Недвижимость оформена на родственника
Prokurors.ru

Юридический портал

Недвижимость оформена на родственника

Как оформить дарственную на квартиру

Сколько стоит и как правильно составить договор дарения самостоятельно

На самом деле термина дарственной в законе нет, а есть договор дарения. Причем часто люди думают, что дарение — это односторонняя сделка, то есть человеку достаточно только подарить. Но договор дарения — это двусторонний договор, потому что одаряемый может и не принять дар. Получается, что для дарения требуется как желание дарителя, так и согласие одаряемого, то есть две стороны.

Вторая особенность договора дарения — безвозмездность. Если получатель дара совершает любые встречные действия со своей стороны, например перечисляет взамен деньги или дарит свою недвижимость, это уже не дарение, а ничтожная или притворная сделка. По сути такая сделка становится уже куплей-продажей или меной, но не дарением.

Давайте разберемся, что должно быть в договоре дарения и в каком случае понадобится нотариус, чтобы его оформить. Если некогда читать статью целиком, можно скачать наш бланк договора дарения квартиры и заполнить от своего имени. Но это только в том случае, если вам не нужен нотариус.

Оформление дарственной на квартиру

Шаблон простого договора дарения квартирыDOC, 37 КБ

Особенности дарственной на квартиру

Форма договора. По закону договор дарения может быть заключен как в устной форме, так и в письменной. Но если собираетесь дарить недвижимость, нужно обязательно составить договор в письменной форме и зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Если договор не в письменной форме — он считается недействительным, а если его не зарегистрировать — незаключенным. Просто передать документы на квартиру нельзя.

Нотариальное удостоверение договора в обычных случаях не требуется. Нотариус нужен, если дарят не всю квартиру, а, например, только комнату. Или если у квартиры несколько собственников и только один из них хочет подарить часть кому-то другому. Еще нотариус нужен обязательно, если собственники квартиры или ее части — несовершеннолетние или даритель ограниченно дееспособен.

С 31 июля 2019 года изменили правила об обязательном участии нотариуса в сделках с долями. Если дарение всех долей проходит по одной сделке, нотариус не нужен. Все собственники квартиры могут подарить свои доли по договору дарения без участия нотариуса. По-прежнему обязателен нотариус только в случае, если долю дарит только один из собственников.

Какие требования предъявляются к участникам сделки

Есть обязательные требования к дарителю:

  1. Дееспособность. Дарить может тот, кто осознает свои действия и контролирует поступки. Например, несовершеннолетний подарить свою долю в квартире не может.
  2. Психическое здоровье и осознанность действий. Дарение могут признать недействительным, если человек дарил под давлением или не осознавал, что он делает.
  3. Право собственности. Человек должен владеть тем, что он дарит.

Дарение недвижимости между двумя юридическими лицами запрещено — то есть одна фирма не может подарить другой офис. Но если офис принадлежит по документам директору, а не фирме, директор может его подарить другой компании. И наоборот: компания может подарить квартиру своему сотруднику.

Какие документы нужны для оформления

Чтобы составить договор дарения, понадобятся следующие документы:

  1. Паспорта сторон договора — дарителя и одаряемого.
  2. Документы, которые подтверждают права на квартиру — свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН.
  3. Иногда могут попросить технический паспорт, но обычно он не нужен. Он точно понадобится, если дарят квартиру, которую приватизировали, но не поставили на кадастровый учет. Такое бывает со старыми квартирами, которыми владеют пожилые люди.

По закону составлять акт приема-передачи в обязательном порядке не нужно. Но лучше его составить — это позволит избежать взаимных претензий и проблем, если подписание договора и государственная регистрация будут существенно разнесены по времени. Хотя договор дарения и считается заключенным с момента регистрации перехода права, но сама сделка считается совершенной с момента передачи дара одаряемому.

Например, даритель подписал договор дарения и акт приема-передачи , но зарегистрировать переход права собственности не успел, поскольку умер. Акт поможет доказать, что фактическое владение перешло к одаряемому и зарегистрировать договор в судебном порядке.

Где оформить дарственную на квартиру

Обратиться к риелтору или юристу. Они составят договор сами, а сторонам останется только подписать его. Юристы, как правило, обходятся куда дешевле, а вероятность, что они составят договор корректно, — больше.

Оформить дарственную в МФЦ. В некоторых МФЦ есть отдельные коммерческие службы, которые за незначительную плату заполняют шаблоны договора. Например, в Москве или Санкт-Петербурге это службы при Едином центре документов.

Порядок составления дарственной на квартиру у нотариуса. Я уже писал, когда нотариус обязателен. Для остальных случаев дарение у нотариуса можно оформить по желанию.

Самостоятельно. Для этого нужно скачать и заполнить простую письменную форму договора. Ее я приведу ниже и поясню, как правильно заполнять.

Как происходит оформление дарственной

Порядок составления дарственной на квартиру у нотариуса. С нотариусами все просто — приносите документы, платите деньги и подписываете договор. Нотариус обязан по закону объяснить вам каждое слово в договоре, если оно непонятно. Зарегистрировать переход прав на квартиру нотариус тоже может — причем намного быстрее, чем если пойти самостоятельно. Когда сделку оформляют у нотариуса, он в обязательном порядке оказывает услуги по электронной регистрации перехода права собственности, то есть сам подает за вас все документы в Росреестр. И это намного быстрее, чем если это делать самому.

Образец заполнения. Если решите составить договор самостоятельно, скачайте и заполните шаблон. Вот что нужно указать обязательно:

  1. ФИО и реквизиты сторон. К ним относятся паспортные данные и регистрация. Причем регистрацию следует указывать строго так же , как в паспорте, включая используемые сокращения.
  2. Реквизиты квартиры: адрес, кадастровый номер, номер записи в ЕГРН и дата его присвоения, а также основания возникновения прав на квартиру — договоры купли-продажи , дарения и прочее, акты приема-передачи . Если на квартиру есть свидетельство на гербовой бумаге, следует указать его серию, номер, а также когда и кем выдано.
  3. Подписи сторон рекомендуется расшифровывать полностью: ФИО прописью и подпись.

Сколько стоит оформление дарственной на квартиру. Стоимость складывается из нескольких частей: составление договора и госпошлина за регистрацию.

Так выглядит готовый заполненный шаблон договора дарения на квартиру

Сколько стоит оформление дарственной на квартиру. Стоимость складывается из нескольких частей: составление договора и госпошлина за регистрацию.

Риелторы редко берут меньше 10 тысяч рублей за договор, а юристы могут сделать и за 5 тысяч. Единой цены здесь нет, и все зависит от расценок исполнителя.

Нотариальное удостоверение договора стоит дороже: 0,5% от стоимости квартиры (или доли в квартире), но не менее 3000 рублей, плюс примерно 4300 рублей за техническую работу. То есть как минимум выйдет не меньше 7300 рублей. Тариф на техническую работу отличается по регионам и устанавливается нотариальной палатой региона. С февраля 2019 года платить нотариусу за электронную подачу документов на регистрацию перехода права собственности не нужно — теперь они делают это без дополнительной оплаты. До этого надо было платить отдельно за удостоверение договора и за подачу документов в Росреестр.

Специалисты в МФЦ стоят значительно дешевле и юристов, и нотариуса, и риелторов. Как правило, они просят в пределах 2 тысяч рублей, однако есть далеко не в каждом МФЦ. В Москве и Санкт-Петербурге эта услуга стоит 2500 рублей. Если составить договор у них, сделку зарегистрируют в обычные сроки в отличие от нотариальной.

Как нужно действовать при передаче квартиры между родственниками? Вносим изменения в документы на право собственности.

Владелец недвижимости имеет право передавать её во владение третьим лицам. Сделать это можно несколькими способами, которые предусматривают передачу в том числе и родственникам. Каждый из вариантов имеет свои особенности и правовые последствия.

Документы

В большинстве случаев требуется:

  1. Паспорта участников сделки.
  2. Правоподтверждающие документы.
  3. Согласие органов опеки и попечительства, в том случае, если владелец недвижимости является несовершеннолетним.
  4. Технический и кадастровый паспорт.
  5. Правоустанавливающие документы.
  6. Выписка из ЕГРН, свидетельствующая об отсутствии обременений.
  7. Справка по форме №9.
  8. Документы, подтверждающие родственные связи участников сделки.

Особое внимание следует уделить подготовке кадастровых выписок и документов, требующих заверения нотариуса.

Выписки из кадастрового реестра

Если кадастровый паспорт был выдан менее 5 лет назад, то достаточно сделать копии и приложить к оригиналу. Если срок действия документа истек – информацию необходимо обновить в БТИ.

Специалист бюро проведет экспертизу квартиры и выдаст новый кадастровый паспорт.

Процедура занимает 10–15 дней.

Нотариальные

В некоторых ситуациях ряд документов, требующихся для сделки по отчуждению жилплощади необходимо заверять нотариально. В том числе это требование актуально в случае долевой собственности, когда прочие собственники должны подписать согласие (в соответствии со статьей 244 ГК РФ).

Если собственник состоит в зарегистрированном браке, то в соответствии со статьей 34 СК РФ супруг или супруга владельца квартиры должны оформить нотариальное заверенное согласие на сделку.

Способы смены собственника

Как лучше переоформить на дочь или сына

Наиболее популярный метод передачи недвижимости – дарение. Этот тип сделок стал использоваться гораздо чаще после того, как правительством РФ были внесены правки в отношении порядка оформления соглашения. Также был отменен подоходный налог.

Справка: в соответствии со статьей 572 ГК РФ дарение подразумевает безвозмездную передачу одной стороной (дарителем) имущества или права собственности другой стороне (одаряемому).

  • после оформления договора дарения недвижимость переходит во владение только того, кто является одаряемым, даже если новый владелец состоит в официальном браке;
  • дарителю не придется уплачивать подоходный налог, так как основой сделки является безвозмездность;
  • одаряемый вправе не платить НДФЛ если квартира была передана близким родственником (ст. 217 НК РФ).

Несовершеннолетнего ребенка

Законы РФ гласят, что владеть недвижимостью могут все граждане страны вне зависимости от их возраста. Сделки с участием несовершеннолетних имеют нюансы:

Читать еще:  Можно ли продать долю несовершеннолетнего в недвижимости?

  • если ребенок не достиг 14 лет право подписи во время оформления сделки передается его законным представителям – родителям или опекунам;
  • если несовершеннолетний старше 14 лет – он приобретает право самостоятельной подписи с согласия его представителей.

Недвижимость может быть передана:

  1. Приватизация. Процедура подразумевает выкуп жилья у государства. По установленным законом правилам недвижимость в таком случае приватизируется на всех членов семьи, в том числе и несовершеннолетних в равных долях.
  2. С помощью договора дарения. Если собственник помещения решил подарить недвижимость несовершеннолетнему – ему потребуется обратиться к нотариусу и написать соответствующее заявление. Нотариус делает отметку в учетной книге и выдает соответствующее свидетельство. При оформлении дарственной важно заручиться письменным согласием одаряемого.

Внимание! Договор дарения подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

  • Наследование. Этот тип передачи прав собственности предполагает, что жилье перейдет к новому владельцу после смерти предыдущего.
  • С помощью договора купли-продажи. Покупателем выступает сам несовершеннолетний, а после регистрации сделки он становится полноправным владельцем жилья.

На супруга

Недвижимость, приобретенная в законном браке, уже фактически является общей. Факт первичного оформления при этом не учитывается.

Передача жилплощади между мужем и женой может быть проведена:

  • с помощью дарственной;
  • составления завещания, согласно которому в случае смерти одного из владельцев жилья супруг становится наследником наравне с детьми;
  • оформления брачного контракта.

Важно! Оформление дарственной между членами семьи не облагается подоходным налогом.

Про особенности покупки жилого помещения супругами говорим в этой статье — нажмите.

На родителей

Наиболее удобным способом передачи жилья одному из родителей является оформление договора дарения заверенного нотариально.

Для проведения процедуры потребуется:

  1. Заявление, написанное одаряемым.
  2. Гражданские паспорта участников сделки.
  3. Технический и кадастровый паспорт на жилье.
  4. Справка из управляющей компании об отсутствии долгов по коммунальным услугам.
  5. Справка по форме №9.

После того как договор дарения будет составлен, родитель, получивший квартиру в дар, должен будет подать документы в Росреестр для их регистрации. По окончании регистрационных действий в ЕГРН будет внесена соответствующая запись, а новому владельцу будет выдана выписка из реестра, подтверждающая его права.

Справка: Так как сделка проводится между родственниками первой линии, то НДФЛ и государственная пошлина с участников не взимается.

С того момента, как право собственности будет передано – родители получат пожизненную регистрацию в новой квартире.

На внуков

Оптимальны 2 способа:

  1. Завещание. Документ следует оформлять в присутствии нотариуса. Взимается пошлина в размере 0,6% от общей стоимости имущества, уплачиваемая после вступления в наследство в соответствии со статьей № 333.24 НК РФ.
  2. Договор дарения. Оформление не требует обязательного присутствия нотариуса, достаточно зарегистрировать дарственную в Росреестре.

Важно! Договор дарения может быть оспорен только в случае серьёзных нарушений законодательства РФ, например, если одаряемый покушался на жизнь или здоровье кого-то из членов семьи дарителя.

В дарственную можно внести пункт об отмене дарения в том случае, если одаряемый скончался раньше дарителя (в соответствии со статьей 578 ГК РФ).

На брата или сестру

Квартира может быть переоформлена на кровного брата или сестру. Так как эта родственная связь является близкой – удобнее всего воспользоваться договором дарения.

Если по каким-либо причинам этот вариант неприемлем, то можно оформить классическую сделку купли-продажи. Процедура передачи денег перед нотариусом необязательна при совершении сделок между родственниками первой линии.

Порядок действий

Чтобы сменить собственника необходимо:

  1. Подготовка документации. Поднимаются документы, хранящиеся у собственника, недостающие бумаги заказываются (согласие супруга, разрешение органов опеки, кадастровый паспорт на квартиру и т. д.).
  2. Оформляется договор или иной правовой акт, на основании которого будет предано право собственности на жилье.
  3. При необходимости оформленное соглашение заверяется нотариально.
  4. После того как документы подписаны, договор должен быть передан в Росреестр или зарегистрирован через МФЦ. Процедура в среднем длится 7–10 рабочих дней, после чего новый собственник получает выписку из базы ЕГРН с записью о зарегистрированном переходе прав.

Стоимость

Если недвижимость переоформляется на близкого родственника владельца — стороны освобождаются от уплаты подоходного налога.

Справка: Обязанность по уплате государственной пошлины за регистрацию сделки в Росреестре сохраняется, а ее размер составляет 2 000 рублей.

Если имела место сделка купли-продажи жилья – за продавцом сохраняется обязанность по уплате НДФЛ на остаток превышающий 1 млн рублей. Это правило действительно в том случае, если на момент совершения сделки квартира была в собственности продавца менее 5 лет.

Оформление завещания обойдется наследодателю в 100 рублей, однако, государственная пошлина, которую потребуется оплатить наследнику после вступления в наследство, будет гораздо больше. Ее размер напрямую зависит от родственных связей:

  • 0,3% если наследодатель является родственником первой линии;
  • 0,6% при прочих родственных связях.

Оформление договора ренты обходится в 2 тыс. рублей, к которым требуется прибавить также стоимость документов оформляемых у нотариуса.

Налог

Без оплаты

Избежать уплаты налогов можно 2 способами:

    Оформив договор дарения несколько раз, в случае переоформления квартиры на родственников, не входящих в число близких.

Например, если дядя изъявит желание подарить недвижимость племяннику, то чтобы не платить подоходный налог – потребуется оформить дарственную дважды, на брата, а затем непосредственно на племянника.

  • Подписав фиктивный договор купли-продажи. Налог платить не придется в том случае, если жилье находится в собственности более 5 лет.
  • Когда нужно перечислять?

    Освобождение от уплаты подоходного налога получают только близкие родственники – родители, дети, супруги, братья, сестры (согласно пункту 18.1 статьи 217 НК РФ). Во всех остальных случаях НДФЛ уплачивается в соответствии с общими положениями НК РФ.

    Как происходит налогообложение?

    Для того чтобы рассчитать сумму подоходного налога необходимо общую стоимость объекта недвижимости умножить на 13%.

    Пример: если племянник подарит своей тете квартиру с оценочной стоимостью 1,5 млн рублей – сумма налога составит 1500000*13% = 195 тыс. рублей.

    Видео — консультация юриста

    Таким образом, перед тем как принять решение, каким именно способом переоформить право собственности на недвижимость между родственниками, необходимо тщательно обдумать возможные правовые последствия сделки и учесть все подводные камни.

    Если сделка происходит между близкими родственниками, например отцом и сыном, то стороны освобождаются от уплаты НДФЛ.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Процедура переоформления квартиры на родственника без затрат на налоги

    Статья разъясняет, как переоформить квартиру на родственника без налогов и правильно провести сделку.

    Основные моменты

    Сначала может показаться, что передать квартиру по дарственной – это самый подходящий вариант. Но не все так однозначно. Возможно, с дарственной также придется платить налог. От обязательств освобождаются только близкие родственники. Остальным гражданам придется делиться деньгами с государством.

    Поэтому в 2020 году решение вопроса зависит от расходов, связанных с оформлением сделки.

    Из чего можно выбирать

    Соглашение купли-продажи является не самым удачным вариантом. Единственное преимущество такой сделки – это скорость оформления.

    Важно! Не получится оформить налоговый вычет, когда документы оформляются между близкими родственниками. Поэтому имеет смысл обратить внимание на другие способы.

    Если квартира в собственности находится менее трех лет, то еще и налог придется заплатить. Договор купли–продажи чаще всего является всего лишь способом передачи собственности. В действительности родственники ничего не платят друг другу, поэтому появляется основание для признания договора ничтожным. А такие последствия нежелательны для обеих сторон.

    Есть еще два альтернативных варианта, как переписать на родственника жилье: дарение и завещание.

    Что выбрать: завещание или дарственную

    Документы путать нельзя, поскольку они имеют существенное отличие. По завещанию недвижимость получат родственники только после смерти наследодателя. А вот по дарственной квартиру или дом можно передать в любой момент. Поэтому выбор зависит от интересов сторон.

    При оформлении завещания траты увеличиваются. Обращаться к нотариусу придется обязательно. Дарственную можно оформить самим. Только, если дарится доля недвижимости, нотариальная заверка является обязательным условием.

    Как переоформить квартиру на родственника без налогов

    Есть возможность избежать лишних расходов: подарить жилье близкому родственнику.

    По сравнению с оформлением наследства, дарение обойдется дешевле. Ведь можно экономить на нотариальных услугах. Если сравнивать с соглашением купли-продажи, то дарственная также выигрывает. Налог на доходы физических лиц платить не придется.

    Единственная трата, которую предстоит сделать получателю подарка, – это уплатить пошлину за регистрацию права владения. Размер платежа составляет 2 000 рублей.

    Дарение – это полностью безвозмездная сделка. Даже если смешную цену установить, то налоговики смогут придраться. Поэтому составлять договор необходимо в строгом соответствии с ГК РФ.

    Завещание может наследодатель изменить, а вот дарственная – это безвозвратная сделка. Даже если даритель захочет вернуть подарок, то уже ничего не получится сделать.

    Оспорить дарственную другим претендентам на имущество будет тяжело. Если даритель был в здравом уме при подписании договора, то шансы на оспаривание сводятся к нулю. Кроме того, получателю подарка не придется тратить время на ожидание. Можно сразу же заселяться в подаренную комнату или квартиру.

    Необходимые документы

    Чтобы жилье официально переписать на сына или другого родственника, понадобится собрать документы:

    • паспорта граждан, принимающих участие в сделке;
    • техническую документацию на жилплощадь;
    • выписку из домовой книги;
    • документы, подтверждающие права на имущество.

    Если жилье дарится малолетним, понадобится согласие родителей или опекуна.

    Когда придется платить налог

    Освобождение от налоговых обязательств получают только близкие родственники. К ним относятся родители и дети, а также супруги, братья и сестры. Причем, сестры и братья признаются близкими родственниками, когда у них не только два общих родителя, но и один отец или мать.

    Правила о том, кто платит налог, а кто нет, установил п.18.1 ст. 217 Налогового кодекса.

    Если дарить жилье не близким людям, то платить придется 13%.

    Читать еще:  Покупка недвижимости после вступления в наследство

    Возможные риски

    Есть риск, что другие претенденты смогут оспорить дарственную. Такой вариант событий возможен, если истец докажет, что сделка совершена с целью лишить обязательных наследников причитающейся им доли.

    Завещание также можно опротестовать. Поводом к оспариванию будет нарушение порядка оформления или составления документа под давлением других лиц.

    Как переоформить квартиру на сына без налога

    Чтобы без налога передать жилье сыну, нужно действовать по инструкции:

    1. Составить дарственную. Указать в договоре нужно следующую информацию:
    • дата и место составления;
    • ФИО обеих сторон;
    • объект дарения (точная площадь квартиры и адрес);
    • документ, подтверждающий право владения.
    1. В завершение обе стороны ставят свои подписи. Ни о каких компенсациях в соглашении упоминать нельзя.
    2. Можно оформить документ самим, когда не хочется переплачивать за нотариальные услуги. Если дарится доля в недвижимости, то потребуется нотариальное заверение. Его стоимость зависит от степени родства между сторонами. 0,1% от суммы договора платят близкие родственники, для остальных тариф составляет 1% от цены жилья. Когда стоимость жилья свыше 1 000 000 рублей, тариф составит 0,75%.
    3. Оплатить пошлину для регистрации права владения.
    4. Собрать необходимые документы:
    • паспорта участников;
    • одобрение супруга на сделку;
    • свидетельства на квартиру;
    • квитанция об оплате пошлины;
    • нотариальная доверенность, если документацию подает представитель.
    1. Обратиться к специалистам Росреестра или специализированного центра государственных услуг «Мои документы» (ранее – МФЦ) для оформления права владения.
    2. Получить выписку из ЕГРН, подтверждающую право владения.

    Для оформления дарственная составляется в трех экземплярах. Один из документов передается в Росреестр.

    До четырнадцати лет подпись за малолетнего ставит опекун. После 14 лет сын или дочь может самостоятельно ставить подпись. Когда в сделке с жильем участвуют несовершеннолетние, потребуется одобрение специалистов опеки.

    Альтернативные варианты

    Есть еще и альтернативные варианты передачи недвижимости. Можно ренту оформить, при условии, что пожилому человеку нужен уход. Ведь в жизни часто случается так, что родственники ухаживают за бабушкой или дедом, а после получения недвижимости в подарок уже перестают это делать. В этом случае пожизненная рента является более подходящим вариантов.

    Если супруги развелись, то подойдет соглашение о разделе собственности.

    Как происходит обложение налогом

    Пример № 1. Леденцова И.М. подарила своей племяннице квартиру в Московской области. Стоимость недвижимости составляет 4 000 000 рублей.

    Племянница и тетя – это родные люди, но к близким родственникам они не относятся.

    Расчет налога: 4 000 000 * 13% = 520 000 руб.

    Пример № 2. Старовойтова Н.А. подарила двум своим дочерям квартиру. Стоимость недвижимости составляет 3 200 000 рублей. Не придется дочерям платить ничего в государственный бюджет. Ведь мать и дочь связаны близкими родственными отношениями. Поэтому они получают освобождение от уплаты сбора.

    Можно ли избежать уплаты сбора

    Есть два способам, как это сделать:

    1. Оформить дарственную два раза, чтобы сделать подарок через близкого родственника. Например, дядя хочет подарить дом племяннику. Чтобы не платить сбор, сначала жилье можно подарить брату. Племенник получит дом по дарственной от своего отца. Тогда платить налог не придется. Но уплаты государственной пошлины за регистрацию права владения будет не избежать.
    2. Подписать фиктивное соглашение купли-продажи. Платить сбор не придется, когда жильем гражданин владел более трех лет. И при этом условии можно оформить вычет.

    В таком случае расходы будут даже меньше, чем при дарении. Четких инструкций, как избежать уплаты сбора, нет. Поэтому люди используют доступные способы ухода от налогов.

    Переоформление квартиры на родственника — как сделать наиболее выгодно

    Собственник объекта недвижимости вправе передать его третьим лицам. Законодательство РФ предусматривает ряд механизмов, благодаря которым граждане могут переоформить квартиру на родственника или любого другого человека, так как фактически родственные связи особого значения не имеют. Каждый способ передачи жилья в собственность имеет свои специфические особенности и правовые последствия. Чтобы выяснить как лучше, безопасней и дешевле осуществить отчуждение жилплощади и выбрать оптимальный для себя вариант, подробнее рассмотрим и сравним нюансы каждой возможной сделки.

    Какой способ выбрать

    Передача жилья в собственность другому лицу регулируется нормами отечественного гражданского законодательства. Переоформление квартиры на родственника осуществляется в форме гражданско-правовой сделки. Наиболее популярными способами являются следующие варианты:

    Одним из самых распространенных способов по передаче жилья в собственность третьим лицам является заключение договора купли-продажи, суть которого сводится к тому, что владелец жилья обязуется передать его в собственность покупателю за установленную плату. На практике, если договор подписывается между близкими родственниками, например, между отцом и сыном, сделка, как правило, осуществляется на безвозмездной основе, то есть фактически, деньги продавцу за передачу недвижимости не поступают, что противоречит самой сути купли-продажи. Такая Сделка в силу закона является ничтожной.

    Тем не менее, при составлении документа стороны обязаны указать стоимость жилплощади. В связи с чем, продавец обязан будет уплатить НДФЛ. Таким образом, если жилье у бывшего владельца было в собственности менее 3-х лет, и сделка была на сумму свыше 1 млн. рублей, то он должен будет перечислить налог 13 %. Нередко граждане идут на хитрость и прописывают в договоре сумму менее 1 млн. рублей, не зная, что подобные сделки между родственниками находятся под особым вниманием фискальных органов и сотрудников ИФНС. При отклонении указанной цены более чем на 30 % от кадастровой стоимости, служащие инспекции вправе начислить недостающую сумму налога.

    Для более детального ознакомления с вопросам читайте статью о налогообложении при купле-продаже квартиры.

    Преимуществами такой сделки является то, что всего через кратчайший промежуток времени после сдачи документации в Росреестр, покупатель становится полноправным хозяином квартиры. Рассчитывать на получение вычета близкие родственники также не могут, в силу пп.11. п.2 ст. 105.1 и п. 5 ст. 220 НК РФ, так как данные лица являются взаимозависимыми.

    Возможным последствием заключения договора может являться то, что приобретенное таким образом жилье станет общей собственностью мужа и жены, если покупатель находится в браке и брачным контрактом не определен иной режим собственности. То есть фактически при разводе, второй супруг вправе претендовать на половину данного жилья.

    1. Получение жилья по завещанию.

    Передать жилье в собственность можно с помощью завещания. Отрицательный момент состоит в том, что вступление в наследство состоится только после кончины прежнего хозяина квартиры. Чтобы оформить завещание, наследодатель должен будет обязательно обратиться к нотариусу. В результате единоличным собственником наследственной массы становится то лицо, которое указано в завещании. При этом в отличие жилья, приобретенного по сделке купли-продажи, если наследник находится в браке, его супруг не сможет претендовать на данное жилье.

    В отличие от купли-продажи, при вступлении в наследство по завещанию, гражданин не должен будет уплачивать налог на наследство, так как его упразднили. Единственный платеж, который придется совершить, это внесение госпошлины. Ее величина зависит от степени родственной связи и стоимости наследственной массы. Так согласно п.22 ст. 333.24 НК РФ, близкие родственники, а именно, родители, дети, супруги, братья и сестры завещателя должны перечислить в казну 0,3 % от цены квартиры. При этом сумма не должна превышать 100000 рублей. Если наследник не относится к перечисленным родственникам, то с него взимается 0,6 % от цены жилья, но не свыше 1 млн. рублей.

    Надо помнить, что наследство — один из самых сложных разделов права и передача квартиры по завещанию может быть сопряжена с рисками эту квартиру не получить. Читайте подробности в статье о наследовании по закону в разделе Наследственное право.

    Наиболее оптимальным вариантом является оформление договора дарения.

    Особенностью договора дарения является то, что квартира передается родственнику безвозмездно. При этом гражданин вступает в права собственности сразу же после регистрации в Росреестре. В отличие от завещания удостоверение дарственной у нотариуса не обязательно. Выбор договора дарения чаще всего обоснован тем, что в силу п.18.1 ст. 217 НК РФ, близкие родственники, и члены одной семьи освобождаются в полном объеме от налогообложения. Ими оплачивается только пошлина в Росреестре. В том случае, если квартира дарится дальним родственникам, например, тете или дяде, им требуется уплатить подоходный налог в 13%. При этом, так как в дарственной цена квартиры не указывается, величина налога исчисляется из той стоимости, которая существует на дату совершения сделки на аналогичное имущество.

    Помимо того, что дарственная оформляется без налога, плюсом ее оформления является то, что одаряемый становится единственным обладателем квартиры, его супруг не сможет претендовать на часть жилья при разводе, в отличие от купли-продажи. Еще одним положительным моментом, прописанным в законодательстве, является то, что даритель вправе отменить дарственную в судебном порядке, например, если одаряемый совершил преступление против жизни и здоровья дарителя или существует угроза безвозвратной утраты квартиры.

    Еще одним наименее популярным способом передачи недвижимости является оформление ренты, когда на определенных условиях получатель жилья содержит продавца на личные средства до конца жизни, при этом получатель ренты часто вправе проживать на данной жилплощади до своей кончины. Такой договор подлежит обязательному удостоверению в нотариальной конторе и регистрируется в Росреестре.

    Положительной особенностью такого соглашения является то, что покупатель (плательщик ренты) становится собственником сразу после регистрации перехода прав в Росреестре, а не после смерти владельца, как при наследовании. При этом со своей стороны бывший хозяин жилплощади по договору ренты законодательно защищен, так как в тексте документа стороны прописывают условия содержания и лечения, которые неукоснительно должны соблюдаться.

    Таким образом, граждане вправе выбрать тот или иной вариант переоформления жилплощади, исходя из конкретной жизненной ситуации.

    Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
    Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму .

    Читать еще:  Как можно оформить раздел недвижимости в натуре?

    Документы для переоформления квартиры на родственника

    Вне зависимости от того способа, которым хозяин квартиры предпочел передать ее родственнику, важно грамотно оформить документы, чтобы договор или завещание было сложно подвергнуть сомнению и доказать в судебном разбирательстве его несоответствие российскому законодательству.

    Любая сделка по передаче объекта недвижимости родственнику, требует стандартного пакета документов, а именно:

    • Общегражданские паспорта участников договора. Если даритель отчуждает квартиру несовершеннолетнему, то от последнего понадобится свидетельство о рождении;
    • Правоустанавливающие документы на квартиру;
    • Выписка о зарегистрированных жильцах в квартире;
    • Техническая и кадастровая документация на жилье;
    • Соглашение совладельцев жилплощади на передачу ее новому собственнику, например, второго супруга, если жилье является общей собственностью:
    • Квитанция об уплате госпошлины, если она предусмотрена законом.

    Помимо перечисленных документов, необходимо предоставить непосредственно договор, по которому будет происходить отчуждение жилплощади, в частности, договор купли-продажи, ренты, дарения или же завещание. В зависимости от выбранного механизма переоформления жилья, могут потребоваться дополнительные документы.

    Если соглашение требует нотариального удостоверения, то необходимо обратиться в нотариальную контору для придания сделке юридической силы. Если участники не могут самостоятельно составить договор, это может сделать за них нотариус. Данная процедура не является бесплатной и оплачивается согласно установленному нотариальному тарифу.

    Если договор, подлежащий нотариальному удостоверению, останется без такового, то он будет считаться ничтожным и, соответственно, не повлечет за собой правовых последствий.

    После заключения договора, покупатель, чтобы стать полноправным владельцем, должен получить зарегистрировать право собственности в Росреестре. Для этого владелец жилья должен обратиться в регистрирующий орган с подготовленным заранее пакетом документов, в число которых, помимо заявления, входят:

    • договор, по которому происходит передача недвижимости;
    • правоустанавливающие документы на жилплощадь;
    • квитанция по уплате госпошлины, размер которой для физических лиц равен 2000 рублям.

    Примерно через неделю, после сдачи документации, гражданин получает выписку из ЕГРН, так как теперь свидетельство о праве собственности не выдается.

    Резюме

    Таким образом, прежде чем выбрать тот или иной способ переоформления квартиры на родственника, следует взвесить все за и против, подумать о возможных последствиях такой сделки. На практике нередки случаи, когда люди, особенно пожилые, путают договор дарения и завещание, и в результате из-за недобросовестных родственников остаются без крыши над головой. Это связано с тем, что при дарственной, даритель лишается своего жилья в момент перехода права собственности при регистрации в Росреестре, процедура которого занимает неделю, тогда как при завещании, гражданин вступает в права только после кончины наследодателя.

    Жилая недвижимость: дарить или завещать?

    Чаще всего решение дарить, завещать или оформлять договор купли-продажи принимается в зависимости от последующих расходов. Как лучше всего передать недвижимость родственникам?

    Из чего выбираем?

    Сразу оговоримся. Между близкими родственниками договор купли-продажи применяется достаточно редко. Никаких преимуществ для супругов, родителей, детей (включая усыновленных), дедушек, внуков и других родственников договор купли-продажи не имеет. Разве что за исключением сроков оформления: покупатель по договору купли-продажи всего через месяц после подачи документов на государственную регистрацию может стать полноправным собственником жилья. Для вступивших в гражданский брак дарение тоже не подходит – лучше грамотно составить договор купли-продажи. В остальном для близких родственников купля-продажа не лучший вариант. Приобретенная по договору купли-продажи квартира будет являться совместной собственностью супругов, и в случае развода ваша половинка может претендовать на равную долю «подарка». При заключении сделки купли-продажи между близкими родственниками невозможно осуществить имущественный налоговый вычет. В отличие от завещания или дарственной собственник, владеющий недвижимостью менее трех лет, будет обязан заплатить налог на доходы физического лица при стоимости объекта выше миллиона рублей. Если же реальной оплаты, то есть передачи денег, по договору купли-продажи не происходит, то сделка признается ничтожной (притворной). Собственно, именно поэтому в отношении близких родственников она и не применяется.

    Наиболее часто используемыми инструментами во взаимоотношениях близких родственников по части передачи недвижимости остаются договор дарения и завещание. В обоих этих случаях отсутствует факт передачи денежных средств, а следовательно, куплей-продажей это не является. Но что лучше, дарственная или завещание?

    По мнению Елены Василевской, менеджера Петроградского отделения корпорации «Адвекс. Недвижимость», люди часто путают дарение с завещанием, не понимая сути этих сделок: «И в том и в другом случае владелец передает свою недвижимость другому человеку безвозмездно. Различаются две эти процедуры моментом перехода права собственности на имущество». По завещанию недвижимое имущество переходит во владение наследника только после кончины собственника. В случае же с договором дарения – сразу после регистрации в Росреестре. Кроме того, завещание должно быть заверено у нотариуса, тогда как при оформлении дарственной это не обязательно. В остальном выбор, дарить или завещать, зависит от семейных обстоятельств, от отношений между родственниками.

    Почему подарок лучше?

    По мнению заместителя директора АН «Бекар» Леонида Сандалова, схема с дарением чаще всего используется между близкими родственниками, поскольку по законодательству они могут не выплачивать налог. Если же договор дарения оформляется между «неродственными душами», то необходимо будет заплатить налог на доход физического лица с балансовой стоимости квартиры. «Второй вариант, когда использовать данный вид договора достаточно выгодно, – это покупка комнаты или доли в квартире», – считает эксперт.

    В целом, договор дарения обладает рядом неоспоримых преимуществ даже перед завещанием.

    К достоинствам дарения в первую очередь стоит отнести уровень налогообложения и стоимость оформления, которая ниже в сравнении с процедурой наследования. В случае с близкими родственниками законом не предусмотрен НДФЛ и отменен налог на имущество, переходящее в порядке дарения. Внести нужно лишь госпошлину за государственную регистрацию права на недвижимость и за регистрацию договора дарения. Дальние родственники и лица, не состоящие в родственных связях, платят НДФЛ – 13% от полученного дохода.

    «Теоретически цену на подарок устанавливает даритель, который может указать любую сумму, например один рубль. Однако это даст повод для споров со стороны налоговой, поэтому большинство предпочитает избегать подобных действий», – замечает Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «АРИН».

    Юристы отмечают, что договор дарения – это наименее оспоримый документ. Отмена дарения близким родственникам случается крайне редко. Помимо всего прочего, для договора дарения требуется минимальное количество документов (не понадобятся даже выписка из лицевого счета и передаточный акт). Сделку можно совершить в простой письменной форме. При этом одариваемый может сразу заселиться в квартиру или продать ее – не требуется ждать шесть месяцев, как в случае оформления наследства или смерти собственника при завещании. Это очень хорошо для того, кому предназначен «подарок», а вот для самого дарителя – не всегда.

    После подписания договора дарения объект будет принадлежать исключительно принявшему дар лицу. На него не распространяется правило общей собственности супругов, соответственно, распоряжаться подаренной недвижимостью сможете только вы лично, а не ваша любимая половинка. Очень важно, что при дарении неприменимо право преимущественного приобретения. Например, собственник доли в квартире в случае, если у него возникает желание эту долю подарить, не обязан предлагать преимущественное право покупки иным сособственникам этого жилья.

    Впрочем, и в случае заключения договора дарения может возникнуть ряд проблем.

    Когда подарок не в радость

    Прежде всего, дарить недвижимость в соответствии со статьей 575 ГК попросту запрещено от имени малолетних и недееспособных граждан. Не приветствуются и подобные подарки госслужащим, если столь дорогостоящее подношение связано с их должностным положением и исполнением своих обязанностей. Не получится подарить квартиру работникам воспитательных и лечебных заведений или учреждений соцзащиты от имени людей, которые находятся там на лечении, воспитании или содержании. Незаконным будет признан договор дарения между коммерческими организациями.

    Каждый собственник жилья, желающий подарить его кому бы то ни было, должен понимать, что после подписания соответствующего договора одаренный становится полноправным владельцем подаренной недвижимости и может выселить дарителя в любой момент. «Нередко люди обращаются в суд с просьбой признать договор дарения недействительным. К примеру, они хотели передать квартиру по наследству, но, не разобравшись во всех тонкостях, подписали вместо завещания договор дарения, тем самым лишив себя имущества. В таких случаях доказать, что человек заблуждался, очень сложно, почти невозможно, – замечает Елена Василевская. – А вот отменить действие завещания проще, посетив нотариуса и переписав документ либо составив новый в пользу другого лица».

    Теоретически договор дарения тоже можно подвергнуть сомнению. Не исключено, что судья примет во внимание потерю здоровья и изменение уровня жизни дарителя в худшую сторону в результате дарения собственности. Или в процессе судебного разбирательства будут доказаны противозаконные действия одаряемого по отношению к дарителю. Иногда в качестве доказательной базы для отмены дарения могут принять действия одаряемого по отношению к подаренной собственности, ведущие к ее повреждению или утрате.

    На практике самым популярным случаем, когда суд по факту может встать на сторону тех, кто выступает за отмену дарения, – это статья 177 ГК РФ (недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими). Обычно в этой ситуации в качестве заявителей выступают прямые наследники – дети очень пожилого или уже умершего дарителя. Если бы не было договора дарения, наследство среди детей было бы разделено в равных пропорциях. Однако договор дарения был оформлен только с одним из детей. Обделенные дети в таком случае ссылаются на недееспособное состояние дарителя. В качестве доказательств используются заключение психиатрической судебной экспертизы, медицинская документация, показания свидетелей по делу, фотографии и видеозаписи, документы социальной службы и т. д. И все же большинство экспертов уверены: опротестовать грамотно составленный и подписанный обеими сторонами договор дарения чрезвычайно сложно.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector