Как наймодателю быть с возникшей задоженностью? ""
Prokurors.ru

Юридический портал

Как наймодателю быть с возникшей задоженностью?

7 советов, как бороться с дебиторской задолженностью

1

Разработайте корпоративный стандарт по работе с дебиторской задолженностью

Чтобы минимизировать риски, необходимо разработать (и выполнять) систему работы с дебиторской задолженностью, где будут четко прописаны сроки и порядок действий, а также ответственные лица. Если с каждой просроченной задолженностью работать как с уникальной ситуацией, вы будете действовать неэффективно.

В качестве утвержденного на корпоративном уровне может быть следующий порядок действий: претензия, повторная претензия, остановка отгрузок и работ на объекте, вывоз оборудования, обращение в суд. Но, как показывает практика, только в небольшом количестве компаний существуют подобные внутренние стандарты.

2

Утвердите срок (или событие), после которого следует идти в суд

Этот срок каждая компания определяет для себя сама. Кто-то решает, что нужно идти в суд через три месяца после возникновения задолженности, кто-то, что через полгода. Многие ориентируются на поведение должника. Например, если он выходит на связь и регулярно перечисляет определенную сумму, арендодатели в такой ситуации зачастую предпочитают отсрочить обращение в суд. Если же должник начинает скрываться и не отвечает на звонки, то самое время переходить к судебной стадии.

Многие региональные компании считают, что в суд ходить не надо ни при каких обстоятельствах, поскольку это разрушит отношения с клиентом. И в некоторых случаях это оправданная позиция, если, например, речь идет о ключевом игроке регионального рынка. Однако нельзя таким образом относиться ко всем своим клиентам.

Поиск необходимого оборудования или запчастей стал еще проще – оставьте заявку и Вам перезвонят.

3

Контролируйте процесс исполнительного производства

Одна из самых частых проблем, возникающих при взыскании долгов, – бездействие службы судебных приставов. Опыт “Адвокатской группы Боженко” показывает, что если специалиста компании нет на территории взыскания, если он не приезжает лично в отделение службы судебных приставов, не помогает приставу и не делает часть работы за него (в том числе не проверяет и не добивается, чтобы необходимые документы были составлены правильно, чтобы они дошли до получателя и были зарегистрированы), то процент взыскания будет стремиться к нулю.

Важно спланировать все необходимые действия еще до получения исполнительного листа и сразу же приступить их осуществлению. Если вы намерены передать работу с долгом внешним специалистам, то определиться в этом вопросе необходимо заранее.

4

В сложной ситуации передавайте взыскание долга на аутсорсинг

Штатные юристы арендных компаний в подавляющем большинстве случаев не являются специалистами по исполнительному производству. При этом исполнительное производство – это очень длительный процесс, юрист может затратить на данный этап в десятки раз больше времени, чем при работе в арбитражном суде по конкретному делу.

Как уже было сказано в предыдущем пункте, очень важно плотное взаимодействие с ФССП. Если ваши юристы просто будут вести переписку с судебным приставом, то ничего кроме стандартных отписок вы не получите. Узкие специалисты по исполнительному производству всегда лучше знают, как добиться эффективной работы от службы приставов, как и где искать активы должника, как оптимально проводить переговоры. Кроме того, узкоспециализированная компания способна и должна обеспечить постоянное присутствие специалиста в месте нахождения должника, что не всегда возможно обеспечить компании-взыскателю силами штатных юристов.

5

Позаботьтесь о профилактике дебиторской задолженности

Здесь можно выделить следующие основные меры:

  • тщательная проверка контрагента перед началом работы;
  • ежедневный контроль дебиторской задолженности руководителем компании;
  • работа по предоплате (50 или 100-процентной), однако это возможно далеко не всегда;
  • увязывание дебиторской задолженности и заработка менеджера.

Некоторые арендные компании с целью профилактики плохих долгов не работают за пределами своего региона. Если же поступает запрос от клиента из другого региона, то этот запрос передается партнерской арендной компании.

6

Разработайте систему мотивации менеджеров

При профилактике дебиторской задолженности многое зависит от того, как выстроена система мотивации у менеджеров по продажам. Здесь практика сильно разнится. На одном полюсе находятся компании, где последующее возникновение дебиторской задолженности практически никак не влияет на заработок менеджера, на другом – компании, где возникновение задолженности непосредственным образом сказывается на уровне дохода менеджера и встроено в систему мотивации.

Но помните, что изменение системы мотивации – вопрос очень чувствительный, к которому нужно подходить обдуманно.

7

Воспользуйтесь услугами квалифицированных юристов

Юридическое сопровождение чрезвычайно важно для профилактики дебиторской задолженности. В некоторых случаях юристы помогают выработать стандарт работы с дебиторской задолженностью.

Каков порядок работы с дебиторской задолженностью?

Работа с дебиторской задолженностью позволяет компании решать целый комплекс задач, начиная с избавления от ненужных затрат и заканчивая сохранением финансовой устойчивости. Из нашего материала вы узнаете о способах и особенностях такой работы.

Долги дебиторов: где отражаются в балансе и для чего с ними работать

Долги дебиторов отражаются в балансе кредиторов в одном разделе с денежными средствами и иными оборотными активами. Однако мобильность дебиторки существенно ниже денег, и она требует дополнительных усилий (работы с дебиторской задолженностью). Результат такой работы — своевременное погашение долгов и отражение в балансе дебиторской задолженности в достоверной оценке.

Работу с дебиторской задолженностью можно представить в виде набора процедур, позволяющих своевременно получить или взыскать с наименьшими потерями причитающиеся деньги. Способы работы с задолженностью дебиторов зависят от состава и структуры самой задолженности.

Обычно дебиторская задолженность включает:

  • долги контрагентов за товары, работы, услуги;
  • не отработанные подрядчиками и поставщиками авансы;
  • переплаченные налоги и страховые взносы;
  • не возвращенные работниками фирмы подотчетные суммы, ссуды и займы;
  • иную задолженность (санкции за нарушение условий хоздоговоров, компенсацию причиненных фирме убытков и др.).

Как воздействовать на нерадивого дебитора, узнайте из материалов:

Как работать с отдельными видами дебиторской задолженности, расскажем далее.

Задолженность за поставленные товары и услуги: основные этапы работы с дебиторкой

Работу с дебиторской задолженностью, возникающей из договорных обязательств, можно разделить на несколько этапов:

  • подготовительный — проверка потенциальных контрагентов (их финансового положения, платежеспособности, надежности и др.);
  • документальный — этап подготовки проекта договора и определения основных его условий (порядка и сроков погашения, санкций за их неисполнение, рассрочек, скидок и др.);
  • контрольный — отслеживание исполнения контрагентом сроков и объемов погашения долгов по договору;
  • оперативный — набор процедур, способствующих снижению риска перехода долгов дебитора в разряд сомнительных и безнадежных;
  • взыскательный — этап работы с дебитором в судебных органах или с применением специальных способов взыскания задолженности (например, с помощью уступки права требования);
  • заключительный — своевременное списание безнадежных долгов, перевод задолженности в состав сомнительной со всеми вытекающими учетными последствиями.

На каждом этапе работы с дебиторкой применяются специальные способы и методы. Например, проверку контрагентов проводят с помощью критериев отбора, анализа и расчетов финансовых показателей с учетом сложившейся практики работы с конкретным партнером.

Как оценить надежность партнера, см. материал «Проверка контрагента на сайте налоговой (нюансы)».

Эти методы фирма разрабатывает самостоятельно и описывает их в отдельном локальном акте (инструкции, положении, методике).

Об одном из методов работы с дебиторкой узнайте из следующего раздела.

Как продать дебиторскую задолженность

Фирме может потребоваться продать долг контрагента, если, например:

  • возникает острая нехватка денежных средств для обеспечения нормального хозяйственного цикла при отсутствии возможности требования долга до истечения обозначенных в договоре дат;
  • появляется сомнение в способности контрагента погасить долг (переход в стадию банкротства, снижение его финансовой состоятельности в связи с кризисом отрасли и др.).

Чтобы продать долг дебитора, необходимо:

  • уведомить должника о заключении договора цессии;
  • подготовить необходимые документы (первичку, договор цессии и др.);
  • произвести запись о доходах и расходах по сделке в бухучете;
  • учесть нюансы налогообложения уступки права требования долга.

Подробности о том, как продать дебиторскую задолженность упрощенцу, узнайте из статьи «Договор цессии при УСН доходы минус расходы (нюансы)».

Взаимозачет дебиторской и кредиторской задолженности

Взаимозачет можно рассматривать как один из методов работы с долгами дебиторов — ускорить расчеты и упростить расчетные процедуры с его помощью можно в том случае, когда между дебитором и кредитором существуют взаимные долги.

Для проведения взаимозачета необходимо, чтобы:

  • требования дебитора и кредитора были однородными (сопоставимыми);
  • срок исполнения обязательств наступил.

Необходимо учесть еще и дополнительные условия:

  • договор не должен содержать запрета на проведение взаимозачета и противоречить закону;
  • срок исковой давности долгов не истек.

Перед оформлением взаимозачета проводится сверка долгов и согласование их суммы.

Когда оформление акта сверки нежелательно, см. в сообщении «Чем грозит сверка с «безнадежным» контрагентом?».

Законом не регламентируется форма документа о взаимозачете, поэтому контрагенты могут составить его, например, в виде:

  • соглашения или акта о взаимозачете;
  • договора о зачете взаимных требований.

Как упрощенцу оформить взаимозачет, см. в статье «Порядок взаимозачета при УСН “доходы”».

Нюансы работы с подотчетной дебиторкой

Дебиторская задолженность по подотчетным суммам может возникнуть, если, например:

  • в компании отсутствует отлаженная система выдачи денежных средств под отчет (не определены процедуры выдачи денег сотрудникам, не установлены сроки возврата и отчета по ним и др.);
  • сотрудник уволился и подотчетные суммы не вернул, а при окончательном расчете их удержать не удалось;
  • работник находится в долговременной командировке и у него отсутствует возможность отчитаться в срок за полученные под отчет деньги.

Наладить своевременный возврат подотчетных средств и процесс регулярной отчетности подотчетных лиц помогают следующие меры:

  • утверждение в компании положения о порядке выдачи денег под отчет;
  • издание приказа со списком лиц, которым допустимо выдавать деньги на хозяйственные нужды;
  • закрепление отдельного сотрудника бухгалтерии для контроля над своевременностью и полнотой отчетности по полученным сотрудниками денежным средствам.

Что предусмотреть в обязанностях бухгалтера по работе с подотчетниками, см. в материале «Обязанности бухгалтера по расчетам с подотчетными лицами».

К чему приводит плохая работа с долгами контрагентов

Отсутствие в компании отлаженной системы работы с долгами может негативно отразиться на ее:

  • финансовой устойчивости и платежеспособности — отсутствие своевременно полученных от контрагентов денег не позволяет фирме расплачиваться с персоналом, бюджетом, закупать материалы, то есть осуществлять свою обычную деятельность;
  • репутации — отсутствие необходимой и достаточной денежной массы не позволяет фирме своевременно выполнять свои обязательства перед поставщиками и бюджетом;
  • конкурентных преимуществах — замороженные деньги, выпавшие из оборота из-за просроченных долгов контрагентов, могли бы использоваться компанией для разнообразных целей (ее развития, получения альтернативных доходов и др.);
  • внутреннем потенциале — отвлеченные на взыскание долгов ресурсы фирмы могли бы использоваться на новых проектах и ее развитии;
Читать еще:  Испытательный срок при приёме на работу

Кроме того, недостаточная работа с дебиторами, приводящая к судебному истребованию задолженности, требует дополнительного отвлечения денег и трудозатрат (которых можно было бы избежать при отлаженной системе работы с дебиторами).

Итоги

Порядок работы с дебиторской задолженностью компания разрабатывает самостоятельно. Среди основных этапов такой работы можно назвать: предварительную проверку потенциальных дебиторов, грамотно выверенные условия договоров, системный подход к процессу напоминания контрагентам о долгах и своевременному их взысканию.

Эффективная работа с дебиторской задолженностью

Увеличение дебиторской задолженности снижает финансовую устойчивость компании. Нехватка оборотных средств не только приводит к зависимости от внешних источников финансирования, но и негативно сказывается на платежеспособности, рентабельности, продуктивности бизнеса в целом. Эффективная работа с дебиторской задолженностью обеспечивает финансовую стабильность и способствует динамичному развитию. Давайте разберемся, как правильно организовать работу с задолженностью на предприятии.

Причины возникновения

Возникновение дебиторской задолженности в бизнесе – это не отклонение, а скорее норма. Важно держать ее объем на приемлемом уровне. Задача руководства компании – разобраться в причинах возникновения, разработать мероприятия по борьбе с дебиторской задолженностью и обеспечить контроль их выполнения.

Среди основных причин возникновения можно выделить следующие:

  • контрагент сознательно не оплачивает долг, направляя средства на другие, более приоритетные цели;
  • у покупателя нет денег, чтобы рассчитаться с вами;
  • вы столкнулись с недобросовестным партнером;
  • ваши работники не предприняли соответствующие меры для своевременного возврата долга;
  • контрагент сознательно уклоняется от расчетов, кредитуя за счет вас свой бизнес.

Многие компании провоцируют долги сознательно, особенно в условиях финансового кризиса. Ограниченность в финансовых ресурсах заставляет их затягивать с платежами.

Рост долгов перед вами рано или поздно скажется на эффективности бизнеса. Поэтому важно разобраться в причинах возникновения дебиторской задолженности, разработать методы борьбы с нею и минимизации рисков ее возникновения в будущем.

Этапы работы с дебиторской задолженностью

Работу по возврату дебиторской задолженности можно условно разделить на несколько этапов:

  1. Разработка политики работы с контрагентами (предоставления кредитов, отсрочки платежа), проверка и анализ контрагентов.
  2. Разработка шаблонов договоров, проработка деталей, определения основных условий и т. д.
  3. Осуществление контроля над своевременностью выполнения обязательств дебиторами.
  4. Работа с дебиторами, нарушившими сроки оплаты, направленная на возврат долгов, снижение рисков их возникновения (увеличения).
  5. Активные действия по взысканию задолженности в судебном порядке или продажа долга.
  6. Списание безнадежной дебиторской задолженности.

Работа с долгами должна проводиться комплексно. На каждом из этапов используются свои методы, которые предприятие выбирает самостоятельно.

Методы борьбы с дебиторской задолженностью

Система работы с дебиторской задолженностью разрабатывается каждой компанией самостоятельно, зависит от специфики бизнеса, масштабов убытков, наличия ресурсов и других факторов.

Работа с дебиторами должна проводиться на постоянной основе. Необходимо проводить анализ величины задолженности, ее структуры, оценивать платежеспособность клиента и выбирать оптимальные методы работы с должниками, которые принесут результат.

Телефонные звонки, отправка писем

Звонить контрагенту необходимо не только тогда, когда он просрочил платеж. Хороший результат дает профилактика. Напомните партнеру, что через несколько дней наступает дата, когда нужно рассчитаться за товары или услуги. Во многих случаях напоминание о близком сроке платежа работает. Если же платеж просрочен, телефонный звонок – это самый простой метод «давления» на должника. Важно правильно наладить процесс:

  • организовать автоматический обзвон (СМС-рассылку);
  • обучить персонал методам работы с должниками по телефону;
  • обеспечить контроль эффективности звонков;
  • привлекать к обзвону сотрудников колл-центров сторонних компаний в формате аутсорсинга.

Если должник не идет на контакт или уклоняется от расчетов, необходимо переходить к более действенным методам. Первый шаг – это рассылка писем. Рекомендуется наладить автоматическую рассылку писем параллельно с телефонными звонками. Вначале рассылаются письма с напоминанием о сроках платежа, в случае просрочки – с требованием оплатить долг. Для работы с должниками должен быть разработан шаблон письма-напоминания и письма-требования.

Письма с напоминанием о сроках платежа можно высылать на электронную почту. Строгие письма-требования рекомендуется отправлять с уведомлением о получении. Если дело дойдет до судебного разбирательства, они будут свидетельствовать о том, что вы пытались выйти на контакт с клиентом и разрешить вопрос.

Переговоры

Сознательные контрагенты, у которых возникли временные финансовые трудности, обычно идут на контакт и пытаются договориться об отсрочки платежа. Соглашаться на это или нет, зависит от конкретной ситуации. Переговоры – это один из этапов работы с дебиторской задолженностью и провести их нужно. Важно перед их проведением подготовиться – собрать данные о должнике и разработать стратегию ведения переговоров.

Ведение переговоров – целая наука. Часто их проведение является крайней мерой, когда сроки стали критичными и превысили 90 дней. Если речь идет о крупной сумме, целесообразно к ведению переговоров привлекать руководителей высшего звена, которые не только владеют техниками переговоров, но и уполномочены принимать соответствующие решения. Можно привлекать целую команду специалистов (например, юристов, финансовых аналитиков и т. д.).

Если в ходе переговоров достигнуты какие-либо договоренности, это обязательно должно быть зафиксировано и отражено в соответствующих документах.

Привлечение сторонних специалистов по взысканию

Если у компании нет достаточных ресурсов для борьбы с дебиторской задолженностью, она может привлекать для этих целей сторонних специалистов в формате аутсорсинга. Этот подход позволяет эффективно работать с должниками, оптимизировать расходы и не отвлекать персонал компании от решения основных производственных задач.

Такой формат работы имеет ряд преимуществ:

  • экономия времени и средств на работу с должниками;
  • не нужно обучать персонал;
  • с дебиторами работают профессионалы, имеющие соответствующую подготовку и опыт;
  • нет необходимости увеличивать штат.

Аутсорсинг для борьбы с проблемной задолженностью используется не только малым и средним бизнесом, которому сложно организовать эффективную систему работы, но и крупным бизнесом, который стремиться оптимизировать свою деятельность и рационально использовать ресурсы.

Продажа долга

В некоторых случаях выгоднее продать задолженность, чем тратить время и средства на ее возврат. Законом разрешена переуступка прав требования денежных средств или других активов третьему лицу. Продажа позволяет сразу получить деньги, пусть и меньшую сумму (за вычетом дисконта). Такой шаг целесообразен, если компания остро нуждается в деньгах или задолженность признана безнадежной.

Обращение в суд

Взыскание долга через суд – крайняя мера. Обычно на нее идут, если работа с дебитором не дала желаемого результата. Это касается долгов, просрочка по которым превысила 90 дней. Предварительно компания высылает письмо-претензию, в котором требует выполнять обязательства до указанного срока. В нем указываются требования к должнику, сумма претензии, доказательства, подтверждающие обстоятельства, реквизиты для уплаты долга.

Направление такой претензии является формой досудебного урегулирования спора. Если вы не получили ответ, можно готовить документы для передачи в суд. Подготовка искового заявления должна выполняться профессиональным юристом, чтобы исключить риск проиграть дело. Если в штате такового нет, рекомендуется привлекать адвокатов извне или обращаться в юридическую контору.

Ответственные за дебиторскую задолженность компании

Управления рисками позволяет не допустить бесконтрольный рост задолженности, эффективно планировать деятельность и обеспечить финансовую стабильность. Управление дебиторской задолженностью подразумевает разработку мероприятий, направленных на недопущение возникновения задолженности и снижения ее объема.

В условиях современного бизнеса свою эффективность доказала система ответственности и мотивации сотрудников. Практика показала, что заинтересованность персонала в оперативном получении платежей позволяет существенно сократить объемы дебиторской задолженности.

Внедрение такой системы на предприятии подразумевает:

  • определение ответственных за проведение контроля дебиторской задолженности;
  • разработку должностных инструкций для персонала;
  • разработку показателей оценки для определения эффективности работы с дебиторской задолженностью;
  • разработку и внедрение системы мотивации;
  • разработку механизма предотвращения ошибок и мошенничества со стороны ответственных лиц.

В штат может быть введена отдельная единица или отдел, отвечающий за работу с должниками. Если речь идет о небольшой компании, которая не может себе этого позволить, ответственность за данное направление работы возлагается на бухгалтеров, сотрудников юридического отдела, линейных руководителей.

Непосредственно к работе с дебиторами привлекаются и рядовые сотрудники. Как правило, это работники отделов продаж, которые непосредственно контактируют с покупателями. Важный момент – разработка системы мотивации, которая учитывает взаимосвязь между объемом, качеством задолженности и вознаграждением персонала. Должна быть предусмотрена и система наказания. Но наказание должно применяться исключительно к сотрудникам, которые показывают низкую эффективность. Нельзя наказывать сотрудников за ситуацию, на которую они не в силах повлиять.

Профилактика возникновения

Лучший метод борьбы с долгами – профилактика их возникновения. Профилактические мероприятия должны проводиться беспрерывно. Их цель – предотвращение финансовых рисков.

Для поддержания уровня дебиторской задолженности на приемлемом уровне необходимо:

  • проверять репутацию партнеров;
  • внедрить кредитный рейтинг контрагентов;
  • документально оформлять договоренности;
  • собирать контактные данные клиентов для эффективной коммуникации;
  • регулярно проводить мониторинг платежей и контроль исполнения обязательств;
  • заранее напоминать контрагентам о сроке оплаты.

Рост дебиторской задолженности и ухудшение ее качества приводит к снижению платежеспособности предприятия. Дефицит оборотных средств влечет за собой увеличение кредиторской задолженности, как следствие – снижение рентабельности, иногда ведет к сокращению объемов производства и даже банкротству. Эффективная работа, направленная на уменьшение задолженности должна проводиться постоянно, включать в себя не только работу с должниками, но и профилактические мероприятия. Используйте эти инструменты комплексно, это позволит обеспечить финансовую стабильность и процветание вашего бизнеса.

Насколько законно удержание имущества арендодателя для обеспечения долга и покрытия убытков?

В случае если арендатор аккумулирует долги по аренде в течение нескольких месяцев, а в дальнейшем пропадает, возникает вопрос: а может ли арендодатель удержать оставленное должником имущество и реализовать его в счет долга?

Читать еще:  Долг по кредитной карте русский стандарт

Законность удержания имущества должника

Существует общепринятая практика. При сдаче помещения арендатор должен передать объект свободным от своего имущества. Если вместо надлежащей сдачи он сбегает, «забыв» заплатить по долгам и забрать имущество, то арендатор автоматически становится нарушителем установленных законом правил.

У арендодателя вновь появляется право владения и пользования освобожденным помещением, а соответственно, и право на удержание всего оставленного в помещении имущества. Исключением является случай, когда в договоре прямо предусмотрен запрет на такое удержание.

Механизм удержания регулируется статьями 359, 360 ГК РФ. Имущество, которое злоумышленник оставляет в арендуемом помещении, можно отнести к брошенному, в соответствии с условиями статьи 226 ГК РФ, а значит, у иных лиц возникают права приобрести такое имущество в собственность при выполнении ряда условий.
Президиум ВАС РФ в своем информационном письме от 11.01.2002 № 66 подчеркнул, что удержание возможно, если оба лица являются предпринимателями, и арендодатель не препятствовал должнику в возврате имущества в течение срока действия договора аренды.

Удержание допускается только до момента погашения задолженности и считается правомерным, если арендный договор расторгнут. По 606 статье ГК РФ арендодатель предоставляет помещение во временное владение и пользование, соответственно, пока действует договор арендодатель не может ограничивать должника в его правах.
Когда арендатор нарушит сроки оплаты 2 и более раз подряд, у арендодателя появится право потребовать досрочного расторжения договора. Для этого необходимо заранее письменно уведомить задолжавшего арендатора. Это положение содержится в статье 619 ГК РФ.
Если договор не предусматривает возможности расторжения в одностороннем порядке, значит, арендатор должен идти в суд или ожидать истечения срока действия договора.

В целом, механизм удержания — эффективная мера, стимулирующая арендатора расплатиться по долгам быстрее. Кроме того, механизм несет компенсирующую функцию за счет возможности реализации удерживаемого имущества, если стимулирующий эффект не сработал.

Как доказать, что имущество принадлежит должнику?

Что из имущества можно удерживать

Удерживать можно только вещи, которые предполагается передать арендатору или третьему лицу, которого он укажет. Не имеет значения, на каком праве имущество принадлежит должнику. Это может быть как право собственности, так и иные основания владения.

Закон не установил никаких ограничений по видам вещей, которые могут или не могут удерживаться. Кроме того, доходы, плоды и продукция от удерживаемой вещи также входят в предмет удержания. Однако в законе не указано прямо — являются ли деньги исключением из правила, можно ли удерживать их тоже или нельзя.
Стоит учесть, что возможность удержания распространяется на имущество в рамках только одного обязательства.

По словам Натальи Веретенниковой, руководителя юридической компании Ледокол, чтобы действия арендатора по удержанию были законными, и в дальнейшем не возникло проблем, стоит помнить о соблюдении 5 важных условий:

    1. у арендатора должна сформироваться задолженность перед арендодателем;
    2. имущество должно оказаться в распоряжении кредитора без нарушения закона;
    3. имущество должно принадлежат арендатору;
    4. на момент начала удержания имущества арендный договор должен быть расторгнут;
    5. арендодатель не может препятствовать арендатору в вывозе его вещей в период действия арендного соглашения.

Пошаговый алгоритм удержания имущества

1 шаг – выявление факта нарушения со стороны арендатора и расчет задолженности.
2 шаг – направление арендатору письменного требования о погашении задолженности (возможно включение условий договорной неустойки).
3 шаг – в случае, если арендатор не «закроет» долг, расторгнуть договор, если это еще не сделано и ограничить доступ в помещение.
4 шаг – составление и направление претензии с требованием возврата задолженности, пени и уведомлением о праве на удержание имущества.
5 шаг – вызов арендатора для вскрытия помещения и проведения описи. Опись осуществляется силами арендодателя самостоятельно и не регламентируется нормами закона. При составлении описи имущества нужно пригласить третьих лиц, в качестве свидетелей или пригласить на осмотр нотариуса для составления нотариального акта осмотра. При этом, с момента начала удержания имущества на арендодателя возлагаются обязанности по сохранности данного имущества.
6 шаг – после составления описи и акта об удержании обратиться в суд с иском об удовлетворении материальных требований и просьбой обратить взыскание на удерживаемое имущество.
7 шаг – после получения положительного решения суда реализовать имущество, а средства, вырученные с реализации, направить в счет погашения задолженности.

Как правильно составить опись имущества.

При подготовке описи достаточно составить «обычный» акт с максимальной идентификацией имущества в одностороннем порядке. Например, если есть шильды на изделиях — списать с них необходимую информацию, зафиксировать работоспособность и наличие повреждений на объектах.

Валиев подчеркивает, что закон не предусматривает создания комиссий для таких осмотров и описей.

В любом случае, во избежание возможных проблем и споров – свидетелей нужно пригласить, причем еще до вскрытия помещения. Это могут быть как сотрудники арендодателя, например, бухгалтер или руководитель, так и иные незаинтересованные лица: нотариус или участковый. Лучше — лица, которые к арендодателю не имеют никакого отношения , чтобы суд впоследствии не установил заинтересованность стороны.

Юристы рекомендуют приглашать, не менее трех человек и проводить коллегиальный осмотр с фото- и видеофиксацией наличия или отсутствия имущества в помещении. При обнаружении объектов инвентаризационная комиссия осматривает имущество и составляет подробную опись.

Кроме того, стоит уведомить самого должника о вскрытии помещения и предстоящей описи и пригласить его принять участие, если только вы не предусмотрели обратное в договоре аренды.

Чаще всего арендаторы игнорируют такие приглашения и не являются для проведения осмотра и составления описи. Зато официальное уведомление станет еще одним подтверждением законности и прозрачности действий кредитора.

Итак, чек-лист по проведению описи имущества

  1. Направить уведомление и приглашение арендатору по его месту жительства/месту регистрации.
  2. Назначить приказом ответственных лиц за вскрытие помещения, осмотр имущества и его опись.
  3. Сформировать комиссию из трех не заинтересованных свидетелей: работников из организаций-соседей, прохожих или вызвать участкового, нотариуса.
  4. Фиксировать процесс вскрытия и описи на фото-, видеотехнику.
  5. Отразить в описи все выявленное количество и качество имущества с его идентификационными характеристиками и внешними недостатками (если имеются).
  6. Завизировать опись всеми присутствующими с расшифровкой фамилии и должности.
  7. Закрыть и опечатать помещение.

Какие документы оформлять при описи и удержании имущества

Что делать с имуществом после описи и как восстановить ущерб, нанесенный задержкой арендных платежей

Особенности реализации имущества на торгах

Статья 360 ГК РФ предусматривает, что требования арендодателя в рассматриваемом случае удовлетворяются точно также, как и права любого другого кредитора. При этом используются правила о залоге, и удерживаемое имущество приравнивается к заложенному.
Если между залогодателем и держателем нет соглашения о внесудебной реализации, значит, кредитор может пустить имущество с «молотка» сразу как получит решение суда.

Стоит учесть, что если продажа имущества принесет больше денег, чем имеющийся размер задолженности, то разница должна быть возвращена должнику с назначением платежа.

Помимо основной задолженности и пени за счет реализации закрываются расходы на проведение торгов, транспортировку продаваемых объектов и упаковку.
В случае если должник был признан банкротом, арендатор обязан передать удерживаемое имущество в конкурсную массу. Сам же кредитор встанет в 3 очередь в общем реестре.

Практика, подтверждающая правомерность удержания

М-260/2018 М-260/2018 от 23 мая 2018 г.
Еще примеры положительной практики можно увидеть в делах №№ А56-40614/2016 и А68-10567/2016.
Однако в Татарстане с арендодателя взыскали задолженность по арендным платежам, но арендатора обязали имущество вернуть владельцу (решение № 2-1220/2018 2-1220/2018

М-992/2018 М-992/2018 от 21 мая 2018 г. по делу № 2-1220/2018).

Что делать, если должник после удержания имущества, явится к арендодателю с представителями правоохранительных органов

Закон на стороне арендодателя, если последний все сделал верно. Достаточно объяснить сотрудникам правопорядка сложившуюся ситуацию, продемонстрировать договор аренды, документы, подтверждающие задолженность и уклонение от ее уплаты, требования, претензии, приглашение на вскрытие помещения и составление описи, саму опись и все подготовленные акты.

Как еще можно себя обезопасить

Чтобы оградить себя от подобных случаев и упростить себе жизнь:

  1. Заключить с арендодателем соглашение, предусматривающее право арендодателя удерживать имущество арендатора при неуплате арендной платы.
  2. Максимально точно отобразить имущество арендатора в соглашении.
  3. Предусмотреть право без суда удовлетворять требования по просроченной задолженности за счет имущества должника, а также внесудебный порядок реализации такого имущества.
  4. Включить в договор условие о том, что имущество считается брошенным, если по истечении согласованного срока для его вывоза, арендатор не предпримет соответствующих действий.

При подготовке описи достаточно составить «обычный» акт с максимальной идентификацией имущества в одностороннем порядке. Например, если есть шильды на изделиях — списать с них необходимую информацию, зафиксировать работоспособность и наличие повреждений на объектах.

Чтобы оградить себя от подобных случаев и упростить себе жизнь:

  1. Заключить с арендодателем соглашение, предусматривающее право арендодателя удерживать имущество арендатора при неуплате арендной платы.
  2. Максимально точно отобразить имущество арендатора в соглашении.
  3. Предусмотреть право без суда удовлетворять требования по просроченной задолженности за счет имущества должника, а также внесудебный порядок реализации такого имущества.
  4. Включить в договор условие о том, что имущество считается брошенным, если по истечении согласованного срока для его вывоза, арендатор не предпримет соответствующих действий.

1 шаг – выявление факта нарушения со стороны арендатора и расчет задолженности.
2 шаг – направление арендатору письменного требования о погашении задолженности (возможно включение условий договорной неустойки).
3 шаг – в случае, если арендатор не «закроет» долг, расторгнуть договор, если это еще не сделано и ограничить доступ в помещение.
4 шаг – составление и направление претензии с требованием возврата задолженности, пени и уведомлением о праве на удержание имущества.
5 шаг – вызов арендатора для вскрытия помещения и проведения описи. Опись осуществляется силами арендодателя самостоятельно и не регламентируется нормами закона. При составлении описи имущества нужно пригласить третьих лиц, в качестве свидетелей или пригласить на осмотр нотариуса для составления нотариального акта осмотра. При этом, с момента начала удержания имущества на арендодателя возлагаются обязанности по сохранности данного имущества.
6 шаг – после составления описи и акта об удержании обратиться в суд с иском об удовлетворении материальных требований и просьбой обратить взыскание на удерживаемое имущество.
7 шаг – после получения положительного решения суда реализовать имущество, а средства, вырученные с реализации, направить в счет погашения задолженности.

  1. Направить уведомление и приглашение арендатору по его месту жительства/месту регистрации.
  2. Назначить приказом ответственных лиц за вскрытие помещения, осмотр имущества и его опись.
  3. Сформировать комиссию из трех не заинтересованных свидетелей: работников из организаций-соседей, прохожих или вызвать участкового, нотариуса.
  4. Фиксировать процесс вскрытия и описи на фото-, видеотехнику.
  5. Отразить в описи все выявленное количество и качество имущества с его идентификационными характеристиками и внешними недостатками (если имеются).
  6. Завизировать опись всеми присутствующими с расшифровкой фамилии и должности.
  7. Закрыть и опечатать помещение.

Удержание имущества арендатора. Инструкция как законно удержать имущество арендодателем.

Не всегда арендатор может вовремя вносить плату за пользование помещением. В подобных ситуациях многое зависит от хозяина, который может проявить понимание либо, наоборот, требовать возвращения долга любым способом. Во втором случае есть риск, что арендодатель удержит имущество арендатора и очень важно знать, как нужно вести себя в подобной ситуации. В представленной статье мы подробно расскажем, какие причины могут выступать основанием для подобных действий, и каковы особенности процедуры удержания.

Читать еще:  Как доказать руководителю, что ученический отпуск оплачивается?

○ Что такое удержание имущества.

Удержание вещей – один из методов воздействия кредитора на недобросовестного плательщика.

Нередко к удержанию прибегает и арендодатель с целью получить средства от недобросовестного арендатора, который злостно нарушает сроки оплаты за проживание. При этом необходимо, чтобы подобная мера применялась соответственно законодательным актам и не классифицировалась, как самовольный захват.

○ Условия и основания для законного удержания имущества арендатора.

Возможность удержания имущества арендатора регулируется ст. 359 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ).

  • «Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено (п. 1 ст. 359 ГК РФ)».

При этом следует учитывать, что данная статья диспозитивная, дающая участникам соглашения возможность изменить условия по обоюдному согласию. Таким образом, в договор может быть включен пункт, накладывающий запрет на удержание, независимо от его оснований.

Также возможность удержания имущества регламентируется информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 (далее Письмо).

  • «Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение (п. 14 Письма)».

Некоторые особенности есть в процедуре удержания, когда сторонами сделки выступают предприниматели.

  • «Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели (ч.2 п.1 ст. 359 ГК РФ)».

В согласии с настоящим законом, удержанию подлежат не только вещи, но и обстоятельства, по которым не произведена своевременная оплата. Таким образом, арендодатель может удерживать имущество арендатора, собственником которого он является. Однако следует учитывать, что стоимость вещи должна быть соразмерна долгу.

○ Соразмерность при удержании.

Удержание является инструментом стимулирования должника для ускорения внесения оплаты. Если он отказывается выполнять свои платежные обязательства, у арендодателя возникает право реализации удержанного имущества. Именно поэтому крайне важно, чтобы стоимость этих вещей равнялась сумме долга. В противном случае, при реализации арендодатель получит больше финансовых средств, что может классифицироваться как мошенничество.

○ Как правильно произвести удержание.

Чтобы произвести удержание, нужно в первую очередь убедиться, что договор аренды не запрещает подобное действие. Кроме того, чтобы процедура была признана законной, она должно соответствовать следующим условиям:

  • Производится только после окончания срока действия договора.
  • Сопровождаться составлением описи имущества либо акта удержания.
  • Предполагать уведомление арендатора о процедуре.

Удержание вещей производится в присутствии свидетелей (не менее 2), которые подписывают составленный документ (опись либо акт удержания). Этот документ должен быть направлен арендатору заказным письмом не позднее, чем через 3 дня после осуществления акта удержания. После выполнения необходимых действий за арендодателем остается право вывезти вещи на новое место хранения, предварительно уведомив об этом должника.

○ Когда нельзя применять удержание.

Независимо от статуса сторон сделки (юридические или физические лица) ограничения к инициированию процедуры удержания следующие:

  • Отсутствие договорных отношений между сторонами.
  • Не истекший срок действия договора.
  • Не составлен акт удержания.
  • Арендатор не уведомлен о процедуре удержания.

○ Незаконное удержание и самоуправство.

Если арендодатель удерживает имущество контрагента незаконно, речь идет о самоуправстве.

  • «Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред (п. 1 ст. 330 УК РФ)».

В этом случае закон предусматривает следующие виды наказания:

  • Штраф от 80 тыс. руб. либо удержание источника дохода в период до полугода.
  • Обязательные работы (максимальный срок 480 часов).
  • Исправительные работы (до 2 лет).
  • Лишение свободы (до полугода) (ч.2 п. 1 ст. 330 КУ РФ).

Если самоуправство было совершено с участием насильственных мер либо угрозы на их применение, виды наказания:

  • Принудительные работы (до 5 лет).
  • Арест (до полугода).
  • Лишение свободы (до 5 лет).

Чтобы избежать судебных разбирательств и свести риск обвинения в самоуправстве к нулю, крайне важно соблюдать все условия, обеспечивающие законность удержания вещи.

✔ Договор аренды прекращен, передаточный акт подписан.

В данном случае необходимо, чтобы в соглашении отсутствовало условие автоматического продления сделки либо, при его наличии, имеется отказ арендатора о пролонгации. Также участники могут расторгнуть соглашение о обоюдному согласию. В подобных случаях удержание имущества является законным, если подписан передаточный акт, а арендатор покинул помещение, оставив свои вещи. Именно акт приема-передачи делает законным удержание имущества с возможностью его вывоза в иное место хранения.

В данном случае арендодателю нужно составить опись имущества либо акт удержания в присутствии двух свидетелей и отправить заказным письмом арендатору.

✔ Договор аренды прекращен, арендатор съехал, передаточный акт не подписан.

  • «..основанием поступления оборудования во владение собственника помещения является оставление арендатором этого оборудования в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение (п. 14 Письма)».

Исходя из подобного определения, удержание имущества, оставленного арендатором в данной ситуации, не может быть признано незаконным. В этом случае арендодатель также должен самостоятельно составить опись имущества и отправить его заказным письмом должнику. При соблюдении указанных условий удержание будет признано правомерным.

✔ Договор аренды прекращен, арендатор пользуется помещением.

Ели время действия соглашения истекло, но арендатор продолжать использовать помещение, не нужно производить принудительное удержание его вещей. Такие действия будут признаны незаконными и повлекут за собой ответственность, в согласии с соответствующими законодательными нормами УК РФ. В данном случае следует составить исковое заявление с ходатайством о выселении.

✔ Есть судебное решение о расторжении договора аренды.

При наличии подобного документа необходимо дождаться его вступления в законную силу, после чего осуществлять удержание вещей должника. Если начать действовать раньше – это может быть классифицировано, как самоуправство и повлечь за собой соответствующее наказание. В данном случае также необходимо направить в судебные органы иск о принудительном выселении.

○ Действия с удерживаемым имуществом.

Если арендатор злостно нарушает сроки оплаты, его имущество может быть удержано (при условии, что истек период действия арендного соглашения).

Если должник не торопится реагировать на требования об оплате долга, арендодатель имеет право реализовать имущество.

Делать это нужно на публичных долгах, в порядке, установленном законодательно. Разница между вырученной суммой и долгом должна быть возвращена арендатору.

○ Как арендодателю защититься.

Предусмотреть возможность неуплаты аренды необходимо до заключения сделки. Для защиты своих прав арендодателю необходимо включить в договор пункт о возможности удержания имущества в случае несоблюдения условий оплаты за проживание и ограничения доступа в помещение. Если вопрос взыскания задолженности придется решать в судебном порядке, наличие подобных условий в соглашении станет весомым аргументом в пользу арендодателя.

○ Как арендатору защититься.

Арендатор со своей стороны заинтересован в том, чтобы процедура удержания не была к нему применена. Поэтому он, наоборот, должен прописать в соглашении запрет на удержание имущества в случае неоплаты. Если данный пункт не был включен в текст документа и дело рассматривается в суде, арендатор может защитить свои интересы, представив доказательства финансовых затруднений и документов, подтверждающих регулярность оплаты в прошлом. Арендодателю будет запрещено удерживать имущество контрагента только в том случае, если будет доказано, что он не является злостным неплательщиком.

○ Условия возврата имущества.

Если имущество удержано на законных основаниях, оно может быть возвращено владельцу при условии погашения имеющейся задолженности. Проверка состояния вещей производится по описи, составленной при удержании. Если какая-то часть имущества будет испорчена в период хранения у арендодателя, арендатор вправе предъявить ему претензию на основании составленной описи.

Таким образом, удержание имущества при наличии долгов имеет много нюансов, которые должны быть учтены, чтобы действия были признаны законными.

○ Советы юриста:

✔ Хозяин квартиры в отсутствие квартирантов забрал вещи за неуплату.

Если подобное действие было совершено в период действия арендного договора, оно является незаконным. Арендатор может обратиться в суд с ходатайством о возмещении морального и материального ущерба.

✔ Арендодатель без оснований удерживает имущество за неуплату.

Если удержание было произведено без направления уведомления арендатору о необходимости исполнения своих обязательств, подобное действие будет признано самоуправством. Также незаконным будет удержание, если оно произведено в период действия арендного соглашения.

Адвокат Ольга Некрасова рассказывает о правовых основаниях удержания имущества, задолжавшего арендатора.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Ссылка на основную публикацию
"
×
×
"
Adblock
detector