Что делать, чтобы осталась недвижимость?
Prokurors.ru

Юридический портал

Что делать, чтобы осталась недвижимость?

Что делать, чтобы осталась недвижимость?

В связи с обрушением цен на нефть курс доллара сегодня вырос на 6,11%, до 72 руб., а курс евро — до 82 руб. Ослабление рубля в предыдущие экономические кризисы 1998, 2008 и 2014–2015 годов сопровождались снижением цен на жилую недвижимость.

Мы спросили у риелторов, как может измениться стоимость жилья в сегодняшней экономической ситуации, стоит ли собственникам продавать или покупать квартиры, повышать или понижать цену предложения, а также, когда выгоднее брать ипотеку.

«Если спрос не поддержит эту панику, цены вернутся в привычное состояние»

Александр Москатов, управляющий директор компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости»:

— Рынок недвижимости инертен. Цены на нем быстро не меняются. Сегодня владельцы дорогих объектов, те, кто не торопятся продавать (точнее, у них нет потребности в этом), пересчитают стоимость своих объектов в валюте. Такое всегда случается при девальвации, однако никогда не поддерживается реальным платежеспособным спросом. Покупатели на это не реагируют. Экономкласс — регулярный рынок. Те, кто находятся в процессе принятия решений о покупке конкретного жилья, ускорят процесс. Это может создать небольшой ажиотаж. В моменте это все может повысить цены предложений на вторичном рынке. Если спрос не поддержит панику, цены вернутся в привычное состояние, как только утихнет волна.

«Из страха перед неизвестностью — продавать точно не стоит»

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»:

— Можно заметить, что вторичный рынок всегда был более чувствителен к ситуации на нефтяных и валютных рынках, чем рынок новостроек. Более того, всегда во время валютных скачков мы чувствуем рост числа сделок. Как именно отреагировал рынок первички в этот раз, сможем увидеть только ближе к середине апреля, когда появится более достоверная статистика Росреестра.

В целом в ближайшее время можно ожидать роста ключевой ставки, который повлечет за собой рост ипотечных ставок. Это вполне закономерное событие. Поэтому всем, кто рассчитывает привлечь ипотеку, следует это сделать в ближайшее время. Вероятно, настолько лояльных условий, которые мы наблюдали в последние месяцы, уже не будет. Либо придется ждать новой волны ипотечных программ с господдержкой.

Продавать ли квартиру? Все зависит от целей собственника. Если из страха перед неизвестностью — продавать точно не стоит, лучше обладать таким активом, как недвижимость. Вообще не стоит действовать в панике, особенно в первые дни, когда ситуация меняется и еще непонятны тенденции, куда и как пойдет рынок, что предпримет правительство. А вот если имеются валютные сбережения, то их действительно лучше вложить, сейчас курс валют предоставит наилучшие условия для обмена на рубли и дальнейшего их вложения в недвижимость.

«Новую квартиру покупать лучше летом»

Елена Мищенко, руководитель отдела городской недвижимости компании «НДВ-Супермаркет Недвижимости»:

— Повторяются сценарии 2008 и 2014 годов. Если сейчас не удастся договориться по нефти, рынок недвижимости начнет падение по ценам. Март еще продержимся, так как те, кто планировал купить доллары, снимут с продажи квартиры. Но уже в апреле жилье будет дешеветь. Поэтому советуем тем гражданам, которые собирались продать свою недвижимость, — продавайте. Падение может составить 15–20%. Возможно, что к концу года отыграем, но не факт. Рынок в настоящее время слишком затоварен. До середины лета рекомендуем деньги придержать, а новую квартиру покупать лучше летом. Все-таки в сентябре, скорее всего, активность на рынке повысится, что подтолкнет цены вверх.

Сложившаяся ситуация также отрицательно повлияет на ключевую ставку ЦБ и, соответственно, на ипотечные ставки. Они, безусловно, поднимутся. Поэтому если вам одобрили кредит на жилье по сегодняшним ставкам, срочно оформляйте сделку.

«Если квартира находится в продаже, то имеет смысл активизироваться»

Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья»:

— Стоит проанализировать динамику рынка за последние шесть лет, чтобы принять решение о срочной продаже квартиры и ее стоимости. Прежде всего стоит отметить: насколько сильно данная ситуация с курсом и нефтью повлияет на рынок жилой недвижимости, напрямую зависит от того, насколько долго сохранится сложившаяся ситуация и будет ли дальнейшее ослабление курса рубля.

Резкий скачок в конце 2014-го — начале 2015 года привел к ажиотажу продаж квартир, преимущественно на первичном жилом рынке. Однако в дальнейшем спрос на жилом рынке существенно просел и начал восстанавливаться только начиная с 2017 года. После того пика подобных скачков спроса больше не было. Наблюдалось только «перетекание» будущего спроса в связи с желанием многих покупателей приобрести квартиру до того, как вступят в силу новые поправки в законе.

С точки зрения стоимости на первичном и вторичном рынках динамика наблюдалась разная, что было продиктовано особенностями каждого из сегментов. Продавцы на вторичном жилом рынке после обвала рубля сразу же начали пересчитывать стоимость квартир с учетом нового курса, резко повышая стоимость в рублях. Тогда, в принципе, весь рынок недвижимости еще был привязан к доллару. Но затем в связи с падением спроса, вызванным обеднением населения и уменьшением размера реальных доходов, на вторичном рынке начался постепенный процесс коррекции цен на квартиры — снижения их стоимости в рублях. Процесс занял несколько лет и дошел до равновесного значения только в 2018 году, когда на вторичном рынке впервые за долгое время наметилась положительная динамика цен на квартиры.

На первичном рынке застройщики уже не могли позволить себе такую роскошь повышения цен и, наоборот, не поднимали цены в течение длительного периода — примерно до середины 2017 года. Экономика проектов не выдержала бы снижения продаж.

В результате можно сделать два вывода. Во-первых, какой-либо необходимости срочности продажи пока не наблюдается. Несмотря на экономические потрясения, которых за последние 20–25 лет было несколько, квартиры после кратких спадов продолжали пользоваться спросом, что является преимуществом Москвы. Во-вторых, можно увеличить стоимость квартир в рублях вслед за удорожанием доллара, но следует учитывать, что желающих купить по обновленной цене будет немного. Покупатели в массовом сегменте жилья оперируют рублями и получают доход в рублях, резкий скачок стоимости только отпугнет их.

Единственным долгосрочным риском в данной ситуации может быть резкое снижение доходов населения и накоплений, то есть уменьшение платежеспособного спроса, когда даже по той же цене в рублях будет проблематично реализовать квартиру в будущем. Однако пока такие пессимистичные прогнозы отечественные и зарубежные экономисты не строят. Но в любом случае после нескольких последних падений цен на нефть нашей экономике требуется год-полтора, чтобы как-то восстановиться. Текущую ситуацию осложняет и коронавирус. Его влияние уже существенно отражается на мировой экономике.

Если квартира находится в продаже, то имеет смысл активизироваться и реализовать ее быстрее на фоне всех этих новостей. В моменты максимальной неопределенности относительно даже ближайшего будущего спрос на жилье зачастую усиливается. Для многих недвижимость и квартиры остаются константой более безопасной, чем, к примеру, банковский вклад.

Одно можно сказать точно — резервов единовременно поднимать цены на квартиры на 15–20% в текущей ситуации нет. После пяти лет снижения доходов населения, а значит, и размеров их накоплений повышение цен на жилье приведет только к спаду спроса и затишью на рынке.

«Потребитель может ответить увеличением спроса на недвижимость»

Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон»:

— В условиях краткосрочной волатильности продавать свои активы не рекомендуется. Необходимо в течение одной-двух недель наблюдать за тем, как поведут себя рынки, и дождаться ситуации некой определенности.

Важно понимать, каким образом поведет себя ЦБ РФ в плане регулирования ключевой ставки. По данным на утро 10 марта, Центробанк ограничивается интервенциями на валютном рынке с целью поддержания курса рубля и пока не заявляет о регулировании сложившейся ситуации путем увеличения ключевой ставки.

Выход России из сделки ОПЕК+ спровоцировал падение цен на нефть, курса рубля и биржевых корректировок. Необходимо наблюдать за развитием данной ситуации и тем, как будут вести себя международные рынки.

Что касается российской экономики и интересов рядового потребителя, то для него важнее уровень валютного курса рубля. На сегодняшний день ЦБ РФ проводит валютные интервенции за счет средств ФНБ и профицитного бюджета, что позволит поддерживать курс рубля.

Проблематика заключается в периоде волатильности. Вопрос в том, на сколько хватит средств в бюджете для таких масштабных интервенций. Пока сохраняются действующие ипотечные ставки, потребитель может ответить увеличением спроса на недвижимость. Производственные рынки, в частности в сфере девелопмента, начнут реагировать на данные изменения с лагом, составляющим не менее трех недель, то есть до конца месяца. В этот период станет понятна политика ЦБ РФ и Минфина, определится ситуация с движением курса рубля.

«Многие граждане поспешат на рынок загородной недвижимости»

Сергей Колосницын, директор департамента жилой недвижимости агентства Penny Lane Realty:

— Безусловно, было бы странно отрицать прямую зависимость курса рубля от цены нефти. Еще более странным было бы утверждать, что эти перемены не отразятся на цене и стоимости недвижимости. Мы уже писали о том, что пик на рынке премиальных и элитных новостроек пройден и динамика строительства и спроса пойдет вниз. В свете последних событий можно говорить о развитии этого тренда, чему виной будет рост цен. Предпосылки уже были, виной чему стал переход на проектное финансирование. Во-вторых, резко подорожают все импортные материалы, которые используются в нашем сегменте. При этом доходы и покупательная способность населения, само собой, снизятся еще более значительно, и это ударит по спросу. Какие шаги предпримут застройщики — для меня вопрос, но предпринять их будет необходимо.

На этом фоне вполне вероятен всплеск спроса на вторичном рынке, особенно это касается загородного рынка. На протяжении последних трех лет мы наблюдали стагнацию и динамику снижения цен. Таким образом, при отсутствии первичного предложения все же мы можем говорить о небольшом количестве качественных предложений по достаточно выгодным ценам — и все это на фоне сезонности, закрытых границ, опасений выезжать за рубеж. Многие граждане, заинтересованные в том, чтобы избавиться от дешевеющих рублей (а процесс, я думаю, только начался), поспешат на рынок загородной недвижимости, чтобы спасти часть рублевого капитала.

Таким образом, можно прогнозировать, что мы получим всплеск спроса (пусть и не такой бурный, какой наблюдали в конце 2014-го — первой половине 2015 года по той же причине). Напомню, что тогда мы ждали, что порог 80 руб. за $1 будет пройден, однако этого не произошло. Сегодня есть шанс узнать, к чему это приведет. Долгосрочная перспектива остается туманной. Мы бы рекомендовали воздержаться от инвестиционных покупок и приобретать недвижимость на будущее, не рассчитывая заработать на ней в ближайшее время.

Читать еще:  Отсутствие права собственности на объект недвижимого имущества

«Ослабнет активность ипотечных покупателей»

Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка риелторского агентства «Инком-Недвижимость»:

— На данный момент на вторичном рынке жилья Старой Москвы сложилась следующая ситуация: ранее специалисты компании прогнозировали, что в наступившем 2020-м году спрос в сегменте увеличится как минимум на 20%. Причина — ожидавшийся рост активности как консервативных инвесторов, так и покупателей-ипотечников, привлеченных на рынок снижением ставок по жилищным кредитам. С учетом текущей обстановки и новостей об ослаблении рубля данные прогнозы, возможно, будут скорректированы. В практике нашей компании уже бывали случаи, когда покупатели, опасаясь девальвации своих накоплений, активно выходили на рынок и приобретали недвижимость в сберегательных целях. Однако после этого краткосрочного подъема всегда наступал спад спроса. Поэтому пока еще рано говорить о каких-то масштабных изменениях на вторичном рынке, и те собственники, перед которыми остро стоит жилищный вопрос, в обычном порядке выходят на сделки и продают жилье. Наиболее ходовым товаром на вторичке по-прежнему остаются бюджетные однокомнатные квартиры в типовых домах — их собственники порой реализуют свою недвижимость с превышением изначальной цены предложения.

Что же касается привязки к доллару, то я напоминаю, что рынок недвижимости России давно уже отказался от взаиморасчетов в долларах. Для того чтобы мы вернулись к этой ситуации, необходимо, чтобы рубль обесценивался в больших масштабах каждый год, как было в 1990-е годы, а этого не произойдет. Сейчас гораздо важнее, чтобы ЦБ не начал поднимать размер ключевой ставки и она осталась на текущем уровне. В противном случае при росте этого показателя и, соответственно, ставок по ипотеке ослабнет активность ипотечных покупателей. По данным Службы ипотечного кредитования компании «Инком-Недвижимости», сейчас 38% сделок на вторичном рынке столицы проходит с привлечением кредита, поэтому описанное выше развитие событий приведет к общему ослаблению спроса в сегменте.

Статьи о недвижимости в Донецке

Как отделаться от совладельцев недвижимости

«Как отделаться от совладельцев недвижимости» – это запрос пользователя интернета, т. е. проблема настолько достала человека, что он пошел искать информацию на просторы сети.

Человек задумывается о проблеме только тогда, когда она начинает мешать ему в осуществлении своих планов, в данном случае совладелец мешает продаже дома или квартиры.

Возможно ли «обойти» совладельца/совладельцев и продать свою долю без их согласия?

Если под «Отделаться» понимается продажа недвижимости без согласия совладельца, то ответ однозначен: не получится!

Можно, конечно, продать свою долю без согласия совладельца, заключив фиктивный договор дарения этой самой доли. Что из этого может получиться мы уже писали.

Чаще всего такой вопрос задают люди, попавшие в сложную жизненную ситуацию и у которых доля в недвижимости меньше половины, обычно 1/3 и менее, а отношения с совладельцами неприязненные.

Отдельно стоит сказать о формировании продавцами цены продажи доли. Расчет простой: мне нужно продать ½ доли в двухкомнатной квартире, чтобы купить однокомнатную квартиру в том же районе. Смотрим в объявлениях, по чем сегодня продаются однокомнатные квартиры и… цена определена! Может быть и другая методика: стоимость двухкомнатной квартиры делят пополам.

Объяснить человеку, что стоимость доли в квартире гораздо меньше стоимости отдельной квартиры такой же площади практически невозможно. Все аргументы разбиваются о железобетонный аргумент продавца «я на эти деньги ничего не куплю», при этом доводы о том, что его цену никто не даст, что никого не волнуют его проблемы он не слышит.

И вот по такой цене совладельцу предлагают купить долю, чтобы избавиться от вынужденного соседства, но проблема заключается в том, что у совладельцев нет денег или желания выкупить доли других совладельцев, а заставить совладельца законным способом купить долю другого совладельца исключено, потому что лицо не может быть принуждено к действиям, осуществление которых не является обязательными для него (ч. 2 ст. 14 ГК Украины).

Если у совладельца доля составляет более 50%, то при соблюдении ряда условий он может получить право собственности на доли других совладельцев недвижимости, но, опять же, если…, иначе тупик.

Теоретически, совладелец может выделить в натуре свою долю и продавать ее самостоятельно, но это только теоретически, потому что вряд ли возможно технически выделить, например, 1/3 в двухкомнатной хрущевке.

Что остается делать человеку в такой ситуации?

Определение судом порядка пользования имуществом, соответствующим доли в совместной собственности, не решает проблемы совместного проживания, а только усилит конфликт, потому что, наверняка, даже если решение суда идеально, останется недовольна им.

Можно встретить объявление о продаже, например, комнаты в двух или трехкомнатной квартире. Позвонив по такому объявлению можно узнать, что у продавца невестка/зять/брат/сестра, в общем список можно долго продолжать, сволочь (эпитеты могут быть и другими) и он хочет ее/его наказать, поэтому он с удовольствием заключит с покупателем договор дарения за вот такую сумму, причем сумма «дарения» рассчитывается из желания продавца за счет этих денег разом решить все свои проблемы.

Естественно, желающих купить (получить в дар) такое счастье, в котором невозможно жить, нет. Примерно через полгода, осознав, что покупателей не будет, продавец начинает собирать истории о том, что есть люди, которые покупают такие доли, селят в квартиру бомжей или других криминальных личностей, создающих для соседей невыносимые условия проживания, заставляя таким образом оставшихся совладельцев выкупить долю.

Этот способ известен и, может быть, продавец найдет таких людей, но вот что точно ему не понравится, так это цена, которую ему предложат эти люди за его долю. А как вы хотели? Ведь такая работа весьма длительная, поэтому стоит денег, да еще и заработать что-то нужно!

Соглашаться на предложенные условия или нет, это личное дело каждого продавца, но других или лучших предложений не будет и это еще при том, что найдутся люди, желающие заработать таким способом.

Так что же остается делать?

Или «отдать» свою долю почти даром, если срочно нужны деньги или набраться терпения, ждать и надеяться, а может быть, другим совладельцам тоже захочется продать жилье. Если желания совладельцев совпадут – это будет только первый шаг на пути к продаже. Некоторые могут спросить, а почему только первый шаг? Помните аргумент «я на эти деньги ничего не куплю»? Теперь его будут говорить другие совладельцы! Должно пройти время (от шести месяцев до года), чтобы все привыкли к истине, что товар стоит столько, сколько за него готовы заплатить, а когда все свыкнутся с ценой продажи и готовы будут продать по этой цене, может оказаться, что за прошедшее время цены упали и все повторится сначала!

Как увеличить продажи недвижимости: 5 эффективных способов

На рынке недвижимости кризисы наступают раз в два года: в 2015 риэлторов массово сокращали, в 2017 закрылось более 4000 агентств, и на 2019 снова эксперты прогнозируют падение спроса. Что делать оставшимся игрокам рынка, чтобы не потерять работу?

Содержание:

Вводите дополнительные услуги и привлекайте партнеров

Как увеличить продажи в агентстве недвижимости, если обращается мало клиентов? Предложите им дополнительные услуги: их вы избавите от забот, а сами получите дополнительный доход.

Например, вы можете:

  • Находить арендаторов для инвесторов, которые приобретают под офисы коммерческую недвижимость у вашего агентства, и брать за это дополнительную плату.
  • Внедрить услугу доверительного управления. Она будет интересна собственникам, которые живут за границей; тем, кто сдает несколько квартир; инвесторам, сдающим несколько объектов или целые офисные здания. Все они физически не могут работать со своими объектами. Риэлторы вместо них заключают договоры с арендаторами, решают спорные вопросы вплоть до присутствия в суде, следят за оплатой коммунальных услуг, получают оплату (раз в месяц/ полгода/год) и переводят ее собственнику, удерживая свои 10-20%.
  • Выводить недвижимость из жилого фонда. Например, владелец квартиры на первом этаже хочет переоборудовать ее в парикмахерскую. По закону это нельзя сделать в жилом помещении, а чтобы присвоить ему статус нежилого, надо собрать огромный пакет документов, походить по инстанциям и не раз заполнить разные заявления. Это долго и сложно. Поэтому если агентство возьмет на себя весь процесс, то клиенты охотно придут. Доход с одной такой сделки составит от 80 000 до 200 000 рублей.

Есть и другие методы — напрямую на вашу прибыль со сделки они не влияют, но помогают заполучить лояльного клиента.

Например, вы можете помогать клиентам с оформлением электронной регистраци и права собственности. Вы просто заключаете партнерство с Росреестром, и через вас ваши клиенты смогут оформить регистрацию в 2 раза дешевле, чем напрямую.

Павел Степанченко, руководитель агентства «Мир недвижимости»:
— Мы подсоединились к серверу электронной регистрации Росреестра. Это можно сделать бесплатно через компании-посредников. Названия говорить не буду — их легко найти в Интернете. За каждую регистрацию вместе с изготовлением электронной подписи участников сделки они берут 2200 рублей. Клиенты, которые приобретают через нас жилье, доплачивают к этой сумме только госпошлину (2000 рублей). Мы ничего в данном случае не имеем — только лояльных клиентов, которые вместо 10 000 (столько стоит услуга в банке) отдали за электронную регистрацию всего 4200 рублей и рассказали об этом своим знакомым. Некоторые обращаются к нам только за электронной регистрацией, не покупая жилье. В этом случае услуга стоит 8000 рублей — то есть с них мы уже берем свою комиссию. Но она все равно меньше, чем в банке.

Еще один способ повысить свой доход — партнерские соглашения с организациями, которые участвуют в сделках с недвижимостью. Риэлторы отправляют к ним своих клиентов и получают от партнеров за это определенную сумму. А клиентам эти партнеры предоставляют скидки на свои услуги. Благодаря такому сервису клиенты становятся лояльными и обращаются в агентство снова, а главное — рекомендуют его знакомым.

Павел Степанченко, руководитель агентства «Мир недвижимости»:
– Хорошо работают партнерские программы. Например, мы заключили договор с кадастровой палатой и строительной фирмой. Когда клиент приобретает у нас земельный участок под возведение дома, мы предлагаем услуги партнеров: замеры для получения разрешения на строительство и скидку на услуги строительной компании. Если требуется — рекомендуем и «своего» оценщика. Также заключили соглашения с банками: нашим клиентам они предоставляют выгодные условия по ипотеке. Были случаи, когда люди сами обращались в банк, и им насчитывали ежемесячный платеж в 20 000 рублей, а через нас — 16 000! Иногда связываемся с банком-партнером для получения консультации по телефону или онлайн. И клиенту не надо никуда идти. Люди охотно приходят к нам, так как знают, что получат услуги в «одном окне» и не будут бегать по инстанциям.

По словам нашего эксперта, в его агентстве после введения дополнительных услуг и партнерских программ поток клиентов увеличился примерно на 15-20%.

Читать еще:  Оформление договора дарения 1/2 доли недвижимости с ошибкой

С кем еще могут сотрудничать агентства недвижимости:

  • Страховые компании. АН предлагает страхование недвижимости своему клиенту прямо в офисе, либо советует обратиться в партнерскую компанию. Клиент получает скидки на страховку, а агентство — бонусы от партнера за каждый страховой полис.
  • Застройщики. АН рекламирует строящиеся объекты и ищет покупателей, рассказывая им о скидках от разных застройщиков. Покупатели получают это сравнение от агентов и выбирают более выгодный вариант. Получается, что агентство помогает клиентам купить жилье дешевле, а застройщикам — привести заинтересованных покупателей. При этом комиссию риэлтору платит застройщик. Для клиента услуги риэлтора бесплатны.
  • Дизайнерские компании. Такая же схема, как со строительной бригадой: агентство рекомендует услуги дизайнера со скидкой и получает комиссию от дизайнеров за каждого приведенного клиента.

Выбирайте правильные рекламные каналы

По словам маркетолога агентства «РСВ-реклама» Дмитрия Шлёнкина, который специализируется на недвижимости, для продвижения квартир, домов или офисов маркетологи используют около 90 рекламных каналов. Чтобы выбрать самые эффективные, сначала надо определить характеристики объекта:

  • тип недвижимости (жилая, коммерческая и т.д.),
  • сегмент (эконом-класс, бизнес-класс, элитная, лакшери и т.д.),
  • локация (место, где находится объект).

Билборды и реклама на транспорте подходят для продвижения элитных объектов или крупных застроек — например, новых жилищных комплексов. Располагаются они недалеко от самих объектов или вблизи работы/ мест отдыха потенциальных клиентов, иначе они ее не увидят, а вы зря потратите деньги.

По статистике, запоминаемость рекламы на билбордахсоставляет 29%

Для квартир эконом-класса более эффективна реклама в городских газетах, на остановках и возле подъездов. Если объект покупается, то клейте объявления в том районе, где хотите его приобрести. Если продаете, то старайтесь охватить как можно больше мест, ведь люди, живущие в центре, могут искать жилье в спальном районе и наоборот.

По статистике, эффективность рекламы на подъездах доходит до 95%!

Онлайн-маркетинг подходит для любого типа недвижимости. По статистике за 2018 год, наиболее эффективно работают контекстная реклама, соцсети и сайты-агрегаторы.

Дмитрий Шлёнкин, маркетолог компании «РСВ-реклама»:
— Чтобы увеличить продажи недвижимости за счет онлайн-маркетинга, нужно просчитать выгоду от каналов рекламы. Например, если реклама в Facebook за 20 тысяч рублей дает 20 звонков, а на сайтах недвижимости за ту же сумму — 30, то вкладывайтесь во второй вариант — он выгоднее. При настройке рекламы в Яндекс. Директ надо учитывать локацию объекта, чтобы не ошибиться в расчетах. Допустим, вы просчитали, что за 20 тысяч эта площадка принесет 40 звонков, но не учли, что объект расположен в новом ЖК. Это значит, что по количеству объявлений придется конкурировать с застройщиком, который вкладывает в рекламу огромные деньги, и его объявлений в Директе будет гораздо больше. Парочку ваших могут просто не увидеть.

А вы уверены, что ваша реклама эффективна? Лучше не прикидывать, а проанализировать соотношение затрат и прибыли от ваших объявлений. Закажите профессиональный аудит у бизнес-аналитиков: они проверят ваши бизнес-процессы и подскажут, как эффективно распределять рекламный бюджет и как исправить имеющиеся ошибки. Просто заполните форму и дождитесь обратного звонка.

Закажите бесплатный аудит!

Обновляйте штат

Риэлторы должны чувствовать дух соревнования. Это мотивирует их на поиск клиентов и приводит к увеличению продаж недвижимости. Поэтому не бойтесь нанять больше агентов, чтобы все вместе они стали заключать больше сделок. При этом не бойтесь и увольнять ленивых сотрудников, которые тянут продажи вниз.

Александр Санкин, тренер агентов-миллионеров:
— Жалеть неэффективных агентов и одинаково относиться ко всем — гиблое дело. Тогда «звезды» уйдут сами, потому что они чувствуют себя успешными на фоне двоечника. Обязательно ведите публичный рейтинг агентов, чтобы им хотелось соревноваться друг с другом по количеству и сумме сделок.

Освойте кэшбэк в недвижимости

До недавнего времени программы с кэшбэком в недвижимости были доступны только застройщикам. Например, покупатели квартир в московском ЖК «Парк Рублево» после оформления сделки получали возврат до 3 млн рублей и могли на них купить место на парковке или кладовую на территории жилищного комплекса. А компания «Группа ЛСР» делала скидку до 1,5 млн рублей, если вместе с квартирой клиенты приобретали место в паркинге.

Недавно появился новый сервис по продаже недвижимости Enjoy Home, с помощью которого продавцам и покупателям возвращается часть денег с каждой сделки. На платформе продаются и новостройки, и вторичное жилье, и она подходит риэлторам.

Как это работает. Риэлтор покупает на платформе личный кабинет, размещает объекты и сам назначает сумму, которую готов отдать продавцу или покупателю со сделки. Эта сумма берется из его собственной комиссии. После проведения сделки клиент получает бонусную карту с начисленными деньгами. Картой можно оплачивать покупки в магазинах-партнерах сервиса. Как только он начнет это делать, агент будет получать от магазинов свои проценты в деньгах.

В чем выгода агентства.

  • Покупатель, получивший кэшбэк через АН, становится лояльным и продолжает дальше с ним работать
  • Заключается больше эксклюзивных договоров
  • Легко контролировать агентов. Если объект зарегистрирован на платформе, то они не смогут продать его в тайне от агентства и забрать всю комиссию себе, как это иногда бывает
  • Уменьшаются затраты на рекламу. Все объекты агентства рекламируется на платформе, которую посещают более 100 тысяч человек в месяц

Если агентство или частный риэлтор обладает более-менее крупным капиталом, то можно использовать сервис с умом и превратить его в источник пассивного дохода.

Олег Свиридов, партнер Enjoy Home:
— Крупному АН выгодно приобретать франшизу Enjoy Home. Тогда у него появится 50 личных кабинетов. Это своего рода аккаунты, в которых совершаются сделки. Их можно распродать маленьким агентствам или частным риэлторам. Тогда с каждой сделки, совершенной ими через сервис, этому крупному АН, как владельцу франшизы, будут автоматически поступать бонусы.

Используйте CRM-системы

В сфере недвижимости становятся все популярнее CRM-системы. Агентства их внедряют, чтобы автоматизировать процессы и повысить прибыль.

Ильдар Хусаинов, руководитель АН «Этажи» для издания «РБК. Тюмень»:
– Те агентства, которые не пользуются CRM-системами, как правило, не соблюдают сроков в общении с клиентами. У них слабые методики продаж, не прописаны стандарты и регламенты поведения агентов. Из-за слабой автоматизации бизнес-процессов такие агентства теряют клиентов и проигрывают конкурентам.

Что такого в этих системах, раз их внедряют самые крупные участники рынка? Расскажем об этом на примере отраслевой системы SalesapCRM.

  • Все клиенты, объекты, заявки и сделки собираются на одной платформе. Больше не надо открывать кучу программ и подсматривать в блокнот.
  • Она делает за вас почти всю работу: выкладывает объявления, оформляет презентации объектов, ищет нужные квартиры на внешних сайтах. А вот так CRM подбирает квартиры по заявке из внутренней базы объектов:

Подбор объектов из базы агентства в SalesapCRM

Увеличить продажи недвижимости несложно, если завести партнеров, пересмотреть эффективность рекламы и освоить новые сервисы. Автоматизация работы поможет не терять клиентов и экономить время. Не бойтесь потратить деньги на технологии — поработайте в SalesapCRM бесплатно в течение 7 дней. Для этого всего лишь зарегистрируйтесь в системе. Это и есть один из главных секретов успеха: пока конкуренты думают, вы уже делаете.

Автор: Елена Зайцева

Хотите эффективнее работать с недвижимостью?

  • checkединая база объектов недвижимости;
  • checkпарсинг объектов с 14 сайтов;
  • checkавтоматическое размещение объявлений
    на 213 площадках ;
  • checkавтоподбор объекта по заявке клиента;
  • checkPDF-презентация объекта недвижимости
    в 1 клик ;
  • checkуправление клиентами, задачами и сделками.

Приметы о продаже квартиры

Наши предки донесли до нас множество поверий и примет. Многими из них люди пользуются и сегодня, особенно, когда это касается реализации недвижимости. Как быстро продать квартиру с помощью примет?

Чтобы удачно продать недвижимость, мало просто выставить ее на торги. Нужно настроить себя на правильный лад и думать о том, как продадите старое жилье и съедете в новое. Процесс визуализации на конечной цели очень важен. Вам нужно представить свои ощущения после реализации, физически ощутить радость от сделки.

Общие положения

Существует несколько народных поверий и примет, которые способны:

  • помочь притянуть клиентов и организовать быструю продажу недвижимости;
  • защитить от негативного воздействия окружающих, которое мешает продаже.

Во-первых, тем, кто хочет продать квартиру или дом поскорее, не следует слишком сильно зацикливаться на продаже. Не стоит соглашаться на самую первую сделку и скидывать цену нерадивым покупателям и надоедливым агентам. Можно прибегнуть к самым простым уловкам. Очистить квартиру при помощи огня, а также вымыть все уголки водой с солью.

Второй фактор, способствующий быстрой реализации своего жилища это помощь домового. Он является душой дома, поэтому перед самой процедурой нужно поговорить с ним и попросить у него поддержки, объяснить, что вы не предаете его и дом. Изначально следует задобрить существо, оставив для него на кухне молоко и лакомство на ночь. После того, как дух отведает угощение, нужно спросить хочет ли он переехать вместе свами или попросить не обижать новых жильцов.

Третий важный фактор – это умение отпустить. Понятное дело, когда люди живут длительное время на одном месте, у них остается множество воспоминаний, связанных с ним. Очень часто именно нежелание отпустить дом мешает его реализовать. Вы как будто, ниткой привязываете к себе помещение и покупателям в нем просто неуютно, когда они заходят.

Никогда перед тем, как выйти из дома, не присаживайтесь на предметы мебели, чтоб обуться. Смысл фразы «присядем на дорожку», в том, чтобы человек, присевший в этом доме, мог вернуться назад. Если хочется поскорее реализовать старое жилье, не стоит присаживаться.

Читать еще:  Как стать единоличным собственником недвижимости после смерти родителей?

Поверья о недвижимости в многоэтажке

Приметы на продажу квартиры говорят, что тот, кто три раза пройдет вокруг свой дом, вскоре отыщет клиента. Но, есть определенные правила, которые следует соблюдать при выполнении ритуала. Чтобы ускорить продажу жилища необходимо обойти каждый уголок, против часовой стрелки, трижды. В углах следует останавливаться и кланяться. В конце ритуала нужно обратиться с просьбой к домовому, чтоб он помог поскорее реализовать недвижимость и не обижал новых жильцов.

Приметы для продажи квартиры привязаны к лунному календарю. Лучше осуществлять продажу на убывающую луну. Народные приметы о том, как продать квартиру быстро говорят, что когда придут потенциальные покупатели, нужно постараться проявить радушие и усадить их ненадолго за стол. Такие старания будут одобрены силами свыше, и у вас получится быстро сбыть жилье.

Народные приметы о том, как продать квартиру или дом говорят, что чем зануднее и придирчивее попался покупатель, тем успешнее закончится сделка. Перед приходом такого гостя нужно настроить себя на позитив и задуматься о том, что человек покупая квартиру, также испытывает стресс и боится обмана, поэтому так себя ведет. На всякий случай можете выпить таблеточку валидола, чтоб успокоить нервишки.

Главное правило торговли: « на каждый товар есть свой покупатель». Получается, что каждый дом, вещь, украшение, машина ждет именно своего человека. Если вы испытываете сложности со сбытом квартиры, не расстраивайтесь и не спешите сбавлять цену. Люди, которые давно и успешно занимаются бизнесом, говорят, что пока дом не увидит 30 клиентов, можно не волноваться. Один из тридцати обязательно соблазнится вашим предложением.

Поверья о неудачах в торговле недвижимостью

Суеверие о материальных ценностях может не только сказать, когда лучше выставлять на продажу дом, но и предупредить о том, чего делать не стоит. Негативные народные приметы при продаже дома:

  • если покупатель по пути к вашему дому встретил на улице грызуна то, скорее всего такая встреча его отпугнет от покупки, но это и не удивительно, кто захочет жить в доме с крысами или мышами;
  • народные поверья говорят, что встреча с крысой или мышью к неприятностям;
  • если накануне перед покупкой, клиент увидел во сне насекомое вредителя, то лучше отложить покупку;
  • приснившийся грызун для продавца сулит неприятности, поэтому продажу лучше отложить на некоторое время;
  • чтоб удачно реализовать квартиру или дом, нельзя никому об этом говорить, даже самым близким людям;
  • когда кто-то слишком рьяно интересуется вашими успехами в деле по продаже недвижимости, никогда не хвастайте.

Народные приметы по ускорению продажи дома говорят, что недвижимость может не продаваться из-за скопившейся негативной энергетики. Если хотя бы один из домочадцев не хочет съезжать с насиженного места, то квартира и не продастся, пока не будут выполнены специальные магические обряды по очистке помещения. Бывают случаи, когда при разделе имущества, люди наводят порчу на стены дома, используя черную магию.

Приметы для быстрой продажи дома, если была наведена порча на жилье, советуют в углах возле порога и на кухне поставить перевернутый веник. Такой ход поможет отвадить от дома недоброжелателей, а покупателей наоборот привлечет. Если на протяжении длительного срока не выходит сбыть недвижимость, без видимых причин, чтобы ускорить процесс продажи нужно прочитать специальный заговор-обращение к домовому: «Могу продать, что угодно, вот только помощь мне нужна. Домовой на пороге появись, покупателей со мной дождись. Мне служил верой и правдой, теперь помоги продать дом, новых жильцов не обижай, меня добрым словом вспоминай».

Молитвы

Не только народные приметы могут поспособствовать быстрой реализации дома, но и православные молитвы. Верующие люди могут попросить поддержки у Николая Чудотворца или Спиридона Тримифунтского. Неважно, где будет произноситься молитва, главное искренняя вера.

Одна из сильнейших молитв Николаю Чудотворцу: « Николай Угодник, ты Божья правица, помогаешь со всем справиться. Так помоги же и мне продать свой дом не за гроши, а за хорошие деньги, да покупателей нерадивых от меня отведи, а хороших да сговорчивых приведи».

Также можно попросить помощи у Богородицы. Только помните, что она помогает людям, помыслы которых чисты. Если просить о помощи из корыстных побуждений, такая просьба может обернуться для вас наказанием.

Предки с особым вниманием относились к приметам и су�

Как обмануть продавца квартиры

Как обмануть продавца квартиры

Кажется, что продавцу квартиры почти ничего не угрожает: как правило, обманывают покупателей недвижимости. К сожалению, это не так — продавец может потерять как квартиру, так и деньги. Сегодня рассказываем, как надурить наивного собственника.

Оштрафовать за срыв сделки

Сделки не заключаются сразу: зачастую договор купли-продажи подписывают спустя несколько месяцев после первой встречи продавца и покупателя. Затянутые сроки — это риск: если в последний момент кто-то из участников решит отказаться от сделки — вторая сторона понесет убытки. Чтобы обезопасить себя от потери денег и времени, продавец и покупатель заключают предварительный договор купли-продажи или договор задатка. С его помощью можно «застолбить» понравившийся объект или готовых к сделке покупателей.

По условиям договора покупатель передает продавцу деньги. Это — задаток. Если покупатель откажется от сделки, его не вернут: он останется у собственника в качестве компенсации ущерба. Если же сделка сорвется по вине продавца — покупатель может потребовать вернуть сумму в двойном размере.

Договор задатка призван обезопасить стороны, но иногда его используют мошенники. Схема выглядит так: недобросовестный покупатель составляет договор и включает в него какое-то трудновыполнимое условие — например, за один день выписать всю семью включая несовершеннолетних детей. Если продавец не может решить этот вопрос, покупатель вправе заявить, что не соблюдены существенные условия договора. Сделка срывается, причем по вине продавца квартиры. Значит, он должен вернуть полученный задаток в двойном размере. Сумма может оказаться весьма значительной – размер задатка никак не ограничен законом. Покупатель может передать как 10%, так и 50% от стоимости объекта.

Продать дороже, чем договорились

Продавцы всё чаще обращаются в агентства недвижимости. Это удобно: не нужно мониторить рынок, размещать рекламу, проводить просмотры, разбираться с документами и проверять каждую строчку в договоре. Если продавец занят и не может выкроить время— он может оформить доверенность на кого-то из сотрудников агентства. Правда, в таком случае к выбору риэлтора нужно подойти с особой осторожностью.

Недобросовестный агент может обмануть: пожаловаться на якобы низкий спрос и попросить сбить цену, даже если покупатель уже найден. Риэлтор выйдет на сделку, продаст квартиру подороже и оставит себе разницу между реальной стоимостью и ценой, которую вы обсудили накануне. Продавец же заплатит комиссию в двойном размере.

Подсунуть фальшивые деньги

Расчет наличными деньгами встречается очень редко: в основном люди используют ячейки и аккредитивные счета. Тем не менее, этот способ до сих пор существует.

Будьте бдительны, если получаете деньги из рук в руки. Во-первых, есть риск получить «куклу» — это когда покупатель сначала показывает и дает пересчитать настоящие деньги, а потом незаметно подсовывает стопку резаной бумаги, для достоверности прикрытую парочкой купюр. Во-вторых, есть риск получить не всю сумму: оригинальной может оказаться только часть купюр. Остальные будут фальшивыми.

Лучше не рискуйте. Если отважились взять оплату наличными — пересчитайте деньги на специальной машинке в любом российском банке.

Подождать, пока закончится срок аренды ячейки

Банковская ячейка — самый удобный и распространенный способ расчета. Это относительно безопасно: продавец и покупатель приходят в банк, пересчитывают деньги под присмотром сотрудников, запечатывают их в пакет и кладут в заранее арендованную ячейку. Открыть ячейку можно только после регистрации договора купли-продажи.

К сожалению, мошенники могут надурить даже банковских сотрудников. В договоре аренды ячейки они прописывают сроки доступа: по истечении этого времени продавец не сможет забрать деньги. При подаче договора в Росреестр недобросовестный покупатель «случайно» допускает ошибку и затягивает процесс регистрации договора — так мошенники ждут, пока срок доступа к деньгам истечет. В результате покупатель остается с квартирой и деньгами, а продавец — ни с чем.

Поймать на жадности

Если объект недвижимости стоит меньше миллиона рублей, прибыль с его продажи не облагается никаким налогом. Чтобы сэкономить, ушлые продавцы прописывают в договоре стоимость, которая укладывается в налогооблагаемый минимум. Зачастую они становятся жертвами своей же жадности: покупатель платит ровно столько, сколько написано в документе, и спокойно регистрирует договор. Наказать мошенника практически невозможно: формально он не нарушает закон.

Попросить заранее закрыть долг

Некоторые продавцы идут навстречу покупателям, у которых не хватает денег — и предоставляют рассрочку платежа. К сожалению, не все заемщики честные и добросовестные люди.

Чтобы не платить, мошенники всеми правдами пытаются уговорить продавца сообщить Росреестру о том, что расчет произведен полностью. Даже если на самом деле долг ничуть не уменьшился. Обманщик всегда найдет, чем обосновать свою просьбу: хочет сделать перепланировку, перевести квартиру в нежилой фонд или объединить с соседней квартирой — что угодно, для чего нужно снять обременение.

Чтобы доказать чистоту намерений, мошенник может оформить доверенность на распоряжение своим имуществом, заключить договор займа или написать расписку.

Не верьте. Отозвать доверенность можно в тот же день. Залоговое имущество легко переоформить на другого человека. В результате взыскать долг будет очень трудно — так что вместо того, чтобы идти навстречу, предложите покупателю взять кредит в банке.

Как не попасться на уловки

Прежде всего — тщательно вычитывать все документы, просчитывать последствия и риски, уточнять условия договоров, которые кажутся вам подозрительными. Если покупатель начинает юлить, отказывается менять невыгодные для вас условия и торопит с принятием решения — откажитесь от такой сделки. Потерять покупателя не так страшно, как потерять несколько миллионов рублей.

Если вы плохо разбираетесь в законах — наймите юриста, который поможет оформить договор так, чтобы вас не обманули. Или обратитесь в агентство недвижимости. Так вы получите помощь сразу всех нужных специалистов: юристов, оценщиков, ипотечных брокеров. Деятельность риэлторских компаний не лицензируется, так что выбирайте большое агентство с сильным юридическим отделом. Желательно, чтобы компании было больше пяти лет.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector