С какого момента договор купли-продажи квартиры считается заключенным
Prokurors.ru

Юридический портал

С какого момента договор купли-продажи квартиры считается заключенным

С какого момента договор купли-продажи квартиры считается заключенным

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Возможно ли договором купли-продажи недвижимости предусмотреть, что он вступает в силу с момента оплаты покупателем задатка?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Приведенное в тексте вопроса условие договора противоречит нормам Гражданского кодекса РФ.

Обоснование вывода:
В силу прямого указания нормы п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Данная норма является императивной. При этом стороны вправе распространить условия договора к отношениям, возникшим между сторонами до заключения договора (п. 2 ст. 425 ГК РФ), однако именно момент заключения договора определяет начало течения срока его действия как периода времени, в пределах которого действуют условия договора, в частности, о договорной ответственности, и исполняются установленные им обязательства сторон (постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2011 N 04АП-4870/10)*(1).
Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Если договор не подлежит государственной регистрации и для его заключения не требуется передача имущества, он признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (ст. 433 ГК РФ). При заключении договора в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ), этот момент совпадает с датой подписания договора обеими сторонами (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2018 N 15АП-21484/17 и от 26.11.2017 N 15АП-17343/17, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2013 N 05АП-1901/13, Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 19.05.2015 по делу N 33-315/2015).
Следовательно, при заключении договора продажи недвижимости – осуществляемого в силу ст. 550 ГК РФ в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, – момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта от другого лица совпадает с моментом подписания договора его сторонами. Поэтому договор продажи недвижимости считается заключенным и, соответственно, вступает в силу с момента подписания его обеими сторонами договора (смотрите, к примеру, постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 02.09.2011 N Ф10-2751/11 по делу N А48-3834/2010 и от 08.07.2011 N Ф10-2326/11 по делу N А64-5804/2010, определение СК по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики – Чувашии от 01.07.2015 по делу N 33-2824/2015, Кассационное определение СК по гражданским делам Мурманского областного суда от 17.08.2011 по делу N 33-2321).
Данный вывод согласуется и с позицией ВАС РФ, указавшего со ссылкой на п. 1 ст. 425 ГК РФ, что если иное не предусмотрено ГК РФ, договор купли-продажи недвижимого имущества следует считать заключенным с момента его подписания сторонами, а не с момента государственной регистрации или фактической передачи имущества (постановление Президиума ВАС РФ от 16.09.2008 N 6343/08).
С учетом изложенного, условие договора купли-продажи недвижимости о вступлении его в силу с момента внесения покупателем задатка противоречит ГК РФ*(2). При этом подчеркнем, что, подписывая договор, содержащий все существенные условия, стороны соглашаются с его условиями и, следовательно, в соответствии со своим волеизъявлением принимают на себя все права и обязанности, определенные этим договором (смотрите также постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2017 N 01АП-6636/17).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Габбасов Руслан

Ответ прошел контроль качества

19 февраля 2018 г.

Читать еще:  Могут ли мужа уволить за условное наказание?

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) Включение такого условия направлено на создание правового основания для имевших место фактических отношений сторон, и само по себе не означает, что договорные обязанности могут считаться возникшими ранее заключения договора. Так, сторона не может быть привлечена к договорной ответственности за период до заключения договора (п. 6 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, сообщенного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Кроме того, в судебной практике выработан подход, согласно которому период, предшествовавший дате заключения договора, не включается в срок его действия в целях государственной регистрации сделок на недвижимость (п. 8 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, сообщенного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).
*(2) Вместе с тем стороны вправе, к примеру, согласовать в договоре продажи недвижимости условие о прекращении договора в случае неисполнения покупателем в течение определенного срока обязанности по передаче продавцу суммы задатка.

Когда договор купли продажи считается заключенным

  1. Конструктор документов >
  2. Статьи >
  3. Особенности купли-продажи >
  4. Когда договор купли продажи считается заключенным

В форме договора на сегодня заключаются практически все сделки. Причем сторонами могут выступать как юридические, так и физические лица.

Договор купли-продажи – это документ, к которому предъявляются жесткие требования в процессе оформления и не соблюдение их может привести к тому, что он будет признан недействительным.

Подтверждение того, что сделка купли-продажи осуществилась

Договор купли-продажи недвижимости считается исполненным с момента поступления оплаты.

Несмотря на то, что квитанция либо расписка об оплате вправе подтвердить сделку, это часто игнорируется.

Частой ошибкой, которую допускают при оформлении договора купли-продажи, считается его неверное составление. Именно это приводит к тому, что в дальнейшем могут возникнуть проблемы.

Договор купли-продажи считается заключенным, если будут выполнены такие рекомендации, как:

  • для оформления процесса покупки недвижимости у физического лица одного договора будет недостаточным. Следует также просить предоставить расписку о том, что он получил полную оплату за продаваемую недвижимость;
  • при любой сделке, которая подразумевает под собой подписание подобного соглашения, необходимо всегда брать с собой свидетелей, которые подтвердят, что договор купли-продажи выполнен в полном объеме.

Если говорить о составлении договора купли-продажи между юридическими лицами, то здесь мало когда возникали трудности. Это связано с тем, что этими вопросами занимаются исключительно юристы, поэтому вероятность ошибок низка.

Регистрация договора купли-продажи

Часто при заключении договора допускается ошибка — отказ от регистрации в государственных органах.

Практически все участники такой сделки оформляют договор только у нотариуса, считая, что больше ничего не нужно.

Если говорить о действующем законодательстве, то этого недостаточно.

Договор купли-продажи считается заключенным с того момента, когда он прошел процедуру заверения в государственном органе регистрации.

Вместе с ним необходимо предоставить такую документацию, как:

  1. 1. Выписку из домовой книги.
  2. 2. Если продавец не один имеет права собственности, необходимо согласие остальных владельцев.
  3. 3. Если владелец один, – необходима соответствующая справка из БТИ.

Помимо этого нужно оплатить государственную пошлину в размере 2000 рублей. Договор купли-продажи считается заключенным с момента передачи квитанции об оплате государственной пошлины и получения заверенного договора на руки.

Стоит отметить, что договор выдается новому владельцу на 11 день с момента оплаты госпошлины.

Отсутствие регистрации у договора может сыграть ключевую роль в суде?

Читать еще:  Что мне делать дальше и куда обратится?

На практике встречались случаи, когда отсутствие регистрации приводило к тому, что этот документ в суде был аннулирован либо его не считали нужным приобщать к материалам дела.

Несмотря на то, что договор был составлен и заверен у нотариуса, этого суду может оказаться недостаточным, так как он отсутствует в реестре.

Именно поэтому, несмотря на то, что договор купли-продажи считается заключенным с момента подписания его обеими сторонами, необходимо обратиться в «Росреестр».

Когда договор считается выполненным в полном объеме

Договор купли-продажи считается исполненным с момента, когда продавец передал всю документацию по недвижимости и ключи. До тех пор пока этого не произошло, договор еще действует.

Частые ошибки и заблуждения

На сегодня существует множество заблуждений, которые отражаются на неверном юридическом представлении о процессе формирования и подписания договора купли-продажи в целом.

Одним из таких принято читать тот факт, что договор купли-продажи может быть расторгнут в первые полгода с момента его подписания. Однако это вовсе не так, поскольку отменить подобную сделку просто невозможно.

Расторгнуть договор купли-продажи практически невозможно, если на это нет веских оснований:

  • договор был оформлен вследствие физического насилия;
  • продавец находился в состоянии алкогольного либо наркотического опьянения;
  • если продавец не является законным владельцем квартиры и продал недвижимости мошенническим путем.

Еще одной причиной для расторжения может быть неоплата по договору. Но проблема в том, что без свидетелей доказать отказ в оплате практически невозможно. Иногда мошенники действуют совместно с нотариусом, который может сообщить, что оплата была произведена, а по факту ее не было.

Для того чтобы все проходило в рамках действующего законодательства и в дальнейшем не было подобных неразберих, достаточно внимательно относиться к этому процессу и всегда брать с собой свидетелей.

Важным моментом является тот факт, что свидетелями не могут выступать:

  • ближние родственники;
  • совершеннолетние дети;
  • жена либо супруг (за исключением того, если покупатель либо продавец находится в гражданском браке).

Условия, при которых договор считается заключенным

Договор купли-продажи считается заключенным с того момента, как:

  • стороны полностью выполнили свои обязательства по условиям договора;
  • все оплаты были выполнены в полном объеме;
  • продавец передал покупателю все документы по недвижимости;
  • когда у сторон отсутствуют претензии;
  • договор занесен в государственный реестр.

После того, как эти пункты полностью выполнены, договор полностью считается заключенным и его расторжение в дальнейшем невозможно.

С какого момента договор купли-продажи недвижимости считается заключенным

Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента регистрации перехода прав на имущество либо подписания бумаги. Договор купли-продажи недвижимости может быть заключен только в письменном виде и в обязательном порядке подписан сторонами. Участниками вправе быть физические или юридические лица.

Документ о продаже жилой площади

Договор купли-продажи квартиры или любой другой недвижимости составляется лицами, участвующими в сделке. То есть, он заключается между хозяином жилья и покупателем. Такой документ состоит из нескольких пунктов. При возникновении необходимости к нему может быть приложен акт передачи.

Договор купли-продажи включает:

  • фабулу – там указывается название сделки и сведения о сторонах, которые в ней участвуют;
  • определяется и прописывается предмет сделки;
  • устанавливается порядок передачи объекта недвижимости;
  • денежную стоимость, которую покупатель должен перевести другой стороне;
  • обоюдные обязательства, которые стороны будут иметь друг перед другом;
  • гарантии;
  • заключительные положения, дата составления договора и подписи сторон.

Когда к нему прилагается акт передачи, то в заключении нужно сослаться на этот факт. Также обязательно упоминание любого документа, который имеет отношение к сделке, подтверждая или обеспечивая ее.

Читать еще:  Принудительное лечение в рамках уголовного дела

Несоблюдение правил составления соглашения, регулирующего приобретение недвижимости, влечет за собой возможность признания его недействительным. Перед подачей бумаги на регистрацию нужно проверить:

  • правильность написания данных об объекте;
  • указана ли верная сумма, которую необходимо заплатить покупателю;
  • произошло ли подписание бумаги владельцем недвижимого имущества и потенциальным новым хозяином.

Договор купли-продажи недвижимости между лицами считается заключенным с момента подписания и регистрации бумаги. Все зависит от обстоятельств определенной сделки.

Действие документа

Договор вступает в силу с момента его подписания и может считаться исполненным со дня поступления оплаты за недвижимый объект. Доказательством того, что денежные средства были переведены, могут служить квитанции или расписка, составленная между участниками сделки купли-продажи.

Договор на покупку квартиры считается заключенным, если:

  • у гражданина есть доказательство того, что была осуществлена оплата за приобретенную квартиру;
  • есть свидетели, которые могут подтвердить то, что сделка была проведена по закону и все условия соблюдены сторонами (ими не могут быть ближайшие по крови родственники, супруг).

На подписание договора купли-продажи не вправе повлиять третьи лица, не являющиеся сторонами по совершаемой сделке.

При оформлении договора купли-продажи между компаниями или организациями редко появляются проблемы с его вступлением в действие, так же, как и в остальных моментах. Это происходит потому, что в процедуре передачи недвижимости с участием юридических лиц всегда присутствуют юристы.

Все чаще физические лица обращаются за помощью в составлении подобных письменных соглашений к высококвалифицированным юристам. Это обосновывается тем, что мошенники на рынке недвижимости до сих пор распространены. При возможности обезопасить себя от обмана, лучше воспользоваться этим.

Юрист может не только полностью контролировать весь процесс сделки, от ее начала до конца, но и просто дать консультацию гражданину, ответив на самые волнующие его вопросы.

Регистрация

После заключения договора на продажу недвижимого объекта его необходимо зарегистрировать в Росреестре. Эта обязанность прописана в нормах законодательства Российской Федерации. Среди бумаг, которые понадобятся для проведения регистрации договора купли-продажи объекта, можно выделить:

  • письменное заявление о проведении процедуры регистрации;
  • доверенность – когда одну из сторон в заключаемом договоре представляет доверенное лицо (она обязательно должна быть заверена у нотариуса);
  • подписанный договор в трех экземплярах (два – для сторон сделки, один – остается в Росреестре);
  • бумага о праве владения на объект сделки, которая подтверждает, что продавец по данной сделке действительно является хозяином имущества;
  • квитанция о том, что пошлина, установленная государством, была уплачена;
  • план недвижимого объекта;
  • акт приема-передачи имущества;
  • разрешение из органа опеки, когда владельцем или одним из них является несовершеннолетнее лицо, также, если там прописан ребенок, у которого нет родителей;
  • справка о зарегистрированных на жилой площади гражданах;
  • бумаги, подтверждающие полномочия представителей недееспособных лиц;
  • согласие второго супруга собственника – когда он является владельцем доли, или в случае, если объект относится к общей собственности.

Только на основании бумаги, которая будет выдана сотрудником органа регистрации, может быть осуществлен полный переход всех прав на объект. С этого момента новый хозяин площади вправе ей распоряжаться, продавать ее и выполнять любые другие действия.

Без оплаты государственной пошлины и предоставления доказательств этого факта сотрудник не зарегистрирует подписанное соглашение о совершении продажи.

Важно! Несмотря на то, что договор купли-продажи квартиры считается заключенным с момента его подписания гражданами, зарегистрировать сделку необходимо.

Бывали случаи, когда суд аннулировал такой документ или просто не брал его в расчет при рассмотрении дела, так как документ не был зарегистрирован.