Как получить разрешение органов опеки на продажу дома?
Prokurors.ru

Юридический портал

Как получить разрешение органов опеки на продажу дома?

Разрешение на продажу квартиры от органов опеки

При продаже квартиры с участием несовершеннолетних детей важно получить согласие опекунского совета на проведение сделки.

Родители или их законные представители не имеют права без предварительного разрешения органов опеки совершать сделки по отчуждению имущества. Это правило прописано в ст. 37 Гражданского кодекса РФ.

По этой причине целесообразно выяснить, как получить разрешение на продажу квартиры от органов опеки в 2020 году.

Когда получение разрешения является обязательным?

Некоторые граждане толком не знают, в каких случаях нужно разрешение органов опеки при продаже квартиры.

Так, такая необходимость возникает в следующих ситуациях:

  • если ребенок является полноправным собственником продаваемого жилья;
  • если несовершеннолетний имеет долю собственности в квартире, при этом неважно, прописан он в этой жилплощади или нет;
  • если ребенок зарегистрирован в квартире, не имеет права собственности, но при этом он находится под опекой либо является сиротой.
  • Нужно ли разрешение опеки при продаже квартиры, если ребенок не собственник?

    Участие попечительского совета при продаже квартиры требуется только в том случае, если собственником квартиры является несовершеннолетнее лицо (согласно п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ) либо если у ребенка есть доля в квартире.

    Если же ребенок не является собственником, но зарегистрирован в квартире, то разрешение от органов опеки не требуется, поскольку у несовершеннолетнего нет права собственности на жилплощадь.

    Получение согласия опекунского совета

    Чтобы не гадать по поводу того, как получить разрешение на продажу квартиры в органах опеки и попечительства, нужно придерживаться такого порядка получения согласия:

    1. Отправиться в паспортный стол за справкой о зарегистрированных в продаваемой квартире лицах. При себе собственник должен иметь такие документы: гражданский паспорт, свидетельство о рождении ребенка, правоустанавливающие документы на квартиру.
    2. Обратиться в орган опеки и попечительства, уведомив о продаже жилплощади. В управление по опеке следует обратиться обоим родителям или лицу, заменяющем их, вместе с ребенком – если несовершеннолетнему больше 14 лет. Прежде чем обращаться в орган опеки, заявителю нужно подготовить определенные документы, перечень которых обозначен ниже. На месте ему будет предложено написать заявление о покупке новой квартиры и продаже старой. Подпись на заявлении должны поставить оба родителя или опекун, а также ребенок, если ему уже исполнилось 14 лет.
    3. Дождаться решения. Заявление рассматривается в течение 14 дней после подачи всех необходимых документов. Специалисты проверяют, не будут ли ущемлены права малолетнего при продаже жилья. Если проверка будет проведена успешно, тогда опекунский орган выдаст письменное разрешение на совершение процедуры продажи жилья.
    4. После получения разрешения родители могут смело совершать сделку купли-продажи недвижимости. При этом важно, чтобы процедура продажи квартиры и покупки нового жилья проходила одновременно.
    5. Обратиться в Росреестр для регистрации сделки, а затем зарегистрировать ребенка на новом месте жительства. После этого родители должны будут еще раз обратиться в опекунский совет и уведомить специалистов о том, что ребенок уже получил равноценное жилье и был зарегистрирован в нем.

    Подавать заявление в отдел опеки следует обеим родителям вместе с ребенком – если тому больше 14 лет. Если заявление будет подавать один родитель или оба родителя, но без ребенка, то заявление могут не принять.

    В том случае, если явка одного из родителей является невозможной (например, человек является недееспособным лицом, отбывает наказание в местах лишения свободы, находится за границей и т. п.), тогда необходимо предоставить соответствующие документы (справка из лечебного учреждения, с исправительной колонии и т. д.).

    Необходимые документы

    Пора выяснить, какие документы нужно предоставить в опеку для разрешения продажи квартиры, которая принадлежит несовершеннолетнему:

  • Заявление с просьбой выдать разрешение на осуществление сделки купли-продажи. Подписи на заявлении ставят оба родителя. Если один из них был лишен родительских прав, тогда к заявлению нужно приложить соответствующее решение суда.
  • Гражданские паспорта родителей/опекуна. Если ребенок проживает с опекуном, тогда нужно приложить постановление об установлении опеки. Если ребенку уже исполнилось 14 лет, тогда он должен поставить свою подпись на заявлении, а также приложить свой гражданский паспорт.
  • Свидетельство о рождении ребенка.
  • Свидетельство о заключении брака (если родители разведены – свидетельство о расторжении брака).
  • Правоустанавливающие документы на продаваемую квартиру – выписка из ЕГРН либо свидетельство о регистрации прав собственности.
  • Документ, подтверждающий покупку квартиры, ее получение в качестве дара и т. п., то есть документ, на основании которого жилье стало собственностью другого человека.
  • Техпаспорт на квартиру – документ можно получить в БТИ или в МФЦ.
  • Выписка из домовой книги (она же справка о составе семьи), свидетельствующая о количестве зарегистрированных лицах.
  • Документ с техническими характеристиками жилья (по форме № 7).
  • Документы на приобретаемую квартиру.
  • Это базовый пакет документов, который может быть дополнен другими бумагами по запросу органа опеки.

    Важные моменты

    При рассмотрении вопроса о выдаче разрешения на продажу жилья, где проживает несовершеннолетнее лицо, опекунская служба всегда действует в интересах ребенка.

    Поэтому на практике случаются ситуации, когда совет несколько отступает от закона, например:

  • родители могут продать квартиру, где проживает малолетнее лицо и не покупать другую в том случае, если семья переезжает на постоянное место жительства за границу;
  • родители могут продать квартиру, собственником которой является ребенок, и купить другое жилье, но с менее комфортными условиями проживания, но при условии, что ребенку требуется дорогостоящее лечение, если его состояние здоровья не позволяет ему проживать на прежнем месте жительства.
  • Особенности

    1. Если родители решат зарегистрировать ребенка в квартире бабушки/дедушки, при этом малолетний будет продолжать оставаться собственником продаваемой квартиры, то эта мера является недостаточной и получить разрешение на продажу жилья все же придется.
    2. Если ребенок не является собственником квартиры, а просто зарегистрирован в ней, то прописать его по другому адресу можно.
    3. Продать жилье, где зарегистрирован несовершеннолетний, без проблем получится у тех родителей, которые предоставят малолетнему собственнику в собственность жилплощадь, равноценную предыдущей или лучше нее.
    4. За получением разрешения на продажу жилья нужно обращаться в органы опеки в управление социальной защиты населения по своему району. Такие управления работают при местном муниципалитете.
    5. Если при продаже квартиры родители/опекуны не сообщили в органы опеки о совершаемой сделке, тогда вторые могут обратиться в суд с заявлением о признании сделки недействительной. Также сотрудники органа опеки могут признать права несовершеннолетних нарушенными, а ответственность за это понесут родители или законные представители детей.

    Сроки

    Сколько рассматривается разрешение на продажу квартиры? С момента подачи в орган опеки заявления с необходимыми приложениями, у специалистов есть 14 дней на рассмотрение документа.

    В некоторых случаях этот срок увеличивается до 1 месяца. Это может быть связано с тем, что специалисту нужно пообщаться еще раз с родителями, получить от них дополнительные документы, выехать на осмотр недвижимости, которую родители хотят купить и т. д.

    Немаловажный вопрос: «Сколько действует разрешение органов опеки на продажу квартиры?». Этот документ не имеет срока, потому что все зависит от времени, потраченного на осуществление сделки купли-продажи.

    Главное, чтобы родители купили другую квартиру, а также наделили ребенка правом собственности, если прежняя квартира принадлежала ему.

    Причины отказа в выдаче разрешения

    Опека может не разрешить провести сделку по продаже квартиры, если собственником жилья является несовершеннолетнее лицо.

    Причины отказа в выдаче разрешения могут быть разными:

    • если представитель органа опеки посчитает, что при продаже квартиры права несовершеннолетнего будут ущемлены. Например, если ребенок лишится жилья, своей комнаты или в новой квартире ему не будет выделена его доля;
    • новое жилье по условиям окажется хуже предыдущего места проживания несовершеннолетнего;
    • ребенок по закону является наследником квартиры, но вступить в права собственности на жилье он еще не успел;
    • ребенок не зарегистрирован на новом месте проживания;
    • квартира, которую родители хотят купить при продаже текущего жилья, находится на стадии строительства;
    • новое жилья признано аварийным, в нем нет удобств (воды, электроэнергии, отопления и т. п.).

    Органы опеки рассматривают каждую ситуацию в индивидуальном порядке, принимают решение комплексно, исходя из удобств, преимуществ продажи для несовершеннолетнего.

    Что делать, если опека не дает разрешение на продажу квартиры?

    Бывают случаи, когда опекунский совет не дает своего согласия не осуществление сделки купли-продажи квартиры, которая принадлежит ребенку. Но если родителей не устраивает аргументация совета по поводу отказа, они уверены в том, что отказ был немотивированным, тогда они могут обжаловать решение комиссии.

    Для этого родители должны подать исковое заявление в районный суд по месту нахождения квартиры, где зарегистрирован ребенок, с целью рассмотреть дело о выдаче разрешения.

    В ходе судебного заседания судья должен установить, насколько действия чиновников были правомочными. Если окажется, что отказ действительно был неправомерным, тогда судья обяжет орган опеки выдать разрешение на продажу квартиры.

    К исковому заявлению обязательно нужно приложить копию отказа от органов опеки, дабы подтвердить тот факт, что родители действительно обращались к чиновникам, но те им отказали.

    Судебные разбирательства могут затянуться на длительное время, к тому же принесут много проблем как заявителю, так и покупателю квартиры. Поэтому специалисты все же советуют родителям соглашаться с органом опеки и подыскать другое жилье для покупки, которое удовлетворит требования чиновников, а те все же выдадут разрешение.

    По российским законам при продаже квартиры, собственником которой является несовершеннолетнее лицо, продавцу нужно получить разрешение на проведение сделки от органов опеки.

    Если ребенок просто зарегистрирован в квартире, но не имеет на нее никаких прав (не является долевым участником или собственником), тогда разрешение опекунского совета не требуется.

    Получение разрешения органов опеки на продажу квартиры: сроки процедуры, причины для отказа

    Продажа жилья, владельцем которого является несовершеннолетний, имеет особенности. Независимо от того, полностью оно принадлежит ребенку или частично, для сделки необходимо согласие органов опеки на продажу квартиры. Без этого документа продажа квартиры признается незаконной, так как возможно нарушение имущественных и жилищных прав ребенка.

    Читать еще:  Как оформить блокнот для любимого

    Для чего нужно разрешение?

    Согласно ст. 28 ГК РФ за ребенка сделки по продаже имущества совершают его законные представители:

    Если возраст ребенка от 14 до 18 лет, то также его законным представителем в соответствии со ст. 26 ГК РФ может быть попечитель.

    Статьей 37 ГК РФ установлено, что имущество ребенка отчуждается с предварительного разрешения органа опеки и попечительства (ООП). Этот документ оформляется как приказ или распоряжение. Он подтверждает, что опекой рассмотрены и одобрены планируемые сделки продажи имеющегося жилья и покупки нового, имущественные права ребенка не ущемляются, условия проживания не ухудшаются. Разрешение действительно на одну процедуру, содержит адреса, характеристики недвижимости, условия совершения сделки.

    Варианты нового жилья

    Задача органов опеки при продаже квартиры — следить за тем, чтобы новое жилье несовершеннолетнего ребенка было по площади и комфорту не хуже имеющегося. Свою функцию учреждение выполняет, анализируя каждую ситуацию по продаже квартиры.

    Распространенные варианты приобретаемого жилья:

    1. Квартира на вторичном рынке или от застройщика. Доля по метражу должна быть не меньше, чем ее размер в продаваемой квартире. Общая площадь помещения не имеет значения. Если квартира покупается без ипотеки, то получить разрешение не сложно. Можно приобрести квартиру с материнским капиталом, но только тогда, когда возраст ребенка, чье рождение дало право на этот капитал, будет не менее 3 лет.
    2. Квартира с ипотекой. Получить разрешение сложнее, так как согласно ст.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» квартира с долей ребенка будет находиться в залоге у банка. Это ухудшает права несовершеннолетнего. Разрешение более вероятно, если ребенку выделяется доля большего метража, общая площадь и количество комнат увеличиваются, вся сумма с продажи идет на первоначальный взнос.
    3. Жилое помещение в строящемся доме. Невозможность сразу выделить ребенку долю, риск недостроя — отрицательные факторы по договорам паенакопления, предварительным договорам купли-продажи. Больше вероятности одобрения у сделок с договорами долевого участия, уступки прав требования. Согласно ст. 48 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» такие договоры, содержащие доли собственников, проходят государственную регистрацию. Доля ребенка не должна быть меньше, чем в продаваемой квартире.
    4. Частный дом. При этом варианте учитываются год его постройки, текущее состояние, бытовые удобства. Метраж доли ребенка должен быть как минимум такой же, как и в продаваемой квартире.
    5. Комната в коммунальной квартире. Получить разрешение сложно, даже если взамен доли ребенок получает целую комнату. Места общего пользования ухудшают условия проживания.
    6. Жилье в другом населенном пункте. Учитывается не метраж доли ребенка, а кадастровые стоимости продаваемой и покупаемой квартир. Доля ребенку выделяется как минимум за ту же стоимость, сколько стоит в продаваемой.
    7. Строительство своего дома за счет продаваемого жилья. При этом варианте неясны сроки выделения долей. Единственный способ получить согласие — деньги за долю ребенка положить на его банковский счет и подарить ему любую недвижимость.
    8. Выделение доли в другой квартире через дарение. Этот способ не приветствуется опекой. Согласно ст. 1142 ГК РФ ребенок является наследником первой очереди по закону, по ст. 1149 ГК РФ имеет право на обязательную долю наследства при наличии завещания. Поэтому в любом случае имущество родителей когда-нибудь будет его. Обойти затруднение можно, подарив большую по квадратным метрам долю и положив деньги с продажи на его счет.

    Процедура получения разрешения

    Закон четко не прописывает, что такое ухудшение имущественного положения несовершеннолетнего. Поэтому при одинаковых условиях продажи один орган опеки дает разрешение, а другой — нет.

    Прежде чем обращаться за разрешением, рекомендуется ознакомиться с административным регламентом по его выдаче в органе опеки по адресу, где прописан ребенок. Получить подробную консультацию может любой член семьи или риэлтер, сопровождающий сделку купли-продажи.

    За получением согласия с соответствующим заявлением обращаются оба родителя, усыновители, опекуны или попечители. Не требуется присутствие того из родителей, который лишен родительских прав, признан недееспособным, без вести пропавшим, умершим или находится в розыске. При невозможности одного из родителей лично подать заявление, представляется его согласие на сделку, заверенное нотариально.

    Если ребенку от 14 до 18 лет, то его присутствие обязательно. В соответствии со ст. 26 ГК РФ он составляет отдельное заявление о намерении совершить сделку, влекущую отказ от принадлежавших ему имущественных прав, которое подтверждают законные представители.

    Дата и подпись на заявлении ставятся в присутствии специалиста органа опеки. Он же проверяет правильность заполнения заявления, наличие необходимых документов.

    В указанный день один из заявителей забирает разрешение. За его выдачу госпошлина не предусмотрена. Государственная услуга предоставляется бесплатно.

    1. Содержание заявления

    Каждое учреждение опеки использует свою форму заявления, утвержденную региональным административным регламентом. Но общее содержание едино для всех.

    В нем указываются:

    • сведения о родителях или иных законных представителях;
    • вид имущества, его характеристики, стоимость;
    • информация о несовершеннолетнем ребенке;
    • данные о возникновении права собственности;
    • обязательство о выделении несовершеннолетнему аналогичной доли в новом жилом помещении и представлении в ООП копий договоров купли-продажи.

    2. Прилагаемые документы

    Состав бумаг, прилагаемых к заявлению, может меняться в зависимости от требований конкретной опеки и жизненной ситуации заявителей.

    Основной пакет содержит следующие документы:

    1. Паспорта обоих родителей или представителей. Если фамилии родителей и ребенка не совпадают, то нужны доказательства родственных отношений: свидетельство о браке, разводе, справка о перемене имени по форме 32, утвержденной постановлением Правительства РФ от 31.10.1998 № 1274.
    2. Документ об установлении опекунства, попечительства — при необходимости.
    3. Свидетельство о браке родителей или о его расторжении.
    4. При отсутствии одного из родителей: справка о рождении по форме 25, утвержденной постановлением Правительства РФ от 31.10.1998 № 1274, свидетельство о смерти, решение суда, справка из ОВД.
    5. Свидетельство о рождении ребенка до 14 лет и паспорта детей старше 14 лет.
    6. Выписка из Росреестра о праве собственности на жилье. Если в реестре нет таких сведений, то нужны правоустанавливающие документы.
    7. Справка о лицах, зарегистрированных в продаваемой квартире. Если ребенок-собственник зарегистрирован не в этой квартире, то необходима аналогичная справка с его места прописки.
    8. Кадастровый и технический паспорта недвижимости.
    9. Справка о рыночной стоимости жилья.
    10. Справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
    11. Предварительные документы на новое жилое помещение: договор купли-продажи, долевого участия, дарения, ипотеки.

    Сроки процедуры

    Процедура получения согласия проводится в регламентированные сроки. Статья 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве» устанавливает выдачу разрешения или отказа в 15-дневный срок со дня подачи заявления. Распорядительный акт о принятом решении на следующий день после подписания по желанию заявителя направляется почтой или вручается ему лично.

    Если в документе обнаружены ошибки, опечатки, то у органа опеки имеется на их исправление 2 дня после получения соответствующего заявления.

    Срок действия разрешения может быть указан в самом документе. Если в течение этого срока сделки с недвижимостью не состоятся, то заявителю придется обращаться в ООП за новым согласием. Если срок не указан, то распорядительный акт действителен до момента, когда ребенок станет собственником указанного в нем жилья.

    Причины для отказа

    При принятии отрицательного решения ООП информирует заявителя о мотивах отказа.

    Новая недвижимость признается неподходящей несовершеннолетнему ребенку по причинам:

    • ухудшение бытовых условий;
    • уменьшение по размеру или количеству комнат новой недвижимости;
    • уменьшение выделяемой доли;
    • возможность последующего оспаривания сделки, в результате которого ребенок лишится прав на жилье;
    • заключение сделки между близкими родственниками;
    • наличие письменного отказа одного из собственников от продажи.

    Согласно ст. 163 ГК РФ, независимо от того, какая у сделки цена, у нотариуса необходимо ее удостоверить. В этом случае проверяются законность сделки, права сторон на ее совершение. Регистрация в Росреестре происходит после нотариального удостоверения. Несоблюдение этого условия влечет признание сделки ничтожной.

    Получение разрешение от органов опеки на продажу жилья

    В российском законодательстве уделяется отдельное внимание защите прав ребенка. Если родители или опекун несовершеннолетнего ребенка решили продать его квартиру, сделать это не так просто. Им обязательно нужно получить для этого разрешение от органов опеки. Далее в статье будут рассмотрены нюансы получения такой бумаги, процедура и документы, которые необходимо подготовить для этого.

    Каким законом регулируется продажа квартиры несовершеннолетних

    Чтобы получить документ с разрешением на продажу квартиры от органов опеки, необходимо изучить такие законы:

    • Глава 11 Семейного кодекса Российской Федерации (Федеральный Закон №2323);
    • Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. (Федеральный закон №188);
    • Часть 1 глава 14 Гражданского кодекса Российской Федерации;
    • Федеральный закон № 48 «Об опеке и попечительстве».

    Получение разрешения от органов опеки на продажу квартиры

    Если у ребенка, не достигшего совершеннолетнего возраста, есть права собственности на квартиру, органы опеки должны выдать разрешение на ее продажу. Для родителей или опекуна такого ребенка есть перечень документов, которые необходимо подать вместе с заявление в органы опеки. В нем будет прописано намерение о продаже жилья, на которое у несовершеннолетнего есть права собственности.

    Сразу стоит учесть, что подобное разрешение будет действовать исключительно в течение определенного периода. Если в документе не указан более короткий срок, то обычно он должен составлять месяц.

    Чтобы получить разрешение у органов опеки на продажу квартиры, необходимо чтобы новое жилье не было хуже предыдущего. Его состояние будет определяться относительно перечня некоторых характеристик.

    Требования при реализации жилья

    Чтобы получить разрешение на продажу квартиры у органов опеки, необходимо выполнить определенные условия:

    • заявитель должен подготовить весь пакет документов для получения разрешения у органов опеки;
    • в сделке о купли-продажи государственным сотрудником не было выявлено нарушений;
    • взамен продаваемой недвижимости заявитель, или же имеет, или параллельно покупает жилье, которое равноценно старому;
    • заявителем может быть родитель, попечитель или опекун;
    • заявитель обязан действовать в интересах несовершеннолетнего.

    Перед продажей жилья проводиться оценка рыночной стоимости старого и нового жилья.

    Есть ли возможность продать жилье недееспособного подопечного

    Если опекун хочет продать жилье недееспособного подопечного, он может сделать это в таких ситуациях:

    • если производиться обмен жилья на другое и это выгодно подопечному или в исключительных ситуациях;
    • в случае, когда на объекте недвижимости нет взысканий, связанных с необходимостью обеспечивать долги недееспособного гражданина.

    Примером исключительной ситуации может стать срочная потребность в дорогом лечении.

    Как опекуну продать квартиру несовершеннолетнего?

    В законодательстве Российской Федерации указано, что опекуны не имеют права распоряжаться собственностью несовершеннолетнего ребенка, менять ее, дарить, закладывать или же продавать. У опекуна есть право действовать в интересах ребенка и выступать за него. Например, он может подписывать различные бумаги. Чтобы у опекуна была возможность продать жилье, ему необходимо подать заявление и пакет документов для разрешения от органов опеки на проведение подобной операции. Данное условие прописано в статье 21 Федерального закона №48 от 2008 года.

    Читать еще:  Как правильно перевозить гладкоствольное оружие?

    Как продать недвижимость, когда в ней прописан ребенок?

    Опекуну, родителю или попечителю в любом случае необходимо получить документ с разрешением от органов опеки на продажу объекта недвижимости. На это условие не влияет наличие или отсутствие прописки у несовершеннолетнего ребенка. Он все равно будет считаться участником сделки, если у него есть права собственности на объект недвижимости. Если таковых нет, то получать разрешение от органов опеки не нужно.

    Что делать с жильем, которое куплено с материнским капиталом?

    Если квартира была приобретена с материнским капиталом, родители обязаны выделить долю ребенка в новом жилье. Эта доля не может быть меньше жилой площади, которая ранее была у ребенка. Если такое условие будет нарушено, сотрудники судебных органов имеют право признать сделку о купли-продажи недействительной.

    Процедура продажи квартиры несовершеннолетнего

    Чтобы продать квартиру несовершеннолетнего, необходимо совершить следующие действия:

    • обратиться в паспортный стол за справкой о прописанных гражданах в продаваемой квартире;
    • обратиться в органы опеки;
    • составить заявление, в котором будут указаны причины для продажи текущего жилья, а также указаны все пункты по соблюдению прав ребенка при свершении подобной сделки.

    После того, как родитель, опекун или попечитель ребенка составит подобное заявление, его необходимо заверить у сотрудника соответственного государственного учреждения. Такое заявление можно подать через многофункциональный центр.

    Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно – попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

    8 (800) 222-76-65
    (бесплатный звонок по России)

    Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

    Важно учесть, что заявление обязаны составлять оба родителя ребенка. Его пример можно запросить в органах опеки.

    Есть ситуации, в которых подобное заявление может составить только один родитель. К их числу относятся следующие случаи:

    • у мамы есть статус матери-одиночки;
    • второго родителя нет в живых;
    • второй родитель без вести пропавший;
    • у второго родителя нет родительских прав;
    • второй родитель не выплачивает алименты больше полугода;
    • второй родитель разыскивается в течение двух месяцев.

    Когда родители живут отдельно, но при этом официально состоят в браке, заявление на продажу квартиры в органы опеки должен написать каждый из них.

    Есть ли возможность выделить долю ребенка после продажи квартиры?

    Для получения разрешения у органов опеки на продажу квартиры необходимо выполнить условие, при котором параллельно с этим будет происходить покупка нового жилья (если его еще нет). Если у ребенка есть доля в продаваемой недвижимости, ему необходимо выделить часть и в новой квартире. При реализации старого жилья без процедуры обмена родственник, попечитель, родитель или опекун имеет право выделить долю ребенка в своем доме.

    Документы для органов опеки на продажу квартиры

    Есть перечень документов для органов опеки при продаже квартиры, которые необходимо подать вместе с соответствующим заявлением. Причем тут потребуются два пакета бумаг: для продаваемой и покупаемой квартиры (если жилье еще не приобретено).

    Для продаваемой квартиры в органы опеки необходимо подать следующие документы:

    • паспорта обеих или одного родителя (опекуна, попечителя) гражданина Российской Федерации;
    • паспорт и свидетельство о рождении несовершеннолетнего ребенка;
    • заявление от несовершеннолетнего ребенка;
    • свидетельство о рождении малолетнего ребенка;
    • документ, который подтвердит наличие прав собственности на продаваемое жилье, где будет указан и ребенок;
    • технический паспорт на жилой объект недвижимости;
    • документ, где будут указаны все прописанные граждане в продаваемой квартире.

    Если ребенку еще не исполнилось 14 лет, он считается малолетним. Все действия вместо него обязаны свершать родители (или опекуны/попечители). Статус несовершеннолетнего ребенка принадлежит гражданину, возрастом от 14 до 18 дет. Он имеет право участвовать в сделках, но при этом ему необходимо получить разрешение от родителей. Это указано в статье 26 Гражданского кодекса Российской Федерации.

    К пакету документов в органы опеки на продажу квартиры необходимо добавить такие бумаги (они касаются квартиры, которую будут покупать):

    • технический паспорт на новое жилье;
    • выписку из ЕГРП;
    • документы, которые подтвердят наличие прав собственности на новое жилье;
    • копия поквартирной карточки;
    • предварительный договор купли-продажи.

    Также в органах опеки могут попросить предъявить справку из БТИ, где будет указана стоимость нового жилья, выписку из домой книги и справку на продажу.

    Все вышеперечисленные документы в органы опеки на продажу квартиры необходимо подавать в двух экземплярах: копию и оригинал.

    В каких случаях нет необходимости подавать документы на продаваемую квартиру

    Есть ситуации, когда ребенка отдают в детский дом на содержание государства. В таком случае, при продаже квартиры, сумму его доли обязаны положить на его счет.

    Данные о счете ребенка необходимо предоставить в органы опеки. Сначала необходимо положить деньги на счет после продажи объекта недвижимости, а потом уже покупать новую квартиру. В таком случае, в пакет документов для органов опеки на продажу квартиры бумаги с данными о новом жилье докладывать не нужно.

    Период рассмотрения документов

    После подачи заявления и пакета документов в органы опеки на продажу квартиры, их будут рассматривать в течение месяца. Но, на практике разрешение можно получить и быстрее. Об этом можно отдельно попросить сотрудника органов опеки.

    В итоге, чтобы продать квартиру, в которой есть доля несовершеннолетнего ребенка, необходимо обязательно получить разрешение от соответствующих учреждений, которые защищают права ребенка. Это могут сделать родители ребенка, его опекун или попечитель.

    Разрешение органов опеки на продажу квартиры: образец 2020 года, документы, сроки и как его получить

    Договор купли-продажи обычно не несет особых затруднений, но иногда процесс все же осложняется. Реализовать недвижимость, собственником которой является несовершеннолетний, не так просто. Если среди продавцов присутствует ребенок, необходимо получить разрешение на продажу квартиры от органов опеки. Несоблюдение требований закона приведет к судебному разбирательству и отмене сделки.

    О чем говорит закон

    Основная идея действующего законодательства состоит в полной защите интересов ребенка. Дети по возрасту еще не полностью осознают свои права, не могут вовремя обнаружить, что кто-то их нарушает или игнорирует. Одну из самых больших опасностей для несовершеннолетнего представляет продажа собственности без учета его интересов.

    При продаже необходимо предоставить несовершеннолетнему взамен жилплощадь, равную или превышающую по размеру (квадратуре, величине доли) предыдущую. Обязанность озаботиться приобретением равноценного жилья вменяется законным представителям ребенка – его родителям или опекунам (попечителям). За правильным исполнением этой обязанности следят органы попечительства.

    Важно. Правила, изложенные ниже, необходимы для случаев, когда ребенок является хозяином жилья – единоличным или долевым собственником. Если же ребенок просто прописан, но не имеет прав собственности, то разрешение органов опеки на продажу квартиры не требуется.

    Разрешение органов опеки и попечительства является доказательством того, что родитель (опекун) надлежащим образом исполнил свою обязанность и учел интересы ребенка при проведении сделки.

    Если же взрослый решит проигнорировать закон, продать жилье без разрешения, могут наступить следующие последствия:

    1. Сделка не пройдет государственную регистрацию у сотрудников Росреестра, если регистратор установит, что пакет документов не содержит необходимых разрешений.
    2. Если сделка пройдет регистрацию, то государство или ребенок, достигнув совершеннолетия, смогут обратиться к компетентному судье и аннулировать договор купли-продажи.

    Независимо от оснований, покупатель и продавец недвижимости несет массу негативных последствий, которые неизбежно приведут к убыткам и судебным тяжбам.

    Как выглядит образец разрешения о продаже

    Разрешение опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним составляется на отдельном бланке территориального органа и подписывается уполномоченным должностным лицом. Разрешение обязательно имеет порядковый номер и дату, которая определяет момент начала действия разрешения.

    Текст согласия содержит:

    • наименование органа;
    • ФИО несовершеннолетнего, ФИО законного представителя (опекуна);
    • факт дачи разрешения;
    • условия продажи;
    • действия, которые заявителю надлежит предпринять после продажи;
    • служебная информация для соответствующих департаментов.

    Пример разрешения можно посмотреть ниже.

    Обратите внимание. Срок действия разрешения от опеки на продажу квартиры составляет один месяц с даты выдачи.

    Список необходимых документов

    Необходимо заранее подготовить перечень доказательств, благодаря которым чиновники смогут оценить, законна ли сделка. Примерный список документов для опеки при продаже квартиры в 2020 году следующий:

    1. Заявление о продаже квартиры. Образец заявления в опеку на продажу квартиры можно скачать здесь.
    2. Удостоверения личности родителей (опекунов).
    3. Если ребенок уже достиг 14 лет, от него потребуется паспорт, согласие о продаже.
    4. Свидетельства о рождении детей.
    5. Свидетельства о регистрации или расторжении брака.
    6. Документы о продаваемой квартире.
    7. Документы о покупаемой квартире.

    О жилплощади, которая продается, в органы опеки нужно представить:

    • документ о праве собственности (подойдет выписка из ЕГРН, свидетельство);
    • технические документы на жилье (паспорта, планы, справки);
    • документ-основание приобретения;
    • справка о кадастровой или инвентаризационной стоимости;
    • справки об отсутствии долга по ЖКУ и налогу на имущество.

    По поводу жилья, которое планируется купить, для органов опеки предоставляют следующие бумаги:

    • предварительный ДКП;
    • выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
    • технические разрешения и справки.

    Указанный перечень документов является типовым, орган опеки может потребовать представить дополнительно иные справки. Документы предоставляются в копиях и подлинниках, последние возвращаются заявителю.

    Как получить разрешение: пошаговая инструкция

    Закон предусматривает особый порядок получения. Как получить разрешение на продажу квартиры?

    Опекуну или родителю следует выполнить ряд действий:

    1. Собрать документы, перечисленные выше, за исключением заявления.
    2. Выяснить, когда можно подойти к инспектору для подачи документов, записаться заранее.
    3. Заполнить заявление в присутствии инспектора, подписать, приложить документы.
    4. Передать сформированный пакет бумаг сотрудникам опеки.
    5. Подождать решения чиновников, по итогам – забрать разрешение либо отказ.
    6. После получения разрешения можно проводить сделку купли-продажи.
    Читать еще:  Как быть, если банк банкрот нарушил условия кредитного договора?

    К инспектору необходимо прийти обоим родителям лично с ребенком (если он старше 14 лет), иначе заявление не примут. Если явка одного из родителей объективно невозможна (он осужден к заключению, недееспособен, пропал без вести или находится за границей), понадобятся соответствующие документы.

    Обратите внимание. Иногда специалисты органов опеки идут навстречу родителям, в ходе предварительной консультации обрисовывают перспективы заявления – выдадут разрешение или нет.

    Какие установлены сроки

    Срок получения разрешения начинает исчисляться со дня передачи заявления с документами. Правовой анализ ситуации на практике составляет до 14 рабочих дней, однако иногда придется подождать один месяц.

    Рассматривая заявление по существу, специалист органа опеки вправе совершать следующие действия:

    • вызывать родителей на собеседование;
    • просить представить дополнительные доказательства;
    • выехать на осмотр недвижимости – продаваемой или покупаемой;
    • совершать иные действия для исполнения обязанностей.

    После получения согласования чиновников у продавцов есть один месяц для распоряжения продаваемым жильем для купли-продажи квартиры, затем бумага утратит силу.

    Особенности получения согласия при переезде в другой город

    Закон не содержит ограничений на переезд семьи из одного города в другой. Можно продать квартиру в одном городе, затем купить в другом, предоставив опеке по предыдущему месту жительства аналогичный комплект документов, что и при переезде в переделах одного населенного пункта.

    Если населенные пункты значительно удалены друг от друга, то совершить сделки продажи старой и покупки новой квартиры одновременно не получится. Тогда родители открывают ребенку временный банковский счет, на который переводят вырученные от продажи квартиры средства. Реквизиты счета, выписку о перечислении денег нужно будет представить сотрудникам опеки.

    Отзывы и типичные проблемы

    Практика выдачи разрешений разнится от региона к региону. Где-то согласия выдаются без особых проблем, а где-то чиновники рассматривают заявления несколько месяцев. Все зависит от конкретной индивидуальной ситуации.

    Ниже представлены типичные проблемы, при которых гражданам отказывают:

    • приобретается жилье, которого не существует – квартира на стадии котлована;
    • новая квартира по площади меньше старой;
    • после переезда с детьми несовершеннолетний ребенок станет хозяином меньшей доли, чем прежде;
    • квартира приобретается в рассрочку, есть вероятность судебных разбирательств;
    • новое жилье по техническим характеристикам уступает старому;
    • новый район лишен достаточной инфраструктуры.

    Общий подход попечительских и опекунских органов одинаковый – если из документов видно, что новая квартира по какому-то признаку хуже старой, гражданин получит отказ.

    Чтобы обезопаситься, рекомендуется заранее – еще до выставления квартиры на продажу – прийти к специалисту опеки, получить предварительное заключение. Консультант расскажет, при каких условиях можно будет продать жилье.

    Отказ опеки: что делать

    Отказ органа опеки в согласовании продажи квартиры несовершеннолетнего не является окончательным. Любое решение можно обжаловать по правилам административного судопроизводства. Закон гласит, что произвольный (немотивированный) отказ опеки от выдачи разрешения является недопустимым.

    Если родители уверены, что переезд никак не ущемит права ребенка, то обязательно нужно обратиться с административным исковым заявлением к районному суду по своему месту жительства. Далее судья будет устанавливать, насколько правомерно чиновники отказали при рассмотрении дела.

    К заявлению следует приложить копию отказа, а также все документы, которые были переданы сотрудникам опеки для выдачи согласия. По времени судебное разбирательство может занять от полугода.

    Длительные судебные разбирательства пугают основную массу заявителей по подобным делам. Ведь тогда страдает не только заявитель, но и покупатель его недвижимости. Иногда проще согласиться с опекой и подыскать другой объект покупки.

    Заключение

    Получить разрешение органов опеки на продажу квартиры несложно. Достаточно собрать полный пакет документов, прийти к инспектору и подать соответствующее заявление. В случае положительного решения квартиру можно продавать, если же в согласии отказали – придется обжаловать отказ через судебные органы.

    Ждем ваши вопросы и приглашаем на бесплатную консультацию с юристом по недвижимости и ипотеке. Запись на нашем сайте через онлайн-консультанта.

    Разрешение опеки на продажу квартиры: порядок оформления сделки, перечень документов

    Дети находятся под особой защитой нашего государства, без согласия которого не допускается совершать сделки с их жильем. Разрешение на продажу квартиры несовершеннолетнего получать от органов опеки обязаны и родители, и опекуны.

    Как получить разрешение органов опеки на продажу жилья

    Взрослый обязан получить разрешение на сделку перед оформлением жилья, на которое имеется право собственности у несовершеннолетнего. Для этого необходимо подать заявление с приложением обязательных документов в попечительный орган. Этим документом государство уведомляется о намерении гражданина продать недвижимое имущество ребенка.

    Важный момент при совершении сделки – срок действия разрешения опеки на продажу. По общему правилу он равен одному месяцу, если в нем самом не указана большая продолжительность.

    Требования при продаже квартиры

    Оформить разрешение опеки возможно при соблюдении ряда условий:

    1. Заявитель должен действовать в интересах конкретного юного владельца жилья и являться его родителем, опекуном или попечителем, назначенным представителем.
    2. Недвижимость продается одновременно с приобретением равноценной жилплощади. В качестве подтверждения проводится независимая оценка для опеки на предмет определения рыночной стоимости жилья.
    3. Имеются все необходимые документы.
    4. Государственный представитель не выявил нарушений в сделке.

    Требования для новой квартиры

    Новое жилье не должно быть хуже продаваемого. Жилищные условия ребенка ни в коем случае не должны быть ухудшены в результате сделки.

    Может ли опекун продать квартиру несовершеннолетнего

    Согласно закону опекун не имеет прав на распоряжение собственностью несовершеннолетнего. Следовательно, он не может продавать, закладывать, менять, дарить принадлежащие подопечному объекты недвижимого имущества. Он лишь действует за ребенка, например, подписывает документацию. Для сделок с отчуждением жилья законом предусмотрена выдача предварительного разрешения от органа опеки и попечительства (ст. 21 ФЗ N 48 от 2008 г.).

    Если квартира куплена с материнским капиталом

    В таком случае родители обязаны обеспечить ребенка долей в покупаемой недвижимости. Причем, она должна соответствовать размеру отчуждаемой у него площади. При несоблюдении данного требования сделка может быть признана судом недействительной по иску опекунского органа или прокуратуры.

    Если ребенок прописан

    Вне зависимости от наличия прописки на продаваемой жилплощади несовершеннолетний собственник является участником сделки. Поэтому продажа квартиры без согласия органов опеки и попечительства недопустима (пункт 4 статьи 292 ГК РФ).

    Не требуется разрешения, если ребенок только зарегистрирован на жилплощади, но не является ее хозяином.

    Может ли опекун продать квартиру, принадлежащую недееспособному подопечному

    С согласия попечительного органа продажа квартиры опекуном возможна в определенных случаях, установленных законом:

    • если на жилплощадь не обращено взыскание в связи с необходимостью обеспечения долговых обязательств подопечного;
    • при обмене недвижимости, если подопечному это выгодно или в исключительной ситуации (например, возникла срочная потребность в оплате дорогостоящего лечения).

    Внимание! Право опекуна на совершение сделок с жильем подопечного в собственную пользу имеет ограничения.

    Ему запрещено продавать такое имущество себе, своему супругу или близким родственникам (ст. 37 ГК РФ).

    Можно ли исполнить обязательство о выделении доли после продажи

    Закон гласит, что продать квартиру или долю в ней, принадлежащую ребенку, можно при наличии двух документов органов опеки и попечительства:

    постановления на отчуждение имущества;
    согласия на приобретение новой жилплощади.
    Из данного списка видно, что покупка и реализация жилой недвижимости должны производиться одновременно.

    Если несовершеннолетний является хозяином недвижимости, «чистую» сделку проводить нельзя. Жилье можно лишь поменять. У родителя появляется обязательство выделения доли ребенка в новой собственности. В этой ситуации не обойтись без участия государственного представителя.

    До отчуждения жилплощади необходимо собрать документацию, требующуюся для оформления сделки, включая разрешение законных представителей. Затем найти вариант для обмена. Только после этого надо обращаться в опеку за разрешением на продажу и приобретение иного жилья с выделением в нем доли ребенка.

    Когда нужно продать недвижимое имущество без обмена, необходимо выделить ребенку долю в ином месте. К примеру, родственник может подарить ему долю в своем доме, тем самым, обеспечив выделение.

    Порядок оформления сделки

    Пошаговый порядок действий при продаже квартиры определен законодательством и предполагает посещение:

    В паспортном столе следует получить справку о зарегистрированных на отчуждаемой жилплощади гражданах.

    Для обращения в органы опеки и попечительства при продаже квартиры также необходимо подготовить иные обязательные документы и написать заявление:

    • с обоснованием причины продажи;
    • указанием на соблюдение всех прав ребенка при совершении сделки.

    Заявление о продаже квартиры несовершеннолетнего или доли в ней составляется и подписывается родителем (опекуном) в присутствии государственного представителя. Его можно подать через многофункциональный центр, активно оказывающий в последнее время государственные услуги, в том числе по выдаче предварительных разрешений органов опеки и попечительства. Для оформления рекомендуется использовать образец заявления в опеку и попечительство на совершение сделки купли-продажи.

    Перечень документов

    Список документации для органов опеки включает:

    1. Документы о собственности на продаваемую и приобретаемую жилплощадь.
    2. Предварительный договор купли-продажи квартиры.
    3. Паспорта всех совладельцев жилплощади (свидетельства о рождении граждан, не достигших 14-летия).
    4. Согласие совершеннолетних продавцов на участие в сделке несовершеннолетнего, заверенное нотариусом.
    5. Отчет независимой компании, в котором дана оценка квартиры для опеки, подтверждающая сопоставимость стоимости продаваемого и покупаемого жилья.

    Дополнительно может потребоваться от нотариуса запрос оригинала попечительского согласия, если сделка по продаже квартиры обусловлена потребностью ребенка в смене климата. Данный факт должен быть подтвержден медицинской справкой. Если жилищные условия ухудшаются по веской причине, ее также необходимо документально обосновать.

    Сроки рассмотрения

    Законом установлен месячный срок рассмотрения заявления. Однако, обычно разрешение органов опеки дается раньше. Иногда он может быть сокращен и до двух недель. Не лишним будет попросить специалиста опеки быстрее рассмотреть заявление на выдачу разрешения на продажу квартиры.

    Законодательное регулирование

    Нормативно-правовую базу процедуры продажи жилья несовершеннолетних и получения на такую сделку разрешения составляют:

    1. Глава 14 Гражданского кодекса РФ (часть первая) от 30.11.1994 г. (ФЗ N 51).
    2. Глава 11 Семейного кодекса РФ от 29.12.1995 г. (ФЗ N 223).
    3. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 г. (ФЗ N 188).
    4. Федеральный закон «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 г. N 48-ФЗ.
    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector