Как оформить землю в собственность или в аренду
Prokurors.ru

Юридический портал

Как оформить землю в собственность или в аренду

Пошаговая инструкция: как оформить землю в аренду и какие документы необходимы

Незарегистрированные в собственность земли в РФ принадлежат государству. Однако, каждый вправе оформить участок в пользование – это хорошая альтернатива покупке при нехватке финансов.

Арендатором вправе выступить физическое или юридическое лицо, а арендодатель – государство или муниципалитет. Оформляется сделка арендным договором, но с характерными нюансами.

Важно учитывать категорию, вид пользования, принадлежность территории. Игнорирование этих факторов – причина для отказа в предоставлении участка.

В статье мы также расскажем можно ли оформить землю в аренду без торгов и в каких случаях, какие документы понадобятся и куда обращаться.

Условия

Главными условиями арендного соглашения признаются:

  1. Расположение участка и размер.
  2. Срок – при его отсутствии договор бессрочный. Для некоторых видов аренды закреплены предельные сроки. Согласно ст. 9 ФЗ № 101 от 24.07.2002 г, сельхозземли допустимо арендовать на 49 лет. Однако затем у текущего арендатора будет преимущественное право аренды, он сможет оформить ее повторно.
  3. Арендная плата. Согласно ст. 65 ЗК РФ, участки предоставляются во временное пользование на платной основе. При этом арендная плата может быть установлена в денежном или натуральном выражении.
  4. Целевое назначение. Арендатор обязуется использовать землю по назначению (сельхозназначение, под застройку, огородничество).
  5. Условия использования и сохранения качества участка. Арендатор обязуется использовать землю, не нанося урона окружающей среде, не допуская вреда для почвы.
  6. Условия расторжения.
  7. Обременения.
  8. Ответственность за повреждение земли – обычно денежная.

В дополнительных условиях стоит прописать, кто обязуется оплатить расходы по госрегистрации договора, а также указать, что любые изменения и дополнения действительны при письменном оформлении с подписями.

Процедура

Оформить землю в аренду можно, приняв участие в аукционе или без торгов, подав в муниципалитет заявление. Порядок действий в том и другом случае различается.

Пошаговая инструкция по оформлению через аукцион

Органы власти разыгрывают на торгах земли, поставленные на кадастровый учет, на которых организована возможность подведения коммуникаций, то есть готовые к использованию по назначению.

Устанавливается первоначальная цена, определенная по результатам независимой оценки. Каждый участник называет свою стоимость (шаг аукциона обычно 2%). Кто готов дать больше, тот побеждает и может получить землю в аренду.

Чтобы максимально упростить процесс следуйте нашей пошаговой инструкции.

Куда и к кому обращаться?

Торги бывают открытыми и закрытыми. Закрытые ведутся по приглашениям. Открытые торги доступны неограниченному количеству участников. Информация о них публикуется в открытом доступе на официальном сайте. Плюс сообщения в местной прессе минимум за 1 месяц до аукциона.

Порядок подбора надела

Самый удобный способ поиска – сайт http://torgi.gov.ru

Алгоритм такой:

  1. Кликнуть по «Торгам» в верхнем меню, затем – по «Аренде…». Откроется форма поиска.
  2. В графе «Тип извещения» указать «О проведении торгов».
  3. В «Стране» – РФ.
  4. В «Расположении» – указать субъект РФ или город.

В выдаче покажутся все земли, разыгрываемые на аукционах в конкретном регионе. Они будут в виде таблицы.

Останется только просмотреть сведения о каждом лоте и выбрать подходящий.

Какие документы необходимы?

Для участия в аукционе и последующего оформления земельного участка в аренду необходим целый пакет документов.

  • заявка по форме организатора;
  • копия паспорта участника;
  • для юрлица – заверенные копии учредительных документов и выписка из ЕГРЮЛ;
  • для ИП – выписка из ЕГРИП;
  • для иностранцев – нотариально заверенные переводы документов;
  • квитанция о переводе задатка.

При отсутствии хотя бы одного документа заявка будет отклонена.

Как проходит аукцион?

Процедура проводится в соответствием с Гражданским и Земельным кодексами. Орган, организующий аукцион, объявляет о нем через местную прессу и на официальном сайте за месяц до начала.

В установленный срок все желающие могут подать документы для участия в торгах. В течение аукциона участники поднимают цену. Каждое повышение отражается в протоколе. Предложивший наибольшую цену выигрывает и получает право на заключение договора аренды. Проигравшим в течение 3 дней отдают задаток.

Если власти по какой-то причине отменяют торги, они обязаны уведомить всех участников минимум за 15 дней до объявленного начала и вернуть им взносы.

Как заключить договор?

После торгов все участники подписывают протокол.

Один экземпляр отдают победителю, предложившему самую высокую цену, и его приглашают подписать арендное соглашение. Сведения о нем направляют в СМИ и на официальный сайт организатора.

Договор аренды составляется в трех экземплярах.

Он должен содержать:

  1. основание для его составления,
  2. права и обязанности сторон,
  3. ответственность, в соответствии с которой следует пользоваться землей,
  4. срок действия.

Отдельно указывается, есть ли возможность сдачи земли в субаренду.

Регистрация договора

Под госрегистрацией понимается внесение данных о договоре в ЕГРН.

Арендатору нужно обратиться в Росреестр или МФЦ с:

  • заявлениями от обеих сторон,
  • своим паспортом,
  • 3 копиями договора,
  • кадастровым паспортом участка
  • и квитанцией об уплате госпошлины.

В течение 3-5 дней данные будут внесены в реестр.

Регистрация договора не требуется, только если его срок – менее 1 месяца.

Особенности

К открытым торгам допускаются все, в том числе иностранные граждане и юрлица.

Однако, согласно ч. 8 ст. 39.12 ЗК РФ, не могут становиться участниками:

  • лица, которые не подготовили все документы;
  • не внесшие задаток;
  • граждане, для которых по разным причинам устанавливается ограничение в получении государственной собственности;
  • ООО, являющееся недобросовестным участником аукциона, согласно данным ЕГРЮЛ.

Аукцион может не состояться, если заявки подали лишь двое, никто не повышал цену либо победитель отказался подписывать протокол и договор. В этих случаях организатор может провести торги повторно, но после изменения условий.

Как оформить землю без торгов?

По общему правилу земля предоставляется в аренду только по результатам торгов. Однако в ст. 39.6 ЗК РФ прописаны исключения.

Физлица могут получить землю во временное пользование без торгов, если они:

  • собственники узаконенных строений на участке;
  • владельцы объектов незавершенного строительства;
  • льготники с правом на землю без очереди;
  • планируют ИЖС или сельское хозяйство;
  • лишились земли вследствие ее изъятия для государственных целей.

Организации могут обойти аукцион, если:

  • участок планируется использовать для сельского хозяйства;
  • для огородно-дачного хозяйства в некоммерческих целях;
  • на территории будут размещены объекты энергетики, промышленности, обороны, водохранилища, гидротехнические сооружения;
  • фирма уже имеет право бессрочного пользования землей.

Все, для кого не действуют исключения, могут попробовать арендовать землю в упрощенном порядке. Это подразумевает поиск несформированного участка на публичной кадастровой карте Росреестра и его оформление.

Куда и к кому обращаться?

Подыскав подходящий участок, нужно подавать заявление о предварительном согласовании аренды на имя главы муниципалитета, к которому относится интересующий надел. Специалисты рассмотрят его в течение 30 дней и вынесут решение о предоставлении участка или отказе в нем.

Как найти земельный надел?

Запросить данные о свободных участках можно в муниципалитете или территориальном отделении Росреестра. Удобнее же пользоваться публичной кадастровой картой.

Алгоритм такой:

  1. Открыть страницу публичной кадастровой карты.
  2. Указать муниципальный район.
  3. Найти территорию, на которую не нанесена разметка.

Подыскав участок, нужно сделать схему его расположения на кадастровом плане. Иначе администрация не примет заявление о согласовании аренды.

Документы

Для оформления земли в аренду без вначале нужно подать в администрацию следующие документы:

  • схему расположения участка;
  • заявление на утверждение схемы;
  • заявление о предварительном согласовании аренды.

По схеме и постановлению администрации о предварительном согласовании нужно оформить кадастровый паспорт. Затем подается заявление о предоставлении земли в аренду.

Заключение договора

Если решение положительное, муниципалитет готовит договор для передачи заявителю. Ему дается месяц для ознакомления, после чего можно заключить сделку.

В тексте указываются:

  • сведения о земле,
  • ее категории,
  • виде пользования
  • плюс срок аренды и размер арендной платы.

Нужны 3 копии договора, которые подписаны сторонами.

Чтобы сэкономить, в качестве цели стоит указать огородничество – цена будет ниже, чем при ИЖС или ЛПХ. Потом можно бесплатно изменить цель.

Регистрация

Зарегистрировать договор нужно, а делается это напрямую в Росреестре или через МФЦ.

  1. 3 экземпляра арендного соглашения,
  2. постановление главы муниципалитета,
  3. паспорт арендатора,
  4. кадастровый паспорт участка,
  5. заявления от сторон
  6. и квитанция об уплате госпошлины.

Процесс занимает до 5 дней. В конце заявитель получает выписку из ЕГРН.

Особенности

Заявление рассматривается до месяца, поскольку муниципалитету нужно опубликовать информацию об этом на своем сайте. Если никто не захочет поучаствовать в аукционе, заявителю направят разрешение на аренду.

Однако возможен альтернативный сценарий: подаются другие схемы, где границы совпадают с вашим. Тогда рассматривать заявления будут в порядке живой очереди, сначала от тех, кто обратился раньше.

Еще один важный момент – согласование затягивается на 1-2 месяца. Быстрее иногда идет поиск объекта на аукционах. Да и деньги, потраченные на изготовление кадастрового паспорта, никто не вернет.

Где получить помощь?

Не имея профильных знаний, опыта взаимоотношений с властями оформление земли в аренду может сильно затянуться. Поэтому есть смысл обращаться к юристам.

Юристы могут оказать разностороннюю помощь:

  • проконсультировать по шансам на аренду;
  • проверить документы;
  • направить заявки, оплатить пошлину;
  • оказать сопровождение сделки.

Привлечение юриста позволяет сэкономить время и силы, которые отнимает бумажная волокита, сами торги. Только специалист может провести качественный анализ договора. Еще сводится к нулю риски ошибок, чреватых отказом в выделении участка.

Полезное видео

Смотрите интересный видеоматериал, в котором юрист рассказывает об особенностях аренды земельного участка.

Заключение

Каждый может получить землю во временное пользование от государства, что экономичнее и надежнее аренды у частных лиц. Стандартный порядок подразумевает торги, но их можно обойти, если подыскать несформированный участок. В обоих случаях важно проявить внимание к документации.

Строение в собственности, а земля – в аренде: чем это грозит

Обладание землей преследует определенные цели. На ней можно выращивать овощи, построить жилой коттедж, создать производственный комплекс или просто проводить досуг. Приобретая землю, человек решает вопрос о том, готов ли он быть собственником участка или арендатором. Собственность – лучший выход. Однако иногда возможна только земля в аренде — чем это грозит ее владельцу? И можно ли арендованный участок превратить в собственный?

Общие правила

Покупка квартиры, дачного домика, гаража и любой иной постройки на земле влечет возникновение у покупателя определенных прав на участок, где они расположены.

Законодатель закрепил право следования судьбы земельного участка под недвижимостью (ст.522 ГК РФ, ст.35 ЗК РФ). Продавая недвижимое строение, продавец передает и свои права на землю под ним. Существует два варианта: земля арендована или в собственности. И покупатель, соответственно, становясь собственником квартиры, дома и т. д., приобретает тот вид прав на участок, который был у продавца.

Читать еще:  Как вернуть деньги за котенка, купленного с инфекционным заболеванием?

Возникает две различные ситуации:

  1. Недвижимость в собственности, а земля под ним – в аренде.

Арендные возможности продавца в полном объеме без изменений переходят к покупателю. Собственника участка спрашивать согласия на совершение такой сделки нужно не всегда. Это потребуется тогда, когда целевое использование прямо предусмотрено законом. Например, земля из категории сельскохозяйственных, а покупатель хочет снести покупаемое строение и построить завод.

Еще один случай получения согласия, когда арендный контракт продавца здания с собственником земли прямо предусматривает такую необходимость.

  1. И земля, и строение поступают к покупателю на праве собственности.

Преимущество такой ситуации, очевидно, все три правомочия (распоряжаться, владеть и пользоваться) реализуются в отношении сразу двух объектов. Что это значит? Нельзя продать дом, а землю под ним сдать в аренду. Все передается как единый сложный объект. Минус этой ситуации для покупателя – более высокая цена. Но даже он станет плюсом в случае перепродажи.

Как узнать, в аренде земля или нет? Достаточно потребовать у продавца подтверждения его прав на земельный участок. Из представленных документов можно сделать соответствующий вывод.

Или обратиться в Росреестр за сведениями, используя предложенные сервисы по поиску информации.

Вывод: Отсутствие права собственности на участок под покупаемым строением – не причина отказа от покупки. Важно внимательно изучить договор аренды, включая срок и стоимость арендной платы.

Риски покупки жилья на арендованной земле

Покупая квартиру в многоквартирном доме или частный дом в поселке, все несут риск заключения невыгодной сделки, если земля под ними арендована. В чем они проявляются?

  1. Сложность для простого человека оценки законности сделки с земельным участком: нужно проанализировать содержание договора аренды сразу по нескольким параметрам:

А) Сколько осталось до окончания аренды.

Публичные земли арендуются (ст.39.6 ЗК РФ):

  • на 20 лет для ИЖС (индивидуального жилищного строительства);
  • на 3 года для завершения строительства объекта, купленного на публичных торгах;
  • на 49 лет, если объект уже построен к моменту заключения аренды.

Частные земли в сроках аренды не ограничены.

Вопрос о том, стоит ли покупать недвижимость при заканчивающейся аренде, каждый решает сам.

Б) Кто собственник, и возможна ли замена или продление договора.

Государство и местные власти по окончании срока аренды своих земель назначают торги. Это происходит, когда арендатор не подал заявление о заключении нового договора. Поэтому так важен срок. Аренда негосударственных земель в этом вопросе гибче. Достаточно включить условие об автоматическом продлении договора при отсутствии нарушений с обеих сторон.

В) Хороши ли условия аренды (стоимость и диапазон возможностей по использованию).

Г) Насколько хорошо продавец выполняет свои арендные обязанности.

  1. Необходимость придерживаться целевого использования участка: приобретая жилье на такой земле, устроить из этого здания магазинчик вряд ли представится возможным. Еще хуже, когда всплывает запрет на застройку территории ввиду особой зоны (природной, промышленной).
  2. Стабильность оплаты аренды. Это необходимые платежи, вносимые из года в год. Потеря источника доходов может привести к просрочке платежа. Что повлечет за собой расторжение договора.
  3. Длительность процесса получения согласия собственника (если необходимо) при переуступке арендных прав.

Налоги на землю и арендная плата отличаются в размерах. Заниженная стоимость жилья из-за аренды участка в итоге выравнивается за счет долгосрочных арендных платежей.

Далее следует проверить соответствие границ участка с документами на него. Это можно сделать через Росреестр, воспользовавшись электронными услугами. Тем более что жилье тоже проверяется на предмет кадастрового учета. Неверные границы должны быть исправлены.

Аренда участка регистрируется в ЕГРН наравне с покупкой здания на ней.

Вывод: все эти тонкости без специальных знаний можно не уловить и попасть в неприятную ситуацию.

Оформление недвижимости на арендованном земельном участке: действия, документы

Вариант первый – покупается земельный участок в аренде с целью возведения постройки.

Правила строительства зависят от нескольких факторов:

  • предназначение участка;
  • градостроительные требования, например, земля не входит в проект межевания под категорией «жилой». Она может предназначаться для застройки промышленными объектами. Строить дом на таком участке будет незаконно.

Переход участка происходит через переоформление договора аренды на нового участника – покупателя.

Сдача в аренду под строительство и заморозка стройки, т. е. затягивание ее начала на срок более трех лет дает право арендодателю расторгнуть договор. Государство в полной мере использует это право, так как стимулирует строительство и пополнение жилищного фонда. Замороженный участок бесполезен в таком контексте.

Вариант второй – приобретается уже готовое строение.

Оформление арендных отношений на участок под строением можно провести разными способами:

  1. Не расторгать арендный контракт продавца, он должен выдать доверенность на имя покупателя. Такая схема законна, так как п.9 ст. 22 ЗК РФ позволяет арендатору передать права на участок без переоформления соглашения, если срок аренды более пяти лет. Согласие госорганов не требуется, важно лишь уведомить о такой смене.
  2. Разорвать старый договор и заключить новый. При сроке более года – зарегистрировать в ЕГРН.

Определить оптимальный вариант можно только с учетом обстоятельств.

Перевод земли из статуса арендованной в статус собственной

Теперь ясно, если земля в аренде, то чем это грозит. Поэтому актуальным становится вопрос о выкупе земельных территорий.

Законом введено правило, что определенная часть земельного фонда гражданам и предпринимателям принадлежать не может. Их собственником выступают государство и местные власти. В таких случаях только аренда позволяет использовать земельные участки для частной застройки. Земли лесного и водного фонда, прибрежные территории – яркий пример такой ситуации. Они привлекательны для застройщиков своей живописностью, но проигрывают по другим параметрам. Найти покупателя, который рискнет купить коттедж на арендованной земле, непросто. Особенно если ее срок заканчивается, и гарантий продления нет.

Поэтому выкупить у государства такую землю невозможно.

Часть государственных земельных участков можно получить в собственность бесплатно:

  1. По прошествии пяти лет после ее получения для ИЖС.
  2. Многодетным семьям, проживание которых требуют расширения жилплощади (однократно).

Без проведения торгов продается публичная земля, если лицо является собственником находящегося на участке здания или надел предоставлен для ИЖС. При этом земельный участок не должен быть изъят из оборота.

Цена продажи ориентирована на кадастровую стоимость.

В остальных случаях выкуп зависит от арендодателя. Частный собственник может согласиться на выкуп участка по окончании аренды. Это условие может сразу включаться в арендное соглашение, или вписываться позже в качестве дополнения.

Собственник недвижимости на участке имеет преимущество перед остальными желающими приобрести эту землю. Это значит, что решив отказаться от собственности на участок, хозяин обязан продать его лицу, чья недвижимость построена на нем. И только если лицо откажется, предложить участок другим покупателям.

Вывод: перед покупкой недвижимости стоит трезво оценить возможность последующей приватизации земли под ней.

В целом достоинства и недостатки статуса земли под строением выглядят так:

Земля Плюсы Минусы
в аренде Стоимость постройки ниже Ограничение прав сроком аренды
Возможность выкупа (за некоторыми исключениями) и увеличения общей стоимости при последующей продаже Просрочка платежей влечет расторжение договора
Размеры платы могут меняться
Процедура оформления сложней (участвуют три стороны – собственник, продавец-арендатор, покупатель)
в собственности Стабильность и широкие возможности реализации прав (продажа, залог, мена и пр.) Высокая стоимость покупки

Удачной станет покупка или нет, зависит от многих обстоятельств. Если приглянувшаяся недвижимая постройка по своим показателям и возможностям эксплуатации перевесит недостатки статуса земли под ней, то это можно считать выгодной сделкой.

Земля в аренде и в собственности: чем рискует и что выигрывает домовладелец

Рекламируя загородную недвижимость, продавцы обращают внимание покупателей на живописность природы, удобство транспортного сообщения, качество строительства. Существуют, однако, аспекты, незаметные глазу, но важные при принятии решения о том, покупать или нет данный объект. Мы о юридической стороне вопроса – о том, какой статус у земельного участка, на котором данное великолепие находится. Разобравшись в теме, корреспондент Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru понял, почему в продаже появляются дешевые предложения, но на поверку они оказываются не такими уж привлекательными.

Возможные варианты…
В принципе, их два: земля, на которой строятся (или уже построены) загородные поселки, может быть в собственности застройщика или в аренде. В первом случае при продаже коттеджа покупателю оформляется собственность и на участок. Во втором – будет странноватая комбинация: дом в собственности, а земля арендуется.

С точки зрения застройщика, вопрос «что лучше?» даже не обсуждается. «Девелопер всегда заинтересован, чтобы земельный участок был оформлен в собственность: так легче осуществлять дальнейшие операции купли-продажи клиентам», – говорит Дмитрий Таганов – руководитель аналитического центра Корпорации «ИНКОМ». Однако, продолжает эксперт, в ряде случаев получить землю в собственность невозможно. Например, запрещена приватизация прибрежных зон, участков, относящихся к лесному фонду. Поскольку коттеджи именно в таких местах являются наиболее привлекательными для покупателей, застройщики выбирают единственно возможный вариант – аренду.

«Поселок, находящийся на арендованной земле – весьма редкий вариант для подмосковного рынка недвижимости, – считает Григорий Алтухов, советник президента Финансово-строительной корпорации «Лидер». – Обычно их история такова, что земля досталась за бесценок в аренду от государственной структуры – ГУПа, совхоза или чего-то подобного».

Другой случай: особенности местного законодательства. Подавляющее число наших загородных объектов находятся на территории Московской области, где собственность оформить можно. Но некоторые немногочисленные поселки расположены на землях, юридически относящихся к Москве – а их сделать частной собственностью крайне сложно.

И, наконец, ситуация, когда приватизация данного участка прямо запрещена законодательством. Аренда в данном случае выглядит как довольно «кривая» схема, и, чтобы застройщик пошел на нее, необходимо, чтобы участок обладал какими-то весомыми преимуществами: престижное или живописное местоположение, близость к водоемам и т.п. «В большинстве случаев застройщик старается оформить землю в собственность: реализовывать проект в таком случае намного «беспроблемнее», а продавать коттеджи – быстрее и проще», – подводит итог Г.Алтухов.

…и комбинации
Бывает и так, что иногда в одном поселке мирно сосуществуют обе формы. Как отмечает Дмитрий Таганов («ИНКОМ»), чаще всего такая ситуация встречается на объектах, соседствующих с уже упоминавшимися уникальными природными зонами, лесами и водоемами. «Соблюдая закон, девелопер застраивает только ту землю, которая находится в его собственности, – говорит он. – А прибрежные и лесные участки остаются нетронутыми. Зато жители таких поселков имеют возможность взять прилегающий к их участку часть леса в аренду или иметь непосредственный выход на водоем. Если клиент приобрел участок, который выходит на лес, можно взять в аренду несколько соток или гектар леса на 49 лет – это предусмотрено законом».

Впрочем, законы у нас соблюдают не всегда – тем более что и законы эти не всегда однозначны. Застройка земель Лесного и Водного фонда все-таки возможна – но «некапитальными строениями». Но «капитальность» – материя не слишком внятная, тут возможны различные разночтения по схеме «два юриста – три мнения». В итоге происходят казусы, о которых рассказал нам Григорий Алтухов (корпорация «Лидер»), когда один из «эксклюзивных» поселков по Новорижском шоссе был построен на территории заказника. А сейчас Минприроды настаивает на сносе незаконных построек.

Есть и еще один резон, по которым может возникнуть «комбинация». Дело в том, что оформление земли в аренду стоит на порядок дешевле, чем в собственность, и если найти покупателей, которые не побоялись бы арендных отношений, то можно существенно сэкономить. Такие покупатели есть – это те, кто приобретают таунхаусы. «Коттедж на арендуемой земле – это практически гарантированный неликвид: ни один человек в здравом уме не станет его приобретать, опасаясь, что аренду потом не продлят, – говорит Татьяна Калюжнова, руководитель департамента исследований и консалтинга Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». – А покупатели таунхасов в этом вопросе куда менее пугливы: у них будет участок всего в 1-2,5 сотки, очень редко, когда больше. Это такая малость, которую никто не захочет у него отнять». Как минимум одно подтверждение этому тезису известно нашей редакции: есть поселок в Пушкинском районе, где застройка там комбинированная: отдельные коттеджи и таунхаусы. И земля под первыми оформлена в собственность, а под вторыми – в аренде.

Аренда: чем рискует домовладелец
Вероятно, главный для каждого вопрос: что лучше именно мне? По единодушной оценке наших экспертов, собственность дает значительно большую надежность. Однако у аренды есть свои преимущества. Первое – в разы более низкая цена. Второе – интересующий нас объект может продаваться только в виде аренды, и никак иначе.

В обоих случаях вопросы «а стоит ли?» вряд ли относятся к тем, на которые можно дать ответы в статье, это каждый решает для себя самостоятельно. Мы же можем помочь только в одном: оценить риски аренды. Самая распространенная тут схема – собственник земли передает участок в аренду некоему юридическому лицу-арендатору, а тот, в свою очередь, конечным «покупателям»-субарендаторам. По нашей просьбе Григорий Алтухов (корпорация «Лидер») перечислил основные риски этой модели:

1. Крайне сложно отследить всю цепочку сделки от непосредственно собственника до субарендатора и проверить ее законность. Тут слишком много посредников и моментов перехода прав, что создает большой простор для разного рода откровенных махинаций, да и просто ошибок в договорах.

2. Подобные сделки по аренде если и согласуются местной администрацией или другим органом исполнительной власти, то часто формально. Поэтому не стоит удивляться, если через несколько лет судебные приставы будут настаивать, что на месте коттеджа должна располагаться база отдыха. Причем все документы и распоряжения на её строительство будут действительно законными.

3. Одно из ключевых условий нерасторжения и продления основного договора аренды – своевременная и в полном размере оплата арендных платежей. Если арендная плата перестанет поступать на указанный счет (в том числе и по вине или злому умыслу основного арендатора), договор будет расторгнут, а новенькие коттеджи превратятся в несогласованный «самострой». Что будет, если некоторые из субарендаторов-владельцев коттеджей откажутся платить арендную плату? Вопрос этот в существующей судебной практике проработан слабо, не исключено, что покрывать недостачу придется владельцам остальных коттеджей.

4. В основном договоре аренды зачастую указываются ограничения или запрет на передачу земли в субаренду, либо же этот вопрос требует согласования с собственником. Несмотря на то, что арендодателем может выступать «Совхоз № такой-то», земля может быть в федеральной собственности. А значит, окончательно решение принимает Федеральное агентство по управлению государственным имуществом или другие подобные федеральные структуры. Скольких сил и денег будет стоить нужное покупателю согласование – предсказать невозможно. А значит, если коттедж захочется продать, то проблем не оберешься.

Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Скажем честно: описанные выше «ужастики» пока существуют больше теоретически. «В Московской области еще не было случаев снесения домов, построенных на арендованной земле», – говорит Дмитрий Таганов («ИНКОМ»). Правда, тут же «обнадеживает»: в Москве такие ситуации уже были.

Но если ситуация более-менее спокойная сейчас – это не значит, что она останется таковой и в обозримом будущем. А недвижимость – это все-таки такое приобретение, которое делается лет на 20 минимум. А когда этот срок истечет и понадобится новое жилье – хочется, чтобы старый дом можно было с выгодой продать. Для чего, понятно, нужно, чтобы над ним не висел дамоклов меч сноса.

С другой стороны – все знают – право собственности в нашей стране не так уж незыблемо. Известна масса случаев, когда участки изымались под государственные программы (строительство дорог, к примеру), и никакие свидетельства о собственности, украшенные самыми правильными подписями и печатями, владельцам не помогали.

Если земля в аренде, как оформить в собственность? Выкуп или приватизация?

Можно ли приватизировать землю, взятую в аренду? Как оформить арендованную землю в собственность бесплатно? Что включает в себя выкуп недвижимости? Что нужно для оформления?

Закон предусматривает передачу арендованного участка двумя способами. Рассмотрим оба варианта подробнее.

Варианты получения участка

Многие граждане пользуются участками, взятыми в краткосрочную или долговременную аренду.

Как перевести землю из аренды в собственность?

Закон о приватизации земли, взятой в аренду, даёт две возможности оформления арендованной земли в частное владение.

  • путём приватизации; предусматривает безвозмездную передачу недвижимости;
  • путём выкупа; предусматривает покупку земли по льготной цене.

И первый, и второй вариант возможен лишь в том случае, если на территории есть зарегистрированные постройки. Возникает логичный вопрос: кто будет платить, если можно получить даром?

Дело в том, что бесплатно оформить можно лишь отдельные категории участков:

  • земли сельскохозяйственного назначения, являющиеся частью садоводческих и других некоммерческих объединений; до 2020 года их можно зарегистрировать по упрощённой схеме согласно дачной амнистии;
  • участки, выделенные под индивидуальное жилищное строительство;
  • площади, отданные в собственность по решению суда.

Рассмотрим подробнее, как арендованную землю перевести в собственность. Выкуп доступен более широкому кругу граждан, и воспользоваться такой регистрацией может каждый желающий. Выплаты представляют собой процент от кадастровой стоимости.

Например, в Москве он составляет 20% от стоимости, в Московской области – до 15%.

В более отдалённых регионах может составлять только 2,5%.

В случае изменений в назначении участка размер может составить 40%, а то и все 60%.

Главное, что размер выплат не может превышать кадастровую стоимость возведённых на территории сооружений.

Какой вариант оформления вам выбрать? Приватизация земельного участка, находящегося в аренде, и выкуп имеют свои особенности и недостатки.

Приватизация

Этот вариант позволяет получить недвижимость практически бесплатно, не считая госпошлины, однако он требует больше времени на процесс регистрации. Кроме того, не все могут воспользоваться льготами, а только отдельные категории граждан.

Выкуп

Получение прав владения данным путём предусматривает более простую процедуру, воспользоваться которой может каждый желающий, если только на его участок не наложены ограничения.

Однако в таком случае вам придётся выложить немалую сумму в качестве платы за землю, которая, к слову, всё равно будет значительно ниже рыночной стоимости.

Без оформленной постройки граждане лишаются льгот при выкупе – её продажа будет проводиться путём аукциона.

Порядок перевода участка в собственность

Приватизация арендованного земельного участка проходит по похожей процедуре, что и обычная передача собственности на безвозмездной основе.

Как приватизировать арендованный земельный участок?

Оформляется арендованная земля в собственность бесплатно.

Вам нужно проделать несколько шагов:

  • собрать необходимые документы; для оформления плана необходимо провести кадастровые работы, включающие процедуру межевания;
  • подать заявление в органы местного самоуправления;
  • получить ответ в течение 14 дней, если ответ положительный – составить соответствующий договор;
  • зарегистрировать договор в Росреестре.

Процесс выкупа проходит практически по той же процедуре, только с меньшим количеством документов. Вместо договора о безвозмездной передаче недвижимости подписывается договор купли-продажи.

Для регистрации нужно собрать несколько документов:

  • паспорта участников оформления;
  • законное основание пользования участком – договор аренды;
  • кадастровый план-схему участка, а также документы на все постройки, расположенные на его территории;
  • квитанцию об уплате госпошлины;
  • справку о неучастии в бесплатной приватизации.

Это нужно учитывать при строительстве сооружений на территории и подаче документов. Если землю вы использовали не по назначению, то вам могут отказать даже в покупке.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 – Москва

8 (812) 309-74-28 – СПб

Можно ли оформить арендованный участок без отказа?

Бывают случаи, когда можно получить отказ в приватизации и даже в выкупе. На отрицательное решение может быть несколько причин:

нет утверждённого генерального плана территории;

не хватает документов или срок их действия закончился;

путаница с разделением земли на федеральную и муниципальную, из-за чего её продажа невозможна;

  • границы участка пересекают чужую собственность; это случается крайне редко, ведь границы обязательно пересматриваются во время межевания;
  • на участок наложены ограничения федеральным законом, включая запрет на передачу в частное владение; при отказе вам должны предоставить основания таким ограничениям;
  • недвижимость уже передана в частное владение, а потому государство больше им не распоряжается.
  • Нередко отказ связан с месторасположением. Например, если он расположен на территории Лесного Фонда, зоны транспортных сооружений, например, аэропортов и т. д. Закон позволяет отдавать их в пользование, но перевод земли из аренды в собственность запрещена.

    Кроме того, вашу недвижимость могут признать необходимой для развития региона и зарезервированным для государственных нужд. В таком случае вам должны предоставить документальное основание такой формулировки отказа.

    Полезное видео

    В продолжение темы рекомендуем посмотреть видео о видах мошенничества с землей и о возможной причине отказа в получении прав собственности на участок, а также сюжет об оформлении выкупа:

    Давайте подытожим. Приватизация арендованного земельного участка физическим лицом предусматривает безвозмездную передачу арендованной земли в частную собственность, а выкуп – её покупку по льготной цене.

    Бесплатно оформить можно лишь некоторые категории участков. Для этого вы должны провести межевание, собрать необходимые документы и подать заявление в местные органы самоуправления.

    В некоторых случаях вы можете получить отказ. Причиной этому могут быть ограничения, наложенные на оформление земельного участка в собственность после аренды федеральными законами. Перед оформлением недвижимости убедитесь, что в договоре аренды предусмотрена такая возможность.

    Как оформить землю в собственность или в аренду

    Оформление собственности на свой участок подразумевает приобретение права на свободное распоряжение землей и осуществление с ней определенных сделок. Например, передача по наследству или продажа, защита прав при спорах с соседями, дарение и пр.

    Что нужно знать о тонкостях оформления земли?

    Содержание статьи:

    Платная и бесплатная приватизация земельных участков в 2015 году

    Возможность оформить участок в собственность появляется в нескольких случаях – если гражданин имеет…

    1. Право на пожизненное наследуемое владение. Например, участок ранее принадлежал его родителям (либо жене или детям), а после автоматически перешел по наследству, но необходимые документы на него отсутствуют.
    2. Право на бессрочное пользование. К примеру, получил участок однажды от кооператива, либо от завода и пр.
    3. Право аренды.То есть, обладает соответствующим договором, в законном порядке заключенным с администрацией (прим. – района, города и пр.).

    Бесплатная приватизация участков

    Согласно имеющимся нормам ЗК РФ, бесплатно реализовать право на получение участка в собственность можно, но исключительно единожды в течение жизни.

    Далее для всех, кто реализовал это право, оформление будет осуществляться исключительно на платной основе.

    Схема приватизации для физических и юридических лиц примерно одинакова за исключением отдельных нюансов, зависящих от назначения/целей земли.

    Бесплатная приватизация – когда она возможна?

    Условия для реализации данного права имеются у…

    1. Собственников строений (зданий, домов, хозяйств или же подсобных помещений), приобретенных в результате процедуры дарения, наследования, сделки или иного способа, либо же возведенных до 2001-го года (прим. – вступление в действие ЗК РФ) на той земле, что не была своевременно оформлена в собственность.
    2. Граждан, использующих участки по договорам аренды и для строительства индивид/жилья либо же для ведения ЛПХ – до вступления в силу ЗК РФ в 2001-м г.
    3. Граждан, которым земли были предоставлены по праву пожизненного наследуемого владения либо же по праву постоянного пользования, при условии расположения на земле жилых домов, собственность на которые уже была оформлена.
    4. Граждан, имеющих в своем пользовании участки в ГСК и/или в садоводствах («дачная амнистия» – прим.).

    Платная приватизация

    О ней идет речь в той ситуации, когда конкретный случай не подпадает ни под одно из вышеописанных условий. К таким случаям отнесены все участки, чтоб были получены после 2001-го г.

    При оформлении участка гражданином в его собственность цена выкупа земли рассчитывается, исходя из минимальной налоговой ставки для определенной категории земли на текущий момент при подаче заявления.

    Решение о взимании/невзимании платы принимается, соответственно законам, местными органами самоуправления.

    Оформление в собственность арендованного участка под домом

    Для оформления арендованной земли в собственность, следует передать в администрацию р-на следующие документы:

    1. Непосредственно договор аренды и гос/акты.
    2. Тех/паспорта на все строения.
    3. Правоустанавливающие бумаги на все имеющиеся строения (св-во о дарении, договор купли/продажи и пр.).
    4. Гражданский паспорт собственника.
    5. Выписка из рег/палаты.
    6. Кадастровый план (прим. – при условии, что земля в этот момент – уже в кадастровом реестре).

    После рассмотрения всех документов будет вынесено решение о неприватизации/приватизации земли.

    Этапы процедуры оформления:

    1. Сбор документов и их подача.
    2. Ожидание результата решения(срок рассмотрения вопроса и изучения документов – 2 недели).
    3. При отсутствии кадастр/плана специалистами будут проведены определенные работы с выездом на участок для последующего определения его границ.
    4. Получение решения (при его утверждении) о том, что земля передается гражданину в частное пользование.
    5. Осуществление процедуры межевания, установления границ и составления кадастрового плана.
    6. Передача специалистом кадастровой карты в, соответственно, кадастровый отдел.
    7. Заключение сделки (прим. – купля/продажа) либо оформление договора о том, что земля передается во владение гражданина безвозмездно.

    Конечно, волокита с бумагами не доставляет радости, да и времени отнимает немало, но наличие собственного дома на собственном участке – это гарантия спокойствия и широкие возможности для использования земли на свое собственное усмотрение.

    Порядок приватизации земельного участка на основании договора бессрочного пользования или договора аренды

    Проверьте, доступна ли вам регистрация земли по упрощенной схеме, согласно закону, известному как «дачная амнистия». Для этого следует ознакомиться с перечнем тех объектов и земель, что подпадают под действие данного закона (а заодно – с порядком получения права собственности на них по упрощенной схеме).

    В ситуации, когда земля получена по договору бессрочного пользования (в частности, от завода) либо же арендована по договору аренды (прим. – у администрации), инструкция по приватизации участка будет следующей:

    1. Подаем соответствующее заявление (прим. – о передаче земли в собственность) в местные органы самоуправления.
    2. Далее для регистрации своего права собственности нам будет нужен кадастровый паспорт (и его последующая постановка на кадастровый учет). Оплачивает все эти процедуры заявитель (согласно законодательству).
    3. В центре единого учета земли оставляем заявку на приезд специалиста , осуществляющего кадастровую оценку. То есть, встаем на очередь и ждем приезда инженера. Сколько ждать? Вполне возможно, что ожидание затянется до 6 месяцев, а может и больше. На заметку: проведение межевания (и составление тех/документации) частным компаниям сегодня запрещено.
    4. Согласно назначенной дате вас посещает инженер , в задачи которого входит – провести топографическую съемку вашего участка, осуществить межевание и составить план. После чего вы получаете на руки тех/документацию, а с ней уже снова обращаетесь в тот же центр единого учета земли. Где участку присваивается определенный номер, после чего он ставится на кадастровый учет.
    5. Далее – ждем, пока оформят кадастровый паспорт.
    6. После – обращаемся в местную администрацию с готовым пакетом документов.
    7. Ждем решения главы администрации (именно после него происходит регистрация права собственности).

    На заметку:

    Если оформление земли в собственность происходит для вас впервые, то процедура будет бесплатной. В иной ситуации вам придется выкупить участок по его кадастровой цене (стоимость устанавливает администрация) непосредственно ДО регистрации права. И в администрацию следует предоставить уже копию квитанции, что подтверждает оплату указанной стоимости.

    Основание для выкупа – это наличие строения на вашем участке. Внимательно прочтите ваш договор аренды.

    Начинайте сбор документов исключительно в том случае, когда по договору выкуп земли действительно учтен. Что касается участка, полученного по праву бессрочного пользования – здесь его выкуп не требуется.

    Перечень нужных документов:

    1. Договор аренды (прим. – копия).
    2. Заявление.
    3. Гражданский паспорт.
    4. Кадастровый план (+ кадастр/паспорт).
    5. Межевой план.
    6. Договор основания.
    7. Квитанция (прим. – гос/пошлина за регистрацию).

    Срок регистрации – около 10 дней (календарных).

    Популярные вопросы по оформлению в собственность арендованного участка земли – отвечают юристы

    – Как происходит оформление собственности на арендованную землю, если она была получена не по результатам аукционных торгов?

    В данной ситуации действия будут следующими: оформление кадастрового паспорта, разработка плана и последующее получение единого номера.

    Обращаться следует в Федеральное Управление по единому учету земли со всеми выписками, с копией кадастрового плана и прочими документами после положительного решения администрации.

    – Какие участки земли не подлежат приватизации?

    Соответственно законам РФ, не получится оформить собственность на те участки, что являются землей в ведении служб безопасности (к примеру, над участком – воздушное пространство стратегического значения); на все участки, что необходимы ВС РФ для, например, военных маневров и/либо учебных действий; на земли Заповедников; на земли с наличием объектов атомной энергетики.

    – Арендовал участок земли под ЛПХ. Хочу оформить его в собственность. Обязательно ли строить на участке дом?

    Для выкупа арендованной земли, что была предоставлена под ЛПХ, возводить строения не требуется. Выкуп возможен при условии долгосрочной аренды без ограничений в пользовании.

    Цена устанавливается администрацией, далее земля выставляется на аукцион. Наличие строения на участке – преимущества для его выкупа по льготной стоимости. Вид строения и цена зависят от региона и условий договора аренды (в каждом регионе – свои нюансы).

    – Хочу выкупить участок, но он – в аренде. Сможет ли арендатор участка претендовать на него после покупки и вернуть себе?

    В этом случае все зависит от договора аренды. Следует внимательно изучить договор, что устанавливает все права/обязанности арендатора относительно участка.

    Например, арендатор может обладать преимущественным правом выкупа участка, если помимо аренды земля (прим. – по договору) может быть и в субаренде.

    – Земля арендована под постройку жилого дома. Сначала хотели оформить аренду земли на длительный срок, но нам отказали по причине отсутствия свидетельства о праве собственности на дом. И в то же время, данное свидетельство нам не выдают, потому что нужно прежде оформить участок. Как нам быть?

    Следует начать оформление собственности по схеме приватизации. Либо обратиться в суд и в иске потребовать признать право собственности на дом.

    А уже после вынесенного судебного решения в пользу истца органы регистрации не смогут отказать в выдаче гражданину свид-ва о праве собственности на дом.

    – Выиграл участок под ИЖС на торгах, что были организованы городской администрацией. Срок аренды – на 5 лет. Как быстро оформить собственность на этот участок, и надо ли возводить какие-либо строения?

    Да, нужно. Для оформления участка в собственность следует построить жилой дом (прим. – под крышу) и в сроки, что не превышают сроков договора аренды (прим. – в течение 5-ти лет).

    – Можно ли оформить в собственность участок, что находится в субаренде (дом, на нем построенный, уже оформлен в собственность)?

    Согласно закону, самостоятельное получение права собственности субарендатором невозможно.

    Единственный вариант – выкуп участка непосредственно у собственника либо получение его же в свою собственность через договор дарения.

    – Дом на участке оформлен на жену и мужа (в долевой собственности – по 1/2 части), а сам участок – в собственности мужа. Имеет ли право жена на половину участка?

    В этом конкретном случае жена не имеет права требовать себе долю в принадлежащем мужу праве собственности на участок. Но пользоваться участком права не лишена.

    Остались вопросы? Просто позвоните нам:

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector