Проверка застройщика при покупке по ДДУ
Prokurors.ru

Юридический портал

Проверка застройщика при покупке по ДДУ

Все доступные способы проверить застройщика при покупке квартиры по ДДУ

Приобретение квартиры в новостройке от застройщика сопряжено с определенными рисками. Чаще всего это недобросовестность, которая может обернуться для покупателя возможность остаться и без заветной новенькой квартиры и без денег на ее приобретение.

Свести к минимуму некоторые риски вполне реально, если внимательно отнестись к вопросу выбора строительной компании, изучить отзывы, рекомендации, из которых складывается ее репутация. Важно также запросить документы, свидетельствующие о надежности застройщика. И только затем приступать к заключению сделки.

Как проверить застройщика на надежность

Есть несколько моментов, которые помогут сделать выводы о надежности строительной организации, возводящей новостройку или планирующей строительство и продающей квартиры на стадии котлована:

  1. Обращайте внимание на стаж компании на рынке строительства. Обязательно изучите уже готовые проекты, отзывы по ним, случались ли задержки сроков сдачи в эксплуатацию. Поможет в этом интернет-сайт застройщика, где имеется информация о стаже его работы.
  2. На сайте же можно найти, какие проекты уже введены в эксплуатацию, перспективы на будущее. Уточнить по срокам сдачи запланированных объектов, именно вашего, в частности. Довольно большое количество уже сданных домов дает понятие о том, что это не фирма-однодневка.
  3. Важно изучить отзывы в сети. Здесь можно почитать и положительные и отрицательные мнения тех, кто сталкивался с застройщиком. Часто такие отзывы присутствуют на форумах. Отсеивайте эмоции, читайте и делайте выводы.
  4. Существуют рейтинги застройщиков, построенные на многих объективных факторах. Они помогут сориентироваться и желающему купить квартиру у конкретного застройщика. На сайте Erzrf имеется рейтинг застройщиков по всем субъектам РФ.
  5. Не лишним будет проверить застройщика на добросовестность и финансовую устойчивость, не предъявлялись ли к нему требования о банкротстве на сайте арбитражного суда.

Для этого зайдите на сайт Kkad.Arbitr

  • Выбираем фильтр «Ответчик» в поле «Участник дела»
  • Водим название организации-застройщика
  • Нажимаем на кнопку «Банкротные»

Если среди ответчиков по банкротству обнаружится компания, у которой планируется покупка квартиры, лучше от такой сделки отказаться.

Дополнительно нужно проверить застройщика на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве – здесь об отсутствии в отношении его запуска процедуры банкротства.

В регионах имеются реестры проблемных строительных организаций, публикующиеся на официальных порталах. Проверьте выбранного застройщика на отсутствие в таких списках.

Какие необходимо проверить документы?

Следующий этап проверки строительной компании является общение с ее представителем и изучение документов. Знайте, что вы вправе затребовать их в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Согласно статьям 19-21 указанного закона застройщик обязан предоставить следующие бумаги:

  • учредительные документы, устав компании;
  • подтверждение факта государственной регистрации в качестве застройщика и постановки на налоговый учет;
  • бухгалтерскую и годовую отчетность по результатам работы за последние три года;
  • отчет по аудиторской проверке деятельности за последний год;
  • лицензию и срок ее окончания.

Практически всю информацию о финансовой деятельности можно почерпнуть из этих документов. Дополнительно стоит проверить разрешительную и проектную документацию по конкретному дому, в котором планируете купить квартиру. Зачастую застройщик торопится заключать договора еще на стадии приобретения участка земли, при этом не имея на руках разрешения на строительство. Рекомендуется дождаться получения застройщиком всех необходимых согласований и только тогда подписывать договор о долевом строительстве.

Особенности заключения договора долевого участия

Соглашение между застройщиком и покупателем квартиры в строящемся доме является очень ответственным моментом, недостатком которого является отсутствие законодательно утвержденной формы. Именно поэтому сторона, участвующая в строительстве дома, должна внимательно отнестись к деталям, прописываемым в договоре. Не лишним будет показать его грамотному юристу перед тем, как ставить свою подпись.

Отметим обязательные моменты в договоре о долевом строительстве:

  • точный адрес дома и квартиры в строящемся здании;
  • метраж жилого помещения;
  • стоимость доли в строительстве;
  • условия продажи доли.

С 2014 года обязательно страхование ответственности застройщика от рисков, например, задержки сроков сдачи жилого дома или банкротства. Это стало гарантией для граждан, заключивших договор долевого строительства, в том, что затраченные средства вернутся. Возврат будет осуществлять страховая компания или банк в рамках договора с застройщиком. Однако, сюда не относятся те правоотношения, которые возникли между дольщиками и строительной компанией до наступления 1 января 2014 года.

Где узнать информацию о застройщике? Ниже предложен список полезных сайтов, где можно:

  • узнать о деятельности компании-застройщика — RusproFile
  • заказать выписку из ЕГРЮЛ на сайте налоговой — Egrul.Nalog

До начала подписания договоров с дольщиками застройщик обязан опубликовать проектную декларацию на планируемый дом в СМИ.

Информация о Застройщике в Проектной декларации

В итоге вы окажетесь и без денег и без квартиры. И доказать свою правоту будет довольно сложно, потому что такое соглашение не требует государственной регистрации.

Самым верным способом обезопасить сделку будет подписание только основного договора долевого строительства и его государственной регистрации. При ней обязательно должны присутствовать обе стороны – участники сделки. После процедуры регистрации можно передавать денежные средства застройщику.

Обращайте внимание на полномочия лица, ставящего свою подпись в договоре от лица компании-застройщика. В пункте, где указывается информация о сторонах сделки, обязательно указание доверенности от юридического лица, уполномочивающих представителя. Вы вправе запросить эту доверенность и проверить срок ее действия. В ином случае договор можно признать недействительным.

В каких случаях покупать квартиру в новостройке не стоит?

Перечислим случаи, когда оформление сделки может вас насторожить и лучше отказаться от подписания договора:

  1. Отсутствие полной документации на строительство жилого дома. Только ее наличие поможет дольщикам избежать возможных рисков, связанных с отказом от начала строительства. Гарантий на то, что компания получит все разрешения, никто дать не может, а без них проект не будет согласован. Переданные вами средства в этом случае вернутся, но не скоро.
  2. Земельный участок имеет разрешенное использование, не позволяющее построить на нем многоквартирный жилой дом. Уточняйте этот факт заранее. Это сделать довольно просто, задав адрес или кадастровый номер участка земли на публичной кадастровой карте сайта Росреестра. Не верьте, что ведется работа по смене вида разрешения на землю. Только после документального подтверждения есть смысл идти на подписание договора.
  3. Происходила смена застройщика жилого объекта и перенос сроков начала или завершения строительства.
  4. Стоимость квартиры в строящемся доме значительно отличается в меньшую сторону от аналогичной по площади в этом районе. Слишком низкая цена за квадратный метр в новостройке должна заставить задуматься о добросовестности застройщика.
  5. Представитель строительной организации отказывается предоставлять документацию о деятельности компании, дает данные об объекте противоречивые или недостоверные. Любое несоответствие информации с опубликованным в СМИ или на сайте застройщика должно стать «тревожным звоночком».
  6. К подписанию должен быть предложен только договор долевого участия. Любые другие соглашения между строительной организацией и гражданами неправомочны. Договор обязательно нужно внимательно изучить. Только после одобрения всех пунктов и формулировок выходить на подписание.
  7. Стороной договора выступает индивидуальный предприниматель или генеральный подрядчик.

Видео: Как проверить застройщика самостоятельно!

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Позвоните прямо сейчас по горячей линии или напишите нашему консультанту.

Как проверить застройщика: пошаговая инструкция. На что обратить внимание при заключении договора долевого строительства?

Автор: юрист Дмитрий Лидов
*Чтобы получить бесплатную юридическую консультацию – Напишите свой вопрос в форме или позвоните номеру
+7 (495) 212-90-15

Представляем вашему вниманию пошаговую инструкцию по проверке застройщика, а также ключевые моменты на которых нужно заострить внимание при заключении ДДУ. А если вам не охота читать — можете посмотреть на эту тему ролик ЮристПрав на Ютубе.

Находим на сайте застройщика его наименование, ОГРН и ИНН

Вначале, нужно, конечно же, посмотреть сайт застройщика. На сайте можно найти информацию о юрлице, через которое работает застройщик:

  • фирменное наименование;
  • ОРГН (основной государственный регистрационный номер);
  • ИНН (индивидуальный налоговый номер).

Получаем выписку из ЕГРЮЛ на сайте налоговой

С помощью информации, полученной с сайта, можно найти информацию в ЕГРЮЛ (Единый государственный реестр юридических лиц) на сайте налоговой. Можно совершенно бесплатно получить выписку из ЕГРЮЛ, из которой получить следующую информацию:

  • когда зарегистрировано юрлицо;
  • кто является учредителем и директором;
  • действует ли юрлицо в настоящее время.

Потом эту информацию можно сопоставить с данными сайта строительной компании.

Проверяем проектную декларацию и информацию на земельный участок

Застройщик должен публиковать на своём сайте:

  • проектную декларацию;
  • информацию по земельному участку, на котором идёт строительство.

Эти все документы нужно найти, сопоставить и проверить с договором ,который вам предлагают подписать.

Зачастую такое бывает, что в проектной декларации прописано одно, а в договоре прописаны обязательства застройщика в меньшем объёме. И, если такое выявиться, то вы можете потребовать от застройщика включение дополнительных условий, которые ранее не были оговорены.

Проверяем в Росреестре земельный участок, который выделен для строительства

Чтобы проверить земельный участок (находится ли он в собственности или в аренде у застройщика) нужно заказать выписку из ЕГРН. Также из выписки вы узнаете есть ли ограничения или обременения на данный земельный участок. Если участок в собственности, то это больший вес и гарантия того, что застройщик строит на своём земельном участке и у него этот участок не отберут.

Также можно зайти на Публичную кадастровую карту и визуально посмотреть участок.

Внимательно читаем договор

Подробно изучаем сам договор долевого участия, его содержание. Является ли это действительно ДДУ (договор долевого участия) или вам предлагают под его видом другой вид договора? Может это договор займа с предварительным договором или другая схема?

Обратите внимание, что само название договора может быть прописано «Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома», но по своему содержанию сам договор может таким не являться.

Выясняем есть ли долги у застройщика

Задолженности юрлица можно легко проверить с помощью публичных сервисов. Одним из лучших проверенных профессиональных сервисов по проверке компаний является сервис Контур.Фокус. Сервис платный, но полученная информация того стоит! Тем более разовый отчёт по 1 компании стоит не дорого.

Читать еще:  Квартира приватизирована на троих, потом появился второй ребенок

С помощью данного сервиса можно легко узнать «скрытую» важнейшую информацию о любой компании, которая собрана в одном окне:

  • данные из ЕГРЮЛ/ЕГРИП,
  • арбитражные дела,
  • сведения о банкротстве,
  • выигранные госконтракты,
  • долги фирмы по данным судебных приставов,
  • адреса массовых регистраций и многое другое.

Таким образом, мы можем выяснить является ли компания «пустышкой», у которой 10000 уставной капитал и оборотов никаких нет либо это серьёзная компания, у которой по счетам проходят миллиардные обороты и имеются все силы и возможности для уверенного строительства вашего дома.

Проверяем судится ли строительная компания с контрагентами

Это можно сделать на сайте арбитражного суда. Там вы увидите имеются ли у компании судебные делопроизводства с другими контрагентами, как они судятся, в связи с чем судятся.

Также существуют суды общей юрисдикции, где также по наименованию застройщика можно выяснить предъявлялись ли претензии по срокам строительства и недоделкам. Искать нужно в судах по месту государственной регистрации застройщика.

На сайтах судов вы сможете увидеть не только текущие дела, но уже и решения по завершенным делам, по которым вынесены решения.

Эту всю аналитическую информацию нужно собрать, проверить и какая-то объективная картина после этого должна сложиться.

Проверяем наличие долгов по исполнительным производствам

Проверяем на сайте ССП (Служба судебных приставов) есть ли долги, имеются ли неисполненные, непогашенные обязательства. По «Банку исполнительных производств», введя наименование юрлица, можно узнать об открытых непогашенных исполнительных производствах. Иногда там можно увидеть исполнительные производства, которые были ранее, но уже погашенные.

Собираем информацию по ранее построенным объектам

Если застройщик строит не первый дом, то важно проверить как он строил другие дома: что он строил, каким образом строил:

  • Полезно будет пообщаться с жильцами, которые купили эти квартиры;
  • Можно найти в интернете форумы участников долевого строительства, кто раньше участвовал в стройке с этим застройщиком;
  • Поспрашивать какое было качество при строительстве, с каким качеством сдавались квартиры, какие были недоделки, к чему быть готовым, в срок ли были сданы квартиры?

Возможно вы увидите, что некоторые дольщики ранее судились с этим застройщиком по предыдущим объектам по срокам строительства или недоделкам.

Анализируем сайты с отзывами

Естественно, нужно смотреть сайты отзывов о строительной компании. Только, естественно, не те отзывы, которые расположены на сайте самой компании. Площадка должна быть независимой.

Это могут быть отзывы не только непосредственно от клиентов-дольщиков, но и отзывы от сотрудников и бывших работников компании как о работодателе. Потому что зачастую обиженный сотрудник в своём отзыве может оставить более достоверную информацию. Не ту, что красиво рассказывает застройщик, а внутреннюю инсайдерскую информацию, о том, как идут дела в компании. Если вдруг с каким-то сотрудником плохо расстались он может рассказать много правды, как на самом деле.

Возьмите для изучения проект договора ДДУ перед его заключением

Было бы большим плюсом, если перед тем как заключать ДДУ, взять его и предварительно ознакомиться, внимательно, неспеша почитать и изучить договор. Лучше пойти с договором к юристу и проконсультироваться.

Некоторые компании боятся показывать свои договоры и тем более давать на руки. И это должно наводить на определённые мысли — скорее всего, они что-то скрывают.

Другие компании говорят, что мы вам дадим ознакомиться, но только здесь у нас в офисе, никуда не выносить, не копировать, не фотографировать. Это также должно настораживать. Скорее всего, в договоре включены пункты и условия, на которые бы вряд ли согласился дольщик, если бы знал о них.

Если же компания открытая, не боится предоставить договор на руки, действует добросовестно и честно по отношению к своим потребителям, то проблем в договоре быть не должно. Некоторые компании выкладывают у себя на сайте проекты договоров. Это является плюсом и абсолютно нормально.

Обращаем внимание на сроки, предмет договора и условия

  1. Когда вы будете проверять договор, обязательно обращайте внимание на сроки, которые прописаны в договоре. Очень важно определить срок передачи ключей (срок фактической передачи квартиры), а не срок ввода в эксплуатацию. Потому что это имеет значение, так как за нарушение этого срока насчитывается неустойка по 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве».
  2. Также учитывайте какие обязательства несёт на себе застройщик, в каком виде он должен передать готовый объект-квартиру. Часто в рекламных кампаниях и буклетах написано одно, а в договоре совсем другое. В этом случае вы можете настоять, чтобы рекламные обещания были включены в текст договора.
  3. Обязательно проверяйте предмет договора: о чём конкретно вы договариваетесь о какой квартире (площадь, планировка, материалы и т.п.).

Проверяем кто подписывал договор

Зачастую бывает так: договор с вами подписывает какой-нибудь коммерческий (финансовый) директор организации, действующий по доверенности. Обязательно запросите копию доверенности, проверьте его полномочия, срок действия доверенности.

Если застройщик потом в суде будет утверждать, что договор пописывало лицо, которое не имело на то полномочий, ему будет практически невозможно это сделать. Потому что практика судов говорит о том, что если потребитель заключал договор в офисе компании, стоит печать застройщика и все обстоятельства явствовали из обстановки, то признаётся, что действительно договор заключили с юридическим лицом. А то, что застройщик «подсунул» неправомочное лицо — это недобросовестное действие самого застройщика. потому что руководитель и собственник компании должны нести ответственность за режим сохранности печати. Если какое-то неправомочное лицо имеет доступ к печати и возможность заключить договор в офисе компании — это вина застройщика.

Но всё равно, лучше подстраховаться и заранее проверить полномочия на подписание договора, чтобы в дальнейшем не судиться по этому вопросу.

Проверяем документы по переуступке

  1. В первую очередь нужно проверять полностью ли оплачена квартира или нет, посмотреть подтверждающие документы (квитанции и платёжные поручения).
  2. Если квартира от подрядчика, то квартиру получают за фактически выполненные работы. То есть должны предоставить подтверждение, что эта квартира по факту была отработана, закрыты акты зачёта. И эти документы должны исходить не только от подрядчика, но и от самого застройщика. то есть подрядчик вам может нарисовать всё что угодно. Важно, чтобы застройщик подтвердил эту информацию. Эту информацию нужно получать в офисе застройщика, к ним обращаться, чтобы они подтвердили, что действительно квартира была передана подрядчику и им отработана, и претензий и споров никаких нет.

Видео

Автор: юрист Дмитрий Лидов
*Чтобы получить бесплатную юридическую консультацию – Напишите свой вопрос в форме или позвоните номеру
+7 (495) 212-90-15

Как проверить застройщика перед заключением ДДУ?

Договор долевого участия (ДДУ) — договор, предмет которого — участие гражданина (реже организации) в строительстве путем предоставления финансовых средств в объеме, равном стоимости той доли (части возводимого дома), на которую этот гражданин (или организация) получит право собственности после окончания строительства.

Проводим мониторинг сайтов

  • Основные сведения о застройщике содержатся в Едином государственном реестре юридических лиц. Ищем организацию и в Едином реестре застройщиков. Туда занесены проверенные застройщики жилья, привлекающие средства по ДДУ.
  • Посещаем официальный сайт строительной организации. Закон обязывает публиковать застройщика информацию по каждому дому, строящемуся с привлечением средств дольщиков. Это разрешение на строительство, правоустанавливающие документы на земельный участок, проектная декларация, заключение контролирующего органа о соответствии документации требованиям закона, проект ДДУ, сведения об уплате отчислений в компенсационный фонд или условия привлечения средств дольщиков по ДДУ, бухгалтерская отчетность, а также фотографии текущего состояния строящихся многоквартирных домов. Все это должно быть на сайте!

Что важно: застройщик может опубликовать список партнеров, крупных инвесторов, данные о строительстве им социальных объектов (больниц, детских садов) — это плюс.

Изучаем судебную практику

  • На сайтах судов общей юрисдикции (в основном по месту нахождения застройщика) находим дела по искам граждан. Например, о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи квартир. Внимательно читаем и делаем выводы.
  • В информационной системе «Мой арбитр» в разделе «Картотека дел»содержатся дела, по которым организация могла быть ответчиком перед подрядчиками или государственными органами.

Что важно: если вы становитесь дольщиком путем заключения договора цессии, важно убедиться в отсутствии текущего дела о банкротстве застройщика.

Проверяем качество и темпы строительства

  • Посещаем объект самостоятельно и разговариваем с рабочими: они могут рассказать о темпах продвижения строительства, об истинном положении дел в организации (длительная задержка зарплаты должна насторожить). Если стройка не на начальном этапе, можно примерно оценить готовность дома к сдаче в срок.
  • Из СМИ своего субъекта узнаем о достижениях и проблемах застройщика, о его отношениях с органами власти — порой это влияет на ход строительства. Часто дольщики создают форумы по конкретным многоквартирным домам. Присоединяйтесь: будете в курсе всех событий, отзывов, подсказок и подводных камней.
Читать еще:  Нотариус заверка копии

Что важно: сколько лет компания действует на рынке строительства? Выбирайте застройщика с опытом работы от пяти лет. В другом случае риск будет слишком велик.

Анализируем документы застройщика

  • По вашему требованию застройщик обязан представить для ознакомления учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации компании, о постановке на учет в налоговом органе, утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность и аудиторские заключения.

Что важно: эти документы должны быть представлены в подлинниках или нотариально заверенных копиях.

  • Изучаем документацию на строительство интересующего многоквартирного дома. Что проверяем?

Проектная декларация

Содержит информацию о застройщике и проекте строительства. Интересная часть этого документа — сведения о самом объекте: используемые технологии, себестоимость стройки, количество жилых и нежилых помещений в доме.

Разрешение на строительство многоквартирного дома

Этот документ подтверждает соответствие проектной документации нужным требованиям. Обращаем внимание на срок действия разрешения: совпадает он со сроками, указанными в проектной декларации и ДДУ?

Правоустанавливающие документы

Участок может находиться в собственности у застройщика либо на праве аренды. Договор аренды должен пройти государственную регистрацию. Не заключайте ДДУ, если речь идет о краткосрочной аренде!

Заключение экспертизы проектной документации

Должно быть положительным. В нем полная характеристика дома: площадь помещений, материалы для постройки, оценка почвы участка, сведения о подземной автостоянке, тепловых сетях, водоснабжении и многое другое.

Проверяем новостройку – пошаговая инструкция

Несмотря на то, что власти прилагают много усилий, чтобы сократить число обманутых дольщиков, сегодня, по мнению Марата Оганесяна, старшего вице-президента банка «Российский капитал», в России насчитывается 100 тысяч таких людей. Novostroy-M.ru подготовил пошаговую инструкцию, с помощью которой вы можете самостоятельно проверить застройщика и понять, есть ли риск стать обманутым дольщиком.

В прошлом году в России стали банкротами 2700 компаний, в нынешнем уже 170, причем 5 из них строили новостройки в Москве и Подмосковье. И как отметила генеральный директор ORDO Group Ольга Тараканова, большинство из обанкротившихся компаний не были новичками на рынке недвижимости: их опыт работы составлял 7 и более лет. Самое громкое банкротство, прогремевшее на всю страну – это, конечно, печальная история компании «Су-155». Редакция Novostroy-M.ru вместе с юристом встречалась с обманутыми покупателями, которые рассказали свои истории.

К сожалению, кризис обострил конкуренцию на рынке недвижимости Московского региона. Как подчеркивал заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин на VII семинаре «Диалог с инвестором», лишь 5% строительных компаний сознательно обманным путем собирают деньги якобы на стройки и исчезают с ними потом. «Остальные застройщики не могут довести стройку до конца из-за неверно выстроенного бизнеса, из-за ошибок в планировании и непродуманных бизнес-стратегий. И это еще одна причина, по которой в отрасли должны остаться только профессионалы», – подчеркнул тогда чиновник.

По данным генпрокуратуры РФ в I квартале 2016 года в России было совершено 254 преступления в сфере долевого строительства, возбуждено 124 уголовных дела. Очевидно, что нарушения прав дольщиков продолжают носить массовый характер

Novostroy-M.ru уже писал, как действовать покупателю квартиры, если застройщик признан банкротом, а стройка заморожена. Сегодня наш Тайный покупатель предлагает подробную инструкцию, которая поможем вам самостоятельно оценить, безопасно ли покупать квартиру в понравившейся новостройке.

1. Смотрим разрешительную документацию

Начинаем проверку стройки с разрешительной документации. Минимум, который должен присутствовать на именном сайте новостройки и/или на сайте застройщика (а также брокеров, если в продажах задействованы агентства недвижимости), это проектная декларация и разрешение на строительство. Если же там дополнительно присутствуют техусловия на коммуникации, образец ДДУ – это лишь подтверждает, что застройщику нечего скрывать, а с юридической точки зрения стройка абсолютно чиста. Полный список материалов, которые надо попросить показать в офисе застройщика, читайте в статье юриста девелоперской компании «Сити-XXI век» Василия Шарапова «Если застройщик не предъявляет документы, это плохой знак».

2. ДДУ vs ЖСК

Сегодня в Московском регионе практически все застройщики продают жилье по договору долевого участия. Лишь 7% продолжают работать по ЖСК. К сожалению, ДДУ, несмотря на то, что является наиболее безопасной формой покупки квартиры в новостройке, от недо- и долгостроя не защищает. Именно поэтому власти постоянно предпринимают попытки модернизации 214-ФЗ, чтобы защитить дольщиков как можно лучше.

Однако, если застройщик предлагает вам договор ЖСК, знайте, что он не регистрируется в регпалате, а значит, не защищает от двойных продаж; договор ЖСК позволяет застройщику переносить сроки сдачи ЖК, ведь по сути договор ЖСК – это люди, добровольно собравшиеся в кооператив и решившие сами себе построить дом. Соответственно, если такой кооператив нанял неграмотного или недобросовестного генподрядчика, нести ответственность будет сам кооператив. Подробнее обо всех рисках договора ЖСК читайте в авторской статье юриста юридической фирмы Via lege Дениса Артемова «Как снизить риски при покупке квартиры по схеме ЖСК».

3. Застройщик vs девелопер

Зачастую застройщик создается под проект. Так, иногда в документах застройщиком может выступать завод, на месте которого и возводится новостройка. Создание некоего ООО под проект – распространенная практика. Девелоперы утверждают, что им удобно создавать отдельное юридическое лицо под стройку, т.к. это облегчает ведение налогообложения, финансовые потоки разделены, нет путаницы, ведь у крупных девелоперов одновременно в реализации может находиться несколько строек.

Однако путаются покупатели, когда видят, что продает квартиры известная компания, а договор заключается с новичком, который мало того, что специально создан под стройку, но и в учредителях фигурирует компания с непроизносимым названием, зарегистрированная на Кипре или в какой-то другой оффшорной зоне.

Конечно, это не может не настораживать. И должно настораживать. Одно дело, когда 100% акций созданного юридического лица принадлежат девелоперу, и совсем другое – когда следы учредителя теряются в оффшоре, там же останутся и деньги дольщиков, если стройка встанет.

Простой пример. В расследовании о ЖК «ЗилАрт» Тайный покупатель писал: «Согласно проектной декларации, застройщиком домов первой очереди ЖК Zilart является ООО «ЛСР. Объект-М». Этот застройщик создан под проект, но 100% акций компании принадлежит «ЛСР. Недвижимость-М», которая в свою очередь входит в «Группу ЛСР», т.е. юридическое родство всех структур налицо. Более того, «Группа ЛСР» размещает свои акции на Лондонской Фондовой Бирже, что свидетельствует о том, что с отчетностью там более чем прозрачно».

Под какой бы красивой вывеской не продается новостройка, какой бы надежный девелопер ее не презентует, покупатель должен знать, что заключает договор с застройщиком, указанным в ДДУ. Отвечает перед покупателем только застройщик, а не (неаффилированный) девелопер или агентство недвижимости. Если этот застройщик создан «для галочки», то у дольщика есть риск остаться и без денег, и без квартиры

Если же застройщик создан девелопером «для галочки» и по документам их юридическое родство неочевидно, то при возникновении проблем на стройке, дольщики рискуют остаться и без квартир, и без денег – спрашивать ведь не с кого. «Когда девелоперская структура банкротит аффилированное ООО, вопрос остается открытым, а к ответственности привлекать бывает некого, особенно, если ООО было неаффилировано с основной компанией», – объяснял Даромир Обуханич, первый заместитель генерального директора ГК «МИЦ», в статье «Поправки в 214-ФЗ: шаг к безопасному рынку новостроек или угроза для девелоперов».

4. Список добросовестных застройщиков

Каждый квартал Москомстройинвест обновляет у себя на сайте список надежных застройщиков Москвы. Вы можете написать название строительной компании в поле «Поиск» и увидеть результат. В списке фигурируют лишь те застройщики, которые работают в рамках 214-ФЗ. Однако, как предупреждает председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев, необходимо обращать внимание и на адрес объекта, потому что бывали случаи, когда по одному адресу застройщик работал в рамках закона, а по другому не сдавал отчетность. «Поэтому при покупке квартиры рекомендуем гражданам убедиться, что не только застройщик, но и сам дом есть в перечне», – подчеркивает чиновник. Есть на сайте Москомстройинвеста и список застройщиков-банкротов.

5. Статус земельного участка

В проектной декларации важно не только установить родство застройщика с девелопером, но и проверить статус земельного участка, чтобы убедиться, что застройщик действительно имеет право возводить на купленной или арендованной земле многоквартирный дом. Статус очень легко проверить на сайте Росреестра в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Необходимо лишь ввести адрес или кадастровый номер участка, и на публичной кадастровой карте будет виден сам участок и его статус.

6. Страхование ответственности застройщика

С 1 января 2014 года введено обязательное страхование ответственности застройщиков (с 1 января 2017 года страхование заменит компенсационный фонд). В проектной декларации, а также в ДДУ должен быть указан страховщик, который страхует стройку ЖК. Однако мало кто из покупателей знает, что лишь аккредитованный Центробанком страховщик имеет право работать на рынке недвижимости и страховать стройку. На сайте Центрального банка есть список этих страховщиков. Он тоже периодически обновляется: так, еще недавно вы нем фигурировало 19 компаний, а сегодня уже 15. Обязательно сверьтесь со списком, уточните, входит ли в него страховщик, указанный в вашем ДДУ.

7. Оплата квартиры по ДДУ

К сожалению, частым нарушением договора долевого участия является порядок привлечения денег застройщиками. Несмотря на то, что в ДДУ может быть написано, что внести оплату за квартиру дольщик должен в течение 3-5 дней с момента возврата договора с регистрации, застройщики любят обходить этот пункт.

«Самое частое нарушение закона – это привлечение денег дольщика до регистрации ДДУ. 880 млн рублей – таков объем штрафов, выписанных застройщикам за это нарушение в 2015 году»

председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев

Читать еще:  Нужна справка 2 ндфл для гражданство

Еще на этапе подбора квартиры уточните у менеджера продаж, в каком порядке вы должны оплатить квартиру. Если вам скажут, что первый взнос вы должны заплатить после подписания ДДУ и наличными деньгами – это прямое нарушение закона. Покупатель может внести деньги на аккредитив застройщика, но получить доступ к ним компания может лишь после возврата ДДУ с регистрации. Оплатить квартиру наличными можно, но только имея на руках зарегистрированный ДДУ. Однако аккредитив сегодня – это наиболее безопасный путь ведения расчетов с застройщиком. Чек покупатель может потерять, но банк (как участник сделки) всегда предоставит подтверждение транзакции.

8. ПДКП и договор бронирования

Как правило, сегодня большинство застройщиков бесплатно предоставляют услугу устной брони квартиры сроком до 3-х суток. Однако забронировать квартиру можно и дольше, но за это уже придется заплатить. Зачастую эти деньги идут в зачет стоимости жилья, если в дальнейшем покупатель не передумал заключать сделку. Перед ДДУ застройщик может предложить покупателю заключить договор бронирования, однако, если застройщик предлагает вам устно договориться о брони и внести деньги – это повод насторожиться. Все договоренности, подразумевающие финансирование, должны быть зафиксированы между сторонами документально.

Также некоторые застройщики сегодня предлагают заключить предварительный договор долевого участия, аргументируя это тем, что этот договор – документ о намерениях сторон. Однако, вам надо знать, что ПДКП – не регистрируется в отличие от ДДУ, а значит, не защищает от двойных продаж. Особенно опасно заключать такой договор на этапе котлована, даже если под видом ПДКП застройщик предлагает вам внести задаток – поскольку при расторжении этого договора по инициативе покупателя задаток в соответствии с п.2 ст.381 Гражданского кодекса РФ не подлежит возврату.

ПДКП можно подписать только, когда дом уже построен, но проходит процедуру приемки госкомиссией – в этом случае уже можно не опасаться долгостроя. Подробнее о ПДКП читайте в статье руководителя юридического департамента компании «Газпромбанк-Инвест» Александра Кириловичева «Безопасное использование предварительного договора купли-продажи» и в статье начальника правового управления ГК «МИГ-Недвижимость» Сергея Крахина «Риски предварительного договора купли-продажи»

Все доступные способы проверить застройщика при покупке квартиры по ДДУ

Приобретение квартиры в новостройке от застройщика сопряжено с определенными рисками. Чаще всего это недобросовестность, которая может обернуться для покупателя возможность остаться и без заветной новенькой квартиры и без денег на ее приобретение.

Свести к минимуму некоторые риски вполне реально, если внимательно отнестись к вопросу выбора строительной компании, изучить отзывы, рекомендации, из которых складывается ее репутация. Важно также запросить документы, свидетельствующие о надежности застройщика. И только затем приступать к заключению сделки.

Как проверить застройщика на надежность

Есть несколько моментов, которые помогут сделать выводы о надежности строительной организации, возводящей новостройку или планирующей строительство и продающей квартиры на стадии котлована:

  1. Обращайте внимание на стаж компании на рынке строительства. Обязательно изучите уже готовые проекты, отзывы по ним, случались ли задержки сроков сдачи в эксплуатацию. Поможет в этом интернет-сайт застройщика, где имеется информация о стаже его работы.
  2. На сайте же можно найти, какие проекты уже введены в эксплуатацию, перспективы на будущее. Уточнить по срокам сдачи запланированных объектов, именно вашего, в частности. Довольно большое количество уже сданных домов дает понятие о том, что это не фирма-однодневка.
  3. Важно изучить отзывы в сети. Здесь можно почитать и положительные и отрицательные мнения тех, кто сталкивался с застройщиком. Часто такие отзывы присутствуют на форумах. Отсеивайте эмоции, читайте и делайте выводы.
  4. Существуют рейтинги застройщиков, построенные на многих объективных факторах. Они помогут сориентироваться и желающему купить квартиру у конкретного застройщика. На сайте Erzrf имеется рейтинг застройщиков по всем субъектам РФ.
  5. Не лишним будет проверить застройщика на добросовестность и финансовую устойчивость, не предъявлялись ли к нему требования о банкротстве на сайте арбитражного суда.

Для этого зайдите на сайт Kkad.Arbitr

  • Выбираем фильтр «Ответчик» в поле «Участник дела»
  • Водим название организации-застройщика
  • Нажимаем на кнопку «Банкротные»

Если среди ответчиков по банкротству обнаружится компания, у которой планируется покупка квартиры, лучше от такой сделки отказаться.

Дополнительно нужно проверить застройщика на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве – здесь об отсутствии в отношении его запуска процедуры банкротства.

В регионах имеются реестры проблемных строительных организаций, публикующиеся на официальных порталах. Проверьте выбранного застройщика на отсутствие в таких списках.

Какие необходимо проверить документы?

Следующий этап проверки строительной компании является общение с ее представителем и изучение документов. Знайте, что вы вправе затребовать их в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Согласно статьям 19-21 указанного закона застройщик обязан предоставить следующие бумаги:

  • учредительные документы, устав компании;
  • подтверждение факта государственной регистрации в качестве застройщика и постановки на налоговый учет;
  • бухгалтерскую и годовую отчетность по результатам работы за последние три года;
  • отчет по аудиторской проверке деятельности за последний год;
  • лицензию и срок ее окончания.

Практически всю информацию о финансовой деятельности можно почерпнуть из этих документов. Дополнительно стоит проверить разрешительную и проектную документацию по конкретному дому, в котором планируете купить квартиру. Зачастую застройщик торопится заключать договора еще на стадии приобретения участка земли, при этом не имея на руках разрешения на строительство. Рекомендуется дождаться получения застройщиком всех необходимых согласований и только тогда подписывать договор о долевом строительстве.

Особенности заключения договора долевого участия

Соглашение между застройщиком и покупателем квартиры в строящемся доме является очень ответственным моментом, недостатком которого является отсутствие законодательно утвержденной формы. Именно поэтому сторона, участвующая в строительстве дома, должна внимательно отнестись к деталям, прописываемым в договоре. Не лишним будет показать его грамотному юристу перед тем, как ставить свою подпись.

Отметим обязательные моменты в договоре о долевом строительстве:

  • точный адрес дома и квартиры в строящемся здании;
  • метраж жилого помещения;
  • стоимость доли в строительстве;
  • условия продажи доли.

С 2014 года обязательно страхование ответственности застройщика от рисков, например, задержки сроков сдачи жилого дома или банкротства. Это стало гарантией для граждан, заключивших договор долевого строительства, в том, что затраченные средства вернутся. Возврат будет осуществлять страховая компания или банк в рамках договора с застройщиком. Однако, сюда не относятся те правоотношения, которые возникли между дольщиками и строительной компанией до наступления 1 января 2014 года.

Где узнать информацию о застройщике? Ниже предложен список полезных сайтов, где можно:

  • узнать о деятельности компании-застройщика — RusproFile
  • заказать выписку из ЕГРЮЛ на сайте налоговой — Egrul.Nalog

До начала подписания договоров с дольщиками застройщик обязан опубликовать проектную декларацию на планируемый дом в СМИ.

Информация о Застройщике в Проектной декларации

В итоге вы окажетесь и без денег и без квартиры. И доказать свою правоту будет довольно сложно, потому что такое соглашение не требует государственной регистрации.

Самым верным способом обезопасить сделку будет подписание только основного договора долевого строительства и его государственной регистрации. При ней обязательно должны присутствовать обе стороны – участники сделки. После процедуры регистрации можно передавать денежные средства застройщику.

Обращайте внимание на полномочия лица, ставящего свою подпись в договоре от лица компании-застройщика. В пункте, где указывается информация о сторонах сделки, обязательно указание доверенности от юридического лица, уполномочивающих представителя. Вы вправе запросить эту доверенность и проверить срок ее действия. В ином случае договор можно признать недействительным.

В каких случаях покупать квартиру в новостройке не стоит?

Перечислим случаи, когда оформление сделки может вас насторожить и лучше отказаться от подписания договора:

  1. Отсутствие полной документации на строительство жилого дома. Только ее наличие поможет дольщикам избежать возможных рисков, связанных с отказом от начала строительства. Гарантий на то, что компания получит все разрешения, никто дать не может, а без них проект не будет согласован. Переданные вами средства в этом случае вернутся, но не скоро.
  2. Земельный участок имеет разрешенное использование, не позволяющее построить на нем многоквартирный жилой дом. Уточняйте этот факт заранее. Это сделать довольно просто, задав адрес или кадастровый номер участка земли на публичной кадастровой карте сайта Росреестра. Не верьте, что ведется работа по смене вида разрешения на землю. Только после документального подтверждения есть смысл идти на подписание договора.
  3. Происходила смена застройщика жилого объекта и перенос сроков начала или завершения строительства.
  4. Стоимость квартиры в строящемся доме значительно отличается в меньшую сторону от аналогичной по площади в этом районе. Слишком низкая цена за квадратный метр в новостройке должна заставить задуматься о добросовестности застройщика.
  5. Представитель строительной организации отказывается предоставлять документацию о деятельности компании, дает данные об объекте противоречивые или недостоверные. Любое несоответствие информации с опубликованным в СМИ или на сайте застройщика должно стать «тревожным звоночком».
  6. К подписанию должен быть предложен только договор долевого участия. Любые другие соглашения между строительной организацией и гражданами неправомочны. Договор обязательно нужно внимательно изучить. Только после одобрения всех пунктов и формулировок выходить на подписание.
  7. Стороной договора выступает индивидуальный предприниматель или генеральный подрядчик.

Видео: Как проверить застройщика самостоятельно!

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Позвоните прямо сейчас по горячей линии или напишите нашему консультанту.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector