор безвозмездным, а в ст. 36 СК РФ указано, что имущество, полученное по безвозмездным сделкам, считается личным имуществом каждого из супругов.

Суд не принял во внимание такие доводы ответчицы. Решение было принято в пользу Мишкова, и квартира была поделена между ними в равных долях, потому что независимо от того, передавалась ли недвижимость платно или бесплатно, встречным обязательством является выплата рентных платежей. Безвозмездным же договором считается сделка, при которой одна сторона обязуется предоставить другому лицу какие-то блага, без встречных обязательств. Поэтому даже если квартира передавалась по договору содержания с иждивением Мишковой бесплатно, то она все равно вносила каждый месяц рентные платежи, что свидетельствует о возмездности сделки. А правила ч.2 ст. 585 ГК РФ о применении договора дарения касаются только передачи и оплаты налогов за имущество.

Когда имущество полученное по договорам ренты не является совместным

Впрочем, в некоторых случаях отстоять свое право на имущество, полученное по соглашению ренты, можно. Такое возможно, если в суде будет установлено, что супруги хоть и находились в браке, но совместно не проживали, не имели общего бюджета и не вели совместного хозяйства. При установлении факта раздельного проживания, суд может признать приобретенную ими недвижимость и движимое имущество, в том числе и по договорам ренты, личной собственностью каждого из них.

Но если же раздельное проживание супругов было связано с вескими основаниями, то имущество, полученное в период отдельного проживания, считается все равно совместным имуществом супругов.

К объективным причинам раздельного проживания относят:

  • длительная командировка;
  • лечение в другом городе или стране;
  • служба в армии и т.д.

В некоторых случаях, имущество полученное по договору ренты или пожизненного содержания с иждивением, все же может подлежать разделу при разводе. Так, в ст. 37 СК РФ указано, что имущество может признаваться общей собственностью мужа и жены, даже если оно приобретено до брака, если после свадьбы второй супруг произвел существенные изменения, которые значительно увеличили стоимость жилья или иного имущества. Для установления данного факта должна быть проведена товароведческая экспертиза.

Например, до брака жена заключила договор пожизненной ренты и получила в собственность дом и земельный участок. После смерти рентополучателя, супруги переехали в это дом, где муж достроил в доме второй этаж и провел в нем дорогостоящий ремонт. Следовательно, если муж докажет, что стоимость жилья увеличилась более, чем на 1/3, то суд может признать дом общей собственностью супругов.

Доля супруга может быть также увеличена на основании ст. 39 СК РФ, если с ним остаются проживать несовершеннолетние дети. Также такое возможно, если один из супругов растрачивал общее имущество не в интересах семьи или муж/жена не получали доход без наличия уважительных причин и в связи с этим обязанность по оплате рентных платежей была полностью возложена на того из супругов, на которого оформлен договор ренты.

Сделка: недвижимость с обременением. Нюансы сложного родственного обмена с участием бабушки и внучки. Что делать, если требуется продать квартиру, «утяжеленную» договором ренты

Вероятно, большинство наших читателей знают, что такое договор ренты и его разновидность – договор пожизненного содержания с иждивением. Обычно подобные договоры заключаются между совершенно посторонними людьми: одной стороне достается прибавка к пенсии, другой – возможность в перспективе получить квартиру за меньшие, чем рыночная цена, деньги.

Но у одного из сотрудников редакции «Портала о недвижимости MetrInfo.Ru» обнаружились знакомые, которые заключили договор ренты внутри одной семьи. А потом решили все переиграть…

История вкратце такова. Пожилая женщина (91 год) живет в однокомнатной квартире. Она заключила договор ренты с собственной внучкой. Внучка эта взрослая, она вышла замуж за человека со своей квартирой. И теперь у семьи родился замечательный план: съехаться в большую квартиру. Там будут жить все вместе, и бабушка тоже. Вопрос, собственно, сводится к следующему – надо ли расторгать договор ренты, чтобы бабушкину квартиру продать?

Неизвестная «новация»
В ходе изучения вопроса выяснилась возможность выхода из положения. В Гражданском кодексе РФ имеется ст. 414 «Прекращение обязательства новацией». Процитируем ее ч. 1: «Обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация)». В переводе на общепонятный язык это означает, что рентополучатель (бабушка) может с согласия рентодателя (внучки) заменить отдаваемое имущество: вместо однокомнатной квартиры это будет доля в будущей большой квартире. То есть следует оформить новую квартиру сразу в долевую собственность, а после снова оформить ренту на долю бабушки.

«Новация применима как в отношении договоров ренты, так и пожизненного содержания с иждивением», – комментирует адвокат Олег Сухов. Притом что данный «маневр» вроде бы идеально подходит к нашему случаю, у новации есть огромный минус. «Такая сделка является редкостью», – говорит Олег Сухов. На взгляд автора, это еще очень мягкое определение: большинство опрошенных нами экспертов (!) или вовсе не знали о таком положении ГК, или считали, что к данной ситуации применить его невозможно. Что уж тут говорить о рядовых риелторах и тем более покупателях! В общем, по нашему убеждению, вариант теоретически возможный, но практически провальный. При известии о том, что квартира, конечно, продается, но в ходе сделки нам предстоит что-то такое там «новировать» с участием 91-летней бабули, покупатели сразу же будут решать, что у квартиры какие-то юридические проблемы. А раз так – «досвидос»! На рынке сегодня явно не та ситуация, чтобы покупатели расхватывали все, невзирая на юридические дефекты.

Повесить на покупателя
В теории есть еще один специфический вариант. Внучка может продать квартиру – с согласия бабушки, и при этом все права и обязанности внучки перейдут к покупателю. То есть он должен будет выплачивать бабушке определенную сумму денег (ренту). Однако при этом внучка перед бабушкой будет нести субсидиарную ответственность по обязательствам покупателя. Кроме того, квартира с таким обременением будет продаваться с огромной скидкой. Так что вариант совершенно невыгодный, мы его советовать данной семье не будем. Просто отметим, что он существует, и все.

Выкупить ренту
Другой способ рекомендует нам налоговый консультант Светлана Оганджанянц, она считает его наиболее безопасным. Это выкуп ренты, который предусмотрен ст. 594 ГК РФ. Такое соглашение заключается у нотариуса. В этом случае стороны определяют цену выкупа ренты, если ее нет в договоре ренты. Цена должна быть не менее двукратного размера МРОТ по региону в расчете на 12 месяцев ренты. «Плюсы в том что, владелец квартиры остается прежним – внучка, срок владения не прерывается, на нее может действовать правило п. 17.1 ст.217 НК РФ об освобождении от налогообложения доходов от продажи имущества, находящегося в собственности более 3 лет. Такая квартира более привлекательна для покупателей, так как смена собственников туда-обратно нормального покупателя всегда насторожит», – объясняет эксперт.

Читать еще:  Каковы права арендодателя, если арендатор препятствует проникновению в жилище?

Можно даже пойти дальше – заключить у нотариуса сложный договор, предметом которого являлись бы одновременно выкуп ренты и купля-продажа объекта новым покупателем. Таким образом, одним договором закрывались бы обе сделки. Однако, как отмечает Светлана Оганджанянц, проблема в нотариусах – немногие желают регистрировать такой договор, это сложно для них и невыгодно.

Как избавиться от ренты
Теперь рассмотрим другой подход – стороны решают расторгнуть договор ренты, чтобы упростить ситуацию. Бабушке квартира возвращается, и в этом случае она как полноправный собственник сможет ее продать. Как расторгнуть договор? В общем-то, не слишком сложно.

«Согласно Гражданскому кодексу РФ, любой договор может быть расторгнут по обоюдному согласию сторон, – объясняет Евгений Зимин, директор юридического департамента компании Blackwood. – По закону, любые изменения и дополнения к договору, в том числе и соглашение о расторжении, совершаются в той же форме, что и сам договор. А поскольку договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, его расторжение также необходимо удостоверить нотариально. Кроме того, здесь будет происходить переход права собственности на недвижимое имущество (от внучки, которая формально стала владелицей, обратно к бабушке. – Прим. ред.), так что предстоит еще и государственная регистрация».

В чем здесь трудность? Конечно, бабушке тяжело сидеть в очереди – не те года. Но на прием к нотариусу можно записаться по телефону или через интернет на определенное время – в этом случае ждать долго не придется. Если бабушке трудно и это – нотариуса, напоминает Евгений Зимин, можно вызвать на дом. Правда, цены на такую услугу начинаются от 5 тыс. руб. Что до госрегистрации, то в ней личное участие бабушки тоже не обязательно: тот же нотариус может оформить доверенность, с которой по инстанциям будет бегать ее представитель.

К слову заметим, что сказанное выше относится к ситуации расторжения договора по обоюдному согласию сторон, когда отношения в семье нормальные. Поэтому некоторые неизбежные «шероховатости» будут сглажены. Что мы имеем в виду? Если родственники друг друга недолюбливают, то расторжение договора ренты может выйти для кого-то из них боком. Например, бабушка вернет себе квартиру и откажется от дальнейших действий. Передумает съезжаться. Или, фантазируем дальше, бабушка квартиру благополучно продает. Деньги передает внучке на покупку общей квартиры, а внучкин муж заявляет: «А зачем нам эта старая карга? Сдадим ее в приют…». Тут, правда, можно сразу обговорить, что все сделки нужно постараться провернуть в один день, это трудно, но риелторы сводят и не такие цепочки. А в новой квартире обязательно нужно выделить долю бабушки.

Но мы уже забегаем вперед. Ведь на бабушкину квартиру сперва надо найти покупателя.

Дарить не нужно!
Итак, нашим героям предстоит сделка по съезду – две маленькие квартиры продаем, одну большую покупаем. Как провести ее технически? Вдруг покупатели, узнав о возрасте бабушки-продавца (91 год, напомним), станут испуганно шарахаться. Формально это обстоятельство помехой не является: если человек не лишен дееспособности, он может распоряжаться своим имуществом.

Но, помимо писаных законов, существуют еще и неписаные – и покупатели побаиваются столь пожилых продавцов. В первую очередь из-за рисков последующего оспаривания сделки. Мол, потом старики могут все повернуть вспять – заявят, что были не в себе на сделке, и попробуют отсудить квартиру обратно… Так что покупателя найти будет непросто.

Тут на ум приходит следующий вариант: может, бабушке стоит подарить свою квартиру внучке? А сама внучка с мужем потом съедутся. При внешней привлекательности эта схема, к сожалению, обладает парой существенных недостатков.

Во-первых, рискует бабушка. Т.е. она больше не собственница, прав на недвижимость у нее никаких. Понятно, что хорошие внуки бабушку в приют не сдадут. Но люди со временем иногда меняются… «Безусловно, данный вариант подходит только в случае, если в семье нормальные отношения, так как бабушка в какой-то момент действительно остается ни с чем, – подтверждает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Если родственники не доверяют друг другу до конца, то такую сделку лучше не проводить».

Второе соображение не менее серьезное – и оно существует всегда, вне зависимости от взаимоотношений в семье и порядочности участников процесса. Мы о налогах. Получив в дар квартиру, внучка не должна ничего платить, поскольку даритель и одаряемый являются близкими родственниками. Но, по условиям задачи, приобретенную квартиру она сразу же продает. А если сделать это менее чем через три года – тут сразу «попадаешь» на 13-процентный подоходный налог с суммы, превышающей 1 млн руб. То есть если бабушкина квартира стоит 6 млн руб., налог составит 650 тыс. (13% от 5 млн). Дороговато…

В общем, дарение – не самый лучший выход.

Поэтому возвращаемся к предыдущей схеме: бабушка и муж внучки продают квартиры. Единственное, нам нужно сделать так, чтобы покупатель не испугался возраста бабушки. Это возможно? Риелторы утверждают – вполне.

Личное участие потребуется
Опрошенные нами эксперты порекомендовали несколько мер, способных успокоить сомневающихся. Первое – это указывать в договоре купли-продажи реальную стоимость квартиры. «В силу ч. 2 ст. 167 ГК в случае признания сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, – объясняет Олег Сухов. – Это касается как самой бабушки (если она со временем передумает), так и ее наследников. Так что оспаривать сделку будет совершенно невыгодно».

Второе – провести перед сделкой медицинское освидетельствование продавца, взять справки из психоневрологического (ПНД) и наркологического (НД) диспансеров. Вадим Рубцов, ведущий специалист риэлторской компании «Русский дом недвижимости», рекомендует также пригласить врача прямо на сделку: чтобы он дал заключение, что человек находится в состоянии, позволяющем осознавать свои действия.

Третье – заверить сделку нотариально. Автор этих строк относится к нотариусам с большим скепсисом, но данная ситуация – исключение. Здесь нотариальное заверение будет доказательством того, что на продавца не оказывалось давление, а также отсутствовали какие-либо попытки введения его в заблуждение.

Есть и четвертая мера. «Стоит зарегистрировать пожилую собственницу квартиры по другому адресу и физически освободить квартиру», – рекомендует Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне. Правда (заметим мы от себя), это не всегда оказывается возможным: иногда переехать на время просто некуда… К тому же регистрация в другой квартире юридически не умаляет прав бабушки на ее собственную жилплощадь, которую она намерена продать. Однако чисто психологически на покупателя данная мера может подействовать, люди всегда более охотно покупают «свободные» квартиры.

Доверенность: доверяют ли ей покупатели?
Есть еще один нюанс, о котором стоит сказать несколько слов. Нужно ли бабушке выдать генеральную доверенность своей внучке и полностью устраниться от процесса? По-человечески это понятно – избавляем пожилого человека от тревог и волнений. Но процессу купли-продажи это вряд ли поможет. Слишком много мошенничеств строилось на использовании доверенностей, и потенциальные покупатели, конечно, знают об этом. «Доверенность – это официальный документ, предусмотренный законом, – говорит Ирина Шугурова, заместитель управляющего директора по правовым вопросам компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». – Но обстоятельства ее выдачи покупателю всегда надо проверять. Самое главное – найти доверителя. В 99% случаев это возможно, тем более что в нашей ситуации бабушка проживает в Москве. Ее можно посетить и попросить подтвердить в простой письменной форме, с подписью, что доверенность не менялась и не отменялась».

А Марина Пиатрович, руководитель отделения «Кузьминки» АН «Азбука Жилья», считает, что договор купли-продажи можно подписать и дома. Важно, чтобы бабушка сама поставила свою подпись и написала расписку в получении денежных средств за продажу квартиры.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector