Как оспорить право аренды земельного участка?
Prokurors.ru

Юридический портал

Как оспорить право аренды земельного участка?

Оспаривание кадастровой стоимости арендатором: сколько можно сэкономить в год?

Директор департамента оценки и консультационных услуг компании Swiss Appraisal

специально для ГАРАНТ.РУ

Кадастровая стоимость недвижимости – это основа для расчета налога на имущество, и собственник объекта в первую очередь заинтересован в справедливой оценке. Однако и арендаторы тоже могут оспорить кадастровую стоимость недвижимости, но часто против них играет неосведомленность о своих правах, а также плюсах этой процедуры.

Кадастровую стоимость может оспорить любой арендатор?

Нет. 30 июня 2015 года Верховный суд Российской Федерации опубликовал постановление № 28 “О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости”. Документ закрепил в законе право арендатора на оспаривание кадастровой оценки, если на ее основе считается арендная ставка. Редко так бывает, если дело касается частной недвижимости, и иногда, если речь идет о государственных или муниципальных зданиях и помещениях.

Добавлю, что арендатор может инициировать оспаривание кадастровой оценки, когда размер налога на имущество указан в договоре как один из нескольких факторов расчета стоимости аренды. В таком случае важно обсудить свои намерения с собственником объекта. Когда кадастровую стоимость удастся оспорить и снизить, арендная ставка снизится до следующей государственной переоценки.

Что касается земельных участков, то у государства или муниципальных образований арендуются большинство из них, а значит, годовая стоимость их аренды почти всегда равна процентной ставке налога на имущество. Исключения бывают только в договорах с особыми условиями. Поэтому арендаторам земельных участков особенно важно знать тонкости оспаривания кадастровой оценки.

Я арендатор, и я запутался в формулировках закона. Как правильно оспорить кадастровую оценку?

  • Получите выписку из ЕГРН и проверьте, есть ли в ней ошибки: неверный адрес, тип, назначение или площадь объекта, неправильно указанная, либо вообще отсутствующая специальная информация об аварийном состоянии или особом местоположении.
  • Поговорите с собственником недвижимости. Если он – частное лицо или организация, письменное согласие на оспаривание кадастровой оценки нужно получить по закону. Лучше всего внести его заранее в договор аренды, чтобы потом не тратить время. Государственному или муниципальному собственнику о желании оспорить кадастровую оценку сообщать необязательно. Еще стоит попытаться убедить собственника оспорить кадастровую оценку совместно, чтобы поделить финансовые издержки на эту процедуру: общая стоимость проекта по оспариванию и юридическому сопровождению собственника или арендатора в суде может превышать 300 тыс. руб.
  • Получите отчет о рыночной стоимости объекта. Этот документ готовит независимая оценочная компания, он соответствует законодательству и принимается судом и другими ведомствами. Приложите отчет к заявлению о пересмотре, выписке из ЕГРН, письменному согласию собственника и нотариально заверенному договору аренды. При обращении сразу в суд юридическом лицу также нужно, чтобы отчет о рыночной стоимости прошел экспертизу в оценочной СРО. Если вы оспариваете кадастровую оценку земельного участка, и на нем есть постройки, подготовьте нотариально заверенные копии правоудостоверяющих или правоустанавливающих документов на них, технические паспорта, поэтажные планы. У этих построек есть другие арендаторы? Если да, то не забудьте приложить договоры аренды.

С пакетом документов можно пойти двумя путями. Первый – досудебный – ведет в региональную комиссию по спорам о кадастровой стоимости. Комиссия рассмотрит документы максимум за 30 календарных дней и изменит стоимость недвижимости, либо отклонит заявление. До 1 января 2017 года обращение в комиссию было обязательным для организаций. Теперь юридические лица, как и физические, могут идти сразу по второй дороге – в суд с тем же пакетом документов.

Самое популярное требование истцов – установить кадастровую стоимость недвижимости на рыночном уровне. По статистике Росреестра, за первую половину 2017 года в судах были удовлетворены 40% поданных заявлений, то есть кадастровая стоимость этих объектов была снижена до рыночной. 53% заявлений суд еще рассматривает и 7% были отклонены. Статистика Росреестра показывает, что и комиссии готовы соглашаться на рыночную стоимость: за первые шесть месяцев 2017 года они установили кадастровую стоимость объектов недвижимости на уровне рыночной по 45% заявлений. Поэтому миновать досудебный этап не стоит – есть шанс пройти процедуру без лишних потраченных денег и времени.

Оспаривание – это трудно и долго. Стоит ли оно того?

В большинстве случаев стоит, как для собственников, так и арендаторов. Только в Москве практика нашей компании за II квартал 2017 года показала, что в 63% проектов оспоренная кадастровая стоимость экономит заявителям больше 300 тыс. рублей в год при уплате налога на имущество или аренде.

Рассмотрим на примере, сколько можно сэкономить.

Кадастровая стоимость земельного участка площадью 14 тыс. кв. м в Новой Москве составляет 250 млн руб. Годовая стоимость аренды равна ставке налога на имущество – 1,5% от кадастровой стоимости – и составляет 3,75 млн руб.

Арендатор решил оспорить кадастровую оценку. Согласно отчету независимой компании рыночная стоимость участка составила 150 млн руб. Комиссия не установила кадастровую стоимость на уровне рыночной, и арендатор обратился в суд, который назначил экспертизу. В итоге оценка рыночной стоимости участка была пересмотрена судебным экспертом и увеличена на 10% относительно заявленной независимым оценщиком стоимости – до 165 млн руб. Суд установил кадастровую стоимость на этом уровне, что на 34% ниже первоначальной кадастровой стоимости участка. Так годовая стоимость аренды снизилась до 2,475 млн руб.

Экономия на аренде уже в первый год в несколько раз превышает среднюю стоимость проекта по оспариванию, включающего работу независимых оценщиков и юридическое сопровождение арендатора в комиссии и суде.

Иногда кадастровая стоимость все же соответствует рыночной, либо немного выше ее, и затраты на независимых оценщиков и юридическую помощь при оспаривании окупятся незначительно или лишь через несколько лет. Поэтому оценочные компании могут сначала анализировать целесообразность оспаривания кадастровой стоимости и только потом приступать к проекту.

Кадастровая стоимость объекта понизилась. Когда произойдет перерасчет аренды?

В соответствии с тем же Постановлением Верховного суда №28 от 30 июня 2015 года, для расчета арендной ставки новая кадастровая стоимость применяется с 1 января года, в котором было подано заявление об оспаривании. Стоит обсудить с собственником объекта, как именно произойдет перерасчет. Например, если вы как арендатор переплатили в текущем году, в следующем году собственник зачтет вам лишние траты. Если к согласию прийти не удастся, придется обращаться в суд.

Полезная информация

В 2009 год у г лавой города Сочи было принято п остановление от 30.06.2009 № 210 « О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи».

Согласно указанного постановления с 1 марта 2010 года для вновь заключаемых договоров аренды земельных участков по всем категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков (за исключением некоторых категорий, таких как индивидуальное жилищное строительство, эксплуатация жилого фонда, строительство и эксплуатация закрытых и открытых автостоянок граждан и их объединений, личное подсобное хозяйство, садоводство и огородничество), размер годовой арендной платы за пользование земельными участками определялся исходя из ее рыночной оценки.

Для договоров аренды земельных участков заключенных до 1 марта 2010 года предполагалось последующее изменение порядка определения размера арендной платы путем определения ее рыночной стоимости, на основании постановлениями главы города Сочи о переходе соответствующей категории арендаторов и вида разрешенного использования земельного участка на расчет арендной платы от рыночной стоимости.

Соответственно, в разные периоды после вышеуказанных нововведений арендаторы муниципальных участков стали получать уведомления об изменении арендной платы по договорам и применении нового порядка ее расчета.

При этом с применением нового расчета произошло значительное увеличение размера годовой арендной платы — в 2-3 раза и более. Для некоторых категорий арендаторов — как граждан, так и организаций, такие изменения сильно сказались на финансовом состоянии, повлекли серьезные экономические трудности.

В настоящей статье мы хотели рассказать об отдельных случаях возможного снижения размера арендной платы при переходе на ее рыночную оценку.

Первый случай касается оснований заключения договора аренды земельного участка.

До введения в действие Земельного к одекса РФ (30.10.2001 г.) земл и предоставлял и сь в том числе — на праве постоянного (бессрочного) пользования. Данный вид права законом сохранен, однако в силу требований п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ « О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» подлежит переоформлению на право собственности или аренды.

Согласно этой же норме, в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах: 2 % кадастровой стоимости арендуемых земельных участков; 0,3 % кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения; 1.5 % кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

При этом изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с указанным пунктом, может предусматриваться договорами аренды таких земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Читать еще:  Временная 3 группа инвалидности

Следует отметить, что как П остановление м главы г. Сочи от 30.09.2009 № 210 «О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи» ( пп. «а», «в», « г» п. 5.2 ), так и Постановлением главы г. Сочи от 18.07.2016 N 1699 «О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов» (пп. « б», «в», « г» п. 3), которым в последующем отменено Постановление от 30.09.2009 № 210, предусмотрено, что арендная плата в отношении земельных участков, право аренды на которые переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации определяется на основании кадастровой стоимости и рассчитывается: в размере 1,5% в отношении земельного участка, ограниченного в обороте и не относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения; в размере 0,3 % в отношении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения; в размере 2 % в отношении прочих земельных участков.

Таким образом, применение к земельны м участк ам, право постоянного (бессрочного) пользования которы ми было переоформлено, расчета арендной платы исходя их ее рыночной оценки противоречит нормам законодательства. А рендатор такого земельного участка при получении соответствующего уведомления об изменении арендной платы от администрации города вправе оспорить такое решение органа местного самоуправления и потребовать применения вышеуказанного порядка расчета арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Здесь же следует сказать, что в случае применения расчета арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка, арендатор, как заинтересованное лицо, вправе инициировать процедуру установления кадастровой стоимости равной рыночной стоимости . В случае снижения таким образом кадастровой стоимости соответственно будет уменьшена и арендная плата.

Второй способ возможного уменьшения размера арендной платы за земельны й участ ок в случае применения рыночн ой оценк и ее размера, является оспаривание отчета оценки, в соответствии с котор ым орган местного самоуправления направил арендатору уведомление о внесении изменений в договор аренды.

При несогласи и арендатора с суммой измененной арендной платы, при получении такого уведомления об изменении арендной платы арендатор вправе самостоятельно провести оценку рыночной стоимости арендной платы своего земельного участка. Для этого требуется обращение в специализированную организацию независимых оценщиков, являющуюся членом саморегулируемой организации.

Размеры рыночной стоимости арендной платы при этом по данным двух разных отчетов могут существенно отличаться.

На основании подготовленного оценщиком отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы арендатор направ ляет арендодателю уведомление о несогласии со стоимостью арендной платы либо протокол разногласий, если арендодателем предложено подписание дополнительного соглашения к договору аренды.

В случае отказа органа местного самоуправления в применении размера арендной платы согласно представленного арендатором отчета, арендатор вправе обратиться в суд с исковым заявлением о внесении изменений в договор аренды в части установления размера арендной платы. Как показывает сложившаяся судебная практика по данной категории дел, в случае признания достоверности отчета независимого оценщика о рыночной стоимости арендной платы, представленного истцом (арендатором) исковые требования могут быть удовлетворе ны . Суд в рамках рассмотрения дела может дополнительно назначить судебную оценочную экспертизу, после чего размер арендной платы земельного участка будет определен на основании заключения такой судебной экспертизы.

В случае, если Вы столкнулись с увеличением арендной платы за муниципальн ый земельн ый участ о к, либо у Вас есть вопросы, касающиеся возможност и оптимизации платы за землю , ООО «Юридическое Бюро «Прав!» готово оказать правовую помощь в разрешении возникших проблем.

Оспаривание договора аренды

Как любое другой гражданско-правовое соглашение, договор аренды можно оспорить в судебном порядке. Начать такой процесс, как оспаривание договора аренды земельного участка, нежилого помещения или иного объекта могут следующие лица:

  • арендодатель;
  • арендатор;
  • прокурор, в установленном законом порядке;
  • люди и организации, права которых были нарушены и чьи интересы были затронуты.

Помощь во время судебного разбирательства любой из сторон может оказать специализирующийся в конкретной области (договорное право) наш гражданский адвокат.

Содержание статьи:

ВНИМАНИЕ: наш адвокат по гражданским и арбитражным делам по спорам по договору аренды поможет оспорить договор аренды: профессионально, на выгодных условиях и в срок. Звоните уже сегодня!

Когда можно оспорить договор аренды?

Давайте разбираться с основаниями оспаривания договора аренды. Начать процесс, используя различные основания признания договора аренды недействительным, может любая из сторон или третье лицо (заинтересованное) в тех случаях, когда:

  • не соблюдаются условия, прописанные в договоре, требованиям закона
  • соглашение было заключено с лицами, не имеющими права подтверждать правомочность подобных сделок
  • сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности
  • сделка, совершенная гражданином, ограниченным судом в дееспособности
  • сделка, совершенная гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими
  • договор был подписана вследствие обмана (заблуждения) или по принуждению
  • не исключена возможность оспаривания договора аренды в связи с нарушением принципов добросовестности по ст. 10 ГК РФ
  • отсутствие преимущественного права на заключение договора аренды без проведения торгов
  • признание торгов недействительными (ч. 2 ст. 449 ГК РФ)
  • по иному основанию, которое можно будет определить на консультации с нашим адвокатом

Разъяснения о порядке применения норм о недействительности сделок подробно изложены в п. п. 69 — 102 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

Иск можно подать в течение года с тех пор, как он поучил информацию о том, что его права нарушаются тем или иным образом в случае оспоримой сделки.Если речь идет о признании сделки ничтожной, то срок на составление и подачу заявления в суд три года. Нарушение срока обращения за судебной защитой приведет к возможному риску применения срока исковой давности, что является самостоятельным основанием в отказе любых исковых требований стороны договора аренды.

В судебные органы он должен подать исковое заявление о признании договора аренды недействительным, оформленное соответственно нормам существующего законодательства.

Читайте также по вопросу изменения арендной платы и способами защиты в данном случае по ссылке

ПОЛЕЗНО: смотрите видео, как составить иск об оспаривании договора дарения и с другими требованиями, а также пишите свой вопрос адвокату в комментариях ролика

В каком суде оспаривать договор аренды?

Поскольку договор аренды является возмездным и предполагает получение выгоды одной из сторон в случае его расторжения, подобные дела требуют серьезного разбирательства. Учитывая то, кто является по договору аренды сторонами определяется судебная инстанция, которая будет разрешать спор.

  • если сторонами выступают граждане (например, договор аренды жилого помещения у собственника-гражданина или компании, которая оказывает услуги сдачи жилья), то споры будут разрешаться всуде общей юрисдикции по адресу нахождения ответчика;
  • если сторонами выступают предприниматели или организации (например, аренда офиса или склада в коммерческих целях), то споры будут разрешаться в арбитражном суде, также по адресу ответчика, который легко проверить через официальный сад налогового органа, предоставляющий в реальном времени сведения о регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

Претензия по договору аренды

Прежде чем подавать иск, например, на оспаривание договора аренды нежилого помещения, следует попытаться разрешить конфликт в досудебном порядке. Досудебное разбирательство является самым эффективным способом разрешения спорных ситуаций, связанных с арендой. При желании стороны могут привлечь квалифицированных юристов, которые помогут им быстрее и с наименьшими потерями уладить конфликт.

ПОЛЕЗНО: смотрите видео, как составить претензию по договору аренды и иному поводу, не забывайте подписаться на канал YouTube

В случае если возникнет необходимость подачи искового заявления в судебные органы, компетентный адвокат поможет правильно составить документ и окажет неоценимую помощь в процессе подготовки материалов для судебного разбирательства. Кроме того, при необходимости он обжалует постановление суда и постарается добиться принятия решения в пользу своего клиента.

Последствия признания договора аренды недействительным

Если стороны не предусмотрели особых условий в самом договоре аренды, то последствия признания сделки недействительной будет в соответствии с законом, а именно ст. 167 ГК РФ (возврат сторон в первоначальное положение), так, например, если рассматривать аренду земли, то сторона обязана передать обратно занимаемый земельный участок, должен быть решен вопрос о восстановлении вещного права правообладателя.

Если сделка была уже зарегистрирована в реестре прав на недвижимость, то записи о регистрации и сведения должны быть аннулированы.

В случае, если сделка будет признана недействительной по вине государственного органа, например, в случае нарушения процедуры предоставления земли со стороны уполномоченного органа, то арендатор вправе рассчитывать и заявлять свое право на компенсацию возникших у него убытков в связи с данным событием. Размер убытков определяется по общим правилам возмещения убытков в силу ст. 15 ГК РФ.

Помощь адвоката в оспаривании договора аренды

Вам следует заручиться поддержкой специалистов, которые зарекомендовали себя с наилучшей стороны.

Наши адвокаты:

  1. Проконсультируют Вас по любой проблеме исполнения, расторжения или оспаривания договора аренды, поможет составить договор аренды правильно
  2. Проанализируют судебную практику по схожей проблеме и дадут рекомендации относительно эффективного варианта поведения
  3. Составят претензию или исковое заявление об оспаривании договора, возможно в деле понадобится напротив, возражение на иск, который направлен против Ваших интересов
  4. Будут представлять Ваши интересы в суде
  5. Осуществят защиту на всех стадиях исполнения решения суда от возбуждения исполнительного производства до окончания всех действий пристава.
Читать еще:  Возможна продажа квартиры, если 2/3 доли ребенка?

Звоните и мы поможем Вам разрешить проблему: на выгодных условиях и в срок!

Как оспорить размер арендной платы за землю

Новый способ защиты прав частных арендаторов публичных земель от взыскания завышенной местными законами арендной платы.

Тараданов Роман Александрович
Не работает

В одной из прошлогодних статей я рассказывал о том, как местные законодатели в регионах, пытаясь специфическим образом «простимулировать» арендаторов-застройщиков к ускоренному завершению долгостроев (являющихся логическим следствием регулярных экономических неурядиц), в нарушение федерального законодательства взяли за правило применять удвоение, утроение, а то и упятерение размера арендной платы в случае незавершения строительства в изначально оговоренный срок.

Подобные «санкции», напомню, были признаны априори необоснованными, поскольку не предусмотрены ЗК РФ и не соответствуют установленному Постановлением Правительства РФ №582 от 16.07.2009 принципу экономической обоснованности, который требует руководствоваться исключительно доходностью использования арендуемого участка. А соответствующие муниципальные/региональные НПА могли быть по этому основанию оспорены в порядке административного судопроизводства.

Однако 6 декабря 2017 года Конституционный Суд РФ вынес Постановление №37-П «По делу о проверке конституционности абзаца 13 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 2 статьи 13 и пункта 1.1 части 1 статьи 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина В.Г. Жукова».

Основной тезис этого постановления таков: теперь частный арендатор публичной земли может оспорить размер или формулу расчета арендной платы, установленной муниципальным/региональным НПА, не только в порядке отдельного административного судопроизводства, но и конкретно в том арбитражном деле, в котором с него на основании этого НПА требуют взыскать задолженность по арендной плате.

О том, как это сделать, и пойдёт речь в настоящей статье.

Какие ещё бывают завышения?

Незаконными повышениями-санкциями для застройщиков ситуация не исчерпывается. Вот перечень типичных случаев необоснованных завышений, которые обнаружены в практике ВС РФ за последние несколько лет:

  • Недопустимо устанавливать такой размер арендной платы, при котором участок арендатору дешевле сразу выкупить (см. апелляционное определение Верховного Суда РФ от 02.03.2017 №2-АПГ16-30).
  • Недопустимо кратное увеличение размера арендной платы без пропорционально кратного увеличения доходности, в особенности ради «обеспечения уровня доходов бюджета» и тому подобных «публичных интересов» (см. Определения Верховного Суда РФ от 23.03.2017 №69-АПГ17-1, от 15.06.2017 №25-АПГ17-3, от 01.06.2017 №86-АПГ17-2, от 01.09.2016 №48-АПГ16-9, от 28.07.2016 №51-АПГ16-6).
  • Недопустимо устанавливать непрозрачные и взятые «с потолка» элементы формулы расчета размера арендной платы (см. определения Верховного Суда РФ от 18.05.2017 №33-АПГ17-3; от 22.09.2016 №31-АПГ16-7).
  • Недопустимо делить однотипных арендаторов по степени «нужности местной власти» (см. определения Верховного Суда РФ от 22.09.2016 №31-АПГ16-7; от 24.03.2016 №88-АПГ16-1 и от 12.09.2012 №4-АПГ12-16).

Как доказывать необоснованность в суде?

Истребовать, истребовать и ещё раз истребовать. Конечно, многие судьи могут заподозрить арендаторов в попытке затягивания процесса, но едва ли после такого Постановления Конституционного Суда РФ эти подозрения могут быть признаны обоснованными.

Что делать дальше?

Следует помнить, что даже доказанный факт неприменимости соответствующей нормы НПА, изначально использованного в расчете заявленной к взысканию суммы арендной платы, не освобождает арендатора от обязанности по внесению арендной платы в силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ.

Однако составление иного расчета размера арендной платы, подлежащей взиманию, в зависимости от конкретной ситуации может быть достаточно непростым с юридической точки зрения вопросом. Потому что установив неприменимость НПА, заявленного истцом, суд, тем самым, примет на себя обязанность определить иной, применимый, НПА. А это может быть не так уж просто.

На первый взгляд, наиболее очевидным выходом представляется применение некоей общей ставки арендной платы из того же НПА без применения нормы, признанной неприменимой (чаще всего в таких НПА есть формулы для «прочих» ситуаций, про которые законодатели не стали особо размышлять). Но этот подход не получится применить, если неприменимой признана, например, базовая ставка арендной платы, на которую ориентированы все варианты формулы.

В этом случае по аналогии закона можно просить суд применить норму ранее действовавшего НПА, регулировавшего такую же ситуацию. Однако такой НПА может отсутствовать как таковой (если он за всю недолгую историю регулирования просто принимался всего один) – или же в нём может быть точно такая же норма (не секрет, что при принятии нового НПА положения старого НПА, которые законодатель не посчитал необходимым менять, просто копируются). В этом случае такой подход тоже является непригодным.

Наконец, по аналогии закона можно попробовать вернуться к позиции, в своё время изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 №15837/11 по делу №А47-7623/2010, и попросить суд применить размер арендной платы, который установлен утвержденными Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 №582 «Правилами определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

Такой подход, в частности, применяется к норме абз. 2 подп. «д» п. 2 указанных «Правил», в которой указан размер арендной платы за пользование земельными участками, предоставленными для недропользования. Дело в том, что в 2008 году в п. 2.2 ст. 30 ЗК РФ было указано, что определение размера арендной платы осуществляется Правительством РФ, а поскольку никакой иной размер такой арендной платы Правительством до настоящего времени не утверждён, то для расчета следует использовать по аналогии эту ставку (на это указано в Определении Верховного Суда РФ от 26.01.2016 по делу №304-ЭС15-13351, А27-22996/2014).

Однако и указанные «Правила» охватывают далеко не все возможные конкретные случаи аренды. Поэтому, в качестве крайней меры, при неприменимости ни одного из трёх предыдущих способов, можно пробовать просить суд применить по аналогии п. 6 и 10 «Правил», согласно которым возможно определение размера арендной платы исходя из рыночной стоимости права аренды земельного участка в соответствующий период. Само собой, для этого потребуется назначение судебной экспертизы, однако едва ли суд или истец смогут обоснованно заявить, что подобный способ будет противоречить принципам справедливости и экономической обоснованности.

Статья Романа Тараданова, ИНТЕЛЛЕКТ-С, опубликована в журнале National Business (март 2018)

Защита прав арендатора земельных участков // Обзор судебной практики

Очевидная тенденция последних лет – рынок недвижимости если не замер, то существенно сбавил обороты. Однако в этом году многие специалисты отмечают возвращение бизнеса к крупным строительным проектам, завершающий этап которых зачастую проходит не на стройплощадке, а в здании суда.

Поскольку в большинстве случаев арендодателем земель под строительство выступает государство, то основное внимание в настоящем обзоре судебной практики уделено именно этим спорам. В обзор вошли дела, разрешенные в 2017 году Верховным судом (ВС) РФ.

1. Если арендатор законно возвел объект незавершенного строительства, то при расторжении договора аренды арендодатель не может потребовать у арендатора освободить участок от такого объекта

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 14.06.2017 № 304-ЭС16-20773 по делу № А75-236/2016

Городская администрация предоставила компании земельный участок для строительства детского сада, заключив договор аренды. В течение периода пользования участком арендатор на основе разрешения возвел здание будущего детского сада «до уровня первого этажа» (объект незавершенного строительства), но право собственности на него не оформил.

Позже администрация отказалась от договора, ссылаясь на истечение его срока и на задолженность по арендной плате, и обратилась в суд с требованием об освобождении участка от возведенного арендатором объекта. В качестве правового основания муниципалитет ссылался на статью 622 Гражданского кодекса (ГК), согласно которой при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

Арбитражные суды первой и кассационной инстанций требования администрации удовлетворили, отметив, что договор прекратил свое действие и не был продлен для завершения строительства. Кроме того, арендатор не зарегистрировал свое право на возведенный объект, поэтому какие-либо правовые основания для пользования участком у него отсутствовали. Наличие объекта незавершенного строительства, посчитали суды, не является препятствием для освобождения арендатором земельного участка после прекращения действия договора аренды.

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС поддержала суд апелляционной инстанции, который в удовлетворении иска отказал. Вторая кассация приняла во внимание тот факт, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, который обладает признаками капитального строения и возведен на законных основаниях. Коллегия судей пришла к выводу, что если на спорном земельном участке находится объект незавершенного строительства, то статья 622 ГК не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка вне зависимости от факта расторжения договора аренды.

Первичным при разрешении подобных споров является ответ на вопрос, правомерно ли возведен объект недвижимости. При этом факт регистрации прав на объект недвижимости значения не имеет. ВС также подчеркнул, что замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью. В то время как завершение работ по сооружению фундамента или аналогичных им работ позволяет отнести объект к объекту незавершенного строительства.

Читать еще:  Как продать свою жилплощадь, если квартира не приватизирована?

Рассматривая данный спор, вторая кассация сослалась и на ряд правовых позиций ВАС РФ в отношении прав арендаторов в случае прекращения договоров аренды. В частности, было указано следующее:

– принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества. При этом возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора (постановление Президиума ВАС РФ от 25.01.2011 № 10661/10);

– прекращение договора аренды, в том числе в связи с отказом арендодателя от договора, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости (постановление Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 № 14381/10);

– истечение срока действия договора аренды участка не препятствует регистрации права собственности на созданный в период действия договора объект незавершенного строительства (п. 24 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

2. Арендатор участка из состава публичных земель вправе подать иск о признании права отсутствующим на объект, расположенный на данном участке

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 16.02.2017 № 310-ЭС16-14116 по делу № А35-8054/2015

Муниципальное образование и предприниматель заключили договор аренды земельного участка. Участок был предоставлен под строительство объекта недвижимости (пристройки) к торговому зданию. Однако впоследствии муниципалитет зарегистрировал свое право собственности на нежилое здание гаража, расположенное на арендуемом участке.

Предприниматель обратился в суд с иском, требуя признать право собственности муниципалитета на гараж отсутствующим. Арендатор указывал, что зарегистрированное право нарушает права истца как арендатора земельного участка на использование этого участка по целевому назначению, поскольку делает невозможным строительство пристройки к торговому зданию. Также истец ссылался то, что гараж по своим характеристикам не является объектом недвижимости.

Арбитражные суды трех инстанций отказали истцу в удовлетворении требования, посчитав, что арендатор избрал ненадлежащий способ защиты права. В частности, суды со ссылкой на пункт 52 постановления Пленумов высших судов от 29.04.2010 № 10/22 указали, что правом на иск о признании права отсутствующим обладает только владеющий собственник недвижимости, чье право собственности зарегистрировано. А арендатор, пользующийся участком, не может оспаривать титул собственника соответствующего имущества, если только арендатор не считает такое имущество своим.

Отменяя принятые по делу судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение, ВС указал на необходимость рассмотрения заявленных требований по существу. Вторая кассация обратила внимание на следующее: аргументы истца о том, что зарегистрированное право нарушает его права и что объект не является недвижимым, не были оценены нижестоящими судами. Однако регистрация права собственности на гараж, расположенный на арендованном истцом участке, исключает строительство пристройки к торговому зданию. Защита прав истца возможна лишь путем исключения зарегистрированного права из реестра.

В такой ситуации, решила коллегия судей, требование о признании права собственности отсутствующим следует считать разновидностью негаторного иска. ВС со ссылкой на положения статей 304 и 305 ГК указал, что арендатор, получивший земельный участок во владение по воле уполномоченного публичного органа на основании договора аренды, имеет право на негаторный иск. Такой иск подлежит удовлетворению при доказанности наличия препятствий, чинимых ему собственником в пользовании земельным участком в соответствии с целями, предусмотренными договором.

При новом рассмотрении в суде первой инстанции требования истца были удовлетворены в полном объеме. Это решение не обжаловалось и вступило в законную силу.

Отметим, что ранее схожая правовая позиция была выражена в пункте 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153, а также в определении ВС РФ от 07.04.2016 № 310-ЭС15-16638 по делу № А35-8277/2014. Однако следует признать, что рассматриваемое решение экономической коллегии ВС в любом случае будет способствовать формированию эффективного механизма защиты прав арендаторов земельных участков от нарушений со стороны как владельцев участков, так и третьих лиц.

3. Арендодатель вправе отказать в продлении договора аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства без проведения торгов, в связи с существенной просрочкой исполнения обязательства со стороны арендатора

Определение ВС РФ от 08.02.2017 № 304-ЭС16-6168 по делу № А46-6835/2015 (см. на Закон.ру здесь)

В 2010 году компания получила в аренду сроком на пять лет находящийся в муниципальной собственности земельный участок для строительства торгово-развлекательного комплекса. Однако в отведенный договором аренды (и законом) срок объект построен не был. За два месяца до истечения срока договора муниципалитет уведомил арендатора о том, что срок действия договора продлен не будет, поскольку указанный земельный участок, предназначенный для строительства, не использован в течение установленного срока.

В ответном письме арендатор просил продлить срок действия договора аренды на три года, ссылаясь на положения статьи 39.6 Земельного кодекса, а также на то, что в период действия договора арендатор принял меры к началу строительства. В частности, в мае 2015 года было получено разрешение на строительство, заключены договоры с проектными и строительными организациями.

Не урегулировав спор в досудебном порядке, арендатор обратился в суд с требованием о понуждении муниципалитета к заключению договора аренды на новый срок без проведения торгов.

Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили заявленные требования, придя к выводу, что решение об одностороннем отказе в продлении договора было принято без учета фактических обстоятельств, а арендатор соответствовал всем указанным в пункте 4 статьи 39.6 Земельного кодекса критериям для заключения договора на новый срок без проведения торгов. Первая кассация, напротив, отменила судебные акты нижестоящих судов и указала, что совершенные арендатором действия по заключению договоров и выполнению начальных работ не свидетельствует о наличии оснований для заключения нового договора.

ВС направил дело на новое рассмотрение. По мнению суда, в данном деле нижестоящие суды должны были проанализировать на соответствие критерию добросовестности как действия арендатора, направленные на строительство, так и действия органов власти по отказу в продлении договора аренды.

Стоит отметить, что указанная позиция в целом основана на нормах законодательства и судебной практике. Вместе с тем остается неясным, почему в рассматриваемом определении вторая кассация уклонилась от квалификации длительного бездействия арендатора. В данном споре арендатор начал принимать меры по исполнению принятого обязательства незадолго до окончания действия договора аренды, о чем свидетельствует хотя бы получение разрешения на строительство в 2015 году. При этом городская администрация фактически была лишена возможности отказать арендатору в выдаче указанного разрешения.

4. Закон прямо предусматривает право арендатора при наличии у него объекта незавершенного строительства на однократное заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов для завершения строительства, при наличии предоставления такого земельного участка в аренду до 01.03.2015.

При этом отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338 по делу № А41-27734/2016 (см. на Закон.ру здесь)

25.03.2014 обществу на праве аренды предоставлен земельный участок для осуществления строительства недвижимого объекта. На указанном земельном участке обществом на основании разрешения на строительство возведен объект незавершенного строительства.

В период действия договора аренды общество обратилось в администрацию с заявлением о заключении договора на новый срок без проведения торгов (для завершения строительства).

Отказывая в заключении договора на новый срок, администрация сообщила обществу, что земельный участок может быть предоставлен в аренду заявителю без проведения торгов только после представления документов, подтверждающих государственную регистрацию права собственности общества на объект незавершенного строительства.

Указанный отказ явился основанием для обращения общества в суд с соответствующими требованиями.

Арбитражные суды первой и кассационной инстанций отказали обществу в удовлетворении иска.

Однако Судебная коллегия по экономическим спорам ВС, оставляя в силе постановление 10 ААС о частичном удовлетворении требований, со ссылкой на положения п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», указала на наличие у общества права на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства.

В частности, Судебная коллегия отметила, что отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

Указанный судебный акт развивает подход, сформулированный ВС в деле, рассмотренном в п. 3 настоящего обзора. Следует особо отметить, что в настоящем деле Судебная коллегия делает прямую ссылку на положения законодательства, предоставляющие арендатору право на продление срока аренды для завершения строительства на арендованном земельном участке.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector