Как расторгнуть договор аренды, если арендатор не платит аренду?
Prokurors.ru

Юридический портал

Как расторгнуть договор аренды, если арендатор не платит аренду?

Арендатор не платит: что делать?

Арендатор не платит арендные платежи!? что с этим делать и как быть? + пошаговая инструкция как заставить арендатора платить

Доброго времени суток, уважаемые посетители электронного правового ресурса « yurist-novosibirsk. ru «! С Вами Антон Лачков — эксперт в области юриспруденции.

Сегодня я хочу рассказать Вам о том, как грамотно, заставить арендатора платить по долгам. Статья окажется полезной для тех, у кого имеется дополнительная недвижимость и возникли проблемы с её оплатой.

В конце статьи Вас ждет приятный бонус! Вы узнаете где в Новосибирске получить профессиональные юридические услуги по взысканию арендных платежей через суд.

Арендатор не платит арендные платежи ?

На сегодняшний день достаточно трудно найти арендодателя, который бы не сталкивался с такой ситуацией, при которой арендатор не платит арендную плату. Более того в некоторых случаях арендатор не освобождает помещение и игнорирует арендодателя.

Причины такого поведения арендатора могут быть различны. Хороший вариант, при котором арендатор пытается договориться с арендодателем об отсрочке платежа. Но не редки случаи, когда арендаторы просто на просто «смываются» оставив за собой горы мусора и массу неприятных ощущений.

О том, что же делать если арендатор не платит аренду? Что делать если арендатор не платит и не освобождает помещение? как быть и куда следует обращаться? об этом и расскажет наша статья…

Так, у Вас стандартная ситуация — Определенный арендатор, неопределенная задолженность по арендной плате и вопрос поставленный известным классиком: ЧТО ДЕЛАТЬ?

В ситуации, когда удалось найти точки соприкосновения и договориться об отсрочке или рассрочке арендных платежей все не так уж и плохо. Но бывает, что арендатор совсем не исполняет условия по договору и не идет на компромисс.

В таких случаях порядок действий арендодателя должен выглядеть следующим образом:

1) Составление и отправка письменной досудебной претензии арендатору;

2) По истечении установленного срока одностороннее расторжение договора аренды;

3) Принятие решения о судьбе имущества, оставленного в арендованном помещении;

4) взыскание задолженности по арендной плате через суд, а также штрафа за отказ выполнить условия договора добровольно.

Теперь рассмотрим каждое из данных действий по порядку, но сначала узнаем, что говорит закон о договоре аренды.

Что такое договора аренды?

В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. А арендатор обязуется в определенный сторонами в договоре срок вносить арендные платежи.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу абз. 2 п. 1 ст. 614 ГК РФ, порядок, условия и сроки арендной платы определяются договором аренды. Если, договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Таким образом, законодатель четко регулирует правоотношения вытекающие из договора аренды. Между тем, такой договор должен быть составлен в соответствии с нормами действующего законодательства. Если Вы не хотите проблем связанных с нарушением договора аренды, то заказывайте его составление у профессионального юриста. Подробнее о составлении договора Вы можете прочитать перейдя по ссылке в соответствующий раздел нашего сайта.

Как заставить арендатора платить по долгам?

И так, с понятием договора аренды и об условиях, которые он должен содержать мы разобрались. Теперь непосредственно перейдем к решению вопроса о взыскании денежных средств с арендатора.

Первым, что необходимо сделать — это составить и направить арендатору грамотную претензию.

1) Составление и направление претензии

Данный пункт не является обязательным.

Прежде чем что-то предпринимать необходимо сначала внимательно изучить условия договора — предусмотрен ли договором претензионный порядок решения конфликта.

Лучше всего проконсультироваться по этому вопросу с юристом. Кроме того, у юриста вы сможете заказать составление грамотной претензии к арендатору. От правильности её составления может зависеть многое. Например, если претензия будет составлена юридически грамотно, то вопрос с большой долей вероятности будет разрешен досудебно.

Даже если договором не предусмотрен претензионный порядок, мы рекомендуем его соблюдать.

Плюсы соблюдения претензионного порядка:

1) арендатор узнает о Вашем намерении расторгнуть договор аренды и обратиться в суд для принудительного взыскания долгов;

2) убедившись в серьезности Ваших намерений арендатор скорее всего погасит образовавшуюся задолженность.

Претензию можно передать лично в руки арендатору, в этом случае не забудьте, что бы он поставил на копии, претензии которая останется у Вас свою подпись и дату принятия. А можно направить претензию почтой заказным письмом с описью и уведомлением о вручении. В таком случае претензия направляется по адресам, которые указаны в договоре аренды.

При верном соблюдении всех вышеизложенных процедур претензионный порядок будет считаться соблюденным.

2) Расторжение договора аренды в одностороннем порядке

Условия о расторжении договора аренды в одностороннем порядке обычно устанавливаются в договоре. Законодатель также устанавливает возможность расторжения договора в одностороннем порядке.

Так, в силу ст. 619 ГК РФ, если арендатором не вносится арендная плата более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

О расторжении договора аренды должна быть надлежащим образом уведомлена вторая сторона договора. Для этого в тексте претензии в самом конце (там, где выдвигаются требования) необходимо указать, что в том случае если требования настоящей претензии не будут удовлетворены, арендатор оставит за собой право на расторжение договора аренды.

В случае, когда в договоре отсутствует пункт о расторжении в одностороннем порядке, арендодатель оказывается в непростом положении. Всякого рода попытки действий в отношении арендуемого помещения со стороны арендодателя будут являться неправомерными, поскольку закон охраняет права арендатора даже в ущерб прав собственника помещения.

Статьей 450 ГК РФ предусматриваются основания расторжения договора по инициативе одной из сторон. Одним из оснований является значительное нарушение условий договора. В данном случае расторгать договор придется в судебном порядке. Ну или ждать время окончания договора. Ждать, когда договор прекратит свое действие возможно в случае, если договор краткосрочный.

В большинстве случаев необходимо будет обратиться в суд. Для обращения в суд необходимо составить исковое заявление, подробнее о его составлении читайте из специального материала.

Если Вам необходимо задать вопрос юристу, то вы можете позвонить по указанным телефонам или воспользоваться формой обратной связи для получения онлайн консультации юриста.

Судебное взыскание арендных платежей

Взыскать арендную плату через суд — непростая задача. Лучше всего обратиться к профессиональному юристу или адвокату, который поможет Вам взыскать долги с арендатора.

Мы приведем пошаговую инструкцию по судебному взысканию арендных платежей.

1) Составление искового заявления и подача иска в суд

Инициирование судебного разбирательства начинается с подачи искового заявления. Исковое заявление должно быть составлено юридически грамотным языком и соответствовать требованиям законодательства. Если исковое заявление будет составлено не правильно, то вы рискуете проиграть судебный спор и с Вас могут быть взысканы деньги уплаченные за оказание юридической помощи лицом, к которому вы предъявляли свои требования.

Согласно ст. 131 ГПК РФ, в иске должна содержаться следующая информация:

  • Наименование судебной инстанции в которую подаётся заявление;
  • ФИО, адрес, телефон и иные контактные данные лица, обращающегося в суд (истца);
  • ФИО, адрес и контактные данные лица, к которому предъявляются требования (ответчика);
  • В чем заключается нарушение или угроза нарушения прав, свобод или законных интересов заявителя;
  • Обстоятельства, на которых основываются требования истца и их четкое обоснование;
  • Цена иска и расчет взыскиваемых денежных сумм;
  • Сведения о соблюдении досудебного (претензионного) порядка разрешения спора;
  • Перечень прилагаемых к иску документов по числу лиц участвующих в деле;
  • Дата, подпись и её расшифровка (истца или его представителя).

К иску о взыскании арендных платежей, должен быть приложен ряд документов (ст. 132 ГПК РФ).

  • копии искового заявления по числу лиц, участвующих в деле;
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • доверенность на представителя если иск подается представителем;
  • документы, способные подтвердить обоснованность требований;
  • доказательства соблюдения досудебного порядка;
  • расчет требуемых ко взысканию денежных сумм.

Что делать с оставленным в арендованном помещении имуществом?

Довольно редки ситуации, когда в арендованных помещениях остается имущество. Итак, разберемся что с ним делать? До момента прекращения (расторжения) договора имущество трогать нельзя. Всякие действия будут нарушать права арендатора, а его интересы как мы уже указывали охраняются.

с момента прекращения (расторжения) договора аренды право владение и пользования имуществом находящемся в помещении возвращается арендодателю. В том случае если на момент прекращения договора аренды в помещении осталось имущества, то есть следующие варианты:

  1. удержание имущества;
  2. продажа вещей;
  3. передача на хранение третьим лицам;
  4. вещи расцениваются как брошенные.

Перед определением варианта действий во всех случаях имущество подлежит оценке. В этих целях должна быть создана инвентаризационная комиссия, которая произведет расчет имущества и его стоимости.

Удержание имущества

Данное право закреплено в ст. 359 ГК РФ которая предоставляет арендодателю право удерживать имущество должника в случае неисполнения последним требований в установленный срок. При этом удерживать имущество можно до того времени пока обязательство не исполнится. Важно помнить, что грубым нарушением будет удержание имущества арендатора во время действия договора, до того, как договор прекратит свою юридическую силу. Удержанию подлежит лишь имущество которое оказалось у арендодателя на законных основаниях!

Продажа имущества

Иногда есть возможность реализовать оставленное арендатором имущество и тем самым если не покрыть убытки, то хотя бы покрыть какую-то их часть. В соответствии со статьей 360 ГК РФ кредитор который удерживает вещь имеет право удовлетворить свои требования путем продажи этой вещи в объеме и порядке, необходимых для удовлетворения требований, обеспеченных залогом.

Нужна помощь опытного юриста?
Нужно составить исковое заявление в суд?
Хотите составить претензию?

Читайте также:

Взыскание неустойки с застройщика;
Трудовой юрист в Новосибирске
Составление договоров

Что делать если арендатор не платит? (за офис, производственное помещение)

Автор:

Арендодатель всегда несет риски не выплаты арендатором арендной платы и такая ситуация не редкость, но вот у многих возникает вопрос, как же решить данную проблему с арендатором безболезненно, эффективно и в кратчайшие сроки, а это не всегда получается. В данной статье я хочу вам рассказать о том, как же взыскать с арендатора долг по аренде, какие документы подготовить и каков будет ваш алгоритм действий.

Как взыскать с арендатора долг по арендной плате?

Здесь следует в первую очередь действовать согласно договору аренды, если вы арендодатель, то должны знать ваш договор практически на изучить или по крайней мере его основные условия, так как действовать вам придется только в рамках договора.

Прежде чем взыскать долг по договору аренды, предполагается претензионный порядок урегулирования спора между арендатором и арендодателем. Несомненно, обращаться в суд скорее всего придется, но вот претензионный (досудебный) порядок необходимо соблюдать и в договоре должен быть предусмотрен срок в течении которого арендодатель может направить претензию арендатору с требованием о погашении образовавшегося долга по аренде.

Читать еще:  Какова ответственность за систематическое размещение объявлений, без соответствующих разрешений?

Если претензионный порядок не будет соблюден, то судебный процесс просто не состоится, ведь претензионный порядок предполагает досудебное разрешение спора, ведь суды и без этого загружены, а если еще каждый не разобравшись начнет подавать друг на друга в суд, то нагрузка станет просто невероятной. К тому же как показывает практика, любой спор можно решить до суда, просто составив соглашение и придя к компромиссному решению.

Как направить претензию арендатору мы рассмотрим немного позже.

Но если процесс с подачей претензии уже пройден и вы не пришли с арендатором ни к какому компромиссному решению, то здесь следует подготовить исковое заявление в суд и уже в судебном порядке взыскать сумму долга по аренде и параллельно расторгнуть договор аренды с арендатором. Подавать в суд придется, тем более если кроме долга по аренде у вас больше ничего нет, никакое имущество арендатора вы не удерживаете, или его просто нет.

Подготовьте и подайте в суд исковое заявление и обязательно приложите к нему ваш экземпляр претензии, расчеты неустойки в связи с долгом, а так же рассчитайте проценты за пользование чужими денежными средствами. Так же к исковому заявлению вам следует приложить договор аренды, счета на оплату аренды которые вы выставляли арендатору, ваша переписка с арендатором.

Если сумма долга по аренде менее 100000 рублей для ИП или менее 300000 для юридического лица, то такие дела обычно рассматриваются за 2,5 – 3 месяца в порядке упрощенного производства, как только вы получили исполнительный лист, вы можете передать его для взыскания в службу судебных приставов и если все будет хорошо и у должника будет имущество или деньги на счетах, то все пройдет гладко и деньги вы получите.

Теперь перейдем к формальностям без которых решить проблему будет сложнее и при соблюдении которых ваши шансы на успех значительно возрастают.

Как подготовить и направить претензию арендатору?

Давайте начнет с понятия претензии.

Претензия это один из способов добровольного урегулирования спора (досудебного), которое направляется заинтересованным лицом в адрес контрагента, с целью мирного урегулирования спора между сторонами и может рассматриваться как один из способов защиты нарушенного права, предусмотренного законодательством. Претензия излагается в письменной форме и носит форму официального документа имеющего юридическую силу, который содержит в себе четко сформулированные требования по причине которых между сторонами возникли или могут возникнуть разногласия и споры, помимо требования в претензии указываются обстоятельства на который сторона, чьи права нарушены основывает свои требования, а так же доказательства подтверждающие данные требования. Так же если требования носят материальный характер, прикладываются расчеты сумм к примеру долга.

  • Претензия должна быть четко в письменной форме и обязательно в 2-х экземплярах;
  • Четко сформулированное требование, которое дает понимание, какого результата вы хотите добиться от противоположной стороны;
  • Укажите все обстоятельства на которых вы основываете ваши требования;
  • Приложите доказательства на которых вы основываете ваши требования;
  • Желательно указать на статьи закона и нормативно правовые акты, которые вторая сторона нарушает;
  • Рассчитайте материальную составляющую ваших требований и приложите их к претензии;
  • Укажите какие документы приложены к претензии и приложите эти документы.

В претензии важность краткость, четкость ваших требований, что бы сторона получившая претензию понимала, что вы от нее хотите. Оптимальный объем претензии 1 страница формата А4. Дайте срок на выполнение требований, 10 или 20 дней с момента получения претензии.

Как вручить арендатору претензию?

Есть 2 способа вручения претензии арендатору:

  1. Передать ее лично в руки под роспись;
  2. Направить заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения.

Первый вариант наиболее приемлем, так как быстрый и вы точно будете знать, что арендатор получил вашу претензию. В такой ситуации вам нужно прийти к арендатору и вручить претензию его представителю, как мы с вами говорили выше претензия должна быть составлена в 2-х экземплярах, оба экземпляра вы передаете представителю, на вашем экземпляре представитель ставит печать или подпись, а так же дату принятия претензии и отдает экземпляр с отметками вам и теперь у вас есть четкое доказательство, что вы направили претензию арендатору и досудебный порядок урегулирования спора соблюден.

Если у вас нет возможности передать претензию лично в руки арендодателю, то ее придется направлять заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. Опись нужна для того, что бы у вас было доказательство того, что вы направили действительно претензию, а не что то другое, а уведомление о вручении вы получите на почте немного позже, оно является доказательством того, что адресат получил вашу претензию.

Почтой претензию нужно направить на все известные юридические адреса арендатора, включая адрес где арендатор у вас арендовал помещение.

Вот такими способами вы можете вручить претензию.

Если ответа на претензию не поступило в отведенный вами или установленный в договоре срок, то обращаемся в суд с заявлением о взыскании задолженности по арендной плате и о расторжении договора аренды.

Как расторгнуть с арендатором договор аренды и «выселить» его?

Конечно арендатор не будет в добровольном порядке освобождать помещение и это факт, крайне редко арендаторы добровольно съезжают, поэтому у вас есть выбор, вы можете начать давить на арендатора всеми возможными способами, или направить ему претензию и подать в суд.

Некоторые арендодатели начинают действовать достаточно жестко, к примеру ограничивают доступ арендатора к коммуникациям, электроэнергии, воде и прочим удобствам. Если арендатор не робкого десятка, то такие действия могут породить ряд проблем в том числе с законом, так как жесткие действия арендодателя могут причинить ущерб имуществу арендатора, а так же такие действия могут быть квалифицированы по статье 330 УК РФ как самоуправство, поэтому прежде чем прибегнуть к жестким мерам всегда нужно все взвесить и обдумать, лучше выбрать законный и цивилизованный путь решения проблемы.

Но цивилизованный путь когда вы направляете претензию, а потом выдвигаетесь в суд, занимает не мало времени, так как с момента подачи в су и получения решения проходит не редко месяцы, а в отдельных случаях доходит и до года. Но рано или поздно вы получите решение суда и уже сможете обратиться в службу судебных приставов, а они уже в свою очередь займутся взыскание долга и тем самым к привлечению должника к ответственности.

Если есть имущество арендатора и так же долг по аренде?

Конечно ситуация когда арендатор оставляет какое либо имущество, тем более дорогостоящее, большая редкость, но если такое случилось, то нужно четко понимать, что пока договор аренды не расторгнут, вы ничего с имуществом должника поделать не сможете и тем более если у вас нет решения суда.

Если у вас есть решение суда и договор аренды расторгнут, то вы можете легко ограничить доступ арендатора в арендуемое им ранее помещение, тем более если там есть имущество арендатора. Далее вы можете поступить одним из следующих способов:

  • Вы можете реализовать имущество должника;
  • Вы можете удержать имущество должника;
  • Передать его на хранение третьим лицам;
  • Расценить вещи как брошенные.

Вы можете удерживать имущество арендатора, на основании статьи 359 ГК РФ, ведь данная статья дает вам такое право, в случае если арендатор не исполняет в срок обязательства по своевременной оплате арендной платы и удерживать вещи арендатора вы можете до тех пор, пока долг не будет погашен. Но здесь нужно понимать, что если истечет срок договора аренды у вас могут возникнуть проблемы с удержанием, так как законных оснований у вас не будет, потому как договор аренды прекратит свое действие, а все вещи арендатора находились у вас именно на основании данного договора.

Продать имущество арендатора вы так же можете на основании статьи 360 ГК РФ, но скажу сразу, что это не всегда просто, так как это может быть дорогое оборудование или оборудование которое просто очень сложно реализовать.

К тому же это дело не пяти минут, ведь обращение взыскания на имущество должника в большинстве случаев возможно только по решению суда, так как без решения суда обращение взыскания возможно только на основании соглашения сторон, которого скорее всего не будет.

Так что здесь все равно нужно будет обращаться в суд, так как если нет соглашения о том, что арендодатель может без суда реализовать имущество арендатора и погасить долг по аренде, то без суда не обойтись, а это время, к тому же арендатор будет затягивать судебный процесс.

Как видите все сводится к тому, что проблему с арендатором можно решить в большинстве случаев только через суд, но есть приличные арендаторы, которые получив претензию стараются урегулировать спор на берегу.

Если у вас остались вопросы, то задайте их нашему юристу на сайте и получите консультацию, в которой наш юрист ответит на все вопросы и поможет решить вашу проблему.

Юрлов Игорь. Практикующий адвокат по уголовному праву. Ежедневно оказывает квалифицированную помощь физическим и юридическим лицам, в отношении которых были возбуждены уголовные дела в сфере мошенничества, 158-168 УК РФ, а так же по статьям 228, 105 УК РФ. Общий стаж в должности адвоката с 2009 года. До 2009 года 5 лет работал оперативником. В 1995 году закончил НГУЭУ-НИНХ – Новосибирский государственный университет экономики и управления ‘НИНХ’.

Как нельзя прекращать договор аренды: разъяснение ВС

В конце августа 2016 года судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда отправила на новое рассмотрение спор об одностороннем отказе от договора аренды (дело № А55-28556/2014). Арендатор решил расторгнуть соглашение, просто съехав из помещения и письменно известив об этом арендодателя. Нижестоящие инстанции посчитали такую схему прекращения арендных отношений правомерной. Эксперты Право.ru оценили аргументы сторон и выводы судов по этому делу.

Нерентабельный бизнес заставил отказаться от аренды

ООО “БоскоВолга” арендовало у ООО “МД-Тольятти” помещение в ТРК “Парк Хаус” под магазин одежды “Bosco Sport”. Стороны заключили соглашение на 5 лет с момента государственной регистрации, которую Управление Росреестра по Самарской области произвело 21 марта 2011 года. Но в январе 2014 года владельцы магазина поняли, что деятельность бутика “Bosco Sport” нерентабельна, и решили закрыть его. Тогда же они направили собственнику помещений письмо, в котором попросили расторгнуть договор аренды с 1 апреля 2014 года.

Ответов от арендодателя они так и не получили, по этой причине в середине апреля они послали ООО “МД-Тольятти” еще два письма. В одном из них арендатор попросил о зачете части гарантийного взноса в счет последнего месяца аренды (прим. ред. – апрель 2014 года), а в другом отправил подписанное со своей стороны соглашение о расторжении договора аренды с 30 апреля 2014 года. Не получили обратной связи они и на эти послания. Не пришли представители ООО “МД-Тольятти” подписывать и передаточный акт о возврате помещения, хотя тоже получали уведомление об этом.

Представители ООО “БоскоВолга” 30 апреля 2014 года составили односторонний документ об освобождении помещения и заполнили обходной лист, который подписали уполномоченные лица специальных служб торгового центра. Молчание со стороны собственников торговых площадей продолжалось больше месяца. Но, начиная с середины июня, ООО “МД-Тольятти” стало отправлять ООО “БоскоВолга” претензии, в которых потребовало оплатить задолженность по арендной плате за май вместе с пенями за просрочку. В ответ экс-арендатор снова послал передаточный акт от 30 апреля 2014 года. ООО “МД-Тольятти” подписало его лишь 30 июня 2014 года, посчитав эту дату последним днем аренды.

Читать еще:  Как составить уведомление застройщику о расторжении ДДУ?

Покинул помещение “разумно и добросовестно”

Не добившись получения денег с арендатора в досудебном порядке, собственник помещений обратился в Арбитражный суд Самарской области, чтобы взыскать с ООО “БоскоВолга” задолженность по арендной плате – 5214 евро и 9472 руб. + 2472 евро – пени за ее просрочку (дело № А55-28556/2014).

Истец уверял, что ответчик не имел права на односторонний отказ от исполнения арендного соглашения. По мнению собственника помещений, арендатор должен был обратиться в суд, чтобы расторгнуть договор, но вместо этого просто прекратил его исполнение. Судья Татьяна Бредихина отказалась удовлетворять требования ООО “МД-Тольятти”, посчитав, что ответчик действовал разумно и добросовестно. Она указала, что арендатор сообщил истцу о прекращении арендных отношений и готовности передать помещение, а тот не совершил необходимых действий для его принятия. Таким образом, дальнейшее образование задолженности зависело исключительно от арендодателя, заключил суд.

Апелляция и кассация оставили это решение без изменений, добавив ссылку на п. 37 Информационного письма ВАС от 11 января 2002 года № 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”. В нем прописано, что арендодатель не может требовать с арендатора плату за просрочку возврата имущества, если сам уклонился от его приемки.

ВС: досрочный выезд не прекращаает аренды

ООО “МД-Тольятти” не согласилось с такими выводами судов и обжаловало их в Верховный суд. На судебном заседании в ВС представитель истца Элла Форос говорила о том, что нельзя считать правомерным безосновательный отказ от исполнения договора: “Единственная причина, на которую ссылается ответчик, – это нерентабельность магазина, но закон не связывает с этим обстоятельством право перестать исполнять обязательства”.

Председательствующая Ольга Киселева поинтересовалась у представителя арендатора, было ли в договоре право на односторонний отказ? Последовал отрицательный ответ. Представляющий интересы “БоскоВолга” Андрей Радаев объяснял суду, что арендные отношения прекратились надлежащим образом: “Мы действовали добросовестно, в отличие от истца, который не отвечал на наши письма, злоупотребив своими правами”. По словам Радаева, они даже передали арендодателю оба комплекта ключей от помещения: “Первый – представителю охранной организации торгового комплекса, а второй отправили экспресс-почтой истцу. То есть мы фактически вернули помещение”.

“Тройку” судей эти аргументы не убедили. ВС указал на то, что досрочное освобождение помещения не прекращает договор аренды и, следовательно, необходимость платить. Судьи подчеркнули, что в соглашении не было предусмотрено право на односторонний отказ от его исполнения, а законом такая возможность тоже не установлена. Арендодатель не может требовать с арендатора деньги за просрочку возврата имущества только в одном случае: если сам собственник уклонялся от его приемки, хотя имелись основания прекратить договор аренды, подчеркнул ВС. В рассматриваемом деле судьи ВС таких предпосылок не обнаружили, отменили все акты нижестоящих инстанций и отправили дело на новое рассмотрение обратно в Арбитражный суд Самарской области.

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС полагает, что для принятия решения по существу необходимо оценить все доказательства и фактические обстоятельства.

Текст договора или анализ поведения сторон – что важнее: мнения экспертов Право.ru

Константин Галин, старший юрист АБ “Некторов, Савельев и партнеры”, соглашается с выводом ВС, считая, что решения нижестоящих инстанций демонстрируют пренебрежительное отношение российских судей к принципу свободы договора и их склонность к формальному применению закона: “Они не задумываются о последствиях, которые может иметь их решение для экономических взаимоотношений сторон и других участников гражданского оборота в аналогичных ситуациях”. Юрист полагает, что ВС оправил дело на новое рассмотрение, так как нужно точно определить, с какого момента на самом деле прекратились и прекратились ли вообще договорные отношения между арендатором и арендодателем.

Сергей Попов, руководитель практики “Недвижимость.Земля.Строительство” АБ КИАП, солидарен с коллегой и подчеркивает, что в этом деле арендатор с арендодателем сами запутали суды наличием соглашения о расторжении договора и спор развернулся вокруг двух последних месяцев аренды. Попов отмечает, если арендатор не имел права расторгнуть договор, то все его уведомления теряют юридическое значение, поскольку противоречат соглашению.

Поддерживает мнение спикеров и Александр Ванеев, партнер BGP Litigation, обращая внимание на то, что это дело ярко демонстрирует проблему нахождения баланса интересов сторон в арендных отношениях. Эксперт не сомневается, что ВС отдал приоритет положениям договора, потому что такой подход обеспечит предсказуемость сторонам долгосрочного арендного соглашения. Решения нижестоящих инстанций Ванеев объясняет тем, что суды стараются реагировать на реалии жизни и корректировать отношения сторон в соответствии с ними: “Всегда ли это правильно – один из вечных вопросов права, но и ВАС, и ВС последовательно занимают позицию о сохранении договорных отношений в том виде, в котором стороны их изначально сформировали”.

Павел Хлюстов, адвокат, партнер КА “Барщевский и партнеры”, предлагает взглянуть на спорную ситуацию в ином ключе. Он считает, что ВС не раскрыл весь потенциал этого дела, так как оставил без внимания вопрос о том, может ли молчание арендодателя рассматриваться как акцепта оферты о расторжении договора. С одной стороны, по общему правилу молчание не является акцептом (п. 2 ст. 438 ГК “Акцепт”), рассуждает Хлюстов: “С другой же, большое значение имеет исследование прежних деловых отношений сторон, ведь тот же п. 2 ст. 438 ГК позволяет признать молчание акцептом, если предшествующие отношения свидетельствуют о таком обыкновении”. Сомневается эксперт и в добросовестности арендодателя, поскольку последний своей пассивностью мог создать у арендатора впечатление, что не возражает против расторжения договора. По логике ВС, вместо анализа поведения сторон следует просто исследовать текст договора на наличие условия о возможности его расторгнуть в одностороннем порядке, резюмирует Хлюстов.

Что делать собственнику, если арендатор не платит за аренду

Едва ли не каждый арендодатель сталкивался с тем, что арендатор не платит арендную плату. В этом случае не всегда удается мирно урегулировать конфликт. Как поступить в такой ситуации, знают немногие собственники, сдающие недвижимость. В результате одна сторона бесплатно пользуется чужим имуществом, а вторая остается без законной прибыли. Перед тем, как разбираться с проблемными арендаторами, следует вспомнить о том, что арендные отношения возникают на основе договора (соглашения) об аренде.

Несколько слов о договоре

В договоре стороны сами определяют сумму вознаграждения за нежилое помещение, квартиру или любое другое имущество, переданное во временное пользование. Арендные платежи могут вноситься ежемесячно, ежеквартально или единовременно – по выбору сторон.

Если хозяин имущества согласится, стороны заключают дополнительное соглашение об отсрочке. Можно обойтись и без него при наличии доверительных отношений между сторонами. Однако нередки случаи, когда арендатор «молча» не платит за аренду и продолжает пользоваться имуществом либо также молча, покидает имущество. В обоих случаях у собственника появляется право на защиту своих интересов.

Порядок действий

Условно алгоритм действий арендодателя можно разделить на следующие пункты:

  • подача претензии;
  • расторжение договора;
  • решение вопросов, связанных с имуществом арендатора;
  • обращение в суд;
  • реализация судебного решения.

Особенности каждого пункта рассмотрены в следующих разделах.

Претензия

Претензионный порядок при взыскании арендной задолженности необязателен. Однако в некоторых случаях досудебная претензия ускоряет возврат долга. Возможно, что получив письмо от хозяина, арендатор убедится в серьезности его намерений и во избежание лишних проблем, исполнит обязательство.

Претензию можно направить заказным письмом с уведомлением, электронной почтой или передать лично в руки под расписку.

В претензии должно содержаться требование о выплате задолженности с указанием срока. Юристы не рекомендуют предоставлять должнику слишком много времени, так как это может затянуть процедуру принудительного взыскания. Но и слишком короткий срок тоже неуместен, так как арендатор может попросту не успеть собрать нужную сумму. Оптимальным считается срок в 10-15 дней.

Расторжение договора

Если в течение этого времени арендатор не погасит задолженность, владелец имущества в одностороннем порядке расторгает договор аренды, о чем в письменном виде уведомляет противную сторону. Такое уведомление можно вписать в досудебную претензию. Гражданский кодекс дает арендодателю возможность в одностороннем порядке прекратить отношения с арендатором в случае двукратной просрочки последнего. Стоит сказать о том, что положение о расторжении договора, как и в случае с досудебной претензией является необязательным. Согласно ст. 619 ГК РФ требование о расторжении арендного договора – право, а не обязанность арендодателя.

Как поступить с имуществом арендатора

Нередки ситуации, когда сторона соглашения покидает арендуемую недвижимость, оставляя там свое имущество. Чаще всего это происходит при невыплате аренды за жилое помещение. В связи с этим собственнику придется решать судьбу оставленного имущества.

Чаще всего составляется опись и производится оценка вещей, после чего хозяин вправе оставить их у себя на ответственное хранение или передать с этой же целью третьим лицам. Если известен адрес проживания арендатора, имущество с приложенной описью может быть отправлено на этот адрес. Расходы, связанные с транспортировкой, включаются в судебный иск. Сразу после указанных мероприятий следует обращаться в суд.

Обращение в суд

Для того, чтобы начать принудительное взыскание, арендодатель должен подать в суд исковое заявление об истребовании арендной задолженности. Иск составляется в соответствии с требованиями ст. 131 ГПК РФ. В его содержании указывается:

  • название суда (например, суд Тогучинского района Новосибирской области);
  • ФИО, адреса и паспортные данные истца и ответчика;
  • краткое изложение обстоятельств дела;
  • дата заключения договора аренды;
  • сумма арендных выплат, установленная договором;
  • размер задолженности;
  • количество дней или месяцев просрочки;
  • условие о неустойке (если таковое имеется в договоре);
  • суть нарушения, допущенного ответчиком;
  • опись приложенных документов;
  • дата и подпись истца.

Перед подачей иска следует оплатить госпошлину. Ее точный размер можно узнать из ст. 333.19 Налогового кодекса РФ. Госпошлина выплачивается в виде процентов от суммы иска. В случае с взысканием арендных платежей суммой иска будет размер задолженности.

К заявлению прилагают копии:

  • паспорта истца;
  • договора аренды;
  • досудебной претензии (если она имела место);
  • квитанции об оплате госпошлины;
  • письменного расчета задолженности.

Этот список не является исчерпывающим. Истец может предъявить суду любые бумаги, которые, по его мнению, могут иметь значение для дела. Судья, которому данное заявление будет передано на рассмотрение, в течение 5 дней решает вопрос о его принятии к производству. Если в иске имеются процессуальные ошибки или не хватает необходимых документов, он возвращается истцу для их устранения и повторной подачи.

Правильно составленное исковое заявление принимается к рассмотрению. О дате слушания стороны извещаются повестками. На процесс вызываются истец, ответчик и другие заинтересованные лица. От их имени в суде могут участвовать представители по доверенности или адвокаты.

Иск рассматривается в течение 2 месяцев. Если суд сочтет доводы и доказательства истца достаточными, решение будет вынесено в его пользу. Как правило, по делам о взыскании арендных платежей суд принимает сторону истца, особенно, если арендатор на слушания не является. Неявка по умолчанию означает, что он признает исковые требования.

Читать еще:  Как в данном случае можно получить меньший срок наказания?

Реализация решения суда

После того, как судебное постановление вступит в силу, истец должен получить исполнительный лист и передать его в местное подразделение Федеральной службы судебных приставов. В течение 2 месяцев после поступления исполнительного листа приставы обязаны осуществить взыскание.

Вначале пристав направляет в адрес должника копию постановления о возбуждении исполнительного производства с требованием добровольно погасить задолженность. Если арендатор не сделает это в назначенный срок, исполнитель приступает к принудительному взысканию.

Он выявит имущество, принадлежащее должнику, в том числе, его заработную плату или иные источники финансирования и своим постановлением арестует их. Если лицо не имеет постоянного дохода или его не хватит для исполнения присужденного обязательства, взыскание обращается на имущество должника. Пристав производит его опись, оценку и реализует с публичных торгов. Вырученные средства передаются взыскателю в счет погашения долга.

Заключение

В теории взыскание арендной задолженности происходит легко и в приемлемые сроки. Однако на практике ситуация редко складывается «без сучка и без задоринки». Суд вместо положенных 2 месяцев может продлиться и 3, и даже 6 месяцев, если например, судья уйдет в отпуск или ответчик будет просить об отсрочке слушаний или же потребует экспертизы договора. Вариантов может быть множество.

На стадии исполнения дело, скорее всего, осложнится тем, что у арендатора нет ни постоянного дохода, ни имущества, которое можно было бы реализовать. Не исключен также исход, при котором должник согласится погашать задолженность добровольно и будет вносить минимальные платежи в течение нескольких лет.

Чтобы обезопасить себя от возможных проблем с арендатором, собственнику стоит задуматься об обеспечительном платеже. Положение о нем нужно установить в договоре. Средства обеспечительного платежа хранятся на специальном счете. Ни одна из сторон не имеет права пользоваться ими без наступления необходимых условий. За счет этих средств собственник имущества при просрочке арендатора своевременно получит причитающуюся сумму.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Арендатор не платит аренду

Видео-блог Адвоката Мугина А.С.

ПОДПИСАТЬСЯ

Подписывайтесь на мой канал в Telegram

Я расскажу о последних новостях и публикациях.
Читайте меня, где угодно. Будьте всегда в курсе главного!

21 Февраль 2016

Надо признаться, что ситуация, когда арендатор не платит арендную плату или платит ее не в полном объеме в наше время встречается все чаще. Мало того, в некоторых случаях, арендатор не платит и не освобождает помещение.

Причины, по которым арендатор не платит аренду, могут быть самые разные. Арендатор может отказываться платить, мотивируя свое решение какими-либо нарушениями со стороны арендодателя, тем, что арендодатель не известил арендатора об изменении ставки арендной платы по договору, тем, что не пользовался имуществом из-за каких-либо недостатков, отсутствием денежных средств или может не платить в силу иных обстоятельств.

Соответственно арендодатель может мириться с данным положением дел, а может защитить свои имущественные интересы.

В настоящей статье мы будем исходить из того, что договор аренды между арендодателем и арендатором заключен в надлежащей форме, он является действующим, никем не оспорен и по условиям договора в аренду передано, скажем, помещение, ну или любое иное недвижимое имущество. Тяжело в рамках одной статьи описать все возможные ситуации или сразу очертить круг вводных, поэтому будем импровизировать по ходу повествования.

Рассмотрим вариант, когда арендная плата не выплачивается в отсутствие каких-либо виновных действий со стороны арендодателя.

Что делать, если арендатор не платит аренду

Обязанность арендатора оплачивать арендную плату вытекает из ст. 614 ГК РФ и соответствующего договора аренды.

Конкретные условия оплаты арендной платы определяются договором аренды.

Как правило, арендная плата состоит из непосредственно арендной платы, так и из переменной ее части в виде различных коммунальных и эксплуатационных платежей. Зачастую арендатор платит постоянную часть, но почему-то игнорирует оплату переменной части.

Если обязанность по оплате арендной платы возникла, но арендатор не платит, представляется целесообразным следующий алгоритм действий.

Если арендатор не платит аренду, просит подождать, дает обещания оплатить в кратчайшие сроки, как бы хорошо вы не относились к арендатору, не стоит терять время. Опыт жизни подсказывает, что в подавляющем большинстве случаев арендаторы продолжают пользоваться имуществом (помещениями), долг растет, а перспектива получения причитающихся денег уменьшается. Не секрет, что в настоящее время процент организаций, не имеющих в собственности хоть каких-либо активов, либо находящихся в предбанкротном состоянии довольно большой, а если вы не собственник торгового центра и ваш арендатор не крупная торговая сеть, то шанс встретить такую «пустышку» еще больше.

Соответственно если арендатор не платит – сразу составляем письменную претензию арендатору

В результате достигаются сразу две цели.

Во-первых, получив претензию арендатор, с большой долей вероятности на нее ответит. Возможно вы получите письменные заверения об оплате к определенному сроку, что уже не просто слова.

Во-вторых, в случае, если расторжение вашего договора возможно только в судебном порядке, а договором аренды предусмотрен претензионный порядок (а я встречал и двухмесячные сроки на рассмотрение претензий), направляя претензию срок на рассмотрение претензии начинает течь, соответственно при негативном сценарии развития событий вы сэкономите время.

Поймите, что направление претензии арендатору – это не обращение в суд, а попытка мирного урегулирования спора.

Ранее я уже писал статью о том, как писать претензии. С тех пор ничего не поменялось.

Когда после получения арендатором претензии задолженность по договору аренды погашена – проблема решена, конфликт исчерпан.

Обратите внимание, что ст. 614 и сложившаяся судебная практика, дает право арендодателю требовать досрочного внесения арендной платы, например, за два месяца вперед, если арендатор систематически нарушает условия договора о сроке оплаты, либо платит арендную плату в меньшем размере (частями). Отказ оплатить аренду досрочно также предоставляет вам право отказаться от исполнения договора аренды или обратиться в суд с требованием о расторжении, если договором не предусмотрен внесудебный порядок прекращения договора аренды.

Если арендатор не платит арендную плату, покинул помещение, освободил от своих вещей арендодателю необходимо принять решение простить долг или взыскивать задолженность по договору аренды. Взыскание задолженности по арендной плате в суде осуществляется в общем порядке без каких-либо особенностей.

Если же арендатор не платит арендную плату и продолжает пользоваться вашим помещением, а арендодатель принял решение выгнать арендатора, то арендодатель, в зависимости от условий договора аренды, может:

– предложить арендатору заключить соглашение о расторжении договора аренды (предложение о расторжении по соглашению сторон можно включить и в претензию арендатору);

– направить письмо арендатору о расторжении договора, в случае если договором предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке;

– обратиться в суд с требованием о расторжении договора, если арендатор отказывается подписывать соглашение о расторжении.

Как видно досрочное расторжение договора возможно по соглашение сторон, в случае, если такое право предоставлено арендодателю договором или в судебном порядке.

При расторжении договора по соглашению сторон вопросов возникать не должно. Если договор был изначально заключен на срок не менее года и зарегистрирован в соответствующем регистрирующем органе – несете соглашение в регистрирующий орган.

Что касается одностороннего расторжения договора аренды по инициативе арендодателя, то в уведомлении о расторжении аренды целесообразно прописать конкретный срок, с которого договор считается прекращенным, если соответствующего условия нет в договоре аренды. Это может быть и дата получения письма о расторжении аренды, либо дата по истечении какого-либо периода с момента уведомления арендатора о расторжении договора. Также, если договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке – несете свое уведомление о расторжении аренды с документами, подтверждающими вручение письма арендатору, в территориальное подразделение регистрирующего органа, осуществившего регистрацию договора и снимаете обременение в виде аренды.

В случае расторжения договора аренды в судебном порядке договор будет считаться действующим все время, пока не вступит в законную силу соответствующее решение суда о расторжении договора. Арендатор все это время вправе пользоваться имуществом и должен платить арендную плату. О судебном расторжении договора аренды также можно почитать в моей статье «Расторжение договора по инициативе арендодателя».

Как застраховать интересы арендодателя

Самая лучшая страховка для арендодателя – это грамотно составленный договор аренды, предусматривающий максимальное количество решений спорных вопросов. Понятно, что все случаи предусмотреть не реально и нет договоров аренды на все возможные ситуации. Поэтому для составления договора аренды целесообразно обратиться к проверенному специалисту.

Как известно, гражданский кодекс в целом ряде случаев устанавливает условия договора аренды, действующие по умолчанию, и одновременно предлагает сторонам договора аренды на свое усмотрение изменить такие условия (например сроки изменения размера арендной платы (ст. 614 ГК РФ), субаренда, проведение ремонта и т.д.).

Существуют различные способы обеспечения обязательств по договору аренды.

Хорошо если вашим договором аренды предусмотрен, например, обеспечительный платеж (иногда его называют депозитным).

Есть такой способ обеспечения исполнения обязательств как удержание. Это когда арендодатель, в случае неисполнения арендатором обязательств по оплате арендной платы, может удерживать имущество арендатора до тех пор, пока арендная плата не будет выплачена. Об этом способе я, пожалуй, расскажу в отдельной статье.

Если арендатор настаивает на том, что задолженность по арендной плате будет выплачена и просит не расторгать договор, при этом арендатором является юридическое лицо, ничего не мешает заключить договор поручительства с руководителем такого юридического лица, либо с иным «ликвидным» представителем арендатора. В результате такого поручительства непосредственный руководитель будет отвечать за оплату арендной платы перед арендодателем лично.

Как выселить арендатора

В ряде особо тяжелых случаев, арендатор отказывается в добровольном порядке освобождать помещение. Выгнать арендатора не всегда задача из легких.

Если арендаторы не платят и не съезжают, то в зависимости от ситуации арендодатель встает перед выбором, действовать быстро и жестко или цивилизованным путем.

Выселить арендатора, отключая свет, воду, выставляя имущество арендатора на улицу, арендодатель рискует быть привлеченным к ответственности за причинение ущерба. Более того, существует риск привлечения арендодателя к ответственности за самоуправство (ст. 330 УК) или даже кражу или грабеж. Необходимо крайне осторожно обращаться с чужим имуществом, чтобы избежать дополнительных проблем с арендатором.

Если действовать цивилизовано, обращаться в суд с требованием об освобождении помещения, то нужно быть морально готовым к достаточно долгому процессу. Без особых усилий со стороны арендатора до момента вступления в силу решения суда, устанавливающего обязанность арендатора освободить помещение может пройти год. И хорошо если ваш арендатор платежеспособен и вы сможете взыскать ущерб по истечении этого года.

Получив соответствующее решение суда вы, уже с судебными приставами, сможете освободить свои помещения не рискуя быть привлеченным к ответственности.

Напоследок пожелаю вам хороших, платежеспособных арендаторов. В случае возникновения вопросов по взысканию задолженности по арендной плате или необходимости в юридической помощи по иным вопросам прошу обращаться через форму или звонить 8 495 979 7123

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector