Уведомление соседей о продаже комнаты в коммунальной квартире
Prokurors.ru

Юридический портал

Уведомление соседей о продаже комнаты в коммунальной квартире

Нюансы продажи комнаты в коммунальной квартире и образец уведомления соседей

Согласно жилищному законодательству, коммунальные квартиры являются объектами долевой собственности.

Продажа комнаты требует отказа от ее покупки соседей – таких же собственников коммунальной квартиры, как и будущий продавец объекта недвижимости.

Не всегда такие собственники охотно дают отказ от преимущественной покупки либо всячески препятствуют возможной продаже по каким-то личным причинам. Однако существуют способы продать комнату, несмотря на несогласие других участников собственности.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82 . Это быстро и бесплатно !

Что такое преимущественное право покупки?

Данный вопрос регулируется двумя актами:

Норма жилищного законодательства лишь указывает на то, что коммунальная квартира является долевой собственностью и делает отсылку на нормы ГК РФ, в которых уточняется, кто может быть таким собственником, какими правами и обязанностями он обладает.

Наибольший интерес представляет норма ст. 250, конкретизирующая понятие преимущественного права и способы им воспользоваться.

Под преимущественным правом понимается возможность определенного круга лиц (в данном случае – собственников комнат в коммунальной квартире) первыми заключить договор купли-продажи части недвижимого имущества. Договор осуществляется на тех же условиях, которые предназначены и для остальных покупателей. То есть, цена, условия оплаты и т.д. не меняются и лица, имеющие такой приоритет, не вправе требовать изменения условий и снижения цены.

Каждый из них имеет приоритет перед другими возможными покупателями продаваемой комнаты, а значит, должны либо купить ее первыми, либо оформить отказ от своего права на нее.

Зачем нужно уведомление?

Продавец должен уведомить своих соседей за 1 месяц до продажи комнаты (именно столько длится преимущественное право на объекты недвижимости). Если по окончанию данного срока никто из них не изъявит желание выкупить ее, комната может быть отчуждена иным лицам, не имеющим приоритетного права на ее покупку.

До того, как ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним» практически полностью утратил силу (к 2020 году это произойдет со всем документом), заявление на отказ соседей-собственников от покупки было обязательным письменным документом для совершения продажи комнаты. Данное указание содержалось в ст. 24, в настоящее время не имеющей юридической силы.

Уведомление соседей-собственников – важный этап перед будущей продажей. По закону, при нарушении преимущественного права выкупа доли, договор купли-продажи может быть обжалован в судебном порядке. У соседей есть 3 месяца на подачу искового заявления с момента, когда они узнали о своем нарушенном преимущественном праве.

Если все собственники коммунальной квартиры откажутся от своего права покупки, необходимо, чтобы они письменно засвидетельствовали отказ и заверили его нотариально. После этого собственник комнаты сможет продать ее другим лицам не дожидаясь окончания месячного срока, положенного по закону.

Процедура уведомления

Как правильно составить этот документ?

Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире составляется в письменном виде.

С практической точки зрения, многие юристы рекомендуют зарегистрировать факт наличия такого документа у нотариуса, и ниже будет рассказано, почему важно последовать этому совету.

Уведомление должно содержать:

  1. данные соседа, которому направляется уведомление;
  2. информацию о собственнике комнаты в коммунальной квартире – продавце (ФИО, адрес, контактные данные);
  3. основную часть (какой долей владеет продавец, сумма продаваемой недвижимости и условия договора купли-продажи);
  4. адрес, по которому необходимо прислать ответ на уведомление;
  5. дата и подпись собственника-продавца.
  • Скачать бланк уведомления соседей о продаже комнаты в коммунальной квартире
  • Скачать образец уведомления соседей о продаже комнаты в коммунальной квартире

Не всегда собственниками коммунальной квартиры могут являться ваши соседи. Если кто-то проживает в ней по договору найма жилого помещения или комната вовсе пустует, необходимо найти ее владельца. Такие сведения можно узнать, получив выписку из:

  • ЕГРН, в выписке из которого будут содержаться все необходимые сведений;
  • если сведений нет, то из БТИ (для тех, кто оформил право собственности до января 1998 г.).

Какими способами нужно оповещать?

Практика выделяет два способа уведомить преимущественных покупателей о продаже комнаты:

  • уведомительным документом (в котором содержатся сведения, представленные выше);
  • телеграммой (содержание должно соответствовать уведомлению).

Как вручить?

Законодательных требований к вручению уведомления нет. Продавец может:

  • вручить его лично, убедиться, что сосед ознакомлен с уведомлением и попросить его поставить на уведомлении свою подпись;
  • заказным письмом или телеграммой;
  • передать через нотариуса (предварительно зарегистрировав у него уведомление).

Почему важен последний пункт? Нотариально переданное уведомление будет являться доказательством в пользу собственника-продавца, если возникнет судебный спор по поводу нарушенного преимущественного права. Это указано в рекомендательном письме ФНП.

Возможные сложности

Бывает так, что соседи препятствуют продаже комнаты, не смотря на то, что сами не желают приобретать ее в собственность, либо передать им уведомление невозможно в силу каких-либо жизненных обстоятельств. Ниже рассмотрены наиболее типичные проблемы и пути их решения.

Если отказываются от получения

Собственнику целесообразно поступить следующим образом:

  • при личной передаче уведомления – попросить соседа поставить на нем свою подпись;
  • нотариально заверить уведомление, о чем было сказано выше, и тогда у соседей не получится сделать вид, что никакое извещение они и в глаза не видели;
  • при отправлении заказным письмом или телеграммой датой получения извещения будет считаться день поступления письма в почтовый ящик (что документируется в почтовом отделении).

Если ответ не пришел

Лучше всего, если уведомление было передано через нотариуса или на нем имеется подпись соседа о том, что с условиями продажи он ознакомлен.

Собственник иногородний

В таком случае, необходимо узнать место его фактического проживания и по данному адресу направить заказное письмо или телеграмму, либо решить данную проблему через нотариуса.

Что делать, если сосед пропал?

Для начала необходимо в судебном порядке признать его безвестно пропавшим, если на то есть основания (более года никто из близких не знает его местонахождение). Как только решение суда вступит в законную силу, гражданин может смело продать комнату.

Если он умер, а наследника нет или он не вступает в наследство

При отсутствии наследника или его отказе вступить в наследство, имущество умершего считается выморочным и переходит в собственность государства или муниципального образования. В данной ситуации, лучше направить уведомление собственнику (государственному или муниципальному органу) через нотариуса.

Как оформить отказ?

Сколько действует отказ от преимущественного права на покупку и нужно ли его оформлять в письменной форме у нотариуса? Ниже представлены ответы на эти вопросы.

Важные нюансы

У продавца есть два способа, наконец, заключить договор купли-продажи со сторонним покупателем:

  • подождать месяц и спокойно продать комнату непреимущественным покупателям, предварительно убедившись, что он сможет доказать отправку уведомления соседям;
  • получить письменный отказ от соседей по коммунальной квартире.

Отказная оформляется у нотариуса, что само по себе является платной услугой, поэтому немногие соседи соглашаются на государственную регистрацию. Если же продавец смог убедить их в оформлении, соседям – преимущественным покупателям – необходимо принести к нотариусу следующие документы:

  1. паспорт или иной документ, удостоверяющий личность;
  2. документы, свидетельствующие о праве собственности на комнату в коммунальной квартире;
  3. уведомление от продавца о продаже комнаты.

В самом отказе указываются такие данные:

  • место составления и дата;
  • личные и паспортные данные лица, отказавшегося от покупки;
  • данные продавца;
  • сведения о продаваемой недвижимости (адрес, площадь и т.д.);
  • цена;
  • ссылка на ст. 250 ГК РФ, позволяющая воспользоваться преимущественным правом или добровольно отказаться от него;
  • подпись отказавшегося соседа;
  • подпись и печать нотариуса.
    • Скачать бланк заявления об отказе от преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире
    • Скачать образец заявления об отказе от преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире

    Срок его действия

    Действие отказа неограниченно во времени. Исключение составляет изменение продавцом условий продажи комнаты в коммунальной квартире. В таком случае, ему придется снова уведомить соседей и снова задокументировать отказ или подождать месяц при молчании.

    Можно ли продать недвижимость без согласия соседей?

    Гражданин, желающий продать комнату в коммунальной квартире, может столкнуться еще с двумя сложностями:

    • соседи всячески мешают продать комнату другим;
    • кто-то из них выразил желание выкупить комнату, но с оформлением договора купли-продажи не спешит.

    Что делать в таких ситуациях?

    Как быть, если жильцы против и не оформляют отказ?

    В тех случаях, когда соседи не желают оформлять отказ, но и покупать комнату не собираются, необходимо действовать юридически грамотно, чтобы в дальнейшем избежать с ними проблем.

    1. Не спешите с продажей. Подождите ровно 1 месяц с момента уведомления. Сам факт его отправления заверьте у нотариуса. Даже если прямой отказ не получен, молчание преимущественных покупателей на протяжении месяца расценивается как несогласие покупки.
    2. Не меняйте цену и условия договора купли-продажи. Изменения влекут за собой необходимость снова отправлять уведомление и ждать еще месяц до возможности ее продать.

    Если жилец коммуналки изъявил желание приобрести жилплощадь, но не спешит заключать договор

    Гражданское законодательство в целях обеспечения исполнения обязательств позволяет воспользоваться такой формой, как предварительный договор (ст. 429).

    Если же он заключен не был, а нечестный сосед все-таки не спешит покупать комнату, целесообразно снова обратиться к нотариусу и заключить нотариальное соглашение. В нем должны быть указаны:

    • срок заключения договора купли-продажи;
    • условия и цена;
    • подпись покупателя, которой он подтверждает свою осведомленность о лишении преимущественного права в случае, если договор не будет заключен по его вине.

    Продажа комнаты в коммунальной квартире – процесс сложный, несмотря на то, что законодательство в последнее время несколько упростило эту процедуру (например, отказ не является обязательным фактом, достаточно и молчания соседей в течение месяца). Главное для продавца – составить все юридически грамотно и не пренебрегать нотариальной помощью, дабы избежать возможно судебного спора.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-47-82 (Москва)
    +7 (812) 467-38-15 (Санкт-Петербург)

    Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире

    На комнаты в коммуналках имеется свой спрос. Это достаточно простой способ обзавестись собственной жилой площадью за достаточно небольшой бюджет. Но и продать ее нужно грамотно, соблюсти все нормы закона, чтобы сделка не была оспорена.

    Продажа комнаты в коммунальной квартире в 2020 году подчиняется особым правилам. Предварительно нужно выяснить, можно ли произвести отчуждение имущества. Для этого комната должна быть приватизирована, т.е. владелец зарегистрировал свои права на жилье, подтверждая право собственности выпиской из ЕГРН.

    Вторым обязательным моментом является согласие собственников других комнат на продажу в коммунальной квартире, поскольку они обладают преимущественным правом выкупа комнаты.

    Чтобы сделка состоялась и была законной, необходимо руководствоваться нормами следующих документов:

    1. Жилищный кодекс в ст. 41 и 42 устанавливает, что общие помещения в коммунальной квартире (кухня, туалет и т.д.), которые используются для обслуживания всех комнат, принадлежат всем собственникам квартиры на правах общей долевой собственности и не могут быть выделены в натуре. Поэтому продавцу следует понимать, что с мнением соседей придется считаться.
    2. Гражданский кодекс ст. 250 закрепляет преимущественное право выкупа комнаты владельцами других комнат и помещений в коммунальной квартире. Только при их отказе появляется возможность продать комнату посторонним гражданам.
    3. Статья 42 Закона о государственной регистрации недвижимости № 218-ФЗ обязывает к заявлению о переходе права собственности приложить документальное подтверждение оповещения всех соседей о желании продать комнату.

    Документы для продажи комнаты в коммунальной квартире в 2020 году

    Продавцу перед совершением сделки по продаже своей доли в коммунальной квартире потребуется собрать следующие документы:

    • удостоверение личности;
    • правоустанавливающие документы, на основании которых зарегистрировано право собственности (договор приватизации, купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.д.);
    • выписка из ЕГРН;
    • документы из БТИ: технический паспорт с экспликацией и поэтажным планом (в случаи покупки с ипотекой);
    • уведомление всех собственников других комнат в квартире о реализации своего преимущественного права на выкуп комнаты (если она продается третьему лицу);
    • документ об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
    • справка о гражданах, зарегистрированных в комнате;
    • нотариальное согласие супруга на продажу комнаты, если она находится в совместной собственности;
    • согласие органов опеки и попечительства, если один из собственников комнаты несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин;
    • нотариальная доверенность, если интересы собственника представляет доверенное лицо.

    Согласие соседей на продажу комнаты в коммунальной квартире

    Обязанностью продавца является уведомить остальных жильцов коммунальной квартиры о продаже своей комнаты, это зафиксировано в ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, поскольку они имеют преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире. Порядок реализации такого права установлен ст. 250 ГК РФ.

    Передается извещение о продаже комнаты:

    • гражданам — собственникам других комнат, если они приватизированы;
    • в орган опеки и попечительства, если соседом является недееспособный гражданин;
    • в муниципалитет, если комнаты не приватизированы.

    Оповестить владельцев соседних помещений возможно любым из удобных способов, гарантирующих получение уведомления:

    • заказным письмом с уведомлением;
    • лично с простановкой даты и подписи на втором экземпляре, через нотариуса.

    Оповещение через нотариуса используется в следующих случаях:

    • сосед длительно отсутствует и место его фактического пребывания неизвестно;
    • собственник комнаты проживает за пределами РФ;
    • соседи отказываются от получения извещения.

    Если же нотариусом отправленное уведомление останется безуспешным, то в качестве доказательства, что Вы предприняли все меры, выдаст подтверждающий документ.

    В результате продать комнату возможно:

    • любому из соседей, изъявившему желание приобрести ее за озвученную цену;
    • третьему лицу, если все соседи оформили отказ от покупки или не ответили на извещение и срок ответа вышел. Срок для ответа составляет 30 дней от даты получения уведомления (в соответствии со ст. 165.1 ГК РФ). Если же адресат уклонился от получения документа, то срок отсчитывается от даты возврата письма в почтовое отделение.

    Игнорировать оповещение соседей ни в коем случае нельзя. При несоблюдении процедуры сделка не будет зарегистрирована или может быть обжалована в суде.

    Образец уведомления соседям о продаже комнаты в коммунальной квартире

    В уведомлении необходимо указать:

    • ФИО продавца (полностью);
    • характеристики продаваемого жилого помещения (указать, что объектом является комната в коммунальной квартире, ее кадастровый номер, площадь и иные уточняющие сведения);
    • цену жилья на свое усмотрение (запрещено снижение ее при продаже постороннему лицу);
    • предложение о покупке помещения;
    • информация о том, что законом предусматривается 30-девный срок на принятие решения;
    • контактные сведения для связи с продавцом.

    Нужен ли нотариус при продаже комнаты?

    При продаже комнаты в коммунальной квартире может потребоваться помощь нотариуса в следующих вопросах:

    • направление соседям извещения о реализации их преимущественного права на выкуп помещения (например, в случае их категорического отказа от получения, именно так станет возможным доказать, что предприняты все способы оповещения);
    • оформление отказов от выкупа комнаты;
    • удостоверение договора купли-продажи комнаты.

    В общем порядке договор о продаже комнаты, которая принадлежит гражданину по праву личного владения и имеет свой кадастровый номер, не требует нотариального заверения. Стороны могут только обратиться к нотариусу по обоюдному согласию для проверки сделки и ее удостоверения.

    Следует учитывать, что продажа долей квартиры попадает под случай, который необходимо присутствие нотариуса. Поэтому при указании в договоре купли-продажи доли в праве на места общего пользования придется обращаться за нотариальным удостоверением. Чтобы этого избежать в договоре указывайте информацию только о комнате. Так как доля общего пользования в коммунальной квартире переходит при покупке комнаты автоматически.

    Для сделок по продаже комнаты в коммуналке, находящейся в общей долевой собственности, в 2020 году договор может быть оформлен в простой письменной форме при условии, что все владельцы долей отчуждают их в рамках одного договора. Т.е. в случае, когда комната зарегистрирована за несколькими собственниками, все они должны быть поименованы в одном договоре со стороны продавца. Иначе сделка должна быть оформлена нотариально (ч. 1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ).

    Не требуется оформления договора у нотариуса при владении комнатой супругами на правах общей совместной собственности и в случае выделенной доли в общем имуществе коммуналки.

    Этапы проведения продажи комнаты в коммунальной квартире

    Порядок действий продавца комнаты в коммуналке сводится к следующей схеме:

    1. Найти покупателя и обговорить с ним условия сделки. Обязательно сообщить, что это лишь комната в коммунальной квартире, т.е. проживание будет с соседями.
    2. Установить цену на комнату самостоятельно или на основании оценки, произведенной специализированной организацией.
    3. Направить владельцам других комнат в квартире уведомление о том, что им предоставлено первоочередное право выкупа жилого помещения. Указать в уведомлении стоимость комнаты. Если купить помещение изъявляют желание несколько соседей, то Вы вправе продать его за лучшую цену из предложенных. Тут возникает принцип аукциона.

    В случае, когда комната продается одному из соседей, представлять доказательства об уведомлении соседей в орган Росреестра не требуется.

    1. Получить от соседей письменный отказ от приобретения комнаты или дождаться истечение 30-дневного срока, который отводится на принятие решения. Если срок прошел и никто из соседей не выявил желание купить комнату, продавец вправе продать ее любому стороннему покупателю, но по цене не ниже указанной в уведомлении.

    В случае продажи комнаты третьему лицу в Росреестр потребуется представить письменные доказательства о том, что все соседи были оповещены. При неудачной попытке вручения нужно приложить квитанции о направлении корреспонденции.

    Договор на продажу комнаты в коммунальной квартире

    В зависимости от того, выделена или нет доля в местах общего пользования, составляется договор купли-продажи. Продажа долей требует обязательной нотариальной формы, в ином случае достаточно оформить в простой письменной форме. Обязательными реквизитами договора являются:

    • дата и место совершения сделки;
    • сведения об обеих сторонах с указанием ФИО без сокращений, паспортных данных и адреса регистрации;
    • описание предмета договора – комнаты в коммунальной квартире с указанием характеристик, дающих возможность точно идентифицировать ее среди прочих подобных;
    • цена по договору – стоимость комнаты;
    • в случае, когда имеются лица с правом пользования или пожизненного проживания в жилье, это обязательно фиксируется в договоре.

    Остальные условия, такие как порядок оплаты, порядок и сроки передачи комнаты, права и обязанности сторон, являются обеспечением баланса интересов сторон сделки. Дополнительно можно указать прочие моменты, фиксирующие устные договоренности.

    Договор обязательно подписывается обеими сторонами сделки.

    Способы извещения соседей о продаже комнаты в коммунальной квартире. Образец уведомления

    Продажа комнаты в коммунальной квартире существенно отличается от обычного процесса отчуждения недвижимости.

    Необходимо учесть все особенности и нюансы, предусмотренные законодательством для долевой собственности.

    Ведь в противном случае такая сделка может быть признана судом недействительной.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

    Правовая база

    Правовое регулирование вопросов, связанных с распоряжением коммунальным жильем, производится на основании следующих основных нормативно-правовых актов РФ:

    Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

    Порядок отчуждения квадратных метров в коммуналке

    Процедура отчуждения комнаты в коммунальной квартире производится в следующем порядке:

      Первым делом продавцу необходимо определиться с суммой денежных средств, которую он желает получить за свою комнату. Существует несколько способов определения стоимости недвижимости:

    • можно привлечь независимых оценщиков, которые определят точную цену жилья и подготовят соответствующий отчет;
    • проконсультироваться с риелторами;
    • установить стоимость комнаты самостоятельно, ориентируясь на среднерыночные цены.
  • Далее следует известить всех сособственников коммунальной квартиры о намерении продать свою комнату, ознакомив их с основными условиями предстоящей сделки купли-продажи.

    • Скачать бланк письма-уведомления (извещения) соседей о продаже комнаты в коммунальной квартире
    • Скачать образец письма-уведомления (извещения) соседей о продаже комнаты в коммунальной квартире
  • Если среди владельцев квартиры не найдется желающего приобрести отчуждаемое помещение, то можно приступить к поиску покупателя, размещая соответствующие объявления на разных площадках.
  • Сбор необходимых документов, в том числе и письменных отказов других владельцев квартиры от преимущественного права покупки комнаты (сделать это рекомендуется до того, как будет найден покупатель, чтобы не заставлять его ждать).
  • После появления лица, готового приобрести долю в коммунальной квартире, желательно заключить с ним предварительный договор купли-продажи, по которому он должен будет внести аванс в счет предстоящей покупки. В рамках данного документа прописываются основные условия будущей сделки, стоимость жилья и т.д. При этом продавец должен написать расписку о получении денежных средств (если был перечислен аванс).
  • Открытие депозитной ячейки в банке, в которую вносятся деньги за комнату. Это наиболее распространенная схема, используемая для урегулирования взаиморасчётов между покупателем и продавцом. В этом случае заключается специальное соглашение, в котором четко прописывается, когда и при каких условиях стороны сделки смогут открыть ячейку.
  • Заключение основного договора купли-продажи помещения в коммунальной квартире и его удостоверение у нотариуса.

    Оповещение соседей

    Вначале следует отметить, что в соответствии с п. 1 ст. 250 ГК РФ в случае продажи доли в общей собственности другие ее участники имеют преимущественное право покупки отчуждаемой части. В связи с этим продавец комнаты в коммунальной квартире должен уведомить всех сособственников о намерении продать свою долю.

    Сегодня существует несколько способов направления извещения, каждый из которых имеет свои преимущества и некоторые недочеты.

    Способ извещения Плюсы Недостатки
    Заказное письмо с описью и уведомлением о вручении
    • Надежная и быстрая доставка.
    • Вручается получателю в руки.
    • Отправитель получит отчет о вручении, в случае необходимости можно будет с легкостью доказать, что извещение было отправлено и сособственник его получил.
    Более высокая стоимость, чем у простого письма.
    Телеграмма с уведомлением
    • Оперативная доставка.
    • Адресат не сможет отказаться от ее получения или содержания такой телеграммы.
    • Зачастую адресат не приходит за извещением на почту.
    • Иногда бывает проблематично доказать, что с момента отправки телеграммы прошел месяц.
    Через нотариуса Не нужно заниматься подготовкой и составлением письма, все хлопоты, связанные с отправкой извещения нотариус возьмет на себя. Составление и отправка уведомлений через нотариуса является платной услугой.
    Путем размещения объявления на сайте Росреестра
    • Можно сообщить о продаже своей доли, не выходя из дома.
    • Отсутствует необходимость в подтверждении факта уведомления соседей при удостоверении сделки у нотариуса.
    • Экономия времени на подготовку большого количества письменных извещений.
    • Есть возможность избежать дополнительные траты, связанные с отправкой заказных писем.
    Таким способом можно воспользоваться только в том случае, если количество участников долевой собственности превышает 20 человек (п. 4.1 ст. 42 Закона РФ «О государственной регистрации недвижимости»), данный вариант не доступен в том случае, если речь идет о долевой собственности на жилое помещение.

    В п. 2 ст. 250 ГК РФ написано, что участники долевой собственности обязаны в течение одного месяца (с момента получения извещения) приобрести комнату, выставленную на продажу, или же написать письменный отказ от преимущественного права покупки отчуждаемой доли.

    Нюансы вручения извещения

    Следует отметить, что далеко не всегда процедура уведомления сособственников протекает гладко и быстро. Порой возникают различные сложности, для разрешения которых необходимо правильно действовать, не нарушая интересов других участников долевой недвижимости.

    Местонахождение собственника неизвестно

    В случае, если продавец не располагает информацией о настоящем месте нахождения сособственника, то тогда уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире направляется по последнему известному адресу проживания участника общей собственности. При отсутствии сведений об адресате извещение направляют по адресу нахождения доли.

    Владелец – муниципалитет

    Иногда встречаются случаи, когда часть соседей по коммунальной квартире являются полноправными собственниками своих комнат, а другая часть – нанимателями помещения по договору социального найма.

    Владельцем такой доли выступает муниципалитет. При возникновении подобной ситуации продавец должен направить извещение о продаже своей комнаты в районную администрацию или Жилищный комитет.

    Собственник в тюрьме

    В случае, если сособственник находится в местах лишения свободы, то извещение о продаже комнаты следует направить по месту его регистрации, а также в тюрьму, в которой он отбывает срок (если есть такие сведения). Лучше всего данную процедуру поручить нотариусу.

    Владелец проживает за границей

    Нахождение участника долевой собственности в другом государстве несколько усложнит всю процедуру уведомления. Однако и в такой ситуации можно все сделать, не нарушая закон. В данном случае есть несколько вариантов:

    • вручить извещение лично, выехав заграницу (это не очень популярный способ);
    • связаться с сособственником и узнать не оставлял ли он кому-нибудь доверенность, покидая страну;
    • можно договориться о направлении письменного отказа от преимущественного права покупки доли по почте.

    Если ни один из перечисленных способов не подходит, то тогда извещение о продаже следует направить по месту регистрации и дождаться окончания 1 месяца.

    Жильцы уклоняются от вручения документа

    Довольно часто происходят случаи, когда некоторые участники долевой собственности по неизвестным причинам отказываются от получения уведомления. Попав в такую ситуацию очень важно предпринять грамотные (с юридической точки зрения) действия.

    Прежде всего, необходимо попытаться мирно договориться с сособственником. В случае, если никакие доводы не помогают, а сосед отказывается идти на контакт, то извещение о продаже комнаты следует вручить в присутствии свидетелей.

    Нужно ли нотариально оформлять отказ и согласие соседей?

    Письменный отказ от преимущественного права покупки доли в коммунальной квартире или же согласие на проведение подобной сделки в обязательном порядке должны быть заверены у нотариуса.

    Следует иметь в виду, что такие документы обязательны лишь в том случае, если гражданин желает продать свою комнату до истечения 1 месяца с момента уведомления об этом соседей. В остальных ситуациях достаточно направить письменное извещение и дождаться окончания установленного срока. После этого можно заняться оформлением продажи квартиры стороннему покупателю.

    В завершение необходимо отметить еще один важный нюанс, связанный с продажей комнаты в коммунальной квартире. Так, если одним из сособственников является несовершеннолетнее лицо, то дополнительно надо будет получить согласие органов опеки и попечительства на проведение подобной сделки.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире: образец

    Уведомление о намерении продать комнату в коммунальной квартире — обязательный документ, требуемый для оформления сделки. Его необходимость обусловлена преимущественным правом покупки соседей, регламентируемым статьей 250 ГК РФ. С учетом данного фактора актуальным становится вопрос о правилах оформления и порядке направления уведомления.

    Необходимость уведомления

    В соответствии с законодательством соседи по коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки комнаты. Соответственно для продажи долевой собственности постороннему лицу долевому собственнику необходимо получить согласие всех остальных владельцев.

    Данная процедура выражается в составлении уведомления, которое направляется каждому соседу, обладающему долевой собственностью в коммунальной квартире. Документ направляется только владельцам, арендаторов уведомлять не нужно.

    Ключевым аспектом извещения о продаже комнаты в коммунальной квартире выделяют условия сделки. Они не должны отличаться в зависимости от адресата, то есть соседям нужно предложить ту же цену и сроки, что и потенциальному покупателю.

    При несоблюдении такой процедуры сосед в течение трех месяцев может в судебном порядке требовать получения прав и обязанностей покупателя. Соответственно заключенная сделка будет оспорена. Во избежание подобных ситуаций обращают внимание на правила составления извещения.

    Составление уведомления

    Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире в обязательном порядке оформляется письменно. В документе должна присутствовать следующая информация:

    • полное имя и паспортные данные составителя;
    • полное имя соседа, которому направляется извещение, если владелец доли — юридическое лицо, то прописывается его полное наименование;
    • краткое изложение намерения о продаже доли в коммунальной квартире, полный адрес, описание комнаты, размер долевой собственности;
    • стоимость предлагаемого помещения;
    • четкая формулировка преимущественного права покупки доли в коммунальной квартире, ссылка на статью 250 ГК РФ;
    • уведомление о сроке в 30 календарных дней для ответа;
    • контактная информация продавца;
    • дата составления письма, подпись.

    Стоимость комнаты в коммунальной квартире должна соответствовать будущей сделке. Если цена будет изменена — уведомления придется составлять заново. С учетом данного аспекта извещения оформляют в случае, когда уже существует предварительная договоренность с покупателем.

    При указании срока для ответа в 30 дней также прописывают и последствия его отсутствия. Для этого указывают, что в случае отсутствия ответа в указанный период комната будет продана третьим лицам.

    Контактные данные прописываются обязательно. Если соседи постоянно проживают рядом — достаточно телефона. Однако если одна из сторон живет в другом месте — прописывают все доступные способы связи.

    Образец уведомления о продаже комнаты в коммунальной квартире

    Извещение о продаже доли может быть составлено полностью от руки или напечатано. Если имеется несколько совладельцев коммунальной квартиры — рекомендуется использовать один печатный образец и менять имя адресата.

    Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире составляется в свободной форме и не имеет утвержденного образца. Документ оформляется с обязательным включением в него ключевых условий.

    Все прописываемые положения документа письма должны соответствовать действительности. Если соседу будут предложены условия, отличные от заключенной позже сделки — продажа комнаты в коммунальной может быть обжалована.

    Ниже можно скачать образец уведомления о продаже доли в коммунальной квартире. По необходимости письмо может быть дополнено актуальными положениями и данными.

    Как направить уведомление?

    При продаже доли в коммунальной необходимо учитывать и вероятность согласия соседей на покупку комнаты. Во избежание недоразумений с покупателями следуют определенному порядку действий:

    • в устном порядке с другими собственниками коммунальной квартиры оговаривают возможность купли-продажи доли и ее ориентировочную стоимость;
    • при отсутствии согласия соседей находят покупателя со стороны, заключают предварительный договор;
    • после этого направляют письменное уведомление всем соседям с указанием на основные условия проводимой сделки;
    • после получения письменного отказа от остальных собственников с покупателем оформляется основной договор;
    • при регистрации сделки в Росреестре представляют документы, свидетельствующие об уведомлении соседей о преимущественном праве приобретения комнаты.

    Самое сложное в извещении соседей о продаже доли в коммунальной квартире — передача составленного извещения. При хороших отношениях сделать это можно и лично, тут же получив письменный ответ на извещение.

    Для соблюдения процедуры уведомления о преимущественном праве необходимо:

    • получить письменный отказ в покупке доли коммунальной квартиры;
    • в случае согласия оформить сделку купли-продажи;
    • не получать ответа в течение месяца.

    Последний аспект относится к случаям, когда сосед не дает ни согласия, ни отказа. В этой ситуации необходимо иметь на руках подтверждение того, что извещение было направлено. Для этого рекомендуется отправлять его заказным письмом с уведомлением о вручении.

    Отказ от принятия такого извещения фиксируется на почте специальным штампом. При оформлении сделки в Росреестре конверт с такой отметкой представляется в качестве подтверждения по соблюдению установленной процедуры.

    Другой способ оформить извещение о продаже доли в коммунальной квартире — обратиться к нотариусу. Он может повторно направить нужное письмо, а в случае отсутствия ответа составит документ, подтверждающий соблюдение предписанной процедуры и отсутствие ответа.

    Опытный нотариус поможет и в том случае, если сосед согласился на покупку, но затягивает сделку, не позволяя продать долю коммунальной квартиры. Обращение к специалисту позволит обжаловать такие действия.

    Составление заказного письма и обращение к нотариусу актуально также в случае, когда сосед намеренно отказывается от получения уведомления. Если же местонахождение другого собственника неизвестно и способов связаться с ним не имеется — подается иск в суд о признании гражданина без вести пропавшим.

    Продажа комнаты в коммуналке. Письменное уведомление соседей

    Ситуация следующая. Продаем комнату в коммуналке (находится в собственности), летом отправляли письма соседям с предложением купить. Письма – потому, что с некоторыми соседями плохие отношения и добровольно отказ они бы не дали. Все было хорошо, письма были заверены у нотариуса (знаю, что это необязательно, но на этом настаивают все без исключения агентства недвижимости и тратить время и нервы на доказательство им обратного я не намерен), на них никто не ответил, уведомления об отсутствии ответа на письма получены. Но совсем недавно сменился собственник (соседнюю комнату продали). Когда мы отправляли письма соседям, мы знали, что комнату покупать никто не будет, поэтому указали минимальную цену. От нового соседа теперь тоже нужно получить отказ. Однако проблема в том, что он за эту цену готов купить комнату, но мы продавать за эту цену не хотим – указывали ее лишь на самый крайний случай, если совсем клиентов не будет, а они есть.

    Теперь, собственно ВОПРОС:

    Можно ли в новом уведомлении новому соседу указать новую цену, выше той, которую мы указали ранее другим собственникам?

    Хотелось бы верить, что да. Все-таки с тех пор прошел не малый срок – более 3-х месяцев, а следовательно, могла измениться ситуация на рынке.

    Всего собственников, вместе с новым соседом, 5. Т.е. получиться, что в уведомлении у 4-х соседей указана одна цена – трехмесячной давности; а в новом уведомлении будет другая, более высокая. Допускается ли это законом? Или же цена должна быть одинаковая вне зависимости от того, менялся ли собственник после того, как было сделано предложение о покупке и получен отказ всех сособственников, и сколько времени прошло с тех пор?

    P.S. Отправлять уведомления заново всем соседям долго и дорого (т.к. через нотариуса) и, естественно, я этого делать не хочу. Собственно, этот вопрос и возник потому, что хотелось бы всего этого избежать, если есть возможность.

    Ответы юристов ( 4 )

    Здравствуйте! Считаю, что известить о продаже следует всех собственников коммунальной квартиры вновь, так как в ст.250 ГК РФ сказано: При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

    Но, через нотариуса извещать не обязательно тех соседей, которых Вы уже известили. Им направьте обычные письма.

    Также поясню по правовым последствиям не извещения.

    При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

    То есть, если Вы уверены, что соседи не собирались покупать Вашу комнату, то направляйте новому соседу через нотариуса, если так хотят риэлторы, а остальным заказные письма.

    Дополню, что не важно отдельное у Вас свидетельство или иное.

    При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

    “. если Вы уверены, что соседи не собирались покупать Вашу комнату, то направляйте новому соседу через нотариуса, если так хотят риэлторы, а остальным заказные письма.”

    Не понимаю логики. Если риеторам нужно, чтобы все это дело (предложения, уведомления) было заверено у нотариуса, тогда почему остальным достаточно писем? Ведь старые предложения (заверенные) со старой ценой будут считаться недействительными.

    Ведь старые предложения (заверенные) со старой ценой будут считаться недействительными.
    Максим

    Правильно будут действительны последние извещения. Они же Вам нужны лишь для суда, если возникнет спор.

    К сожалению, вы не правы. Они мне нужны потому, что нужны риелторам и потому, что один очень конфликтый сосед абсолютно убежден, что если уведомление сделано не через нотариуса, то его считай что не было, и в таком случае он будет чинить препятствия при продаже. Спорить с ним совершенно бессмысленно. Так что приходится плясать под чужую дудку, и получается, что нотариус нужен мне исключительно для других. Лично я бы еще в первый раз ограничился отправлением через почту.

    Да дело не только в деньгах. Ждать очень долго.

    и получается, что нотариус нужен мне исключительно для других.
    Максим

    Я понял это сразу, что нотариальное извещение нужно для риэлтора. Вы мою схему не совсем поняли. Вы уже имеющиеся извещения оставляете. Направляете новому соседу уже с указанием продажной стоимости, а остальным (для соблюдения процедуры, а не показухи) обычные извещения.

    И последний вариант. Разговариваете с соседом, если ему комната не нужна, то извещаете под роспись, он собственноручно пишет отказ и можете продавать.

    Тогда получится, во-первых, что риелторам я предъявлю 4 извещения с одной ценой и 1 с другой. Ес-но, у риелтора возникнет вопрос, почему так, цена должна быть одна и т.п.

    Во-вторых, вы, видимо, не прочитали в моем сообщении о конфликтном соседе. Если он получит уведомление не заверенное нотариально, он будет чинить препятствия. И это не просто слова – у меня уже был с ним крупный конфликт.

    “И последний вариант”.

    Если вы имеете ввиду нового соседа, то я уже писал, что он готов купить комнату по минимальной цене, которая была указана мной в уведомлениях сособственникам еще до него.

    Если он получит уведомление не заверенное нотариально, он будет чинить препятствия.
    Максим

    Не представляю каким образом.

    Если вы имеете ввиду нового соседа, то я уже писал, что он готов купить комнату по минимальной цене, которая была указана мной в уведомлениях сособственникам еще до него.
    Максим

    А Вы предложите ему по рыночной.

    “Не представляю каким образом. “

    Очень просто. Привели человека смотреть – сосед устраивает сцены (и устраивал уже). Предположим, повезло, нет соседа. Но если клиент согласится покупать, то он еще не раз побывает в квартиры. Надеяться, что все это время не будет соседа? Ну, теоретически да, а практически – не хочу полагаться на случайность в таком деле.

    “А Вы предложите ему по рыночной.”

    Ну тогда снова то же самое – у меня будут на руках нотариально заверенные уведомления с разной ценой (4 и 1).

    Ну тогда снова то же самое — у меня будут на руках нотариально заверенные уведомления с разной ценой (4 и 1).
    Максим

    Согласен с коллегой. Направьте всем собственникам новые извещения с указанием продажной реальной стоимости комнаты через нотариуса. А пока можете заключить предварительный договор купли-продажи, если за месяц найдется покупатель.

    Можно ли в новом уведомлении новому соседу указать новую цену, выше той, которую мы указали ранее другим собственникам?
    Максим

    Здравствуйте. Да, но тогда и остальным соседям придётся по новой цене отправлять уведомления для проформы.

    А у Вас общая собственность или отдельное свидетельство на комнату?

    P.S. Отправлять уведомления заново всем соседям долго и дорого (т.к. через нотариуса) и, естественно, я этого делать не хочу. Собственно, этот вопрос и возник потому, что хотелось бы всего этого избежать, если есть возможность.
    Максим

    Это понятно, но требования закона нужно соблюдать, и при предоставлении отказа в росреестр, где будут разные цены указаны, придётся объяснять почему так. И в строгом смысле ст. 250 ГК нужно уведомлять всех.

    Статья 250. Преимущественное право покупки
    1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
    2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

    В свидетельстве о госрегистрации права указано:

    Вид права: общая долевая собственность, доля в праве.

    Объект права: квартира.

    Вид права: общая долевая собственность, доля в праве.
    Максим

    Тогда придётся отправлять.

    Было бы: комната в коммунальной квартире, тогда это бы отдельное жилое помещение было, и не нужно было бы уведомлять других.

    Отправьте новому собственнику извещение по более высокой цене, остальным соседям не отправляйте так как сове преимущественное право покупки они уже не реализовали.
    Шахбанов Руслан

    То есть по Вашему оно только 1 раз реализуется? А где такое ограничение установлено?

    Здравствуйте, Максим.
    Комната находится в вашей собственности или вы имеете долю в праве собственности на квартиру ( то есть общая долевая собственность)?

    Т.е. получиться, что в уведомлении у 4-х соседей указана одна цена – трехмесячной давности; а в новом уведомлении будет другая, более высокая. Допускается ли это законом? Или же цена должна быть одинаковая вне зависимости от того, менялся ли собственник после того, как было сделано предложение о покупке и получен отказ всех сособственников, и сколько времени прошло с тех пор?
    Максим

    Можете попробовать с 5-ым соседом договориться по новой цене, повышенной. Но если он не согласиться, то необходимо всех уведомлять о продаже комнаты по новой цене.

    Я не понимаю вашего вопроса.

    У вас отдельное свидетельство на комнату? Или доля в праве собственности на квартиру?

    Все равно не понимаю.

    В свидетельстве о госрегистрации права указано

    Вид права: общая долевая собственность, доля в праве.

    Объект права: квартира.

    Вид права: общая долевая собственность, доля в праве.
    Объект права: квартира.
    Максим

    В этом случае вам нужно будет уведомлять ваших соседей о продаже своей доли.

    Не понимаю логики. Если риеторам нужно, чтобы все это дело (предложения, уведомления) было заверено у нотариуса, тогда почему остальным достаточно писем? Ведь старые предложения (заверенные) со старой ценой будут считаться недействительными.
    Максим

    Старые предложения действительно не будет действовать. Если вы цену меняете для 5-го собственника, то и всем остальным также нужно отправлять уведомления с новой ценой.

    Либо, как я сказала, возможен вариант, что новому соседу вы отправляетеуведомление со старой ценой, а с ним уже договариваетесь подороже продать( если только он так согласится). Если не согласится, то нужно заново всех уведомлять о новой цене.

    Да дело не только в деньгах. Ждать очень долго.
    Максим

    К сожалению, другого варианта нет, кроме предложенных выше. Не повезло с соседом вам.

    Ну тогда снова то же самое — у меня будут на руках нотариально заверенные уведомления с разной ценой (4 и 1).
    Максим

    Максим, тогда вам придется заново всем соседям рассылать уведомления нотариально удостоверенные с действительной ценой.

    Хотелось бы верить, что да. Все-таки с тех пор прошел не малый срок – более 3-х месяцев, а следовательно, могла измениться ситуация на рынке.
    Максим

    Если с момента Вашего извещения прошло более месяца, то вы имеете право продать свою долю любому лицу

    Статья 250. Преимущественное право покупки
    1.
    При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу
    остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право
    покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих
    равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также
    случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок
    собственником части расположенного на таком земельном участке здания или
    сооружения либо собственником помещения в указанных здании или
    сооружении.
    Публичные
    торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии
    согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в
    случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
    2.
    Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников
    долевой собственности о намерении продать свою долю
    постороннему лицу с
    указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные
    участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут
    продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение
    месяца
    , а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти
    дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
    3.
    При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой
    другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев
    требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей
    покупателя.
    4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
    5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

    Читать еще:  Сроки давности при обвинении в нанесении среднего вреда здоровью
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector