Как сохранить квартиру за предприятием?
Prokurors.ru

Юридический портал

Как сохранить квартиру за предприятием?

Квартиры для сотрудников

Итак, последовательно рассмотрим возможные варианты:

1. Предприятие приобретает квартиру для своего сотрудника.

Иными словами, предприятие оплачивает квартиру, право собственности на которую получает сотрудник. За счет каких средств можно осуществить вышеназванные расходы? Предоставление жилья сотруднику является одним из обязательств работодателя, которое необходимо зафиксировать в трудовом либо коллективном договоре. Следовательно, при наличии такого пункта в договоре между работником и работодателем указанные расходы можно будет отнести к расходам на оплату труда в соответствии с пунктом 25 статьи 255 НК РФ. В то же время необходимо отметить, что в силу пункта 1 статьи 236 НК РФ указанные расходы не будут объектом налогообложения ЕСН, так как их предметом является переход права собственности. Что же касается работника, то для него объектом налогообложения налогом на доходы физических лиц будет является полная стоимость квартиры, которая перешла ему на праве собственности.

2. Предприятие приобретает квартиру в собственность и предоставляет ее для проживания своему работнику.

В данном случае предприятию сложно будет доказать производственный характер подобной сделки, поэтому расходы на приобретение в собственность жилого помещения не уменьшат налогооблагаемой базы по налогу на прибыль предприятий и организаций. Следовательно, и коммунальные расходы, связанные с содержанием жилого фонда, должны оплачивать за счет средств, оставшихся после уплаты налога. Необходимо также отметить, что квартира, являясь объектом основных средств, становится также и объектом налогообложения налогом на имущество предприятий в соответствии с пунктом 1 статьи 374 НК РФ.

Обращаем ваше внимание, что квартира, предоставляемая сотруднику из жилищного фонда организации, будет иметь статус служебного жилого помещения. Порядок и условия предоставления служебных жилых помещений регулируется положениями статей 105 – 108 ЖК РСФСР. Следует иметь в виду, что расходы по содержанию жилищного фонда организации могут покрываться полностью или частично за счет арендной платы работников за предоставленные жилые помещения. Причем в отсутствие рынка услуг по сдаче в аренду служебных жилых помещений вопрос о рыночных ценах на подобные услуги при исчислении базы налогообложения по НДФЛ возникать не должно, равно как не смогут быть применены к предприятию также нормы статьи 40 НК РФ. Разновидностями подобной ситуации могут быть следующие варианты.

3. Выплата суммы денежной компенсации за непредставление бесплатного жилья, оплата за сотрудника коммунальных услуг и пр.

Выплата денежной компенсации за непредставление бесплатного жилья предусматривает возмещение работнику сумм, потраченных им на аренду такого жилья самостоятельно. Заметим, что в этом случае, как, кстати, и в вышеприведенных, нельзя упустить из виду норму, содержащуюся в пункте 3 статьи 217 части второй НК РФ. Суммы, выплачиваемые работнику в переделах норм, установленных законодательством, не будут включаться в налоговую базу по НДФЛ, а превышающие – подлежат обложению налогом по ставке 13 %. То же относится и к оплате за сотрудника коммунальных услуг. При определении налоговой базы по ЕСН следует руководствоваться подпунктом 2 пункта 1 статьи 238 части второй НК РФ, в которой установлено, что не подлежат налогообложению в пределах, установленных законодательством, суммы компенсационных выплат, связанных с бесплатным предоставлением жилых помещений и коммунальных услуг.

4. Еще одним вариантом предоставления жилья сотруднику является аренда квартиры организацией.

Рассмотрим вариант внесения организацией арендной платы по договору аренды. Напомним, что для минимизации налогообложения организации аренда квартиры для сотрудника должна быть предусмотрена в коллективном договоре или трудовом договоре с сотрудником. Таким образом, имеет место материальная выгода, что предполагает исчисление и уплату НДФЛ с сумм арендных платежей, как это указано в статье 211 части второй НК РФ (следует отметить, что подобные выплаты могут рассматриваться также как доходы в натуральной форме, что также ведет к удержанию НДФЛ). Организация относит такие затраты на расходы на оплату труда в соответствии с положениями пугкта 25 статьи 255 части второй НК РФ. Что касается ЕСН, то в данном случае вопрос о том, имеется ли объект налогообложения, является спорным. Договор аренды квартиры, по которому организация осуществляет оплату, предполагает передачу имущества в пользование, что, в соответствии с абзацем третьим пункта 1 статьи 236 НК РФ, позволяет не включать данные суммы в объект налогообложения по ЕСН. Однако положения абзаца первого пункта 1 статьи 236 НК РФ дают основание считать эти суммы начисленными в пользу сотрудника по трудовому договору. В подобной ситуации необходимо быть готовым отстаивать свою позицию в суде в случае, если с сумм арендных платежей не будет исчислен и уплачен ЕСН.

Отдельно следует упомянуть о необходимости подтверждения экономической обоснованности производимых организацией расходов, направленных на получение предприятием выгоды. Иными словами, следует указывать, что деятельность сотрудника настолько эффективна и так положительно влияет на деятельность организации, что создание нормальных условий труда посредством решения квартирного вопроса для такого сотрудника является мерой достаточно обоснованной.

5. Еще одним вариантом решения квартирного вопроса сотрудника может являться продажа организацией квартиры сотруднику по цене ниже рыночной.

При выборе данного варианта возникает вопрос о применимости норм статьи 40 НК РФ, так как администрация предприятия и работник могут рассматриваться в качестве взаимозависимых лиц. Для начала разберемся, что является “рыночной ценой” в данном случае. Для этого необходимо, чтобы уполномоченный орган (в данном случае закон не конкретизирует – какой именно) сообщил о рыночной цене (за непродолжительный период, который законом не определен) квартир, продаваемых предприятиями своим сотрудникам в данном регионе. Только на этом основании налоговый орган может утверждать, что цена продаваемой предприятием своему сотруднику квартиры отличается от “рыночной”, и, следовательно, применять статью 40 НК РФ. Таким образом, вопрос о рыночной стоимости квартиры может рассматриваться налоговыми органами как спорный, и как следствие спорной будет являться и материальная выгода, якобы возникающая у работника при заключении подобной сделки.

Необходимо отметить, что оформление договора купли – продажи в рассрочку является более выгодным для сотрудника, так как в данном случае материальной выгоды не возникает (договор отличен от договора займа). Сотрудник, покупающий квартиру, также будет иметь право на налоговый вычет, не превышающий 1 000 000 рублей, в соответствии подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ. Предприятие же получит доход, подлежащий налогообложению налогом на прибыль предприятий и организаций.

В настоящей статье мы попытались рассмотреть наиболее часто встречающиеся варианты обеспечения жильем сотрудников предприятия, а также оценить возможные налоговые последствия для участников подобных сделок при выборе того или иного варианта. В заключение хочется обратить внимание читателей, что налоговые последствия в каждом конкретном случае зависят от формулировок соответствующих договоров.

Как сохранить имущество

На сайте Юридической социальной сети 9111.ru собрано 53 вопросов по теме Как сохранить имущество. Вы можете воспользоваться поиском по уже имеющейся базе вопросов с ответами или задать свой вопрос. Опытные юристы и адвокаты, специализирующиеся на теме Как сохранить имущество, проконсультируют вас совершенно бесплатно. Получить консультацию можно как по телефону горячей линии
8 800 505-92-64, работающей 24 часа в сутки, так и в режиме онлайн через форму на сайте.
В данный момент онлайн находятся 229 юристов и адвокатов.

  • Хочу оформить банкротство и сохранить имущество.
  • Можно ли сохранить имущество при банкротсве? Машину которая необходима для работы.
  • Забирают имущества за долги, судебным путем как я могу сохранить их.
  • Как законно сохранить имущество в квартире от ареста приставов?
  • Я поручитель по ипотечному кредиту. Как сохранить свое имущество?
  • Публикации
  • Сохранить имущество от приставов
  • Как сохранить имущество при разводе

1. Хочу оформить банкротство и сохранить имущество.

1.1. В рамках закона – это несовместимо, банкротство – подразумевает продажу имущества банкрота для обеспечения расчетов по его обязательствам.

1.2. Это мило конечно.))
Смотря какое имущество и каковы другие обстоятельства. Хотеть как говорится не вредно и главное недорого. ))
Арбитражный/финансовый управляющий Виталий Снытко.

1.3. Обратитесь к специалистам, которые сделают предбанкротный анализ, перспективу списания долгов в суде и возможность сохранения имущества.

2. Можно ли сохранить имущество при банкротсве? Машину которая необходима для работы.

2.1. Елена! Можно, если другое реализованное имущество перекроет сумму Вашего долга.

3. Забирают имущества за долги, судебным путем как я могу сохранить их.

3.1. Если вы являетесь должником, то судебный пристав имеет право налагать арест на ваше имущество. Однако если не согласны с действиями пристава, можно подать жалобу начальнику службы судебных приставов.

3.2. Сохранить имущество можно только путем его сокрытия от судебных исполнителей, то есть иными словами убрать имущество в надежное место.

4. Как законно сохранить имущество в квартире от ареста приставов?

4.1. чтобы получить подробные рекомендации по этому вопросу обращайтесь за работой в личку к выбранному юристу. И все уточняйте.

4.2. Чтобы ответить на ваш вопрос нужно знать вашу ситуацию. Опишите пожалуйста подробно ваши ситуацию.

Здравствуйте! Чтобы ответить на ваш вопрос нужно знать вашу ситуацию. Опишите пожалуйста подробно ваши ситуацию.

4.3. Перевезите ценные вещи на дачу или отдайте на время соседям. Или не пускайте судебных приставов в квартиру.

5. Я поручитель по ипотечному кредиту. Как сохранить свое имущество?

5.1. Наталья. Можете переоформить имущество например на ребенка, если опасаетесь, что должник может нарушить кредитный договор
Удачи Вам. Анна Титова.

5.2. Если нет ещё судебного взыскания Вам необходимо своему сейчас его переоформить на близких родственников. Хорошего приятного вечера.

5.3. Лучше переоформить собственность на кого-то, иначе никак не обезопасить себя в случае неуплаты должником кредитных платежей. Всего доброго!

5.4. А вы когда подписывали договор поручительства чем думали. Теперь будете отвечать всем своим имуществом как и должник. Удачи вам и всего хорошего.

6. Как сохранить имущество на сьемной квартире от пристовов при описи.

6.1. Представить документы, что имущество не принадлежит должнику.

7. Как сохранить имущество, если уже на мужа имеется исполнительный лист по иску банка?

7.1. Отобрать могут любое имущество, кроме указанного в ст. 446 ГПК РФ

8. Как сохранить свое имущество от приставов? Как избавиться от коллекторов?

8.1. Самый простой и быстрый способ – заплатить долг

9.1. Заявите в суде ходатайство о проведение экспертизы.

Читать еще:  Вернуть деньги за товар на закрытую карту

9.2. Для начала обратиться в проектное бюро. Оно должно выдать пакет документов. Если перепланировка эта в принципе допустима законодательством, но не оформлена надлежащим образом, то решение будет положительным. Затем в Росреестр с пакетом документов – техпаспорт, выписка из ЕГРН, нотариальное согласие всех собственников, решение общего собрания собственников (если касается соседей) – вы не совсем понятно указываете, о чем идет речь.

10.1. Необходимо документы на квартиру смотреть и материалы дела.
С уважением.

Вам обременение суд не снимет в силу прохождения процедуры банкротства, есть другой способ решить вопрос. Для более детального обсуждения можете выбрать юриста обратившись лично ст.779 ГК.

12.1. Вы можете заключить с мужем брачный договор в соответствии с которым все имущество находится в вашей собственности.

12.2. Ребенок имеет право на имущество родителя только в порядке наследования. Вариант первый – на муже может не быть имущества, только на вас зарегистрировано. Либо муж может написать завещание вашу пользу.

13.1. Арест наложенный на имущество поручителя еще не значит, что его выставят на продажу, это мера обеспечения. Но в дальнейшем, если кредит не будет погашен, а основной заемщик обанкротится, то имущество могут выставить на торги. Чтобы сохранить имущество, надо гасить кредит.

13.2. Для консультации необходима дополнительная информация.
1. На какой стадии находится дело о банкротстве? Оно уже завершено и заёмщик освобождён от обязательств?
2. Банк обратился в арбитражный суд с заявлением об установлении требований?

14.1. Конечно можно. Просите суд об отсрочке или рассрочке платежа. Скажите, что пытаетесь вернуться в график и обязуетесь погашать долг.

15.1. Нужно обязательно подать отзыв на исковое заявление, в котором нужно указать свою правовую позицию относительно исковых требований.

16.1. Значит заказывайте молодцов грузчиков, приезжайте на дачу и вывозите своё имущество.
Или по суду истребуйте из чужого незаконного владения.

16.2. Вопрос Ваш в чем заключается?

17.1. «но финансовый управляющий наложил арест на имущество мужа и хочет конфисковать автомобиль»
Если у вас нет долга перед ним, то его действия неправомерны,

18.1. Можно сохранить имущество, если процедура банкротства ограничится только реструктуризацией долгов и удастся договориться со всеми кредиторами, но платить в этом случае кредиты и займы все равно придется.

18.2. Чтобы проконсультировать Вас с учетом потенциальной цели необходимо ознакомиться с документами. Возможно имеются основания для признания займов недействительными либо основания для уменьшения суммы долгов.
Рекомендую обратиться к юристу в личные сообщения либо связаться по контактам под ответом.

19.1. В случае расторжения брака Ваше личное имущество так и останется личным. Супруг может получить часть имущества только в порядке наследования, поскольку является наследником первой очереди в силу ст. 1142 ГК РФ.

С Уважением, адвокат – Степанов Вадим Игоревич.

19.2. Вам нечего опасаться. Добрачное имущество, в силу ст. 36 СК РФ, является личной собственностью. И никакая инвалидность не сделает добрачное имущество совместно нажитым.
Всего Вам самого доброго и удачного разрешения проблем.

20.1. По общим правилам срок исковой давности составляет 3 года по данным спорам, но суд может восстановить пропущенный срок. Кроме того, если данное имущество приобретено в браке, то оно делится пополам, т.е. по 12 доли каждому супругу. Нужно обращаться с исковым заявлением в суд на основе норм СК РФ и ГПК РФ. Главное – правильно обосновать и мотивировать такое исковое заявление.

20.2. Законодательством РФ определён срок, в течение которого суд обязан принимать заявления от разведённых супругов, решивших поделить ложки, вилки и квартиры. Срок исковой давности составляет три года. То есть супругам даётся на раздел имущества при разводе 3 года, а после этого суд откажет в разбирательстве по формальным основаниям.
Но вы имеете право на восстановление срока исковой давности.

21.1. Имущество родителей не смогут описать, а вот личные вещи, которые не относятся к категории первой необходимости могут. Мобильный телефон, планшет, компьютер и т.п. В общем то, чем лично вы пользуетесь. То, что принадлежит родителям нужно будет подтверждать свидетельскими показаниями, уровнем дохода.

22.1. Если Вы заинтересованы в сохранении имущества в квартире предложите бывшему супругу компенсацию, от которой он не сможет отказаться.
Что за опись понять сложно. Опись не означает, что мебель опишут и заберут. Скорее всего она у Вас и останется до решения суда.
Удачи!

23.1. Корректно – ответить нельзя. По сути вопроса – только если сможете представить доказательства, что после судебного разбирательства у Вас по карте не возникало долгов, а по судебному долгу – все выплачено.

24.1. Яна, добрый день! Нет. В настоящее время не получится так как по решению суда дом возвращается в собственность отца. Исполнительный лист здесь не нужен. По решению суда в реестре делают отметку о переходе права собственности.

25.1. В рамках возбужденного исполнительного производства судебный пристав вправе наложить арест на имущество и счета должника.

25.2. По причине того, что более чем в 90 % процентах случаев, задолженность образуется по вине кредитных организаций, целью которых является максимальное извлечение прибыли, мои рекомендации Вам нельзя отнести к незаконным. Итак, если судом вынесено решение о взыскании с Вас долга, но не были применены меры по обеспечению иска (постановление о запрете распоряжения имуществом), Вы имеете право продать имущество на которое может быть наложен арест знакомым, дальним родственникам (формально, с возможностью последующего возврата): закрыть счета в банках; иметь единственную жилую площадь, на которую взыскание не распространяется. Сделать все это в кратчайшие сроки и без лишней огласки.
Желаю Вам всего доброго.

25.3. От коллекторов ничего сберегать не нужно. У них прав забирать Ваше имущество, столько же, сколько и у меня. Варианты спасти имущество есть. Но стоит учитывать, что если вы после подачи иска вдруг продали автомобиль, банк будет оспаривать вашу сделку купли-продажи. Все что есть дома, можно продать соседу. Договор пишите гелевой ручкой. Есть еще один стопроцентный способ, но здесь я его написать не могу)

26.1. Вызовите другого нотариуса, если человек способен понимать значение своих действий, доверенность должны оформить, в случае чего, даже подписать может другой человек с согласия доверителя, в присутствии нотариуса, если сам доверитель не может.

27.1. Александр! Вам необходимо предоставить документы, подтверждающие что это имущество принадлежит именно вам, тогда оно будет исключено из описи. Или же перевести в другое место.

28.1. Сделайте себе ксерокопии правовых документов продаваемой квартиры, выписки о перечислении денежных сумм за нее или копию расписки в получении денежных сумм, выписку по счету, в общем зафиксируйте сумму полученную мужем при продаже квартиры, в случае развода вы предъявите ему требование о выплате половины этой суммы вам, если он распорядится ей исключительно в свою пользу и по своему усмотрению.

29.1. Настоящий Федеральный закон определяет условия и порядок принудительного исполнения судебных актов, актов других органов и должностных лиц, которым при осуществлении установленных федеральным законом полномочий предоставлено право возлагать на иностранные государства, физических лиц (далее также – граждане), юридических лиц, Российскую Федерацию, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования (далее также – организации) обязанности по передаче другим гражданам, организациям или в соответствующие бюджеты денежных средств и иного имущества либо совершению в их пользу определенных действий или воздержанию от совершения определенных действий.

Приставы могут и арестовать имущество должника. Но есть и ст.446 ГПК РФ по имуществу.

30.1. Можете подать конечно и в угон! Но проще отозвать доверенность у нотариуса так при такого рода действиях проверяют полномочия и доверенности! А так надо подавать в Суд на раздел имущества и в целях обеспечения иска просить наложение ареста на спорное имущество!
С уважением, Сергей Фесенко.

30.2. Правильно вам посоветовали нужно отозвать доверенность у нотариуса.
Хотя нотариус должен поставит в известность, но вы от нотариуса идите в ГБДД, там вам подскажут, это касательно машины.
А потом решайте все через Суд.

Как сохранить квартиру за предприятием?

Найти платежеспособного квартиросъемщика в Москве на долгий срок — заветная мечта для многих рантье. Во время аренды владельцы недвижимости в столице могут столкнуться с самыми неожиданными проблемами — от непредсказуемого поведения жильцов до банального нежелания платить. В такой ситуации идеальным вариантом кажется корпоративный арендатор. Это компания, которая снимает жилье для своих сотрудников, приехавших в Москву из другого города или другой страны.

При таком сценарии арендатором квартиры выступает не физическое, а юридическое лицо. Минус в том, что рантье не всегда может заранее увидеть человека, который будет жить в его квартире. Плюс — компания будет платить за аренду независимо от жильца. Иными словами, квартирант может съехать, а доход рантье никуда не денется: при корпоративной аренде юрлица выплачивают арендодателю всю сумму, предусмотренную в договоре.

Еще одно преимущество для рантье — это безналичная оплата. Такой механизм расчетов выгоден для тех, кто хотел бы сдать свою квартиру и уехать из Москвы. Перевод денег на банковскую карту — безальтернативный механизм оплаты для компаний, снимающих жилье для своих сотрудников. Об этом «РБК-Недвижимости» рассказали риелторы, работающие на московском рынке аренды жилья.

При большом количестве плюсов для рантье корпоративная аренда остается мечтой для многих владельцев московских квартир. Дело в том, что найти и удержать такого арендатора — нетривиальная задача. Редакция узнала у компаний, которые специализируются на подборе арендного жилья, как привлечь надежных квартиросъемщиков и какие требования они предъявляют к съемным квартирам.

Надолго ли арендуют?

Обычно договор с корпоративным арендатором заключается на 11 месяцев с дальнейшей пролонгацией или переподписанием соглашения по истечении срока на новых условиях, рассказала директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet Анна Карпова. В агентствах Savills, «Миэль» и Penny Lane Realty также подтвердили 11-месячный срок.

«Договоры на три года и более бывают, но реже, — уточнила директор департамента аренды Savills в России Елена Куликова. — Такие договоры подлежат обязательной государственной регистрации. Договоры на несколько месяцев или даже дней также существуют, но это отдельный сегмент сервисных квартир, который существенно отличается от долгосрочной аренды».

Читать еще:  Как производится совместная покупка земли?

Какой должна быть квартира?

Корпоративная аренда обычно относится к высокобюджетному сегменту. Компании редко арендуют дешевое жилье, констатировали риелторы: в этом сегменте спросом пользуются квартиры бизнес- и премиум-класса, так как жилье в основном снимают для управленцев высокого уровня. «Процентов 80% арендаторов — семейные люди, которые предпочитают трех-четырехкомнатные квартиры в современных ЖК рядом со школами, — заявила директор департамента аренды квартир Penny Lane Realty Марина Шекера. — Экспаты традиционно предпочитают центр города и сталинки, для них это экзотика. Одиночки, разумеется, снимают студии и однокомнатные квартиры».

Ключевым фактором для корпоративных арендаторов является юридическая чистота квартиры, указали в компании «Миэль». «Ни российская, ни иностранная компания не станет рассматривать квартиру, у которой не все в порядке с правоустанавливающими документами», — заверила директор «Миэль-Аренды» Мария Жукова.

Директор «Миэль-Аренды» Мария Жукова:

— Для рядовых сотрудников самым важным является нормальная транспортная доступность. Иными словами, они не захотят селиться там, где нет метро. У руководящего звена компаний, как правило, есть личный транспорт, и на метро они не ездят — так что если кому-то захочется поселиться в престижном малоэтажном комплексе за городом, то это вполне осуществимо.

Обязательное требование корпоративных арендаторов — наличие мебели, отметили риелторы. «Квартиры без мебели попросту не рассматриваются, стиль только современный. Также необходимо наличие посуды, полотенец и ванных принадлежностей», — перечислила Анна Карпова из Est-a-Tet. В агентстве Savills долю меблированных квартир в структуре запросов на корпоративную аренду оценили в 90%.

«Часто квартиры проходят техническую проверку на соответствие нормам безопасности, — предупредила Елена Куликова. — Это касается электрики, газового оборудования и систем пожаротушения. Для высокопоставленных сотрудников квартиры проходят проверку службы безопасности. Еще два распространенных правила: запрещена аренда квартир на первых и последних этажах (правило о последнем этаже очень часто оспаривается самим будущим арендатором, так как такие квартиры обладают хорошими видовыми характеристиками), квартира не должна быть оборудована газовым бойлером (иногда и газовой плитой)».

Сколько стоит?

Среднюю стоимость месячной ставки при корпоративной аренде в Москве риелторы из Penny Lane Realty и Est-a-Tet оценили в 60–70 тыс. руб. «Квартира для топ-менеджера может стоить 250–300 тыс. руб. в месяц. Нижний предел для сотрудника высокого уровня — это 70–100 тыс. руб., — сообщила Мария Жукова из «Миэль-Аренды». — Также важен состав семьи. Если квартиру снимают для холостого сотрудника — это может быть однокомнатная квартира. Если вместе с ним приезжают жена и трое детей — ситуация будет меняться в корне».

Наибольший спрос на аренду жилья от крупных компаний сосредоточен в районе от Пречистенской набережной до Тверской улицы, выяснили в агентстве Savills по просьбе «РБК-Недвижимости». «Больше всего востребованы трехкомнатные квартиры общей площадью около 120 кв. м. Будущим арендаторам важно, чтобы подъезд был в хорошем состоянии, с охраной и консьержем. Еще одним ключевым запросом является возможность парковки рядом с домом», — указала Елена Куликова.

В чем функция риелтора?

Найти корпоративного арендатора без посредников будет проблематично, так как многие компании предпочитают нанимать риелторские агентства для подбора квартир. «Компании важен сервис и стабильное абонентское обслуживание, которое можно получить от агентства. Корпоративным арендаторам просто неудобно работать с частными собственниками», — объяснила Марина Шекера из агентства Penny Lane Realty.

«Прежде подбором жилья для персонала занимались целые отделы. Может, тогда они могли позволить себе работать как небольшое агентство и формировать базу, но сейчас это один-два человека, которые физически не могут справиться с таким объемом работы и, по сути, нанимают агентство как подрядчика», — добавила Шекера.

Современные корпоративные клиенты размещают свои запросы по аренде у одной или двух крупных компаний, считает Елена Куликова. При этом в компаниях обычно существует своя форма договора аренды, согласовать существенные изменения к которой бывает затруднительно, отметили в агентстве Savills.

Заплатят в валюте?

Необязательно. Среди корпоративных арендаторов московского жилья много иностранных компаний, которым удобнее вести расчеты в валюте, утверждают риелторы. Тем не менее в большинстве случаев валютный расчет в России запрещен — а потому в договоре фиксируется рублевая сумма, отметили в компаниях «Миэль» и Penny Lane.

«Арендная ставка может быть зафиксирована в рублях, а может быть в валюте (при условии оплаты в рублях по курсу ЦБ). После того как курс доллара существенно вырос, договоры, зафиксированные в валюте, встречаются все реже и реже», — заявила Елена Куликова.

Посольства — единственный тип корпоративного арендатора, который может на полностью законных основаниях заключить с собственником валютный договор, сообщили «РБК-Недвижимости» в компании Est-a-Tet. «Благодаря своему особому статусу посольства заключают договоры на более длительный срок (три — пять лет) и могут платить в валюте, — отметила Анна Куликова. — Правда, в таких случаях вмешивается валютный контроль, обязательно оформляется паспорт сделки. Для собственника это всегда проблематично, поэтому часто арендодатели стараются избегать подобной формы оплаты».

На что еще обратить внимание?

Приятный бонус для рантье, которым удалось привлечь корпоративного арендатора: вместо собственника налог должен платить наниматель. Об этом «РБК-Недвижимости» рассказала старший юрисконсульт Savills в России Галина Баркус. «Если собственник действует по договору как физическое лицо, то компания-арендатор будет удерживать и оплачивать за собственника налог на доход, — разъяснила Баркус. — Это означает, что согласованная в договоре аренды плата будет поступать в размере, уменьшенном на 13%».

«Налоговые условия обязательно нужно оговорить на стадии заключения договора. В том числе необходимо выяснить, будет ли удержан НДФЛ с суммы страхового депозита, — порекомендовали в компании Savills. — Это зависит от формулировок в договоре (обеспечительный платеж должен быть обособлен от арендной платы и не предусмотрен его зачет в счет оплаты последнего месяца аренды) и от профессионального мнения бухгалтера компании».

Можно ли использовать жилое помещение под офис

Потребность в использовании жилого помещения под офис возникает, как правило, вследствие недостатка средств. Аренда офиса предполагает немалые расходы, а потому предприниматели часто ищут экономные варианты.

Можно ли снимать жилье под офис?

Предпринимательская деятельность может осуществляться и в жилых, и в нежилых помещениях. Однако в первом случае появляется ряд ограничений. В статьях 288 и 671 ГК РФ указано, что жилое помещение подходит только для проживания людей. Однако в этих же источниках есть ссылка на пункт 2 статьи 17 ЖК РФ. В этом нормативном акте прописано, что жилое помещение может использоваться в качестве офиса для ИП при наличии этих условий:

  • Квартира является собственностью ИП.
  • Превращение жилья в офис не помешает соседям и жителям самой квартиры.
  • При создании офиса помещение будет отвечать всем требованиям к жилым пространствам.

Если все эти условия не соблюдаются одновременно, жилое помещение нужно переоформлять в нежилое.

Особенности предпринимательской деятельности в квартире

Ведение деятельности предполагает определенную специфику. Она должна отвечать этим условиям:

  • Деятельность не нарушает права/свободы жителей квартиры и соседей.
  • Не предполагается производство в промышленных масштабах.

В статье 17 ЖК РФ указано, что бизнес на дому может вестись только ИП и самозанятыми гражданами. ЮЛ не имеет права работать в жилом помещении. Рассмотрим представителей конкретных профессий, которые могут осуществлять свою деятельность в квартире:

  • Юристы.
  • Лица, оказывающие консультационные услуги.
  • Няни.
  • Бухгалтерские работники.
  • Репетиторы.
  • Переводчики.

Также в жилом помещении могут осуществлять свою деятельность лица, работающие на удаленной основе.

ВАЖНО! Жилое помещение, где ведется предпринимательская деятельность, должно соответствовать требованиям к офисам. В частности, это наличие дополнительного выхода, пожарная и экологическая безопасность.

Особенности аренды жилого помещения под офис

Можно ли арендовать квартиру для осуществления предпринимательской деятельности? Можно, однако при этом необходимо соблюдать все законы. ЮЛ для соблюдения норм можно оформить договор аренды на своих сотрудников. Нужно помнить, что ГК РФ запрещает ведение коммерческой деятельности на территории жилого помещения. Однако ЖК РФ делает ее же вполне правомерной.

Для соблюдения законности нужно ответственно подойти к составлению договора аренды. Заключение соглашения базируется на этих принципах:

  • В договор нужно включить положения со всеми нюансами.
  • В документе должен содержаться недвусмысленный запрет на ведение промышленного производства, так как оно запрещено законом.
  • Если помещение арендует ЮЛ, нужно верно указать цель оформления соглашения. Если цель будет сформулирована неправильно, дальнейшая деятельность будет сопряжена со множеством проблем.

В соглашении нужно прописать такие сведения, как:

  • Наименование бумаг, подтверждающих право собственности арендодателя на квартиру.
  • Цель аренды.
  • Полная схема помещения, описание.
  • Продолжительность аренды.
  • Размер выплат.
  • Частота выплат (раз в месяц или раз в квартал).
  • Объем компенсации, которая будет выплачена при порче помещения.
  • Обязанность арендатора относительно ремонта жилья, поддержания его в нормальном состоянии.
  • Ответственность по оплате услуг ЖКХ.
  • Условия расторжения соглашения.

Во избежание проблем рекомендуется указать все важные нюансы. Можно прописать дополнительные требования, если они отвечают закону. Если деятельность будет вестись ЮЛ или ИП, имеет смысл предварительно проконсультироваться по вопросам составления договора с юристом.

Вероятные проблемы при ведении коммерческой деятельности

Рассмотрим проблемы, которые возникают при осуществлении предпринимательской деятельности в квартире:

  • Противоречия в законах. Если к предпринимателю возникают вопросы со стороны контролирующих органов, отстоять свою позицию будет весьма нелегко. Связано это с тем, что в ГК РФ и ЖК РФ указаны противоречивые положения.
  • Запрет к ведению деятельности в квартире ЮЛ. Если ЮЛ работает в жилом помещении, существует очень высокая вероятность появления вопросов со стороны контролирующих органов. Что делать в подобной ситуации? Можно закрыть общество и открыть ИП. Если сделать этого нельзя, можно оформить субаренду на ИП, находящегося под контролем лица.
  • Выбор арендодателя. У кого лучше снимать жилье? У юридического лица или у обычного гражданина? Это не очень важно. Однако если деятельность ведет ЮЛ, собственник жилья должен подтвердить нежилой статус помещения.
  • Проблемы с соседями. Предпринимателю не рекомендуется идти на конфликт с соседями. Беспокойные жители дома – это всегда проблема, влекущая за собой жалобы и проверки. Большая часть проблем возникает, когда предпринимателем активно используется общий вход и подъезд. Поэтому рекомендуется соорудить собственный выход. Сделать это можно в жилом помещении, находящемся на первом этаже. Для реконструкции необходимо получить согласие от городской администрации.
Читать еще:  Как снять обременение с квартиры, минуя суд?

К СВЕДЕНИЮ! Ведение коммерческой деятельности в жилых квартирах предполагает множество опасностей. Поэтому наиболее безопасным вариантом является перевод помещения в статус нежилого.

Ответственность за коммерческую деятельность в квартире

Если предприниматель соблюдает все правила, не мешает соседям, скорее всего, никаких проверок не последует. Как правило, внимание со стороны контролирующих органов вызвано именно жалобами со стороны соседей.

Если правонарушение будет обнаружено, предпринимателя ожидает ответственность на основании части 1 статьи 7.21 КоАП РФ. В этой статье прописано наказание за использование жилья не по назначению. Правонарушение влечет за собой предупреждение или наложение штрафа в размере 1 000–1500 рублей. Предупреждение выносится в том случае, если совершено нарушение в небольших размерах.

Рассмотрим другую ситуацию. Собственник предоставил жилое помещение в аренду. Он не является учредителем или сотрудником коммерческого образования. В этом случае он может быть привлечен к административной ответственности.

ВАЖНО! Контролирующие органы обязаны доказать, что жилое помещение действительно использовалось не по назначению. Оформлением протокола по рассматриваемому нарушению занимается Горжилинспекция.

Использование квартиры не по назначению подтверждается следующим образом:

  • Показания жителей здания.
  • Фотографии оборудования, которое использовалось для извлечения коммерческой прибыли.
  • Указания на нарушения санитарных норм.
  • Указания на то, что права соседей были нарушены.

Предприниматель, в свою очередь, также может постараться оспорить решение контролирующих органов.

ВАЖНО! Меры ответственности практически никогда не применяются по отношению к самозанятым гражданам (няни, переводчики и прочее).

Особенности перевода жилого пространство в нежилое

Если предприниматель столкнулся с проблемами, имеет смысл перевести жилую квартиру в нежилую. Порядок процедуры определяется пунктом 3 статьи 288 ГК РФ. Перевести помещение в нежилое можно только при соблюдении этих условий:

  • Квартира находится на первом этаже. Возможно и расположение на других этажах, если под квартирой находятся нежилые пространства.
  • В помещении не должно находиться постоянных жителей.
  • Если требуется, нужно переустроить квартиру. В частности, обустраивается отдельный вход. Переоборудованная квартира проходит специальную комиссию.
  • Акт приемки-сдачи направлен в БТИ.

После проведения всех эти процедур можно официально размещать в помещении коммерческую компанию.

Как сохранить квартиру за предприятием?

Найти платежеспособного квартиросъемщика в Москве на долгий срок — заветная мечта для многих рантье. Во время аренды владельцы недвижимости в столице могут столкнуться с самыми неожиданными проблемами — от непредсказуемого поведения жильцов до банального нежелания платить. В такой ситуации идеальным вариантом кажется корпоративный арендатор. Это компания, которая снимает жилье для своих сотрудников, приехавших в Москву из другого города или другой страны.

При таком сценарии арендатором квартиры выступает не физическое, а юридическое лицо. Минус в том, что рантье не всегда может заранее увидеть человека, который будет жить в его квартире. Плюс — компания будет платить за аренду независимо от жильца. Иными словами, квартирант может съехать, а доход рантье никуда не денется: при корпоративной аренде юрлица выплачивают арендодателю всю сумму, предусмотренную в договоре.

Еще одно преимущество для рантье — это безналичная оплата. Такой механизм расчетов выгоден для тех, кто хотел бы сдать свою квартиру и уехать из Москвы. Перевод денег на банковскую карту — безальтернативный механизм оплаты для компаний, снимающих жилье для своих сотрудников. Об этом «РБК-Недвижимости» рассказали риелторы, работающие на московском рынке аренды жилья.

При большом количестве плюсов для рантье корпоративная аренда остается мечтой для многих владельцев московских квартир. Дело в том, что найти и удержать такого арендатора — нетривиальная задача. Редакция узнала у компаний, которые специализируются на подборе арендного жилья, как привлечь надежных квартиросъемщиков и какие требования они предъявляют к съемным квартирам.

Надолго ли арендуют?

Обычно договор с корпоративным арендатором заключается на 11 месяцев с дальнейшей пролонгацией или переподписанием соглашения по истечении срока на новых условиях, рассказала директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet Анна Карпова. В агентствах Savills, «Миэль» и Penny Lane Realty также подтвердили 11-месячный срок.

«Договоры на три года и более бывают, но реже, — уточнила директор департамента аренды Savills в России Елена Куликова. — Такие договоры подлежат обязательной государственной регистрации. Договоры на несколько месяцев или даже дней также существуют, но это отдельный сегмент сервисных квартир, который существенно отличается от долгосрочной аренды».

Какой должна быть квартира?

Корпоративная аренда обычно относится к высокобюджетному сегменту. Компании редко арендуют дешевое жилье, констатировали риелторы: в этом сегменте спросом пользуются квартиры бизнес- и премиум-класса, так как жилье в основном снимают для управленцев высокого уровня. «Процентов 80% арендаторов — семейные люди, которые предпочитают трех-четырехкомнатные квартиры в современных ЖК рядом со школами, — заявила директор департамента аренды квартир Penny Lane Realty Марина Шекера. — Экспаты традиционно предпочитают центр города и сталинки, для них это экзотика. Одиночки, разумеется, снимают студии и однокомнатные квартиры».

Ключевым фактором для корпоративных арендаторов является юридическая чистота квартиры, указали в компании «Миэль». «Ни российская, ни иностранная компания не станет рассматривать квартиру, у которой не все в порядке с правоустанавливающими документами», — заверила директор «Миэль-Аренды» Мария Жукова.

Директор «Миэль-Аренды» Мария Жукова:

— Для рядовых сотрудников самым важным является нормальная транспортная доступность. Иными словами, они не захотят селиться там, где нет метро. У руководящего звена компаний, как правило, есть личный транспорт, и на метро они не ездят — так что если кому-то захочется поселиться в престижном малоэтажном комплексе за городом, то это вполне осуществимо.

Обязательное требование корпоративных арендаторов — наличие мебели, отметили риелторы. «Квартиры без мебели попросту не рассматриваются, стиль только современный. Также необходимо наличие посуды, полотенец и ванных принадлежностей», — перечислила Анна Карпова из Est-a-Tet. В агентстве Savills долю меблированных квартир в структуре запросов на корпоративную аренду оценили в 90%.

«Часто квартиры проходят техническую проверку на соответствие нормам безопасности, — предупредила Елена Куликова. — Это касается электрики, газового оборудования и систем пожаротушения. Для высокопоставленных сотрудников квартиры проходят проверку службы безопасности. Еще два распространенных правила: запрещена аренда квартир на первых и последних этажах (правило о последнем этаже очень часто оспаривается самим будущим арендатором, так как такие квартиры обладают хорошими видовыми характеристиками), квартира не должна быть оборудована газовым бойлером (иногда и газовой плитой)».

Сколько стоит?

Среднюю стоимость месячной ставки при корпоративной аренде в Москве риелторы из Penny Lane Realty и Est-a-Tet оценили в 60–70 тыс. руб. «Квартира для топ-менеджера может стоить 250–300 тыс. руб. в месяц. Нижний предел для сотрудника высокого уровня — это 70–100 тыс. руб., — сообщила Мария Жукова из «Миэль-Аренды». — Также важен состав семьи. Если квартиру снимают для холостого сотрудника — это может быть однокомнатная квартира. Если вместе с ним приезжают жена и трое детей — ситуация будет меняться в корне».

Наибольший спрос на аренду жилья от крупных компаний сосредоточен в районе от Пречистенской набережной до Тверской улицы, выяснили в агентстве Savills по просьбе «РБК-Недвижимости». «Больше всего востребованы трехкомнатные квартиры общей площадью около 120 кв. м. Будущим арендаторам важно, чтобы подъезд был в хорошем состоянии, с охраной и консьержем. Еще одним ключевым запросом является возможность парковки рядом с домом», — указала Елена Куликова.

В чем функция риелтора?

Найти корпоративного арендатора без посредников будет проблематично, так как многие компании предпочитают нанимать риелторские агентства для подбора квартир. «Компании важен сервис и стабильное абонентское обслуживание, которое можно получить от агентства. Корпоративным арендаторам просто неудобно работать с частными собственниками», — объяснила Марина Шекера из агентства Penny Lane Realty.

«Прежде подбором жилья для персонала занимались целые отделы. Может, тогда они могли позволить себе работать как небольшое агентство и формировать базу, но сейчас это один-два человека, которые физически не могут справиться с таким объемом работы и, по сути, нанимают агентство как подрядчика», — добавила Шекера.

Современные корпоративные клиенты размещают свои запросы по аренде у одной или двух крупных компаний, считает Елена Куликова. При этом в компаниях обычно существует своя форма договора аренды, согласовать существенные изменения к которой бывает затруднительно, отметили в агентстве Savills.

Заплатят в валюте?

Необязательно. Среди корпоративных арендаторов московского жилья много иностранных компаний, которым удобнее вести расчеты в валюте, утверждают риелторы. Тем не менее в большинстве случаев валютный расчет в России запрещен — а потому в договоре фиксируется рублевая сумма, отметили в компаниях «Миэль» и Penny Lane.

«Арендная ставка может быть зафиксирована в рублях, а может быть в валюте (при условии оплаты в рублях по курсу ЦБ). После того как курс доллара существенно вырос, договоры, зафиксированные в валюте, встречаются все реже и реже», — заявила Елена Куликова.

Посольства — единственный тип корпоративного арендатора, который может на полностью законных основаниях заключить с собственником валютный договор, сообщили «РБК-Недвижимости» в компании Est-a-Tet. «Благодаря своему особому статусу посольства заключают договоры на более длительный срок (три — пять лет) и могут платить в валюте, — отметила Анна Куликова. — Правда, в таких случаях вмешивается валютный контроль, обязательно оформляется паспорт сделки. Для собственника это всегда проблематично, поэтому часто арендодатели стараются избегать подобной формы оплаты».

На что еще обратить внимание?

Приятный бонус для рантье, которым удалось привлечь корпоративного арендатора: вместо собственника налог должен платить наниматель. Об этом «РБК-Недвижимости» рассказала старший юрисконсульт Savills в России Галина Баркус. «Если собственник действует по договору как физическое лицо, то компания-арендатор будет удерживать и оплачивать за собственника налог на доход, — разъяснила Баркус. — Это означает, что согласованная в договоре аренды плата будет поступать в размере, уменьшенном на 13%».

«Налоговые условия обязательно нужно оговорить на стадии заключения договора. В том числе необходимо выяснить, будет ли удержан НДФЛ с суммы страхового депозита, — порекомендовали в компании Savills. — Это зависит от формулировок в договоре (обеспечительный платеж должен быть обособлен от арендной платы и не предусмотрен его зачет в счет оплаты последнего месяца аренды) и от профессионального мнения бухгалтера компании».

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector