Раздел жилого дома в натуре судебная практика
Prokurors.ru

Юридический портал

Раздел жилого дома в натуре судебная практика

Земельный адвокат Маковеев Сергей Иванович

С 2003 года я веду дела в судах, а с 2010 года по настоящее время специализируюсь на земельных спорах. Работаю по Москве, по Московской области и соседним областям. Мой телефон: +7 906 074 76 14.

Как разделить дом или выделить долю в доме по суду?

В редакции по состоянию на 1 апреля 2019 г.

В моей практике довольно много дел по разделу и выделу долей жилых или садовых домов, поскольку эти дела тесно связаны с земельными спорами. Поделюсь своим опытом и расскажу, как разделить дом или выделить долю дома в судебном порядке.

Отмечу сразу один важный момент. В соответствии с ч. 7 ст. 41 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в садовом доме не допускаются. В этой связи разделить дом или выделить долю дома во внесудебном порядке и зарегистрировать такой раздел или выдел в Росреестре у Вас, скорее всего, не получится.

В этом плане практика разрешения судами дел о разделе или выделе долей домов не изменилась, во всяком случае пока. В п. 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 30 ноября 2016 г.), разъяснено, что часть жилого дома может быть поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, если она является обособленной и изолированной.

Согласно ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

В п. 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10 июня 1980 г. № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» разъяснено, что выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность истцу определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле, а также означает утрату им права на эту долю в общем имуществе.

Согласно п. 7 того же постановления Пленума Верховного Суда РФ, поскольку участники общей долевой собственности имеют равные права в отношении общего имущества пропорционально своей доле в нем, суд при выделе доли в натуре должен передать сособственнику часть жилого дома и нежилых построек, соответствующую по размеру и стоимости его доле, если это возможно без несоразмерного ущерба хозяйственному назначению строений.

Под несоразмерным ущербом хозяйственному назначению строения следует понимать существенное ухудшение технического состояния дома, превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые, предоставление на долю помещений, которые не могут быть использованы под жилье из-за малого размера площади или неудобства пользования ими, и тому подобное.

Чтобы выделить долю дома или разделить дом, если собственников всего двое, нужно подавать в суд иск о выделе в натуре доли дома. По содержанию такое исковое заявление весьма несложное. Обычно в нем указывается основание возникновения права собственности истца на долю дома, размер долей истца и остальных собственников, описывается сложившийся порядок пользования помещениями в доме и хозяйственными постройками, приводится ссылка на ст. 252 ГК РФ. В просительной части такого искового заявления содержится просьба выделить в натуре долю дома истца и, как правило, указываются испрашиваемые к выделу помещения дома и хозяйственные постройки.

На практике при разделе жилых домов суды часто забывают разделить коммуникации, имеющиеся в этих домах. Коммуникации дома являются его неотъемлемой частью и подлежат разделу одновременно с домом. Однако для этого не нужно заявлять отдельное исковое требование о разделе коммуникаций.

Так, в постановлении Президиума Московского областного суда от 2 сентября 2015 г. № 419 по делу о разделе земельного участка и расположенного на нем жилого дома разъяснено следующее: «При этом судебная коллегия признала правильным вывод суда первой инстанции о том, что требование о разделе коммуникаций сторонами по делу не заявлялось, а поскольку вопрос о коммуникациях требует специальных согласований, разработки проектов, то стороны не лишены права обратиться в суд с самостоятельным иском о разделе коммуникаций.
Однако с названным выводом согласиться нельзя, поскольку он основан на неверном применении норм материального и процессуального права.
…Исходя из системного толкования действующего законодательства, раздел жилого дома предполагает выделение участникам долевой собственности изолированных частей жилого дома, пригодных к проживанию и обеспеченных отдельными системами коммуникаций, а также хозяйственных построек в соответствии с долями таких участников в праве собственности. Самостоятельный раздел коммуникаций домовладения противоречил бы заложенным законодателем принципам установления возможности реального раздела домовладения и условиям такого раздела.
Таким образом, выводы судов о том, что раздел коммуникаций жилого дома возможен только в случае заявления самостоятельных исковых требований, отсутствие таковых означает выход за пределы исковых требований, допускаемый в соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ лишь в случаях, предусмотренных законом, не соответствуют нормам материального и процессуального права».

Из своего опыта знаю, что почти во всех случаях, когда граждане хотят разделить дом или выделить его долю, этот дом так или иначе перестраивался кем-то из собственников. В таком случае в иске нужно заявлять отдельное требование о признании права собственности на дом в реконструированном виде и требование о перераспределении долей сособственников с учетом произведенной реконструкции.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 г.), содержатся следующие разъяснения: «При возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части.
Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому.
В том случае, если заявлены исковые требования о признании права собственности на такие самовольные пристройки, являющиеся частью строения, находящегося в общей долевой собственности, к участию в деле необходимо привлекать всех сособственников домовладения, а в число обстоятельств, подлежащих установлению и разрешению в таком деле, должно входить перераспределение долей сособственников после признания права собственности на возведенную пристройку».

Надо сказать, что на практике вместо искового требования о признании права собственности на дом в реконструированном виде распространение получило по сути аналогичное требование о сохранении дома в реконструированном виде.

По исковому требованию о признании права собственности на дом (сохранении дома) в реконструированном виде одним из ответчиков нужно привлекать местную администрацию, поскольку возникает спор о признании права собственности на самовольную постройку.

Согласно п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка.

Дела о разделе или выделе долей домов практически всегда разрешаются на основании судебной строительно-технической экспертизы. В п. 4 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10 июня 1980 г. № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» разъяснено, что при подготовке дела к судебному разбирательству в порядке ст. 150 ГПК РФ надлежит на основании представленных документов и пояснений сторон в каждом случае обсуждать, не следует ли назначить экспертизу для дачи заключения о возможности выдела части дома и построек хозяйственного назначения в соответствии с долями сособственников с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, о всех допустимых вариантах выдела или передачи в пользование помещений, в том числе по вариантам, предложенным сторонами, о действительной стоимости дома и других построек, а также стоимости каждой предполагаемой к выделу части дома, о размере затрат, необходимых на переоборудование и т.п.

Формально по процессуальному законодательству заключение эксперта оценивается судом наряду с другими доказательствами и не имеет для суда заранее установленной силы. Однако в реальности заключение эксперта по результату судебной строительно-технической экспертизы является главным доказательством по делу.

В этой связи, чтобы разделить дом или выделить долю дома истец должен ходатайствовать перед судом о назначении судебной строительно-технической экспертизы. Приведу примерный перечень вопросов, которые можно просить суд поставить на разрешение экспертизы:

— допущены ли при реконструкции истцом жилого дома с кадастровым номером… по адресу:… существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил? Создает ли такая реконструкция угрозу жизни и здоровью граждан и возможно ли сохранение жилого дома в реконструированном виде?

— рассчитать размер долей сторон спора в праве общей долевой собственности на жилой дом в связи с произведенной реконструкцией;

— имеется ли техническая возможность реального выдела истцу части жилого дома в соответствии с идеальной долей в праве собственности на дом или с отступлением от идеальной доли?

— если возможность выдела имеется, разработать варианты выдела части жилого дома, в том числе вариант выдела, предложенный истцом;

— если выдел возможен только с отступлением от идеальной доли, то указать, каково стоимостное и натуральное выражение этого несоответствия по каждому из разработанных вариантов;

— каковы виды, объем и стоимость работ и материалов, необходимых для переоборудования спорного жилого дома в соответствии с разработанными вариантами выдела?

Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

Жилой дом в качестве неделимой вещи на основании судебной практики

Как и остальное совместное имущество, жилой дом после развода супругов может быть разделен по судебному решению либо обоюдному согласию. Сложнее проходя споры между иными родственниками и «сожителями».

Как правило, раздел имущества осуществляется путем:

раздела в натуре с последующей перепланировкой;

раздела по долям;

передаче в личную собственность иных собственников (бывшего супруга) с получением денежной компенсации.

Принцип «всё после развода-пополам» широко используется в повседневной практике и на практике судебной. Учитываются права супругов и интересы несовершеннолетних, а также других совладельцев спорного имущества.

Читать еще:  Могут ли меня поставить на учет из за прогулов?

Однако Верховный суд РФ в Определении СК по гражданским делам от 16 апреля 2019 года № 4-КГ19-4 (Обзор судебной практики ВС РФ № 2 (2019), утв. Президиумом Верховного суда РФ 17 июля 2019 года) указал, что не всё так однозначно.

Решение ВС РФ является достаточно любопытным, так как в основе спора-жилой дом, входящий в состав наследственного имущества.

Вердикт суда: жилой дом, входящий в состав наследственного имущества, раздел которого в натуре невозможен, может быть признан судом неделимой вещью.

Истица обратилась с требованиями к трем ответчикам о разделе наследственного имущества и в признании за ней преимущественного права на спорный жилой дом и земельный участок, В процессе рассмотрения по делу было заявлено два встречных иска.

Дело неоднократно рассматривалось судебными инстанциями.

При новом рассмотрении дела суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции в части признания за истицей права собственности на спорный жилой дом и земельный участок и в этой части принял новое решение, признав право общей долевой собственности на данное имущество за истицей и ответчиками в равных долях – по 1/4 доли за каждой.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации с выводом суда апелляционной инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований И. о признании за ней преимущественного права на спорный жилой дом с земельным участком не согласилась по следующим основаниям.

Отменяя решение суда первой инстанции в этой части и принимая по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований истицы, суд апелляционной инстанции, ссылаясь на пункт 3 статьи 1168 ГК РФ, указал на то, что юридически значимым обстоятельством для данного дела является установление факта неделимости спорного объекта недвижимости, а также установление факта постоянного проживания истицы ко дню открытия наследства в спорном доме и отсутствие у нее иного жилого помещения.

В свою очередь, суд апелляционной инстанции поставил под сомнение факт неделимости спорного объекта недвижимости, установленный экспертами при проведении судебных экспертиз, указав на значительный размер дома, общая площадь которого составила 499,6 кв. м. Кроме того, суд апелляционной инстанции указал, что истица постоянно зарегистрирована по другому месту жительства, а не в спорном жилом доме и к моменту открытия наследства она совместно с наследодателем обладала правом общей долевой собственности на квартиру, которая при вынесении решения по данному делу передана ей в собственность с учетом ее преимущественного права перед другими наследниками.

Наследник, постоянно пользовавшийся неделимой вещью, входящей в состав наследства, имеет при разделе наследства преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этой вещи перед наследниками, не пользовавшимися этой вещью и не являющимися ранее участниками общей совместной собственности на нее.

В силу статьи 1168 ГК РФ, если в состав наследства входит жилое помещение (жилой дом, квартира и тому подобное), раздел которого в натуре невозможен, при разделе наследства наследники, проживавшие в этом жилом помещении ко дню открытия наследства и не имеющие иного жилого помещения, имеют перед другими наследниками, не являющимися собственниками жилого помещения, входящего в состав наследства, преимущественное право на получение в счет их наследственных долей этого жилого помещения.

Исходя из положений норм наследственного права и разъяснений по их применению, неделимой вещью в контексте положений пункта 2 ст.1168 ГК РФ являются в том числе жилые помещения.

Как следует из искового заявления истицы, в обоснование своего требования о признании за ней преимущественного права на получение в счет ее наследственной доли спорного жилого дома и земельного участка, она указывала на то, что постоянно пользовалась спорным объектом недвижимости, несла бремя его содержания.

В подтверждение своих доводов о постоянном пользовании спорным объектом недвижимости истица представила договор на обслуживание котельного оборудования спорного жилого дома от 5 октября 2014 г., техническое заключение от 10 ноября 2015 г., в котором содержится информация о постоянном пользовании ею жилым домом в период с 2014 по 2015 год, квитанции об оплате коммунальных услуг, а также справку управляющего некоммерческого партнерства пользователей земельных участков от 25 ноября 2015 г., в соответствии с которой И. с 2014 года пользовалась домом и земельным участком, а ответчики никогда в этом доме не проживали и земельным участком не пользовались, расходов по содержанию не несли.

Между тем суд апелляционной инстанции, разрешая требования истицы, не рассмотрел, доводы истца о постоянном пользовании спорным объектом недвижимости оценки не дал и суждений по ним не высказал.

При решении судом вопроса о возможности раздела в натуре спорного жилого дома по делу были назначены и проведены две судебные экспертизы:

«…Как в экспертном заключении АНО “Научно-исследовательская лаборатория “экспертизы и оценки” (АНО “НИЛЭО”) от 21 декабря 2015 г., так и в заключении судебной строительно-технической экспертизы от 14 июня 2017 г., проведенной ООО Бюро инвентаризации объектов недвижимости (ООО “БИОН”) эксперты пришли к единому мнению о том, что жилой дом по указанному выше адресу является неделимым (т. 3, л.д. 1264, т. 11, л.д. 82-148).

При этом в заключении эксперта АНО “НИЛЭО” в обоснование вывода о неделимости спорного объекта недвижимости указано, что для реального раздела встанет необходимость выполнения реконструкции объекта, несущих конструктивных элементов строения, следовательно, строению будет нанесен несоразмерный ущерб, изменится в худшую сторону объемно-планировочное решение, так как уменьшатся площади и назначения помещений (т. 3, л.д. 136).

В экспертном заключении ООО “БИОН” указано, что раздел жилого дома затронет конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания и приведет к существенному ухудшению его технического состояния, в связи с чем эксперт приходит к выводу о том, что раздел жилого дома технически невозможен (т. 11, л.д. 96).

Кроме того, факт неделимости спорного объекта недвижимости был подтвержден также техническим заключением МУП “Архитектура и градостроительство г. Одинцово и пригородной зоны” (т. 4, л.д. 117-132)….».

Таким образом, в двух заключениях эксперты пришли к единому мнению о том, что спорный жилой дом является неделимым, а факт неделимости спорного объекта недвижимости был подтвержден также техническим заключением муниципального унитарного предприятия.

На основании норм гражданского процессуального законодательства несогласие суда с заключением эксперта должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Однако суд апелляционной инстанции РФ немотивированно отверг указанные выше экспертные заключения и, не обладая специальными знаниями в области строительства, исходя лишь из значительного размера спорного объекта недвижимости (499 кв. м) и большого количества помещений различного назначения в доме (более 30), пришел к выводу о возможности его раздела.

При таких обстоятельствах вывод суда апелляционной инстанции об отказе в признании за истицей преимущественного права на спорный объект недвижимости является неправомерным.

Высшая инстанция помогла истице избежать «делёжки неделимого» и признала приоритетное право истицы на спорное имущество. А долгий судебный путь истицы подтверждает старую поговорку «дом вести – не лапти плести».

Компания «Бурмистр.ру» разработала уникальную CRM-систему для управляющих организаций и ТСЖ, с помощью которой можно автоматизировать работу аварийно-диспетчерской службы, клиентского отдела, бухгалтерии, а также работу со злостными неплательщиками. Подробности тут .

Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или же воспользуйтесь формой ниже.

Реальный раздел домовладения (выдел доли)

Разделить жилое помещение или выделить долю в жилом помещении в натуре можно, если жилое помещение представляет собой домовладение. Сам раздел домовладения может производиться как в судебном порядке, так и во внесудебном – добровольно, путем заключения всеми собственниками соглашения, которое подлежит государственной регистрации. Однако именно помощь хорошего адвоката по жилищным делам может помочь собственнику части жилого помещения отстоять весь объём своих законных прав на спокойное и комфортное проживание.

Раздел общего имущества и выдел из общего имущества доли (реальный раздел домовладения) различаются следующим:

О чём выдаётся соответствующий документ (свидетельство о собственности, выписка из единого государственного реестра прав) в котором упоминается всё строение с указанием доли собственности каждого из собственников. Но фактически, само строение остаётся единым, а сособственники могут использовать для личных нужд все помещения. Единственным способом избежать этого (не производя реального раздела домовладения) является – определение порядка пользования жилыми помещениями домовладения.

При реальном разделе домовладения (и выделении доли) участник долевой собственности выделяет свою часть домовладения, соразмерную его доле, в отдельный объект недвижимого имущества, хотя бы и в границах одного строения.

При этом после регистрации раздела дома в натуре право общей долевой собственности прекращается. Собственник получает документ, в котором он указывается в качестве единственного владельца реально выделенной ему доли недвижимого имущества.

Наиболее распространенным примером выдела доли в натуре является жилой частный дом. После выделения в натуре части домовладения в отношении её происходит создание отдельного входа, и присвоение этой части дома нового адреса.

В соответствии со ст. 252 ГК Российской Федерации, выделение доли в натуре (раздел домовладений) возможен только в том случае, когда он не наносить ущерба имуществу, которое имеет нескольких владельцев. Помимо этого, после выделения объект должен быть пригоден к использованию по назначению, а права совладельцев не должны быть нарушены. При выделении объектов в натуре их стоимость не должна быть существенно (оценочная категория) уменьшена.

В случае если совладельцы (сособственники) домовладения не смогли прийти к обоюдному согласию, то вопрос о реальном разделе домовладения решается только в судебном порядке. При разрешении вопроса судом суд практически в обязательном порядке назначает проведение судебной строительно-технической экспертизы. Данная экспертиза обычно поручается судом какой-либо выбранной им сторонней (не указанной сторонами) экспертной организации или же конкретному эксперту. Эксперт несёт ответственность за достоверность своего заключения.

Все ранее проведённые сторонами (в том числе и за их счёт) исследования, судом могут быть приняты только в качестве одного из доказательств, так как изначально проведены по инициативе какой – либо из сторон спора, что вызывает сомнения в объективном подходе. Однако их наличие может послужить важным доказательством, могущим определённым образом скорректировать выводы эксперта, или послужить основанием для формулировки вопросов к экспертизе, обратить внимание сторон по делу на необходимость представления или истребования тех или иных доказательств.

По сложившейся практике за экспертизу обычно платит истец, и только в редких случаях (тяжёлое материальное положение, наличие ряда вопросов именно от ответчика и. т. д.) суд может возложить её стоимость на истца и ответчика солидарно.

При реальном разделе домовладения (выделу доли) в натуре, эксперт разрешает совокупность вопросов, в число которых можно включить, следующие:

  • Возможен ли раздел жилого дома между сторонами по делу (пропорционально долям в собственности)?
  • Возможен ли раздел земельного участка, на котором расположен подлежащий разделу дом (пропорционально долям в собственности)?
  • Какие имеются варианты раздела жилого дома (и земельного участка) в соответствии с установленными долями?
  • Необходимо ли при разработке проекта раздела дома проводить какие – либо работы по переоборудованию и переустройству?
  • Если при разработке проекта раздела дома необходимо проводить какие – либо работы по переоборудованию и переустройству, то какие материальные затраты необходимо на это по каждому из представленных вариантов раздела?
  • Если раздел домовладения, в соответствии с идеальными долями не возможен то о каков размер размера денежной компенсации за увеличение доли в домовладении?
  • Каков характера и стоимость переоборудования и переустройства, необходимого при разделе домовладения?
Читать еще:  Претензия за некачественную мебель, изготовленную на заказ

Для производства судебной строительно-технической экспертизы, связанной с реальным разделом домовладения, эксперту обычно посылается не часть или копия дела, а все материалы гражданского дела в виде сброшюрованного тома, или томов. При этом само производство по самому делу как правило приостанавливается (хотя это только право суда) до окончания экспертизы.

При разделе имущества и выделе доли в натуре (раздел дома, раздел земельного участка) сособственнику передается в собственность часть жилого дома и нежилых построек, соответствующая по размеру и стоимости его доле, в случае если это возможно без несоразмерного ущерба хозяйственному назначению строений.

Под несоразмерным ущербом хозяйственному назначению строения понимается следующее:

  • Существенное ухудшение технического состояния (вплоть до обрушения конструкций);
  • превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые;
  • предоставление стороне спора (на его долю) помещений, которые не могут быть использованы под жилье в связи с малым размером площади или неудобства пользования ими;
  • иными сходными обстоятельствами.

Под термином «раздел домовладения», «реальный раздел дома» подразумевается обеспечение возможности автономного пользования выделяемыми частями спорного строения, так как всегда существуют его отдельные части (крыша, фундамент, инженерные коммуникации) не поддающиеся собственно разделу, Возможные варианты реального раздела (выдела доли) домовладения определяются на основании строительно-технической экспертизы.

При проведении такой экспертизы эксперт в первую очередь стремиться установить возможность раздела дома в точном соответствии с размером долей сторон. Если такой раздел невозможен, то эксперт предоставляет варианты раздела домовладения уже с отступлением от размера долей. При этом случае эксперт определяет размер денежной компенсации, подлежащей выплате участнику долевой собственности, чьи права будут ущемлены уменьшением его доли. Размер компенсации устанавливается исходя из действительной стоимости дома на момент рассмотрения судебного спора.

Возможность реального раздела жилого дома, не должно снизить прочностные характеристики конструктивных элементов подлежащего разделу строительного объекта. При этом, выделяемые спорящим сторонам части строения должны обладать теми же функциональными свойствами, что и строение в целом. Эти свойства достаточно точно регламентированы специальными нормами, соблюдение которых позволяет использовать строение для определенных целей, обычно – для постоянного проживания.

При определении возможности реального раздела жилого дома эксперт исходит из того, что каждая выделяемая часть должна составлять изолированную часть, обладающую отдельным входом. Или имеется возможность превратить выделяемые части дома в изолированные путем проведения соответствующего переоборудования. В связи с этим экспертом в первую очередь определяется возможность устройства в нем отдельных изолированных жилых помещений (квартир), имеющих дневное естественное освещение и непосредственный выход наружу.

Так же эксперт учитывает такие факторы, как соответствие помещения санитарным и техническим требованиям, что обычно включает в себя наличие в помещении коммунальных удобств (водопровода, канализации, центрального отопления, газоснабжения, кондиционирования, телефонной связи и пр.).

Эксперт, в своих исследованиях, должен опираться на нормы, имеющие объективные начала. Жилые помещения, подлежащие разделу, обычно характеризуют такие показатели, как:

  • Габариты (в том числе общая площадь);
  • уровень освещения, инсоляции;
  • в некоторых случаях – параметры температурно-влажностного режима, скорость движения воздуха и т.д.

Неблагоустроенный дом разделу подлежит, а вот дом, который не отвечает санитарным и техническим требованиям, реальному разделу в качестве жилого дома, не подлежит, так как не может использоваться по прямому назначению. При этом, в соответствии со сложившейся (по крайней мере в Московском регионе) экспертной практикой, строения делятся экспертами строго по вертикали. Разделы домовладения «по этажам» – то есть с выделением собственникам того – или иного этажа целиком (в том числе с сохранением общего вертикального прохода через этажи) считается недопустимым.

Предметом судебного разбирательства при разделе жилого дома, включающего как жилой дом, а также хозяйственные постройки и иные сооружения, обычно является:

  • Раздел внутренних помещений (как жилых так и нежилых) путем переоборудования, а также достроек, перестроек (техническая возможность раздела);
  • выдел соответствующих по размерам и свойствам долей в праве собственности изолированных помещений, отвечающих требованиям жилых, и присуждения их сторонам по спору в индивидуальную собственность с учетом их интересов, фактически сложившегося порядка пользования.

Необходимо отметить, что в соответствии со сложившейся судебной практикой, в настоящее время судьи стремятся, чтобы реальный раздел домовладения одновременно сопровождался и реальным разделом земельного участка – если он не произведён. В таком случае судом обычно сразу назначается комплексная строительно–техническая, землеустроительная экспертиза. Однако, в соответствии со смыслом п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 г. № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» (в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 г. № 6) споры о выделе доли должны рассматриваться судом и в случаях если земельный участок, на котором расположен дом, изъят для государственных или муниципальных нужд, но право собственности на дом между сособственниками не прекращено.

Необходимо помнить, что при разделе домовладения (раздел дома) сособственник, который произвел за счет собственных средств и сил какие – либо неотделимые от основного объекта общей собственности улучшения, вправе требовать соразмерного увеличения своей доли в праве общей собственности. Тем не менее, надо учитывать, что на увеличение доли влияют не все улучшения, а только те, которые реально отразились на площади дома.

Результатом раздела дома находящегося в долевой собственности, является прекращение статуса «долевая собственность». Если нет возможности реального раздела, речь может идти об определении порядка пользования совладельцами недвижимости, объектом спора. При этом именно опытный адвокат, специализирующийся по жилищным делам всегда сможет проанализировать все детали, связанные возможностью реального раздела домовладения и заранее подсказать собственнику верное решение возможных проблем.

Реальный раздел жилого дома, какие пришли перемены

Консультация юриста в Москве 8(495)997-16-34
Консультация юриста в Курске – 8(4712)746-806
Регионы – 8-800-201-16-39

Реальный раздел предусматривает собой документальный раздел домовладения, если возможно со строительной точки зрения сделать количество отдельных входов равное количеству выделяемых лиц. В соответствии со ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности

Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на имущество. В соответствии с ч.ч. 1,2,3 ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Ранее «реальный раздел» домовладения происходил без каких-либо серьезных требования, достаточно было выполнить два отдельных входа.

Однако, в настоящее время, с учетом судебной практики Верховного суда и требований Минэкономразвития все гораздо сложнее.

Как указано в письме Минэкономразвития РФ № ОГ-Д23-3939 от 07.04.2017 г. относительно порядка раздела жилого дома и земельного участка – «Учитывая изложенное, для того, чтобы «разделить в натуре» указанное в обращении здание (индивидуальный жилой дом) на блоки жилого дома блокированной застройки, может потребоваться осуществить в установленном законом порядке его реконструкцию, в результате которой будет создано здание «жилой дом блокированной застройки»

Требования к жилым домам блокированной застройки содержатся в Своде правил № 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001», утвержденном приказом Минрегиона России от 27 декабря 2010 г. № 789).

В случае, если в отношении здания строительных работ по его физическому разделу не требовалось и не производилось, в целях обоснования кадастровым инженером кадастровых работ в разделах «Заключение кадастрового инженера» технических планов, в том числе могут быть указаны реквизиты заключения по итогам проведенного технического обследования образованных зданий, подтверждающего автономность эксплуатации этаких зданий, подготовленного индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, имеющим выданные саморегулируемой организацией, сведения о которой внесены в государственный реестр саморегулируемых организаций, свидетельства о допуске к таким видам работ, согласно которому образованные в результате раздела здания имеют возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных 5 образованных в результате такого раздела объектов. Копия такого заключения включается в приложение к техническим планам.

В силу положений пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся самостоятельные целые вещи, такие как здание, сооружение, объекты незавершенного строительства, исключение предусмотрено только в отношении помещений и машино-мест (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 14 части 2 статьи 2 Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).

Часть жилого дома не поименована в гражданском законодательстве в качестве объекта недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации. При этом сведения о части объекта недвижимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости только в связи с установленным (устанавливаемым) ограничением прав, обременением объекта недвижимости (пункт 4 части 3, пункт 3 части 5 статьи 14

Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ).

Таким образом, часть жилого дома представляет собой не что иное, как помещение (совокупность помещений – комнат и подсобных помещений в жилом доме), являющееся конструктивной частью здания (его неотъемлемой частью). При этом отнесение такого помещения к части здания не влияет на изменение его характеристик в качестве такового, и не наделяет его признаками отдельно стоящего здания.

Однако, следует учитывать что согласно части 7 статьи 41 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в жилом строении (предусмотренном Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан») не допускаются. Положениями Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (в редакции до 1 января 2017 г.) также не предусматривалась возможность государственного кадастрового учета частей индивидуального жилого дома или квартир (помещений, комнат) в таких домах.

Принимая решение о «разделе» жилого дома, необходимо иметь в виду положение абзаца второго пункта 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому, если выдел доли в натуре не допускается законом, собственник, выделяющий свою долю в натуре, имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности, а также статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации. 3 Таким образом, выдел доли из общего имущества в натуре возможен в отношении не каждой недвижимой вещи.

Читать еще:  Нужно ли отмечаться в военкомате, если сменилась прописка?

Вместе с тем, в случае если в отношении здания в силу его архитектурно конструктивных особенностей не может быть осуществлен раздел, следует принимать во внимание, что здание, являясь объектом капитального строительства, может быть реконструировано таким образом, что бы его раздел стал возможным.

В силу положений Закона № 218-ФЗ при разделе объекта недвижимости образуются объекты недвижимости того же вида что был исходный объект недвижимости, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости, исходный объект недвижимости прекращает свое существование.

При этом образованные объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Образованные объекты недвижимости после их постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав.

Таким образом, а также с учетом пункта 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 ноября 2016 г., в целях раздела здания необходимо обеспечить физическую автономность и независимость образуемых в результате раздела зданий друг от друга

Вышеуказанные разъяснения подтверждаются, в том числе судебной практикой Курского областного суда:

-В определении Курского областного суда от 30.08.2018г. по делу №33-2525-2018 г. указано, что исходя из разъяснений обзора судебной практики Верховного суда от 30.11.2016 г. реальный раздел жилому дому невозможно обеспечить реальный раздел с технической точки зрения.

Таким образом, в настоящее время до подачи искового заявления о реальном разделе необходимо установить возможность реконструкции дома для выполнения всех

строительных норм, а также соответствие категории и вида разрешенного использования земельного участка.

Раздел дома в натуре: судебная практика

Раздел совместного имущества часто сопровождается требованием о выделении доли в общем имуществе в натуре, т.е. собственник требует не только документального закрепления его права собственности на какую-то часть имущества, но и фактического его отделения от остального имущества. Такую возможность дает ст. 252 ГК РФ. На практике наибольшую сложность представляет подобный раздел в отношении недвижимого имущества. Раздел дома или квартиры в натуре осуществляется на основании судебного решения собственниками самостоятельно либо специализированными организациями при содействии судебных приставов-исполнителей.

Какой дом можно разделить в натуре?

С точки зрения законодательства при рассмотрении подобных дел суд руководствуется ст. 252 ГК РФ и иными нормативными актами, которые уточняют данную статью. В силу того, что истец требует осуществить реальный раздел имущества, суд вынужден изучать не только правовую сторону вопроса, но и техническую возможность выполнения заявленных требований. Для решения этой проблемы суд вправе затребовать от истца техническую документацию на дом, а во избежание негативных последствий назначает и строительно-техническую экспертизу. Именно заключение эксперта ложится в основу решения о возможности раздела дома в натуре. Данная экспертиза также позволяет определить возможные варианты раздела, которые будут соответствовать всем нормативным требованиям.

Совет: для оперативного рассмотрения дела имеет смысл заранее подготовить совместно с экспертами вариант раздела дома или квартиры и представить его суду в ходе заседания. Как показывает практика, суды часто утверждают варианты, предлагаемые истцами.

Отметим, что в настоящий момент нет единообразного подхода к определению возможности раздела недвижимости в натуре. Поэтому даже заключения экспертов, проводящих строительно-техническую экспертизу, в отношении одного и того же объекта могут различаться. В настоящий момент в судах складывается такая практика, что если стороны представили суду заключения экспертов по возможным вариантам раздела, то суд все равно назначит независимую экспертизу в аккредитованной организации, и при вынесении решения будет опираться именно на заключение этой экспертизы.

Кстати, часто суды помимо строительно-технической экспертизы назначают и независимую оценку объектов, которые возникнут после раздела дома в натуре. Делается это с той целью, чтобы в результате раздела собственники получили долю в том размере, которая им принадлежит по закону. Чаще всего в основу оценки в таком случае ложится кадастровая стоимость квартиры или дома, что не всегда отражает их реальную стоимость.

Не смотря на то, что единого подхода к признанию недвижимости пригодной к разделу нет, можно выделить некоторые характерные признаки, которые суды признают необходимыми для раздела дома в натуре:

  • Конструктивная возможность – физический раздел дома не повлечет за собой повреждений строительных элементов и конструкции, делающих дальнейшую эксплуатацию дома или его элементов невозможной.
  • Объемно-планировочное решение – дом можно разделить без существенной перестройки или серьезной перепланировки.
  • Особенности размещения – раздел возможно выполнить таким образом, что не будут задеты права третьих лиц.
  • Санитарные требования – объекты, которые получатся в результате выделения доли в натуре, соответствуют санитарным нормам и правилам для жилой недвижимости. Например, выделяемая в натуре доля жилого дома должна иметь достаточную площадь, соответствовать требованиям по уровню инсоляции и т.д.
  • Инженерно-технические условия – выделяемая доля должна иметь возможность обеспечения всеми инженерными коммуникациями, которыми оснащен данный дом. При этом допускаются варианты установления режима права пользования в отношении мест общего пользования, расположенных на доле другого собственника. Правда, в последнее время суды все реже прибегают к такому варианту.

Все эти критерии рассматриваются судом в совокупности, и только при наличии положительных ответов по каждому из них суд может вынести решение о разделе в дома в натуре. Если же в какой-то части дом не подходит под критерии возможности выполнения, то он не может быть разделен, при этом суд на основе положений ст. 252 ГК РФ предлагает остальным собственникам выплатить стоимость доли. Например, в суд обратилась гражданка З. с требованием осуществить выделение доли в натуре в доме, который был разделен на доли после расторжения брака с гражданином Т. Из документов следовало, что дом из бруса имеет один этаж площадью 70 кв. м. и состоит из одной комнаты, кухни, санузла, ванной комнаты и веранды, также в общую площадь входит помещение бойлерной с отдельным входом с улицы. Истица представила суду свой вариант раздела, согласно ему веранда, кухня, часть комнаты и ванная комната должны отойти ей, а остальная часть дома – бывшему супругу. По площади такой раздел был абсолютно равен, но с технической точки зрения трудно осуществим. Истица предложила распилить дом на две части и возвести стены, вход в часть мужа сделать на месте бойлерной. Назначенная судом строительно-техническая экспертиза пришла к выводу, что раздел дома невозможен, так как его конструктивные особенности таковы, что любое изменение в его конструкции приведет к ухудшению состояния, а также к нарушению всех нормативных требований к жилым помещениям. Тем более эксперты отвергли вариант истицы с распилом. На основании заключения экспертизы судом было принято решение в иске отказать, при этом суд разъяснил, что собственники вправе договориться и один из них может компенсировать стоимость доли другому.

Совет: если сразу очевидно, что выдел доли в натуре невозможен, то имеет смысл указать в исковом заявлении требование о выплате компенсации стоимости доли на основе того, что выдел доли в натуре в отношении данного имущества объективно невозможен.

Оспаривание выделения доли в натуре

Как было рассмотрено выше, суды всегда внимательно подходят к возможности выделения доли в доме в натуре. Но далеко не всегда остальные собственники недвижимости соглашаются с подобными решениями, поэтому оспаривание раздела дома в натуре не такая уж редкость. Статистика рассмотрения подобных дел показывает, что суды крайне редко отменяют решения о выделении доли в натуре. Тем не менее, положительные решения есть, поэтому стоит рассмотреть такие ситуации более подробно. Основным доводом истцов при оспаривании выделения доли в натуре является ухудшение технического состояния, которое может возникнуть в результате процесса раздела. Для положительного решения истцу необходимо представить доказательства о возможности таких последствий. Как правило, это заключение экспертов, которые делают вывод о технической невозможности раздела на основании фактов, которые не были известны экспертам, проводящим ранее строительно-техническую экспертизу.

Кроме того, основанием для отмены решения о выделении доли в натуре может служить заключение оценщика, согласно которому недвижимость после раздела существенно теряет свою рыночную стоимость или делает объект вовсе неликвидным на рынке. Как правило, такое возможно, если первоначально суд опирался при оценке на кадастровую стоимость, которая часто существенно отличается от рыночной. Например, дом гражданки Д. стоит по заключению оценщика два с половиной миллиона рублей. Но есть решение суда, согласно которому в данном доме половина должна быть выделена её бывшему супругу. Предложенный вариант раздела подразумевает формирование двух объектов недвижимости, имеющих входы с двух противоположных сторон, общую крышу и стену. По заключению оценщика, каждая из обособленных половин дома будут иметь рыночную стоимость не более семисот пятидесяти тысяч рублей. Таким образом, выделение доли бывшего супруга в натуре повлечет за собой серьезную утрату рыночной стоимости недвижимости, тем самым нарушит права истицы. Суд согласился с доводами истицы и отменил вынесенное ранее решение о выделении доли в доме в натуре.

Отметим, что суды неоднозначно подходят к данным вопросам, поэтому другой суд мог вынести противоположное решение. В таком случае суд указывает, что определение рыночной стоимости существующего и планируемых объектов недвижимости при выделении доли в натуре нецелесообразно, так как выделяется конкретный, овеществленный объект права, а не возможные выгоды от его реализации или процесса пользования им. Поэтому говорить о нарушении прав в таком случае нельзя, так как каждый собственник получает в свое полное распоряжение имущество, принадлежащее ему на законных основаниях.

Указанные обстоятельства делают крайне необходимым анализ судебной практики по выделению доли в доме в натуре при обращении в суд с подобным иском. Только на основе подробного анализа можно прогнозировать успех дела, а также планировать участие в нем. Опытный юрист еще при подготовке к процессу определит, насколько успешным станет обращение в суд и всегда подберет необходимую доказательную базу для достижения желаемого результата судебного разбирательства. Особенно важна помощь опытного юриста, если разделу принадлежит самовольная постройка. Здесь должна анализироваться не только правоприменительная практика по разделу собственности, но и судебная практика по самовольной постройке. Аналогично, определенную сложность представляет и выдел доли в доме в натуре в случае, если спор о земельном участке, где он расположен. В такой ситуации необходимо анализировать и обзор судебной практики по земельным спорам. Все это делает выдел доли в доме или квартире весьма непростым делом, требующим самого внимательного изучения правоприменительной практики по самым разным вопросам в сфере применения судами законодательства в области имущественных правоотношений.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector