Использование приквартирной территории
Prokurors.ru

Юридический портал

Использование приквартирной территории

§ 1 (часть 2). Приемы организации приквартирных участков

В пределах двух домов расстояние между одно-двухквартирными домами не нормируется. Расстояние от двух домов и их хозяйственных построек до домов и построек на соседних участках с целью обеспечения пожарной безопасности устанавливают в соответствии со СНиП 2.07.01—89 и принимают не меньше нормативных.

Оптимальное расположение и взаимосвязь жилого дома и надворных построек, а также соразмерная организация площадки отдыха, сада, огорода, продуманное благоустройство и озеленение необходимы для рационального использования самого участка. Приквартирный участок состоит из нескольких зон. На одной из основных размещают жилой дом с пристроенными неотапливаемыми помещениями и прилегающую к нему площадку для отдыха. В следующую зону входят надворные постройки и хозяйственный двор. Третья зона предназначена под зеленые насаждения, включая фруктовый сад, ягодные кустарники, огород, цветники, декоративные растения, малые архитектурные формы (рис. 64).

Рис.64. План сада:
1 — дом; 2 палисадник; 3 — хозяйственный двор; 4 — плодовый сад; 5 — зона отдыха; 6 — дорожка из плит; 7 — терраса; 8 — водоем, 9 — каменная ограда; 10 — скамейка; 11 — декоративные деревья; 12 — декоративные кустарники или живая изгородь; 13 — яблони; 14 — ягодники; 15 — детская площадка для игр со скамейкой и песочным ящиком.

Дом на усадьбе обычно ставят примерно в 6 м от границы улицы, чтобы перед ним можно было устроить палисадник, украшающий жилой дом и придающий застройке красивый благоустроенный вид (рис. 65).

Рис.65. Озеленение палисадника (пос. Вийратси Эстонской ССР).

При более близком расположении дома от границы улицы деревья могут затенять жилые помещения.

В районах орошаемого земледелия с небольшими участками и при включении в часть улицы полосы зеленых насаждений общего пользования дома нередко размещают непосредственно на красной линии (рис. 66).

Рис.66. План усадьбы для южных районов страны, площадь участка 1200 м2:
1 — дом; 2 — надворные постройки; 3 — навесы; 4 — сад; 5 — огород; 6 — крытый въезд.

По линии застройки жилой дом можно расположить в середине приквартирного участка или сместить его к одной из боковых сторон, выдержав требуемые противопожарные разрывы.

Главный фасад дома ориентируют в сторону улицы. На угловом прнквартир ном участке, обращенном на две жилые улицы, дом размещают с учетом архитектурно — пространственного решения жилой застройки обеих улиц.

К основным требованиям, предъявляемым к расположению жилого дома на участке, относится удобная взаимосвязь дома с хозяйственными постройками. Наилучшая связь обеспечивается при расположении одного входа в дом со стороны бокового фасада или при двух — главном и хозяйственном.

На планировку участка значительное влияние оказывают местные, национальные, бытовые и природно-климатические особенности района строительства, а также объем личного подсобного хозяйства.

При развитом подсобном хозяйстве организация приквартирного участка не-сколько усложняется. В хозяйственную зону в этом случае входят помещения для содержания скота (коров с приплодом, телок, свиноматок, овцематок, ярок и др.). птицы (кур, гусей, уток), выгульные площадки, помещения для хранения концентрированных кормов, места для хранения продуктов питания и топлива. Кроме того, в хозяйственной зоне можно размещать погреб, гараж, баню, душ, а также садовые беседки и другие малые архитектурные формы.

Сантехнический скотч, так называемый «duct tape» предназначен для: 1. Обматывания труб, укрепления стыков и щелей в трубах, устранения протечек, герметизации корпусов, панелей и…

Шамот — oгнeупopная глина, кaoлин, обожжённые до пoтepи плacтичнocти, удaления xимичeски cвязaннoй воды и довeдённaя до нeкoтоpoй степени спекания. Дaннoe нaимeнoвaние пpимeняeтcя также…

Комплекс работ по реставрации деревянных окон старых типов и конструкций предполагает на выходе результат, при котором сохраняются все особенности самих оконных конструкций и их элементов.

Дизайн интерьера (интерьерный дизайн) — отрасль дизайна, направленная на интерьерпомещений с целью обеспечить удобство и эстетически приятное взаимодействие среды с людьми.

Придомовая территория многоквартирного дома — как ею правильно распорядиться?

В условиях современной жизни важно знать, какая роль отведена придомовой территории вашего дома, а также кто отвечает за поддержание порядка на ней. Интерес к этой теме совсем не праздный, так как содержание в нормальном виде земельного участка требует от собственников определенных расходов, но при умелом распоряжении этим ресурсом близлежащий участок может стать и хорошим источником доходов. Так что такое ─ придомовая территория многоквартирного дома и как ее грамотно эксплуатировать?

Приобретая квартиру, каждый дольщик точно знает, что после завершения сделки он станет полноправным хозяином жилья. Но при этом далеко не каждый новосел задумывается о том, кому принадлежит прилегающая к дому территория. По простой логике она должна быть собственностью жильцов построенного на ней многоквартирного дома, ведь придомовой участок с его скверами, лавочками и детскими площадками изначально планировался для отдыха людей, проживающих в доме.

На практике вместо жильцов близлежащую к дому территорию нередко используют все кто угодно и на свое усмотрение. Вместо спортивной площадки вырастает магазин, а на месте сквера – еще одна новостройка. Могут ли жильцы стать полновластными хозяевами придомовой территории?

Состав и площадь придомовой территории

Придомовая территория многоквартирного дома – это земля, располагающаяся вокруг жилого дома, которая определена и закреплена за ним землеустроительной и градостроительной документацией в рамках отведенного участка. Кроме самого дома, на этой территории могут находиться принадлежащие дому сооружения и необходимые для эксплуатации многоэтажки и удовлетворения потребности ее жильцов и арендаторов нежилые помещения. Поддерживать ее состояние в нормальном виде должны жильцы многоквартирного дома, который построен на этом участке, потому что она является их совместной собственностью.

Придомовую территорию собственникам квартир в многоэтажке передают бесплатно, хотя она и считается объектом налогообложения. Размер налога для каждого жильца зависит от количества квартир в доме, между которыми он распределяется пропорционально.

Площадь, границы территории и другие ее параметры отображают в кадастровом паспорте. На основании этих данных управляющие компании проводят расчет расходов на уборку этого участка. Если нет соответствующего оформления придомового участка, то его содержание обеспечивает администрация муниципалитета. Как определяется придомовая территория многоквартирного дома? Размеры придомового участка определяются на основе существующей плотности окружающей застройки, количества этажей в жилом доме, наличия дорог общего пользования.

Минимальным размером придомовой территории принято считать участок, равновеликий площади самого дома. Размеры придомовой территории определяют по специальным формулам. За основу берут формулу, где нормативная площадь придомового участка МКД вычисляется произведением общей площади помещений дома на удельный показатель земельной доли на 1 кв. м жилья с учетом этажности и возраста здания. Фактически же площадь земельного участка определяет расположение всех других объектов по отношению друг к другу, территория, которая была выделена застройщику на строительство зданий и прочие аспекты. Придомовая территория не всегда находится на кадастровом учете. В таких случаях используют данные техпаспорта земельного участка.

Придомовой участок ─ территория единая, и выделить из нее часть в распоряжение отдельного подъезда или для продажи отдельной квартире нельзя. Согласно Правилам содержания общего имущества многоквартирного дома (№ 491 от 13.08.2006) придомовая территория многоквартирного дома состоит из:

  • участка земли, где возведено строение;
  • элементов озеленения и прочего благоустройства;
  • детских и спортивных площадок;
  • сушилок для белья;
  • коллективных автостоянок;
  • пожарных проездов;
  • трансформаторных подстанций;
  • тепловых пунктов;
  • других объектов, необходимых для нормальной эксплуатации дома.

Все перечисленные объекты должны быть расположены в пределах границ, которые указаны в кадастровом паспорте. Управление своим участком собственники могут доверить:

  • домовому комитету (самостоятельное управление),
  • ТСЖ или другой специальной некоммерческой организации;
  • управляющей компании.

Использование земельного участка при доме

Ограничивать доступ к территории вокруг дома ее собственники права не имеют, как и чинить любые препятствия для обслуживания инженерных коммуникаций и обустройства участка. У них есть возможность передавать часть площади в аренду, размещать на ней рекламные щиты, оборудовать платную стоянку. Вырученные деньги можно использовать для общедомовых потребностей: ремонта дома, частичной оплаты коммунальных услуг и т.п.

Судьба придомовой территории многоквартирного дома – строительство детских и спортивных площадок, высадка деревьев, обустройство парковок и установка ограждающих столбиков – решается только на общем собрании владельцев жилья. Так же коллективно распределяется и полученная прибыль. Для того, чтобы решение было правомочным, участвовать в голосовании должна половина всех проживающих в доме, пропорционально по каждой квартире. Если после установки ограждения на участке нарушаются права людей, проживающих в соседних домах, то согласно решению суда на придомовую территорию может быть наложен сервитут. После таких мер (если нет иного прохода) соседи получают свое законное право свободно перемещаться по вашему земельному участку.

Плюсы и минусы оформления в собственность придомового участка

Стоит ли оформлять придомовую территорию в собственность? Аргументы «за»:

  • защита двора от незаконного строительства – магазинов, автозаправок, жилых домов;
  • получение прибыли с дальнейшим распределением ее на благоустройство двора и ремонт подъездов;
  • приватизация участка бесплатная.

Выделение придомовой территории в общую долевую собственность дает жильцам право использовать ее по своему усмотрению. Если по строительным нормам на придомовой территории многоквартирного дома можно оборудовать платную парковку, с автомобилистов можно получать неплохой доход.

Можно дать разрешение на установку киоска на территории двора и распоряжаться всем вместе арендной платой его владельца. Собственники придомовой территории имеют право требовать арендную плату с хозяев парикмахерских, супермаркетов и других заведений, которые располагаются на первых этажах с соответствующими подъездными путями и пристройками и переводить ее на счет дома.

  • необходимость платить налог на землю;
  • на участке можно размещать только детские и спортивные площадки, а также гаражи для инвалидов и участников ВОВ:
  • ремонт и содержание территории (в том числе и дорог, внутридворовых проездов) теперь осуществляется за счет собственников дома.
Читать еще:  Какие проблемы могут возникнуть при регистрации ИП?

Пока дороги и придомовая территория находится в муниципальной собственности, их кое-как латают из городского бюджета. Кстати, ямочный ремонт 1 кв. м асфальта обходится в 700 рублей, а капитальный – в 1000 рублей.

Кому принадлежит придомовая территория многоквартирного дома и кто и за что должен платить? Придомовая территория принадлежит жилому дому, ее содержание и эксплуатация осуществляются вместе с домом из одного источника, то есть за счет владельцев жилья. В соответствии со ст. 158 Жилищного кодекса владелец жилого помещения в многоквартирном доме должен принимать участие и в расходах на содержание общего имущества пропорционально своей части в праве общей собственности. А она в свою очередь соразмерна общей площади квартиры, которая принадлежит ее собственнику. Схема проста – чем больше жилплощадь, тем более высокую плату за содержание придомового участка ее владелец обязан вносить. Так зачем нужна эта приватизация?

Необходимость приватизации земельного участка МКД

Появление на придомовой территории нового жилого дома, заправки или супремаркета – обычное явление. И происходит это за счет сокращения детских площадок и зеленых зон отдыха. Самое печальное, что жильцы повлиять на ситуацию не могут никак, даже при обращении во все компетентные органы. Если по закону земля вам не принадлежит, значит, ей будет распоряжаться кто-то другой.

Но если земля оформлена в собственность владельцев жилья, то без разрешения собственников никто и ничего построить на ней не сможет. Приватизация земли у дома четко обозначит границы придомовой территории, что позволит скорректировать стоимость уборки и благоустройства участка. Всем, наконец, станет понятно, куда уходит их ежемесячная плата.

Это так сказать, верхушка айсберга. Большинство свои квартиры сейчас приватизирует, и если вдруг с домом происходит стихийное бедствие (пожар, взрыв газа) или просто жилье будет в аварийном состоянии от старости, надеяться на новые квартиры от государства сегодня не приходится. В такой ситуации землю можно продать, чтобы возместить свои убытки и не оказаться на улице. Если аргументы убедительные, стоит узнать, как оформить права жильцов на свою территорию.

Заявите о правах на участок

Закон предусматривает три способа для определения площади придомовых участков: первый – для новостроек, второй и третий – для домов, построенных уже давно. В первом варианте МКД проходит обязательную процедуру кадастрового учета, во время которой устанавливаются размер и границы придомовой территории, и только после этого дом сдают в эксплуатацию. Формирование земельного участка проводит застройщик, соответственно и стоимость работ включается в стоимость приобретаемого жилья. Если близлежащая к дому территория переходит жильцам в общую долевую собственность бесплатно (для старых многоквартирных домов, введенных в эксплуатацию в советское время, до появления Жилищного кодекса (1.03.2005), то используют два других варианта: когда территория уже находится на кадастровом учете и другой, когда земля не зарегистрирована. Здесь есть некоторые нюансы относительно участков, которые состоят на государственном учете в кадастре.

Если территория была сформирована до начала действия Жилищного кодекса, то формально для перехода в долевую собственность вроде бы ничего не нужно. Но на практике жильцы должны обратиться в Федеральную регистрационную службу для регистрации своего права долевой собственности на придомовую территорию. На языке юристов такая регистрация является не правоустанавливающей, а правоподтверждающей. Это означает, что все права и обязанности владельца по отношению к своей территории жильцы дома приобретают независимо от реристрации.

Второй вариант наиболее распространен: придомовая территория не сформирована (это означает, что в кадастровом учете на нее документов нет) до появления Жилищного кодекса. Для бесплатного перехода в общую долевую собственность такой территории надо соблюдать общий порядок его оформления:

  1. Принять решение о необходимости сформировать территорию и провести кадастровый учет (решение принимается общим собранием владельцев жилья).
  2. Подготовить заявление для соответствующих органов о передаче территории из муниципальной (государственной) собственности в собственность владельцев жилья.
  3. Обратиться с документами на государственную регистрацию права общей долевой собственности на придомовую территорию в местное отделение кадастра.

Чиновники рассматривают заявление и формируют земельный участок с постановкой на кадастровый учет. После этой процедуры территория переходит в собственность жильцов дома (бесплатно).

Проведите перерасчет содержания и благоустройства участка

В перечень услуг по благоустройству и санитарному содержанию участка входит:

  • уборка придомовой территории;
  • вывоз мусора и снега;
  • обустройство и уход за газонами;
  • разбивка клумб и уход за цветами в летний сезон;
  • изготовление металлической ограды для территории дворов;
  • оборудование детской площадки (горки, песочницы);
  • чистка и покраска фасада (облицовки, решеток, ворот, скамеек).

Нареканий на качество оказания этих видов услуг всегда было достаточно, особенно зимой, когда снежные заносы не позволяют нормально выбраться из дома, да и несвоевременная уборка участка летом или срыв графика вывоза бытовых отходов также нередкое явление. Естественно, если услуги или выполненные работы не соответствуют заявленному уровню, компания должна пересмотреть расценки на оплату. Заявление на пересмотр тарифов (с обязательной регистрацией) собственники участка направляют письменно не позднее 6 месяцев после замеченного нарушения. Основанием для уменьшения размера оплаты за ухудшение качества содержания общего имущества будет акт, отражающий все факты оказания услуг не на должном уровне, который составляют собственники и управляющая компания.

Законодательное несовершенство

Качество содержания и благоустройства придомовых территорий многоквартирных домов – проблема не единственная для его собственников. По общим формулам площадь придомового участка не должна быть меньше площади всего МКД, чаще она бывает намного больше. Документы, по которым сегодня проводят все расчеты, после введения Жилищного кодекса РФ морально устарели, чем с успехом пользуются на местах некоторые муниципальные власти. В некоторых городах на собственников придомовой территории вешают несоразмерно огромные площади земли, которые к их жилому дому никакого отношения не имеют. Ряд других населенных пунктов (например, Ростов) ударились в другую крайность, оставляя жильцов МКД без придомовой территории вообще. Президент поручил подготовить нормативный документ с новыми принципами формирования придомовой территории под МКД, но и сегодня земля по-прежнему является объектом спекуляций и самоуправства.

Приватизировать придомовую территорию многоквартирного дома не всегда просто, зато в итоге жильцы будут уверены, что распоряжаться землей возле своего дома будут только они.

Придомовая территория

Придомовая территория (ПТ) – понятие не умозрительное, а вполне конкретное и юридически значимое. Это общая собственность всех владельцев квартир и домов. И этой собственностью нужно уметь пользоваться. Материалы, размещённые на нашем сайте, посвящены разнообразным аспектам взаимодействия физических и юридических лиц в связи с определением размеров и статуса, а так же использования придомовой территории. С помощью данного обзора мы надеемся облегчить вам процесс поиска нужной информации.

Понятие и отличительные признаки

Считается, что статус придомовой территории определён в статье 36 ЖК РФ, хотя там нет такого словосочетания. Однако эта статья посвящена имуществу, находящемуся в общей собственности всех владельцев недвижимости.

Как следует из ст. 36 ЖК РФ, к категории ПТ относится земельный участок, предназначенный для обеспечения жизнеспособности дома. Он состоит из двух частей – то, что находится под домом и то, что расположено вокруг здания. Вторая часть участка предназначена для размещения объектов инфраструктуры, обслуживающих дом, а так же для создания комфортных рекреационных условий.

Территория, обслуживающая дом, принадлежит всем и никому в отдельности. Общее имущество не может отчуждаться в натуре по желанию одного из владельцев. Оно так же не должно эксплуатироваться в интересах каждого, поскольку предназначено для всех.

Придомовая территория многоквартирного дома обычно состоит из следующих объектов:

  • деревьев, клумб, газонов и других озеленённых участков;
  • спортивных и детских площадок;
  • стоянок автомобилей;
  • коммуникаций, обслуживающих дом;
  • магазинов и пунктов обслуживания населения, расположенных в самом доме.

В индивидуальных домостроениях ПТ, как правило, ограничивается приусадебным участком. Однако из этого правила есть исключения, которые фиксируются в земельном плане владельца недвижимости.

Юридические проблемы

Они заключаются в:

  • определении размеров и границ ПТ;
  • характере использования;
  • особенностях управления.

Дело в том, что общая собственность принадлежит всем. Это означает, что, имея право на использование и распоряжение имуществом, человек не может ничего сделать в одиночку. Все решения относительно ПТ принимаются только большинством голосов на общем собрании.

Читать еще:  Как получить наименьшее наказание при задержании с наркотиками?

Именно так проявляются особенности управления придомовыми территориями. На общем собрании жильцы решают вопросы размещения новых объектов, не предусмотренных проектом, выделения участков под парковку, озеленение, зоны рекреации.

Главной юридической проблемой является определение границ и площади придомовой территории. Дело в том, что для домов старой постройки такие территории не выделялись. Да у некоторых строений и дворов-то не было, были только улицы и площадки по типу колодца. Поскольку постройки, созданные до девяностых годов двадцатого века, находились в государственной собственности, то и вопросы обустройства прилегающих участков решались на уровне органов местной власти.

По этой причине в городах существует немало строений, у которых формально нет придомовых территорий. Иногда их просто негде формировать. В то же время существует методика расчёта ПТ в соответствии с общей площадью квартир данного дома. Для того, чтобы у дома была своя официальная придомовая территория, необходимо владельцам недвижимости провести общее собрание (кворум составляет две трети от общего количества владельцев), вынести решение и обратиться в органы муниципальной власти с просьбой провести землеустроительные работы.

Землеустроители должны не только определить площадь ПТ, но и обозначить её на местности. Это пригодится для дальнейших действий по использованию земельного участка, принадлежащего владельцам квартир данного дома. После проведения работ и получения техплана пакет документов подаётся в органы Росреестра. Если заявителям будет отказано в регистрации ПТ как части собственности, то такое решение можно обжаловать в суде.

Правила размещения объектов

Всё, что находится на придомовой территории, является следствием реализации проекта, решения жильцов дома или незаконных действий людей, желающих получить выгоду. После того, как дом построен и сдан в эксплуатацию, осуществляется так называемое благоустройство территории. Объекты, предусмотренные проектом, должны быть сданы вместе с домом. Всё остальное дорабатывается собственниками.

Несмотря на то, что владельцы квартир могут коллективно управлять ПД, делать это они могут только в соответствии с нормативами. Например, детские площадки необходимо устраивать по ГОСТу 52169 2012, а формировать парковки придётся в строгом соответствии с правилами дорожного движения и санитарно-гигиеническими нормативами.

Самой большой проблемой дворов городских многоквартирных домов являются стоянки автомобилей. Дома старой постройки не были рассчитаны на большое количество автомобилей. Мало того, исторические здания вообще возводились без учёта наличия личного транспорта. По этой причине при управлении придомовой территорией большое значение имеет организация мест под парковки.

Кто обслуживает территорию

Тот факт, что придомовая территория принадлежит всем владельцам квартир, ещё не означает, что обслуживают её все сразу или по очереди, хотя так тоже можно. Решением общего собрания владельцы квартир выбирают управляющую компанию, которая не только обеспечивает жизнеспособность дома, но и содержит в надлежащем порядке придомовую территорию.

Фронт работ зависит от договора между жильцами и управляющей компанией. Однако обычно такая организация проводит работы по:

  • уборке территории;
  • обустройству рекреационных зон, в том числе и детских площадок;
  • формированию участков с зелёными насаждениями;
  • ремонту дорог во дворе;
  • уходу за всеми объектами ПТ.

Так что жильцам при выборе управляющей компании и заключении с ней договора нужно тщательно продумывать все пункты взаимных обязательств.

Если придомовая территория не выделена или часть объектов волею обстоятельств находятся в собственности муниципалитета или какого-либо ведомства, то общему собранию или инициативной группе придётся взаимодействовать с руководством учреждений, принуждая их к нужным действиям. При отсутствии в договоре пункта ухода, например, за дорогой и тротуарами, придётся выносить на повестку общего собрания вопрос о разовом мероприятии по оплате ремонтно-дорожных работ за счёт средств жильцов дома.

Самостоятельно придётся оборудовать двор видеокамерами. Для этого можно заключить договор с организацией, работающей по проекту «безопасный двор». Договор может быть заключён как с отдельным человеком, так и с владельцами нескольких квартир. Преимущества этого проекта заключаются в том, что с помощью системы размещения видеокамер можно охватить круглосуточным наблюдением практически всю придомовую территорию.

Как организовать парковку

Обычно на ПТ новых домов уже существует вся инфраструктура для стоянки автомобилей. Однако этого часто бывает недостаточно. По этой причине общее собрание жильцов может разработать дополнительные меры по организации специальных площадок, предназначенных для парковки.

В этом случае следует руководствоваться двумя нормативными документами – ПДД и санитарными нормами 2.2.1/2.1.1.1200-03. В соответствии с последним документом парковки и стоянки во дворах должны быть рассчитаны не более, чем на 50 мест. Автомобили не должны при этом располагаться ближе, чем в пятнадцати метрах от фасада дома. Ближе на пять метров можно размещать только парковки на десять машино-мест.

Следует различать понятия парковки и автостоянки. Первый вариант предполагает кратковременное размещение автомобиля на неохраняемом участке.

При этом сохранность имущества должен обеспечивать сам его владелец. Второй вариант предполагает формирование изолированного участка, где автомобили находятся под присмотром специального персонала. В этом случае ответственность за сохранность имущества несёт учреждение, обслуживающее стоянку. Как правило, во дворах автостоянки не устраивают, потому что в этому случае невозможно обеспечить выполнение санитарных норм, предъявляемых в подобного рода объектам.

Нарушения правил парковки в придомовых территориях чаще всего проявляется в том, что автомобилисты размещают свои машины на газонах, тротуарах или вблизи окон квартир. За подобные нарушения владельцы транспорта подвергаются наказанию в виде штрафа, величина которого определяется на региональном уровне. В этом случае за помощью, конечно, нужно обращаться в службу ГБДД.

Многие относятся к придомовой территории как к абстракции, которая не имеет никакого отношения к жизни владельцев конкретных квартир. Такое ощущение сохраняется до тех пор, пока двор многоэтажки радует глаз, а действия людей в нём не создают проблем жителям дома. О том, что это их собственность, люди вспоминают в том случае, когда жизнь в квартирах осложняется из-за плохого состояния дворов. В этот момент и потребуются знания юридических тонкостей управления общим имуществом. Надеемся, что материалы, размещённые на нашем сайте, будут полезны не только для выхода из экстремальных ситуаций, но и для создания более комфортных условий.

Правомерно ли продавать придомовую территорию?

Во дворе двухэтажного 16-ти квартирного жилого дома более 10 лет стоят металлические гаражи жильцов этого дома. На каждый гараж есть договор аренды земельного участка. Администрация города требует убрать гаражи в связи с подготовкой аукциона по продаже земельного участка, без предоставления компенсационного места. Правомерно ли продавать придомовую территорию? Сколько метров от жилых окон считается придомовой территорией? В нашем случае гаражи расположены перпендикулярно дому, первый гараж на расстоянии 10 м от дома, последний – 30 м от дома.

—Здравствуйте, администрация права. и можете потребовать в любое время убрать эти гаражи. Что касается размера придомовой территории. то его уточните в Росреестре. но и так понятно. что это не придомовая территория, т.к. там арендные земельные участки, строения временные самовольные. “Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)” от 30.11.1994 N 51-ФЗ

(ред. от 23.05.2016) Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи. Всего хорошего.

Если собстенник земли администрация то она может продать участок (ст. 209 ГК РФ). Тем не менее, до окончания договора аренды гараж там может находиться. Даже если изменится собственник.

Придомовая территория также может находиться в собственности жильцов МКД (ст. 36 ЖК РФ) По границам кадастрового плана смотреть нужно на чьем участке находится именно Ваш гараж.

Исходя из ст36 ЖК РФ придомовая територия является общей собственностью собственников помещений вашенго МКД Размер придомовой територии согласо ст30 Градостроительного кодекса РФ определяется в местных Правилах землепользования и застройки территории муниципального оборазования.Чтобы администрация имела права проводить такой аукцион,она должна обладать правом собственности на эту землю ст209 ГК РФ Данная земля должна числиться в реестре муниципальной собственности,поставлена на кадастровый учет согласно ФЗ О государственном кадастре недвижимости как муниципальная земля.У жильцов вашего МКД есть право требовать предоставления администрацией документов,подтверждающих право собствености муниципалитета на эту землю.

Вы также можете на основании ст10 ФЗ О прокуратуре РФ обратиться в прокуратуру,чтобы она провела проверку насчет юридической принадлежности этой земли Если будет установлено что земля не является муниципальной собственностью,то в алрес администрации будет направлено представление пркурора об устанении нарушений законости

Согласно ст.16 Жилищного Кодекса РФ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Читать еще:  Как действовать,если банк подал в суд за просрочку кредита?

Закажите кадастровый паспорт земельного участка расположенного под вашим домом, возможно окажется что гаражи расположены на территории принадлежащей вашему дому.

Параметры придомовой территории — площадь, границы – отображаются в кадастровом паспорте.Данный участок является единым и неделимым, то есть выделить часть для продажи или передачи отдельному подъезду или квартире невозможно. Состав придомовой территории: участок земли, на котором расположено здание; элементы благоустройства и озеленения; прочие объекты, необходимые для обслуживания и эксплуатации данного дома (трансформаторные подстанции, автостоянки, детские и спортивные площадки и прочее). Все указанные объекты должны находиться в пределах границ, обозначенных в кадастровом паспорте.

Смотриет что же у Вас в кадастровом паспорте земельного участка многоквартирного дома. Размеров как таковых придомвой территории не существует,минимально площадь дома,максимального нет. Если участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учет ,то его и в рег. палате не обнаружите. таким образм необходимо определиться есть учет или нет учета данного участка придомовой территории,а уж затем,решать стоит ли обращаться с административным исковым заявлением к администрации района в с уд,в порядке ст.ст.124-125 КАС РФ.

Полагаю, что такие действия неправомерны, пусть обращаются в суд. “Земельный кодекс Российской Федерации” от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016)

8. Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если:

7) земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды;

Правовой статус прилегающей территории.

Суть спора, о котором большинство юристов наверняка слышало и который затронул вопрос, до сих пор не урегулированный федеральным законодателем, заключался в следующем.

ЗАО “Тандер” (тот самый “Магнит”) посчитало, что нормы правил благоустройства г. Брянска (а правила типовые) нарушают их права и возлагают необоснованную обязанность по пресловутой уборке прилегающей территории. Эти нормы признаны несоответствующими ст. 71 Конституции РФ, ст. 210 Гражданского кодекса, ч. 4 ст. 7 и ст. 16 Федерального закона № 131-ФЗ “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации”. Максимально коротко: прилегающая территория – собственность муниципалитета, поэтому в силу ст. 210 ГК РФ бремя ее содержания несет именно он, а в отсутствие федеральной нормы или договора насильно заставить кого-то за ней ухаживать никак нельзя. На стороне Брянска, кстати, была Генеральная прокуратура, которая после принятия решения судом логичным образом изменила свою позицию и поручила нижестоящим прокурорам “зачищать” местные правила по благоустройству от таких норм.

Следом беда пришла, откуда совсем уж не ждали – свинью подложил Минюст РФ в другом деле, добившись признания недействующими Методических рекомендаций по разработке норм и правил по благоустройству Минстроя (которые, к тому же, обладая признаками нормативно-правового акта, не были зарегистрированы в Минюсте):

Таким образом, ВС РФ широким жестом (и формальным подходомбуквальным толкованием норм права) разрешил довольно давний и довольно тонкий вопрос. Пресечена в том числе и соответствующая административная практика. Но, как известно, у любой медали есть две стороны.

Фактически использование прилегающих (кроме МКД) территорий – это обычай и сформировался он еще в советские времена (о царской России судить не возьмусь). В меньшей мере это касается городов, в большей – мелких населенных пунктов, так как в городе на счету каждый клочок земли (да и объем таких прилегающих территорий минимален), а вот в поселениях эта территория довольно обширна и активно используется.

Гражданами, а не муниципалитетом. И если де-юре тот же “Магнит” не виноват в захламлении такой территории, пока не будет доказано обратное в судебном или административном порядке, то де-факто очевидно, что товарные упаковки, коробки и просто мусор на такой территории возникли либо по его прямой вине, либо в связи с массовым посещением гражданами этого магазина.

Пункт 2 Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. N 25 разъяснил, что под обычаем, который в силу статьи 5 ГК РФ может быть применен судом при разрешении гражданско-правового спора, следует понимать не предусмотренное законодательством, но сложившееся, то есть достаточно определенное в своем содержании, широко применяемое правило поведения при установлении и осуществлении гражданских прав и исполнении гражданских обязанностей не только в предпринимательской, но и иной деятельности, например, определение гражданами порядка пользования общим имуществом, исполнение тех или иных обязательств.
Подлежит применению обычай как зафиксированный в каком-либо документе (опубликованный в печати, изложенный в решении суда по конкретному делу, содержащему сходные обстоятельства, засвидетельствованный Торгово-промышленной палатой Российской Федерации), так и существующий независимо от такой фиксации. Доказать существование обычая должна сторона, которая на него ссылается (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ).
Но с оговоркой, что согласно пункту 2 статьи 5 ГК РФ обычаи, противоречащие основным началам гражданского законодательства, а также обязательным для участников соответствующего отношения положениям законов, иных правовых актов или договору, не применяются.
К сожалению, ВС РФ (с молчаливого попустительства Брянска и Генпрокуратуры) вопрос отнесения спорной нормы к обычаю и, соответственно, вопрос противоречия ее основным началам гражданского законодательства (к которым, мне кажется, можно отнести и принцип распределения бремени содержания имущества), не рассмотрел. А жаль.
В какой-то мере формализм был верным выходом, так как правовые механизмы недопущения использования прилегающих территорий (которые являются при этом ведь и территориями и землями общего пользования) есть. Но это нарушает тот тонкий баланс, который достигался годами: ты вправе использовать прилегающую территорию без договора, на основании одного лишь владения смежным участком, а взамен ты осуществляешь его благоустройство. Потому что при формальном причислении такой территории к землям общего пользования (предназначенных, как известно, для беспрепятственного доступа неопределенного круга лиц), фактически эту территорию использует исключительно собственник домовладенияиного объекта. Более того (с известной долей допущения), ст. 304 и 209 ГК РФ защищает такого собственника соответствующего участка (и одновременно – формально владеющего несобственника) от посягательств в виде какого-либо занятия этой территории, так как она обеспечивает проход и проезд от дома к дороге, улице. Или позволяет выгнать машину из гаража, использовать ее как т.н. гостевую стоянку.
Сработал также классический принцип, согласно которому недостаточность бюджета не освобождает муниципалитет от исполнения каких-либо обязанностей, при том что объективно ни одно поселение не в состоянии обеспечить надлежащее содержание всех территорий общего пользования.
Да, запрещена стоянка и хранение машин. Да, запрещено самовольное занятие земельного участка. И мусорить запрещено. И цветочки сажать. Но проигнорировав принцип разумной сдержанности, так любимый Конституционным Судом, ВС РФ не подумал о последствиях. Ведь не имея законной возможности повлиять на людей, муниципалитету, как собственнику земель общего пользования, остается только путь запрещения.
Между тем, Минстрой в данной ситуации смиренно принял судебные акты и разрабатывает новые методические рекомендации (во многом аналогичные старым). К федеральному законодателю с довольно очевидным предложением определить наконец особый правовой статус прилегающих территорий, никто не обращается.
Муниципалитеты находят выход в принятии нормативных актов, согласно которым прилегающие территории использовать запрещено без заключения соответствующего договора пользованияаренды, при этом сталкиваясь с проблемой, вытекающей из того, что такие территории необходимо как-то индивидуализировать, причем с большой долей вероятности – путем кадастрового учета. При этом такая земля не занята соответствующим объектом недвижимости, что вызывает и вопросы возможности предоставления ее в таких общеполезных, казалось бы, целях, без проведения торгов (хотя опять же, проведение торгов здесь объективно неуместно по причине крепкой связи домовладения и прилегающей к нему территории).
Логично предположить, что платность такого пользования для физических лиц практически исключена – это породит социальную напряженность и банальный отказ граждан от принятия на себя такого бремени – ведь проще будет обратиться в суд или к прокурору, который обяжет администрацию, к примеру, покосить соответствующую территорию.
В любом случае, как и до принятия этих неоднозначных решений, в целом вопрос соблюдения банальной чистоты остается на совести самих жителей, как и раньше. Кто убирал за собой – продолжит убирать, ему не нужны для этого нормы права. Кто был замарахой и соседом, которого никто не любит – им и останется.

А вот “Магнитам” в Брянске, я думаю, теперь намного труднее будет объяснить, почему их фуры разгружаются на территории муниципалитета, равно как и выпросить разрешить там же размещение стоянок для клиентов.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector