Изменение договора аренды земельного участка
Prokurors.ru

Юридический портал

Изменение договора аренды земельного участка

Как грамотно признать недействительным договор аренды земельного участка и что для этого необходимо?

Договор аренды земельного участка не обязательно должен оставаться без изменений в течение всего срока, указанного в документе. Особенно это касается долгосрочных сделок.

У арендатора и арендодателя есть обязанности и права, поэтому по обоюдному согласию или решению одной из сторон контракт может быть изменен или даже досрочно прекращен.

О том, как признать недействительным договор аренды земельного участка, как составить дополнительное соглашение для внесения изменений, расскажем в статье.

Внесение и оформление изменений

Для внесения изменений в договор аренды земельного участка необходимо составить дополнительное соглашение.

Его можно заключить в любой момент:

  1. В период действия аренды.
  2. После окончания срока для его пролонгации.

Документ должен быть составлен в соответствии с правилами деловой документации. Но законодательно утвержденного образца для доп.соглашения нет.

Также нет необходимости заверять бумаги у нотариуса. Однако после подписания документа потребуется зарегистрировать его.

К обязательным требованиям по оформлению относятся:

  • наличие шапки с информацией об арендаторе и арендодателе;
  • информация о вносимых изменениях с отсылкой к основному договору;
  • подпись и дата;
  • мокрая печать для юридических лиц.

Процедура оформления изменений начинается с общения арендатора и арендодателя. Инициатором поправок может быть любая сторона. Она должна отправить уведомление с примером изменений.

Если договор аренды заключен между физическими лицами, отправлять уведомление не обязательно. Достаточно встретиться и согласовать новые условия.

Дополнительное соглашение не действует отдельно от основного документа. Но в нем могут быть поправки к любому из пунктов. Новый документ может отменить действие определенных глав или внести новые.

Также допускается оформление такой сделки, если изменился арендодатель. Но чаще всего доп.соглашение оформляется для изменения арендной платы.

Подписанный документ нужно отнести в Росреестр для регистрации. Сделать это может любая из сторон. Кроме самого соглашения потребуется оплатить госпошлину, взять документы подтверждающие личность и основной договор аренды.

Изменения вступают в силу через месяц после регистрации документа.

Как досрочно прекратить сделку?

До окончания срока действия бумаг об аренде земли договор может быть разорван. Сделать это можно по обоюдному согласию или по решению одной из сторон.

Однако в случае с долгосрочной сделкой (сроком более 5 лет) досрочное расторжение по ст. 22 Земельного Кодекса РФ возможно только через суд.

Инициатором расторжения сделки может быть как арендатор, так и арендодатель. Однако если стороны не пришли к взаимному согласию, то необходимы серьезные основания для прекращения аренды.

Разорвать отношения по инициативе землевладельца в соответствии со ст. 45 и ст. 46 ЗК РФ можно в случае, если арендатор:

  • использует земли не по назначению;
  • ухудшает состояние земли;
  • не выполняет обязательных процедур и рекультивации почвы для улучшения ее состояния и сохранения экологии;
  • неоднократно пропускает или задерживает выплаты.

По инициативе арендатора договор редко расторгается досрочно. Причиной этого может быть тот факт, что земли или их часть попали в зону с особыми условиями. Такая территория определяется местным законодательством.

Также разорвать контракт можно почти сразу после его заключения, если землевладелец скрыл серьезные недостатки участка.

По инициативе одной из сторон

Если стороны не смогли прийти к взаимному согласию для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, необходимо обратиться в арбитражный суд.

Инициатор должен составить претензию с указанием оснований для прекращения соглашения. Документ составляется в свободной форме в соответствии с деловой документацией.

Арбитражный суд должен рассмотреть претензию и по результатам обоснованности документа проводится слушание и выносится решение о досрочном расторжении договора аренды. Оно вступает в силу через 10 дней после принятия. Ответчик имеет право в этот срок обжаловать решение.

По решению суда арендатор обязан возместить ущерб, нанесенный участку, а также за свой счет снести постройки (включая недострой). При вынесение решения о возмещении, суд руководствуется ст. 57 Земельного Кодекса.

Основания прекращения

Определение недействительной сделки дано в ст. 166 Гражданского Кодекса.

Она бывает 2 типов:

Ничтожная сделка означает, что договор аренды земли с самого начала не имел юридической силы. Например, если арендодатель не имеет прав на земельный участок, который сдает.

Также основанием признания контракта ничтожным может быть тот факт, что:

  • одна из сторон — несовершеннолетний гражданин;
  • одна из сторон признана недееспособной;
  • отношения мнимые.

Последний пункт для признания договора недействительным используется для расторжения соглашения об аренде земли под ИЖС.

Если арендатор в течение 3 лет с момента получения участка не начал строительство, земля возвращается муниципалитету, а арендатор не имеет преимущественного права продления.

Оспоримая сделка — это договор, который признается недействительным только через суд. Инициатором признания соглашения недействительным может быть любое лицо, включая третьих лиц (не участвуют в аренде).

Причиной признания сделки недействительной может быть подписание документа на невыгодных условиях под давлением второй стороны или отсутствие регистрации земельного участка.

Процедура признания

Ничтожная сделка является недействительной по умолчанию, поэтому достаточно подать заявление в суд.

В заявлении должны быть указаны основания для признания договора недействительным, а также подтверждение аргументов. Слушание не проводится, так как суд автоматически признает сделку недействительной.

Оспоримая сделка будет признана недействительной только после слушания. Истцу необходимо собрать комплект документов:

  • исковое заявление;
  • договор аренды;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • свидетельство о собственности на землю или выписка из ЕГРН;
  • чеки о внесении арендной платы;
  • доказательная база.

В самом исковом заявлении должны быть перечислены причины признания сделки недействительной. Для подтверждения прикладывается доказательная база.

Это могут быть показания свидетелей, экспертиза независимой комиссии и т.д. Также в иске должно содержаться требование по возмещению убытков.

Суд проводит слушание и выносит решение. Если сделка признана недействительной, участок возвращается владельцу, а арендатор получает назад денежные средства, которые перечислял за все время аренды. В случае если решение суда отрицательное, договор продолжает действовать.

Если одна из сторон хочет расторгнуть договор досрочно, не нужно подавать иск о признании документа недействительным. Иск будет отклонен, а деньги за оплаченную пошлину не вернут.

Заключение

В большинстве случаев стороны могут договориться между собой об изменениях или расторжении соглашения. Однако в случае с арендой муниципальной земли потребуется соблюдать полную процедуру расторжения договора или признания его недействительным через суд.

Можно ли внести изменения в договор аренды земли?

Заключая гражданско-правовой договор, стороны наделяются объемом прав и обязанностей. Среди них – внесение изменений в договор аренды земельного участка. Причины могут быть разными, например, изменение сторон соглашения, принятие арендованного имущества наследником. Рассмотрим, как законно изменить договор аренды и внести туда поправки.

Основания

ГК РФ устанавливает основания, по которым возможно внести в арендный договор изменения:

  1. Ст. 450 ГК РФ – соглашение между арендодатором и арендодателем, например, в связи с разделом земельного надела.
  2. В порядке судебного производства, по ст. 450, 451 – требование одной из сторон отношений.
  3. В одностороннем порядке, если это предусмотрено арендным договором.

Причины изменения договора

Менять условия договора стороны могут по согласию между собой, а причинами этого процесса выступают:

  • замена арендатора или арендодателя;
  • изменение юридического адреса одной из сторон договора;
  • изменение в части площади арендуемого помещения;
  • повышение арендной платы;
  • строительство нового дома на участке;
  • изменение целей предоставления участка земли.

В части срока аренды договор может быть изменен, если условие о продолжительности арендных отношений было внесено в соглашение. Это не является обязательным условием, поэтому оно может отсутствовать в нем.

Порядок

Для того чтобы сделать это, нужно составить отдельный документ. Он называется дополнительным соглашением. Его можно оформить в любой момент, то есть, как во время действия аренды, так и после окончания срока и пролонгации существующих отношений.

Соглашение составляется в соответствии с правилами деловой переписки, так как единый образец отсутствует. Заверять у нотариуса его не обязательно, но необходимо зарегистрировать после подписания сторонами.

Стиль дополнительного соглашения и обязательные реквизиты

Документ оформляется письменно, включает обязательные реквизиты:

  • наличие информации о сторонах;
  • данные о том, какие изменения должны быть внесены, с отсылкой к основному договору;
  • подпись сторон;
  • дата дополнительного соглашения;
  • печать.

Закон не устанавливает, кто может быть инициатором внесения поправок в существующий договор. Это может быть арендатор или арендодатель. Если какая-либо из сторон решила изменить условия договора, она должна отправить уведомление с примерами того, что предлагается в новом соглашении.

Дополнительное соглашение не имеет правовой силы отдельно от основного договора. Но соглашение может внести поправки в отдельные части, либо отменить их. Причинами могут служить изменения собственника, но на практике, соглашения заключаются для того, чтобы изменить размер арендной платы.

Когда документ подписан, его относят на регистрацию. Этим занимается Росреестр, а сделать это может любая из сторон по согласованию. Кроме пакета документов, заявитель должен принести оплаченную квитанцию государственной пошлины.

Читать еще:  Имею ли я право сделать регистрацию на 5 лет?

Таким образом, при изменении арендного договора с местной администрацией или с другим контрагентом, стороны согласуют между собой проект дополнительного соглашения. Это необходимо сделать лично, уточнив количество экземпляров.

Перемена сторон арендного договора

ГК РФ разрешает переход полномочий каждой из сторон по соглашению к другим лицам. И это называется переменой сторон в арендном обязательстве. Иными словами: вместо ранее действующих в договоре лиц, в отношения вступают новые. Это происходит при продаже предмета аренды или по правопреемству. Например, при реорганизации организации полномочия ее представителей переходят к вновь возникшим компаниям в соответствии документами: передаточным актом и разделительным балансом. Если при реорганизации арендодателя вновь возникшая компания приобретает правомочие собственника на все имущество, которое было передано в аренду, сотрудничество не заканчивается: в договоре меняется собственник, выступающий арендодателем. Похожее положение действует, если гражданин, выступающий стороной договора, уходит из жизни Его правопреемниками выступают наследники.

По ст. 615, ч. 2 ГК РФ, он может передавать полномочия по другому лицу в рамках имеющегося сотрудничества. Это называется перенаем или субаренда. Исходя из того, что в соглашении передача права требования происходит с переводом долга, то к сделке могут быть применены соответствующие статьи ГК РФ. Они говорят о таком правовом случае, как цессия или уступка права требования. Это юридические факты, которые регистрируются в Росреестре. Сделка заключается между арендатором и тем, кто приобретает право аренды. В этом существует разница между субарендой и внесением поправок в одноименный договор. Передача права аренды и перевод долга – все эти действия происходят вне участия в этом процессе арендодателя. Его согласие необходимо во всех сделках, кроме тех, чьим предметом выступает надел земли, используемый первоначальным арендатором.

Законодатель предоставил объемные полномочия арендатору. Например, по ст. 22, п. 5 ЗК РФ, арендодатор может передать свои права по существующему соглашению другому лицу, не спрашивая об этом одобрения собственника. То есть, арендодателя. Это происходит при условии, если арендным договором не предусмотрено иное. Получается, что именно ЗК РФ расширил права арендаторов (земельных наделов) по сравнению с другими объектами недвижимого имущества, которые могут передаваться другим арендаторам только при согласии владельца.

Порядок внесения изменений в договор аренды земельного участка

Согласно требованиям законодательства договорные отношения, связанные с арендой земли, между сторонами фиксируются в письменном виде. В тексте соглашения приводятся все необходимые данные о заключенной сделки, а также права и обязанности её участников. Положения соглашения сохраняют свою силу в течение всего срока его действия.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Если вносимые поправки не приводят к изменению практически всех пунктов договора, то смысла расторгать соглашение и заключать новое — нет. В этом случае можно ограничиться документом, который будет являться дополнением к договору, и где будут оговариваться все вносимые поправки.

Обязательные условия и атрибуты образца

В большинстве случаев поправки в соглашение об аренде земли вносятся либо при изменении срока действия соглашения (когда необходимо его продление), либо при изменении стоимости аренды (которая зачастую имеет тенденцию на повышение, но в некоторых случаях возможно понижение).

Требования законодательства устанавливают, что дополнительное соглашение должно заключаться теми же сторонами, которые подписывали основной договор. Если одна из сторон является юридическим лицом, то подписантом дополнительного соглашения может выступать любое лицо, которому были предоставлены соответствующие полномочия от имени организации.

Обязательными атрибутами дополнительного соглашения являются:

  • его порядковый номер;
  • город, где оно заключается;
  • дата подписания.

Образец договора аренды земли:

Узнайте далее, где оформить земельный участок в собственность.

Принцип дополнительного соглашения

Основная суть дополнительного соглашения заключается в том, что оно не приводит к изменению основного договорного документа, а только лишь корректирует некоторые его положения, поправки в которые необходимо внести.

Случаи внесения изменений в договор аренды земельного участка

Помимо срока аренды и величины ренты внесение изменений в договор аренды земельного участка осуществляется на основании следующих факторов:

  • передача прав владения третьему лицу;
  • изменение адреса участка (например, в случае переименования улицы либо населённого пункта);
  • новые установленные сроки внесения арендной платы;
  • изменение реквизитов юридического лица;
  • изменение назначения, по которому предоставляется земля;
  • изменение границ участка, предоставляемого в пользование;
  • новые правила осуществления текущего либо капитального ремонта;
  • прочие основания.

Выписка из ЕГРЮЛ

Содержание документа

Структура дополнительного соглашения мало чем отличается от основного договора. В нём также должны быть вводная, основная и заключительная части. Образец дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка можно найти в сети.

В вводной части документа указываются личные либо официальные регистрационные сведения о каждой стороне. При участие в сделке юридического лица помимо наименования организации указывается уполномоченный представитель, а также ссылка на документ, подтверждающий правомерность действия данного лица.

В 1-м разделе дополнительного соглашения также упоминается его предмет, то есть приводится ссылка на основное соглашение об аренде земельного участка (указывается номер/дата).

В документ могут также вноситься изменения об ответственности сторон, то есть штрафные санкции за невыполнение новых положений договора, а также способ их возмещения. В конце основного раздела, как правило, приводится пункт о том, что все условия основного договора, не затронутые дополнительное соглашением, остаются в силе.

В заключительном разделе приводятся реквизиты сторон. Рекомендуется их указывать в таком же виде, как и в основном договоре.

Чтобы основное соглашение об аренде не попало под категорию «ничтожная сделка», необходимо, чтобы стороны составили его правильно. Заключенное соглашение не должно противоречить действующим на момент заключения нормативным актам.

Образец кадастрового паспорта на земельный участок:

В основном договоре должны быть указаны следующие обязательные данные:

  • данные о сторонах;
  • параметры участка (площадь, категория, номер по кадастру, местонахождение);
  • размер ренты;
  • регулярные сроки внесения арендной платы;
  • способы расчёта;
  • ответственность сторон.

Важные нюансы сделки

При заключении дополнительного соглашения необходимо учесть следующие моменты:

  • Изменения могут вноситься только после достижения обоюдного согласия участников сделки.
  • В случае если стороны, которые подписывали основной договор, не могут прийти к договорённости по поводу новых условий, тогда инициатору внесения поправок имеет смысл рассмотреть возможность обращения в суд.
  • В соответствии с действующим законодательством составление дополнительного соглашения в одностороннем порядке не допускается.
  • Возможно внесение фундаментальных изменений по части:
    • арендной платы (ст.614 ГК) — Статья 614. Арендная плата;
    • сторон договора (ст.617) — Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон;
    • предмета соглашения (ст.607) — Статья 607. Объекты аренды;
  • Если основной договор подлежал регистрации в госорганах, значит, таким же образом должен быть зарегистрировано и дополнительное соглашение.

Случаи, когда собственность переходит к другому владельцу в период действия соглашения, встречаются достаточно часто. Чтобы договор не утратил свою силу, необходимо внести в него изменения, указав дополнительном соглашении нового владельца земельного участка.

То же самое касается случаев, когда одно юридическое лицо утрачивает право владения земельным участком, и его приобретает другое юридическое лицо. Если юридическое лицо-арендодатель присоединилось к какой-либо другой организации, земельный участок переходит новому владельцу на основании передаточного акта. В результате подписи передаточного акта также переходят права и обязательства от прежнего арендодателя к новому.

В отношении реорганизуемого юридического лица действует аналогичное правило: обновленное предприятие получает статус правопреемника. В этом случае также подписывается передаточный акт, на основании которого в соглашение об аренде вносятся изменения относительно участников сделки.

Такие дополнительного соглашения, как правило, проходят госрегистрацию. При этом в регистрационную запись вносятся данные нового правопреемника на основании его заявления. Ранее внесенная запись, в которой фигурирует лицо, изначально подписавшие соглашение об аренде участка, ликвидируется.

Регистрационные действия в отношении дополнительного соглашения осуществляются таким же образом, как и при регистрации основного договора, то есть в территориальный уполномоченный орган подаются ксерокопии документов в соответствии со следующим перечнем:

  • паспорт физлица либо учредительная документации фирмы;
  • выдержка из ЕГРЮЛ;
  • документ, подтверждающий полномочия действующего от имени организации лица;
  • квиток об уплате пошлины (стоимость услуги в 2020 году – 200 руб.);
  • кадастровый паспорт;
  • дополнительное соглашение в 4-х экземплярах.

Переданные документы рассматриваются Росреестром на протяжении месяца. Вступление дополнительного соглашения в силу происходит только после регистрации документа, так как именно в результате данной процедуры договорные отношения приобретают законный статус.

На основе взаимного согласия законодательство допускает внесение изменений по части размера арендной платы не чаще одного раза в год. При этом если в договор изначально внесён пункт о том, что арендодатель имеет право по своему усмотрению менять стоимость аренды чаще чем раз в год, то такой договор, скорее всего, будет признан ничтожным, так как ст.614 ГК чётко прописывает периодичность изменения арендной платы.

Предмет договора меняется не так часто. Тем не менее, стороны путём подписания дополнительного соглашения могут оговорить изменения квадратуры земли, предоставляемой в аренду, либо замену одного участка на другой.

Читайте далее, с чего начать приватизацию земельного участка.

Читать еще:  S7 промо билеты возврат

Также мы расскажем, что надо знать при покупке земельного участка.

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область – +7 (499) 110-56-12
    • Санкт-Петербург и область – +7 (812) 317-50-97
    • Регионы – 8 (800) 222-69-48

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Как изменить договор аренды

Говоря о принципе свободы договора, законодатель урегулировал, что стороны могут не только заключать договор на любых условиях, которые не противоречат действующему законодательству, но и вносить изменения после заключения.

В этой статье поговорим о том, как изменить договор аренды, рассмотрим 2 способа изменения договора и их правовые последствия.

Изменение условий договора аренды. Способы

Гражданский Кодекс РФ регулирует такие способы изменения договора:

  • По соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ)
  • В судебном порядке по требованию одной стороны (на основании п. 2 ст. 450, ст. 451 ГК РФ)
  • В одностороннем порядке, если такое условие предусмотрено самим договором аренды (п. 1 ст. 450 ГК РФ)

Изменение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законами или договором.

Сторона, которой законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных законами или договором (ст.450 ГК РФ).

Изменение условий договора аренды по соглашению сторон

В соответствии с общими правилами изменения гражданско-правового договора изменение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским Кодексом, другими законами или договором. Изменение условий договора аренды вносятся сторонами путем разработки, согласования и подписания дополнительного соглашения к договору аренды.

Порядок заключения дополнительного соглашения об изменении договора аренды

  1. Арендатор и арендодатель должны согласовать необходимость разработки дополнительного соглашения к договору (лично/через представителя) и количество экземпляров;
  2. Одна из сторон по согласованию должна подготовить документ (Дополнительное соглашение к договору) с помощью третьих лиц, либо самостоятельно и направить контрагенту;
  3. Контрагент при получении должен согласовать и подписать Соглашение. А при несогласовании, внести возможные правки со своей стороны и направить обратно стороне, разрабатывающей документ;
  4. После внесения всех правок и окончательного согласования экземпляры Соглашения должны быть подписаны сторонами договора;
  5. При изменении условий договора составляется дополнительное соглашение, вносящее изменение относительно определенных условий и подлежит регистрации в Росреестре. Но в тоже время Президиум ВАС РФ разъясняет, что отсутствие государственной регистрации не влечет недействительность заключенных дополнительных соглашений об изменении условий аренды.

В соответствии с п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 25 февраля 2014 г. N 165 сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. По смыслу ст. ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Дополнительные соглашения об изменении условий договора, не прошедшие необходимую государственную регистрацию, не порождают тех последствий (ст. 617 ГК РФ, п. 1 ст. 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

“Соглашение об изменении или расторжении договора аренды заключается в той же форме, что и договор”

п. 1 ст. 609 ГК РФ:

“Договор аренды должен быть заключен в письменной форме, если он заключается на срок больше года или (независимо от срока), если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо”

В силу диспозитивности п. 3 ст. 453 ГК РФ в договоре или соглашении о его изменении стороны могут установить, что договор считается измененным не с момента заключения соответствующего соглашения, а, например, с указанной в данном соглашении даты.

“Изменения, предусмотренные настоящим соглашением, вступают в силу с ___________ (указываются число, месяц, год)”.

Если момент изменения и расторжения договора не согласован, то обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Изменение условий договора аренды по решению суда

По требованию одной стороны изменить договор аренды можно по решению суда если:

  • условия договора существенно нарушились другой стороной;
  • в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.

“При этом под существенными условиями понимаются такие нарушения договора одной стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора”

Требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452.

В случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора.

Изменение срока договора аренды

В случае, если сторонам необходимо уменьшить или увеличить срок действия договора аренды, можно:

  • заключить дополнительное соглашение об уменьшении или увеличении срока аренды;
  • в случае, если необходимо продлить срок действия договора аренды, можно не заключать дополнительное соглашение, а продолжать исполнять обязательства по договору аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя. В таком случае договор будет считаться возобновленным на неопределенный срок. В случае, если необходимо продлить договор на определенный промежуток времени, то необходимо заключить соглашение сторон;
  • воспользоваться правом на досрочное расторжение договора аренды в случае, если контрагент нарушает условия договора (ст. 619, ст. 620 ГК РФ). Читайте статью “Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендатором”

Арендодателю и арендатору при изменении срока договора аренды проще всего подписать дополнительное соглашение к договору аренды об уменьшении или продлении договора аренды. Но чаще всего стороны выбирают вариант пролонгации договора на прежних основаниях в силу закона без дополнительных соглашений.

Если договор пролонгируется на неопределенное время, то государственная регистрация не требуется

Если необходимо расторгнуть такой договор, то необходимо предупредить контрагента за три месяца, если иное не предусмотрено договором.

Изменение арендной платы

В вопрос о том, как изменить договор аренды следует включить и уделить внимание изменению арендной платы, так как на практике возникает множество споров.

По общему правилу размер платы можно изменить по соглашению сторон и не чаще, чем один раз в год. Для отдельных видов аренды период может различаться. По инициативе арендатора арендная плата может уменьшиться, если условия пользования имуществом или его состояние ухудшилось. Единственное, ухудшение должно наступить ввиду таких обстоятельств, к которым пользователь земельным участком не имеет отношения и за которые не отвечает.

Также в договор можно включить условие об одностороннем изменении арендной платы. Но такой подход как раз и рождает споры, так как арендатор считает, что его права нарушили и обращается за защитой в судебные органы.

Авторы выделяют различные способы защиты прав арендаторов в суде: заявление исковых требований о признании недействительным уведомления об изменении размера арендной платы, о признании недействительной односторонней сделки – уведомления об изменении размера арендной платы, об оспаривании отчета независимого оценщика о рыночной стоимости арендной платы (либо о рыночной стоимости арендуемого объекта), о признании недостоверной величины рыночной стоимости арендной платы, указанной в отчете независимого оценщика, и тому подобные. Истец выбирает способ защиты в зависимости от условий договора, действий арендодателя и других факторов.

Иногда, одностороннее изменение арендной платы, предусмотренное договором, суды могут рассчитывать как злоупотребление правом. Например, если сумма платы существенно превышает средние рыночные ставки в определенной местности за соответствующий период.

Так, в ходе дела, ответчиком не было доказано в связи с чем и по каким причинам размер рыночной арендной платы за участок по набережной Северной Двины в течение года вырос более чем в 4 раза.

Читать еще:  Как получить паспорт в 13 лет

Кроме того, в материалы дела Обществом представлен отчет от 24.04.2012 N 157/12, выполненный обществом с ограниченной ответственностью “Респект” (том 1, листы 28 – 51), согласно которому рыночная стоимость годовой арендной платы за участок набережной Северной Двины площадью 204 кв. м составляет 258 000 руб.

Таким образом, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации собранные по делу доказательства, суд первой инстанции вопреки мнению подателя апелляционной жалобы пришел к правильному выводу о том, что арендодатель злоупотребил своим правом на одностороннее изменение арендной платы и повысил годовой размер арендной платы за аренду участка набережной Северной Двины площадью застройки 204 кв. м непропорционально изменению средних рыночных цен.

О том как предупредить сторону об изменении арендной платы читайте в этой статье.

Что касается земель сельскохозяйственного назначения, то в части изменений условий аренды таких участков следует руководствоваться общими правилами.

Заключение

В соответствии с действующим законодательством изменение договора аренды предусмотрено двумя способами: судебный порядок и по соглашению сторон.

Но п.4 ст.450 предусмотрено также:

“Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором”

Анализируя судебную практику, можно сделать вывод, что вышеуказанная норма применяется сторонами только при изменении арендной платы, при условии, что в договоре аренды стороны предусмотрели односторонний порядок изменения арендной платы.

Изменение условий аренды земли – последствия для бизнеса

Земельная реформа – последствия для рынка аренды

Автор: Максим Попов, Руководитель направления, Недвижимость и строительство Goltsblat BLP

С начала земельной реформы в России право аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, было очень распространённым активом, дающим право на реализацию инвестиционного проекта. Этому способствовало несколько важных факторов:

· Законодательство рассматривало аренду как преимущественный способ распоряжения публичными землями, тогда как продажа участков допускалась в крайне ограниченном перечне случаев. Характерный пример – Москва, в которой примерно до конца прошлого десятилетия фактически запрещалась продажа участков даже в случаях, когда это прямо разрешалось федеральным законодательством.

· Процедура предоставления участков в аренду была достаточно простой и слабо урегулированной. Заключение договора аренды земельного участка во многом зависело от хороших отношений с властями.

· Сроки договоров аренды земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, как правило, не нормировались. Это позволяло заключать долгосрочные договоры аренды, в том числе и на 49 лет, для строительства и последующей эксплуатации объекта недвижимости. Кроме того, в законодательстве закреплялось преимущественное право на заключение нового договора аренды.

· Долгое время федеральные власти не утверждали классификатор видов разрешенного использования земельных участков. В условиях отсутствия правил землепользования и застройки это позволяло местным властям включать в договоры аренды земельных участков очень широкие по содержанию формулировки, например, «для строительства административно-офисного, производственно-складского и торгово-развлекательного центра». Даже если приобретателя права аренды не устраивала формулировка вида разрешенного использования, ее можно было достаточно просто изменить по решению местных властей.

· Заключение договоров перенайма («купли-продажи права аренды») сложностей не вызывало, более того, в ряде случаев перенаем допускался с уведомлением арендодателя без его согласия.

· Наконец, ставки арендной платы за публичные земли, как правило, были сравнительно невысоки, а административная ответственность за неиспользование участка достаточно мягка. Все это позволяло долго «держать» арендованный земельный участок в ожидании покупателя.

Исходя из этого, на рынке всегда было значительное количество арендованных публичных участков. Поэтому компании, заинтересованные в реализации инвестиционного проекта, весьма часто рассматривали не только непосредственное приобретение участка из публичных земель или покупку участка, находящегося с частной собственности, но и приобретение прав и обязанностей по договору аренды публичного земельного участка.

Однако последние несколько лет очень явно проявляется тенденция лишения права аренды публичного участка характеристик инвестиционного актива. Это происходит как в результате законодательных изменений, так и судебной практики. Вот наиболее явные проявления такой тенденции.

Одним из первых «звонков» можно с уверенностью назвать Постановление Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 N 1756/13, которое существенно ограничило возможности изменения вида разрешенного использования арендованного публичного земельного участка для целей строительства недвижимости. По мнению суда, практика изменения вида разрешенного использования земельного участка с эксплуатации одного объекта на строительство иного объекта по существу направлена на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков.

Затем последовал Федеральный закон от 23 июня 2014 г. №171-ФЗ “О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации” (далее – Закон № 171-ФЗ), который вступил в силу в основной части с 1 марта 2015 г. Применительно к нашей теме можно выделить две его основные новеллы.

Во-первых, установлены предельные сроки аренды для целей строительства или реконструкции здания или сооружения. Если участок предоставляется без проведения торгов, то договор аренды по выбору арендатора заключается на срок от 1,5 до 9 лет. Если же договор аренды заключается на аукционе, то срок сейчас составляет 10 лет. При этом исключено преимущественное право на заключение на новый срок договора аренды без проведения торгов, вместо него в ограниченных случаях допускается заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов. В любом случае это гораздо меньше, чем заключавшиеся ранее на 49 лет договоры аренды, поэтому долго «держать» неосвоенный участок уже не получится.

Во-вторых, поддерживая позицию Высшего Арбитражного Суда РФ, законодатель явно установил, что внесение изменений в заключенный по результатам аукциона (или в случае признания аукциона несостоявшимся) договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается. В законе не содержится прямого запрета на изменение вида разрешенного использования земельного участка, договор аренды которого заключен без торгов, однако такой запрет очевиден, поскольку сама возможность получения в аренду земельного участка по бесторговой процедуре зависит от определенной в законе цели.

Затем в конце 2014 г. вступил в силу Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утверждённый Минэкономразвития России. Этот документ призван ограничить свободу усмотрения местных властей в части определения целей предоставления земельных участков.

В марте 2015 г. были приняты поправки в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, которые существенно ужесточили ответственность за неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства: вместо символических штрафов юридические лица могут теперь заплатить от 3 до 5 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее четырехсот тысяч рублей (часть 3 ст. 8.8. КоАП). Учитывая постоянно возрастающую кадастровую стоимость земельных участков, в настоящее время длительное неосвоение земельного участка в ожидании покупателя может вылиться в очень существенные денежные потери, а в худшем случае привести к потере участка.

Наконец, новая редакция статьи 448 Гражданского кодекса РФ с 1 июня 2015 г. поставила под сомнение саму возможность заключения договора перенайма (уступки прав и обязанностей по договору аренды) в отношении земельного участка, находящегося в публичной собственности. Согласно этой статье если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Как известно, с 1 марта 2015 г. в соответствии с Законом № 171-ФЗ в большинстве случаев участки для строительства коммерчески привлекательных объектов недвижимости должны предоставляться именно на аукционе, поэтому права и обязанности по договорам аренды, заключенным по результатам таких аукционов, не могут быть теперь переданы третьему лицу. Остается, правда, п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, который дозволяет уступку прав и обязанностей по любому долгосрочному договору аренды публичного участка, однако противоречие между двумя кодексами будет сниматься, очевидно, судебной практикой.

Резюмируя все эти тенденции, можно сделать вывод, что федеральное законодательство и связанная с ним судебная практика направлены в настоящее время на лишение права аренды публичных земельных участков инвестиционных черт. Аренда таких участков сейчас носит целевой и индивидуальный характер, т.е. договор аренды направлен исключительно на завершение в срок строительства указанного в нем объекта лицом, которому предоставлен участок. Реализация всех этих тенденций должна постепенно привести к резкому снижению сделок с правами аренды публичных земельных участков. Можно предположить также пропорциональный рост количества сделок по приобретению компаний-арендаторов участков, а также более сложных конструкций, когда действующий договор аренды будет прекращаться, после чего инвестор приобретает участок у властей на общих основаниях.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector