Как доказать факт оплаты по ДДУ?
Prokurors.ru

Юридический портал

Как доказать факт оплаты по ДДУ?

Застройщик обвиняет дольщика в неоплате по договору. Что делать?

Честно говоря, если бы лично не участвовал в этом процессе, то не поверил бы, что крупная строительная фирма может себя так вести. Но правильно говорят: век живи – век учись.
Строительная компания подписала с физическим лицом договор долевого участия в строительстве. Нормальный договор, соответствующий требованиям закона. Соглашение прошло государственную регистрацию. Началось строительство дома.
В силу ряда причин строители задержали ввод жилья в эксплуатацию. На этом основании потребитель обратился с иском в суд, потребовал возврата денег и неустойки, предусмотренной ФЗ «О долевом участии в строительстве…», а также штрафа, установленного законом РФ «О защите прав потребителей».
В ходе судебного процесса стало очевидно, что при удовлетворении иска к застройщику будут применены финансовые санкции. Сопротивляясь, ответчик сделал неожиданное заявление: он указал, что строительство квартиры не оплачено потребителем.
Возражая против данного довода, истец стал ссылаться на квитанцию к приходному кассовому ордеру, оригинал которой имелся в материалах дела.
Застройщик парировал данные возражения тем, что по кассе строительной фирмы спорные деньги не проходили, и что на квитанции отсутствует подпись директора фирмы.
На этой стадии я начал работать по данному делу.
Действительно, в квитанции к приходному кассовому ордеру обе графы «подпись директора» и «подпись бухгалтера» были заполнены росписями одного лица (бухгалтера). Конечно, доверенностью от директора фирмы, выданной на имя бухгалтера, мой клиент не располагал. Более того, застройщик дал понять, что такой доверенности якобы и не было вовсе.
Готовясь к процессу, я собрал тематическую судебную практику. Выяснил, что даже в тех случаях, когда имелись признаки нарушения кассовой дисциплины со стороны застройщика, и были явные признаки сокрытия реализации (то есть, по сути, грубейших налоговых нарушений), потребителю от этого лучше не становилось. Нашел несколько решений, в которых суды делали вывод: факт оплаты по договору долевого участия потребителем не доказан. Данную позицию суды мотивировали, например, тем, что проверка, проведенная налоговой службой, не установила наличие финансовых нарушений в деятельности застройщика. В итоге судьи признавали, что квитанция к приходному кассовому ордеру в отсутствие кассового чека и соответствующих банковских документов не является бесспорным доказательством внесения денег по договору долевого участия. В найденных мною решениях суды предлагали таким потребителям обращаться в полицию и в рамках уголовного дела защищать свои права, например, взыскивать деньги с бухгалтера (физического лица). Такая перспектива ни меня, ни моего клиента категорически не устраивала.
При этом я отчетливо понимал, что обстоятельства дела складываются не в нашу пользу. Хотя деньги были внесены непосредственно в день подписания договора долевого участия (ДДУ), в самом договоре не было указано, что оплата полностью внесена. Имелось лишь указание на то, что оплата по ДДУ должна быть произведена в течение пяти дней с момента подписания договора. Таким образом, все зависело от платежных документов, а к ним как раз и возникали вопросы. Повторюсь, у нас не было даже копии доверенности, которая уполномочивала бы бухгалтера действовать от имени руководителя, а в уставных документах компании о полномочиях бухгалтера ничего не говорилось. Мы также не имели гарантий того, что на квитанции стоит подлинная печать компании. Соответственно, перспективы экспертизы квитанции на ее подлинность оценить было невозможно. Пришлось искать обходные пути.
Через интернет удалось оперативно связаться с другими участниками долевого строительства, с другими дольщиками. Выяснилось, что у большинства из них банковские документы об оплате отсутствуют, а в подтверждение внесения наличных денег в кассу застройщика им выдавались такие точно квитанции к приходным кассовым ордерам, какая имелась и у моего клиента.
Стало очевидно, что если застройщику удастся доказать факт неоплаты по договору с одним из потребителей, то ему не составит труда сделать тоже самое в отношении любого другого дольщика, у которого также нет банковских документов об оплате.
Мы в открытую об этом заявили. Изрядно взволновав дольщиков, нам удалось получить от них копии платежных документов (квитанций).
К этому моменту официальный представитель застройщика под протокол судебного заседания уже заявила о том, что бухгалтер компании денег от моего клиента не принимала и не имела права принимать (!).
Получалось, что эта бухгалтер не имела права принимать деньги и от остальных дольщиков?
В итоге сложилась мозаика, в которой стал отчетливо виден не один-единственный случай сокрытия реализации, а целая череда таких инцидентов. Здесь уже начинали вырисовываться такие квалифицирующие признаки ст. 159 УК РФ как «предварительный сговор группы лиц», «совершение преступления с использованием доверия, оказанного виновному в силу его служебного положения», «особо крупный размер» и «лишение права гражданина на жилое помещение».
Надо сказать, что найденные мною судебные решения содержали описание немного другой картины: у всех дольщиков имелись кассовые чеки и приходные ордера, и только у одного-двух дольщиков платежные документы отличались от прочих. Эти люди и теряли жилье, так как не могли доказать факт оплаты, и строители расторгали с ними договоры долевого участия.
В нашем же случае получалось, что либо все дольщики произвели оплату надлежащим образом, либо большинство из них не вносило деньги в кассу компании.
Было также очевидно, что судья с некоторым недоверием отнесся к доводам строительной фирмы, которая более года сохраняла отношения по договору долевого участия, не расторгала договор и не требовала по нему оплату. О факте неоплаты по ДДУ ответчик заявил только после получения гражданского иска. Кроме того, отсутствие кассового чека (как указано в законе РФ «О защите прав потребителей») не является основанием для отказа в требованиях потребителя.
В итоге строители решили не рисковать и согласились на мировое.
Возможно, оформляя финансовые документы подобным образом, наш застройщик предполагал, что в случае возникновения какого-либо спора сможет заявлением о неоплате «надавить» на недовольных клиентов, но это не получилось.
Немного жалко, что мой клиент решил не выходить на решение суда по данному делу.
Себе на будущее сделал пометку: при проверке рисков по сделке обязательно проверять кассовые документы застройщика. Если к ним есть вопросы, просить справку о полной оплате по договору

Законно обманутый дольщик не сможет ничего получить. Так удачно для преступников все сложилось. Никто не помог. А самое главное, – это преступное попустительство некоторых государственных служащих, не исполняющих свои обязанности.

Я бы хотел отметить один частный пример, который может неоднократно встретиться на практике. Ситуация запутанная! Может кто-то увидит выход, либо знает что-то по таким случаям.

Застройщик, обладая необходимыми документами (разрешение на строительство договор аренды земли ) заключает в установленном порядке договоры долевого участия в строительстве с гражданами и организациями. Данные договоры соответствующим образом регистрируются.

Далее, первоначальный дольщик (юридическое лицо) уступает право требования объекта долевого строительства третьему лицу (в моем случае гражданину) по договору уступки. При заключении договора уступки, гражданину передается справка о полной оплате объекта долевого строительства первоначальным дольщиком застройщику за подписью руководителя застройщика и главного бухгалтера,скрепленная печатью, к тому же на договоре уступки, в соответствии с заключенным договором долевого участия стоит отметка “согласовано с застройщиком”, печать и подпись руководителя застройщика. О переводе долга на нового участника долевого строительства в договоре уступки соответственно не указано. Указанная уступка так же регистрируется. Таким образом, гражданин, законным способом, после уплаты уступленного ему права требования и регистрации договора уступки, становится участником долевого строительства.

Впоследствии, застройщик решает достроить еще один этаж, вносит изменения в первоначальный проект, и в последствии на стадии процедуры банкротства- наблюдении получает разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома на этаж выше, чем в первоначальном разрешении на строительство.

На введенный в эксплуатацию дом соответствующие органы изготавливают техническую документацию, в которой изменена порядковая нумерация квартир, всвязи с достройкой этажа.

В данном случае, в договоре долевого участия номер квартиры 69, а после ввода дома в эксплуатацию, в техническом паспорте номер 87. При этом по договору долевого участия, в соответствии с 214-ФЗ объект долевого строительства достаточно конкретизирован, индивидуально определен и в приложении к договору выделен на плане соответствующего этажа, к тому же 2-ком. квартира на этом этаже в этом подъезде одна.

Несмотря на это, застройщик обращается в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права собственности на квартиру 87, как на вновь возведенный объект. На регистрацию им представляется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, тех.паспорт квартиры и справка, выданная конкурсным управляющим застройщика, согласно которой квартира 87 не является объектом долевого строительства.

Таким вот образом застройщик становится собственником квартиры без каких-либо обременений.

Стоит отметить, что на момент регистрации права собственности застройщика на квартиру 87, в росреестре был зарегистрирован так же судебный арест на объект долевого строительства квартиру со строительным номером 69 по иску участника к застройщику о понуждении передачи квартиры в собственность.

Никаких проблем даже в деле о банкротстве по продаже указанной квартиры у конкурсного управляющего застройщика не возникло. У квартиры появился новый собственник, третье лицо (добросовестный приобретатель).

Пришлось нашему дольщику, как говориться, догонять квартиру, точнее пытаться догнать.

В районном суде одновременно рассматривается иск дольщика к застройщику и покупателю о признании недействительности сделки, реституции сторон, понуждении застройщика к передаче дольщику в собственность квартиры, а так же иск застройщика к дольщику о признании недействительности договора уступки и возврате сторон в первоначальное положение. Позиция застройщика в суде – договор долевого участия в строительстве не оплачен первоначальным участником, в возражения на это в суде обозревались и заверялись копии расчетных документов между застройщиком и первоначальным участником по договору долевого участия, которые были представлены в судебное заседание представителем первоначального участника. Таким образом позиция дольщика в этом случае выглядит уверенно. Да, кстати, застройщик до самого последнего момента твердил об отсутствии тождественности квартир со строительным номером 69 и с присвоенным номером 87, хотя сам конкурсный управляющий представил в суд инвентаризационную опись, в которой значились на балансе две квартиры со строительными номерами 59 и 69 (59 строительнй – это 77 присвоенный (, что не оспаривается, т.к. имеется подтверждающий судебный акт по такому же случаю, но дело было решено раньше) . Вопрос суда: «Откуда у вас эта квартира?», Конкурсный управляющий затрудняется ответить. Позднее конкурсный управляющий изготовит еще одну инвентаризационную опись с этими же квартирами, только номера уже будут присвоенные, хотя он не перестанет уверять, что это другие квартиры. Но не в этом суть.

Читать еще:  Как получить зарплату при трудоустройстве номинальным директором?

Казалось бы у дольщика вот вот все станет хорошо. Дело уже один раз прекращали по подсудности, но кассация вернула в районный суд. Ничто не мешает судье удовлетворить иск дольщика. Однако, выходит всем известный закон о банкротстве застройщиков и соответственно все требования дольщиков к застройщикам и наоборот подведомственны Арбитражному суду в рамках дела о банкротстве застройщика.

По ходатайству конкурсного управляющего Арбитражный суд выносит определение о применении при банкротстве застройщика, вышеуказанных правил. И соответственно все вместе мы идем в Арбитражный суд, мы на них, они на нас, с теми же требованиями.

В Арбитражном суде в первую очередь рассмотрены исковые требования застройщика к дольщику и первоначальному дольщику о признании уступки недействительной по мотиву отсутствия оплаты со стороны первоначального дольщика по договору долевого участия. По данному поводу конкурсный управляющий застройщика заявлял, что им предпринимаются попытки тем самым вернуть в конкурсную массу имущество, безвозвратно утраченное действиями бывшего руководства. Хотя, к этому моменту конкурсный управляющий уже сам продал указанную квартиру, еще до заявления в суд о недействительности уступки.

Со стороны дольщика вышеуказанные возражения, вышеуказанная справка о полной оплате и факт регистрации уступки. Отказывая в удовлетворении требований застройщика суд исходил из наличия оплаты первоначальным дольщиком застройщику, отсутствия доказательств, однозначно опровергающих данный довод. Таким образом, уступка законна, человек дольщик.

Вроде бы снова все хорошо, но возникает проблема представления в суд оригиналов документов первичной оплаты первоначальным дольщиком цены договора долевого участия, злосчастный человеческий фактор, – фирма первоначальный дольщик развалилась, контакты оборваны, связи утрачены, хотя фактически третье лицо в суде.

Дольщик, не отчаиваясь, ходатайствует о затребовании заверенных копий указанных документов из районного суда, уже представив фотокопии с отметкой «Копия верна. Судья. Подпись».

В итоге, в день последнего судебного заседания, в котором была объявлена резолютивная часть определения Арбитражного суда по делу, был зачитан ответ районного суда на запрос о представлении заверенных копий, согласно которому в деле отсутствуют заверенные копии указанных документов, а имеются только незаверенные копии. Несогласие дольщика с указанным ответом оставлено без внимания, ходатайство перепроверке сведений указанных в ответе отклонено. Оставалось надеяться, что ранее этим же судьей признана законной уступка прав по договору долевого участия, как совершенная после уплаты цены договора первоначальным дольщиком.

При этом, отказывая в удовлетворении требований дольщика, Арбитражный суд установил: конкурсный управляющий действительно продал объект долевого строительства третьему лицу, при наличии законного дольщика, которому он должен был этот объект передать, либо сначала расторгнуть договор, но эти обязательства не исполнил. Позиция дольщика по признанию сделки купли-продажи недействительной основывалась в том числе на нахождении в залоге в силу закона объекта долевого строительства до передачи в установленном порядке у дольщика. Все это время, и даже сейчас, в росреестре имеется запись о регистрации залога на земельный участок по договору долевого участия в строительстве. Данный факт никем не оспаривается. В деле имеется ответ росреестра, согласно которому, регистрация залога на объекты долевого строительства, после ввода жилого дома в эксплуатацию не производится, поскольку указанные объекты считаются находящимися в залоге лишь до момента передачи дольщикам.

Арбитражный суд рассудил проще, поскольку на квартиру право залога имущественных прав по договору долевого участия в строительстве на момент продажи конкурсным управляющим указанной квартиры зарегистрировано не было, то никакого залога и не было, квартира продана законно.

Вдобавок, доказательства, подтверждающие оплату цены договора первоначальным дольщиком, истцом не представлены. Вышеуказанная справка о полной оплате за подписью руководителя застройщика и главного бухгалтера, скрепленная печатью, по мнению суда, без других первичных документов – ненадлежащее доказательство и во внимание не принимается. Соответственно в иске отказать.

Так и остался дольщик с зарегистрированной уступкой и залогом земельного участка на котором уже возведен дом и живут люди без долгожданного жилья.

На мой взгляд, в этом деле очень четко прослеживается именно коррупционная составляющая во властных структурах.

Так, при регистрации права собственности застройщика на указанную квартиру, согласно материалам регистрационного дела, первоначально застройщиком представлены разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию и тех.паспорт квартиры. А только через неделю приобщена справка о том, что квартира не является объектом долевого строительства. Кто-то же их попросил об этом?!

Так регистрирующий орган, имея в наличии экземпляр договора долевого участия, снял с себя ответственность, получив указанную справку. А ведь могли бы и проверить и отказать в регистрации права, либо зарегистрировать право собственности застройщика с одновременной регистрацией залога по договору долевого участия за дольщиком.

К, слову сказать, дольщик дважды оспаривал действия росреестра по регистрации права собственности застройщика и впоследствии покупателя. Однако отменить регистрацию, либо зарегистрировать обременение в виде залога на квартиру так и не удалось. Суд упорно поддерживал доводы регистратора и в упор не хотел видеть и устанавливать тождественность квартир, считая это в данном случае не подлежащим выяснению.

Таким образом, в росреестре однозначно помогли застройщику и закрыли глаза на дольщика.

Отдельно необходимо выделить судью, которая в рамках одного дела, сначала оставляет в силе уступку, указывая в мотивировке, что цена договора первоначальным дольщиком уплачена и доказательств, однозначно опровергающих данный довод застройщиком не представлено, хотя именно отсутствие оплаты со стороны первоначального дольщика и являлось основанием требований застройщика. А впоследствии, наскоро, как только пришел ответ из районного суда, отказывает дольщику в удовлетворении требований по этому основанию.

Ответ прост, это все игра, а конкурсный управляющий застройщика и судья Арбитражного суда очень близкие друзья и хорошие соседи, живущие в одном подъезде.

На мой взгляд, в нашей стране не только проблема с законами, но и с их применением на практике, поскольку если у тебя есть нужные связи, то лицо, ответственное за исполнение закона легко поможет его обойти.

Как доказать факт оплаты по ДДУ?

– Взыскание неустойки без предоплаты
– Споры с застройщиками
– Сопровождение сделок по ДДУ

Оформление договоров долевого участия с застройщиками является довольно распространенным вариантом покупки жилья. Известно, что квартиры в уже построенных и сданных в эксплуатацию домах стоят на порядок дороже. Проще найти застройщика, который собирается возводить многоэтажное здание или уже находится в процессе строительства, и заключить с ним договор о долевом участии. Однако здесь возникает пикантный вопрос – как осуществляется оплата ДДУ? Нередко строительные компании предлагают своим клиентам оплатить все при составлении договора, но законно ли это? Как потом вернуть свои деньги, если что-то пойдет не так?

Все потенциальные покупатели, желающие стать обладателями квадратных метров, отлично понимают, что покупка жилья у застройщика будет гораздо выгоднее в финансовом плане. Существует негласное правило, что чем раньше заключить договор долевого участия, тем дешевле будет стоить квартира. Фактически на последних этапах строительства квадратные метры уже по стоимости ненамного уступают ценам, представленным на вторичном рынке жилья. Поэтому, в идеале наиболее выгодно купить жилье можно в период, когда объект строительства еще находится только в проекте.

Итак, вы нашли застройщика, выбрали квартиру с комфортным расположением, менеджеры строительной компании вас активно уговаривают заключить договор. Как будет осуществляться оплата по нему? В законодательстве четко установлено, что оплата по договору долевого участия должна осуществляться после регистрации такого документа в Росреестре. Таким образом, сначала должно произойти заключение договора, потом – его регистрация, и только затем – перечисление средств.

Тут существует еще один интересный момент – с вами должны заключать именно договор долевого участия. Следует понимать, что в данном случае вам еще могут предложить:

  • договор инвестирования;
  • договор предварительной купли-продажи.

Каждая из вышеперечисленных сделок отличается своими рисками и возможностями. Однако ни один из таких договоров не защищается законом об участии в долевом строительстве (№ 214-ФЗ). Соответственно, если что-то пойдет не так (замораживание строительства, банкротство застройщика, срыв сроков сдачи объекта), вы не будете защищены законодательством от причиненного вам ущерба. Однако это не относится к договору переуступки прав – после его заключения новый дольщик получает те же права, что и предыдущий. Такие договоры защищены ФЗ о застройщиках.

Узнайте об ошибках дольщиков, которые уменьшают размер неустойки здесь.

Обычно покупателей, решивших приобрести жилье по договору участия в долевом строительстве, привлекает возможность расплатиться за квартиру частями, периодически делая на счет застройщика взносы. Размер таких взносов и порядок оплаты предусматриваются заключаемым договором. Однако расплатиться можно и сразу, если у дольщика есть такая возможность.

Основные способы расчета по ДДУ могут быть следующими:

  • оформление аккредитивных счетов;
  • перевод средств на счет застройщика;
  • наличный расчет;
  • ипотечный кредит под ДДУ.

При оформлении аккредитивного счета гарантом будет выступать сам банк. Клиент (дольщик) заводит счет, помещает туда необходимую сумму средств, предназначенную для строительной компании – девелопера. Последний сможет получить средства только в том случае, если предоставит банку оформленный и зарегистрированный в Росреестре ДДУ. Негативным моментом в данном случае является то, что к сумме договора добавляется еще комиссия банка.

Следует отметить, что к этому способу расчета часто прибегают в случае, если часть оплаты вносится при заключении договора, еще до регистрации документа. То есть застройщик не сможет получить средства, если договор будет незарегистрированным, что защищает дольщика от возможного мошенничества.

Расчет безналичными средствами осуществляется на счет компании-девелопера, и все риски в данном случае ложатся на плечи самого дольщика. Согласно нормам № 214-ФЗ, оплата по договору долевого участия должна производиться только после регистрации документа в Росреестре.

Читать еще:  Военно врачебная экспертиза ставрополь

Наличный расчет с застройщиком осуществлять вовсе не рекомендуется. Это очень рискованная процедура. Во-первых, вы рискуете быть ограбленным, направляясь с крупной суммой денег в офис строительной компании, а во-вторых, застройщик потом легко может заявить, что никаких денег от вас не получал. И доказать обратное будет очень непросто. Поэтому в таких делах лучше всего проводить сделки через официальные структуры – через банки. Так ваша оплата будет зафиксирована операционной системой, а подтверждением реализованной сделки будет служить соответствующая квитанция и выписка по счету.

Одним из наиболее оптимальных вариантов расчета с застройщиком является оформление ипотеки. Как показывает практика, обычно банки выплачивают до 85% от суммы стоимости приобретаемой квартиры, остальные 15% должен выплатить сам дольщик. Такая сделка защищена, поскольку банки выдают ипотеку только после регистрации договора в Росреестре.

Несмотря на четкую позицию законодательства, касательно сроков и порядка оплаты жилья по договору долевого участия, многие дольщики все же идут на риск, и вносят часть средств по ДДУ до регистрации документа. Самая распространенная причина – желание «перехватить» выгодную жилплощадь. Не секрет, что вначале в новостройках разбираются самые ликвидные варианты (солнечная сторона, красивый вид, нужный этаж, расположение), и многие покупатели попросту не хотят упустить выгодное предложение.

Еще одна причина – низкая стоимость. Когда застройщик предлагает хороший вариант жилплощади по сравнительно низкой цене, покупатели в основном сознательно идут на нарушение, частично оплачивая жилье до регистрации. К тому же, менеджеры строительных компаний грамотно преподносят все выгоды такой сделки, требуя «символическую» предоплату. Как правило, она составляет 15%. Также довольно часто застройщики привлекают клиентов скидками и бонусами, а при покупке недвижимости даже скидка в 1-5% является ощутимой в финансовом эквиваленте.

Если вы не уверены в репутации и порядочности выбранного вами застройщика, обратитесь за помощью к квалифицированным юристам. В частности, наши специалисты всегда готовы помочь с юридическим сопровождением при заключении сделок со строительными компаниями.

Все финансовые средства, внесенные дольщиками, привлекаются как инвестиционные вложения в строящийся объект. Далее, в бухгалтерском учете, они распределяются на средства, затраченные на возведение здания, и на средства, которые классифицируются как вознаграждение за услуги застройщика в договоре долевого участия. Согласно нормам Налогового кодекса, средства дольщиков не могут облагаться налогом на прибыль или НДС. Однако средства, которые предназначены в качестве вознаграждения застройщику, в обязательном порядке облагаются НДС.

После завершения строительства объекта проводится бухгалтерский анализ по затратам и полученным средствам. Соответственно, от общей суммы вычитается размер затрат, в результате чего выходит полученная прибыль, облагаемая налогом.

Дольщик, в процессе регистрации договора участия в долевом строительстве в Росреестре, обязан уплатить госпошлину. Она установлена в следующем размере:

  • при регистрации ДДУ: 350 рублей;
  • при регистрации дополнительных соглашений к договору: 350 рублей.

Юристы настоятельно не рекомендуют рисковать финансовыми средствами и не оплачивать ничего до регистрации ДДУ. Однако что делать, если частичная предоплата была внесена после заключения договора, но до его регистрации?

В данном случае возможно 2 варианта развития событий: в первом случае застройщик зарегистрирует договор долевого участия в строительстве в Росреестре, и все вопросы о риске отпадут сами. Однако может быть такое, что Росреестр попросту откажет в осуществлении регистрационных мероприятий. Такое, в частности, может случиться, если со стороны застройщика зафиксированы какие-либо нарушения (двойная продажа жилья, арест объекта и другое). В таком случае возникнет проблема с возвратом уплаченных средств по ДДУ, к тому же, дольщик так и не получит никаких юридических прав на квартиру.

В данной ситуации обманутому дольщику потребуется помощь квалифицированных юристов. Вы можете обратиться за защитой своих интересов в Общество защиты прав дольщиков. Мы являемся некоммерческой организацией. Направлением нашей основной деятельности является защита прав и интересов пострадавших участников ДДУ. Благодаря тому, что наша деятельность имеет некоммерческое основание, юридические услуги предоставляются только с частичной предоплатой, а некоторые из них оказываются на бесплатной основе.

Обращайтесь, мы знаем, как защитить ваши права, в соответствии с Федеральным Законом «Об участии в долевом строительстве»! Чтобы связаться с нами, зайдите в раздел «Контакты» или заполните форму обратной связи справа.

Законно обманутый дольщик не сможет ничего получить. Так удачно для преступников все сложилось. Никто не помог. А самое главное, – это преступное попустительство некоторых государственных служащих, не исполняющих свои обязанности.

Я бы хотел отметить один частный пример, который может неоднократно встретиться на практике. Ситуация запутанная! Может кто-то увидит выход, либо знает что-то по таким случаям.

Застройщик, обладая необходимыми документами (разрешение на строительство договор аренды земли ) заключает в установленном порядке договоры долевого участия в строительстве с гражданами и организациями. Данные договоры соответствующим образом регистрируются.

Далее, первоначальный дольщик (юридическое лицо) уступает право требования объекта долевого строительства третьему лицу (в моем случае гражданину) по договору уступки. При заключении договора уступки, гражданину передается справка о полной оплате объекта долевого строительства первоначальным дольщиком застройщику за подписью руководителя застройщика и главного бухгалтера,скрепленная печатью, к тому же на договоре уступки, в соответствии с заключенным договором долевого участия стоит отметка “согласовано с застройщиком”, печать и подпись руководителя застройщика. О переводе долга на нового участника долевого строительства в договоре уступки соответственно не указано. Указанная уступка так же регистрируется. Таким образом, гражданин, законным способом, после уплаты уступленного ему права требования и регистрации договора уступки, становится участником долевого строительства.

Впоследствии, застройщик решает достроить еще один этаж, вносит изменения в первоначальный проект, и в последствии на стадии процедуры банкротства- наблюдении получает разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома на этаж выше, чем в первоначальном разрешении на строительство.

На введенный в эксплуатацию дом соответствующие органы изготавливают техническую документацию, в которой изменена порядковая нумерация квартир, всвязи с достройкой этажа.

В данном случае, в договоре долевого участия номер квартиры 69, а после ввода дома в эксплуатацию, в техническом паспорте номер 87. При этом по договору долевого участия, в соответствии с 214-ФЗ объект долевого строительства достаточно конкретизирован, индивидуально определен и в приложении к договору выделен на плане соответствующего этажа, к тому же 2-ком. квартира на этом этаже в этом подъезде одна.

Несмотря на это, застройщик обращается в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права собственности на квартиру 87, как на вновь возведенный объект. На регистрацию им представляется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, тех.паспорт квартиры и справка, выданная конкурсным управляющим застройщика, согласно которой квартира 87 не является объектом долевого строительства.

Таким вот образом застройщик становится собственником квартиры без каких-либо обременений.

Стоит отметить, что на момент регистрации права собственности застройщика на квартиру 87, в росреестре был зарегистрирован так же судебный арест на объект долевого строительства квартиру со строительным номером 69 по иску участника к застройщику о понуждении передачи квартиры в собственность.

Никаких проблем даже в деле о банкротстве по продаже указанной квартиры у конкурсного управляющего застройщика не возникло. У квартиры появился новый собственник, третье лицо (добросовестный приобретатель).

Пришлось нашему дольщику, как говориться, догонять квартиру, точнее пытаться догнать.

В районном суде одновременно рассматривается иск дольщика к застройщику и покупателю о признании недействительности сделки, реституции сторон, понуждении застройщика к передаче дольщику в собственность квартиры, а так же иск застройщика к дольщику о признании недействительности договора уступки и возврате сторон в первоначальное положение. Позиция застройщика в суде – договор долевого участия в строительстве не оплачен первоначальным участником, в возражения на это в суде обозревались и заверялись копии расчетных документов между застройщиком и первоначальным участником по договору долевого участия, которые были представлены в судебное заседание представителем первоначального участника. Таким образом позиция дольщика в этом случае выглядит уверенно. Да, кстати, застройщик до самого последнего момента твердил об отсутствии тождественности квартир со строительным номером 69 и с присвоенным номером 87, хотя сам конкурсный управляющий представил в суд инвентаризационную опись, в которой значились на балансе две квартиры со строительными номерами 59 и 69 (59 строительнй – это 77 присвоенный (, что не оспаривается, т.к. имеется подтверждающий судебный акт по такому же случаю, но дело было решено раньше) . Вопрос суда: «Откуда у вас эта квартира?», Конкурсный управляющий затрудняется ответить. Позднее конкурсный управляющий изготовит еще одну инвентаризационную опись с этими же квартирами, только номера уже будут присвоенные, хотя он не перестанет уверять, что это другие квартиры. Но не в этом суть.

Казалось бы у дольщика вот вот все станет хорошо. Дело уже один раз прекращали по подсудности, но кассация вернула в районный суд. Ничто не мешает судье удовлетворить иск дольщика. Однако, выходит всем известный закон о банкротстве застройщиков и соответственно все требования дольщиков к застройщикам и наоборот подведомственны Арбитражному суду в рамках дела о банкротстве застройщика.

По ходатайству конкурсного управляющего Арбитражный суд выносит определение о применении при банкротстве застройщика, вышеуказанных правил. И соответственно все вместе мы идем в Арбитражный суд, мы на них, они на нас, с теми же требованиями.

В Арбитражном суде в первую очередь рассмотрены исковые требования застройщика к дольщику и первоначальному дольщику о признании уступки недействительной по мотиву отсутствия оплаты со стороны первоначального дольщика по договору долевого участия. По данному поводу конкурсный управляющий застройщика заявлял, что им предпринимаются попытки тем самым вернуть в конкурсную массу имущество, безвозвратно утраченное действиями бывшего руководства. Хотя, к этому моменту конкурсный управляющий уже сам продал указанную квартиру, еще до заявления в суд о недействительности уступки.

Со стороны дольщика вышеуказанные возражения, вышеуказанная справка о полной оплате и факт регистрации уступки. Отказывая в удовлетворении требований застройщика суд исходил из наличия оплаты первоначальным дольщиком застройщику, отсутствия доказательств, однозначно опровергающих данный довод. Таким образом, уступка законна, человек дольщик.

Читать еще:  Какие шансы оспорить договор дарения и выиграть в суде?

Вроде бы снова все хорошо, но возникает проблема представления в суд оригиналов документов первичной оплаты первоначальным дольщиком цены договора долевого участия, злосчастный человеческий фактор, – фирма первоначальный дольщик развалилась, контакты оборваны, связи утрачены, хотя фактически третье лицо в суде.

Дольщик, не отчаиваясь, ходатайствует о затребовании заверенных копий указанных документов из районного суда, уже представив фотокопии с отметкой «Копия верна. Судья. Подпись».

В итоге, в день последнего судебного заседания, в котором была объявлена резолютивная часть определения Арбитражного суда по делу, был зачитан ответ районного суда на запрос о представлении заверенных копий, согласно которому в деле отсутствуют заверенные копии указанных документов, а имеются только незаверенные копии. Несогласие дольщика с указанным ответом оставлено без внимания, ходатайство перепроверке сведений указанных в ответе отклонено. Оставалось надеяться, что ранее этим же судьей признана законной уступка прав по договору долевого участия, как совершенная после уплаты цены договора первоначальным дольщиком.

При этом, отказывая в удовлетворении требований дольщика, Арбитражный суд установил: конкурсный управляющий действительно продал объект долевого строительства третьему лицу, при наличии законного дольщика, которому он должен был этот объект передать, либо сначала расторгнуть договор, но эти обязательства не исполнил. Позиция дольщика по признанию сделки купли-продажи недействительной основывалась в том числе на нахождении в залоге в силу закона объекта долевого строительства до передачи в установленном порядке у дольщика. Все это время, и даже сейчас, в росреестре имеется запись о регистрации залога на земельный участок по договору долевого участия в строительстве. Данный факт никем не оспаривается. В деле имеется ответ росреестра, согласно которому, регистрация залога на объекты долевого строительства, после ввода жилого дома в эксплуатацию не производится, поскольку указанные объекты считаются находящимися в залоге лишь до момента передачи дольщикам.

Арбитражный суд рассудил проще, поскольку на квартиру право залога имущественных прав по договору долевого участия в строительстве на момент продажи конкурсным управляющим указанной квартиры зарегистрировано не было, то никакого залога и не было, квартира продана законно.

Вдобавок, доказательства, подтверждающие оплату цены договора первоначальным дольщиком, истцом не представлены. Вышеуказанная справка о полной оплате за подписью руководителя застройщика и главного бухгалтера, скрепленная печатью, по мнению суда, без других первичных документов – ненадлежащее доказательство и во внимание не принимается. Соответственно в иске отказать.

Так и остался дольщик с зарегистрированной уступкой и залогом земельного участка на котором уже возведен дом и живут люди без долгожданного жилья.

На мой взгляд, в этом деле очень четко прослеживается именно коррупционная составляющая во властных структурах.

Так, при регистрации права собственности застройщика на указанную квартиру, согласно материалам регистрационного дела, первоначально застройщиком представлены разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию и тех.паспорт квартиры. А только через неделю приобщена справка о том, что квартира не является объектом долевого строительства. Кто-то же их попросил об этом?!

Так регистрирующий орган, имея в наличии экземпляр договора долевого участия, снял с себя ответственность, получив указанную справку. А ведь могли бы и проверить и отказать в регистрации права, либо зарегистрировать право собственности застройщика с одновременной регистрацией залога по договору долевого участия за дольщиком.

К, слову сказать, дольщик дважды оспаривал действия росреестра по регистрации права собственности застройщика и впоследствии покупателя. Однако отменить регистрацию, либо зарегистрировать обременение в виде залога на квартиру так и не удалось. Суд упорно поддерживал доводы регистратора и в упор не хотел видеть и устанавливать тождественность квартир, считая это в данном случае не подлежащим выяснению.

Таким образом, в росреестре однозначно помогли застройщику и закрыли глаза на дольщика.

Отдельно необходимо выделить судью, которая в рамках одного дела, сначала оставляет в силе уступку, указывая в мотивировке, что цена договора первоначальным дольщиком уплачена и доказательств, однозначно опровергающих данный довод застройщиком не представлено, хотя именно отсутствие оплаты со стороны первоначального дольщика и являлось основанием требований застройщика. А впоследствии, наскоро, как только пришел ответ из районного суда, отказывает дольщику в удовлетворении требований по этому основанию.

Ответ прост, это все игра, а конкурсный управляющий застройщика и судья Арбитражного суда очень близкие друзья и хорошие соседи, живущие в одном подъезде.

На мой взгляд, в нашей стране не только проблема с законами, но и с их применением на практике, поскольку если у тебя есть нужные связи, то лицо, ответственное за исполнение закона легко поможет его обойти.

Подтверждение оплаты по ДДУ

В принципе, акта сверки взаиморасчётов достаточно, однако во избежании риска мошенничества Продавцу (по переуступке необходимо запросить у застройщика информацию о реквизитах платежей которыми он оплачивал цену ДДУ (ведь они акт сверки выдали не просто так, а на основании поступления к ним на счёт денежных средств с определённым назначением), а после имея на руках реквизиты (данные) полученные от застройщика, запросить у банка, через который совершался перевод выписку, подтверждающую факт перевода или копии квитанций и/или платёжных поручений.

Добрый вечер!Подскажите,правильно ли оформлена доверенность?!Доверенность на шестерых сотрудников .Текст такой:представлять мои интересы перед физическими и юридическими лицами, во всех компетентных организациях и учреждениях, органах государственной власти, органах местного самоуправления города Москвы и/или Московской области, в том числе в бюро технической инвентаризации (БТИ), нотариальных конторах, службе «одного окна», Управлении Росреестра, филиале Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Москве и/или Московской области, в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и/или Московской области, Управлении Росреестра, органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Многофункциональных центрах предоставления государственных и муниципальных услуг ГБУ МФЦ/МФЦ и других учреждениях, ведомствах и организациях по вопросам:
государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, договоров уступки права требования и перевода долга по договору участия в долевом строительстве, дополнительных соглашений к указанным договорам, соглашений о расторжении договора уступки права требования; соглашений расторжения договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости по строительному адресу: г. Москва, – – корпус 6, а так же по вопросам государственной регистрации в собственность по договору участия в долевом строительстве объекта долевого строительства, государственной регистрации договора залога прав требования, государственной регистрации снятия обременений (ограничений) права, сбора документов, справок, выписок, дубликатов, архивных копий, кадастровых паспортов, технических паспортов, экспликаций, поэтажных планов и иных необходимых документов и справок необходимых для оформления права собственности на объект долевого строительства, приобретенный в объекте недвижимости по вышеуказанному строительному адресу, получения зарегистрированных правоустанавливающих и праворегистрирующих документов, в том числе выписки из Единого государственного реестра недвижимости, для чего предоставляю ей/им право делать заявления от моего имени, представлять и получать документы, совершать действия, направленные на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе подавать заявления на государственную регистрацию, заявления о прекращении права (ограничения (обременения) права), заявления о возобновлении государственной регистрации, заявления на приостановку или отказ в государственной регистрации, заявления о регистрации ипотеки в силу закона, заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке, заявления, связанные с внесением изменений записи в Единый государственный реестр недвижимости, заявления об исправлении технических ошибок, заявления о дополнительном приеме документов, с правом получения уведомления о приостановлении государственной регистрации, сообщения об отказе в государственной регистрации, оплачивать платежи, сборы и государственные пошлины, расписываться от моего имени, а также совершать иные действия, необходимые для выполнения указанных полномочий.

Доверенность выдана сроком на пять лет без права передоверия полномочий третьим лицам.Заранее благодарю!

Мой вопрос касается покупки квартиры у застройщика, у которого в декларации земля оформлена в аренду до 2023 года. Стройка заканчивается в первом квартале 2020 года. Сам договор аренды оформлен с 2016 года, а собственник земель – Московский инд банк, который на сегодняшний день признан банкротом. Застройщик судится с Минбанком из-за аренды земель (каких конкретно – неизвестно). На данный момент из 4- корпусов полностью построены все 4 дома. Первый сдан и вводится в эксплуатацию, второй корпус сдан и вводится в эксплуатацию в декабре, последние два дома тоже построены, в них ведутся работы по остеклению, установке коммуникаций и т.д. В эксплуатацию по договору ДДУ эти дома ( 3 и 4 корпус) должны запустить не позднее 31 марта 2020 года. Одна застройщик обещает справиться до конца этого года, к чему такая спешка -неизвестно. Возможно, дело в сроке разрешения на строительство. И вот вопрос: насколько опасно покупать дома на арендованной земле? Какие последствия для собственников таких квартир, если аренда не будет продлена до 49 лет или застройщик проиграет дело в суде?

Доброго дня, мною куплена студия в ЖК Метрополия, переход права зарегистрирован в МФЦ 19.09.2019 получение доков.
Нужно ли официально известить застройщика о переходе права требования?

Заявил, что не собирается с этим ничего делать, т.е. жильцы сами пусть делают, что хотят. Причем стены внутри лоджии он оштукатурил и покрасил, а потолок не трогал. В договоре прописано, что потолок в лоджии должен быть оштукатурен и покрашен. Может ли застройщик сдать дом в таком виде?

Всем добрый день.

Подано заявление о признании застройщика банкротом, рассмотрение заявления в сентябре. Разрешение на ввод дома в эксплуатацию получено. Подскажите пожалуйста, имеет ли смысл подписывать акт приема-передачи, или лучше сразу идти в СОЮ по месту нахождения объекта и подавать иск о признании права собственности? Насколько я понимаю, если акт пп подписан после подачи заявления о признании застройщика банкротом, то необходимо подавать в суд общей юрисдикции о признании права собственности? Причем сделать это надо до сентября, пока не рассмотрели заявление и не ввели конкурсное производство.
Заранее благодарю за ответы.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector