Как купить квартиру, но не влезть в долги?
Prokurors.ru

Юридический портал

Как купить квартиру, но не влезть в долги?

Личный опыт: как за полгода отдать все долги и погасить кредиты

Отказываться от любимого кофе навынос и как-то ещё себя ущемлять не обязательно.

Копирайтер, имейл‑маркетолог. Ведёт заметки об экономии и личных финансах.

Свой кредит я взяла в 2016 году. В то время я работала на фрилансе: вела соцсети и писала тексты для компаний. У меня было много клиентов, но сколько я зарабатывала, точно не знала: деньги приходили нерегулярно.

Когда финансов не хватало, я просила в долг у друзей или пользовалась овердрафтом по карте. Бывало и так, что в счёт долга приходилось отдавать всё, что заработала, и снова занимать. Откладывать на будущее в таком режиме не удавалось: я едва справлялась с оплатой аренды квартиры, а всё остальное тратила на такси, еду и одежду.

Однажды, когда приближался очередной расчёт за жильё, у меня не оказалось ни рубля: клиенты задерживали оплату, друзьям я как раз задолжала денег, а просить отсрочку у хозяйки квартиры было стыдно. Месяцем ранее моя собака погрызла обои в коридоре, и я боялась, что если рискну заплатить позже, то меня просто выселят.

Тогда я решила взять потребительский кредит: 200 000 рублей под 31,9% на 3 года. Эти условия предложил банк, и я согласилась не глядя. «Возьму больше работы, разберусь с долгами от клиентов и выплачу всё за полгода», — думала я.

Полученной суммы едва хватило на два месяца: я рассчиталась с друзьями, трижды успела заплатить за квартиру, купила новые кроссовки, но никак не продвинулась на пути к финансовому благополучию.

Было большим разочарованием обнаружить себя не только без денег, но и с огромным кредитом, за который нужно было отдавать каждый месяц 7 500 рублей.

Спустя два года за обедом я прочитала пару статей о том, как люди гасят кредиты, и это меня шокировало: только на чужом примере я поняла, сколько за это время переплатила банку и сколько продолжаю переплачивать, оставаясь в долгу. Собственный хаос в финансах дорого мне обходился: только процентов по кредиту мне начислили на сумму больше 100 000 рублей, а овердрафт по карте стоил мне почти 15 000 в год.

Я представила: что, если бы я смогла навести порядок в деньгах и не отдавать банку сотни тысяч, а отложить их на своё будущее? Так я решила как можно скорее закрыть кредит, изучить тему финансов и научиться считать деньги, чтобы наконец выбраться из порочного круга долгов. И вот как я стала действовать.

1. Начала изучать советы по финансам

Если бы я хоть что‑то читала по теме раньше, то была бы в курсе, что кредит под 30% годовых — это просто машина по выкачиванию денег и мало для кого он может стать выгодной сделкой.

Мне явно не хватало знаний, и первым делом я собрала список литературы, чтобы внимательно изучить теорию и больше не наделать ошибок. Книги про развитие «денежного мышления», визуализацию желаний и аффирмации я отмела и выбрала те, которые были больше похожи на учебники по финансовой грамотности:

    1. «Кошелёк или жизнь?», Вики Робин и Джо Домингес. Авторы предлагают систему управления финансами из девяти шагов, благодаря которой я поняла, что не бывает незначительной экономии — каждое действие ведёт к достижению большой цели.
    2. «Куда уходят деньги?», Юлия Сахаровская. Хорошая, адаптированная к российским реалиям книга, которая дала мне понимание банковских терминов и открыла глаза на финансовые ошибки прошлого.
    3. «Миллион для моей дочери», Владимир Савенок. Одна из самых полезных книг, доступно поясняющих, как работают инвестиции. Опыт автора пригодится всем, кто тоже копит на будущее ребёнка или собственную пенсию.
    4. «Сам себе финансист», Анастасия Тарасова. Простая книга по финансовой грамотности, которая помогла мне упорядочить в голове знания о деньгах и восполнить пробелы. В ней есть понемногу обо всём: от записи расходов до составления портфеля ценных бумаг.

Многие советы в книгах перекликались, так что я отметила наиболее популярные, доступные и близкие мне и составила пошаговый план действий:

  1. Посчитать все долги и собственный финансовый баланс.
  2. Вести учёт доходов и расходов.
  3. Отказаться от кофе с собой.
  4. Отказаться от обедов в кафе.
  5. Пользоваться автобусами вместо такси.
  6. Отключить подписки на платные сервисы.
  7. Сначала погасить самые «дорогие» займы, по которым плачу банку.

2. Посчитала все долги

Первым шагом было собрать все долги в общий список. Сумму я посчитала и записала в формате отрицательного баланса. До сих пор считаю, что это половина успеха: желание выйти из минуса в ноль придавало азарт процессу и помогало не отступать от цели.

Вот с чем предстояло разобраться:

  • 80 000 рублей — основной долг банку;
  • 20 000 рублей — овердрафт по карте;
  • 15 000 рублей — долги друзьям;
  • 1 500 рублей — долг за занятия по французскому.

Итого: 116 500 рублей.

Это значение я занесла в заметки и обновляла каждый раз, когда вносила платёж по займу. Проценты, которые списывались за пользование кредитом, а также ежедневную плату за овердрафт по карте я фиксировала отдельно, чтобы видеть, сколько денег я плачу за свои ошибки.

3. Стала записывать расходы

Неорганизованному человеку сложно освоить учёт расходов и дисциплинированно его вести. Чего я только не пробовала: устанавливала разные приложения, использовала таблички и вела заметки, но всё было тщетно.

После всех неудачных попыток я снизила ожидания и договорилась с собой, что буду только наблюдать, а не пытаться радикально сэкономить и записать как можно меньшую сумму.

Для начала выбрала несколько категорий расходов: кафе, транспорт, развлечения и шопинг — мне казалось, что ими стоит заняться в первую очередь, — а расходы вроде аренды, продуктов и оплаты счетов оставила за скобками. Учёт вела в Google‑таблице и каждую неделю записывала сумму, которую потратила.

В первый месяц я просто приучала себя регулярно просматривать выписки и чеки и уделять 10 минут заполнению таблицы. Во второй месяц установила реалистичные лимиты. И только к третьему месяцу, когда привычка прочно вошла в мою жизнь, стала добавлять другие категории и следить за всеми тратами.

Сейчас читают

Сейчас моя табличка выросла и вместо четырёх строк занимает 15, но расходы я записываю уже на автомате: каждое воскресенье за завтраком разношу данные по ячейкам, а в конце месяца просматриваю, что получилось в итоге.

4. Научилась экономить на неважном

Меня беспокоило, что, для того чтобы привести в порядок финансы, нужно будет поменять привычный образ жизни. Пункт «Отказаться от кофе с собой» угнетал мой энтузиазм: это было для меня не просто порцией напитка, а возможностью зайти в любимую кофейню, встретить соседей, весело поболтать.

Чтобы не расставаться с утренним ритуалом, я искала другие возможности сэкономить и нашла несколько любопытных «чёрных дыр»:

  • сменила тарифы на интернет и мобильную связь на более дешёвые;
  • нашла магазин, где можно покупать корм для питомцев большими пакетами;
  • назначала встречи в офисе у клиентов, чтобы не заказывать ланч или ужин просто за компанию.

Но больше всего я выиграла, отказавшись от такси в пользу автобусов. Если раньше я тратила на поездки 8–10 тысяч рублей в месяц, то через пару месяцев расходы на транспорт стали составлять 1,5–2 тысячи рублей. Я ездила на автобусе, иногда ходила пешком и изредка могла вызвать такси, если задерживалась где‑то допоздна. Интересно, что до начала эксперимента я и не представляла, как полюблю слушать в дороге подкасты и читать книги, так что лишнее время в пути теперь даже в радость.

Статьи расходов в месяц Было (рублей) Стало (рублей)
Интернет и телефон 1 500 750
Корм для кота и собаки, наполнитель для лотка 6 300 2 100
Еда вне дома 11 000 4 000
Транспорт 10 000 2 000
Итого 28 800 8 850

Когда я сократила расходы на связь и зоотовары, отказалась от такси и обедов вне дома, стала экономить около 20 тысяч рублей в месяц. Их я переводила на досрочное погашение кредита.

5. Продала ненужные вещи

Одной из самых сложных задач на пути к свободе от долгов было выплатить овердрафт и отключить его. За пользование этой услугой с моей карты каждый день снимали 39 рублей. Но разом вернуть банку 20 000 рублей, чтобы разделаться с овердрафтом, никак не удавалось. Да и по частям закрыть долг не получалось — силы воли не хватало, и я постоянно тратила весь разрешённый лимит.

Многие мои приятели регулярно продавали ненужные вещи, и я подумала: «А почему бы не попробовать и мне что‑нибудь продать?»

Первым делом я пересмотрела гардероб и выбрала то, что давно не надевалось или не подходило по размеру: куча платьев, пуховик, пара новых нарядных туфель. Я всё сфотографировала, сделала подробные описания вещей и выставила на продажу. К моему удивлению, попытка была неудачной — никто даже не интересовался и не торговался.

Пришлось посоветоваться с друзьями и помониторить площадки для покупки‑продажи, чтобы узнать, что вообще на них продают и покупают. Оказалось, что быстро уходят спортивный инвентарь и техника, а также вещи известных марок. Одежды, какой бы она ни была хорошей, там полно, и, по моему опыту, завоевать внимание покупателей можно либо ценой, либо брендом.

В итоге за месяц я продала подвеску Tiffany, старый iPhone и лонгборд и получила 26 000 рублей. Всё разлетелось очень быстро — буквально за сутки на каждую вещь нашёлся покупатель. На вырученные деньги я, наконец, полностью вернула банку овердрафт и отключила эту функцию навсегда.

Что продала За сколько (рублей)
Подвеска Tiffany 17 000
iPhone 6 6 000
Лонгборд 3 000
Итого 26 000

6. Воспользовалась кредиткой в свою пользу

В книгах по финансовой грамотности упоминалось, что в случае, когда у человека много долгов, их можно рефинансировать под меньший процент, чтобы платить одному банку, да ещё и сэкономить. Я не относила себя к тем, кому подойдёт рефинансирование. До закрытия кредита оставалось меньше года: от меня требовалось дисциплинированно выплатить остаток — 72 000 рублей, включая проценты, — и не влезть в новые долги. Но тут подвернулось необычное решение.

Однажды во время рекламного звонка от одного из банков мне предложили оформить кредитную карту. Я гордо ответила, что сейчас меня не интересуют такие продукты, ведь я как раз пытаюсь покончить с долгами. Оператор рассказала мне об услуге погашения стороннего займа с помощью кредитки, и я взяла паузу, чтобы всё внимательно изучить и посчитать выгоду.

Читать еще:  Как получить доступ в колясочную, самовольно занятую жильцом?

В описании услуги было сказано, что я могу оформить перевод денег с кредитки на погашение любого долга в любом банке. При этом предоставляется 120‑дневный беспроцентный период: если вернуть все деньги за четыре месяца, то никакие проценты по кредитной карте не начисляются.

С учётом расходов на годовое обслуживание карты этот трюк экономил мне 10 000 рублей на процентах. Вроде не много, но мне было любопытно попробовать. К этому времени до закрытия кредита оставалось 60 000 рублей, так что я оформила карту и перевела эту сумму в счёт окончательного погашения долга. Затем три месяца вносила по 20 000 рублей на кредитку и закрыла её, уложившись в беспроцентный период. Эксперимент удался!

Есть люди, которые используют этот трюк регулярно, чтобы получать кешбэк и другие бонусы от использования кредитной карты. Для этого нужно иметь безупречную дисциплину и знать наизусть все условия соглашения об обслуживании. Я до сих пор беспокоюсь, что могу потерять контроль над собой и пропустить обязательный платёж, поэтому отложила этот лайфхак до лучших времён.

7. Победа!

Через полгода мне осталось только выплатить долги друзьям и преподавателю французского — 16 500 рублей. И уже в течение месяца после того, как я закрыла кредиты, я наконец вышла в плюс. Впервые я увидела на балансе, который записала в самом начале, положительное значение. Это, безусловно, была победа — прежде всего над губительной привычкой тратить больше, чем зарабатываю.

Финансовый результат всей этой истории лишь сэкономленные на процентах 10 000 рублей, но обрела я куда больше:

  • научилась планировать траты, создала свою систему учёта доходов и расходов;
  • перестала чувствовать муки совести и непрерывную тревогу за своё будущее;
  • научилась копить и откладывать деньги.

Порядок в финансах помог разобраться не только с кредитами, но и с другими сферами жизни: я стала добросовестно и внимательно относиться к рабочим документам, чтобы мне платили вовремя; научилась планировать меню на неделю и наладила питание; начала делать сбережения; накопила на первоначальный взнос по ипотеке и переехала в свою квартиру.

Ипотеку я тоже хочу погасить досрочно, как это сделал другой автор истории на Лайфхакере.

Покупка квартиры с долгами: является ли такая сделка опасной?

Проблемы с поиском?

Загрузка данных с сервера Росреестра.

Произошла ошибка при обмене данными

Сообщение о ошибке будет направлено администрации портала.

Вы можете воспользоваться ручной формой заказа: Отправить запрос специалисту

По вашему запросу ничего не найдено

Уточните запрос, укажите полностью ваш адрес и проверьте ошибки.
Если найти объект все равно не получается, вы можете воспользоваться ручной формой заказа и наш оператор сам найдет нужный Вам объект: Отправить запрос оператору

Найдено объектов

Кадастровый номер Адрес объекта
Выбрать

Вы узнаете, как купить квартиру с долгами за коммунальные услуги (ЖКХ), какие долги переходят при покупке квартиры, кто будет оплачивать долг, как правильно продать жилой объект с долгами по жилищно-коммунальному хозяйству и какой пакет документов нужно собрать

При покупке недвижимости, новые владельцы могут получить не только желаемые жилые метры, но и долги от предыдущих собственников. Покупка квартиры с долгом – это не единственная проблема, с которой могут столкнуться новые хозяева имущества, также квартира может иметь плохую юридическую историю, могут быть не соблюдены все условия сделки купли-продажи (например, права несовершеннолетнего владельца). Распространенным долгом является долг по коммунальным платежам.

Что означает продавец с долгами?

Количество квартир на рынке недвижимости с долгами за коммунальные платежи составляет от 1 до 3 %. Такую статистику предоставили риэлторы, которые отмечают, что не всегда владелец имеет возможность закрыть долг по жилищно-коммунальному хозяйству. Для этого оформляется кредит в банке, заем в микрофинансовой организации, который потом погашается в счет продажи недвижимости.

Если сумма долга большая и требуется оформление большой суммы денег для его погашения, то квартира, автомобиль, земельный участок могут использоваться в качестве залога, поэтому нужно обязательно заказать выписку из ЕГРН и узнать наличие залогов, обременений арестов на квартиру.

Если у собственника есть задолженность в банке, непогашенные кредиты, просроченные платежи, такой человек может быть признана банкротом или судебные приставы могут наложить арест на недвижимое имущество.

Какие долги переходят при покупке квартиры

Переходят ли долги при покупке квартиры, понимает не каждый покупатель. Согласно закону, новый владелец не должен оплачивать долги по коммунальным платежам предыдущих владельцев, во время сделки берется справка из ЖКХ, прикладывается выписка из соответствующих органов.

Если вы приобрели объект с долгами в управляющей компании, то вы можете завести новый счет, таким образом, старые долги прошлого собственника останутся у него, у вас будет нулевой счет с оплатой за квартиру.

Внимание! Долги остаются у прошлого собственника, только в УК, а долги в энергосбытовой компании и в фонде капитального строительства, переходят на нового владельца!

При покупке квартиры кому остается долг решают участники процесса. Стороны могут договориться о снижении стоимость жилого объекта.

Важно! Мы настоятельно рекомендуем комплексно проверить недвижимость, с помощью нашего сервиса. Команда опытных юристов сделает вам полное заключение по вашей жилплощади, в том числе проверка собственника квартиры на предмет долгов и банкротства, что поможет вам избежать ареста вашей квартиры после покупки, ведь согласно закону, арест, судебные приставы могут наложить и после сделки купли-продажи.

Покупка квартиры с долгами по ЖКХ

Покупка квартиры с долгами за коммунальные услуги – это проблема, но не препятствие. Процедура оформления займет больше времени, сделка потребует оформления дополнительных бумаг, если стороны готовы на это, то можно приступить к процессу.

Новый владелец жилой площади должен понимать, что представители коммунальных служб будут требовать возвращения долга, поэтому ему нужно решить, готов он к такой процедуре или нет.

Человек, продающий недвижимое имущество с задолженностью по ЖКХ должен поставить потенциального покупателя в известность. Если факт будет скрыт, это приведет к ответственности согласно Уголовному Кодексу РФ. Важно понимать, что прозрачная сделка безопасна как для продавца, так и для покупателя.

Особенности покупки квартиры с долгами по ЖКХ

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам – это нормальная практика, не запрещающая, но контролируемая законом. Продать недвижимость с задолженностью по жилищно-коммунальному хозяйству можно, если нет запрета, выданного судебной инстанцией.

В статье 153 ЖК РФ, где говорится, что человек обязан оплачивать счета с момента приобретения права собственности.

Как узнать долг по ЖКХ?

Для избежания форс-мажорных ситуаций, продавцу будет полезно знать, как проверить долг по квартире перед покупкой. Закон, а в частности ГК РФ, обязывает продавца ознакомить со всеми условиями процесса.

Как узнать долги по ЖКХ? Провести анализ сделки можно несколькими способами:

  1. Обращение в центр координации ГУ ИС. Это государственные учреждения «Инженерные службы районов», где можно получить нужную информацию о недвижимости и долгах. Особенность: обратиться в центр могут жители столицы, получить данные можно при личном обращении или через интернет, воспользовавшись формой на портале.
  2. Обращение в управляющую компанию.
  3. Обращение в расчетно-кассовый центр. Специалисты центра сделают запрос, получив актуальную информацию от поставщика услуг.

Покупатель всегда может обратиться в ЖКХ, в энергосбытовую компанию. Внедряют такую практику и банки, например, Сбербанк России или Банк Москвы, где можно узнать, будут ли коммунальные долги при покупке квартиры.

УК требует от владельца оплаты долгов: что делать?

Долги старых хозяев при покупке квартиры могут перейти к новому владельцу, поэтому специалисты рекомендуют тщательно изучать условия договора еще на первом этапе купли-продажи. Важно убедиться, что возможность передачи недвижимого имущества вместе с долгом отсутствует.

Если при покупке квартиры с долгами по ЖКХ приходят требования вернуть задолженность, то новому владельцу нужно произвести следующие действия:

  1. Сделать копию соглашения.
  2. Написать обращение, где будет отображена просьба прекращения отправки счетов за период, который предшествовал периоду регистрации.
  3. Отправить собранный пакет документов почтой (при личном обращении документы лучше передавать под расписку).

Совет: во время составления соглашения рекомендуется включить пункт о снятии показаний со счетчиков. Такой акт можно потом приложить к обращению. Если после проведенных действий будут продолжать поступать требования, действия государственной структуры будут признаны незаконными. Меры наказания предусмотрены в ст. 163 УК РФ.

Порядок покупки квартиры с долгами

Узнать долги при покупке квартиры можно несколькими можно несколькими способами. Действия покупателя:

  1. Запросить у продавца все выписки и бумаги.
  2. Сделать запрос в Единый Государственный Реестр Прав, где можно узнать, если ли аресты, другие долги.
  3. Обратиться в расчетно-кассовый центр, управляющую компанию или другую структуру, обладающую нужными данными.

Если продавец хочет, чтобы задолженность закрыл новый собственник, то нужно оговорить скидку на квартиру.

Важно! Информацию о размере скидки от стоимости недвижимости нужно прописать в договоре купли-продажи отдельным пунктом, но не в рамках итоговой цены. Это особенно важно при оспаривании сделки, если квартира переходит назад к предыдущему собственнику.

Список необходимых документов

Процедура сопровождается такими документами:

  1. Паспортом.
  2. Документом из ФНС, подтверждающим отсутствие долгов.
  3. Справкой из жилищно-коммунального хозяйства.
  4. Справка из ЕГРН
  5. Дополнительным соглашением о погашении долга по ЖКХ (здесь важно отобразить, кто оплачивает долг при покупке квартиры).

Старый владелец должен подтвердить право собственности.

Продавец банкрот: в чем заключаются риски для покупателя

Продавец может быть признан банкротом, как до продажи квадратных метров, так и после. Если до продажи, сделка не состоится, если после, у покупателя возникнут проблемы.

После продажи жилого объекта продавца признать банкротом могут на протяжении трех лет. Тогда покупателю нужно вернуть жилой объект, а старому хозяину – деньги.

Разбирательств: может ли банкрот скрыть факт сделки от кредиторов и суда

Нет. Данные передаются в Росреестр и в судебную инстанцию. Эти органы буду знать обо всех операциях с жилой площадью, свершенных за все время с 1998 года.

Меры безопасности: как не допустить изъятия квартиры

Избежать форс-мажорных ситуаций поможет риэлтор и юрист. Покупателю нужно владеть информацией о продавце, даже если нет подозрений. Эксперты советуют в договоре прописать пункт о гарантиях, особенно если у продавца есть долги. Если есть возможность, узнайте, какие сделки по предлагаемому жилому объекту уже проводились.

Читать еще:  Как вернуть деньги за услуги юриста, которого уже уволили?

Основания: из-за чего сделку могут признать недействительной

Продажа жилого объекта с долгами может быть выгодной для обеих сторон. Если первый знал о проблемах, но согласился на процесс, он является незаконным. Кредитор не должен выступать в качестве покупателя, опуская все правила и поочередность сделки. Если права кредитора ущемлены, после продажи старый хозяин продолжает жить в квартире, сумма продажи, ниже рыночной – сделка не действительная.

Права покупателя: может ли он доказать свою правоту

Покупатель может доказать свою правоту, а вот кредиторам доказать, что сделка проведена незаконно – сложно. Если продавец признан банкротом, признать сделку незаконной можно только после получения весомых доказательств. Для избежания форс-мажорных ситуаций, нужно знать, как проверить при покупке квартиры долги.

Прощай, квартира: чем опасна покупка жилья у владельцев с долгами

Прочитано: 7194 Опубликовано: 02.11.2018

На вторичном рынке недвижимости довольно много «опасных» квартир, покупка которых может обернуться проблемами для нового владельца. Это объекты с нечистой юридической историей, с неучтенными правами несовершеннолетних, унаследованное жилье. К данной категории относятся также квартиры, продавцы которых накопили много долгов.

О том, какие риски несут в себе сделки с должниками и как застраховаться от возможных неприятностей, рассказываем в подробных карточках.

Продавец с долгами
Что это значит

Самые распространенные долги продавцов квартир — за коммунальные услуги. По оценкам риелторов, доля объектов с неоплаченной «коммуналкой» на рынке недвижимости составляет порядка 1–3%.

Продавец может не иметь возможности гасить долги по ЖКХ, но при продаже квартиры избавление от этого долга — единственный шанс провести сделку, поэтому он даже может привлечь другой заем, отмечает управляющий директор брокерского департамента «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Александр Москатов. «Бывают ситуации, когда продавец своими силами изыскивает возможность получить банковский кредит либо заем от физических лиц на оплату услуг ЖКХ, будучи уверенным, что погасит его из средств, полученных за квартиру. При существенном размере долга залогом при таком кредите может служить имущество продавца: квартира, машина, земельный участок».

Случается, что у владельца жилья есть и другие долги — например, непогашенные банковские кредиты с просрочками и другие займы. И впоследствии такой продавец может быть признан банкротом.

Неоплаченные услуги
Что делать, если у продавца скопился долг за ЖКУ

Как правило, в таких случаях продавец и покупатель договариваются «на берегу». Допустим, стоимость квартиры составляет 10 млн руб., а задолженность по ней — 100 тыс. руб. При совершении сделки покупатель закладывает в банковскую ячейку сумму в 9,9 млн руб. (10 млн руб. минус 100 тыс. руб.). Эксперты особо подчеркивают, что во избежание обмана покупателю лучше оплатить этот долг именно самостоятельно, вычтя его из суммы покупки.

«Обычно опасности в такой схеме нет, — считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — Будущий собственник оставляет у себя сумму, которую потом направит на погашение долга после перерегистрации права собственности. Если квартира не арестована, то такие договоры заключаются без проблем. Если речь идет об ипотечной сделке, то покупатель просто вычитает задолженность из суммы первоначального взноса».

Подтверждение
Как узнать, что у покупателя есть долги за услуги ЖКХ

Для того чтобы узнать о наличии коммунальных задолженностей, нужно попросить продавца предоставить справку от управляющей компании об отсутствии долгов за ЖКУ. Если квартира арестована, это отражается в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Кстати, в данном документе отображается не только сам факт ареста, но и данные о том, кем наложено ограничение: судебными приставами, налоговой, банком и пр.

Тревожный звонок
Чем опасны «коммунальные» долги

Сами по себе — не опасны, если действовать по указанной выше схеме. «Но долг должен быть закрыт до сделки, — отмечает руководитель коммерческой практики юридической компании BMS Law Firm Денис Фролов. — Формально долги по ЖКХ на нового собственника перейти не должны. Но может возникнуть множество проблем с управляющей компанией и сложностей с последующей продажей квартиры».

Проблема с оплатой самого «коммунального» долга решаема. Но крупная задолженность за услуги ЖКХ должна насторожить покупателя и стать стимулом для выяснения дополнительных сведений. Не исключено, что у продавца квартиры есть и другие неоплаченные долги — и вот это уже повод для беспокойства.

Продавец-банкрот
В чем заключаются риски для покупателя

Проблема для покупателя здесь заключается в том, что банкротство владельца жилья, имеющего большие долги, может произойти не до, а после продажи им квартиры. При этом законом предусмотрен большой временной люфт: если продавец признается банкротом в течение трех лет после совершения сделки, она может быть признана недействительной.

«Покупателя могут обязать вернуть квартиру в конкурсную массу, — поясняет заместитель руководителя практики имущественных и обязательственных отношений национальной юридической службы «Амулекс» Галина Гамбург. — А вот с возвратом покупателю денежных средств возникают подчас неразрешимые проблемы. Фактически покупатель становится одним из кредиторов продавца-банкрота».

Под процедуру банкротства может подпасть даже не сам продавец, а предыдущий владелец квартиры, и это тоже может негативно отразиться на конечном покупателе, добавляет руководитель юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. Если с момента совершения предыдущей сделки тоже не прошло трех лет, то перепроданная квартира также будет истребована в конкурсную массу.

Разбирательства
Может ли банкрот скрыть факт сделки от кредиторов и суда

«Затеряться» такая сделка даже по прошествии времени не может, отмечает Галина Гамбург. При подаче заявления о признании гражданина банкротом (по собственной инициативе или по инициативе кредитора) должник должен сообщить арбитражному суду сведения о всех совершенных им сделках с недвижимым имуществом за последние три года. Кроме того, запрос в Росреестр будет делать финансовый управляющий, поэтому скрыть такую сделку от суда и других кредиторов практически невозможно.

Меры безопасности
Как не допустить изъятия квартиры

На 100% застраховаться от такой ситуации невозможно, но риск ее возникновения можно снизить, говорят эксперты. Здесь лучше не пренебрегать помощью профессиональных юристов или риелторов, которые смогут оценить перспективы сделки и достать необходимую информацию.

При малейших подозрениях (а их могут вызвать, например, те самые большие задолженности по оплате услуг ЖКХ) необходимо как можно больше узнать о продавце, советует Светлана Краснова. Например, о наличии у него финансовых обязательств перед третьими лицами (непогашенные кредиты, займы, иные долги). Важно включить в текст договора купли-продажи пункт о гарантиях продавца по отсутствию у него неисполненных финансовых обязательств, которые могли бы являться основанием для признания его банкротом. Также нужно проверить наличие возбужденных в отношении продавца исполнительных производств, наличие судебных дел по взысканию с продавца денежных сумм, затребовать сведения из бюро кредитных историй, проверить продавца на отсутствие в отношении него возбужденных дел о банкротстве, удостовериться в том, что на его объект недвижимости не наложен арест или запрет. Нужно также узнать историю сделок с этой квартирой: если она сменила владельца относительно недавно, то проверять следует и прежнего собственника квартиры.

«Еще один запасной вариант — титул страхования, когда квартира страхуется как раз на случай расторжения сделки не по вине покупателя. Однако в этом случае все равно придется ходить по судам и доказывать свою правоту», — отмечает Мария Литинецкая.

Основания
Из-за чего сделку могут признать недействительной

Сделка по продаже квартиры может быть признана недействительной, если будет доказано, что продавец-банкрот совершил ее с предпочтением одному из кредиторов. Например, если у продавца есть несколько кредиторов, но он продает свою недвижимость одному из них, лишая всех остальных права на получение возмещения или нарушая очередность удовлетворения требований, рассказала Светлана Краснова из «Инком-Недвижимости».

Еще одно основание — причинение вреда имущественным правам кредиторов. Здесь имеются в виду сделки по продаже недвижимости по явно заниженной цене, дарение или фиктивная продажа (например, когда продавец продолжает пользоваться квартирой после сделки).

«Дополнительным условием для признания сделки недействительной является то, что покупателю о противоправной цели продавца было известно на момент сделки, — пояснила юрист. — Это предполагается, если, например, оспариваемая сделка была заключена между заинтересованными лицами — родственниками, аффилированными лицами».

Права покупателя
Может ли он доказать свою правоту

Даже в случае банкротства продавца сделка по продаже им квартиры может быть оставлена в силе. «Кредиторам еще придется доказать, что сделка нанесла вред их интересам и что покупатель знал о неплатежеспособности продавца. На практике это сделать сложно, особенно если покупатель действовал добросовестно», — пояснил управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский.

Но даже если покупателю удастся отстоять свои права на квартиру, покупка жилья у владельца с долгами может обернуться долгими судебными тяжбами. Поэтому таких сделок лучше избегать.

покупка квартиры с долгом

алексей

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Ситуация достаточно тривиальная, так бывает. В современном мире узнать конкретную цифру задолженности, очень просто. Как вариант, можете просто удержать её из расчётов и оплатить самостоятельно.
Вряд ли тут речь про мошенничество, скорее надо смотреть другой момент. Имея такие долги по квартплате, эти люди легко могут быть подвержены банкротству, а вот это уже гораздо хуже и фатальнее…
Долги по квартире, не единственный момент, на который необходимо обращать внимание. Сделку должен сопровождать специалист и тогда подобных вопросов не будет.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Вы поспорить со мной хотите?))) завтра с компьютера поспорю, с телефона неудобно, да и поздно уже у меня.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Отвечу двум серым безликим никам, ОДИН РАЗ, в полемику вступать не собираюсь.
Итак, я не «пугаю» и тем более не «пугаюсь», слова то какие )))
Если вы считаете банкротство детской забавой, ну чтож, удачи вашим Клиентам…
Теперь про долги старого собственника, я хорошо знаю, что долги к новому собственнику не переходят, не надо мне тыкать статьями. Я знаю другое, всякие УК и иже с ними, новому собственнику вымотают все нервы. А если он вдруг решит квартиру потом продать, то такому как я, будет не интересна сказка про «старые долги». Я, либо кровь сверну и заставлю оплатить ВСЁ, либо откажусь от такой покупки.
Вопрос: мы тутА больше риэлторим или юристим? Всё понятно, есть закон, законодательство и т. д. и т. п., а есть прозаичная ЖИЗНЬ, и она не всегда вяжется с буквами, которые написаны в УК ГК НК СК.
ИМХО, долгов быть не должно. В любом мегаполисе РФ, существует общая платёжная система по ЖКХ, так вот, оттуда ничего никуда не пропадает и никуда не испаряется со сменой собственника, уверен на 100%, что Самара не исключение. Так зачем новому собственнику разбираться между «старых долгов» и своими оплатами?!

Читать еще:  Изменение видов деятельности ООО при дополнении видов деятельности

P. S. перейдёте из серых ников, превратитесь в «Вы»

С уважением,
Альберт Садыков )))

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Алексей ,скорее всего у Вас расчеты происходят перед регистрацией. Можно перед подачей в МФЦ документов на регистрацию взять у них расписку ,что они получили все деньги,а сумму долга оставить у себя,и вместе с ними после подачи на регистрацию идти гасить долг. Если они согласятся на это.У нас бы это решалось так,что сумма была разложена на несколько пакетов в ячейку,и они один пакет получили бы по факту регистрации,и выплатили бы с него долг,а остальное после подписания акта приемки.Но у нас расчеты происходят после регистрации.Наверное Вам лучше найти специалиста на сопровождение сделки,думаю это не очень дорого,но будет спокойнее.Нужно понимать все Ваши нюансы сделки,чтобы давать точный совет в Вашей ситуации.

И никто не сказал. что долги предыдушего собственника , а не нового.

Доброго времени суток!
Альберт, “хуже и фатальнее”. Что вы имеете ввиду? Зачем вы пугаете человека, не поясняя, что имеете ввиду? Вас пугает банкротство? Чем?
Какое отношение долги предыдущего собственника имеют к новому?
Ст 210 ГК РФ определяет, что бремя содержания имущества лежит на собственнике такого имущества. Возложение обязанности по содержанию имущества, не принадлежащего лицу, на такое лицо противоречит требованиям законодательства.

С уважением,
Михаил Соколов.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) от 29.12.2004 N 188-ФЗ
Раздел VII. ПЛАТА ЗА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ И КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ
Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги
1. Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:

5) СОБСТВЕННИКА жилого помещения С МОМЕНТА возникновения права собственности на жилое помещение;
Новый собственник не должен платить за предыдущего. Председатель должен обратиться в суд с иском к предыдущему собственнику, ведь именно в процессе их официальных ДОГОВОРНЫХ отношений (договор на оказание услуг) возникли проблемы.
Статья 158. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме
3. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.

Как правильно купить квартиру с долгами по коммунальным платежам

Приобретение жилья на вторичном рынке – процесс, связанный с определенными рисками. Например, новые хозяева могут столкнуться с проблемой неоплаты услуг ЖКХ прежними жильцами. Некоторые думают, что расплачиваться с представителями коммунальных служб придется будущим жильцам, хотя это не так. Нет такой законодательной нормы, которая бы возлагала на собственника чужое долговое бремя. Но покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам имеет нюансы, о которых стоит узнать заранее.

Особенности покупки квадратных метров с долгами

В законодательстве РФ отсутствуют нормы, ограничивающие возможность продажи жилья с долгами. К тому же бремя долга за ЖКХ не возлагается на новых собственников квадратных метров, поэтому повода для паники вроде бы нет.

Особенности покупки квадратных метров с бременем долгов по квартплате заключаются в следующем:

  1. Долг привязывается не к жилплощади, а к физическому лицу.
  2. Единственный случай, когда невозможна реализация квартиры с долгами – если из-за большой суммы задолженности коммунальщики подали в суд и дело дошло до ареста жилплощади.
  3. Период ИД по коммунальному долговому бремени равен 3 годам. Например, если хозяева не оплачивали счета в течение 5 лет, служба ЖКХ может взыскать деньги в судебном порядке только за трехлетний срок.
  4. При смене хозяина меняется лицевой счет.
  5. Как только собственник получит документы, удостоверяющие право, нужно известить УК.
  6. Если организаций, оказывающих коммунальные услуги, несколько, известить придется каждую.

Несмотря на то, что никто не запрещает отчуждение объекта с долгами, в процессе регистрации права собственности возможны проблемы. Поэтому в скорейшем урегулировании ситуации с задолженностью заинтересованы обе стороны.

Для решения вопроса оплаты есть несколько способов. Распространенный вариант – когда стоимость квартиры снижается на сумму долга. При заключении сделки указывается, что покупатель сам его погасит. Стороны могут внести нужный пункт в текст договора или составить дополнительное соглашение.

Если оплатить счета намерен продавец, нужно составить передаточный документ. В нем указываются данные о сумме долга и показания учетных устройств.

В тех случаях, когда задолженность в соглашении не упоминается вообще, она следует за первоначальным владельцем автоматически.

Как быть с долгами по капремонту

При покупке квадратных метров нужно поинтересоваться, оплачены ли у прежнего владельца счета за капремонт. Дело в том, что согласно ст.158 ЖК долги по ремонту с целью восстановления ресурса, сделанные прежним хозяином, становятся головной болью новоселов. Бывает, что сумма набегает приличная, и обращаться в суд в этой ситуации бессмысленно.

Способы узнать о долгах

Перед заключением сделки стоит выяснить, есть у продавца задолженность за коммуналку и насколько она велика. Узнать о проблемной ситуации возможно из справки,запрашиваемой у продавца. Если прежние жильцы не торопятся нести нужную бумажку, есть и другие источники получения информации:

  1. Расчетные центры, открытые в большинстве городов.
  2. Организации, поставляющие потребителям ресурсы (тепловые, энергосбытовые компании).
  3. Интернет-порталы управляющих компаний.
  4. Почтовые отделения, осуществляющие прием платежей.

Также покупатель имеет право воспользоваться банковскими ресурсами. Например, информацию о наличии долгов предоставляет ПАО «Сбербанк». Узнать о задолженности можно по реквизитам, которые есть в квитанциях. При оплате счета в терминале плательщик сразу увидит сумму долга по конкретному адресу.

С помощью этих методов можно узнать о наличии задолженности за газ, электричество и прочие необходимые людям ресурсы. Нельзя забывать и про оплату стационарного телефона, если он установлен. Долги по нему бывают двух видов: за междугородние разговоры и по абонентской плате.

Как реагировать, если УК требует оплатить чужой долг

Если вопрос с прежними долгами не был вовремя урегулирован, УК может начать напоминать о себе. В этом случае нужно написать заявление с требованием прекратить выставлять счета за период, предшествующий регистрации.

Такая претензия пишется на имя руководителя организации. К ней надо приложить копии выписки из ЕГРП и ДКП. Также желательно принести в УК приемо-передаточный акт с зафиксированными данными учетных устройств.

Пакет документов можно отдать коммунальщикам лично или отправить заказной корреспонденцией. В течение 30 дней компания должна рассмотреть претензию и дать письменный ответ.

Если УК и после обращения жильцов будет пытаться взыскать долги, это может расцениваться как вымогательство, и у новых хозяев будет полное право идти в суд. Другой способ способ восстановить справедливость – пожаловаться в районную жилинспекцию. Приостановление оказания услуг из-за долгов прежних владельцев тоже является нарушением закона и является поводом для жалобы.

Долговое бремя за квартиру, оформленную в ипотеку

Процедура приобретения квадратных метров в ипотеку практически ничем не отличается от стандартной купли-продажи. Поскольку долги к новоселам не переходят, банки спокойно относятся к приобретению такого жилья.

Так что семьям, оформляющим ипотечный кредит, не стоит надеяться, что банк проверит квартиру на наличие долгов. Чтобы не затягивать переезд, лучше как можно быстрее прояснить ситуацию и урегулировать вопрос с продавцом.

Алгоритм совершения сделки

Процесс покупки жилья с долгами за коммунальные услуги состоит из нескольких стадий:

  • Получение информации о задолженности любым удобным способом;
  • Обращение за выпиской из ЕГРП для проверки квартиры на наличие обременений. Это нужно сделать обязательно. Если у продавца накоплена большая задолженность за жилье, не исключено и наличие долгов по кредитам, а значит, недвижимость может быть арестована приставами;
  • Обсуждение с продавцом порядка и условий погашения долга;
  • Составление соглашения купли-продажи и его подписание.

После этого необходимо обратиться в регистрационный орган, который переведет право собственности с продавца на покупателя.

Покупка квартиры с долгами за коммунальные услуги не представляет особых сложностей. Главное – вовремя узнать, что эти долги существуют, и прописать важные моменты в соглашении. Если покупатель не знает, как составить договор с учетом всех нюансов, можно воспользоваться услугами риэлтора или опытного юриста.

Здравствуйте. Нет опыта в приобретении жилья,и поэтому уже столкнулись с некоторыми не совсем приятными моментами. Квартира (вторичка) покупается нами в поселке. C привлечением государственной помощи в улучшении жил.условий. И возможно с привлечением материнского капитала. Собственник в данный момент другом городе. Договор пока не заключали, соглашений тоже никаких нет. Документов собственности нам не показали пока. На заключение договора планирует появиться. Сейчас всеми вопросами (показ квартиры, погашение долгов, получение задатка,поход с документами собственности к нотариусу и тд) занимается ее родительница. Без доверенности. Юридически тоже не особо подкована,и на наши всякие вопросы юридического характера реагировала,махнув рукой. Сложно объяснить человеку, что так положено. И задаток мы передавали сегодня,к сожалению,по своему незнанию,вообще не по форме закона. Так как получить средства на свою карту собственница отказалась,мотивируя, что наличные деньги нужны родителям для погашения долгов по квартире и иных платежей. Расписку писала ее родительница от имени дочери. Забыли указать общую сумму стоимости жилья. Интересовалась, когда мы будет отдавать остальные деньги. Почти разговор во время подробного просмотра квартиры мама записала. Но какие гарантии от такой расписки и данной записи в случае чего? Пожалуйста, подскажите, как нам действовать дальше. Должны ли проводить сделку через нотариуса или юриста,когда перечислять остальные средства? И как прописать данный задаток в договоре? Будет ли данная покупка проверяться государственными органами более тщательно (очень бы хотелось)?

Спасибо за полезную и интересную статью!
Долги по коммунальным платежам – явление довольно частое и распространенное. Причем даже продажа недвижимости с имеющейся задолженностью встречается в практике все чаще

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector