Как признать договор залога единственного жилья недействительным?
Prokurors.ru

Юридический портал

Как признать договор залога единственного жилья недействительным?

ВС РФ разъяснил, при каких условиях нельзя обратить взыскание на единственное жилье должника-гражданина, находящееся в ипотеке

Наличие у квартиры свойств единственного пригодного для постоянного проживания помещения не влечет ее исключение из конкурсной массы, если она является предметом действующей ипотеки. Между тем, если кредитор по требованию, обеспеченному залогом единственного жилого помещения, не предъявил это требование должнику в рамках дела о банкротстве либо обратился за установлением статуса залогового кредитора с пропуском установленного законом срока, такой кредитор не вправе рассчитывать на удовлетворение своего требования за счет предмета залога.

Реквизиты судебного акта

Финансовый управляющий П.

Суть дела

Решением суда от 16.02.2017 гражданин П. признан несостоятельным (банкротом), в отношении его имущества введена процедура реализации.

Вступившим в законную силу Определением от 31.10.2017 признаны обоснованными вытекающие из договора займа требования гражданина Ч. и гражданки Ч. к должнику в размере 7,8 млн как обеспеченные залогом его квартиры. Данные требования признаны подлежащими удовлетворению преимущественно из суммы, вырученной от продажи предмета залога и оставшейся после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов.

Финансовый управляющий имуществом должника П. обратился в арбитражный суд с заявлением об утверждении Положения о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества должника, находящегося в залоге (далее — Положение о продаже), — квартиры, расположенной в г. Архангельске. Для совместного рассмотрения с названным заявлением принято также и требование должника об исключении из конкурсной массы указанной квартиры. Должник при этом ссылался на то, что квартира является единственным пригодным для проживания помещением, и обратился в суд с ходатайством об исключении ее из конкурсной массы.

Позиция судов

Определением суда первой инстанции отказано в удовлетворении ходатайства об исключении квартиры из конкурсной массы и утверждено Положение о продаже, предусматривающее начальную продажную цену квартиры в размере 16,9 млн руб.

Суд апелляционной инстанции и суд округа подтвердили правильность решения первой инстанции.

Суды пришли к выводу, что квартира, находящаяся в ипотеке, даже будучи единственным жильем, не может быть исключена из конкурсной массы должника и, следовательно, подлежит реализации в деле о его банкротстве.

Позиция ВС РФ

ВС РФ отменил акты нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

ВС РФ подтвердил, что наличие у квартиры свойств единственного пригодного для постоянного проживания помещения не влечет ее исключение из конкурсной массы, если она является предметом действующей ипотеки.

Между тем, как разъяснено в п. 5 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 48 «О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан», если кредитор по требованию, обеспеченному залогом единственного жилого помещения, не предъявил это требование должнику в рамках дела о банкротстве либо обратился за установлением статуса залогового кредитора с пропуском срока, определенного п. 1 ст. 142 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве), такой кредитор не вправе рассчитывать на удовлетворение своего требования за счет предмета залога, в том числе посредством обращения взыскания на данное имущество вне рамок дела о банкротстве. В этом случае жилое помещение считается не вошедшим в конкурсную массу в силу п. 3 ст. 213.25 Закона о банкротстве, право залога на него прекращается после завершения процедуры реализации имущества при условии освобождения должника от дальнейшего исполнения обязательств.

Указанные разъяснения направлены на недопущение ситуации, когда вопреки смыслу положений ст. 446 ГПК РФ и Федерального закона от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» единственное пригодное для постоянного проживания жилое помещение фактически будет реализовываться в целях приоритетного удовлетворения требований по текущим обязательствам и требований незалоговых кредиторов, получивших в силу законодательства о несостоятельности приоритет над опоздавшим залогодержателем.

Требования гражданина Ч. и гражданки Ч. включены «за реестр» в связи с пропуском срока, определенного п. 1 ст. 142 Закона о банкротстве, и судом было отказано в восстановлении пропущенного срока. Это значит, что на них распространяются названные разъяснения, в связи с чем спорная квартира (если она обладает признаками единственного пригодного для постоянного проживания помещения) должна была считаться не вошедшей в конкурсную массу.

Вместе с тем, разрешая спор, суды ограничились констатацией существования обременения в отношении имущества (что автоматически, по их мнению, влекло возможность обращения на него взыскания), не проверив наличие у квартиры признаков, предусмотренных ст. 446 ГПК РФ.

Так, уполномоченный орган ссылался на то, что гражданин П. живет по иному адресу, а смена места регистрации в органах регистрационного учета была осуществлена им искусственно в преддверии спора в целях создания формальных условий для исключения имущества из конкурсной массы. В то же время уполномоченный орган заявлял, что в спорной квартире продолжает жить бывшая супруга гражданина П. с их общими детьми. Судами названные обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, не проверялись, и доводам уполномоченного органа правовая оценка не дана. При таких условиях, поскольку выводы судов о правовых последствиях существования ипотеки являются ошибочными, а признаки единственного пригодного для постоянного проживания жилья у квартиры не проверены, любые суждения относительно наличия оснований для исключения помещения из конкурсной массы или утверждения Положения о его продаже в настоящий момент являются, по мнению ВС РФ, преждевременными.

Судебная практика по вопросам признания договора залога недействительным

Признание договора залога недействительным: вопросы экономической целесообразности и злоупотребления правом

Ознакомиться с тем, что понимается под залогом, можно в статье Залог как способ обеспечения исполнения обязательств.

Прежде всего, отметим, что соглашение о залоге должно быть экономически целесообразным для заключивших его сторон и не должно совершаться исходя из злоупотребления сторон соглашения или их намерения причинить вред другим лицам, которым должно лицо, являющееся залогодателем.

В отношениях с банками договор залога — достаточно часто используемый механизм обеспечения исполнения обязательств. При этом в случае введения в отношении заемщика банкротных процедур другие кредиторы нередко пытаются оспорить договоры залога.

ВАЖНО! Однако суды отказывают в удовлетворении требований, если устанавливают, что договор залога был целесообразен для сторон с позиции их экономических интересов и не был умышленно направлен на причинение какого-либо вреда иным кредиторам лица, которого пытаются признать банкротом (определение ВС РФ от 23.01.2017 по делу № 309-ЭС16-18794, А50-5325/2015).

При выявлении экономических мотивов сторон соглашения о залоге суды также устанавливают, были ли у залогодателя на момент подписания документа признаки неплатежеспособности. Отсутствие таких признаков — один из доводов в пользу целесообразности договора и его действительности (определение ВС РФ от 21.12.2016 по делу № 308-ЭС15-17342(3), А20-411/2013).

О других особенностях признания соглашений недействительными в банкротных спорах рассказывается в материале Признание сделок недействительными при банкротстве.

Признание договора залога недействительным: подсудность

При подаче заявления о признании соглашения о залоге недействительным важно правильно определить суд, в котором будет рассматриваться спор. Особое внимание при этом нужно обратить на ситуации, когда в залоге находится недвижимое имущество.

Согласно ч. 1 ст. 30 ГПК РФ, посвященной вопросам исключительной подсудности, споры о правах на недвижимость подлежат рассмотрению в судах по месту расположения данного имущества. В связи с тем, что в случае признания соглашения о залоге недействительным будет решаться вопрос о снятии обременений, а это уже спор о праве на недвижимое имущество, споры о признании залоговых соглашений недействительными рассматриваются в судах по месту нахождения соответствующих участков, сооружений и зданий (апелляционное определение Мосгорсуда от 16.01.2017 по делу № 33-1213/2017).

О регистрации прав на недвижимость более подробно читайте в статье О государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Нюансы подсудности споров о недействительности соглашений раскрыты в материале по ссылке Подсудность дел о признании сделки недействительной,а классификация территориальной подсудности приведена в статье Территориальная подсудность и ее виды.

Различия между незаключенными и недействительными соглашениями описаны в статье Разница между незаключенным и недействительным договором.

Право собственности на заложенное имущество

По общему правилу договор залога заключается с собственником вещи, которая передается в залог. В связи с этим, если выясняется, что залогодатель правом собственности на переданную вещь не обладал, договор может быть признан недействительным. В судебной практике наиболее остро стоят вопросы о правах добросовестных залогодержателей и добросовестных новых собственников заложенной вещи.

В соответствии с п. 2 ст. 335 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) защищенным субъектом признается добросовестный залогодержатель: собственник вещи получает статус залогодателя. Вместе с тем указанная норма содержит отсылку к ситуации, когда вещь была утеряна или украдена у первоначального собственника. В этом случае правило, указанное выше, не применяется.

В одном из споров, когда на момент передачи имущества в залог оно уже являлось собственностью других лиц, а залогодатель, передавая имущество в залог, действовал недобросовестно, суд встал на защиту новых собственников и признал договор залога недействительным, хоть залогодержатель также был добросовестным (постановление Арбитражного суда УО от 13.02.2017 № Ф09-12207/16 по делу № А60-6330/2015).

О последствиях недействительности соглашений также изложено в статье Последствия признания сделки недействительной.

Полномочия лиц, подписавших соглашение

В договорах залога, заключаемых от имени организаций, рекомендуется указывать реквизиты документов, подтверждающих полномочия подписывающих лиц, а сами документы тщательно проверять на предмет наличия таких полномочий. Особенно это касается ситуаций, когда договор залога заключается с филиалами.

Так, соглашение о залоге, подписанное и. о. директора филиала, было признано судом недействительным в связи со следующим:

  1. В договоре отсутствовала ссылка на доверенность.
  2. Представленная в материалы дела доверенность указывала на полномочия заключить договор от имени филиала. Однако филиал не является самостоятельным юридическим лицом, в связи с чем доверенность должна была содержать полномочия на заключение соглашения от имени юридического лица (постановление Арбитражного суда ЗСО от 08.02.2017 № Ф04-20009/2015 по делу № А70-3596/2014).

Нюансы, возникающие при оформлении доверенности на подписание соглашений от имени организаций, раскрыты в статье Доверенность на заключение договоров от юридического лица.Об особенностях доверенностей для филиалов подробнее рассказано в материале по ссылке Образец доверенности на руководителя филиала.

Читать еще:  Застройщик задержал сроки сдачи квартиры

Итак, во избежание признания соглашения о залоге недействительным обращаем внимание на необходимость подтверждения экономической целесообразности сделки, отсутствие намерений заключить такое соглашение исключительно с целью поставить в невыгодное положение иных кредиторов залогодателя, необходимость проверки отсутствия признаков неплатежеспособности залогодателя.

Кроме того, исходя из анализа судебной практики, важным является вопрос о подтверждении полномочий лиц на подписание договора как с формальной (правильная доверенность), так и с фактической точки зрения (действительное наличие полномочий на передачу имущества в залоге). Если же возникла необходимость подать заявление о признании договора недействительным, важно определиться с подсудностью, которая при залоге недвижимости определяется исключительно по месту ее нахождения.

Решение о признании недействительным договора ипотеки квартиры

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Бутырский районный суд города Москвы в составе: председательствующего судьи при секретаре, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кирьянова А.С. к ПАО «Росевробанк»», Обществу с ограниченной ответственностью «Альянс» о признании договора недействительным залога квартиры, применении последствий недействительности сделки, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с исковыми требованиями к ПАО «Росевробанк», ООО «Альянс» о признании недействительным договора залога недвижимого имущества от 01.01.2011 года между истцом и ПАО «Росевробанк», в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: город Москва, ул. Бутырская, д.6, общей площадью 37,3 кв.м., применении последствий недействительности сделки, взыскании судебных расходов, в обоснование иска указал следующее.

Между истцом и ответчиком ПАО «Росевробанк» был заключен кредитный договор, согласно которому он получил кредит денежные средства в сумме 2500000 руб. на 60 месяцев. Кредит был получен на потребительские нужды. Одновременно в качестве обеспечения обязательств по кредиту Банк заключил с истцом договор залога недвижимого имущества, а именно однокомнатной квартиры.

Впоследствии Банком был заключен договор уступки прав требований с ООО «Альянс», согласно которому, в том числе, перешло право требования по указанному договору залога недвижимого имущества.

Истец считает договор залога недвижимого имущества недействительным, поскольку он не соответствует положениям закона, в соответствии с которым не допускается обращение взыскания на принадлежащее гражданину жилое помещение, если для гражданина -должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

Поскольку данная сделка является недействительной, то, соответственно, она не влечет никаких правовых последствий.

В связи с вышеизложенным истец и обратился в суд с настоящим иском.

В судебном заседании представитель истца адвокат Жукова О.С. настаивала на удовлетворении исковых требований в полном объеме, привела в обоснование доводы, аналогичные изложенным в иске. Дополнительно суду пояснила, что срок исковой давности для обращения в суд с настоящим иском им не пропущен, поскольку данная сделка является ничтожной как несоответствующая положениям закона.

Представитель ответчика ПАО «Росевробанк» в судебном заседании исковые требования не признал, полагал заявленные требования необоснованными, просил применить к заявленному иску срок исковой давности, поскольку оспариваемая сделка не является ничтожной, а является оспоримой сделкой.

Представитель ответчика ООО «Альянс» в судебном заседании исковые требования не признал, поддержал доводы представителя ответчика ПАО «Росевробанк», также просил применить к заявленным исковым требованиям срок исковой давности.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по городу Москве в судебное заседании не явился, о дне рассмотрения дела извещался.

Выслушав стороны, исследовав материалы настоящего гражданского дела, материалы исполнительного производства в отношении истца об обращении взыскании на заложенное имущество, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что между истцом и ответчиком ПАО «Росевробанк» был заключен кредитный договор, согласно которому истец получил в кредит денежные средства в сумме 2 500 000 руб. на 60 месяцев. Кредит был получен на потребительские нужды.

В качестве обеспечения обязательств по кредиту Банк заключил с истцом договор залога недвижимого имущества – однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: город Москва, ул. Бутырская, д.6, общей площадью 37,3 кв.м. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в УФРС по городу Москве.

Впоследствии Банком был заключен договор уступки прав требований от с ООО «Альянс», согласно которому перешло право требования к истцу по кредитному договору, а также по договору залога недвижимого имущества.

Решением Бутырского районного суда города от 10.09.2014 года в пользу ООО «Альянс» с истца Кирьянова и поручителя Свияжского в солидарном порядке взыскана задолженность по кредитному договору в размере основного долга, процентов, неустойки, госпошлины, расходов по оплате экспертизы. Обращено взыскание на заложенное имущество – квартиру по адресу: Москва, Бутырская, 6.

По мнению суда, заявленные в настоящем деле исковые требования подлежат удовлетворению в связи со следующим.

В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с п.1 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)“ по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Пункт 2 статьи 6 названного Федерального закона устанавливает, что не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

Так, согласно абз.2 ч.1 ст. 446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности, и в частности, на жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание (в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 194-ФЗ).

Статья 78 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)“ допускает обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализацию этого имущества при условии, что такой жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Из толкования вышеприведенной нормы Федерального закона следует, что обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру с прекращением права пользования ими залогодателя возможно лишь при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита или займа со строго определенным целевым назначением: приобретение или строительство заложенного или иного жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Указанная норма предусматривает также возможность обращения взыскания на жилые помещения, являющиеся предметом ипотеки в силу закона (ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»).

Как установлено судом в ходе рассмотрения настоящего гражданского дела, целевое назначение полученного истцом кредита не отвечает требованиям п.1 ст.78 ФЗ «Об ипотеке», недвижимое имущество (квартира), являющееся предметом договора залога, является единственным пригодным для проживания жилым помещением для истца (как на момент заключения договора залога, так и на сегодняшний день), соответственно, на данное жилое помещение обращение взыскание не допускается.

Таким образом, оспариваемый истцом договор залога жилого помещения не соответствует закону, а, следовательно, в силу ст.168 ГК РФ, является недействительным (ничтожным).

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В связи с этим, суд полагает возможным применить последствия недействительности сделки, а именно, аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним об ограничении права (ипотеке) на жилое помещение, расположенное по адресу: город Москва, ул. Бутырская, д.6.

Доводы представителей ответчиков о применении к заявленным исковым требованиям срока исковой давности, суд считает несостоятельными.

Так, согласно ст.195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии со ст.181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Суд, признавая сделку (договор залога квартиры) недействительной, ссылался на положения ст.168 ГК РФ, т.е. на несоответствие данной сделки положениям закона, в силу чего такая сделка является именно ничтожной, а не оспоримой, как указывают ответчики.

Соответственно, срок исковой давности для обращения в суд с настоящим иском составляет три года с момента начала исполнения. Данный срок истец не пропустил.

Читать еще:  Действия после вынесения приговора для его обжалования

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось Решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные расходы.

На этом основании, с ответчиков в пользу истца в равных долях подлежит взысканию государственная пошлина, уплаченная истцом при подаче иска в суд, по 100 руб. с каждого.

Руководствуясь ст.ст.12, 56, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Кирьянова А.С. удовлетворить.

Признать недействительным договор залога недвижимого имущества (квартиры), заключенный между истцом и ПАО «Росевробанк» в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: город Москва, ул. Бутырская, д.6, общей площадью 37,3 кв.м. Решение суда по настоящему гражданскому делу, вступившее в законную силу, является основанием для уполномоченного государственного органа по регистрации сделок с недвижимым имуществом, для аннулирования записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним об ограничении права (ипотеке) на жилое помещение.

Взыскать с ПАО «Росевробанк», Общества с ограниченной ответственностью «Альянс» в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в равных долях.

Обращение взыскания на единственное жилье

Обращение взыскание на единственное жилье

На практике существуют ситуации, когда у должника-физического лица (индивидуального предпринимателя) нет имущества. Нет имущества, достаточного для погашения требований кредиторов. Кроме единственного жилья. Однако ст.446 ГПК РФ предусматривает невозможность обращения на такое жилье.

На этом обсуждение вопроса можно было бы прекратить. Кредитор оказывается с неудовлетворенными полностью требованиями и вынужден довольствоваться малым или вообще ничем.

Однако, в практике арбитражных судов и судов общей юрисдикции есть случаи и способ толкования правовых норм, приводящих к возможности обращения взыскания на единственное жилье.

Все случаи мы условно разделим на две группы. В первой – единственное жилье является предметом ипотеки по нецелевому кредиту (займу); во второй – единственное жилье не было передано в залог.

Именно о первой группе наш материал.

Однако прежде чем делиться существующей практикой, напомним, что 14 мая 2012 Конституционный суд РФ в своем постановлении №11-П разъяснил, что по-прежнему существует имущественный (исполнительский) иммунитет в отношении единственного помещения. Но формальное, недифференцированное его применение не соответствует тому балансу прав кредитора и должника в существующих общественных отношениях. Существующие изъятия в иммунитете установлены Законом об ипотеке.

По нашему мнению, до недавнего времени повсеместно действовал подход, согласно которому обращение взыскания на единственное жилье, являющееся предметом ипотеки, было возможно только в случае целевого кредита (займа). Подобный подход основывался на толковании специальной нормы, содержащейся в п. 1 ст. 78 Закона об ипотеке.

Между тем, 29 мая 2012 г. N 80-В12-2 было принято Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ, в котором п. 1 ст. 78 Закона был истолкован в совокупности с п. 2 ст. 6 Закона (не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание) и п. 1 ст. 50 (право залогодержателя на обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований). Был сделан вывод о том, что «обращение взыскания на заложенную квартиру возможно как в случае, когда такая квартира заложена по договору об ипотеке (независимо от того на какие цели предоставлен заем (кредит)), так и по ипотеке в силу закона; наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной).» (указанные выводы содержатся и в более поздних судебных актах Верховного Суда РФ, например, в Определении Верховного Суда РФ от 06.08.2013 № 24-КГ13-4).

Подобные выводы могут привести к тому, что в случае, если жилое помещение является предметом ипотеки (без разницы какой и в обеспечение какого обязательства), то обратить взыскание на единственное жилье становится возможно.

Следовательно, обращение взыскание, переход права собственности от должника на новое лицо, прекращение права пользования жилым помещением приводит к такому пониманию баланса интересов кредитора и должника, когда в выигрыше все же остается первый. Должник же остается без жилья и на улице.

Можно было бы сказать, что вышеуказанное определение является лишь единичным случаем. Либо, что понимание выводов, изложенных в данной статье, неверное. Возможно и такое. Однако мы видим подтверждение изложенному и в других делах, о чем мы уже сообщили ранее, и не только в практике судов общей юрисдикции.

Помимо изложенного, этот же подход был обнаружен в постановлении Президиума ВАС РФ от 26.11.2013 по делу № А65-15362/2009-СГ4-39, когда суд прямо указал, что: «Из пунктов 1 и 2 статьи 6, пункта 1 статьи 50 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) следует, что залогодержатель вправе обратить взыскание на квартиру, заложенную по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этой квартиры требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, причем независимо от того, на какие цели предоставлен заем (кредит); сам по себе факт наличия у гражданина-должника жилого помещения, являющегося для него и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания, не препятствует обращению взыскания на него, если оно обременено ипотекой. Пункт 1 статьи 78 Закона об ипотеке регулирует лишь особенности прекращения права пользования жилым домом или квартирой при обращении залогодержателем взыскания на них в ситуации, когда дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение. Выводы судов о том, что положения указанного пункта устанавливают исполнительский иммунитет в отношении единственного пригодного для постоянного проживания помещения, переданного в ипотеку, ошибочны».

Ловкость рук и никакого мошенничества, наверно так можно было бы подумать? Тем не менее, толкование правовых норм, допускающих изъятия в иммунитете и обращение взыскания на единственное жилье возможно. Хотя, напомним, что в Постановлении КС РФ №11-П о таком варианте толкования мы ничего не нашли.

На наш взгляд, такое толкование ст. 6, 50, 78 Закона об ипотеке является спорным. Особо в контексте разъяснений КС РФ. Тем более, что суды признают ничтожность договора залога единственного жилья, заключенного в обеспечение обязательств по нецелевому кредиту, займу. А значит, все-таки презюмируется приоритет конституционных прав должника и императивность ст. 446 ГПК РФ. Однако на практике можно все может оказаться иначе, если суд не увидит различий в рассматриваемых делах и похожесть обстоятельств дела приведет к однозначному применению невыгодного для должника толкования.

Каждому участнику гражданского или арбитражного процесса стоит быть активными. Активными в нападении и защите.

Впрочем, будем рады комментариям коллег и иному прочтению вышеуказанных (да и не только их) судебных актов, касательно обращения взыскания на единственное жилье.

Как признать договор залога единственного жилья недействительным?

Право собственности на строение влечет за собой право пользования либо право собственности на земельный участок, находящийся под ним и необходимый для его обслуживания. Вывод о том, что договор ипотеки здания должен быть заключен с одновременным заключением договора ипотеки земельного участка, является ошибочным и не основан на законе:

Решениес суда исковые требования истца удовлетворены: договор об ипотеке (залоге недвижимости) здания-магазина для торговли промышленными и продовольственными товарами признан недействительным с применением последствий недействительности сделки. При вынесении решения суд указал, что договор ипотеки 12 части здания является недействительным как не соответствующий требованиям закона, так как при его заключении предметом залога должна быть и 12 часть земельного участка под зданием, принадлежащего истцу на праве общей долевой собственности.

Отменяя решение суда и вынося новое решение об отказе в иске суд кассационной инстанции указал следующее.

Не принято во внимание, что в соответствии с положениями земельного законодательства право собственности на строение влечет за собой право пользования либо право собственности на земельный участок, находящийся под ним и необходимый для его обслуживания. В связи с этим заключения дополнительного договора ипотеки земельного участка при заключении договора ипотеки здания не требовалось. Вывод суда о том, что договор ипотеки здания должен быть заключен с одновременным заключением договора ипотеки земельного участка, является ошибочным и не основан на законе. Данных о том, что указанным договором нарушены законные права истца не имеется. ( Определение Приморского краевого суда от 12 апреля 2011 года по делу № 33-3297)

Тот факт, что в договоре не указано наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя, не может повлечь недействительность договора:

Л.В. обратилась в суд с иском к А.А. о признании недействительным (ничтожным) договора займа, заключенного между С.А. и А.А., в части включенного в него соглашения об ипотеке квартиры, и признании отсутствующим обременения (ипотеки) данной квартиры, записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Истец указыл, что на основании пунктов 1 и 3 ст. 10 федерального закона «об ипотеке (залоге недвижимости)» , поскольку соглашение об ипотеке, включенное в договор займа, не содержит всех данных, указанных в п. 2 ст. 9 данного Закона, договор займа от 31 июля 2009 года не подлежал государственной регистрации.

В удовлетворении требований отказано. Судом первой инстанции установлено, что в договоре залога, заключенном между А.А. (залогодержателем) и С.А. (залогодателем), залогодержатель предоставляет залогодателю займ сроком возврата до 1 декабря 2009 года. В договор включено условие о залоге квартиры, зарегистрированной на праве собственности за С.А. Указанный договор удостоверен нотариусом, принадлежность С.А. заложенного имущества проверена, договор зарегистрирован в установленном законном порядке Управлением Федеральной регистрационной службы по Рязанской области, о чем имеется соответствующая отметка.

Читать еще:  Запрет на въезд РФ

Тот факт, что в договоре не указано наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя, не может повлечь недействительность договора.

Из содержания договора следует, что все существенные условия, которые обязательны для данного вида договора, сторонами указаны. Указан предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Оснований для отказа в государственной регистрации договора не имелось. ( Кассационное определение Рязанского областного суда от 24 ноября 2010 года по делу № 33-1965)

Доводы истца о ничтожности договора ипотеки ввиду отсутствия залога земельного участка, на котором расположено здание суд счел несостоятельными потому как истцом не представлены доказательства надлежащим образом оформленного права собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом:

Истец (физическое лицо) обратился в суд с иском к ответчику (физическому лицу) о применении последствий недействительности ничтожной сделки – договора ипотеки, заключенного между истцом и ответчиком, путем возврата сторон в первоначальное положение и снятии обременения с нежилого помещения. Указал, что согласно ст. 69 ФЗ «об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка, однако в данном договоре ипотеки указания на залог земельного участка или прав на него не содержится. Также не указано место заключения договора, в обеспечение которого заключен договор ипотеки.

Отказывая в иске суды обеих инстанций указали, что истцом не представлены доказательства надлежащим образом оформленного права собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом. Поэтому довод истца о ничтожности договора ипотеки ввиду отсутствия залога земельного участка суду не доказан. Нельзя согласиться с требованием о несоответствии договора требованиям ст. 9 ФЗ «об ипотеке». Договор имеет описание обязательства, обеспечиваемого ипотекой, и в п.2. договора указано место совершения платежа ( Кассационное определение Верховного Суда Удмуртской Республики от 21 февраля 2011 года по делу № 33-539/2011)

В иске о признании договора залога недвижимости (ипотеки) недействительным отказано , так как предмет залога в договоре определен, дана его оценка, определены существо, размер и срок исполнения кредитного обязательства:

Со ссылкой на несоответствие договора залога требованиям действующего законодательства, Истец обратился в суд с иском к АК Сберегательный банк РФ (ОАО) о признании недействительным (незаключенным) договора №. залога недвижимости (договор ипотеки) в силу ничтожности.

Суд первой инстанции в иске отказал. Оставляя без изменения решение суда, суд второй инстанции указал, что “. в договоре залога недвижимости (договор ипотеки) от . определен предмет залога, дана его оценка, определены существо, размер и срок исполнения кредитного обязательства, как в части суммы основного долга, так и по уплате процентов за пользование кредитом. Следовательно, вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания договора залога недвижимости недействительным, является обоснованным. ( Кассационное определение Вологодского областного суда от 17 сентября 2010 года № 33-3927)

То обстоятельство, что стороны в договоре залога не согласовали порядок начисления и уплаты процентов за пользование кредитом, а также условие об уплате комиссии за открытие кредитной линии, не свидетельствует о незаключенности договора ипотеки в целом, а может означать только ограничение обеспечиваемых залогом требований уплатой сумм по кредитному договору в размере, согласованном сторонами:

Истец обратился в суд с иском к ОАО Банк о признании незаключенным, недействительным договора залога недвижимого имущества, ссылаясь на то, что в нем не согласованы все существенные условия договора об ипотеке.

Отказывая в иске суды указали, что в договоре ипотеки определен предмет залога, дана его оценка, определены существо, размер и срок исполнения кредитного обязательства (указаны лимит кредитования, срок действия кредитной линии, периодичность платежей и их размер,ставка процентов за пользование кредитом, неустойка), то есть все существенные условия, предусмотренные законом для данного вида договоров, в части суммы основного долга и неустойки сторонами согласованы, то суд сделал правильный вывод об отсутствии оснований для признания договор залога незаключенным по мотиву несогласования сторонами его существенных условий.

То обстоятельство, что стороны в договоре залога не согласовали порядок начисления и уплаты процентов за пользование кредитом, а также условие об уплате комиссии за открытие кредитной линии, на что указано в кассационной жалобе, не свидетельствует о незаключенности договора ипотеки в целом, а может означать только ограничение обеспечиваемых залогом требований уплатой сумм по кредитному договору в размере, согласованном сторонами. Поэтому данный довод жалобы основанием для отмены решения суда не является. ( Определение Верховного Суда Республики Коми от 14 апреля 2011 года , по делу № 33-1760/2011)

Предметом договора ипотеки (залога недвижимости) в счет обеспечения обязательств может быть заложено недвижимое имущество, не только приобретенное в рамках целевого займа (кредита), выданного на приобретение или строительство квартиры, но и в счет обеспечения обязательства по договору займа, кредитному договору или иного обязательства. Обязанность по страхованию заложенного имущества (квартиры), обусловлена требованиями действующего законодательства:

Истец обратилась в суд с иском к о признании недействительным договора ипотеки квартиры.

В иске отказано. Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для признания договора ипотеки квартиры недействительным, поскольку согласно ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» , предметом договора ипотеки (залога недвижимости) в счет обеспечения обязательств может быть заложено недвижимое имущество, не только приобретенное в рамках целевого займа (кредита), выданного на приобретение или строительство квартиры, но и в счет обеспечения обязательства по договору займа, кредитному договору или иного обязательства.

Также Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что условие о страховании заложенного имущества является обязательным условием договора ипотеки квартиры от 07 марта 2007 года, поскольку данная обязанность по страхованию квартиры, обусловлена требованиями действующего законодательства.

Обязанность страхования заемщиком имущественных интересов, связанных с причинением вреда жизни и здоровью заемщиков (страхование от несчастного случая или болезни – личное страхование), законом об ипотеке не установлена. Кроме того, согласно ч. 2 ст. 935 ГК РФ обязанность страховать свою жизнь или здоровье не может быть возложена на гражданина по закону. Следовательно, при заключении договора об ипотеке согласно действующему законодательству РФ у заемщика перед кредитором возникает обязанность застраховать только предмет ипотеки. Вместе с тем, возложение обязанности на заемщика по страхованию жизни и здоровья, не свидетельствует о недействительности договора ипотеки в полном объеме, так как действие договора ипотеки в остальной части не прекращается. ( Кассационное определение Красноярского краевого суда от 06 декабря 2010 года по делу № 33-10381/10)

Анализ договора ипотеки свидетельствует о том, что он по своей правовой природе является смешанным, в котором содержаться элементы договора ипотеки и договора поручительства. Однако, из материалов дела следует, что в договоре ипотеки не указаны условия договора поручительства, в связи с чем договор в данной части является незаключенным, истец отвечает только в пределах стоимости переданного им в ипотеку имущества:

Истец (Ч. – физическое лицо) обратился с иском к ООО о признании недействительным договора ипотеки в части.

Указал, что пунктом 3.3. договора ипотеки установлено, что в случае неисполнения ООО 1 обязательств по договору поставки нефтепродуктов, ООО 2 вправе обратить взыскание на вышеназванный предмет ипотеки. В то же время, пунктом 4.4. договора ипотеки предусмотрено, что в случае, если суммы, вырученной от продажи предмета ипотеки, будет недостаточно для полного удовлетворения требования залогодержателя, последний вправе получить недостающую сумму из другого имущества залогодателя.

Суд в иске отказал, суд кассационной инстанции решение суда оставил без изменения, указав следующее.

Имущественный поручитель – это лицо, которое передает в ипотеку недвижимое имущество для обеспечения исполнения обязательств другого лица – должника.

Таким образом, ипотека является разновидностью залога и отдельным обеспечением обязательства, а потому какое – либо изменение основного обязательства не требует согласия имущественного поручителя – ипотекодателя.

Вместе с тем, анализ договора ипотеки свидетельствует о том, что он по своей правовой природе является смешанным, в котором содержаться элементы договора ипотеки и договора поручительства.

Однако, из материалов дела следует, что в договоре ипотеки не указаны условия договора поручительства.

Имущественный поручитель не является стороной основного договора, обеспеченного ипотекой, он лишь обязуется перед кредиторами отвечать за исполнение должником договорных обязательств в пределах стоимости переданного им в ипотеку имущества.

Предметом указанного договора ипотеки является объект недвижимости – нежилое помещение № V, общей площадью 154, 3 кв.м., и именно на это имущество может быть обращено взыскание по правилам Закона об ипотеке.

Кроме того, договор залога другого имущества, принадлежащего Ч., не заключался. ( Кассационное определение Волгоградского областного суда от 03 февраля 2011 года , по делу № 33-1687/2011)

Решение о признании договора ипотеки незаключенным отменено, дело направлено на новое рассмотрение:

ОАО «Банк» обратилось в суд с иском к ФИО об обращении взыскания на предмет залога – подземную боксовую стоянку. Суд в иске отказал. Отменяя решение суда первой инстанции, направляя дело на новое рассмотрение, областной суд указал, что “. делая вывод о незаключенности договора ипотеки в целом на том основании, что стороны этого договора не согласовали условия о порядке уплаты процентов за пользование кредитом, а также размер и сроки исполнения обязательств по уплате пени за просрочку уплаты процентов за пользование кредитом, повышенных процентов за просрочку возврата основного долга по кредиту, суд не учел, что сторонами были согласованы все существенные условия (размер, срок и существо обязательства), относящиеся к обеспеченному ипотекой обязательству по уплате должником суммы основного долга по кредитному договору, и поэтому договор ипотеки не может считаться незаключенным в целом”. ( Определение Воронежского областного суда от 28 сентября 2010 года )

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector