Имеет ли банк право повысить процентную ставку по ипотеке? ""
Prokurors.ru

Юридический портал

Имеет ли банк право повысить процентную ставку по ипотеке?

Ипотека: условия меняются. Закон прописал все нюансы. Когда банк может повысить ставки по ипотеке по уже выданным кредитам

О том, что ипотека переживает сегодня нелегкие времена, говорится много и с выражением. Банки ужесточили требования к потенциальным клиентам, повысили ставки по кредитам. Известны случаи, когда «почти заемщики», уже прошедшие андеррайтинг и одобренные займодателем, получали отказ в самый последний момент – прямо в день сделки.

Но есть у происходящего и светлая сторона. Она состоит в том, что со всеми описанными проблемами сталкиваются потенциальные клиенты – те, кто только собирается брать ипотеку. А вот положение граждан, уже являющихся заемщиками, стабильнее: они платят строго в соответствии со своим кредитным договором. Грозит ли что-нибудь им – с этим вопросом мы и решили разобраться.

«Трое из ларца», неодинаковые с лица
Все ипотечные заемщики оказались сегодня поделенными на три группы. Первая – те, чьи кредиты номинированы в иностранной валюте. Согласно официальным данным ЦБ, в январе 2014 года курс доллара находился в интервале 32,66 – 35,24 руб., сегодня же он заметно превышает 60. Получается, что при неизменном размере долларового платежа эти люди отдают сегодня почти в два раза больше рублей, чем год назад – при том, что рублевые зарплаты никто особенно и не думал повышать. Валютные заемщики стали нынче самой известной (хотя известность эта из числа тех, которых врагу не пожелаешь) категорией плательщиков – об их проблемах и акциях рассказывают СМИ, кипит интернет…

Вторая категория – те, у кого в договоре указана плавающая ставка. О ней наш портал подробно писал несколько лет назад – можно ознакомиться здесь: «Ипотека: куда заплыла процентная ставка». Применительно к сегодняшней теме скажем лишь, что банк в данном случае имеет совершенно законное право повысить процент по кредиту – если увеличился соответствующий макроэкономический индикатор.

И, наконец, третья группа – самая, к счастью, многочисленная. Плательщики, чья ипотека номинирована в рублях и при этом с фиксированной ставкой. Они сегодня оказались в очень выигрышном положении: если в договоре написано «13% годовых», они и будут платить именно этот процент. Даже несмотря на то, что ключевая ставка ЦБ сегодня -15% и при выдаче новых кредитов сегодня действуют совсем другие реалии.

Закон на страже
Попробуем теперь разобраться, на чем базируется столь приятное для рублевых заемщиков положение вещей. Прежде всего, это закон «О банках и банковской деятельности» (ФЗ №395-1 от 02.12.1990). В ст. 29 сказано, что «по кредитному договору, заключенному с заемщиком-гражданином, кредитная организация не может в одностороннем порядке сократить срок действия этого договора, увеличить размер процентов и (или) изменить порядок их определения, увеличить или установить комиссионное вознаграждение по операциям, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом». «Законодательство исходит из того, что размер платы за кредит – существенное условие, подлежащее согласованию сторонами, – разъясняет эту норму Оксана Мягкова, юрист отделения вторичного рынка агентства «Азбука жилья». – Банк не вправе в одностороннем порядке менять процентные ставки. Исключения могут предусматриваться федеральным законом или договором с клиентом».

«Данный запрет был установлен в марте 2010 года, – сообщила «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» Елена Любименко, начальник юридического департамента банка ИТБ. – Его появление объясняется активным повышением банками ставок в период кризиса 2008-2009 годов. Теперь повышение ставки по кредиту, выданному гражданину, возможно только в том случае, если это прямо установлено кредитным договором». Такой вариант мы уже рассматривали – это упоминавшаяся в первой главе нашего повествования плавающая ставка. Еще одна возможная ситуация, о которой рассказывает Елена Любименко, – ставка может быть увеличена в случае просрочки возврата части кредита. Но это тоже должно быть предусмотрено кредитным договором.

«Согласно последним изменениям в законодательстве, банки категорически не имеют права изменять процентную ставку, что было довольно распространено ранее, – подводит итог Сергей Козлов, руководитель кредитного департамента СДМ-Банка. – За последние два года было сделано довольно много на законодательном уровне в области защиты интересов физических лиц при контакте с банками, особенно в части кредитования. Банки не имеют права менять существенные условия кредитного договора, включая ставку. Ранее банки шли на хитрости: навязывали различные виды страховок, указывали часть цифр мелким шрифтом, который никто не читает, и многое другое. В настоящее время законодательно регламентирована форма договора: его формат, оформление, даже шрифт. Заемщик видит не только реальную ставку, но и все расходы, которые он понесет – то есть полную картину его финансовых обязательств перед банком».

«Исключения» – это не здесь
Внимательное чтение уже упоминавшейся ст. 29 ФЗ-395-1 дало еще один любопытный результат: все строгие правила, защищающие права заемщиков, неизменно сопровождаются оговорками «за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом». Звучит не очень приятно и заставляет задуматься: что это за случаи такие? Не попадают ли в их перечень бешеный рост курс доллара, запрет кредитования на Западе и прочие «прелести», наблюдаемые нами в последний год?

Эксперты успокоили – нет, попадают. «Если почитать законы Российской Федерации, то практически в каждом пункте любого закона мы обнаружим эту оговорку – «за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом», – отмечает Дина Орлова, ведущий эксперт по кредитным продуктам портала «Банки.ру». – Но никаких законов, предусматривающих увеличение банком процентной ставки в одностороннем порядке, в России нет. И внешние неблагоприятные условия не повлияют на процентные ставки по уже заключенным кредитным договорам. Включение в договор условий об одностороннем изменении условий договора рассматривается высшими инстанциями как дискриминация заемщика, который является заведомо более слабой стороной».

«Такие случаи не рассматриваются законом как обстоятельства непреодолимой силы, позволяющие пересмотреть условия предоставления кредита, – подтверждает Елена Любименко (ИТБ). – И учитывая имеющуюся на сегодня тенденцию по максимальной защите прав граждан, вряд ли будут установлены в ближайшее время. С точки зрения законодателя, банки – это субъекты предпринимательской деятельности, осуществляющие ее на свой страх и риск».

«Добровольность» настоящая
Еще в той же самой ст. 29 Закона «О банках…» обнаружилась любопытная деталь: там сказано, что ставка по кредиту может быть изменена «по договоренности с клиентом». Конечно, представить себе клиента, добровольно соглашающегося на повышение ему процентной ставки, как-то затруднительно. С другой стороны, в нашей стране имеются большие традиции «выкручивания рук», есть даже замечательное выражение (которое вряд ли поймут иностранцы) – «добровольно-принудительно». Не может ли случиться так, что банк предложит своему клиенту «совершенно добровольно» согласиться на повышение ставки? А возражаешь – тогда мы докопаемся до какой-нибудь детали (справку принес на два дня позже) и потребуем досрочного погашения кредита в течение недели?

Наши эксперты эти домыслы опровергли. Точнее говоря, ситуация возможна, но опять-таки только в том случае, если соответствующее условие внесено в кредитный договор. Дина Орлова («Банки.ру») обращает внимание на примечательный нюанс: возможность повышения ставки в случае непродления договора страхования заемщика. «Подавляющее большинство банков указывают: наша базовая ставка такая, а при отказе от личного страхования эта ставка увеличится на определенную надбавку, – говорит эксперт. – Но договор страхования заключается на один год, а потом заемщик обязан его перезаключать еще на год и так далее. В случае, если он этого не сделает, а именно не предоставит договор в банк вовремя, то ставка вырастет. Некоторые банки, правда, закрывают на такую просрочку глаза, другие ставку увеличивают, а после предоставления документов снижают ставку обратно. А есть банк, который при непредоставлении в срок документа о страховании увеличивает ставку сразу на шесть процентных пунктов! И больше не снижает, даже если договор в дальнейшем будет заключен!»

Реальная жизнь
Как всегда, мы поинтересовались у наших экспертов реальной ситуацией. Известно ведь, что практика иногда радикально расходится с теорией… Ответом снова было единодушное «нет» – по крайней мере, на сегодня.

«На рынке случаи, когда банк в одностороннем порядке поднимал бы ставку по ипотечному кредиту, сведены к минимуму, – говорит Сергей Козлов (СДМ-Банк). – У банков нет законодательных оснований для подобных действий». «Прецедентов, чтобы ставки были подняты для клиентов нашего агентства, не было, – подтверждает Наталья Шорина, исполнительный директор АН «Мегаполис-Сервис» (г. Электросталь). – Во всяком случае, за последние пять лет точно. Не слышала я о таких повышениях и от клиентов других агентств».

«Мне неизвестны случаи, когда банк повысил процентную ставку по уже выданной ипотеке в настоящее время, – отмечает Дина Орлова («Банки.ру»). – Были случаи в 2008 году, когда ставки увеличивались на 2-3 п.п. по заключенным договорам… Сейчас некоторые банки пересматривают условия ипотеки, по которым принято положительное решение, но еще не оформлен кредитный договор. Это несколько неэтично, но на это банк, безусловно, имеет право».

Татьяна Крючкова, генеральный директор агентства Troika Estate, высказывает точку зрения, которая на первый взгляд отличается от приведенных выше. Эксперт отмечает, что ряд банков имеют право повышать ставки по ипотечному кредиту. «В Москве банки ведут себя лояльно, но это пока, а вот в региональных банках процесс по изменению ставок в одностороннем порядке уже начался», – говорит Татьяна Крючкова. Однако из дальнейших уточнений следует, что соответствующая возможность заложена в кредитные договоры. Так что – разовьем эту мысль дальше – если бы такого пункта не было, у банков не было бы и оснований увеличивать процент.

Читать еще:  Возможно ли вернуть права раньше срока?

Резюме от портала www.metrinfo.ru
Как видим, плательщики ипотеки с фиксированным в договоре размером процентной ставки могут чувствовать себя сегодня спокойно. Но при одном условии: в договоре нет никакого упоминания о праве банка поднять платежи. Так что единственное, что тут можно порекомендовать, – это еще раз внимательно прочитать свой кредитный договор. На предмет того, чтобы понять, нет ли у банка возможности на чем-то вас поймать. И не дать ему такой возможности…

Мнения экспертов
Алексей Новиков, руководитель ипотечного центра компании Est-a-Tet:
Согласно закону, любое повышение ставки в одностороннем порядке незаконно, и в своей практике подобных случаев я не встречал. Единственный возможный вариант развития событий, когда по обоюдному согласию с заемщиком банк повышает ставку в случае просрочки платежей. Как правило, если заемщик временно не может выплачивать кредит или может делать выплаты только частично, вместе с клиентом банк ищет решение, одним из них может стать увеличение процентной ставки в счет отсрочки платежей.

Светлана Савичева, замдиректора кредитного потребительского кооператива «ДОМ» (г. Электросталь):
Незыблемость установленной ставки по ипотечному кредиту прописана в ст. 29 закона «О банках и банковской деятельности». Банк может повысить ставку в одностороннем порядке только в случае, если это предусмотрено договором. Разумеется, что при заключении такого договора заемщик может настоять, чтобы были прописаны условия, при которых банк имеет право повысить ставку, в случае если это не указано в договоре.

Вправе ли банк поднять проценты по ипотеке?

В послед­нее вре­мя бан­ки все чаще ста­ли пытать­ся изме­нить став­ки по уже выдан­ным ипо­теч­ным кре­ди­там в одно­сто­рон­нем поряд­ке. Моти­ва­ци­ей для пове­ше­ния про­цент­ной став­ки слу­жит повы­ше­ние клю­че­вой став­ки Цен­тро­бан­ком. Одна­ко соглас­но зако­ну «О бан­ках и бан­ков­ской дея­тель­но­сти», финан­со­вое учре­жде­ние не име­ет пра­ва в одно­сто­рон­нем поряд­ке изме­нять поря­док опре­де­ле­ния и саму про­цент­ную став­ку по уже выдан­ным зай­мам, за исклю­че­ни­ем слу­ча­ев, преду­смот­рен­ных феде­раль­ным зако­ном или дого­во­ром с кли­ен­том.

Может ли банк в одно­сто­рон­нем поряд­ке изме­нить ипо­теч­ную став­ку в сто­ро­ну повы­ше­ния?

Соглас­но пра­во­вым актам, кре­дит­ная орга­ни­за­ция в одно­сто­рон­нем поряд­ке име­ет пра­во изме­нить посто­ян­ную про­цент­ную став­ку толь­ко в мень­шую сто­ро­ну, а уве­ли­чить ее не может. Суще­ству­ет несколь­ко слу­ча­ев, когда банк может изме­нить раз­мер про­цен­тов по ипо­те­ке в боль­шую сто­ро­ну:

  • Изме­не­ние став­ки по пред­ва­ри­тель­но­му согла­со­ва­нию с заем­щи­ком ипо­те­ки
  • Изме­не­ние про­цент­ной став­ки по реше­нию суда
  • Уве­ли­че­ние про­цен­тов в свя­зи с отка­зом заем­щи­ка от стра­хо­ва­ния при усло­вии, что это обя­за­тель­ство про­пи­са­но в ипо­теч­ном дого­во­ре
  • Изме­не­ния, вызван­ные форс-мажор­ны­ми обсто­я­тель­ства­ми (дефолт или силь­ная деваль­ва­ция валю­ты)
  • В слу­чае пла­ва­ю­щей и ком­би­ни­ро­ван­ной про­цент­ной став­ки, если изме­ня­ет­ся какая-либо состав­ля­ю­щая вели­чи­на став­ки.

Часто воз­мож­ность изме­не­ния про­цент­ной став­ки по ипо­те­ке в одно­сто­рон­нем поряд­ке попи­сы­ва­ет­ся в дого­во­ре ипо­те­ки. Для финан­со­во гра­мот­ных граж­дан, нали­чие подоб­ных пунк­тов в дого­во­ре вызы­ва­ет спра­вед­ли­вое недо­уме­ние, одна­ко боль­шин­ство заем­щи­ков согла­ша­ют­ся с дан­ным усло­ви­ем, кото­рое выдви­га­ет банк, желая полу­чить дол­го­ждан­ный ипо­теч­ный кре­дит. Тем не менее, есть ряд зако­но­да­тель­ных актов, защи­ща­ю­щих даже таких неосмот­ри­тель­ных граж­дан от хит­ро­стей финан­со­вых учре­жде­ний.

С дру­гой сто­ро­ны, банк может спо­кой­но про­игно­ри­ро­вать поло­же­ния зако­нов и в одно­сто­рон­нем поряд­ке повы­сить став­ку по ипо­те­ке. В этом слу­чае заем­щи­ку при­дет­ся выпла­чи­вать кре­дит по совер­шен­но новым усло­ви­ям, неже­ли изна­чаль­но были ука­за­ны в дого­во­ре, в про­тив­ном слу­чае банк может начис­лить штра­фы, пени и вво­дить про­чие санк­ции. Тогда един­ствен­ным спо­со­бом заста­вить кре­дит­ную орга­ни­за­цию дей­ство­вать, соглас­но зако­ну, явля­ет­ся реше­ние суда. Заем­щик может обра­тить­ся в суд, если новые усло­вия ипо­те­ки явля­ют­ся непри­ем­ле­мы­ми для него.

Повышение процентов по условиям договора

В ипо­теч­ном дого­во­ре, обе сто­ро­ны – банк и заем­щик, ого­ва­ри­ва­ют все усло­вия предо­став­ле­ния зай­ма, в том чис­ле и поря­док каких-либо изме­не­ний, ведь ипо­те­ка берет­ся на дли­тель­ное вре­мя. Суще­ству­ют кре­дит­ные согла­ше­ния, в кото­рых, соглас­но зако­но­да­тель­ству, про­пи­сы­ва­ет­ся, что про­цент­ная став­ка по ипо­те­ке может быть изме­не­на исклю­чи­тель­но в сто­ро­ну умень­ше­ния. А есть такие кре­дит­ные дого­во­ры, где ого­ва­ри­ва­ет­ся, что банк име­ет пра­во в одно­сто­рон­нем поряд­ке изме­нить став­ку в сто­ро­ну повы­ше­ния.

Ста­тья 451 Граж­дан­ско­го кодек­са РФ гла­сит сле­ду­ю­щее:

«Суще­ствен­ное изме­не­ние обсто­я­тельств, из кото­рых сто­ро­ны исхо­ди­ли при заклю­че­нии дого­во­ра, явля­ет­ся осно­ва­ни­ем для его изме­не­ния или рас­тор­же­ния, если иное не преду­смот­ре­но дого­во­ром или не выте­ка­ет из его суще­ства. Изме­не­ние обсто­я­тельств при­зна­ет­ся суще­ствен­ным, когда они изме­ни­лись настоль­ко, что, если бы сто­ро­ны мог­ли это разум­но пред­ви­деть, дого­вор вооб­ще не был бы ими заклю­чен или был бы заклю­чен на зна­чи­тель­но отли­ча­ю­щих­ся усло­ви­ях».

Дан­ное поло­же­ние мно­гие кре­дит­ные орга­ни­за­ции исполь­зу­ют в каче­стве осно­ва­ния для пере­смот­ра про­цен­тов. И если изме­не­ние про­цент­ных ста­вок дей­стви­тель­но про­ис­хо­дит, то банк обя­зан напра­вить заем­щи­ку уве­дом­ле­ние о пла­ни­ру­е­мых изме­не­ни­ях. А посколь­ку ипо­теч­ный дого­вор – это дву­сто­рон­нее согла­ше­ние, то при изме­не­нии любых его усло­вий заклю­ча­ет­ся допол­ни­тель­ный дого­вор, в кото­ром опре­де­ля­ет­ся новая про­цент­ная став­ка и про­пи­сы­ва­ет­ся раз­мер и дата вне­се­ния еже­ме­сяч­ных пла­те­жей по ипо­те­ке.

Что делать, если банк изме­нил про­цент­ную став­ку по ипо­те­ке?

Если заем­щик доб­ро­воль­но под­пи­сал допол­ни­тель­ное согла­ше­ние, то став­ка по ипо­те­ке, соот­вет­ствен­но, меня­ет­ся. Если же кли­ент отка­зы­ва­ет­ся под­пи­сы­вать такое согла­ше­ние, то в дан­ном слу­чае банк, ско­рее все­го, потре­бу­ет от заем­щи­ка, что­бы тот досроч­но пога­сил ипо­теч­ный кре­дит, а если кли­ент отка­жет­ся, то финан­со­вое учре­жде­ние может обра­тить­ся в суд. Впро­чем, если заем­щик не согла­сен с повы­ше­ни­ем став­ки по ипо­те­ке, то он тоже может отста­и­вать свои пра­ва, обра­тив­шись в суд.

Правомочность условий договора ипотеки

Итак, по усло­ви­ям дого­во­ра, под­пи­сан­но­го заем­щи­ком и бан­ком, кре­ди­тор может повы­сить про­цент­ную став­ку. Одна­ко само нали­чие в дого­во­ре пунк­та, пред­по­ла­га­ю­ще­го изме­не­ние про­цен­тов, уже явля­ет­ся неза­кон­ным соглас­но поло­же­нию зако­на «О бан­ках и бан­ков­ской дея­тель­но­сти». Ста­тья 29 утвер­жда­ет сле­ду­ю­щее:

«…Кре­дит­ная орга­ни­за­ция не может в одно­сто­рон­нем поряд­ке сокра­тить срок дей­ствия это­го дого­во­ра, уве­ли­чить раз­мер про­цен­тов и (или) изме­нить поря­док их опре­де­ле­ния, уве­ли­чить или уста­но­вить комис­си­он­ное воз­на­граж­де­ние по опе­ра­ци­ям, за исклю­че­ни­ем слу­ча­ев, преду­смот­рен­ных феде­раль­ным зако­ном».

А вот какие имен­но это исклю­че­ния, преду­смот­рен­ные феде­раль­ным зако­ном, нор­ма­тив­но-пра­во­вые акты не опре­де­ля­ют, а зна­чит, тако­вых пока что нет.

А вот упо­ми­на­ние в кре­дит­ном дого­во­ре «пла­ва­ю­щей» про­цент­ной став­ки, напро­тив, явля­ет­ся пол­ным соблю­де­ни­ем 29 ста­тьи зако­на «О бан­ках и бан­ков­ской дея­тель­но­сти», посколь­ку став­ка изна­чаль­но не явля­лась фик­си­ро­ван­ной, что обу­слав­ли­ва­ет изме­не­ние в любой момент и любое коли­че­ство раз. При этом, дан­ная про­цент­ная став­ка, соглас­но дого­во­ру, может быть при­вя­зан­ной к кур­су ино­стран­ной валю­ты, или к иным собы­ти­ям и пока­за­те­лям, что дела­ет дого­вор ипо­те­ки пол­но­стью закон­ным, а повы­ше­ние про­цент­ной став­ки – вполне обос­но­ван­ным.

Если же в дого­во­ре ипо­те­ки отсут­ству­ют ука­за­ния на воз­мож­ные изме­не­ния его усло­вий, то этот факт не явля­ет­ся для бан­ка доста­точ­ным и закон­ным осно­ва­ни­ем для повы­ше­ния став­ки. Это под­твер­жда­ет­ся ста­тьей №16 «Недей­стви­тель­ность усло­вий дого­во­ра, ущем­ля­ю­щих пра­ва потре­би­те­ля» зако­на «О защи­те прав потре­би­те­лей». Пер­вый пункт дан­ной ста­тьи гла­сит:

«Усло­вия дого­во­ра, ущем­ля­ю­щие пра­ва потре­би­те­ля по срав­не­нию с пра­ви­ла­ми, уста­нов­лен­ны­ми зако­на­ми или ины­ми пра­во­вы­ми акта­ми Рос­сий­ской Феде­ра­ции в обла­сти защи­ты прав потре­би­те­лей, при­зна­ют­ся недей­стви­тель­ны­ми».

Поэто­му заем­щик может в суде отста­и­вать свои пра­ва, выра­жая несо­гла­сие с дей­стви­я­ми бан­ка, отно­си­тель­но изме­не­ния про­цент­ной став­ки по ипо­те­ке. Глав­ное, не под­пи­сы­вать ника­ких допол­ни­тель­ных согла­ше­ний о повы­ше­нии став­ки и напи­сать финан­со­во­му учре­жде­нию заяв­ле­ние о несо­гла­сии с повы­ше­ни­ем.

А в ито­ге ответ на вопрос будет таким: Банк не име­ет пра­ва изме­нять про­цент­ную став­ку по ипо­те­ке, если это не про­пи­са­но в дого­во­ре и не согла­со­ва­но с заем­щи­ком.

Может ли банк в одностороннем порядке поднять процентную ставку по ипотеке?

Согласно закону «О банках и банковской деятельности», банк имеет право в одностороннем порядке изменить процентную ставку по уже выданным займам в двух случаях:

1) если это предусмотрено федеральным законом

2) если это предусмотрено договором с клиентом.

1. Есть ли СЕЙЧАС федеральный закон, разрешающий банку повысить процентную ставку в одностороннем порядке, если это НЕ прописано в договоре? Спрашиваю, потому что законодательство в нашей стране меняется быстро, и ответы, данные на этом сайте несколько лет назад, уже не могут мне ничего гарантировать.

2. Я буду внимательно читать договор, в том числе звёздочки и мелкий шрифт. Но у меня нет ни юридического, ни экономического образования. Понятно, что, если там будет чёрным по белому написано “банк имеет возможность повысить процентную ставку в одностороннем порядке”, я такое не подпишу. Но может ли этот пункт быть сформулирован как-то завуалированно, чтобы я этого не заметил? Например, с использованием каких-то специальных терминов, мне, как “человеку с улицы”, не известных? Каких формулировок следует опасаться?

3. Какие ещё в договоре могут быть подводные камни, из-за которых я буду иметь неожиданные для себя обязательства перед банком? Понятно, что все возможные проблемы не перечислить, но если есть самые распространённые ловушки, хотелось бы увидеть их список.

Ответы юристов ( 5 )

  • 10,0 рейтинг
  • 1638 отзывов

Уточните, пожалуйста, кредит под ипотеку брали в личных целях? Или как предприниматель?

Можете выложить договор?

1.Нет, на настоящий момент изменений нет, все также подобное право может себе даровать лишь указав такой пункт в договоре, он будет написан мелким шрифтом, либо например в договоре может быть просто отсылка на общие правила кредитования на сайте, ознакомьтесь с ними. Но пункт будет понятным.

Федеральный закон от 02.12.1990 N 395-1 (ред. от 06.06.2019) «О банках и банковской деятельности»Статья 29. Процентные ставки по кредитам, вкладам (депозитам) и комиссионное вознаграждение по операциям кредитной организации

Кредитная организация не имеет права в одностороннем порядке изменять процентные ставки по кредитам и (или) порядок их определения, процентные ставки по вкладам (депозитам), комиссионное вознаграждение и сроки действия этих договоров с клиентами — индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом или договором с клиентом.

Читать еще:  Выделение доли в квартире,купленной в браке

2. В договоре также может быть прописано право банка согласно ст.854 ГК РФ самостоятельно снимать денежные средства с любых имеющихся у вас счетов в счет погашения кредита, что тоже не позитивный момент. Кроме того, скорее всего банк будет пробовать навязать вам страхование жизни. В принципе сейчас это не страшно, можете страховку вернуть в течение 14 дней, главное смотрите, чтобы в договоре не было прописано, что случае расторжения договора ставка увеличивается.

Указание Банка России от 20 ноября 2015 г. N 3854-У «О минимальных (стандартных) требованиях к условиям и порядку осуществления отдельных видов добровольного страхования

1. При осуществлении добровольного страхования (за исключением случаев осуществления добровольного страхования, предусмотренных пунктом 4 настоящего Указания) страховщик должен предусмотреть условие о возврате страхователю уплаченной страховой премии в порядке, установленном настоящим Указанием, в случае отказа страхователя от договора добровольного страхования в течение четырнадцати календарных дней со дня его заключения независимо от момента уплаты страховой премии, при отсутствии в данном периоде событий, имеющих признаки страхового случая.Система

Относительно иных случаев — может быть прописано ваше заранее согласие на переуступку права требования кредита, согласие на передачу ваших контактных данных третьим лицам.

И обязательно смотрите на Полную стоимость кредита, чтобы точно узнать, сколько вы берете в займ, потому что часто денежные средства еще уходят в счет различных комиссий и страховок.

Добрый вечер, Анатолий,

1) Если договор заключен с физическим лицом, банк не имеет права предусматривать увеличение по соглашению в договоре с клиентом:

ст. 29Федеральный закон от 02.12.1990 N 395-1 (ред. от 06.06.2019) «О банках и банковской деятельности»

По кредитному договору, заключенному с заемщиком-гражданином, кредитная организация не может в одностороннем порядке сократить срок действия этого договора, увеличить размер процентов и (или) изменить порядок их определения, увеличить или установить комиссионное вознаграждение по операциям, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.

2) Нужно быть внимательнее с отсылками к другим пунктам договора. Также нужно обращать внимание на понятия, которые вводит договор и которые «использует» в своем тексте

3) При приобретении жилья за счет кредитных средств в отношении этого жилого помещения возникает залог в силу закона, к которому применяются все правила об ипотеке в силу договора, если иное не предусмотрено письменным соглашением между залогодателем (заемщиком) и залогодержателем (банком) (п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 77 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

При этом заключаются два самостоятельных договора — кредитный договор с банком и договор купли-продажи с использованием кредитных средств между продавцом и покупателем недвижимости, в которых содержится условие об ипотеке приобретаемого объекта.
Перед заключением договора заемщик имеет право получить полную информацию об условиях предоставления, использования и возврата ипотечного кредита. Такая информация должна размещаться в местах оказания услуг (местах приема заявлений о предоставлении кредита, в том числе в сети Интернет) (ст. 9.1 Закона N 102-ФЗ; ч. 4 ст. 5, п. 3 ч. 2 ст. 6.1 Закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ).
При заключении договора заемщику предоставляется график платежей с информацией о суммах и датах платежей по кредитному договору с указанием в каждом платеже отдельно сумм, направляемых на погашение основного долга, и сумм, направляемых на погашение процентов (п. 4 ч. 2 ст. 6.1, ч. 15 ст. 7 Закона N 353-ФЗ).
В кредитном договоре должна быть определена полная стоимость кредита, обеспеченного ипотекой (как в процентах, так и в денежном выражении), а также примерный размер среднемесячного платежа, рассчитанный исходя из суммы всех осуществленных заемщиком платежей. Эта информация должна располагаться в квадратных рамках в правом верхнем углу на первой странице кредитного договора (ч. 1 ст. 6, ч. 1, 4 ст. 6.1 Закона N 353-ФЗ; п. 1 Указания Банка России от 15.05.2018 N 4795-У).
Размер неустойки (штрафа, пени) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита или по уплате процентов за пользование им не может превышать (ч. 5 ст. 6.1 Закона N 353-ФЗ):
— ключевую ставку Банка России на день заключения кредитного договора, если по условиям договора начисляются проценты за период нарушения исполнения обязательств;
— 0,06% от суммы просроченной задолженности за каждый день нарушения исполнения обязательств, если по условиям кредитного договора не начисляются проценты за пользование кредитом за период нарушения обязательств.

В кредитном договоре может быть предусмотрено безакцептное, то есть без распоряжения заемщика, списание задолженности только со счета, открытого непосредственно для обслуживания кредита (Постановление Верховного Суда РФ от 14.10.2016 N 309-АД16-8799).
Договором может быть предусмотрена выдача закладной, то есть ценной бумаги, удостоверяющей, в частности, право ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств. Закладная может быть выдана в документарной или бездокументарной (электронной) форме (п. п. 1, 2, 3 ст. 13 Закона N 102-ФЗ).
При этом запрещено взимание кредитором вознаграждения за исполнение обязанностей, возложенных на него законодательством, за услуги, оказывая которые, он действует исключительно в собственных интересах и в результате предоставления которых не создается отдельное имущественное благо для заемщика, а также за осуществление операций по банковскому счету заемщика, если предусмотрено его открытие. Однако договором могут быть предусмотрены иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита (п. 1 ст. 819 ГК РФ; п. п. 2, 5 ч. 2, ч. 3 ст. 6.1 Закона N 353-ФЗ).

Крупные банки начали повышать ставки ипотеки из-за обвала рубля

Крупные банки неожиданно начали резко повышать ставки ипотеки. Два банка это сделали в пятницу, один обещает поднять ставки в ближайшее время, еще как минимум три заявили «Ведомостям», что пересматривают ставки.

Где дорожает ипотека

С 13 марта ипотечные ставки выросли в «Юникредит банке» и Транскапиталбанке (ТКБ), выяснили «Ведомости». Представители банков это подтвердили.

«В “Юникредит банке” ставки выросли по всем ипотечным кредитам на 1,5 п. п. до 10,4‒13,5% годовых. ТКБ повысил ставки по всем программам, кроме “семейной ипотеки”, на 1,5 п. п. до 9,99‒10,29%. Также он повысил ставку кредита на любые цели под залог имеющегося жилья на 1,5 п. п. до 15,49‒16,49%», ‒ рассказала «Ведомостям» руководитель отдела мониторинга банковских продуктов для физических лиц маркетингового агентства Marcs Наталия Исаенко.

Их примеру готовы последовать и другие крупные игроки ипотечного рынка. «В ближайшее время мы готовимся повысить ставки ипотеки примерно на 1‒2%», – передал через пресс-службу управляющий директор «Абсолют банка» Антон Павлов.

Альфа-банк сейчас «рассматривает вопрос повышения ипотечных ставок», «ФК Открытие» – «внимательно следит за экономической ситуацией и сейчас пересматривает ставки по ипотеке», Росбанк «рассматривает возможность корректировки ставок», сообщили «Ведомостям» пресс-службы банков.

Банки готовы повышать ставки рублевых вкладов после падения курса

Повысит ипотечные ставки и Райффайзенбанк, знают руководитель службы ипотечного кредитования «Инком-недвижимости» Ирина Векшина и представитель «Миэль». Пресс-служба Райффайзенбанка в пятницу это не подтвердила и не опровергла, а на запрос «Ведомостей» ответила, что банк «будет следить за изменениями экономической ситуации и корректировать условия кредитования соответственно».

ВТБ, МКБ, «Уралсиб», «Зенит», СМП-банк утверждают, что решение о повышении ипотечных ставок не принимали, будут следить за изменениями экономической и рыночной ситуации и соответственно корректировать условия ипотеки.

Промсвязьбанк и УБРиР пока не планируют пересмотр условий ипотеки. «Во всяком случае, до заседания ЦБ по ключевой ставке 20 марта менять условия по ипотечному кредитованию мы точно не будем», – обещает руководитель ипотечного направления УБРиР Анна Абабкова. Этот банк, напротив, 12 марта снизил ипотечные ставки: минимальную для новостроек ‒ до 7,9% годовых, для готового жилья ‒ от 8,2%.

Пресс-служба Сбербанка традиционно заявила, что «не комментирует изменения условий по продуктам до их официального вступления силу».

Газпромбанк и банк Дом.РФ отказались от комментариев. РСХБ на запрос не ответил.

Банки дали задний ход

Новые ипотечные ставки будут применяться и к новым, и к ранее одобренным заявкам, по которым еще не подписаны кредитные договоры, сообщили представители «Юникредит банка» и «Абсолют банка». »До официального решения о повышении ставок мы, естественно, не будем менять условия по уже одобренным заявкам, но когда ставки повысятся, это коснется и их тоже», – признается управляющий директор «Абсолют банка» Антон Павлов.

«Пока мы планируем, что повышение коснется клиентов, которые только обратятся за кредитами, а также тех, кому уже одобрена ипотека, если они не успеют выйти на сделку до 31 марта, – говорит директор дирекции ипотечного кредитования ТКБ Вадим Пахаленко. – Но мы допускаем, что при ухудшении обстановки можем пересмотреть решение и повысить ставки и для других заемщиков с одобренной ипотекой».

С такой ситуацией клиенты сталкивались в 2014 г., когда ставки ипотеки резко выросли и ряд банков повышали процент по уже одобренным заявкам, вспоминает коммерческий директор московского территориального управления группы «Эталон» Василий Фетисов.

Ипотека подешевела до 8,84% годовых

«Еще неясно, как могут измениться условия для клиентов в других банках с одобренными заявками. Сейчас банки в срочном порядке проводят заседания, чтобы определить свою дальнейшую политику», – рассказывает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Она опасается, что клиенты банков с одобренной заявкой могут узнать об изменении условий уже на сделке.

Читать еще:  Из.яли машину судебные приставы

«Миэль» на этой неделе уже зафиксировала похожий случай. «Клиент не смог приобрести квартиру на вторичном рынке в ипотеку по одобренной ставке, банк затягивал сделку, перенося сроки, и она сорвалась – клиент отказался», – рассказала директор по развитию и содействию риэлторскому бизнесу «Миэль» Юлия Федулаева. До биржевого обвала, по ее словам, ставки по одобренным кредитам не менялись даже при повышении ставки ЦБ.

Федулаева опасается, что уже с понедельника лишь меньшинство банков будут выдавать кредиты по предварительно одобренной ставке, остальные ставку поднимут​.

Банки имеют на это полное право. При одобрении кредита ставка рассчитывается исходя из действующих на тот момент условий, а уведомление об одобрении не является офертой, объясняет пресс-служба «Юникредит банка»: окончательный размер процентной ставки фиксируется на момент заключения сделки. Если ипотечный кредит одобрен, но договор еще не подписан, банк может изменить процентную ставку в любой момент до подписания в любую сторону, говорит управляющий партнер юридической компании «Позиция права» Егор Редин. По словам зампредседателя коллегии адвокатов «Де-юре» Антона Пуляева, если банк предлагает подписать договор на условиях, отличных от ранее согласованных, то заемщик вправе подписать его либо отказаться. Чаще всего клиенты, получив новые условия, просто уходят в тот банк, где ставки остались на прежнем уровне, замечает коммерческий директор ГК «А101» Анна Боим.

«А вот изменять ставку по уже выданной ипотеке банк вправе только в меньшую сторону, увеличивать ее в одностороннем порядке кредитор не имеет права, за исключением предусмотренных договором и законом случаев (дефолт, девальвация валюты или другие форс-мажоры, отказ заемщика от обязательного страхования, решение суда, с согласия заемщика). Но окончательное решение о заключении сделки на новых условиях принимает заемщик», ‒ продолжает Репин.

Почему растут ставки ипотеки

Ипотечная ставка устойчиво снижалась с мая прошлого года (пик ставки выданной в течение месяца ипотеки – 10,56% – пришелся на апрель) вслед за ключевой ставкой Центробанка и к 1 февраля достигла 8,79%.

Банкиры объясняют нынешнее повышение ипотечных ставок ситуацией на финансовом рынке. Изменение ставок стало вынужденной мерой в условиях нестабильной ситуации на мировых фондовых рынках, уверяет представитель «Юникредит банка».

«Из-за волатильности на рынках, падения курса рубля, роста доходности ОФЗ большинству банков пришлось задуматься о том, что делать со ставками. Выдавать длинные ипотечные кредиты по нынешним ставкам становится убыточно для банков», – рассказывает руководитель департамента розничного кредитования банка из топ-30.

Банки всерьез напуганы возможным повышением ключевой ставки ЦБ.

«Последние несколько дней активы стали дороже, практически неделю банки выдают ипотечные кредиты себе в убыток. Вопрос в том, как сейчас поведет себя Центральный банк, какое решение будет по ключевой ставке ‒ вверх или вниз. Если это произойдет, то ставки могут вернуться на 1‒2 пункта»

«Ипотека – это тот продукт, где банкам важнее всего не просчитаться со стоимостью денег: длинный срок таких кредитов в разы повышает цену ошибки. Сейчас из-за стресса на рынке и возможного повышения ключевой ставки стоимость денег будет расти», – объясняет опасения банков управляющий директор по банковским рейтингам «Эксперта РА» Александр Сараев.

По его мнению, если до 20 марта ситуация на рынках не нормализуется (а это возможно только при возвращении ОПЕК+ к обсуждению сделки по сокращению добычи), ЦБ придется повысить ставку на 0,5‒1 п. п.: из-за падения рубля растут проинфляционные риски, а повышение ключевой ставки позволило бы поддержать рынок ОФЗ и, соответственно, рубль – отток нерезидентов из ОФЗ грозит дальнейшим ослаблением курса.

В рамках поддержания финансовой стабильности ЦБ может увеличить ключевую ставку с целью не допустить валютизации депозитов, соглашается заместитель директора группы суверенных рейтингов и макроэкономического анализа АКРА Дмитрий Куликов. По его мнению, если до 20 марта ситуация на рынках не ухудшится, ставку сохранят, в противном случае в любой из этих дней возможно ее повышение на 0,50‒0,75%.

Если ЦБ и поднимет ключевую ставку на следующей неделе, то не более чем на 0,25 процентного пункта, прогнозирует руководитель рейтинговой службы НРА Сергей Гришунин, но он считает такой сценарий маловероятным.

«Мы все ждем, что сделает ЦБ с ключевой ставкой ‒ смотря на сколько она увеличится, будет ясен масштаб проблем», ‒ говорит Павлов из «Абсолют банка».

Принимая решение о стоимости ипотеки, банки обычно исходят из максимально консервативных прогнозов, указывает Сараев. По прогнозам «Эксперта РА», ипотечные ставки вырастут в среднем на 1 п. п., причем банки могут начать повышение, не дожидаясь решения ЦБ в следующую пятницу. «Так что можно сказать, что рынок уже прошел точку минимальных ставок», ‒ резюмирует Сараев.

Если ЦБ поднимет ключевую ставку, «вынужденный» рост ставок по кредитам на жилье может составить от 0,5 до 2%, опасается Боим.

Вправе ли банк повысить ставку по кредиту без согласия клиента?

Доллар и инфляция растут, зато снижаются доходы граждан и объемы кредитования. В банковском секторе проблемы – и этого никто не отрицает. Как банки будут справляться со снижением доходов? Особенно этот вопрос волнует тех, кто уже имеет солидный кредит (например, ипотеку). Вдруг банк внезапно увеличит процентную ставку? Ведь если инфляция “скакнет”, кредитор не обрадуется тому, что большой ежемесячный платеж моментально превратился в копейки.

Причем в кредитном договоре часто присутствует фраза: “Банк вправе изменить процентную ставку”. Спокойствия заемщикам это не добавляет, ведь за словом “изменить” они видят “повысить”. Итак, грозит ли гражданам такой произвол со стороны кредитных организаций?

Вот как отвечает на этот вопрос Председатель правления РОСГОССТРАХ БАНКаАлександр Фалев: “В соответствии с п.16 ст. 5 №353-ФЗ “О потребительском кредите (займе)”: кредитор, конечно, может поменять условия договора, но при условии, что это не повлечет за собой возникновение новых или увеличение существующих денежных обязательств заемщика. И даже при этом кредитор обязан направить заемщику уведомление об изменении условий, а в случае изменения размера предстоящих платежей – еще и информацию о предстоящих платежах».

Таким образом, односторонний порядок не предусматривает увеличения процентной ставки. «Если в кредитном договоре было прописано, что ставка может изменяться с указанием причины (например, применяется переменная процентная ставка или ставка повышается после определенного периода), то банк, конечно, имеет право на повышение ставки. То есть, если условия увеличения процентной ставки были прописаны в Кредитном договоре и Клиент согласился с ними (“подписался под условиями”), то увеличение ставки возможно”, – добавляет Фалев.

При этом он приводит примеры условий кредитного договора, при которых ставка по кредиту может быть повышена: Договором может быть предусмотрена переменная процентная ставка, состоящая из ставки Mosprime 3M и определенной процентной “надбавки”, например, Mosprime 3M + 7,00% годовых. Банк в таком договоре должен указывать порядок пересмотра размера переменных ставок.

Вот еще один пример: “Применение так называемого, грейс-периода – льготного периода уплаты процентов по кредиту. В течение льготного периода проценты не начисляются вообще или они существенно ниже базовой ставки. Например, клиент оформил кредит сроком на 2 года. По условиям кредита с грейс-периодом за первый год заемщик выплачивает 70% кредита по льготной процентной ставке. Если по окончании первого года кредитования клиент погасил всю сумму задолженности перед Банком, кредит закрывается. Если клиент хочет выплатить оставшиеся 30% кредита в течение 2-го года пользования кредитом, ставка на оставшуюся сумму увеличивается. Банк в договоре должен сразу указывать ставку на период действия грейс-периода и после”.

Итак, расплывчатые формулировки в договоре еще не означают, что банк имеет возможность установить процентную ставку по кредиту на свое усмотрение. Тем более, банки прекрасно понимают, что подобные вольности плохо скажутся на их репутации.

Да и если доходы заемщиков не выросли, существует риск, что по кредитам просто перестанут платить. Вопреки распространенному мнению, банку вовсе не выгодно и не интересно загонять заемщика в просрочку.

Об этом говорит Директор Департамента ипотечного кредитования Банка МосквыГеоргий Тер-Аристокесянц: “Типовыми формами кредитно-обеспечительной документации как по программам Банка Москвы, так и по программам ВТБ24, не предусмотрено повышение процентной ставки по кредиту в одностороннем порядке. Все условия кредитного договора прозрачны. Банк лоялен к заемщику, а также понимает, что повышение ставки в одностороннем порядке приведет к увеличению кредитной нагрузки клиента, что в свою очередь может отрицательно сказаться на платежной дисциплине по кредиту”.

Но что делать, если банк все-таки пойдет на увеличение процентов по кредиту, ссылаясь на условия договора? Может ли заемщик оспорить решение банка, принятое в одностороннем порядке?

По словам Александра Фалева, такая возможность есть: “Да, оспорить можно на основании п.16 ст. 5 №353-ФЗ, если ставка изменилась в сторону увеличения в одностороннем порядке (не было прописано условий увеличения ставки в Кредитном договоре). Судебной практикой возможность одностороннего изменения банками кредитных условий в сторону ухудшения обязательств заемщика, в т.ч. по увеличению процентной ставки, в целом не поддерживается”.

Итак, если заемщик обнаружил в своем кредитном договоре условие, по которому банк может взять и изменить процентную ставку по кредиту, сразу паниковать не надо. Во-первых, “изменить” – не значит “увеличить”. Во-вторых, без ведома и согласия заемщика банк этого сделать не имеет права. Наконец, даже если банк пошел на это, у заемщика всегда есть возможность оспорить увеличение процентов по кредиту в суде. Причем шансов доказать свою правоту у заемщика в этом случае гораздо больше, чем у банка.

Ссылка на основную публикацию
"
×
×
"
Adblock
detector