Регистрация права собственности на помещение в подвале дома ""
Prokurors.ru

Юридический портал

Регистрация права собственности на помещение в подвале дома

Правовой режим подвальных помещений многоквартирного дома

Бесхозное помещение или желанное имущество? Подвалы многоквартирных домов продолжают быть спором для многих россиян.

Кто является собственником подвального помещения: муниципалитет, управляющая компания или сами жильцы?

Являются ли подвальные помещения в многоквартирном доме общедомовой собственностью, как оформить в собственность подвал в 2020 году?

Чье оно – подвальное помещение?

В силу незнания закона многие люди не знают, кому принадлежит подвальное помещение в многоквартирном доме. Так, правовой режим подвальных помещений многоквартирных домов описан в ст. 36 ЖК РФ.

Так, согласно этой норме закона помещения, которые находятся в доме, но не являются частями квартир, а предназначены для обслуживания всего дома, принадлежат собственникам этого дома на праве общей долевой собственности. Подвал тоже относится к таким помещениям, что прописано в пункте 1 той же статьи.

Поэтому те граждане, которые приватизировали свое жилье, являются законными собственниками подвального помещения в том числе. При этом специально оформлять или регистрировать право общей долевой собственности на подвал не нужно.

Так кто же является собственником?

Подвалы многих многоквартирных домов еще с 90-х годов значатся в Реестре муниципальной собственности, когда ведомственные дома передавались на баланс города.

Новый Жилищный кодекс РФ, вступивший в силу в 2005 году, декларирует право общей долевой собственности жителей многоэтажек. Однако до сих пор вопрос о том, кто имеет право использовать общедомовое имущество, постоянно является предметом судебных споров.

Если регистрация права муниципальной собственностью уже подтверждена в соответствующих органах, которые осуществляют государственную регистрацию, то вопрос о том, что просто так передать объект жильцам, закон не позволяет. Гражданский кодекс не позволяет делать отказ от собственности, такого понятия в законе нет.

Тем не менее механизм передачи собственникам жилья подвальных помещений, зарегистрированных муниципальной собственностью, существует. Для этого жильцы дома должны сделать техническое заключение, что подвал является местом общего пользования, а затем обратиться в суд.

На основании судебного решения право муниципальной собственности гасится и подвал переходит в статус общедомового имущества.

Процесс передачи подвалов в общедомовую собственность проходит проще, если помещение значится в реестре муниципальной собственности, однако право муниципальной собственности не было зарегистрировано. В таком случае вопрос решается в Департаменте муниципального имущества и земельных отношений.

В этой инстанции делается заключение о том, является ли подвал местом общего пользования всего жилого дома. На основании этого документа (если это подтверждается) объект исключается из реестра, прекращаются договорные отношения с арендаторами.

Узнать, находится ли подвал в муниципальной собственности или нет, можно в Департаменте муниципального имущества и земельных отношений.

Необходимые документы

Для подтверждения того, что подвал является местом общего пользования, необходимо предоставить в Департамент муниципального имущества, такие документы:

  • технический паспорт;
  • заключение специализированной организации;
  • акт комиссионного обследования.

Разрешенная деятельность/бизнес в подвале

Некоторые предприимчивые граждане мечтают взять в аренду подвал и использовать его для своего бизнеса. Что можно открыть в подвальном помещении, не запрещенное законом?

Прежде чем переходить к вопросу о том, какой деятельность арендатору можно заниматься в подвальном помещении многоквартирного дома, необходимо уяснить, что прежде чем разворачивать свою бурную деятельность, следует провести общее собрание всех собственников дома, поднять вопрос об аренде подвала и деятельности, которая будет там разворачиваться, а затем еще и получить согласие всем собственников на осуществление предпринимательской деятельности.

Так, в подвале можно, к примеру, сделать спортивный клуб, магазин промтоваров, продуктовый магазин, офис, турагентство, парикмахерскую, мастерскую и др.

При выборе того или иного вида бизнеса арендатор должен учесть следующие особенности и правила пользования, которые он не должен нарушать:

  1. В подвале должна быть обеспечена хорошая вентиляция воздуха.
  2. В подвале не должно одновременно находиться больше 50 человек – согласно правилам пожарной безопасности.
  3. Нельзя размещать в подвалах магазины по продаже либо склады для хранения химических товаров, при эксплуатации которых территория помещения или воздуха может быть загрязнена.
  4. Запрещено размещать в подвале взрывоопасные вещества и материалы.
  5. Нельзя открывать в подвальном помещении ночной клуб и подобные заведения, иначе шум и музыка будут мешать жильцам дома. По этой причине запрещено организовывать в подвале такие виды деятельности, которые создают шум или выделяют запахи: химчистка, стирка белья и т.п.
  6. Нельзя обустраивать в подвальном помещении бассейны, сауны, парные, медицинские учреждения, бюро ритуальных услуг и др.
  7. Закон запрещает арендаторам размещать в подвале синтетические ковровые изделия, автозапчасти, шины, автомобильные масла во избегании возгорания подвала.
  8. Нельзя организовывать в подвале бизнес по продаже рыбы.
  9. Время работы арендатора должно быть согласовано с муниципалитетом. Но на практике закон запрещает заниматься какой-либо деятельностью в подвале после 23:00.
  10. Арендатору или покупателю подвального помещения запрещено пользоваться помещениями общего пользования – лифтом, лестницей, коридорами.
  11. Если арендатор решил открыть в подвальном помещении магазин или офис, то он должен сделать отдельно оборудованный вход.

Процедура приватизации подвального помещения

При необходимости подвальное помещение в многоквартирном доме можно приватизировать. По состоянию на 2020 год приватизация является бесплатной. Процесс присвоения такого помещения является довольно сложным и длительным, поскольку нужно пройти немало инстанций.

Как приватизировать подвальное помещение в многоквартирном доме, чтобы, к примеру, сделать там погреб (актуально для жильцов, проживающих на первом этаже)?

Процесс приватизации включает в себя такие шаги:

  1. Заинтересованному лицу следует собрать всех жильцов дома (заранее оповестить всех при помощи объявления либо писем, отправленных каждому собственнику дома). На собрании следует получить письменное согласие от всех собственников на приватизацию подвала.
  2. Заняться сбором документов – собрать копии правоустанавливающих бумаг на каждую квартиру, заявления от имени собственников с их подписями, а также технический паспорт на подвальное помещение.
  3. Обратиться в управляющую компанию за актом обследования.
  4. Оформить договор с компанией, у которой есть лицензия на проведение реконструкции в подвальном помещении.
  5. Согласовать проект реконструкции с пожарной службой и санэпидемстанцией.
  6. Получить от управляющей компании разрешение на приватизацию подвала.
  7. Написать исковое заявление о признании подвала в судебном порядке приватизированным объектом. К заявлению приложить документы, разрешающие производить подобные изменения.
  8. С полученным судебным разрешением обратиться в межведомственную комиссию и получить там разрешение на проведение реконструкции. Обязательно заверить документ в муниципалитете.
  9. Обратиться в архитектурно-строительную инспекцию и получить там разрешение на проведение соответствующих работ.
  10. После получения всех необходимых документов можно провести реконструкцию, ввести подвальное помещение в эксплуатацию. А для этого заинтересованное лицо должно обратиться в БТИ.

Перепланировка подвального помещения

Арендатор, взявший в аренду подвальное помещение в многоквартирном доме, должен соблюдать правила перепланировки (если он надумал переоборудовать подвал):

  • провести в помещение воду, освещение, сделать отопление, вентиляцию и канализацию – если в подвале будут работать люди;
  • запрещено трогать несущие конструкции стен;
  • работы по перепланировке подвала не должны нарушать работу инженерных сетей;
  • перед началом эксплуатации помещения нужно сделать дезинфекцию подвала;
  • планировка помещения под домом должна быть утверждена на собрании собственников многоквартирного дома.
  • Требования к использованию подвального помещения

    При законном занятии подвального помещения на правах аренды или владения арендатор/владелец должен придерживаться правил по содержанию подземного этажа:

    • нужно поддерживать оптимальную влажность воздуха – не выше 65%
    • температура воздуха должна быть не ниже 5 градусов по Цельсию;
    • важно обеспечить свободный вход в подвал, к инженерным коммуникациям;
    • вход в подвал должен быть оборудован выключателем;
    • подвальное помещение должно регулярно проветриваться.

    Все правила по содержанию подвальных помещений описаны в Постановлении Госстроя РФ «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» от 27.09.2003 г.

    Выкуп подвала у жильцов дома

    Можно ли выкупить подвальное помещение, если оно принадлежит собственникам многоквартирного дома? Да, можно, но это сложная процедура. Прежде чем приобрести подвал, потенциальному покупателю нужно организовать проведение общего собрания жильцов дома.

    Если большинство жильцов согласятся на продажу помещения (должно быть не меньше 75% голосов), тогда сделка заключается при участии балансосодержателя дома (конкретное лицо будет выступать представителем всех собственников и действовать от их имени по доверенности).

    Но купить подвал при таком раскладе крайне сложно, потому что в большинстве случаев собственники хотят использовать подвальное помещение для собственных нужд.

    Ответы на вопросы по теме

    Будет ли нести арендатор какую-то ответственность за аренду подвала в многоквартирном доме, если собственники дома не дали своего согласия?

    Да, если документы оформлены неправильно, арендатор не получил согласия собственников жилья в многоквартирном доме на ведение своего бизнеса, то к нему может быть применена административная ответственность.

    По состоянию на 2020 год санкция статьи 7.24, ч. 2 Кодекса об административных правонарушениях предусматривает наказание в виде штрафа от 2 до 3 тыс. руб. – для должностных лиц и 20-30 тыс. руб. – для юридических лиц (предприятий, организаций).

    В каких случаях реально купить подвал в жилом доме?

    Реально купить подвал в том случае, если он принадлежит муниципалитету, а все квартиры в доме являются муниципальными. Но есть в этом способе одна загвоздка – потенциальному покупателю придется принять участие в тендере.

    И если он предложит большую сумму, чем другие участники тендера, тогда может рассчитывать на выкуп подвального помещения.

    Имеет ли право застройщик продавать подвальные помещения?

    Все зависит от того, что указано в проектной документации.

    Если подвал относится к общедомовому имуществу, то застройщик не имеет права продавать цокольный этаж. Если же подвал выделен отдельно, то застройщик имеет на это право.

    Поэтому прежде чем покупать помещение у застройщика, нужно запросить у него документы на подвальное помещение.

    Считается ли подвальное помещение этажом?

    Этажность многоквартирного дома определяется по числу надземных этажей. В число надземных этажей может включаться и цокольных этаж, но только в том случае, если верх перекрытия этого этажа возвышается над уровней планировочной отметки земли выше, чем 2 м.

    В законодательстве РФ нет такого понятия, как подземный этаж, однако в Департаменте недвижимости указывается, что все помещения, которые не относятся к надземным этажам, являются подземными этажами.

    Поэтому подвал является подземным этажом при условии, что верх его перекрытия находится ниже средней планировочной отметки (менее, чем 2 м).

    Читать еще:  Правомерно ли назначили нового руководителя без приказа?

    Имеет ли право управляющая компания отказать собственникам в доступе в подвал?

    Нет, не имеет, поскольку подвальное помещение является общей собственностью всех жильцов дома. Если управляющая компания ограничивает доступ в подвальное помещение, тогда собственник квартиры, находящейся в этом доме, должен написать на имя управляющей компании заявление с просьбой организовать ему доступ в подвал на конкретную дату.

    В случае отказа он может смело обращаться в прокуратуру.

    Согласно норме закона подвальные помещения в многоквартирных домах принадлежат на правах общей собственности всем владельцам приватизированных квартир.

    Поэтому перед тем как решить, стоит ли заниматься покупкой подвала или брать его в аренду, нужно получить одобрение на подобные действия у большинства собственников (набрать не меньше 2/3 одобрительных голосов).

    Прежде чем занимать подвальное помещение для организации какого-то бизнеса, нужно ознакомиться с правилами содержания и эксплуатации такого помещения.

    Регистрация права собственности на помещение в подвале дома

    Зачастую жители многоквартирных домов сталкиваются с ситуацией, когда подвалы их жилых домов оказываются в муниципальной собственности или перепродаются в собственность частных лиц, которые открывают там магазины, парикмахерские, ателье или используют иным образом.

    В этой статье речь пойдет о том как истребовать подвал своего дома из незаконного владения или оспорить право собственности на него.

    В силу статьи 36 ЖК РФ подвалы, в которых находятся инженерные сети, предназначенные для обслуживания более чем одного помещения в жилом доме являются общей долевой собственностью собственников помещений в таком доме. Так почему же, спросите вы, подвалы вообще оказываются в собственности не жильцов дома, а посторонних лиц? Ведь не существует подвалов, в которых не было бы инженерного оборудования дома. Давайте разбираться. Судебная практика, включая Высший арбитражный, Верховный и Конституционный суды, сделала не мало разъяснений по вопросу отнесения подвалов к долевой или индивидуальной собственности, суть которых сводится к следующему.

    Существуют подвалы технические и подвалы сформированные как самостоятельное помещение, вот эти последние и не являются долевым имуществом жильцов, а могут покупаться, продавать и использоваться по их самостоятельному целевому назначению. Итак, разберемся в чем же отличие.

    Технический подвал — это спроектированный в качестве такового подвал, который не имеет самостоятельного назначения и не предназначен для самостоятельного использования (например в качестве склада). Он имеет инженерные коммуникации, для обслуживания которых необходим постоянный открытый доступ технических специалистов и никак не изолирован от этих инженерных коммуникаций. То есть помещение подвала выполняет служебную роль и имеет неразрывную связь с домом в целом.

    Второй вид подвалов, которые участвуют в гражданском обороте не являясь долевой собственностью. Если подвал на дату приватизации первой квартиры в жилом доме был сформирован как самостоятельное помещение и учтен органами БТИ для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, то общей долевой собственности у жильцов на него не возникает. При этом сам по себе факт нахождения в подвале инженерных коммуникаций не порождает права долевой собственности. Такие подвалы являются муниципальной собственностью или в результате приватизации достаются частным лицам.

    От куда взялась дата приватизации первой квартиры, по состоянию на которую определяется использование подвала? Дело в том, что право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома возникает только один раз – в момент приватизации первой квартиры (постановление Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 N 13391/09) .

    Теперь перейдем к практике. Итак, допустим, что подвал вашего дома используется неизвестным вам лицом под свои нужды, что сделать чтоб истребовать подвальное помещение из незаконного владения или оспорить право собственности.

    С чего начинать чтоб разобраться в вопросе является ли подвал техническим или самостоятельным помещением.

    Первое , в ГБУ «Центральный государственный архив города Москвы» получаем проект дома, по состоянию на момент ввода дома в эксплуатацию. Из проекта будет видно имеет ли подвал самостоятельное или техническое назначение.

    Второе , надо получить в БТИ архивные копии технической документации (экспликацию и поэтажные планы) по состоянию на максимально близкую дату к дате приватизации первой квартиры (1991-1992 гг.).

    Если из полученных документов следует, что ваш подвал технический и самостоятельного назначения не имеет, необходимо выяснить в чьей собственности он находится. Это можно увидеть из выписки из ЕГРН (получить ее можно в МФЦ). Кроме того, в ДГИ Москвы можно запросить утвержденный проект межевания квартала, из него будет понятно, кто является арендатором нежилых помещений. Подвальное помещение может быть собственностью ДГИ и сдано в аренду кому-либо или уже быть продано частному лицу.

    Собрав всю необходимую информацию и документы можно обращаться в арбитражный суд с иском и признании права общей долевой собственности на подвальное помещение и истребования его из чужого незаконного владения. С иском может обратиться один собственник квартиры, и в дальнейшем к иску должны будут присоединиться еще пять собственников, или же сразу подать коллективный иск. Для подачи иска не нужно проводить общее собрание жильцов или уведомлять о подаче иска всех жильцов дома. В ходе рассмотрения дела судом будет проводиться экспертиза на вопрос функционального назначения подвала.

    Теперь хочется обратить внимание на некоторые вопросы, которые могут возникнуть при рассмотрении спора.

    Главным аргументом ДГИ является пропуск срока исковой давности, установленный ст. 196 ГК РФ. Течение срока исковой давности начинается с момента, когда истец (истцы) узнал или должен был узнать о том, что подвал находится в собственности того или иного лица (ст. 200 ГК РФ) . Занесение сведений в Росреестр о праве собственности не является достаточным основанием считать, что собственник жилья именно в этот момент узнал о нарушении своего права.

    Часто ДГИ, или лица купившие подвал у ДГИ, ссылаются на то, что подвал был зарегистрирован в Росреестре как самостоятельное помещение. Внесение такой записи о подвале в Росреестр не исключает возможности оспаривания в суде оснований для государственной регистрации права собственности на подвал за ДГИ (или иным собственником) и дачи судом соответствующей правовой оценке.

    Прочитав эту статью у вас может возникнуть вопрос – а зачем все это нужно, восстанавливать право собственности на подвал и нести судебные расходы? Подвал можно использовать в интересах жителей всего дома, например если помещение подвала уже выделено или его возможно выделить фактически, то его также можно сдавать в аренду, а полученный доход направлять на компенсацию расходов за содержание жилого дома. Поэтому все судебные издержки очень быстро окупятся при грамотном использовании подвала, было бы желание.

    Надеюсь, что информация, изложенная в настоящей статье была вам полезна, а со всеми вопросами, которые могут возникнуть в процессе судебных споров я всегда буду рада помочь разобраться.

    Приобретение прав на подвальное помещение

    Имею в собственности нежилое помещение 30 кв.м. на 1 этаже 6-этажного жилого дома. Под помещением имеется подвал такой же площади. По документам (файл с ответом Росреестра) подвальное помещение не является оформленной собственностью какого-либо лица. Дом 1914 года постройки. Подвал пустой. Другие помещения имеют инженерные коммуникации или конструкции. В этом помещении 27.9 кв.м. ничего нет.

    Имею желание и возможности получить права на подвальное помещение.

    Вопрос: как приобрести права (собственность, бессрочное пользование, аренда, иное) на подвал под моим помещением? При этом имеются некоторые особенности:

    1. По нормам ст. 36 ЖК РФ данное помещение является общей долевой собственностью граждан.

    2. Деп гор имущества Москвы рекомендует проводить процедуру для конкурса по выкупу помещения, т.к. состав общего имущества МКД не определен и не утвержден.

    3. Дом не является ЖСК, ТСЖ или т.п. и управляется Управляющей компанией.

    Возможно ли получить информацию о судебной практике по защите прав на нежилые помещения (подвалы) собственников МКД перед произволом (самостоятельным принятием решений по подвалу без оглядки на ст.36 ЖК РФ) органов исполнительной власти Москвы или иного города?

    Огромное вам спасибо. Не все понятно. Надо еще работать над собой и вести переписку с ДепГорИмуществом Москвы. Они так просто из своих рук помещение не выпустят. Ведь дом пока является (по их непоколебимому мнению) собственностью государства или Москвы.
    Но в любом случае – Вам спасибо. Буду обращаться в дальнейшем.

    07 Марта 2015 09:41

    Ответы юристов ( 1 )

    Здравствуйте, Сергей Николаевич! Ваш вопрос принят в работу. Для подготовки ответа потребуется некоторое время.

    Спасибо, ожидаю с нетерпением.

    Здравствуйте, Сергей Николаевич

    В соответствии со ст.
    290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ
    собственникам многоквартирного дома (МКД) на праве
    общей долевой собственности принадлежат помещения, не являющиеся частями
    квартир, и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном
    доме, в том числе подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное
    обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

    Таким образом, к общей долевой собственности законом отнесены технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, а также иное обслуживающее более одного помещения оборудование.

    При этом, если в подвальном помещении не имеются инженерные коммуникации и иное обслуживающее оборудование и также отсутствуют, иные принадлежности, позволяющие отнести подвальное помещение к техническому помещению, указанный объект недвижимости не является местом общего пользования, но числится общим имуществом всех собственников
    многоквартирного дома, иными словами подвальное помещение не всегда является техническим, и такое помещение может быть оформлено в собственность, или в
    аренду.

    Читать еще:  Куда обратиться с информацией об организации, занимающейся отмыванием денег?

    Кроме того, на основании уведомления на ваш запрос, данное помещение (подвал) не имеет обременений,
    правопритязания отсутствуют.

    Многочисленная судебная практика подтверждает, что такие помещения могут быть оформлены в собственность, но еще раз, только в том случае, если в подвале нет коммуникаций
    по обслуживанию дома.

    Для решения вашего вопроса относительно подвального помещения 27,9 кв. м., в котором, как вы написали «
    ничего нет», необходимо соблюсти законную процедуру в соответствии с нормами ЖК РФ Вам следует

    инициировать общее собрание (ОС) жильцов
    многоквартирного дома, в котором находится подвальное помещение.

    В соответствии со ст.36 ЖК РФ

    помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных
    настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим
    имуществом в многоквартирном доме.

    3.Уменьшение размера
    общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников
    помещений в данном доме путем его реконструкции.

    4. По решению
    собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании
    таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть
    переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и
    законные интересы граждан и юридических лиц.

    Вопросы общего собрания собственников регламентированы стст.44-47 Жк РФ www.consultant.ru/popular/housing/55_7.html#p706

    При этом для передачи
    третьим лицам во временное владение и пользование (аренда) подвала необходимо большинство
    голосов собственников (2/3 от всех голосов собственников помещений дома).

    Однако если ОС будет
    решаться вопрос о передачи части подвала в собственность, то в данном случае, согласно указанным
    нормам ЖК вам необходимо получить согласие всех собственников МКД (что очень
    сложно сделать на практике) Кроме того, если в доме есть хотя бы одна
    неприватизированная квартира то, также необходимо получить согласие муниципалитета, т.к. в данном случае речь идет об уменьшение размера общего имущества, путем реконструкции.

    Кроме правильно оформленного Решения (протокола) ОС также необходимо иметь Проект реконструкции.

    Таким образом, согласно указанным нормам, и с учетом, что интересующее вас подвальное
    помещение не является техническим, у вас есть два варианта для решения вашего
    вопроса:аренда подвала или оформление в собственность (оч. трудная задача), но
    тем не менее решаемая, т.к. прецедентов достаточно.

    2. Деп гор имущества Москвы рекомендует проводить процедуру для конкурса по выкупу помещения, т.к. состав общего имущества МКД не определен и не утвержден.

    Понятно, на что намекает Деп гор имущества Москвы… Вопрос относительно общего имущества дома, которое является самостоятельным объектом недвижимости — является в настоящий момент спорным и не до конца урегулированным.

    Так в отношении подвалов, которые в целом или в части не являются техническими, согласно судебной практики (арбитражной) действует следующее правило: подвал признается самостоятельным объектом, если к моменту начала приватизации квартир (первой приват. кв.) в доме он не был спроектирован и сформирован как технический (Постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 02.03.2010 №13391/09 по делу № А65-7624/2008-СГ3-14/13)

    правовой режим подвальных помещений, как
    относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких
    собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату
    приватизации первой квартиры в доме.

    Ответ на вопрос относительно того, относится ли указанная вами часть помещения подвала к самостоятельному
    объекту, и является ли таковым на момент приватизации первой квартиры в доме, где находится это помещение (подвал) — общим имуществом собственников дома (в т.ч.
    и вашим, тк. Вы также являетесь собственником ) следует искать в документации дома, в технической документации дома, а также смотреть визуально — обособлено или нет от общего подвального помещения — подвальное помещение 27.9 кв.м., и каким образом.

    Возможно ли получить информацию о судебной практике по защите прав на нежилые помещения (подвалы) собственников МКД перед произволом (самостоятельным принятием решений по подвалу без оглядки на ст.36 ЖК РФ) органов исполнительной власти Москвы или иного города?

    Здравствуйте, Сергей Николаевич. Ваше дополнение немного выходит за рамки вопроса, но я постараюсь вам помочь.

    В Определении указано, что помещения, не являющиеся частями квартир, относятся к общему имуществу
    собственников помещений в МКД (в том числе), если внутри них расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений. Такие
    помещения самостоятельного назначения не имеют, они, как и расположенное в них оборудование, предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений
    дома.

    Однако в Определении также отмечено, что, кроме нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в
    МКД могут иметься иные нежилые помещения, предназначенные для самостоятельного использования. Такие помещения являются недвижимыми вещами – самостоятельными объектами гражданских прав. Их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ (за этот вывод, кстати, многие администрации и муниципальные образования и уцепились, прежде всего: Москва, Питер).

    Что касается старого жилого фонда, домов советской или досоветской постройки, в том то и трудность, что отличить нежилое помещение, наделенное исключительно обслуживающей функцией, от нежилого помещения самостоятельного назначения сложно.(чем и пользуются муниципалы)

    Такие споры, в основном, решаются с учетом фактических обстоятельств и входят в компетенцию арбитражных судов и судов общей юрисдикции. На это неоднократно обращал внимание Конституционный суд (см. ниже Определение от
    24.02.2011 № 137 О-О)

    Между тем, арбитражная практика с момента вынесения КС РФ Определения № 489 О-О к сожалению для собственников МКД показала, что не все подвальные помещения, в том числе и те, которые не заняты оборудованием, относятся к общему имуществу. Но практика по новостройкам относительно правового режима подвальных помещений более положительна и почти всегда определяется судьями в качестве общей долевой собственности.

    Вот немного суд. практики с небольшими выдержками о главном, когда суд признает подвал, относящимся к общей долевой собственности

    ТСЖ «Возрождение» обратилось
    в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю со
    следующими требованиями:

    – признать право
    общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого
    дома на нежилое подвальное помещение (комнату № 7) общей площадью 381,2 кв. м
    многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пл.
    Рабочая, 25;

    – истребовать из
    чужого незаконного владения указанного нежилого подвального помещения (комнату
    № 7) путем его передачи товариществу.

    В обоснование
    заявленных требований товарищество указало, что регистрация права собственности
    предпринимателя на комнату № 7 в многоквартирном жилом доме нарушает право
    общей долевой собственности, возникшее в отношении спорного помещения
    вследствие его использования в качестве технического этажа, оборудованного
    инженерно-техническими устройствами, предназначенными для обслуживания
    многоквартирного жилого дома.

    Судебные акты
    мотивированы следующим.Спорное помещение не предназначалось для размещения в
    нем офисов и подвальные помещения как офисные в эксплуатацию не вводились.

    Постановление ФАС СКО
    от 10.08.2010 № А32-4632/2008. www.lawmix.ru/sev-kav/3363/
    Возникновение у собственников помещений права общей долевой собственности на
    технические подвалы в силу закона, вне зависимости от регистрации в реестре, не
    породило для администрации права распоряжения данными помещениями посредством
    передачи их в аренду, в связи с чем судами обоснованно признан недействительным
    договор аренды.

    При этом судами
    сделан вывод о том, что спорные помещения подвала никогда не использовались как
    самостоятельные объекты недвижимости либо по иному назначению, из фактического
    владения истца и третьих лиц подвал не выбывал………

    Удовлетворяя исковые
    требования, суды руководствовались установленными при проведении экспертизы,
    назначенной судом первой инстанции, данными, согласно которым подвал
    использоваться самостоятельно не может, так как он не имеет самостоятельного
    назначения: его проектное и фактическое назначение – обслуживающие
    (вспомогательные) площади для функционирования предприятия общественного
    питания. Все узлы управления инженерными сетями, обслуживающими первый и
    подвальный этажи, расположены в подвале, следовательно, должен быть обеспечен
    беспрепятственный доступ в подвал обслуживающему персоналу.
    Помещение подвала выполняет
    служебную роль, имеет неразрывную связь со зданием, у него отсутствует
    самостоятельное назначение, так как подвальные помещения не являются
    изолированной частью здания, имеющей свое взаимодействие с внешней средой, свою
    закольцованную систему энергоснабжения, отопления, водоснабжения, отдельные
    приборы учета коммунальных услуг, что обеспечивало бы его самостоятельность .

    Сергей Николаевич, в любом случае, следует тщательно изучить всю документацию дома, если подвальное помещение, о котором вы пишите не изолированно от всего подвала, или отгорожено аркой, как это бывает частенько, или узким проходом, и если в этом помещении есть хотя бы единые отопительные трубы без самостоятельного функционального назначения и т.д.)то такой подвал должен относится к общему имуществу дома, и второй момент, необходимо установить — когда была приватизирована первая кв. в вашем доме. Главное, чтобы на тот момент подвальное помещение 27,9 кв.м. не являлось самостоятельным объектом гражданских прав.

    Можно ли оформить подвал МКД в собственность управляющей компании

    Достаточно часто у управляющей организации возникает желание использовать хорошие подвальные помещения в МКД под собственные нужды. Во многих подвалах располагаются подсобные помещения для дворников, уборщиц, хранения инвентаря. В некоторых – даже офисы УО. В данной статье попытаемся разработать порядок действий управляющей организации, для того, чтобы в рамках закона пользоваться подвальным помещением.

    В соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами и внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры.

    Правовое положение подвальных помещений определяет статья 36 ЖК РФ, согласно которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

    Читать еще:  ТСЖ, взносы на кап ремонт, требуются разъяснения

    Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

    Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

    Нередко подвалы переходят в собственность физических или юридических лиц сразу после ввода в дома в эксплуатацию. И даже в таких ситуациях собственники помещений МКД подают иски о признании права собственности на подвальное помещение, которые суды зачастую удовлетворяют. Так, ВС РФ Определением от 28 февраля 2018 г. по делу № А41-41428/2016, подтвердил позицию суда апелляционной инстанции и признал право собственности части подвального помещения за собственниками помещений МКД. Довод заявителя жалобы о том, что спорные помещения реконструированы и не несут прежнего функционального назначения, был рассмотрен судом и отклонен.

    Как показывает практика, подобные иски удовлетворяют с большей вероятностью, если в отчуждаемых помещениях проходят какие-либо инженерные коммуникации.

    Обратная судебная практика основывается на пропуске срока исковой давности и недоказанности принадлежности спорных помещений в составе общего имущества.

    Так в Решении Арбитражного суда Волгоградской области от 11августа 2016 г. по делу №А13-1964/2015, суд указал, что при определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 4 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались.

    Необходимо иметь в виду, что в течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права. Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный 196 статьей ГК РФ ( три года).

    В связи с чем, прежде чем принимать решение о выкупе подвала стоит хорошенько оценить риск его возврата собственникам.

    Как было указано выше, подвал (часть подвала) относится к общему имуществу собственников помещений МКД. В связи с чем, все вопросы по его отчуждению и передаче во временное владение могут решаться только на общем собрании собственников помещений МКД.

    В соответствии с ч.3 ст.36 ЖК РФ, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

    Таким образом, прежде всего, необходимо получить согласие всех собственников помещений МКД путем проведения общего собрания. Как показывает практика, в большинстве МКД это практически невозможно.

    При этом, действующее законодательство предполагает возможность сдачи общедомового имущества в аренду, в том числе на длительный срок.

    В соответствии, с ч.2 ст.44 ЖК РФ, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся вопросы по использованию общего имущества собственников помещений, (в том числе решения о реконструкции многоквартирного дома, о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества). Решения общего собрания по указанным вопросам принимаются не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

    Как правило, заинтересованные лица идут вторым путем и заключают договоры аренды нежилых помещений, входящих в состав общего имущества.

    Набрать 2/3 голосов собственников на общем собрании – реально. В повестке дня следует согласовать срок аренды, условия договора аренды, уполномоченное лицо, которое от имени собственников будет подписывать договор аренды, размер арендной платы, порядок доступа к инженерным коммуникациям МКД (если они проходят внутри арендуемого помещения), а так же порядок расходования средств, полученных от аренды.

    Следует понимать, что 50% успеха по данному вопросу зависит от грамотной подготовки документов общего собрания.

    Как оформить чердак или подвал в собственность

    Проверить права собственности

    Власти Москвы в конце июля отказались от прав собственности на почти 200 чердаков и подвалов в многоквартирных домах. Теперь их жильцы могут оформить долевую собственность на эти помещения и использовать их по своему усмотрению. На чердаках и в подвалах можно хранить вещи, использовать для досуга жильцов и даже сдавать в аренду. Что требуется для оформления чердаков и подвалов в собственность жильцов, читайте в материале РИАМО.

    Прежде чем приступать к оформлению документов, следует удостовериться в том, что на данный чердак или подвал жилого дома не зарегистрировано чье-либо право собственности, отмечает юрист группы компаний SRG Михаил Прихожан.

    Для этого необходимо обратиться в Федеральную службу государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр) или многофункциональный центр госуслуг с заявлением на предоставление сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) о правах на указанные объекты.

    По словам адвоката, президента Гильдии юристов рынка недвижимости Олега Сухова, если дом новый, то в соответствии с проектной документацией подобные помещения не должны быть в частной собственности. Это можно проверить, запросив необходимую документацию у застройщика, в БТИ и в администрации. Если есть сведения о проектировщике, то нелишним будет обратиться к нему.

    Обратиться в суд

    Если же по сведениям из ЕГРП выяснится, что права на чердак или подвал уже за кем-то зарегистрированы, жильцы в праве обращаться в суд с требованиями о признании зарегистрированного права отсутствующим.

    Юрист Михаил Прихожан советует идти в суд с доказательствами, подтверждающими права жильцов на указанные объекты. В том числе, понадобятся документы технического учета, свидетельствующие о том, что данные объекты вошли в состав общего имущества жилого дома. После принятия судом решения необходимо обратиться в Росреестр для проведения государственной регистрации общей долевой собственности жильцов на общее имущество жилого дома.

    Провести собрание жильцов

    Если права на чердак или подвал ни за кем не закреплены, можно приступать к регистрации. Перед этим необходимо провести общее собрание собственников дома и получить решение квалифицирующего большинства голосов.

    Подать документы на регистрацию

    В соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ, для проведения государственной регистрации прав на общее имущество собственников помещений многоквартирного дома необходимо обратиться в Росреестр.

    По данным экспертов SRG, к обращению нужно приложить следующие документы:

    – Документ, удостоверяющий личность заявителя или уполномоченного им лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности. Либо решение общего собрания собственников помещений о наделении представителя полномочиями для государственной регистрации прав всех собственников на общее имущество в многоквартирном доме;

    – Документы, подтверждающие уплату госпошлины. Размер госпошлины за государственную регистрацию доли в праве общей собственности на общее недвижимое имущество в многоквартирном доме составляет 200 рублей (пп. 23 п. 1 ст. 333.33 НК РФ);

    – Решение (протокол) общего собрания собственников помещений об определении долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

    – Правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие прав собственников помещений в многоквартирном доме, возникших до 31.01.1998 (если на момент представления документов на госрегистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимости в доме в ЕГРП отсутствуют записи о госрегистрации наличия прав указанных собственников);

    – Планы объектов недвижимости: документ технического учета многоквартирного дома с информацией о составе общего имущества в данном доме, подтверждающие, что чердак или подвал вошли в состав общего имущества дома; кадастровый паспорт земельного участка;

    – Документы о формировании органом государственной власти или органом местного самоуправления земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, если земельный участок сформирован после введения в действие Жилищного кодекса (пункты 4, 5 статьи 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса);

    – Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса) (пункт 3 статьи 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса).

    Получить выписку из ЕГРП

    После проведения государственной регистрации будет выдана выписка из ЕГРП, подтверждающая право общей долевой собственности жильцов на общее имущество многоквартирного дома.

    Ссылка на основную публикацию
    "
    ×
    ×
    "
    Adblock
    detector