Изъятие земельного участка с выделением равнозначного
Prokurors.ru

Юридический портал

Изъятие земельного участка с выделением равнозначного

Изъятие земельных участков у граждан: новый порядок – новые проблемы?

В некоторых случаях принадлежащий гражданину земельный участок может быть изъят для государственных или муниципальных нужд. Речь идет о ситуациях, когда именно в месте нахождения участка необходимо, например, проложить трассу федерального или регионального значения или протянуть линии электропередач (ст. 49 Земельного кодекса РФ). При этом государство обязано возместить собственнику изымаемого участка его рыночную стоимость, понесенные убытки и упущенную выгоду.

1 апреля вступил в силу закон, в котором содержатся изменения существующего ранее порядка изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд (Федеральный закон от 31 декабря 2014 г. № 499-ФЗ). Если прежде в Земельном кодексе РФ было всего несколько норм, определяющих процедуру изъятия земельных участков, то теперь в нем появилась целая глава, посвященная данному вопросу (гл. VII.1 Земельного кодекса РФ).

Государство аккумулировало опыт изъятия земельных участков, полученный при застройке Новой Москвы, организации Олимпиады в Сочи и подготовке к саммиту АТЭС во Владивостоке. Для реализации этих проектов принимались отдельные законы, устанавливающие особый, упрощенный порядок изъятия земель. Теперь этот опыт распространен на всех участников земельных отношений, и, например, при строительстве высокоскоростной магистрали Москва-Казань и развитии транспортной инфраструктуры к Чемпионату мира по футболу 2018 года будут применяться только нормы Земельного кодекса РФ.

Основания изъятия земельного участка

ПОЛЕЗНЫЕ ИНСТРУМЕНТЫ

Ознакомиться с внесенными изменениями в Земельный кодекс РФ можно в системе ГАРАНТ. Для этого откройте кодекс, затем на панели инструментов выберите “Изменения в документе”, а в нем – “Обзор изменений”.

Как и до поправок, решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть принято федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов федерации или органами местного самоуправления (п. 3 ст. 279 ГК РФ). Но с 1 апреля в Земельном кодексе РФ появилась новелла – теперь данные органы могут принять решение об изъятии не только по своей инициативе, но и по ходатайству субъектов естественных монополий, недропользователей и иных организаций (п. 4 ст. 56.3 Земельного кодекса РФ). Перечень таких организаций впоследствии будет определен Правительством РФ. При этом ходатайствующая организация должна оплатить все расходы по кадастровым работам и выплате возмещения за изымаемую недвижимость, что позволит сэкономить бюджетные средства (п. 1 ст. 56.7 Земельного кодекса РФ). Эта поправка вызывает у экспертов опасения. Так, специалист по недвижимости и земельным отношениям юридической фирмы “Тимофеев/Черепнов/Калашников” Мария Горина опасается, что нововведение может привести к смещению баланса интересов с граждан в сторону крупных компаний, в собственность которых перейдет земельный участок, и ущемить интересы правообладателей. Это действительно может произойти, поскольку перечень оснований для отказа в удовлетворении ходатайства носит формальный характер (отсутствие схемы расположения участка, обращение к органу, который не уполномочен решать этот вопрос и т. п.) и при этом является закрытым (п. 9 ст. 56.4 Земельного кодекса РФ).

Выявление правообладателей изымаемого земельного участка

Изъятие земельного участка начинается с выявления лиц, которым он принадлежит. Для этих целей орган, принимающий решение об изъятии, направляет запрос в Росреестр, а если такой запрос не дал результатов – в архивы, органы государственной власти, органы местного самоуправления, в распоряжении которых могут находиться указанные сведения, а также предполагаемым правообладателям изымаемых земельных участков. Помимо этого, поиски собственников изымаемых участков ведутся посредствам размещения сообщений на своем официальном сайте и на городских информационных щитах не менее, чем за 60 дней до принятия решения об изъятии (ст. 56.5 Земельного кодекса РФ). Партнер юридической фирмы “АВЕЛАН” Сергей Казинец замечает, что законом не определены последствия игнорирования госорганом своей обязанности сделать запросы о розыске собственников изымаемого участка. “Есть вероятность, что подобные нарушения не будут рассматриваться как безусловное основание для признания недействительным решения об изъятии”, – предполагает Сергей Казинец. Скорее всего, в этом случае будет действовать общее правило: владельцы земли, которые не были выявлены до ее изъятия, смогут потребовать только компенсации за участок за счет средств бюджета или за счет средств организации, которой он был передан. Возможность возврата земли при этом исключена (п. 11 ст. 56.5 Земельного кодекса РФ).

Если правообладатели изымаемой недвижимости не были выявлены, уполномоченный орган должен обратиться в суд с заявлением о признании права собственности Российской Федерации, субъекта федерации или муниципального образования на объекты недвижимого имущества, расположенные на изымаемых земельных участках (п. 10 ст. 56.5 Земельного кодекса РФ).

Юрист девелоперской компании “Сити-XXI век” Василий Шарапов предупреждает, что у граждан, чьи участки были оформлены в собственность до 1998 года [года вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. – Ред.], могут возникнуть проблемы. “Сведения по таким объектам в государственных реестрах не значатся, поэтому выявить правообладателей этих участков будет сложно. Исключение составляют лишь земельные участки, собственники которых сами заявили о них в Росреестр (например, если такая недвижимость была объектом сделок, требующих совершения акта государственной регистрации). В случаях, если правообладатели участков так и не будут найдены, новое законодательство предоставляет властям возможность признать право публичной собственности на такую недвижимость в судебном порядке. После удовлетворения искового требования мы получим юридический казус – на одну недвижимую вещь будут претендовать два собственника”, – рассуждает Василий Шарапов.

Все эксперты портала ГАРАНТ.РУ сошлись во мнении, что собственникам земли, права на которую были оформлены до 1998 года, стоит проверить наличие сведений о праве на земельный участок в ЕГРП. Для этого гражданин может направить запрос в Росреестр о правах на имеющиеся у него объекты недвижимости. Сделать это можно лично, через представителя, почтовым направлением (в этом случае подпись заявителя и верность копий прилагаемых документов должны быть удостоверены нотариально), через Единый портал госуслуг или многофункциональный центр, а также путем заполнения формы на сайте Росреестра. В последнем случае за запрос необходимо будет заплатить 250 руб., во всех остальных – от 500 (если запрос охватывает один округ) до 1500 руб. (51 и более округов) (приказ Минэкономразвития России от 16 декабря 2010 г. № 650, приказ Минэкономразвития России от 15 февраля 2012 г. № 58). Ответ ведомство должно дать в течение пяти рабочих дней с момента поступления запроса – причем как в виде бумажного документа, так и в электронной форме по выбору гражданина, о чем необходимо указать в запросе (п. 2, п. 3 ст. 7 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, посредством обеспечения доступа к информационному ресурсу, содержащему сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Если регистрация прав по каким-либо причинам затруднительна, необходимо регулярно изучать официальный сайт своего муниципалитета, на котором размещаются документы территориального планирования и проекты планировки территории, а также сайт региона. При своевременном получении информации о предстоящем изъятии правообладатель сможет в срок подать заявление об учете прав на земельные участки (подп. 4 п. 5 ст. 56.5 Земельного кодекса РФ), а также оспорить в дальнейшем действия властей, если это понадобится.

Решение об изъятии земельного участка

После установления всех лиц, имеющих права на изымаемый земельный участок, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления принимает решение об изъятии. В нем должны быть указаны изымаемые земельные участки, расположенные на них объекты недвижимости, а также цель изъятия и реквизиты документов, в соответствии с которыми оно осуществляется (п. 4 ст. 56.6 Земельного кодекса РФ). Если решение об изъятии принимается на основании ходатайства, указывается также организация, его подавшая. В течение 10 дней после принятия решения об изъятии уполномоченный орган доводит его до сведения заинтересованных лиц: размещает на своем официальном сайте и в печатных СМИ, направляет копию в Росреестр, правообладателям изымаемой недвижимости и в организацию, подавшую ходатайство об изъятии (п. 10 ст. 56.6 Земельного кодекса РФ). Правообладатель изымаемой недвижимости считается уведомленным о принятом решении об изъятии со дня получения его копии, со дня возврата отправителю заказного письма, или со дня направления письма на электронную почту (а если нет сведений о месте его проживания или адресе “электронки” – то со дня опубликования решения об изъятии).

Решение об изъятии действует в течение трех лет со дня его принятия и может быть обжаловано в суд (п. 13-14 ст. 56.6 Земельного кодекса РФ).

Цена изъятого земельного участка

На материальное возмещение при изъятии земельных участков могут претендовать не только их собственники, но и правообладатели, владеющим такими землями на правах аренды, безвозмездного пользования, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного (наследуемого) владения (п. 3 ст. 56.8 Земельного кодекса РФ).

Выкупная цена изымаемого земельного участка определяется по результатам проведенной оценки (Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”). При этом возмещению подлежит не только стоимость участка, но и убытки, а также упущенная выгода. В случае, если одновременно с изъятием земельных участков осуществляется изъятие расположенных на них объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов.

При определении размера возмещения не подлежат учету объекты недвижимого имущества и их неотделимые улучшения, расположенные на изымаемом земельном участке и произведенные вопреки разрешенному использованию или условиям договора. Кроме того, стоимость объектов, строительство которых начато после уведомления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, также не будет возмещена (п. 2, п. 8 ст. 56.8 Земельного кодекса РФ).

Размер возмещения определяется не позднее чем за 60 дней до направления правообладателю земельного участка соглашения об изъятии недвижимости.

Соглашение об изъятии недвижимости

Соглашение об изъятии недвижимости заключается с каждым правообладателем земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества. Если лицу принадлежат земельный участок и расположенный на нем объект недвижимого имущества, соглашение об изъятии недвижимости заключается в отношении всех принадлежащих данному лицу и подлежащих изъятию объектов недвижимого имущества (п. 2 ст. 56.9 Земельного кодекса РФ).

При наличии согласия лиц, у которых изымаются земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества, в соглашении об изъятии недвижимости может быть предусмотрено предоставление им земельных участков или иных объектов недвижимости взамен изымаемых. К таким отношениям применяются правила гражданского законодательства о мене.

Проект соглашения об изъятии недвижимости направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости (п. 2 ст. 56.10 Земельного кодекса РФ).

Собственник изымаемой недвижимости подписывает соглашение об изъятии недвижимости и направляет его в уполномоченный орган, принявший решение об изъятии, либо в организацию, которая ходатайствовала об изъятии (п. 8 ст. 56.10 Земельного кодекса РФ). Если же владелец земли не согласен с условиями соглашения, он может отказаться от его подписания или представить альтернативные предложения. К предложениям об изменении размера возмещения должны быть приложены обосновывающие это изменение документы. Например, это может быть договор купли-продажи, в котором содержатся сведения о цене, если участок был приобретен недавно. А коммерческий директор холдинга Like Кирилл Упатов советует в подобных ситуациях проводить независимую оценку стоимости земли и прикладывать к предложениям ее результаты. Партнер компании “Найдем Адвоката” Снежана Мальфанова напоминает, что правообладатель проводит такую экспертизу самостоятельно и за собственный счет. Если уполномоченный орган согласится с этими доводами, размер возмещения может быть увеличен – правда, если изъятие проводится по ходатайству организации, орган должен будет согласовать это изменение с ней (п. 11 ст. 56.10 Земельного кодекса РФ).

Читать еще:  Как получить материнский капитал на учебу ребенка

В случае, если правообладатель изымаемой недвижимости не подписывает проект соглашения об изъятии более 90 дней со дня его получения, уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости (п. 10 ст. 56.10 Земельного кодекса РФ). Рассмотрев представленные сторонами доводы, суд решит, проводить принудительное изъятие участка или нет. Напомним, ранее собственник должен был быть уведомлен о предстоящем изъятии участка не менее чем за год. В новой редакции Земельного кодекса РФ это правило отсутствует. Таким образом, с 1 апреля срок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд сократился в четыре раза.

Безусловно, теперь масштабные проекты будут реализовываться быстрее. Однако эксперты подчеркивают, что в результате поправок баланс интересов сместился в сторону государства. “Граждане и ранее сталкивались с изъятием как с неким фактом, с которым уже нельзя ничего нельзя сделать. С упрощением процедуры и уменьшением сроков согласования положение собственников может стать еще хуже”, – предостерегает Сергей Казинец.

***

В настоящее время практика изъятия земель по новым правилам еще не сложилась, однако редакция портала ГАРАНТ.РУ будет следить за ее развитием.

Предоставление при изъятии участка равноценною взамен изъятого

Принудительное отчуждение участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости на основании решения суда. При этом должна быть возмещена рыночная стоимость участка, если его собственнику не предоставлен бесплатно в собственность равноценный земельный участок.

В соответствии со ст. 283 ГК в случаях, когда земельный участок изымается для государственных или муниципальных нужд, находится во владении и пользовании на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования, прекращение этих прав осуществляется применительно к правилам, предусмотренным ст. 279–282 ГК. В силу ч. 3 ст. 281 ГК по соглашению с собственником ему взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, может быть предоставлен другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную пену.

По одному из дел, рассмотренных в Арбитражном суде г. Москвы, истец в судебном заседании подтвердил свое согласие на предоставление ему ответчиком участка взамен изъятого у него участка для государственных нужд. Решением Комиссии по вопросам земельных отношений Западного административного округа г. Москвы истцу при наличии его согласия предоставлен земельный участок взамен изъятого, поэтому оснований для отмены судебных актов не имеется.

Прекращение использования участком в случае существенного снижения плодородия земель

В соответствии со ст. 45 ЗК право пользования участком прекращается принудительно при использовании участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель.

Кооперативу “Луч” на основании акта на право владения, пользования землей было предоставлено 2219 га земли, из которых 2161 га составляла пашня. Во исполнение постановлений администрации Тамбовской области у истца на основании п. “е” ст. 79 Закона Тамбовской области “О регулировании земельных отношений в Тамбовской области” (далее – Закон) за систематическое нарушение земельного законодательства, выразившееся в нерациональном использовании земель в целом по кооперативу, было изъято соответственно 815 и 738 га земли. Посчитав данные постановления незаконными, кооператив “Луч” обратился за защитой в арбитражный суд.

Удовлетворяя исковые требования, суд правомерно руководствовался следующим. Согласно п. “е” ст. 79 Закона основанием прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками сельскохозяйственного назначения является их нерациональное и неэффективное использование, выражающееся в снижении более чем на 25% фактической урожайности за последние пять лет по сравнению с нормальной, установленной по кадастровой оценке. Из содержания ст. 82 Закона, регламентирующей порядок прекращения прав на земельный участок, следует:

  • 1) принудительное прекращение прав на земельный участок по основаниям, предусмотренным ст. 79 Закона, производится в следующем порядке: а) при выявлении нарушения на виновных юридических лиц или граждан специально уполномоченными государственными органами, осуществляющими государственный контроль за использованием и охраной земель в пределах предоставленной им компетенции, налагается штраф в порядке, предусмотренном федеральным и областным законодательством. Одновременно с наложением штрафа выносится предупреждение об устранении в срок до трех месяцев допущенных нарушений; б) при неустранении нарушений в эти сроки специально уполномоченные государственные органы вносят в администрацию области или орган местного самоуправления, предоставившие земельный участок, представление о прекращении прав на него;
  • 2) принудительное прекращение нрав на земельный участок производится на основании постановления администрации области или органа местного самоуправления. Копия постановления вручается собственнику земельного участка, землевладельцу, землепользователю, арендатору в семидневный срок с момента получения копии постановления;
  • 3) при несогласии собственника-землевладельца, землепользователя, арендатора с постановлением о прекращении прав на земельный участок он вправе заявить об этом органу, принявшему постановление, в 15-дневный срок с момента получения копии постановления. В этом случае исполнение постановления не производится, а орган, принявший его, может предъявить иск в суд о принудительном прекращении прав на земельный участок. Государственная регистрация прекращения прав на землю не производится до решения суда.

В связи с несоблюдением администрацией названных требований Закона, а также отсутствием в оспариваемых постановлениях данных о том, какие конкретно земельные участки истца подлежат изъятию, суд обоснованно признал эти ненормативные акты недействительными. Кроме того, каких-либо доказательств, подтверждающих факты нерационального и неэффективного использования земельного участка сельскохозяйственного назначения, ответчиком не представлено. Указанные в протоколе нарушения (земля не обрабатывается, заросла многолетними сорняками) материалами дела нс подтверждены.

Кому грозит изъятие земельного участка? (все причины изъятия земли)

Автор:

Российское законодательство построено таким образом, что даже если у Вас в собственности есть земельный участок, то всегда есть шанс его лишиться и ничего, к сожалению, поделать будет нельзя. Законодательством РФ предусмотрена возможность изъятия земельного участка у собственника, но сами понимаете, просто так никто не может изъять участок у собственника из законного владения, должны быть законные основания и как раз в статье я хочу рассказать Вам, по каким законным основаниям могут изъять земельный участок.

Изъятие земельного участка при ненадлежащем его использовании

Если земельный участок используется не по целевому назначению, или он используется с нарушениями действующего законодательства, то земля может быть изъята.

К примеру, если участок изначально предназначен для ведения сельскохозяйственной деятельности (сельского хозяйства), либо для жилищного или прочего строительства и участок не используется для данных целей в течение трех лет (если более длительный срок не установлен законодательно), то на основании статьи 284 Гражданского Кодекса РФ, земельный участок изымается у собственника. Но в период трех лет не может быть включено время, отведенное для освоения земельного участка, а так же время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по своему назначению по причине стихийных бедствий, или по иным причинам исключающим возможность использования земельного участка по назначению.

Так же на основании статьи 285 Гражданского Кодекса РФ, участок может на законных основаниях быть изъят у собственника, в случае если участок используется с нарушениями требований законодательства РФ, к примеру, опять же не целевое использование земли, либо если использование земли приводит к значительному снижению плодородия почвы на земельном участке и это относится к землям, отведенным для сельскохозяйственной деятельности, так же изъятие участка производится в случае, когда его использование приводит к нанесению вреда окружающей среде.

Конфискация земельного участка

На основании статьи 243 Гражданского Кодекса РФ, земельный участок может быть безвозмездно изъят, по другому конфискован у собственника по решению суда, как санкция за совершение преступления.

Изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд

Изъятие по данному основанию происходит только в исключительных случаях. Но, как правило, это не просто безвозмездное изъятие, так как при изъятии земли по данному основанию, производится выкуп земельного участка, и такой выкуп производится за счет средств Российской Федерации, субъекта РФ, или муниципального образования. Кто будет изымать участок зависит от того, для чьих нужд он изымается.

Решение о необходимости изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта РФ или органами местного самоуправления, на основании пункта 3 статьи 279 ГК РФ.

При изъятии земельного участка по данному основанию собственнику предоставляется денежное вознаграждение в размер, которого входит рыночная стоимость земельного участка, а так же убытки понесенные собственником земли в результате изъятия участка, сюда же обычно включается упущенная выгода. После изъятия земельного участка, собственник утрачивает право собственности на участок.

А если на изымаемом земельном участке расположены постройки и сооружения?

В таком случае на основании пунктов 1-3, статьи 281 Гражданского Кодекса РФ, если участок изымается с изъятием расположенных на нем и принадлежащих собственнику земельного участка постройками, зданиями и сооружениями (объектами недвижимого имущества), то помимо возмещения за земельный участок собственнику выплачивается рыночная стоимость расположенных на изымаемом земельном участке объектов недвижимого имущества, право собственности, на которые принадлежит прекращению, в связи с изъятием земельного участка. То есть, что бы получить компенсацию за расположенные на участке объекты, они так же должны быть зарегистрированы в Росреестре и соответственно у собственника должны быть документы подтверждающие право собственности на расположенные на участке объекты недвижимости.

Как правило, изъятие участка для государственных и муниципальных нужд происходит по двум схемам:

  • По соглашению сторон;
  • В судебном порядке (принудительное изъятие).

Если изъятие земельного участка происходит по соглашению сторон, то условия, размер возмещения и прочие моменты определяются в рамках заключаемого соглашения об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, на основании пункта 6, статьи 279 Гражданского Кодекса РФ.

Так же при согласии собственника земельного участка, у которого изымается участок, в соглашении может быть предусмотрен пункт, по которому вместо изъятого земельного участка прежнему собственнику предоставляется взамен изымаемого иной земельный участок, на котором расположены иные объекты недвижимости. Все условия предоставления взамен изымаемого участка другого участка, определяются в соглашении и в точном соответствии нормам законодательства РФ, с обязательным зачетом стоимости такого земельного участка и иного недвижимого имущества на основании пункта 3 статьи 281 ГК РФ.

Читать еще:  Администрация города отказывается засыпать дорогу

В ситуации, когда не удалось достигнуть соглашения об изъятии земельного участка, то производится принудительное изъятие участка. Принудительное изъятие земельного участка может быть произведено, только при условии, что взамен предоставляется равноценное возмещение. Но здесь никак не обойтись без судебных разбирательств, так как сроки, а так же размер возмещения и прочие условия на которых будет происходить изъятие, на основании пункта 6 статьи 279 ТК РФ, производится судом (в судебном порядке).

Изъятие земельного участка в порядке реквизиции

Участок может быть изъят уполномоченными исполнительными органами государственной власти на законных основаниях у собственника, в порядке реквизиции. Изъятие по вышеназванным основаниям возможна только в случае аварий, стихийных бедствий, эпидемий, эпизоотий и прочих ситуациях носящих чрезвычайный характер.

Так же отмечу, что реквизиция, подразумевает изъятие участка не на постоянной основе, а на временной. Но бывает, что после реквизиции, земельный участок не возможно вернуть собственнику и в таком случае будет выплачена его рыночная стоимость, или по желанию собственника ему может быть предоставлен равноценный земельный участок в другом месте, взамен изъятого, на основании статьи 242 Гражданского Кодекса РФ.

Изъятие земельного участка в целях комплексного развития территорий

Изъятие по данному основанию производится, в случае если земельный участок, по которому принято решение об изъятии находится в пределах территории, в отношении которой было принято решение о комплексном развитии территории, а так же заключен договор о комплексном развитии территории с победителем открытого аукциона на право заключения такого договора, по основаниям пункта 1, статьи 56.12 Земельного Кодекса РФ.

Решение об изъятии участка в данном случае принимает орган местного самоуправления, на основании утвержденных проекта планировки территории и проекта межевания территории, на основании пункта 2, статьи 56.12 Земельного Кодекса РФ.

Перед изъятием земельного участка по данному основанию, в рамках пп. 4, пункта 4, статьи 56.12 ЗК РФ, орган местного самоуправления направляет собственнику земельного участка копию решения, а так же проект соглашения об изъятии земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем и данные документы должны быть направлен в течение 7 дней в даты принятия решения об изъятии.

Так же соглашение об изъятии земельного участка, а так же находящихся на нем объектов недвижимости, должно в обязательном порядке содержать выкупную цену изымаемого имущества, а так же размер убытков подлежащих возмещению в связи с изъятием.

В случае если не удалось заключить соглашение об изъятии земельного участка в течение 1 месяца с момента направления собственнику вышеназванных документов (проекта соглашения, копия решения), то в таком случае изъятие участка и находящихся на нем объектов недвижимости происходит в судебном порядке. В случае судебного разбирательства, будет принято решение, согласно которому денежные средства, положенные за возмещение стоимости участка и расположенных на нем объектов недвижимости, будут перечислены на банковский счет собственника участка в течение 7 дней с момента вынесения решения суда, при чем денежные средства на счет собственника у которого изымается участок, переводятся лицом, с которым заключен договор о комплексном развитии территорий, а если счет у получателя отсутствует, то деньги будут переведены на депозит нотариуса, на основании пунктов 9, 11, статьи 56.12 Земельного Кодекса РФ.

При чем, что не очень радует, так это то, что на основании пунктов 10, 13, статьи 56.12 ЗК РФ решение суда, может быть обжаловано только в части размера выплачиваемого возмещения за изымаемый земельный участок, а так же расположенные на нем объекты недвижимости. На мой взгляд, это в определенных ситуациях дает неограниченные права лицу, с которым заключен договор о комплексном развитии территории. Но как всегда, закон есть закон.

Если у Вас есть вопросы, то Вы можете задать их нашему юристу, он не только проконсультирует Вас, ответив на все вопросы, но так же мы всегда готовы оказать Вам квалифицированную юридическую помощь, защитив Ваши интересы, как в досудебном, так и в судебном порядке.

Ларин Александр. Руководитель проекта, на данный момент практикующий специалист с общим юридическим стажем более 10 лет. Закончил МГЮА (Университет им. О. Е. Кутафина) в 2006 году. Профессиональные направления преимущественно Гражданское право, Защита прав потребителей, Тудовые споры. Автор более чем 250 статей в корпоративном блоге.

Изъятие земельных участков: основания, порядок

В жизни многое может случиться. К примеру, Вы можете владеть земельным наделом на протяжении многих лет. Но однажды Вы лишитесь его по причине изъятия на нужды государства либо муниципалитета. Не правда ли, безрадостная перспектива?

Предлагаем детально разобраться в теме «Изъятие земельного участка», чтобы заранее предвосхитить многочисленные вопросы, возникающие как у собственника, так и у арендатора земли при её изъятии.

Забрать земельные владения могут по ряду причин, таких как: необходимость проложить линию электропередач, или дорогу федерального либо регионального уровня (ст. № 49 Земельный кодекс РФ). Узнав об этом, не стоит впадать в панику.

Государство, забрав землю, должно осуществить возмещение денег по рыночной цене. Оно обязано оплатить Вам убытки и сумму упущенной выгоды.

Изъятие земельных участков: основания, порядок

В первый день апреля 2018 года был принят закон, содержащий ряд изменений существующего ранее регламента изъятия земель с целью использования для нужд государства либо муниципалитета (ФЗ от 31.12.2014г., № 499-ФЗ).

Таким образом, если раньше Земельный кодекс РФ содержал лишь несколько норм изъятия земли, то в 2018 году в него добавлена отдельная глава, которая полностью посвящена этому аспекту (гл. 7.1 ЗК РФ).

Государство аккумулировало все предшествующие знания относительно изъятия земельных наделов для обустройства территорий в Новой Москве, проведения сочинских Олимпийских игр и саммита АТЭС.

Основания для изъятия земли

Согласно тексту статьи № 49 ЗК РФ, земельный надел может быть изъят у собственника в пользу государства или муниципалитета, но лишь при исключительной необходимости в этом, а также при наличии следующих оснований:

  1. Выполнение соглашений международного уровня РФ.
  2. При строительстве, реконструкции объектов, имеющих важное государственное значение (федеральное и региональное), либо объектов муниципальной значимости. Но при условии всякого отсутствия иных вариантов ведения застройки, работ по реконструкции таких объектов, как:
  • объект атомной энергетики;
  • объект энергетической системы;
  • оборонный объект;
  • транспортный объект;
  • линейный объект;
  • трассы федеральные, муниципальные и региональные.
  1. При наличии иных оснований, которые прописаны в ФЗ РФ:

ФЗ от 01.12.2007 № 310 – ФЗ «Об организации и проведении зимней Олимпиады в Сочи в 2014 году»

Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004г. № 188 — ФЗ

Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001г. № 136 — ФЗ

Закон от 21.02. 1992г. от 21 февраля № 2395 – 1 «О недрах»

Порядок изъятия земли

Согласно статье № 279 ГК РФ, изъять землю для нужд государственного уровня можно лишь в порядке, который регламентирует ЗК РФ.

Но, при этом статья № 282 ГК РФ вводит весьма важное уточнение о том, что если собственник земли не заключает добровольный договор об изъятии (даже по причине своего нежелания отдавать землю), тогда данная земля изымается в принудительном порядке.

Данное требование является прямым противоречием статье № 8 Конституции РФ, так как нарушает принцип равнозначной защиты любой собственности в России.

Дело в том, что ни частное, ни юридическое лицо не могут подать судебный иск по поводу изъятия своей земли.

При изъятии участка собственник получает денежное возмещение (ст. № 281 ГК РФ). При этом заключается соглашение об изъятии земли для муниципальных нужд и государственных с указанием сроков, суммы возмещения и прочих условий.

Изъятие земли происходит в три этапа:

  1. Сначала осуществляется предупреждение землевладельца.
  2. Затем со стороны органов местного самоуправления, принимаются меры по изъятию надела.
  3. Далее происходит продажа земли: когда владелец, соглашаясь на продажу, осведомляет о своём решении местное самоуправление.

Государственные органы, которые могут изъять землю

Порядок изъятия земельных наделов устанавливается текстом Гл. 7.1 ЗК РФ. Государственными органами, принимающими вердикт о факте изъятия, являются:

  1. Уполномоченный федеральных органов исполнительной власти: цель – недропользование (изъятие земли для нужд всей страны).
  2. Исполнительные органы государства субъекта РФ (при изъятии земли под региональные нужды). Это строительство региональных объектов, ведение работ по недропользованию местного уровня значимости.
  3. Местное самоуправление – для использования земли, с целью строительства на ней объектов местной значимости.

Любой процесс изъятия земли происходит на основании вердикта уполномоченных органов исполнительной власти (или местного самоуправления), который принимается:

  • на основании их собственной инициативы;
  • на основании ходатайства об изъятии земли, которое подала организация, указанная в п.1, ст.№ 56.4 ЗК РФ (это может быть естественная монополия, пользователи земельных недр).

Подать ходатайство об изъятии земельного надела могут:

  1. Компании, которые владеют правом на ходатайство об изъятии земли у собственника с целью использования её для нужд федерального уровня (Постановление Правительства РФ от 2015г., № 442).
  2. Государственная власть, изымающая участок с целью:
  • исполнения международного соглашения;
  • осуществления строительных и реконструкционных работ объектов государственной значимости.
  1. Предприятие государственного значения – для размещения на изъятой земле объектов федеральной (региональной) значимости, предусмотренной инвестиционной программой.

Изъятие земельного участка: ходатайство

Приводим перечень основных нюансов для подачи ходатайства об изъятии земли:

  1. Подаётся для изъятия от одного до нескольких земельных наделов.
  2. В ходатайстве должна быть прописана цель земельного изъятия.
  3. Ходатайство может подаваться и направляться самим заявителем лично, либо через услуги почты, в виде бумажного носителя, либо электронного документа по интернету.

Изъятие земли: постановление

В течение 60 дней принимается вердикт относительно изъятия земельного надела. Такой вердикт содержит:

  • указание на причину для подобного изъятия;
  • указание на собственника, у которого изъята земля;
  • указание размера земли и номера по кадастру.

В течение семи дней с момента принятия решения о земельном изъятии орган государственной власти обязан направить в адрес определённых учреждений копию вердикта о том, что бывший земельный собственник больше не владеет правами на неё.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму .

Реквизиция земельного участка

Реквизиция – это принудительный вариант изъятия земли, осуществлённый по закону. При реквизиции у хозяина изымается земельный надел с целью его использования для нужд государства. Собственник при этом получает денежную компенсацию и полностью утрачивает своё право на владение участком.

Ст. № 51 ЗК РФ регламентирует возможность реквизиции земли. Она применяется лишь тогда, когда на территории страны случаются какие-либо ЧП: эпидемии, аварии, бедствия и т.д.

Реквизиция должна осуществляться лишь в интересах граждан и не требует судебного разбирательства.

Реквизиция может быть временной: по окончании оснований для реквизиции земельный надел возвращается владельцу. В противном случае – возвращаются деньги.

Земельные наделы: выкуп для государственных и муниципальных потребностей

Федеральный орган исполнительной власти, а также органы местного самоуправления принимают вердикт об изъятии земли у собственника.

Как это происходит? Землевладелец за год уведомляется о том, что его права на землю закончены. Выкупить участок надлежит на основании полученного предварительного согласия владельца.

Подобное решение регистрируется, а землевладелец уведомляется о регистрации.

Изъятие земельного участка на основании её ненадлежащего использования

В данной ситуации земельный надел должен изыматься в принудительной форме по причине того, что землевладелец использует его не по прямому назначению в обход действующего закона.

Приводим обстоятельства изъятия земельного надела из-за ненадлежащего использования:

  1. В связи с неиспользованием. Если земля, предназначенная для застройки (либо сельского хозяйства), на протяжении трёх лет не используется. Либо, наоборот, её используют, но не по назначению.
  2. В связи с незаконным использованием земельного надела (если по причине неверного использования участок теряет показатели плодородности и т.д.).

Когда землевладелец даёт согласие на изъятие своей земли, то она тут же реализуется на общих торгах. Если не даёт – то проблему решает судья.

Конфискация земельного надела: вопрос о компенсации

Для расчёта суммы компенсации за изъятую землю требуется знать её стоимость по кадастру: она созвучна с рыночной ценой. Но, зачастую на практике получается сумма, которая не устраивает землевладельца.

В 2018 году оценщики земли обязаны определять её стоимость исключительно по рыночным показателям.

Владелец имеет право выбора из двух вариантов получения компенсации:

  • получить наличную сумму;
  • получить другой равноценный земельный надел.

Резюме

Государство может изъять землю у владельца, но лишь при условии соблюдения основных принципов и порядка, установленных законом. Такое изъятие должно осуществляться строго при наличии конкретного основания: все основания для этого регламентируются действующим законодательством.

Только после этого государство получает право на изъятие земли и её использование в интересах общества.

Когда могут изъять землю у собственника

Изъятие земли у собственника: возможные основания

Принудительное прекращение прав собственников на земельные участки является одним из способов обеспечения баланса публичных и частных интересов в земельных правоотношениях. Так:

  • земельный участок может быть изъят у любого собственника или за нарушение требований законодательства, или для публичных нужд;
  • государство не может осуществлять изъятие земли по своему усмотрению, без особых на то оснований и соблюдения установленных правил.

В связи с этим законодатель подробно регламентирует данные процессы, начиная с установления перечня возможных причин изъятия земельных участков у собственников.

Общее руководство по изъятию имущества у собственников содержится в Гражданском кодексе РФ (далее — ГК РФ). В Земельном кодексе РФ (далее — ЗК РФ) эти правила уточняются применительно к земельным правоотношениям.

Изыматься могут земли любого назначения, находящиеся в частной собственности. В основном финансовые потери собственника подлежат компенсации.

Обратите внимание! При необходимости допускается изъятие части земельного участка. В этом случае, согласно разъяснениям Росреестра (письмо от 14.05.2010 № 14-3738-ГЕ), предварительно требуется провести работы по образованию новых земельных участков в соответствии с главой I.1 ЗК РФ.

Почему необходимо знать различия между способами изъятия земли

Как правило, когда речь заходит об изъятии земельного участка, подразумевают его обращение в пользу государства.

При этом зачастую смешиваются и путаются разные способы изъятия земель:

  • изъятие для нужд государства или муниципалитетов;
  • в случае нарушения законодательства;
  • реквизиция;
  • конфискация.

И хотя во всех этих случаях земля изымается в пользу государства, перечисленные способы имеют довольно существенные различия. Это и разный порядок изъятия земельных участков, и четко зафиксированные основания для законного совершения соответствующей процедуры.

Для собственников же принципиальное значение имеют последствия изъятия земли и возможность компенсации своих потерь.

Рассмотрим каждый из названных способов изъятия земельного участка.

Изъятие земель для государственных и муниципальных нужд

Земельные участки для государственных или муниципальных нужд изымаются в особых случаях. Они перечислены в ст. 49 ЗК РФ:

К иным основаниям можно отнести в том числе упомянутое в п. 3 ст. 96 ЗК РФ полное изъятие земель из оборота в границах I зоны санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов.

Решение об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд принимают уполномоченные органы исполнительной власти и местного самоуправления (п. 3 ст. 279 ГК РФ, ст. 56.2 ЗК РФ). Просить об изъятии могут также заинтересованные в этом организации (ст. 56.4 ЗК РФ, постановление Правительства РФ от 06.05.2015 № 442).

Обратите внимание! Изъятие земельного участка в рассматриваемом случае допускается только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Плата за участок (выкупная цена), сроки и прочие условия выкупа определяются соглашением между сторонами. Кроме того, собственник может рассчитывать на получение другой участка взамен изымаемого с зачетом его стоимости в выкупную цену (п. 3 ст. 281 ГК РФ).

Разногласия между сторонами разрешаются в суде.

Изъятию земли для государственных нужд может предшествовать резервирование земельных участков. Причем возможно это только в зонах, где планируется размещение каких-либо объектов (ст. 56.1, 70.1 ЗК РФ), с обязательной регистрацией такого ограничения в ЕГРН. Каких-либо выплат, вызванных резервированием, не предусмотрено.

Изъятие участка в связи с нарушениями

Любой земельный участок может быть изъят у собственника в случае несоблюдения им требований законодательства. Речь идет не только о ГК РФ и ЗК РФ, но и о Градостроительном кодексе РФ, а также иных правовых актах (например, законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ).

Нарушения, ведущие к принудительному изъятию участка у собственника, затрагивают преимущественно земли сельхозназначения. Это:

  • неиспользование участка согласно его предназначению и принадлежности к той или иной категории земель;
  • обработка земли способами, снижающими плодородие земель или ведущими к существенному ухудшению экологии;
  • неустранение допущенных ранее нарушений;
  • неиспользование земельного участка в течение 3 лет для сельскохозяйственного производства либо жилищного и иного строительства.

В ст. 54.1 ЗК РФ, пп. 2–3 ст. 6 закона № 101-ФЗ зафиксировано прекращение прав собственников за совершение земельного правонарушения исключительно посредством судебного разбирательства. Однако, исходя из п. 2 ст. 286 ГК РФ, собственник не лишен права согласиться на изъятие участка до возбуждения судебного производства.

Обратите внимание! Принудительному изъятию и прекращению прав на земельные участки за совершенное земельное правонарушение предшествует административная процедура по наложению на правонарушителя административного взыскания.

Изъятая земля реализуется с публичных торгов. Средства от продажи выплачиваются бывшему собственнику за минусом произведенных расходов (на проведение торгов, оценку участка).

Реквизиция

Реквизиция — административное (внесудебное) изъятие земли у собственника при исключительных обстоятельствах (стихийных бедствиях, авариях, эпидемиях, эпизоотии и иных подобных обстоятельствах) в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства (ст. 242 ГК РФ, ст. 51 ЗК РФ).

Решение о реквизиции — изъятии земельного участка для государственных нужд — вправе принимать только уполномоченные исполнительные органы государственной власти (федеральные, субъектов РФ). Органы местного самоуправления такими правами не наделены.

Важной особенностью реквизиции земельных участков является указание в ст. 51 ЗК РФ на временный характер данной меры. Это в большинстве случаев приводит к возврату земельного участка с компенсацией убытков, причиненных собственнику.

А если изъятый земельный участок вернуть невозможно, собственнику выплатят его рыночную стоимость или предоставят равноценный участок в другом месте. В настоящий момент при расчете суммы возмещения следует руководствоваться положениями ст. 51 и 66 ЗК РФ.

Обратите внимание! Решение о реквизиции не подлежит обжалованию. Собственник может оспорить в судебном порядке только стоимость (оценку) реквизированного земельного участка и (или) размер убытков, связанных с данными действиями. Также собственник вправе требовать через суд возврата его земучастка.

Конфискация

Конфискация — один из способов принудительного изъятия имущества у собственника в виде санкции за совершение им общественно опасного деяния (преступления).

Осуществляется по обвинительному приговору суда и только в случаях, специально оговоренных законом (ст. 243 ГК РФ). В уголовном праве конфискация имущества регулируется гл. 15.1 УК РФ.

Обратите внимание! Статья 50 ЗК РФ предусматривает возможность конфискации земельного участка только в качестве санкции за преступление.

Иные земельные правонарушения ведут не к конфискации участка, а к принудительному изъятию земли у собственника, причем с выплатой ему частичной компенсации.

Важно! Конфискация — единственный вид безвозмездного принудительного лишения собственника его прав на земельный участок.

Разница между изъятием, конфискацией и реквизицией участка

Для лучшего понимания разницы между рассмотренными выше способами принудительного прекращения прав собственности на землю используем сравнительную таблицу.

Когда собственнику выплачивается компенсация. Правила расчета

Как видно из приведенной таблицы, собственник изымаемого земельного участка вправе претендовать на получение определенной суммы во всех случаях, кроме конфискации.

Полное возмещение полагается собственнику в случае изъятия его земельного участка для нужд государства, субъекта Федерации или муниципального образования.

Как было указано выше, изъятие для таких целей производится на основании заключаемого с собственником земучастка соглашения.

Выкупная цена за земельный участок включает в себя (ст. 15, 281 ГК РФ, ст. 56.8 ЗК РФ):

  • рыночную стоимость участка и находящихся на нем строений;
  • фактический ущерб от принудительного изъятия участка, в том числе связанный с неисполнением обязательств собственника перед иными лицами;
  • упущенную выгоду.

Похожий порядок действует при выплате возмещения в случае реквизиции земельного участка, если он не может быть возвращен собственнику.

Если участок реализуется с публичных торгов (при его изъятии в случае нарушения законодательства, в том числе при нецелевом использовании) средства, полученные от продажи, выплачиваются бывшему собственнику за вычетом затрат:

  • на подготовку и проведение торгов;
  • осуществление кадастровых работ;
  • оценку стоимости участка и его обследование в соответствии с законом от 16.07.1998 № 101-ФЗ.

Обратите внимание! Расчет величины убытков производится на дату, предшествующую дню принятия решения об изъятии участка или о временном ограничении права собственника земельного участка (ст. 57 ЗК РФ).

Порядок изъятия земельных участков

Каждый способ принудительного лишения собственника его земли имеет свою специфику. Остановимся на процедуре изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Эта процедура наиболее детально регламентирует действия сторон и является базой для иных способов изымания земли (гл. VII.1 ЗК РФ). В общих чертах она предполагает выполнение соответствующим органом следующих действий (этапов):

Обратите внимание! Как показывает судебная практика, отсутствие решения или несоблюдение процедуры изъятия земельного участка для нужд государства не позволяет вернуть участок. Оно только дает собственнику возможность возместить убытки, причиненные фактическим лишением имущества (см. постановление ФАС ПО от 25.12.2018 по делу № А65-39893/2017).

Таким образом, законодатель довольно четко регламентирует процедуру принудительного изъятия земель у собственников. При нарушении законодательных норм правообладатель не лишен права обжаловать в судебном порядке само изъятие, однако реальнее для собственника требовать возмещения убытков, причиненных таким изъятием.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector