Как отстоять право собственности на нашу квартиру?
Prokurors.ru

Юридический портал

Как отстоять право собственности на нашу квартиру?

Верховный суд разъяснил, как без документов на недвижимость, стать ее собственником

Верховный суд РФ защитил права граждан, которые владеют старинными постройками – домами и дачами. У таких домов с историей часто бывает не все в порядке с документами. Весьма распространенная ситуация – бумаги о праве собственности на старый дом просто потерялись.

Нередко граждане, получив в наследство такое строение, хватаются за голову – документов на дом обнаружить не удается. В такой ситуации местные власти легко и оперативно решают, что строение с историей – банальный самострой. И региональные суды с таким выводом соглашаются. Высшая инстанция объяснила, что при отсутствии правоустанавливающих документов на древние постройки ее владельцы могут ссылаться на приобретательную давность.

Все началось с того, что в суд пришла жительница сибирского города. Она больше 20 лет живет в старом доме постройки конца сороковых годов прошлого века. Домовладелица решила попросить у местной власти землю вокруг дома в аренду. Но получила отказ. Чиновники объяснили гражданке, что ее дом – самострой, а значит, окружающая его земля ему не положена. Попытки “узаконить” строение, на которое домовладелица не нашла документов, ничего не дали. Местные суды своих чиновников поддержали.

Дом построили в 1949 году, потом в 50-е и 70-е годы его достраивали. Процесс продолжился и в наше время – в 2006, 2010 годах к дому добавляли пристройки. Владельцами дома были двое собственников. Они продали дом матери истицы в конце семидесятых годов прошлого века. Когда ее мать умерла, истица вступила в наследство. А став хозяйкой, попросила дать ей участок под домом на условиях выкупа или аренды. Вот тогда-то и всплыло, что документов на дом нет. В городском архиве не нашлось никакого упоминания о том, что под строительство дома отводилась земля. Власти пришли к выводу, что участок под домом не может быть предоставлен, раз отсутствует правоустанавливающий документ на само здание. Домовладелица пошла в суд и попросила о вводе дома в эксплуатацию. Но ей было отказано.

Вот сухой остаток рассмотрения ситуации местными судами: старый дом является самовольной постройкой, участок, на котором он расположен, не поставлен на кадастровый учет. Нет оснований для признания за истицей права собственности на самовольную постройку. Свои разъяснения Верховный суд начал с того, что напомнил коллегам – право собственности на самовольную постройку может быть признано при одновременном соблюдении нескольких условий. Первое условие – если на участок у гражданина есть права. Второе условие – если на день обращения в суд дом соответствует правилам застройки. Третье условие – если сохранение постройки не нарушает ничьих прав и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Но подробнее Верховный суд остановился на понятии “приобретательная давность”. Она в подобных делах исключительно важна. Суд напомнил, что если гражданин не является собственником недвижимости, но добросовестно, открыто и непрерывно владел этим имуществом как своим в течение 15 лет, то он приобретает право собственности на это имущество (статья 234 Гражданского кодекса). Владение является добросовестным, если гражданин не скрывал факта нахождения имущества в его владении. А еще высокая судебная инстанция добавила – право собственности в силу приобретательной давности может быть получено как на имущество, принадлежащее другому лицу, так и на бесхозную вещь.

Вот позиция Верховного суда: истица и ее мать открыто, непрерывно и добросовестно почти 40 лет пользовались домом и содержали его. За все это время никем, в том числе местной администрацией, не оспаривалось их владение ни домом, ни землей под ним. Каких-либо требований о сносе дома либо его безвозмездном изъятии или об истребовании земельного участка также не заявлялось. По техническому заключению, старый дом соответствует противопожарным нормам, строение не представляет опасности для жизни и здоровья людей, внутри дом отвечает санитарно-эпидемиологическим требованиям, а несущие конструкции крепкие.

Но почему-то все эти важные обстоятельства не были предметом исследования местных судов и не получили должной оценки, заметил Верховный суд. Подчеркнув, что именно эти моменты имеют важнейшее значение для правильного разрешения этого спора.

Вот что еще подчеркнул Верховный суд – само по себе отсутствие в архиве документов об отводе земельного участка, а также невозможность доказать право собственности на здание “не препятствуют приобретению по давности недвижимого имущества, обстоятельства возведения которого неизвестны”.

Итог – Верховный суд велел пересмотреть это дело с учетом своих замечаний.

Недобросовестный прописанный, или Как отстоять права на жилплощадь

Как быть, если бывший совладелец не желает выписываться из когда-то совместной жилплощади? Евгений Шепель делится способами выпутаться из жилищного конфликта.

Поводом к написанию статьи по этой теме послужило одно обращение гражданки с жалобой на своего бывшего мужа:

Что следует делать женщине, если бывший муж, который после приватизации квартиры (женой и сыном) и развода сохранил право проживания в квартире, но не платит и не желает выписываться, при этом в квартире не проживает? Суд в принудительной выписке отказал. Хотелось бы избавиться от прописки бывшего мужа.

Это письмо интересно тем, что выражает собой существующее в настоящий момент противоречие между прежним жилищным законодательством и современным, в котором до сих пор сохранились пережитки жилищной политики советской эпохи.

Как быть, если бывший совладелец квартиры не желает выписываться из когда-то совместной жилплощади? В таком положении ситуацию усугубляют обязательства по коммунальным платежам, которые по-прежнему «висят» на законных собственниках.

Как мы помним, в советский период основной городской жилищный фонд, наряду со многими другими объектами гражданских прав, регулировался институтом права государственной собственности. В соответствии с советскими законами, он подлежал передаче государственным организациям, а последние, в свою очередь, доверяли отдельные его предметы (квартиры) гражданам по договору социального найма. Этот акт делил проживающих граждан на главных квартиросъемщиков и прочих. Основным институтом, подтверждающим право на проживание в конкретной квартире, являлась прописка.

С появлением летом 1991 года закона «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору найма, получили возможность с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобретать свои квартиры в собственность (приватизировать их). Институт прописки, однако, сохранился. Летом 1993 года это понятие было модернизировано в регистрационный учет граждан Российской Федерации по месту пребывания и жительства в пределах страны. Как указано в соответствующем законе, данная процедура проводится в целях обеспечения необходимых условий для реализации человеком его прав и свобод, а также исполнения им обязанностей перед другими людьми, государством и обществом. Говоря более откровенным языком, прописка сохраняет значимость для решения вопросов двоякого рода: во-первых, она по-прежнему эффективно позволяет осуществлять административный контроль над населением; во-вторых, еще более значимой функцией прописки остается реализация конституционного права на жилище.

Именно с целью обеспечения этой второй задачи в гражданском законодательстве РФ, допускавшем возможность для граждан свободно распоряжаться принадлежащими им на праве собственности жилыми помещениями, было установлено ряд оговорок. К их числу следует отнести положения нескольких статей Гражданского кодекса: «члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством» (п. 1 ст. 292); «лицо имеет право на защиту своего владения (жилым помещением) также против собственника» (ст. 305); «существенным условием договора продажи квартиры, в которой проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением» (п. 1 ст. 558); «переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма» (ст. 675), и тому подобное. Перед законом все равны, и даже если какой-то человек своими действиями в реализации прав на жилое помещение снижается до уровня скотины, государство, тем не менее, все равно вынуждено защищать его жилищные права.

С принятием нового Жилищного кодекса РФ к вопросу о сохранении права пользования жилым помещением законодатели подошли несколько более жестко. Так, из формулировки п. 2 ст. 292 ГК РФ: «переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника» была удалена частица «не», что поменяло смысл указанной нормы на прямо противоположный. Кроме того, в новый кодекс была введена норма п. 4 ст. 31: «в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется». Однако все другие вышеперечисленные нормы гражданского законодательства РФ затронуты не были; кроме того, статья 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса» оговорила, что изложенное правило п. 4 ст. 31 ЖК «не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим».

Читать еще:  Вернут ли деньги за доставку в данном случае?

Как видно, юридическая ситуация, в которую попала гражданка – автор помещенного в начале нашей статьи обращения, – относится к категории случаев, законодательное регулирование которых на современном «переходном» этапе местами противоречит само себе. Следствием таких обстоятельств стал ее первый иск в суд, который остался без удовлетворения. Иного финала не могло быть не только в связи с действием упоминаемой выше нормы закона о введении в действии Жилищного кодекса, но еще и потому, что в случае удовлетворения этого требования суд превратил бы ответчика в бомжа – лицо без определенного места жительства, – что противоречит конституционной гарантии права человека на жилище.

В этой связи рассмотрим несколько иных возможных вариантов решения проблемы.

Во-первых, осветим нормы гражданского и жилищного законодательства РФ, которые так или иначе можно отнести к накладывающим на человека, формально проживающего в жилом помещении, обязательства оплачивать коммунальные услуги. Согласно ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы они и не были связаны с лишением имущества. Дееспособные члены семьи владельца жилого помещения несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением (п. 1 ст. 292 ГК РФ и п. 3 ст. 31 ЖК РФ). Согласно п. 1 ст. 323 ГК РФ, кредитор (в данном случае организации, оказывающие коммунальные услуги) при солидарной обязанности должников вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности. Поэтому указанные организации «вешают» долги конкретного неплательщика коммунальных услуг не на него одного, а на всех проживающих с ним в одной квартире. Однако в соответствии с п. 2 ст. 325 ГК должник, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным должникам. То есть, говоря простым языком, гражданка, не желая увеличивать долг по квартплате, может сама оплачивать все обязательства своего бывшего мужа, а затем подать на него иск с требованием возместить понесенные ею расходы. Их компенсация в этом случае будет зависеть от успеха работы судебных приставов.

Можно пойти по несколько иному пути, чем бесконечное «выбивание» долгов по квартплате из бывшего мужа. В юридической литературе высказывалось мнение, что после приватизации квартиры между лицами, являющимися ее собственниками и гражданами, сохраняющими право проживания в ней, складываются отношения, аналогичные (ст. 6 ГК) отношениям между муниципалитетом и квартиросъемщиками по договору найма неприватизированной квартиры. В случае признания судом этой позиции, в разрешение вопроса будут применены положения статей 687 и 688 ГК РФ о расторжении договора найма жилого помещения и о последствии такого расторжения. Согласно их нормам, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, а наниматель, на основании того же решения суда, подлежит выселению.

Еще один вариант решения проблемы посредством суда состоит в обращении в соответствующий орган с заявлением об административном правонарушении. Согласно ст. 6 упомянутого выше Закона «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ» гражданин Российской Федерации, изменивший жительство, обязан не позднее семи дней со дня прибытия в новый пункт жительства обратиться к должностному лицу, ответственному за регистрацию, с заявлением по установленной форме. Как это видно из письма читательницы, ее бывший муж, несмотря на то, что фактически давно сменил место жительства, до сих пор не выполнил указанные предписания. Следовательно, его действия подпадают под диспозицию п. 1 ст. 19.15 Кодекса РФ об административных правонарушениях, которая предусматривает в данном случае наказание в виде наложения административного штрафа в размере от одной тысячи пятисот до двух тысяч пятисот рублей.

Однако, этот вариант не повлечет за собой принудительного выселения бывшего мужа, поэтому в рассматриваемом случае он может быть использован лишь как вспомогательный.

Действующее гражданское законодательство РФ позволяет реализовать еще один радикальный способ решения сложившейся проблемы. Он применим в случае отчуждения собственниками квартиры, обремененной правом пользования третьим лицом. Мы уже говорили о том, что с недавнего времени переход права собственности на такую квартиру к другому человеку является основанием для прекращения права пользования ею членами семьи прежнего собственника. Уже были прецеденты того, что суд выселял бывших жильцов именно по этому основанию. Однако в случае с автором рассматриваемого письма положение затруднено тем, что на совершение сделки с недвижимым имуществом, одним из собственников которого является несовершеннолетний, требуется согласие органа опеки и попечительства.

В заключение хотелось бы предостеречь граждан, столкнувшихся с подобной проблемой, пытаться решать ее самостоятельно. Мы видели, насколько противоречивым на сегодняшний день является законодательство, регулирующее вопросы принудительного выселения граждан из занимаемых ими жилых помещений. Поэтому дилетантские действия в этой области, не сопровождаемые грамотной юридической консультацией, могут иметь столь же пагубные последствия, как самолечение. Людям, столкнувшимся с подобной проблемой, автор этой статьи настоятельно рекомендует обращаться за помощью к квалифицированным адвокатам.

Как отстоять права на собственность

На сайте Юридической социальной сети 9111.ru собрано 53 вопросов по теме Как отстоять права на собственность. Вы можете воспользоваться поиском по уже имеющейся базе вопросов с ответами или задать свой вопрос. Опытные юристы и адвокаты, специализирующиеся на теме Как отстоять права на собственность, проконсультируют вас совершенно бесплатно. Получить консультацию можно как по телефону горячей линии
8 800 505-92-64, работающей 24 часа в сутки, так и в режиме онлайн через форму на сайте.
В данный момент онлайн находятся 298 юристов и адвокатов.

1.1. Выход один – предъявление претензии.
Устно требовать бесполезно.
Для составления претензии наймите юриста.
По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

2.1. Напишите жалобу в государственную трудовую инспекцию, в прокуратуру. Действия администратора противозаконны, я бы даже признаки состава преступления усмотрел в них.

3.1. Ну тут 2 варианта:
1. Обратиться с исковым заявлением в суд и расторгнуть договор.
2. Обратиться с исковым заявлением в суд и признавать покупателя добросовестными
Главное – правильно составить и обосновать такое исковое заявление.

3.2. Приобрел участок по договору-купли-продажи. Получил право собственности и все необходимые документы через МФЦ. Через полгода выяснилось, что предыдущие собственники оформили участок незаконно. На участок наложен арест. Какие действия предпринять? Как отстоять право на собственность?

Необходимо обратиться в суд с исковым заявлением о снятии ареста и признании Вас добросовестными приобретателем. Звоните, нахожусь в Калуге.

4.1. Незаложенное имущество осталось в вашей собственности, не нужно ничего отстаивать. Вам обязаны предоставить участок для использования этого имущества, не чинить препятствия. При необходимости обращаться нужно в суд.

4.2. Выработка позиции защиты прав, а также линии поведения зависит от содержания материалов дела. Обратитесь за практической помощью к юристу индивидуально.

5.1. уважаемый посетитель
Разумеется в Вашей ситуации обратитесь в личку к любому юристу
Удачи Вам в решении Вашего вопроса.

5.2. Пишите тогда в личку данному юристу, однако скажу вам предварительно, что надо смотреть документы и знать больше информации по делу.

5.3. В данной ситуации Пишите в личные сообщения любому юристу. Желаю вам удачи в решении вашего вопроса.

6.1. Если вы не являетесь собственником данного жилого помещения, то вы сможете там проживать-только с согласия собственника. Удачи Вам!

6.2. Если Вы добровольно не хотите выселяться из квартиры, то Вы можете там проживать до тех пор, пока бывший муж не выпишет Вас из квартиры через суд. А на это уйдет немало времени.

7.1. Нужно подготовить жалобу в прокуратуру на основании ст. 10 ФЗ «О прокуратуре РФ», можно по интернету через сайт прокуратуры. В жалобе необходимо изложить информацию о нарушении ваших прав. Обязательно указать свои фамилию, имя, отчество, адрес и контактные данные. Указывать конкретные статьи закона необязательно. Обращение составляется в письменной форме на имя прокурора. К жалобе приложите соответственные документы (если имеются) и доказательства. Прокуратура проведет проверку и если факт нарушения Ваших прав подтвердится, то примут меры.

8.1. Татьяна, добрый день.
Вам нужно подготовить письменные возражения на иск. Ссылайтесь на сложившийся порядок пользования квартирой + попытайтесь обосновать, почему Вы нуждаетесь именно в этой комнате. Не зная всех обстоятельств, сложно дать конкретные рекомендации.

Читать еще:  Замещение муниципального работника

8.2. Вам необходимо подготовить аргументированные возражения на иск, чтобы отстоять проживание в большей комнате. С уважением, Станислав Пичуев.

9.1. Подайте заявление в администрацию о продаже земли в собственность без торгов, поскольку Вы являетесь собственниками находившихся строений на данном земельном участке.

9.2. Муниципалитет хочет забрать часть земли, так как она не отмечена в реестре как собственность жильцов. Как можно отстоять права на землю, если на ней возведены не жилые постройки?
Увы только в судебном порядке. Нужно землю оформлять в собственность или в аренду.
Иначе землю отберут а постройки заставят снести:sm_ac:
Желаем Вам удачи, успеха и всех благ!

10.1. Вам все правильно сказали в налоговой

10.2. по агентскому договору Вы не утрачиваете право собственности. Поэтому месяц отстоять не удастСя

11.1. Конечно есть, это тот брат должен доказать на пристрой права. А судя потому что вы говорите, он к нему никакого отношения не имеет.

11.2. Если обратитесь к реальному адвокату, юристу, то возможно, что- можно будет сделать

11.3. Наследство будет определяться по документам предосталенными нотариусу,если пристрой не узаконен,то в наследственную массу не войдет.

12.1. Вы можете предъявить к банкроту заявление о признании права собственности на помещение

12.2. Признавать право собственности на данное помещение,но учитывая процедуру банкротства,могут и отказать.

12.3. Включайтесь в реестр требований о передаче жилых помещений. Вопрос сложный. Если нужна помощь звоните

13.1. Если договором не предусмотрено иное,то ломбард прав.

Три причины, из-за которых можно лишиться жилья

И когда суд точно примет решение не в пользу владельца недвижимости

У суда законные основания для лишения собственников прав на жилое имущество сильно ограничены. Тем не менее они есть, и помнить о них каждый владелец квартиры должен всегда. По просьбе «СП» представители юридического сообщества напоминают, кто из владельцев жилья входит в группу риска и каким образом недвижимость может у них изыматься.

Утрата права собственности за бесхозяйственность

Каким бы сомнительным это основание ни казалось с первого взгляда, но бесхозяйственность и халатность являются вескими причинами для выселения как нанимателя из муниципального жилья, так и владельца приватизированной квартиры.

Так, 293 статья Гражданского кодекса подразумевает «прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение» и прописывает порядок действий в таких ситуациях. Например, если владелец квартиры не смотрит за своим имуществом, отказывается его содержать и ремонтировать, а также нарушает общественный порядок в доме и мешает соседям, то органы муниципальной власти могут вынести ему предупреждение и определить сроки для проведения ремонтных работ. Однако если никаких ответных мер нарушитель не предпримет, то суд по иску администрации вправе принять решение о продаже такой квартиры с публичных торгов и выплате вырученных денег ее владельцу, кроме расходов, покрывающих ремонт жилого помещения и устранение других последствий халатности бывшего хозяина.

И каких еще сюрпризов можно ожидать владельцам недвижимости

«Подобное решение, — приводит пример адвокат Олег Сухов, — было вынесено в ноябре 2016 года. Администрация Моршанского района Тамбовской области обратилась в суд с иском о лишении права собственности на квартиру ее нерадивых владельцев и продажи имущества с публичных торгов. Поводом к таким радикальным мерам послужило систематическое неисполнение хозяевами своих обязанностей по содержанию жилья, что привело к полной антисанитарии, порче и разрушению стен, окон и пола в квартире».

В ходе судебного разбирательства удалось выяснить, что настоящему собственнику жилье перешло по наследству после смерти матери, но вскоре в квартире произошел пожар, последствия которого до сих пор не были устранены из-за отсутствия денег у наследника. Суд, руководствуясь статьей 210 Гражданского кодекса, по которой бремя по содержанию имущества несет его владелец, а также нормами Жилищного кодекса, не допускающими бесхозяйственного обращения со своим жильем, удовлетворил исковые требования администрации. Таким образом право собственности прежнего владельца аннулировали, а на органы местного самоуправления возложили обязанность продать имущество с публичных торгов. Решение не было обжаловано и вступило в законную силу.

Имущественные потери владельцев долевой собственности

Как показывает судебная практика, лишить права собственности проще на долю, чем на полноценный объект недвижимости. Это подтвердила и Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ. Своим определением № 78-КГ 16−36 от 30 августа 2016 года она создала правовой прецедент, фактически разъяснив, что в случае бытового конфликта между двумя собственниками владелец меньшей доли может быть лишен ее по суду.

Вопрос о малозначительности долей судам приходится разрешать ввиду бытовых обстоятельств и невозможности приравнять формально принадлежащую собственнику часть жилого помещения хоть к какими-нибудь метрам. Разрешая подобные конфликты, судьи зачастую определяют — имеется ли в спорной квартире соответствующее доли собственника отдельное помещение, и если оно отсутствует, а ужиться на одной территории совладельцам трудно, суд принимает решение о принудительном выселении и выплате компенсации. К слову, заставить выкупить долю в квартире можно было и до выхода в свет указанного документа. Однако до сих пор речь шла лишь о незначительном метраже — в 1,2 или 3 «квадрата». Обычно суды признавали малозначительными доли меньше одной четверти и те, которые не соответствовали по площади самой маленькой комнате в квартире. Теперь же ставки значительно возросли.

Вот характерный пример. Ответчику принадлежала 1/3 доли в трехкомнатной квартире в Санкт-Петербурге. Еще в 90-х годах он приобрел ее у бывшего мужа истицы. Но стать добрыми соседями им в итоге так и не удалось. Совместное проживание превратилось в кошмар, разбираться в котором пришлось судебным органам.

Истица, на долю которой соответственно приходилось 2/3 жилплощади, пошла по судам в надежде лишить своего соседа права собственности, признав его долю незначительной, и выражала полную готовность выкупить ее. Однако мужчина исковые требования не признал и от продажи отказался. Районный и городской суды оставили иск без удовлетворения. Но Верховный Суд эти решения отменил и принял сторону истицы. Он нашел основания для принудительной реализации спорной доли и перечисления владельцу денежной компенсации, посчитав рассматриваемый случай исключительным, а также указал, что это «необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности».

Лишение прав ипотечных должников

Жилье, купленное в ипотеку и находящееся в залоге у банка, — единственное из всех объектов недвижимости, которое можно изъять за долги даже в том случае, если другой квартиры у заемщика нет. Поэтому суды, как правило, всегда удовлетворяют исковые требования кредитора о взыскании денег с должника через продажу недвижимости с публичных торгов.

Свежий пример из судебной практики. По иску Сбербанка Советский районный суд Ростова-на-Дону в конце прошлого года выселил из залоговой квартиры должника, который не смог вовремя погасить заем по ипотеке. Еще в 2012 году мужчина взял кредит сроком на 10 лет для приобретения жилья, однако ежемесячные платежи перечислял не регулярно. В итоге за 4 года задолженность не только не уменьшилась, но и увеличилась почти на четверть с учетом процентов и неустойки. Суд удовлетворил исковые требования банка, выставив жилье на публичные торги и установив начальную цену продажи, равноценную сумме долга заемщика.

Кабмин собирается объявить войну зарплатам в конвертах

«Вероятно, — говорит адвокат Олег Сухов, — подобная практика вскоре пополнится новыми исками. Но обращать взыскание на недвижимое имущество можно будет даже в том случае, если оно единственное у должника. Соответствующий законопроект разработало Министерство юстиции. Поправки к Гражданскому процессуальному кодексу позволят лишать человека его квартиры, если ее площадь будет как минимум в два раза выше установленной по метражу нормы из расчета на одного человека. По решению суда жилые объекты предлагают выставлять на публичные торги, а вырученные деньги за вычетом долга возвращать владельцам, на которые они смогут приобрести для себя жилье меньшей площади».

Недобросовестный прописанный, или Как отстоять права на жилплощадь

Как быть, если бывший совладелец не желает выписываться из когда-то совместной жилплощади? Евгений Шепель делится способами выпутаться из жилищного конфликта.

Поводом к написанию статьи по этой теме послужило одно обращение гражданки с жалобой на своего бывшего мужа:

Что следует делать женщине, если бывший муж, который после приватизации квартиры (женой и сыном) и развода сохранил право проживания в квартире, но не платит и не желает выписываться, при этом в квартире не проживает? Суд в принудительной выписке отказал. Хотелось бы избавиться от прописки бывшего мужа.

Это письмо интересно тем, что выражает собой существующее в настоящий момент противоречие между прежним жилищным законодательством и современным, в котором до сих пор сохранились пережитки жилищной политики советской эпохи.

Как быть, если бывший совладелец квартиры не желает выписываться из когда-то совместной жилплощади? В таком положении ситуацию усугубляют обязательства по коммунальным платежам, которые по-прежнему «висят» на законных собственниках.

Читать еще:  Имеет ли право работодатель понизить мне зарплату?

Как мы помним, в советский период основной городской жилищный фонд, наряду со многими другими объектами гражданских прав, регулировался институтом права государственной собственности. В соответствии с советскими законами, он подлежал передаче государственным организациям, а последние, в свою очередь, доверяли отдельные его предметы (квартиры) гражданам по договору социального найма. Этот акт делил проживающих граждан на главных квартиросъемщиков и прочих. Основным институтом, подтверждающим право на проживание в конкретной квартире, являлась прописка.

С появлением летом 1991 года закона «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору найма, получили возможность с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобретать свои квартиры в собственность (приватизировать их). Институт прописки, однако, сохранился. Летом 1993 года это понятие было модернизировано в регистрационный учет граждан Российской Федерации по месту пребывания и жительства в пределах страны. Как указано в соответствующем законе, данная процедура проводится в целях обеспечения необходимых условий для реализации человеком его прав и свобод, а также исполнения им обязанностей перед другими людьми, государством и обществом. Говоря более откровенным языком, прописка сохраняет значимость для решения вопросов двоякого рода: во-первых, она по-прежнему эффективно позволяет осуществлять административный контроль над населением; во-вторых, еще более значимой функцией прописки остается реализация конституционного права на жилище.

Именно с целью обеспечения этой второй задачи в гражданском законодательстве РФ, допускавшем возможность для граждан свободно распоряжаться принадлежащими им на праве собственности жилыми помещениями, было установлено ряд оговорок. К их числу следует отнести положения нескольких статей Гражданского кодекса: «члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством» (п. 1 ст. 292); «лицо имеет право на защиту своего владения (жилым помещением) также против собственника» (ст. 305); «существенным условием договора продажи квартиры, в которой проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением» (п. 1 ст. 558); «переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма» (ст. 675), и тому подобное. Перед законом все равны, и даже если какой-то человек своими действиями в реализации прав на жилое помещение снижается до уровня скотины, государство, тем не менее, все равно вынуждено защищать его жилищные права.

С принятием нового Жилищного кодекса РФ к вопросу о сохранении права пользования жилым помещением законодатели подошли несколько более жестко. Так, из формулировки п. 2 ст. 292 ГК РФ: «переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника» была удалена частица «не», что поменяло смысл указанной нормы на прямо противоположный. Кроме того, в новый кодекс была введена норма п. 4 ст. 31: «в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется». Однако все другие вышеперечисленные нормы гражданского законодательства РФ затронуты не были; кроме того, статья 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса» оговорила, что изложенное правило п. 4 ст. 31 ЖК «не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим».

Как видно, юридическая ситуация, в которую попала гражданка – автор помещенного в начале нашей статьи обращения, – относится к категории случаев, законодательное регулирование которых на современном «переходном» этапе местами противоречит само себе. Следствием таких обстоятельств стал ее первый иск в суд, который остался без удовлетворения. Иного финала не могло быть не только в связи с действием упоминаемой выше нормы закона о введении в действии Жилищного кодекса, но еще и потому, что в случае удовлетворения этого требования суд превратил бы ответчика в бомжа – лицо без определенного места жительства, – что противоречит конституционной гарантии права человека на жилище.

В этой связи рассмотрим несколько иных возможных вариантов решения проблемы.

Во-первых, осветим нормы гражданского и жилищного законодательства РФ, которые так или иначе можно отнести к накладывающим на человека, формально проживающего в жилом помещении, обязательства оплачивать коммунальные услуги. Согласно ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы они и не были связаны с лишением имущества. Дееспособные члены семьи владельца жилого помещения несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением (п. 1 ст. 292 ГК РФ и п. 3 ст. 31 ЖК РФ). Согласно п. 1 ст. 323 ГК РФ, кредитор (в данном случае организации, оказывающие коммунальные услуги) при солидарной обязанности должников вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности. Поэтому указанные организации «вешают» долги конкретного неплательщика коммунальных услуг не на него одного, а на всех проживающих с ним в одной квартире. Однако в соответствии с п. 2 ст. 325 ГК должник, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным должникам. То есть, говоря простым языком, гражданка, не желая увеличивать долг по квартплате, может сама оплачивать все обязательства своего бывшего мужа, а затем подать на него иск с требованием возместить понесенные ею расходы. Их компенсация в этом случае будет зависеть от успеха работы судебных приставов.

Можно пойти по несколько иному пути, чем бесконечное «выбивание» долгов по квартплате из бывшего мужа. В юридической литературе высказывалось мнение, что после приватизации квартиры между лицами, являющимися ее собственниками и гражданами, сохраняющими право проживания в ней, складываются отношения, аналогичные (ст. 6 ГК) отношениям между муниципалитетом и квартиросъемщиками по договору найма неприватизированной квартиры. В случае признания судом этой позиции, в разрешение вопроса будут применены положения статей 687 и 688 ГК РФ о расторжении договора найма жилого помещения и о последствии такого расторжения. Согласно их нормам, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, а наниматель, на основании того же решения суда, подлежит выселению.

Еще один вариант решения проблемы посредством суда состоит в обращении в соответствующий орган с заявлением об административном правонарушении. Согласно ст. 6 упомянутого выше Закона «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ» гражданин Российской Федерации, изменивший жительство, обязан не позднее семи дней со дня прибытия в новый пункт жительства обратиться к должностному лицу, ответственному за регистрацию, с заявлением по установленной форме. Как это видно из письма читательницы, ее бывший муж, несмотря на то, что фактически давно сменил место жительства, до сих пор не выполнил указанные предписания. Следовательно, его действия подпадают под диспозицию п. 1 ст. 19.15 Кодекса РФ об административных правонарушениях, которая предусматривает в данном случае наказание в виде наложения административного штрафа в размере от одной тысячи пятисот до двух тысяч пятисот рублей.

Однако, этот вариант не повлечет за собой принудительного выселения бывшего мужа, поэтому в рассматриваемом случае он может быть использован лишь как вспомогательный.

Действующее гражданское законодательство РФ позволяет реализовать еще один радикальный способ решения сложившейся проблемы. Он применим в случае отчуждения собственниками квартиры, обремененной правом пользования третьим лицом. Мы уже говорили о том, что с недавнего времени переход права собственности на такую квартиру к другому человеку является основанием для прекращения права пользования ею членами семьи прежнего собственника. Уже были прецеденты того, что суд выселял бывших жильцов именно по этому основанию. Однако в случае с автором рассматриваемого письма положение затруднено тем, что на совершение сделки с недвижимым имуществом, одним из собственников которого является несовершеннолетний, требуется согласие органа опеки и попечительства.

В заключение хотелось бы предостеречь граждан, столкнувшихся с подобной проблемой, пытаться решать ее самостоятельно. Мы видели, насколько противоречивым на сегодняшний день является законодательство, регулирующее вопросы принудительного выселения граждан из занимаемых ими жилых помещений. Поэтому дилетантские действия в этой области, не сопровождаемые грамотной юридической консультацией, могут иметь столь же пагубные последствия, как самолечение. Людям, столкнувшимся с подобной проблемой, автор этой статьи настоятельно рекомендует обращаться за помощью к квалифицированным адвокатам.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector