Продажа совместной квартиры
Prokurors.ru

Юридический портал

Продажа совместной квартиры

Особенности сделок с недвижимостью между супругами. Может ли муж продать жене квартиру и наоборот?

Многие задаются вопросом о том, может ли муж продать жене квартиру. Продажа квартиры возможна в любой момент семейных отношений.

Однако сделка имеет ряд особенностей, а ее этапы зависят от правового статуса недвижимости.

Рассмотрим более подробно различные ситуации продажи квартиры между супругами.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Может ли супруг реализовать жильё своей супруге и наоборот?

Согласно ГК РФ каждый собственник имеет право распоряжаться своим имуществом на свое усмотрение. При совершении сделки оформляется договор купли-продажи. Сторонами сделки могут быть как физические, так и юридические лица. Запрет наложен на продажу жилой площади ребенком своим родителям. О продаже жилья между супругами в законодательстве ничего не сказано, следовательно, муж имеет право продать квартиру жене.

Если квартира приобретена в период брака, то такое жилье является общим совместным имуществом, в независимости от того, указан один или оба супруга в свидетельстве о праве собственности или нет.

Таким образом, продавая квартиру супруге, муж формально продает её сам себе. Сделки, в которых сторонами выступает одно лицо, являются недействительными.

Как происходит продажа, если жильё в совместной собственности?

Правовая база

Вступление в брачный союз влечет за собой некоторые юридические последствия. Одним из таких последствий является возникновение режима совместной собственности. Порядок действует при отсутствии брачного договора, то есть в большинстве случаев (статья 33 СК РФ).

Статья 33 СК РФ. Понятие законного режима имущества супругов

    Законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности.

Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.

  • Права супругов владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, являющимся совместной собственностью членов крестьянского (фермерского) хозяйства, определяются статьями 257 и 258 Гражданского кодекса Российской Федерации.
  • Супружеская собственность формируется за счет всего нажитого, заработанного и купленного каждым из супругов после заключения брачного союза (статья 34 СК РФ).

    Владельцы общего имущества (супруги) обязаны использовать и распоряжаться имуществом по взаимному согласию (статья 35 СК РФ). Следовательно, недвижимость может быть продана только с согласием второго супруга.

    Можно ли провести сделку с общей и долевой собственностью?

    При общей собственности каждый владелец несет за нее ответственность. При этом не имеет значения, какая у них форма владения – общая долевая или совместная собственность. Оба супруга несут ответственность за своевременное внесение кварплаты, налогов и т. д.

    При долевой собственности все затраты по оплате коммунальных услуг, а также на содержание жилья рассчитываются исходя из размера доли.

    После развода часто возникают вопросы о том, как продать часть квартиры, которая принадлежит конкретному супругу.

    Если жилплощадь является общим имуществом, продать свою долю в ней не предоставляется возможным.

    Супруги имеют право в любой момент разделить совместное имущество (статья 38 СК РФ). Провести процедуру можно по обоюдному согласию, оформив соглашение у нотариуса.

    Если такая возможность отсутствует, то обращение в суд неизбежно.

    Через выделение долей

    Как было сказано выше, после выделения доли каждому супругу недвижимость перестает быть совместной собственностью.

    Совладелец наделен преимущественным правом для покупки (статья 250 ГК РФ). Таким образом, процедура продажи начинается с переговоров о покупке вторым супругом. Если получен отказ, то можно предлагать долю третьим лицам.

    Если супруги приняли решение о сделке купли-продажи между собой, то необходимо выполнить следующий алгоритм действий:

    • согласовать цену;
    • изготовить и подписать договор;
    • направить документы в Росреестр или МФЦ;
    • получить документы о переходе прав собственности.

    Для регистрации гражданину нужно предоставить правоустанавливающие документы на долю в квартире, договор купли-продажи и кадастровый паспорт.

    Также следует оплатить государственную пошлину в размере 2000 рублей.

    Через брачный договор

    Брачный договор представляет собой письменный документ, который заключается между молодоженами или будущими супругами по поводу распределения имущественных прав и обязанностей на недвижимость. Брачный договор может содержать информацию о порядке раздела имущества после расторжения брака.

    Для осуществления продажи необходимо выполнить следующие действия:

    1. Обратиться в Росреестр с соглашением о распределении частей в равном размере, либо об оформлении жилого помещения во владение только одного супруга (если во втором случае будет оплачено 50% стоимости жилого объекта, то необходимость в других действиях пропадет).
    2. После получения выписок ЕГРН следует оформить брачное соглашение, обозначив в нем раздельный режим имущественных активов для каждого из партнеров.
    3. Заключить договор купли-продажи.
    4. Направить документы в Росреестр для регистрации.

    Если в брачном договоре будет условие о том, что недвижимое имущество полностью переходит в собственность одного из партнеров после развода, то процедура значительно упроститься.

    Договор купли-продажи

    Соглашение купли-продажи формируется в стандартном виде. В документе указываются характеристики жилого объекта, цена, права и обязанности сторон.

    В качестве сторон выступает продавец и покупатель (кто продает и кто будет собственником в конечном результате). Заверять договор у нотариуса нет необходимости.

    Нюансы для недвижимости, купленной до брака

    Правовая база

    Совместным имуществом является все имущество, нажитое супругами в браке (статья 34 СК РФ). Если жилой объект был куплен женой или мужем до брака, то он не является совместной собственностью.

    Однако есть исключительные случаи. Если второй супруг во время совместного проживания внес значительный вклад в улучшение или реконструкцию имущества, то он вправе на него претендовать (статья 37 СК РФ).

    Статья 37 СК РФ. Признание имущества каждого из супругов их совместной собственностью

    Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие).

    Подобные факты устанавливаются в судебном порядке. Заинтересованное лицо (один из супругов) должен направить исковое заявление в суд.

    Порядок действий

    Как было сказано выше, приобретенная недвижимость до брака не является совместно нажитым имуществом.

    Продажа производится согласно стандартному порядку. Собственник ищет покупателя, подготавливает необходимые документы и направляет их в регистрационную палату или в МФЦ.

    Потребуется подготовить следующий пакет бумаг:

    • общегражданские паспорта сторон;
    • соглашение купли-продажи;
    • документ, подтверждающий право собственности на жилой объект;
    • техпаспорт;
    • документ, подтверждающий право пользования жилым объектом;
    • данные о зарегистрированных лицах;
    • заявление о регистрации, оформленное по установленной форме;
    • чек, подтверждающий оплату госпошлины.

    Если у второго супруга претензий не имеется, то владелец может смело приступить к подготовке.

    Подводя итоги, отметим, что если гражданин купил недвижимость до брака, он имеет право ее продать. Продажа совместно нажитого имущества производится после разделения долей на каждого из супругов.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    Правила продажи квартиры, находящейся в совместной собственности

    Правовой режим совместно нажитого имущества предполагает согласие супруга на все сделки, связанные с покупкой и продажей недвижимости. Если для договора предусмотрено нотариальное удостоверение, а право собственности подлежит регистрации в ЕГРН, необходимо заручиться письменным согласием брачного спутника, оформленным у нотариуса. Только в этом случае продажа квартиры в совместной собственности будет законна с юридической точки зрения.

    Что подразумевается под совместной собственностью на квартиру

    Согласно ст. 244 Гражданского кодекса РФ , супруги как участники общей совместной собственности являются владельцами долей, которые не определены. Право распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению имеет как муж, так и жена.

    Поскольку в жизни не всегда между супругами существуют доверительные отношения, совместная собственность супругов на квартиру защищается законодателем путем установления некоторых ограничений.

    Ст. 35 Семейного кодекса РФ оговаривает основные принципы владения имуществом:

    • эксплуатация сообща;
    • распоряжение по согласию.

    Оформление приобретения в браке

    Семейное законодательство устанавливает, что квартира, приобретенная в браке, относится к совместной собственности, если куплена за общие средства. Ст. 34 СК РФ к доходам семьи причисляет:

    • доходы от трудовой, предпринимательской и интеллектуальной деятельности;
    • пенсии, пособия и денежные выплаты;
    • денежные средства без целевого назначения.

    Неотъемлемое право собственности принадлежит и супругу, который по уважительным причинам не имел своего дохода в браке. Например, он занимался уходом за детьми, вел домашнее хозяйство и так далее.

    Нюансы заключения сделки и оформления права собственности подробно рассматриваются в статье «Покупка жилья в браке».

    Продажа совместно нажитого имущества

    Гл. 7 ГК РФ регламентирует правила продажи любой недвижимости и отвечает на вопрос, как продать квартиру в совместной собственности. Ст. 550 указывает, что сделки заключаются в письменной форме.

    Ст. 42 Закона РФ № 218 «О государственной регистрации недвижимости» требует нотариального удостоверения договора, что снижает риски нежелательных последствий отчуждения имущества. В соответствии со ст. 48 Основ законодательства РФ о нотариате , удостоверяются только сделки, отвечающие требованиям закона. Поэтому нотариус обязан проверить:

    • наличие прав продавца на объект;
    • дееспособность сторон и их право на сделку;
    • понимание сторонами значения и последствий сделки;
    • соответствие содержания договора действительному намерению сторон.

    Чтобы владелец мог продать квартиру, купленную в браке, договор должен содержать следующие существенные условия:

      сведения, идентифицирующие признаки объекта;

    Продажа квартиры в общей собственности требует уплаты нотариального сбора, размер которого установлен п.1 ч.1 ст. 22.1 вышеупомянутых Основ . Например, при отчуждении имущества супругу, родителям или детям следует уплатить 3000 рублей и 0,2% от суммы сделки, но не более 50 000 рублей.

    Если речь идет о других лицах, то размер сбора формируется следующим образом:

    Сумма сделки (руб.) Нотариальный тариф (руб.) Сбор (% от суммы сделки)
    До 1 000 000 3 000 0,4%
    От 1 000 000 до 10 000 000 7 000 2%
    Свыше 10 000 000 25 000 0,1%, но не более 100 000 рублей

    Чтобы продать совместную квартиру, имеющую кадастровую стоимость (КС), все платежи рассчитываются от этого значения, даже если по результатам независимой оценки цена имущества оказалась ниже КС.

    Сведения, внесенные в ЕГРН, нотариус запрашивает самостоятельно.

    Читать еще:  Перевод водителя на менее оплачиваемую должность без его согласия

    Если собственник не может лично заняться оформлением купли-продажи, ст. 185 ГК РФ предусматривает возможность участия в сделке уполномоченного представителя. В этом случае владелец жилья должен вручить ему нотариально удостоверенную доверенность на продажу. В документе отражается спектр полномочий поверенного, а совершенные действия считаются волеизъявлением собственника жилья.

    Проверить действительность доверенности можно с помощью официального сервиса Федеральной нотариальной палаты .

    Требуется ли согласие супруга на сделку

    Режим совместной собственности имущества, нажитого в браке, предполагает, что распоряжаться недвижимостью супруги могут только сообща. Например, для подписания договора купли-продажи мужем требуется нотариально удостоверенное согласие жены и наоборот. Это правило распространяется и на распоряжение квартирой после развода.

    Продажа совместно нажитого имущества без согласия супруга незаконна. Если муж либо жена докажут, что о подписании договора купли-продажи не знали и не должны были знать, сделку несложно признать недействительной и аннулировать.

    Где проводится оформление купли-продажи

    Перед заключением договора все жильцы квартиры должны сняться с регистрационного учета – выписаться. Для этого, в соответствии со ст. 7 Закона РФ «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ» , нужно подать заявление установленного образца в паспортный стол или МФЦ либо подать запрос через Госуслуги .

    После этого остается удостоверить договор купли-продажи в нотариальной конторе в соответствии с требованиями ст. 56 Основ. Продажа совместной собственности супругов в 2020 году может удостоверяться в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах субъекта РФ, на территории которого находится квартира. На сайте Федеральной нотариальной палаты работает сервис « поиск нотариуса ».

    Новый собственник регистрирует подписанный и удостоверенный договор купли-продажи в офисе Росреестра или МФЦ.

    Комплект документов

    Для продажи квартиры потребуется:

    • договор. Образец договора купли-продажи можно скачать заранее ;
    • правоустанавливающие документы: дарственная, свидетельство о наследстве и другие;
    • паспорта всех собственников;
    • справка о составе семьи;
    • свидетельство о браке и нотариально удостоверенное согласие супруга;
    • выписка из ЕГРН либо из БТИ.

    Если у мужа и жены выделены доли в совместном имуществе, нотариус потребует доверенность на супруга для распоряжения общей собственностью.

    Продажа недвижимости по частям

    Выделение долей позволяет каждому собственнику распоряжаться своей частью квартиры, если при этом соблюдаются интересы супруга.

    Ст. 250 ГК РФ оговаривает преимущественное право покупки доли. Согласно этому документу, перед тем как продать часть квартиры, дольщик должен в письменной форме уведомить совладельцев о желании продать имущество. В уведомлении следует указать стоимость и условия продажи. Если совладелец не пожелает приобрести объект, сделку можно заключать с посторонними покупателями.

    Договор купли-продажи части объекта подписывается с посторонним лицом только по прошествии месяца после отправки продавцом уведомления с предложением продать квартиру второму собственнику. Установленный срок соблюдать не обязательно, если совладелец в письменной форме сразу же откажется от приобретения доли.

    Имущество, приобретенное в браке, даже после развода продолжает считаться совместной собственностью. Поэтому продавец должен уведомить бывшего супруга о намерении продать, а также получить:

    • нотариально удостоверенное согласие на сделку, если оба супруга владеют долями в квартире;
    • нотариально заверенный отказ от права преимущественной покупки, если квартира оформлена в общедолевую собственность.

    Без этого продажа доли квартиры после развода тоже может быть оспорена и признана недействительной.

    Выделение части в совместно нажитом жилье

    По инициативе каждого из супругов совместно нажитое имущество делится. Существует несколько вариантов оформления раздела:

    • по договоренности – посредством соглашения о разделе имущества либо брачного договора;
    • в судебном порядке – в случае спора о размере долей или невозможности деления.

    Законодательно установлен принцип равенства долей супругов. Наличие детей не влияет на размер выделяемой части.

    О том, в каких случаях один из супругов вправе получить большую часть, читайте в статье «Выделение доли в квартире».

    Оплата налогов при продаже жилья

    Согласно Налоговому кодексу РФ, налог на доходы физических лиц составляет 13%. В соответствии со ст. 41 и ст. 248 , доходом признается любая денежная выгода, в том числе полученная от реализации товаров или имущественных прав.

    От уплаты налогов освобождаются граждане, владеющие квартирой 3 и более года – если она была приобретена до 01.01.2016 или 5 и более лет – если приобретена после 01.01.2016. Кроме этого, не нужно платить налог гражданам владеющим недвижимостью менее указанных сроков, которая находилась в собственности на основании:

    • договора дарения от родственника;
    • наследования;
    • приватизации;
    • договора пожизненного содержания с иждивенцем.

    Для граждан, которые не освобождаются от уплаты налогов, ст. 271.1 НК РФ предусматривает понижающий коэффициент 0,7 для объектов со стоимостью ниже кадастровой. То есть цена, которая учитывается при расчете налога не может быть ниже 70% кадастровой стоимости объекта продажи.

    Купля-продажа долевой собственности

    Имущество, принадлежащее супругам с определением доли, отчуждается по одной сделке купли-продажи. В этом случае договор подписывает и муж, и жена, либо один из супругов оформляет доверенность с правом распоряжения имуществом на другого.

    Совместная продажа долевой собственности оплачивается однократно в соответствии с нотариальным тарифом в размере 0,5% от суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 рублей.

    Заключение

    Супруги имеют равные права владеть и распоряжаться совместно нажитым имуществом. ДКП оформляется нотариально, затем право собственности регистрируется в ЕГРН. Сделка купли-продажи квартиры, совершенная одним из супругов без согласования с другим, незаконна. Согласие второго супруга не требуется, если квартира получена продавцом в дар, по наследству либо приватизирована.

    Практикующий юрист. Кандидат юридических наук. Руководитель отдела правового консультирования консалтингового агентства. Регулярно публикую статьи в научных журналах, а также для нескольких правовых интернет-ресурсов.

    Общая собственность супругов на квартиру

    При отсутствии брачного контракта между супругами, все имущество, нажитое ими в период брака (в том числе квартира) является их общей совместной собственностью (Откроется в новой вкладке.”>ст. 34 СК РФ и Откроется в новой вкладке.”>ст. 256 ГК РФ).

    Термин «нажитое» трактуется как купленное, заработанное, приобретенное на совместные средства обоих супругов. То есть если квартира была куплена в браке, то она считается приобретенной на общие средства и становится общей собственностью супругов, независимо от того, на чье имя зарегистрирована недвижимость.

    А полученное безвозмездно имущество одним из супругов (подарок, наследство, приватизация) не считается «нажитым», а значит, НЕ относится к общей собственности супругов. Правда, насчет приватизации есть один нюанс – см. ниже:

    В совместной собственности супругов каждый из них имеет равные права на квартиру, если иное не установлено брачным контрактом. При продаже такой квартиры оба супруга должны совместно принимать решение о сделке (подробнее об этом – ниже).

    Если Откроется в новой вкладке.”>брачный контракт существует, то все права супругов в отношении их общего имущества определяются по его условиям (подробнее – по ссылке).

    К совместной собственности супругов применяются правила Откроется в новой вкладке.”>Общей совместной собственности. При выделе долей в общем имуществе – у них возникает Откроется в новой вкладке.”>Общая долевая собственность (подробнее о видах собственности – см. в Глоссарии по приведенным ссылкам).

    Личная собственность супруга на квартиру

    Помимо общей совместной («совместно нажитой») собственности, каждый супруг имеет право на личное имущество (Откроется в новой вкладке.”>ст. 36 СК РФ).

    В отношении квартиры – она будет личной собственностью одного супруга, если она получена лично им в дар, в наследство, а также если она была приватизирована им в ситуации, когда другой супруг не имел права на приватизацию этой квартиры (не был там прописан на момент приватизации) – ведь, Откроется в новой вкладке.”>приватизация, по сути, это тоже дар (от государства).

    Если квартира принадлежала кому-либо из супругов до вступления в брак, то она, соответственно, тоже является личной собственностью этого супруга.

    Также если квартира куплена в период брака, но на средства, вырученные от продажи личного имущества одного из супругов (например, дачи или машины), то эта квартира тоже НЕ считается совместной собственностью, а признается личной собственностью этого супруга.

    Исключением является случай, когда личная собственность (квартира) одного из супругов была в период брака сильно преобразована (дорогой ремонт, например) за счет средств обоих супругов (Откроется в новой вкладке.”>ст. 37 СК РФ и Откроется в новой вкладке.”>п.2, ст.256, ГК РФ). Если в результате такого ремонта стоимость квартиры существенно выросла, то эта квартира может быть признана судом совместной собственностью обоих супругов.

    Квартира также может быть личной собственностью одного из супругов в соответствии с условиями брачного договора.

    Брачный договор/контракт определяет права и обязанности супругов в период брака и на случай развода, в частности, определяет права собственности супругов на имущество, нажитое ими в период брака. Такой контракт имеет приоритет перед обычным (согласно указанной ст. 34 СК РФ) распределением прав супругов на совместно нажитое имущество.

    Брачный договор должен быть заверен нотариально.

    Режим действия брачного договора регулируется Откроется в новой вкладке.”>ст. 40 – 44, Главы 8 СК РФ.

    Общая собственность супругов и ипотека

    Отдельно стоит упомянуть о случае, когда квартира была куплена в ипотеку до брака (вроде бы – личная собственность супруга), но часть кредита выплачивалась обоими супругами уже в браке.

    Здесь судебная практика сводится к тому, что супруг, не являющийся собственником, имеет право на половину тех денежных сумм, которые вносились в счет долга по ипотеке в период брака. Как правило, при разделе имущества суд обязывает одного супруга (собственника квартиры) выплатить второму супругу половину внесенных по ипотеке платежей. Но теоретически возможен и другой подход суда – признание совместной собственности супругов на квартиру, ввиду большой доли совместных выплат по кредиту.

    Продажа квартиры, находящейся в общей собственности супругов

    Продажа квартиры, находящейся в общей совместной собственности супругов, происходит только по обоюдному согласию их обоих, даже если право собственности зарегистрировано только на одного из них (Откроется в новой вкладке.”>ст. 35 СК РФ). В таком случае Договор купли-продажи квартиры подписывает тот супруг, на которого оформлено право собственности, а к комплекту документов для регистрации сделки прилагается письменное нотариально удостоверенное Откроется в новой вкладке.”>Согласие другого супруга на сделку. То же касается и Откроется в новой вкладке.”>дарения квартиры.

    Читать еще:  Пересечение границы РФ и Казахстана с несовершеннолетними детьми

    Такое письменное Согласие супруга на продажу квартиры нужно также и в том случае, если супруги находятся в разводе, но их общее имущество (квартира) было приобретено в период их брака. Развод не лишает супругов прав собственности на их совместно нажитое имущество, поэтому Покупателю квартиры нужно всегда помнить о правах обоих супругов.

    Если письменного согласия на продажу квартиры от второго супруга нет, или оно не заверено нотариусом, то сделка может быть признана судом Откроется в новой вкладке.”>недействительной по иску этого супруга (чье согласие не было получено). Причем, по закону он вправе требовать признания сделки недействительной в течение года с того момента, когда он узнал или должен был узнать о нарушении своих прав (Откроется в новой вкладке.”>п.3, ст.35, СК РФ).

    Если право собственности на квартиру зарегистрировано на обоих супругов, то отдельное согласие на продажу уже не нужно, право общей совместной собственности здесь очевидно – оба супруга просто ставят свои подписи рядом на Откроется в новой вкладке.”>Договоре купли-продаже квартиры.

    Раздел квартиры в общем имуществе супругов

    Раздел совместной собственности супругов (в т.ч. квартиры) может быть как по согласию сторон, путем подписания Соглашение о разделе имущества, так и по решению суда – Решение суда о разделе имущества (Откроется в новой вкладке.”>ст. 38 СК РФ). Любой из этих документов может служить основанием для Откроется в новой вкладке.”>регистрации права собственности каждого из супругов на соответствующую долю квартиры, или на всю квартиру.

    После раздела общего имущества супругов, каждый супруг получает свою часть имущества (например, квартиру или долю в ней) в личную собственность, и может распоряжаться ей по своему усмотрению без участия (без согласия) другого супруга.

    Раздел общего имущества супругов может происходить как в период брака, так и после развода супругов. И в том и в другом случае на разделенное имущество перестает действовать режим совместной собственности супругов.

    Соглашение о разделе общего имущества супругов с 2016 года в обязательном порядке должно быть заверено у Откроется в новой вкладке.”>нотариуса.

    Откроется в новой вкладке.”>Срок исковой давности на требование о разделе имущества супругов после развода – 3 года.

    Не следует путать Откроется в новой вкладке.”>право собственности супруги Продавца на квартиру с Откроется в новой вкладке.”>правом пользования супругой той же квартирой. Сохранившиеся после продажи квартиры права пользования могут стать неприятным сюрпризом для Покупателя (подробнее об этом – см. в Глоссарии по приведенным ссылкам).

    Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
    Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

    Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

    Как продать квартиру супругов в совместной собственности в 2020 году

    Когда супруги приобретают жилую недвижимость, она почти всегда становится их общим, совместным жильем. Это не только бытовой, но и юридический статус, ведь на такой объект распространяется особый режим совместной собственности. Он определяет порядок владения, использования и распоряжения общим жильем. Продажа квартиры в совместной собственности имеет свою специфику, поэтому данный вопрос требует отдельного рассмотрения.

    Что такое общее супружеское имущество

    Вступление в брак влечет за собой ряд юридических последствий. Одно из них — возникновение режима совместной супружеской собственности. Согласно ст. 33 Семейного кодекса РФ , этот режим действует при отсутствии брачного контракта, то есть, почти всегда — в 97 % браков.

    В процессе совместной жизни формируется некий объем имущества, на которое оба супруга имеют равные права и обязанности без выделения конкретных долей, что прекращается лишь после развода.

    Согласно ст. 34 СК, за некоторыми исключениями общая супружеская собственность создается за счет всего полученного, заработанного и приобретенного каждым из супругов после регистрации брака.

    Кто бы из супругов ни купил жилье и на кого бы оно ни было оформлено, оба имеют равные права на совместно нажитый объект.

    Совместная собственность супругов на квартиру возникает лишь при возмездном приобретении. Все полученное любым из них по наследству, в качестве подарка или по любой другой безвозмездной сделке считается личным и в перечень совместно нажитого имущества не входит.

    Приобретение жилья в браке

    Купленная в браке квартира считается совместно приобретенной в любом случае, независимо от типа сделки:

    • договора долевого участия в строительстве;
    • договора с ЖСК;

    Не имеет значения, кто заключил такой договор, за чьи средства куплен объект и на кого он оформлен. Поскольку квартира считается общей, без одобрения жены муж не сможет распорядится недвижимостью, даже если он погашал ипотечный долг из собственных доходов.

    Без согласия супруга даже купить такую квартиру не получится. П. 3 ст. 35 СК обязывает граждан, заключающих сделку, права по которой подлежат государственной регистрации, заручиться нотариально заверенным согласием брачного спутника.

    Без этого документа нельзя зарегистрировать жилье в Росреестре.

    Продажа совместно нажитой квартиры

    Продажа квартиры в совместном пользовании может быть связана со множеством причин:

    • переездом семьи;
    • необходимостью размена жилья;
    • разделом супружеского имущества и так далее.

    Однако режим совместной собственности и правила распоряжения общим имуществом накладывают на такие операции некоторые ограничения.

    Так, ст. 35 СК обязывает владельцев такого имущества пользоваться и распоряжаться им по взаимному согласию. Поэтому продать или иным образом распорядиться общим жильем можно лишь при условии, что все собственники с этим согласны.

    Проблемы могут возникнуть и с тем, как уговорить второго собственника продать квартиру. К моменту продажи владельцы недвижимости могут уже не быть мужем и женой.

    Если при разводе они не разделили имущество, то даже после расторжения брака режим общей собственности будет распространяться на квартиру.

    Режим совместной собственности предполагает обоюдное согласие сторон при продаже или совершении иной сделки с недвижимостью.

    Прежде чем рассмотреть, в какой форме следует получать согласие, приведем общий алгоритм действий по продаже общей жилой недвижимости. Супруги должны:

    1. Достичь согласия по поводу продажи квартиры.
    2. Определить рыночную стоимость жилья. Это можно сделать самостоятельно, проведя мониторинг цен на недвижимость в районе проживания, или с помощью оценщика/риелтора.
    3. Найти покупателя. Для этого можно разместить объявления о продаже квартиры или обратиться в агентство недвижимости.
    4. Подготовить документы для заключения сделки. Если привлечены риелторы, сбором и подготовкой документов занимаются они.
    5. Заключить сделку.
    6. Зарегистрировать переход прав в Росреестре.
    7. Получить сумму, указанную в договоре.

    Теперь остановимся подробнее на основных процедурных моментах.

    Согласие супруга на продажу

    Обычно при продаже совместно нажитого имущества предполагается, что супруг действует с согласия брачного спутника. Однако для продажи совместно нажитой недвижимости одного лишь предположения недостаточно.

    Поскольку переход прав на недвижимость вследствие купли-продажи подлежит регистрации в Росреестре, для заключения сделки нужно получить у мужа/жены письменное согласие и заверить его у нотариуса. Без него продажа общей совместной собственности супругов в 2020 году может быть признана недействительной.

    Этот документ потребуется и в случае, если муж с женой уже развелись, но пока не разделили квартиру, и она все еще является совместно нажитым жильем.

    Другое дело, если жилье уже было разделено и каждый из супругов получил свою долю. При разделе имущества режим совместного владения прекращается, и для продажи такой квартиры уже не нужно согласие супруга.

    Где заключать и регистрировать сделку

    Переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации в Росреестре. В связи с этим законодательное положение о продаже совместно нажитого имущества предъявляет к таким сделкам особые требования.

    Согласно ст. 21 ФЗ от 13.07.2015 № 218 «О госрегистрации недвижимости» , любой документ, на основании которого переходит право на недвижимость, должен быть нотариально удостоверен. Это касается и договоров купли-продажи квартиры.

    Обязательное условие успешной регистрации продажи недвижимости — заключение сделки у нотариуса.


    Стороны могут обратиться к любому нотариусу — территориальные или иные ограничения отсутствуют. Чтобы сократить расходы на оплату услуг нотариуса, договор можно составить самостоятельно. В документе стоит упомянуть порядок прохождения и оплаты сбора за государственную регистрацию.

    После удостоверения сделки необходимо обратиться в Росреестр, который будет проводить госрегистрацию перехода прав.

    После того как сотрудник службы проверит документы и зарегистрирует договор, общей совместной собственности на квартиру у супругов больше не будет. Впрочем, они могут восстановить режим совместного владения, купив на вырученные деньги другую квартиру.

    Какие потребуются документы

    Для оформления сделки с жилой недвижимостью собственникам потребуется пакет документов, в который входит договор купли-продажи. За отдельную плату нотариус подготовит текст этого документа.

    При самостоятельном составлении соглашения следует убедиться, что договор содержит следующую информацию:

    1. Личные данные сторон с указанием адресов проживания, контактов и прочих реквизитов.
    2. Предмет договора: описание квартиры с перечнем индивидуальных характеристик — кадастрового номера, количества комнат, площади, этажа и так далее.
    3. Цена и порядок оплаты. Оплатить покупку можно за счет собственных средств, с использованием займа или жилищных сертификатов. Желательно установить крайний срок оплаты.
    4. Права и обязанности покупателя и продавца: прием/передача объекта недвижимости, составление специального акта, порядок оформления и распределения расходов на него.
    5. Ответственность сторон за неисполнение условий.
    6. Порядок разрешения споров и прочие условия, которые стороны желают внести в договор.

    Прежде чем составлять соглашение, стоит изучить образец типового договора купли-продажи.

    Вместе с договором стороны должны подать следующие документы:

    • договоры, устанавливающие право на жилье: купли-продажи, по которому квартира была приобретена; о приватизации; иные соглашения, в результате которых возникла совместная собственность;
    • выписку из ЕГРН или свидетельство о госрегистрации прав на недвижимость, выданное до 15.07.2016;
    • экспликацию, поэтажный план, прочие технические документы, выданные в БТИ;
    • единый жилищный документ и выписку из домовой книги;
    • нотариально заверенное согласие супруга, если сделка совершается мужем или женой;
    • доверенность на продажу, если сделку оформляет посредник;
    • квитанцию об оплате услуг нотариуса и госпошлины.

    Аналогичный пакет документов потребуется и при обращении в Росреестр для регистрации перехода прав. Дополнительно нужно составить заявление на переход прав и уплатить госпошлину в размере 2 тыс. рублей.

    Продажа собственной доли в общей собственности

    После размолвки владельцы супружеской собственности могут задаваться вопросом, как продать часть в квартире, считающейся совместно нажитой. Однако до тех пор, пока квартира является общим имуществом, продать свою долю невозможно.

    Режим совместной собственности не определяет, какая доля принадлежит мужу, а какая — жене.

    Поскольку неизвестно, что и в каких долях является собственностью каждого из супругов, продать это они не могут, по крайней мере, до развода. Хотя реализация имущества после расторжения брака не всегда требует раздела, в случае продажи супружеской доли это неизбежно.

    Таким образом, продать свою часть квартиры можно лишь после определения доли каждого супруга.

    Раздел и выделение доли в квартире

    Согласно ст. 38 СК , супруги вправе в любое время разделить совместно нажитое имущество, в том числе квартиру. Это можно сделать по обоюдному согласию, подписав и удостоверив соглашение у нотариуса.

    Если супруги не в состоянии договориться о разделе имущества, придется обратиться в судебные органы. В этом случае суд не только произведет раздел, но и определит доли, в которых жилое имущество передается супругам.

    В общих случаях, согласно ст. 39 СК , такие доли являются равными — супруги получают по ½ квартиры. Но возможны исключения, например, при наличии несовершеннолетних детей.

    После раздела и определения долей квартира перестает быть совместной собственностью супругов — в действие вступает долевой режим владения.

    Согласно ст. 250 ГК, совладелец имеет преимущественное право покупки. Следовательно, продажа части квартиры должна начинаться с переговоров о покупке вторым супругом, и только в случае отказа ее можно продать третьим лицам.

    Налогообложение при продаже квартиры

    Доход от продажи недвижимости облагается налогом. В этом случае применяется ставка НДФЛ в размере 13 % для резидентов РФ, и 30 % – для тех, кто не имеет этого статуса.

    При подаче декларации можно заявить о своем праве на имущественный вычет в соответствии со ст. 220 НК .

    Поскольку сумма для уплаты налога выходит немалая, законодатель предусмотрел некоторые исключения. Так, согласно п. 17.1 ст. 217 НК , от уплаты НДФЛ освобождается продавец, который соответствует следующим требованиям:

    • является резидентом РФ;
    • приобрел квартиру после 01.01.2016;
    • владеет этой недвижимостью не менее трех лет.

    Те, кто не отвечает перечисленным условиям, при продаже квартиры обязаны подать налоговую декларацию. Это касается каждого, кто выступает в договоре купли-продажи в роли продавца.

    Продажа долевой недвижимости

    После раздела квартиры и определения долей супруги могут свободно распоряжаться ими. Получать согласие кого-либо из них не обязательно. Однако имущество продолжает оставаться общим, поэтому, согласно ст. 247 ГК, владеть и пользоваться им они продолжают по обоюдному согласию. В противном случае порядок владения и использования определяет суд.

    Будучи общими владельцами квартиры, супруги могут продать объект не по долям, а совместно.

    Совместная продажа долевой собственности возможна как по письменному, так и по устному соглашению сторон.

    В случае устной договоренности оба супруга должны фигурировать в договоре купли-продажи как продавцы-совладельцы. Альтернативный вариант — оформление на одного из них доверенности, по которой он будет представлять интересы совладельца.

    Подписав соглашение о продаже общей недвижимости, супруги могут передавать полномочия по продаже и без дополнительной доверенности.

    Заключение

    Квартира, купленная супругами в браке, относится к совместно нажитому имуществу. Этот имущественный режим предполагает распоряжение объектом лишь по обоюдному согласию.

    В случае продажи квартиры продавец обязан получить от мужа/жены нотариально заверенное согласие. В противном случае по ходатайству несогласного лица легко признать сделку недействительной.

    Если кто-то из супругов хочет продать свою долю, он может сделать это только после раздела имущества. Получать разрешение не обязательно, но преимущественное право покупки имеет второй супруг.

    Юрист. Член Адвокатской палаты г. Санкт-Петербурга. Опыт работы более 10 лет. Окончил Санкт-Петербургский государственный университет. Специализируюсь в сфере гражданского, семейного, жилищного, земельного права.

    Продажа квартиры в совместной собственности

    Продажа квартиры в совместной собственности является непростой процедурой, так как в этом случае требуется обязательное согласие всех владельцев жилья. Процесс оформления во многом зависит от наличия каких-либо индивидуальных обстоятельств каждого отдельного случая.

    Разновидности собственности недвижимости

    Разделение собственности определяется Росреестром, который, по сути, выделяет следующие типы имущества:

    • частная собственность (когда владельцем является отдельное юридическое или физическое лицо);
    • муниципальная собственность, находящаяся в собственности органов местного самоуправления;
    • государственная собственность, которая находится во владении РФ;
    • другие типы собственности, предусмотренные действующим законодательством. Правоустанавливающего документа (

    Основным подтверждением владением имущества является регистрационное свидетельство, выданное на основании правоустанавливающего документа (договор о купле и продаже, дарственная).

    Пошаговая инструкция продажи общей квартиры

    Пошаговая инструкция при продаже совместной собственности основывается на выполнении следующих действий:

    • обсуждение возможной продажи недвижимости с остальными совладельцами и подписание необходимого согласия;
    • ожидание срока (в течение месяца) и начало оформления сделки;
    • подготовка необходимых документов, обсуждение условий продажи;
    • заключение договора о купле и продаже с параллельным составлением акта о приёме и передаче имущества;
    • обращение в реестр и передача права собственности новому владельцу.

    Видео — Долевая или общая совместная собственность

    Оплата государственной пошлины

    Оплата государственной пошлины зависит от обстоятельств, при которых, реализуется данный тип недвижимости:

    • регистрация договора о купле и продаже 1000 рублей;
    • получение регистрационного свидетельства 2000 рублей.

    Все расходы по продаже недвижимости различных долях возлагаются на продавца и покупателя. В качестве подтверждающего документа предъявляют полученную квитанцию, свидетельствующую об оплате.

    Продажа недвижимости при совместной собственности обоих супругов

    В соответствии с внесёнными изменениями от 2 июня 2016 года процедура продажи квартиры в совместной собственности и заключённом браке подразумевает обязательное заключение нотариального свидетельства.

    В данном случае происходит раздел совместно нажитого имущества. Основные аспекты процедуры:

    • оформление договора о купле и продаже;
    • переход прав собственности при обращении в Росреестр;
    • согласие на продажу должно быть подписано обоими супругами;
    • заявку можно подать в Росреестр или же отделение МФЦ;
    • оплата государственной пошлины за оформление регистрационного свидетельства.

    Видео: Совместная собственность супругов. Общая долевая собственность

    Продажа долевой собственности супругами

    В некоторых случаях возникает потребность продажи или выделения доли квартиры, которая является совместно нажитым имуществом обеих супругов. В ст. 244 ГК РФ сказано, что помимо установленного нормами семейного законодательства России режима собственности, в процессе приобретения недвижимости по договоренности может возникнуть и другая его разновидность. В первом случае квартира оформляется только на одного супруга, а во втором – в документы вписывается каждый. Долевая собственность не возникает автоматически, только в договорном режиме.

    Такая процедура осуществляется в два этапа:

    • выделение отдельной доли квартиры при разделе совместно нажитого имущества с заверением нотариуса;
    • продажа доли недвижимости с обычным проведением процедуры и закреплением сделки заверением нотариуса.

    Вышепредставленные сделки можно соединить в одну и оформить, как сложное нотариальное соглашение.

    Продажа имущества в совместной собственности между отдельными лицами

    Общая долевая собственность двух лиц не связанных узами брака встречается довольно редко, но всё же такие случаи имеют практическое применение в два этапа:

    • выделение доли собственности, которое оформляется при составлении простого соглашения в письменном виде;
    • регистрация общей долевой собственности;
    • оформление договора о купле и продаже квартиры, который должен быть заверен у нотариуса.

    Получение совместной собственности через наследство

    Получение совместной собственности по наследству не подразумевает выделение отдельной доли недвижимости. В данном случае сохраняется право распоряжения имуществом всех совладельцев участвовавших в приватизации.

    Все члены семьи имеют равные права на распределение имущества при отсутствии завещания в соответствии с правилами наследования согласно действующему законодательству РФ. При обращении в нотариат производится выделение и оформление долевого соотношения между всеми наследниками.

    При наличии согласия всех участников разделения собственность распределяется по закону и становится совместной. В дальнейшем каждый владелец имеет полно право распоряжения полученным имуществом по своему усмотрению.

    Можно ли разделить имущество приобретённого на средства одного из пары

    Раздел любого совместно нажитого имущества в браке осуществляется пополам в соответствии с правовыми нормами закона. Исключение составляет подписание брачного контракта и указание индивидуальных условий при возможном разводе.

    Если же пара находится в гражданском браке, то целесообразным методом при покупке недвижимости является заключение специального нотариального соглашения о возможности раздела данного имущества в случае расставания.

    Вопросы о разделении имущества между супругами всегда имеют большое количество спорных вопросов, так как большинство влюблённых пар не задумываются о возможном прекращении отношений.

    Перечень необходимых документов

    Продажа квартиры в совместной собственности нотариально требует предоставления таких документов:

    • удостоверения личности всех участвующих сторон (паспорта);
    • наличие доверенности при предоставлении владельцем или покупателем доверенного лица;
    • документы на недвижимость (выписка из ЕГРП, право собственности);
    • согласие от других совладельцев на продажу недвижимости заверенное нотариусом;
    • свидетельство о браке (при условии его наличия);
    • согласие от органов опеки при прописке несовершеннолетнего ребёнка.

    Если все документы в порядке, то заинтересованные стороны заключают договор о покупке и продаже квартиры с обязательным предоставлением акта о приёме и передаче имущества.

    Составление и образец договора о покупке и продаже квартиры в совместной собственности

    Договор о покупке и продаже имущества составляется при использовании установленного образца. В документе указываются две заинтересованные стороны для его подписания (продавец и покупатель).

    Третья сторона не должна упоминаться, так как в таком случае возможно представление супруга или супруги, как покупателя со своей долей имущества. при подписании оговора необходимо обратить особое внимание на наличие соответствующего разрешения от второго случая.

    В обратном случае сделку могут признать недействительной. А продажа так и не будет осуществлена. Если же второй стороне удастся оспорить факт реализации недвижимости, то придётся возвращать денежные средства в полном объёме.

    Образец договора должен содержать следующие реквизиты:

    • указание названия документа посередине листа формата А4 с проставлением порядкового номера («Договор о купле и продаже квартиры»);
    • написание населённого пункта и указание даты заполнения документа;
    • подробное описание участвующих сторон (фамилия, имя, отчество, зарегистрированное место жительства, паспортные данные);
    • передача денежных средств (точное указание переданной суммы за приобретение недвижимости);
    • указание ответственного лица за оплату всех расходов, которые возлагаются на покупателя;
    • описание информации о том, что после передачи права собственности новый владелец становится полноправным собственником.
    • подписи и реквизиты сторон.
    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector