Как реализовать свои права на общедомовое имущество в МКД? ""
Prokurors.ru

Юридический портал

Как реализовать свои права на общедомовое имущество в МКД?

ОП РФ: необходимо разработать алгоритм возврата общего имущества в многоквартирных домах законным собственникам во внесудебном порядке

Pavel L Photo and Video / Shutterstock.com

По закону общее имущество в многоквартирном доме (МКД) принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме (ст. 36 Жилищного кодекса). По решению общего собрания собственников помещений в МКД объекты общей собственности могут быть переданы в пользование иным лицам, но только в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем, осуществляется при государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме (ч. 5 ст. 40 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”; далее – закон о регистрации недвижимости).

Однако практика показывает, что общее имущество во многих МКД либо находится в собственности органов власти, причем право собственности зарегистрировано, а объект недвижимости внесен в реестр собственности города, например, либо передано ими третьим лицам (подвалы, к примеру, сдаются в аренду или продаются предпринимателям и т. д.). По данным Национального центра общественного контроля в сфере жилищно-коммунального хозяйства “ЖКХ Контроль” (далее – НП “ЖКХ Контроль”), помещения, относящиеся к общему имуществу, отчуждены в среднем в 15-20% многоквартирного жилого фонда административных центров субъектов РФ.

Причем такое неправомерное отчуждение имущества имеет место как в домах, изначально находившихся в государственной или муниципальной собственности, квартиры в которых впоследствии были приватизированы, так и в новостройках, для строительства которых привлекаются средства граждан, отметили эксперты в ходе состоявшегося вчера в Общественной палате РФ круглого стола. Хотя законом прямо установлено, что у участника долевой собственности одновременно с правом собственности на объект долевого строительства возникает доля в праве собственности на общее имущество в МКД, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства (ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

Необходимость исправления сложившейся ситуации подтверждена Правительством РФ – разработка мер по восстановлению законных прав собственников на общее имущество в МКД, в том числе по ранее совершенным сделкам, особенно в случае незаконного отчуждения такого имущества органами власти, включена в качестве одной из задач в Стратегию развития жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации на период до 2020 года.

Вправе ли любой собственник помещения в МКД подать заявление о проведении кадастрового учета земельного участка под домом, узнайте из материала “Земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома” Энциклопедии решений интернет-версии системы ГАРАНТ.
Получите полный
доступ на 3 дня бесплатно!

Кроме того, о невозможности принадлежности общего имущества в МКД третьим лицам, не являющимся собственниками помещений в этом доме, говорится в ряде судебных решений. Так, суд отмечал, что нежилые помещения, имеющие признаки общего имущества, которые на момент приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме не были определены как самостоятельный объект недвижимости для использования в целях, не связанных с обслуживанием более чем одной квартиры, даже в случае оформления органами власти права собственности на них и передачи в пользование третьим лицам, подлежат возврату в общедомовое имущество (постановление Арбитражного суда Московского округа от 3 октября 2016 г. № А40-142132/2015).

Высшие суды указывали, что даже если право собственности на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (с 1 января 2017 года реестр включен в Единый государственный реестр недвижимости), это не означает прекращения права собственности жильцов дома на общее имущество, которое возникает у них в силу закона вне зависимости от регистрации в ЕГРП (Постановление Президиума ВАС РФ от 26 марта 2013 г. № 14828/12, определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 10 февраля 2015 № 91-КГ14-5).

Тем не менее, как отметили в ходе мероприятия представители ТСЖ, далеко не все поданные жильцами МКД к органам власти или третьим лицам иски о прекращении права собственности на общее имущество удовлетворяются судами. К тому же рассмотрение соответствующих дел занимает довольно продолжительное время. Поэтому эксперты считают, что необходимо разработать алгоритм возвращения общедомового имущества законным владельцам во внесудебном порядке.

В некоторых регионах такая практика уже реализуется – благодаря деятельности комиссий или рабочих групп по защите прав собственников помещений в МКД в отношении общего имущества (в настоящее время созданы в 40 регионах страны), рассказал руководитель созданной НП “ЖКХ Контроль” межрегиональной комиссии по контролю обеспечения имущественных прав собственников помещений МКД в муниципальных образованиях и субъектах РФ Андрей Пинчуков. Так, комиссия или рабочая группа выявляет (в том числе по обращениям граждан) в составе государственной или муниципальной собственности помещения, обладающие признаками общего имущества МКД, и направляет в администрацию муниципалитета решение о признании отсутствующим права собственности муниципального образования на соответствующий объект. Администрация, в свою очередь, выносит распоряжение об исключении из реестра ошибочной записи о регистрации права (к примеру, распоряжение Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 11 февраля 2016 г. № 164-рз) и передает его в соответствующее территориальное подразделение Росреестра. Таким образом в Санкт-Петербурге, например, за текущий год собственникам было возвращено около 300 помещений.

Однако не все управления Росреестра считают возможным изменение записи о госрегистрации права по такому основанию. Как отметила участвовавшая во вчерашнем обсуждении заместитель руководителя Управления методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета Росреестра Анна Волынцева, позиция ведомства базируется на норме закона, согласно которой зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (ч. 5 ст. 1 закона о регистрации недвижимости). Более того, она подчеркнула, что право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, возникает только с момента постановки участка на кадастровый учет. На вопрос о том, почему общее имущество, которое по своему определению предназначено для обслуживания иных помещений в доме, рассматривается Росреестром как самостоятельный объект недвижимости, представитель ведомства не ответила.

В связи с этим эксперты пришли к выводу о том, что нужно не только уточнить статус общего имущества МКД, чтобы он однозначно воспринимался всеми органами власти, в том числе регистратором, но и обязать муниципалитеты провести инвентаризацию данного имущества (технических помещений в самом доме, элементов благоустройства возле дома, а также участков, на которых расположены МКД).

В заключение первый заместитель председателя Комиссии ОП РФ по ЖКХ, строительству и дорогам Светлана Разворотнева предложила создать совместную рабочую группу с Минстроем России и Росреестром для разработки мер по решению обсуждаемой проблемы.

Право собственности на общее имущество в многоквартирном доме

Cобственники квартир имеют право на использование общедомового имущества, а также владение и распоряжение им.

Российским законом предусмотрено право собственности нескольких лиц на один объект, право лица простирается на часть, или долю в составе объекта. Отношения между лицами, к собственности которых принадлежит объект, носят название общей долевой собственности. К общему имуществу относятся участки и помещения многоквартирного дома, не относящиеся к объектам индивидуальной, личной собственности, имеющие доступ для граждан, и рассчитанные на обслуживание жилого дома. Граждане-собственники квартир имеют право на дозволенное границами, установленными законом, использование общедомового имущества, относимого к общедомовому, а также владение и распоряжение им.

Основными законными актами, регулирующими правоотношения между собственниками общедомового имущества, находящегося в их владении и пользовании, являются Жилищный и Гражданский Кодексы РФ, другие действующие законодательные и нормативные акты, а также условия и обязанности сторон, установленные договорами между собственниками жилья и организациями, производящими обслуживание.

Определение общего имущества многоквартирного дома

Главой 6 Жилищного кодекса РФ, а именно 36 статьей Кодекса определены виды имущества, являющегося общим для собственников и лиц, проживающих на основании соглашений с собственником, в том числе и по договору аренды. Таким имуществом являются:

  • специальные технические средства и инвентарь дома, которые обеспечивают техническое, санитарное, электрическое и иное снабжение, хранящиеся вне помещений, или в них, обслуживающее более одного помещения в составе дома;
  • лестничные пролеты и площадки, шахты лифтов, пожарные лестницы, лифты, технические этажи и подвалы, чердаки, коридоры и помещения, обеспечивающие доступ к ним, а также оборудованные инженерными коммуникациями площади, другое оборудование, которое обслуживает помещения в этом жилом доме;
  • другие помещения в составе дома, на которые не распространяется право индивидуальной собственности кого-либо из жильцов, находящиеся в свободном доступе для людей и предназначенные для обеспечения досуга и отдыха детей и взрослых, спорта, культурного, физического развития;
  • земля, на которой расположен дом, очерченная границами, с располагающимися на ней объектами благоустройства, газонами, зелеными насаждениями;
  • другие объекты, находящиеся в пределах участка земли, принадлежащего дому, объекты, предназначенные для обслуживания, ремонта, благоустройства и эксплуатации площадей дома, находящихся во владении собственников.

Характеристики общедомового имущества многоквартирного дома

В решении вопроса об обоснованности отнесения составных частей, прилегающих участков и элементов помещений дома к общему имуществу, следует ориентироваться на следующие основные параметры, которыми обладает данное имущество:

  • элемент должен быть рассчитан на содержание и обслуживание не менее двух помещений дома;
  • элемент должен предназначаться для содержания и обслуживания всех площадей многоквартирного дома.

Для установления принадлежности конкретного имущества к общему имуществу всех владеющих им собственников и лиц, использующих жилище по договору аренды, следует руководствоваться данными, находящимися в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Росреестра России (сокращенно – ЕГРП) и доступных для собственников жилых площадей, нормативных актов учетов управляющих компаний, а также задокументированных технических сведений о многоквартирном доме. Важно отметить, что в случаях расхождения данных, приоритет отдается данным ЕГРП.

Помимо перечисленных выше объектов общим имуществом являются: системы водоснабжения, как горячего, так и холодного, системы электрического и газоснабжения, отопительная система, система телекоммуникаций с элементами и техническими составляющими, без которых указанные системы не могут нормально функционировать.

Обязанность по содержанию общедомового имущества

Закон устанавливает, что общее имущество, находящееся во владении собственников и лиц, использующих жилье по договору аренды, необходимо содержать в таком состоянии, чтобы оно отвечало своему предназначению и выполняло свои основные функции, не ограничивало доступ к нему собственников жилых площадей, обеспечивало безопасность отдельных элементов и площадей, и общую безопасность дома, а также проживающих в нем граждан, подлежало своевременному и качественному ремонту.

Запрещается производить содержание общего имущества, если таковое сопряжено с ограничением доступности эксплуатации общих помещений для всех собственников и сохранности имущества граждан, имущества, принадлежащего государству и органам МСУ.

Содержанием, управлением, ремонтом, и обслуживанием общедомового имущества занимаются владельцы-собственники, а также лица, пользующиеся жильем по договору аренды, либо по их решению сторонние организации. Данным договором устанавливается список работ и услуг, которые входят в обязанности организации. Также договор регламентирует порядок содержания, управления, ремонта и обслуживания организацией общедомового имущества. Все требования, предъявляемые к собственникам, распространяются и в отношении граждан, проживающих в доме по договору аренды.

Читать еще:  Как выбрать название языковых курсов для ИП без лицензии?

Объекты права собственности в многоквартирном доме

Общее имущество, как таковое, не может являться обособленным объектом права собственности, для того, чтобы иметь возможности, которыми наделил закон собственников в отношении общедомового имущества, необходимо иметь на праве собственности жилище, которое входит в состав многоквартирного дома и владеть им. При соблюдении указанных условий гражданин может требовать исполнения принадлежащих ему прав относительно общего имущества. Вместе с тем, собственник наделен обязанностями в отношении общего имущества по его ремонту, содержанию, и несению расходов на ремонт и обслуживание дома.

Сократить размер общего имущества возможно посредством полной или частичной реконструкции дома и исключительно с согласия граждан, имеющих помещения в составе данного дома на правах собственности.

Исходя из решения, принятого на собрании собственников дома, возможно передать имущество для пользования в доступ третьим лицам. Следует отметить, что порядок и организация такого собрания должны соответствовать положениям жилищного законодательства, а именно главы 6 ЖК, относительно собраний собственников.

В ситуации разрушения дома, за собственниками остается неотъемлемое право на свою долю земельного участка в составе общей площади, на которой располагался дом, а также конструкций и элементов, предназначавшихся для обслуживания и эксплуатации дома.

Обслуживание общего имущества

В понятие «обслуживание общедомового имущества» включены следующие аспекты:

  • Осмотр имущества. Осуществляется собственниками и должностными лицами организаций, осуществляющих управление, с которыми заключены соответствующие договоры, имеющими доступ к данному имуществу и отвечающими за обслуживание, ремонт и содержание дома, специалистами, которые в силу своих профессиональных навыков и знаний смогут дать объективную оценку общему техническому состоянию, безопасности имущества.
  • Обеспечение установленных и отвечающих нормам влажности и температуры в общедомовых помещениях.
  • Освещение помещений. Включает содержание, подготовку, ремонт электрических сетей, создание иных необходимых условий для нормальной и своевременной подачи электроэнергии к местам общего пользования собственников и граждан, проживающих на основании договора аренды.
  • Поддержание помещений в составе дома и земельного участка, принадлежащего дому, в надлежащем санитарном состоянии.
  • Вывоз мусора, в том числе и образующегося в результате деятельности, производимой в нежилых помещениях дома предпринимателями и организациями.
  • Выполнение и соблюдение противопожарных мер безопасности, в том числе свободный доступ к пожарным выходам дома.
  • Содержание в надлежащем состоянии территорий, предназначенных для озеленения и объектов благоустройства, принадлежащих к территории дома.
  • Все виды ремонта и реконструкции: как капитальный, так и текущий ремонт, проверку и подготовку всех необходимых систем к сезонной работе.

Стоит отметить, что законодательством конкретно закреплен порядок реализации права собственности на общее имущество и доступ к нему, как на долевую собственность. Вне зависимости от размера доли в праве собственности, возможность предпринимать в отношении имущества какие-либо действия и требовать действий со стороны других граждан, доступно всем собственником в равном объеме.

Доля в праве на общедомовую собственность

Поскольку во время обсуждения предыдущей статьи на эту тему возникли несколько вопросов, а обсуждение неоднократно прерывалось по независящим от меня причинам, попробую ответить здесь на них.

При приобретении квартиры никаких дополнительных документов на оформление права вашей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме оформлять не требуется. По простой причине – никто не имеет права на отчуждение его в любом размере – как полностью,так и частично.

Все владельцы квартир в МКД получают право на свою долю в многоквартином доме в момент регистрации их права собственности на жилье в этом доме. Отдельного документа о регистрации права на долю общей собственности в МКД законодательством России не предусмотрено, хотя при желании вы можете получить свидетельство о праве на нее в Госрегистре, но следует иметь в виду, что особых прав из этого не следует, и права на отчуждение своей доли в результате вы не получите.

Все вопросы по этой проблеме отражены в Жилищном кодексе РФ, статья 36 и далее

Порядок возникновения прав собственности на долю в общем имуществ е МКД отражен в статье 223 ГК РФ и статье 38 Жилищного кодекса.

Размер вашей доли в общедомовом имуществе можно рассчитать, зная общую площадь квартир в доме и вашей квартиры, доля равна простой дроби, получающейся в результате отношения этих двух величин. К примеру, общая площадь помещений дома – 1200 кв. метров, вашей квартиры – 60 кв. метров, значит , доля вашей собственности составит 60/1200, или 6/120, или, в процентном виде, 5%.

Как видим, все очень просто, прозрачно и несложно.

Важно при этом знать главное – общая собственность многоквартирного дома – неделима, а это значит, что никто не имеет права распоряжаться любой её частью без согласия ВСЕХ собственников.

При обсуждении этой проблемы возникло несколько возражений. Разберем их.

Общая собственность многоквартирного дома принадлежит муниципалитету, так как дома находятся на его балансе и отражены в бухгалтерском учете.

Нет, не принадлежит, более того, как только хоть одна квартира в доме будет приватизирована, дом подлежит снятию с баланса и бухгалтерского учета в муниципалитете. Принимать его на баланс УК или ТСЖ не имеют права.

Дело в том, что если дом остается на балансе какого –то юридического лица, оно обязано учитывать его стоимость при выплате налога на имущество (собственность) и платить этот налог.

Государственный учет жилого фонда осуществляется, согласно статьи 19 ЖК РФ, службой БТИ.

Порядок проведения такого учета установлен постановлением Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 года № 1301.

Зачем нужна эта доля в праве на общую собственность жилого дома, если я не могу ее реализовать?

Для того, чтобы было ясно назначение этого права, приведу пример. Например, у вас сломалась балконная плита и требует замены.

Хотя балкон является внутриквартирной частью жилья. в этом случае вы имеете право отремонтировать балкон за счет средств,в ыплаченных на текущий ремонт дома, так как при повреждении балконной плиты происходит повреждение несущей стеныдома. Которая является общим имуществом МКД.

Другой пример – кто то из жителей дом решил устроить в своей квартире ателье или парикмахерскую на дому, при этом посетители должны проходить через подьезд дома. Тогда он должен получить разрешение собственников не менее двух третей долей права на ОИ МКД .

Третий случай – аварийный дом подлежит сносу, но собственник жилья хочет получить вместо нового жилья выкупные деньги за свою квартиру в этом доме. Тогда при определении суммы выкупных может учитываться стоимость земельного участка, на котором был расположен дом, на правах долевой собственности на этот участок, соответствующей доле в праве на общую стоимость многоквартирного дома, хотя суды не всегда решают этот вопрос в пользу собственников квартир.

В старых хрущевках на первых этажах нет балконов или лоджий, однако их владельцы делают пристрои,фактически расширяя площадь своих квартир за счет придомовой территории, при этом только получают разрешение в мэрии и не спрашивают разрешение у других жильцов.

Здесь прямое нарушение мэрией статей Жилищного кодекса. Мэрия вправе разрешить такое строительство только в плане соответствия я архитектурному облику города и соблюдения технических нормативов по безопасности указанных перестроек, но на использование придомового участка и внесение изменений в конструкцию (прорубание дверей вместо окон) общей собственности МКД должно быть получено разрешение не менее двух третей долей права.

Примерно такие же ограничения на перевод жилых помещений в нежилые , если для организации входв это помещение требуется нарушит целостность несущих стен дома и посетители будут входить в него через придомовую территорию.

Такие пристрои остаются не снесенными только потому, что соседи либо не знают своего права, либо просто не хотят связываться со «строителями».

Я знаю дома, в которых люди сделали на чердаках веранды, а жители первого этажа заняли подвалы , увеличив таким образом свою площадь, и пользуются этим.

Это вполне возможно, если будет получено согласие на такие переделки опять же решением общего собрания жильцов . Однако следует иметь в виду, что в этом случае теоретически могут возникнуть проблемы, если вы захотите продать свою квартиру с этим подвалом или верандой – собрание дает разрешение на их использование конкретному лицу, и при переходе права собственности на жилье требуется новое решение собрания.

Муниципалите заявляет, что он вправе распоряжаться техническими и служебными помещениями в МКД, и часто дает разрешение на организацию в подвалах или подуподвалах каких то клубов, магазинов или мастерских, и суды поддерживают его в этом.

Обычно здесь путанница понятий. Если с новостройками все ясно – достаточно взять проект дома , там указано, какие помещения являются техническими, а какие коммерческими. Технические помещения являются безусловной частью общего имущества МКД , коммерческие сразу строились для сдачи в аренду или продажи, и поэтому не могут являться частью общего имущества.

Основные споры и суды идут все же не в отношении проектного общего имущества МКД, а в основном из-за признания или нет каких то сооружений или частей дома этим имуществом. К примеру, дом старой постройки, с цокольным этажом, в котором ранее находились квартиры, но в связи с несоответствием нормам жильцы оттуда были расселены. Такие помещения не являются общей собственностью, так как не влияют на доступность и возможность техобслуживания дома и доступ к оборудованию , и проектировались как независимые помещения. Поэтому они могут быть приватизированы, проданы или сданы в аренду.

Другой пример – дом еще дореволюционной постройки, с печным отоплением. Согласно проекта , в доме подвал для хранения дров или угля. В свое время в него было проведено водяное отопление, подвал освобожден, с одного края в нем сделана выгородка с отдельным входом и устроен узел учета и регулирования тепла. Остальная часть подвала стала представлять из себя отдельное помещение, в котором еще до приватизации квартир была размещена сапожная мастерская.

Читать еще:  Как привлечь к ответственности шумного соседа?

Такие помещения по суду обычно не относятся к общему имуществу МКД, так как не влияют на возможность жильцов владеть и пользоваться квартирами и обслуживать внутридомовые сети, а передача его под мастерскую произошла еще до приватизации.

Зачастую муниципалитет и различные деятели сдают в аренду общедомовую собственность без согласия жильцов.

Такое может быть в следующих случаях – если, согласно имеющихся документов (проекта, решения суда ) сдаваемое имущество не относится к общедомовой собственности (выше рассмотрены такие случаи), либо не все квартиры в доме приватизированы.

В последнем случае, если доля социального жилья в доме позволяет муниципалитету иметь более двух третей в праве на общую собственность МКД, муниципалитет может на общем собрании жильцов провести решение о сдаче такой собственности в аренду. Однако, в этом случае у него обязательно должно быть решение собрания с итогами голосования, и, кроме того, он должен выделять в пользу остальных собственников доходы от сдаваемого в аренду имущества.

Вот некоторая часть ответов на вопросы и возражения, возникшие при обсуждении статьи об общем имуществе МКД.

ОП РФ: необходимо разработать алгоритм возврата общего имущества в многоквартирных домах законным собственникам во внесудебном порядке

Pavel L Photo and Video / Shutterstock.com

По закону общее имущество в многоквартирном доме (МКД) принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме (ст. 36 Жилищного кодекса). По решению общего собрания собственников помещений в МКД объекты общей собственности могут быть переданы в пользование иным лицам, но только в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем, осуществляется при государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме (ч. 5 ст. 40 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”; далее – закон о регистрации недвижимости).

Однако практика показывает, что общее имущество во многих МКД либо находится в собственности органов власти, причем право собственности зарегистрировано, а объект недвижимости внесен в реестр собственности города, например, либо передано ими третьим лицам (подвалы, к примеру, сдаются в аренду или продаются предпринимателям и т. д.). По данным Национального центра общественного контроля в сфере жилищно-коммунального хозяйства “ЖКХ Контроль” (далее – НП “ЖКХ Контроль”), помещения, относящиеся к общему имуществу, отчуждены в среднем в 15-20% многоквартирного жилого фонда административных центров субъектов РФ.

Причем такое неправомерное отчуждение имущества имеет место как в домах, изначально находившихся в государственной или муниципальной собственности, квартиры в которых впоследствии были приватизированы, так и в новостройках, для строительства которых привлекаются средства граждан, отметили эксперты в ходе состоявшегося вчера в Общественной палате РФ круглого стола. Хотя законом прямо установлено, что у участника долевой собственности одновременно с правом собственности на объект долевого строительства возникает доля в праве собственности на общее имущество в МКД, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства (ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

Необходимость исправления сложившейся ситуации подтверждена Правительством РФ – разработка мер по восстановлению законных прав собственников на общее имущество в МКД, в том числе по ранее совершенным сделкам, особенно в случае незаконного отчуждения такого имущества органами власти, включена в качестве одной из задач в Стратегию развития жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации на период до 2020 года.

Вправе ли любой собственник помещения в МКД подать заявление о проведении кадастрового учета земельного участка под домом, узнайте из материала “Земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома” Энциклопедии решений интернет-версии системы ГАРАНТ.
Получите полный
доступ на 3 дня бесплатно!

Кроме того, о невозможности принадлежности общего имущества в МКД третьим лицам, не являющимся собственниками помещений в этом доме, говорится в ряде судебных решений. Так, суд отмечал, что нежилые помещения, имеющие признаки общего имущества, которые на момент приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме не были определены как самостоятельный объект недвижимости для использования в целях, не связанных с обслуживанием более чем одной квартиры, даже в случае оформления органами власти права собственности на них и передачи в пользование третьим лицам, подлежат возврату в общедомовое имущество (постановление Арбитражного суда Московского округа от 3 октября 2016 г. № А40-142132/2015).

Высшие суды указывали, что даже если право собственности на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (с 1 января 2017 года реестр включен в Единый государственный реестр недвижимости), это не означает прекращения права собственности жильцов дома на общее имущество, которое возникает у них в силу закона вне зависимости от регистрации в ЕГРП (Постановление Президиума ВАС РФ от 26 марта 2013 г. № 14828/12, определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 10 февраля 2015 № 91-КГ14-5).

Тем не менее, как отметили в ходе мероприятия представители ТСЖ, далеко не все поданные жильцами МКД к органам власти или третьим лицам иски о прекращении права собственности на общее имущество удовлетворяются судами. К тому же рассмотрение соответствующих дел занимает довольно продолжительное время. Поэтому эксперты считают, что необходимо разработать алгоритм возвращения общедомового имущества законным владельцам во внесудебном порядке.

В некоторых регионах такая практика уже реализуется – благодаря деятельности комиссий или рабочих групп по защите прав собственников помещений в МКД в отношении общего имущества (в настоящее время созданы в 40 регионах страны), рассказал руководитель созданной НП “ЖКХ Контроль” межрегиональной комиссии по контролю обеспечения имущественных прав собственников помещений МКД в муниципальных образованиях и субъектах РФ Андрей Пинчуков. Так, комиссия или рабочая группа выявляет (в том числе по обращениям граждан) в составе государственной или муниципальной собственности помещения, обладающие признаками общего имущества МКД, и направляет в администрацию муниципалитета решение о признании отсутствующим права собственности муниципального образования на соответствующий объект. Администрация, в свою очередь, выносит распоряжение об исключении из реестра ошибочной записи о регистрации права (к примеру, распоряжение Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 11 февраля 2016 г. № 164-рз) и передает его в соответствующее территориальное подразделение Росреестра. Таким образом в Санкт-Петербурге, например, за текущий год собственникам было возвращено около 300 помещений.

Однако не все управления Росреестра считают возможным изменение записи о госрегистрации права по такому основанию. Как отметила участвовавшая во вчерашнем обсуждении заместитель руководителя Управления методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета Росреестра Анна Волынцева, позиция ведомства базируется на норме закона, согласно которой зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (ч. 5 ст. 1 закона о регистрации недвижимости). Более того, она подчеркнула, что право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, возникает только с момента постановки участка на кадастровый учет. На вопрос о том, почему общее имущество, которое по своему определению предназначено для обслуживания иных помещений в доме, рассматривается Росреестром как самостоятельный объект недвижимости, представитель ведомства не ответила.

В связи с этим эксперты пришли к выводу о том, что нужно не только уточнить статус общего имущества МКД, чтобы он однозначно воспринимался всеми органами власти, в том числе регистратором, но и обязать муниципалитеты провести инвентаризацию данного имущества (технических помещений в самом доме, элементов благоустройства возле дома, а также участков, на которых расположены МКД).

В заключение первый заместитель председателя Комиссии ОП РФ по ЖКХ, строительству и дорогам Светлана Разворотнева предложила создать совместную рабочую группу с Минстроем России и Росреестром для разработки мер по решению обсуждаемой проблемы.

Как жильцы дома могут заработать на общедомовом имуществе

Современные реалии заставляют граждан самостоятельно искать источники дохода, пополняя семейный или личный бюджет из самых неожиданных источников. Возможность заработать на общедомовом имуществе для многих из них незнакома. В то же время, при грамотном подходе, ею можно воспользоваться, извлекая пользу для себя и предоставляя нужные услуги третьим лицам.

Что относится к общедомовому имуществу

Любые помещения, которые не являются частями и квартир и не находятся в личной собственности жильцов многоквартирного дома, считаются общедомовым имуществом. Нормы, регулирующие правоотношения собственников в отношении общего имущества рассматриваются в главе 6 Жилищного кодекса (ЖК) РФ, существенные сведения содержатся в Постановлении Правительства РФ № 491 от 13.08.06 г. «Об утверждении правил содержания имущества многоквартирного дома».

Его перечень дан в статье 36 ЖК РФ.

Общим имуществом жильцов являются:

• лестницы и лестничные площадки;
• лифты, лифтовые и иные шахты;
• общие коридоры;
• технические этажи и подвалы;
• чердачное помещение;
• крыши, ограждающие и несущие конструкции;
• иные помещения, не являющиеся квартирами.

Также в совместной собственности проживающих в доме лиц, могут находиться помещения, предназначенные для социально-бытовой деятельности и организации досуга жильцов:

• спортивные комнаты;
• бытовки;
• комнаты для детского творчества и иных потребностей.

Придомовая территория тоже относится к общему имуществу дома. Ответственность за её благоустройство, права распоряжения и пользования ею, принадлежат собственникам квартир.

Как можно использовать общедомовое имущество?

Общее имущество многоквартирного дома (МКД) находится в совместном владении. Проживающие в доме пользуются им по мере надобности, в зависимости от этажа, на котором проживают, и других нюансов. Все жильцы оплачивают работы по его содержанию. Например:

1. Жильцы первого этажа оплачивают содержание лифтов, хотя не пользуются ими.

2. Жильцы верхних этажей оплачивают наведение порядка в подвальном помещении, хотя его состояние существенно не влияет на запах и наличие сырости в их квартирах.

3. Лица, у которых нет автомобилей, оплачивают содержание парковочных мест.

4. Все граждане, пользующиеся лифтом или лестницей, оплачивают содержание пандусов для передвижения лиц с инвалидностью.

Читать еще:  Апк ходатайство о назначении экспертизы

Ответственное управление делится на всех проживающих, соразмерно доле владения каждого из них.

Кроме пользования помещениями, собственники вправе использовать элементы здания для получения прибыли. Прибыль можно получить от следующих видов деятельности:

1. Сдачи в аренду рекламодателям внешней стороны стены, для размещения на фасаде здания рекламных щитов.
2. Взимания оплаты с провайдеров.
3. Распоряжения придомовой территорией.

При грамотном подходе данные виды деятельности могут принести доход, покрывающий часть расходов на квартплату.

Можно ли продавать общедомовое имущество?

Отчуждение площадей общего пользования третьим лицам, равно как и жильцам МКД категорически запрещено. Разъяснения по такому запрету даны в Письме Министерства строительства и Жилищно-коммунального хозяйства РФ № 22876-АЧ/04 от 23.07.15 г. со ссылкой на нормы законодательства:

• ч. 1 ст. 36 ЖК РФ;
• ч. 4 ст. 37 ЖК РФ;
• ч.3 ст. 39 ЖК РФ;
• ч.2 ст. 291 ГК РФ.

Документ поясняет, то препятствием к участию в сделках купли-продажи является прямой запрет на выделение доли в натуре, касающийся площадей совместного пользования. Не выделенная в натуре собственность отчуждаться не может. Также она не может быть поставлена на кадастровый учёт в качестве автономного объекта. Данный запрет имеет логическое обоснование. Оно связано с тем, что планировка МКД предусмотрена разумное планирование эксплуатации и использования дома, которое предусматривает беспрепятственный доступ ко всем элементам здания. Это необходимо для полноценного функционирования системы коммуникаций и проведения текущего ремонта всех коммуникационных систем. Попытка перекрытия предусмотренного доступа, путём выделения этих помещений в собственность отдельных лиц, может стать причиной ущерба всему зданию или системам инженерных коммуникаций, что в принципе недопустимо.

Как собственники жилья могут влиять на использование общедомового имущества

За общедомовое имущество ответственны собственники МКД, оплачивающие из своих средств его содержание и эксплуатацию, а не управляющая компания (УК). Поэтому без их ведома УК, выполняющая лишь организационную и посредническую функцию, принимать ответственные решения о вопросах распоряжения общими площадями, не может.

Механизм, посредством которого собственники принимают ответственные решения, в том числе – по управлению совместным имуществом, это общее собрание собственников. Все решения, которые оно принимает подлежат голосованию. Подсчёт голосов проводит специальная счётная комиссия. Если большинство голосов «за» – решение, рассматриваемое собранием, принимается и подлежит исполнению.

Если группе собственников пришла идея о том, как можно использовать часть общего имущества, реализовать её можно, следуя алгоритму:

1. Инициативная группа обсуждает идею о том, как выгодно распорядиться совместной собственностью дома и получить прибыль. Эта мысль лаконично формулируется в повестку общего собрания.

2. Составляются повестки-оповещения, приглашающие собственников на общее собрание, с указанием даты и времени проведения.

3. Управляющая компания уведомляется о проведении общего собрания.

4. На собрании инициативная группа выступает с предложением о получении прибыли с общего имущества. По вопросу ведётся полемика.

5. Вопрос выносится на голосование. Специальная комиссия проводит подсчёт голосов.

6. Результаты собрания оформляются протоколом, экземпляр которого передаётся руководству УК.

На основании решения, внесённого в протокол общего собрания собственников, УК принимает ответное решение. Если оно положительное – результаты собрания вступают в силу и начинают реализовываться. Отрицательное постановление управляющей компании должно отвечать следующим требованиям:

• основываться на решении общего собрания;
• каждый пункт, который не может подлежать удовлетворению, должен быть мотивирован;
• при отказе даётся ссылка на нормы законодательства;
• он должен выдаваться в письменном виде в форме выписки из решения УК;
• выписка скрепляется подписью руководителя и круглой печатью УК.

Ответное решение компании доводится до сведения собственников, участвовавших в голосовании.

Какие полномочия имеет УК по распоряжению общедомовым имуществом?

Управляющая компания вправе принимать решения, действуя исключительно в интересах жильцов. Принимая то или иное решение, она должна довести до собственников все сведения, касающиеся их имущественных интересов. Решения, принятые без их согласия неправомочны и могут быть оспорены владельцами квартир.

Любое решение УК может принимать совместно с жильцами, действуя по следующему алгоритму:

1. Назначить общее собрание собственников, осведомив их о повестке дня и времени его проведения.

2. Выступить на собрании, привести аргументы в пользу принятия решения о получении прибыли с общедомового имущества.

3. Провести полемику сторон.

4. Провести голосование, с подсчётом голосов.

5. Оформить решение общего собрания протоколом, подшить протокол к пакету правоустанавливающих документов.

Без организации общего собрания и оформления протокола, руководство управляющей компании не вправе зарабатывать на общем имуществе жильцов. Любые действия, предпринятые в этом направлении, являются противозаконными.

Что делать, если управляющая компания присваивает деньги от распоряжения общим имуществом?

Если жильцы дома обнаружили, что общее имущество эксплуатируется без их ведома, им следует обратиться за разъяснениями в управляющую компанию. Руководитель УК обязан дать такие разъяснения в письменном виде и отчитаться за расходование денежных средств, полученных за предоставление той или иной услуги сторонним компаниям. Собственники вправе предъявить требование, чтобы данная информация была озвучена на общем собрании, которое подтвердит своё согласие или откажет в предоставлении услуги.

Если УК ответит отказом или проигнорирует требования жильцов дома, то они вправе подать жалобу:

• в Государственную жилищную инспекцию;
• в прокуратуру.

Если собственники намерены взыскать с УК незаконно полученные денежные средства, нужно подавать иск в суд.

Размещение на фасадах домов

Неплохой доход может приносить реклама, размещённая на стене дома с наружной стороны. Чтобы водрузить на фасад рекламную конструкцию, рекламодателю нужно вначале получить разрешение в городской администрации, согласовав текст, размер и внешний вид рекламного щита или электронного табло. С полученным официальным административным разрешением, собственник рекламной конструкции обращается к руководителю УК.

Взимание оплаты за рекламу регулируется нормами статьи 44 ЖК РФ. Оно мотивировано тем, что фасад является общедомовым имуществом, принадлежащим собственникам дома. Соответственно, установка рекламного щита рассматривается как аренда данного имущества. Поэтому с владельца рекламной конструкции может быть получена плата в размере стоимости аренды, исходя из количества м2, которые занимает выставленный щит или табло.

Кроме администрации населённого пункта, разрешение на закрепление рекламного щита, должно быть получено от собственников жилого дома. При принятии решения следует руководствоваться нижеследующим:

• эстетическим и этическим содержанием;
• рентабельностью предложения;
• удобством жильцов дома.

Если собственники дома не выразили желания относительно такой формы эксплуатации фасада, руководство УК не вправе идти наперекор их воле.

Законность взимания оплаты с провайдеров за размещение ими сетей

Вопрос о законности взимания платы с провайдеров за размещение ими своих сетей, рассматривается двояко. С одной стороны они используют общедомовое имущество для размещения и проводки кабелей и иного оборудования. Это предусматривает взимание с них арендной платы. С другой стороны, они сами, руководствуясь Законом о связи, утверждают, что их услуга является публичной офертой, и они действуют в интересах заказчика, на общей площади которого размещают необходимое для оказания услуги техническое оснащение.

Правильными будут оба подхода, но при определённых условиях:

1. На общем собрании решается, что с провайдеров будут (не будут) взимать деньги за использование общего имущества.

2. Решение оформляется протоколом.

3. Для телекоммуникационной компании подготавливается выписка с условием оплаты или безвозмездного предоставления площадей для размещения сетей и оборудования.

Поэтому если собственники дома решили получать прибыль с использования общего имущества, то они вправе заявить об этом провайдерам и добиться от них оплаты.

Использование придомовой территории

Чтобы придомовая территория могла использоваться по собственному усмотрению, в том числе – приносила прибыль, нужно оформить закреплённый за МКД участок земли в собственность. После этого на общем собрании жильцов нужно решить вопрос о её благоустройстве.

Для получения дохода можно часть земли сдавать в аренду:

• под платную парковку;
• под размещение торговых точек.

При этом следует руководствоваться нормами СанПиН 2.1.2.2645 10, которые обязывают выделять территорию двора в отдельную зону, на которой допустимо размещать только:

• беседки;
• газоны;
• детскую игровую площадку.

Поэтому от территории, используемой для бизнеса, двор должен быть отгорожен специальной оградой.

На что можно потратить деньги, полученные от общедомового имущества
Полученные собственниками МКД деньги могут использоваться:

• на проведение текущего или капитального ремонта;
• на благоустройство двора;
• на облагораживание подъездов и облика дома;
• на оплату услуг ЖКХ.

Если доход является существенным, в совместную собственность можно оформить, выкупленную на эти деньги прилегающую территорию и нежилые помещения нижних этажей.

Приобретённую недвижимость также можно привести в надлежащий вид, и передать в аренду под размещение торговой точки, парикмахерской или салона. А на прилегающей земле можно разместить дополнительные парковочные места.

Последние статьи раздела:

Несмотря на то, что придомовая территория оформляется в собственность жильцов, её использование должно регулироваться законодательством. Закон ограничивает собственников многоквартирного.

В одном из домов Санкт-Петербурга жители на протяжении нескольких недель терпели настоящее коммунальное бедствие: из-за засорившейся канализации они были вынуждены наблюдать в своих.

Если работа управляющей компании не удовлетворяет жильцов многоквартирного дома, нередко среди них поднимается вопрос: не обратиться ли к другому поставщику данных услуг. Иногда смена.

Современные реалии заставляют граждан самостоятельно искать источники дохода, пополняя семейный или личный бюджет из самых неожиданных источников. Возможность заработать на общедомовом.

Подробно –>

Приветствую! Каков механизм использования собственниками полученных от эксплуатации общедомового имущества средств? Средства от организаций поступают на счет УК, как увидеть на какие нужды они были потрачены?

Тимур, способ есть. Наиболее удобный из них – оформить индивидуальное предпринимательство, затем по усмотрению: оформить решением общего собрания доверительное управление имуществом дома, или договор аренды с правом предоставления субаренды. Полученную прибыль можно тратить на общедомовой бизнес или вносить на отдельный лицевой счёт. Неправомерные действия УК следует предотвращать обращением в ГЖИ, или в прокуратуру.

Я постоянно организовываю проекты по получению прибыли с общего имущества, но управляющая компания ставит мне палки в колёса, аргументируя свои действия тем, что я никто. Есть ли законный способ официально оформить мою деятельность?

Лидия Петровна, приобретать общее имущество нельзя. Зато Вы можете получить согласие собственников дома, и использовать подсобное помещение безвозмездно.

Рядом с моей квартирой расположена подсобка, которой никто не пользуется, могу ли я её выкупить и использовать для собственных нужд?

Ссылка на основную публикацию
"
×
×
"
Adblock
detector