Как вернуть аванс, выданный застройщику, если условия ДДУ ухудшились?
Prokurors.ru

Юридический портал

Как вернуть аванс, выданный застройщику, если условия ДДУ ухудшились?

Возврат задатка по договору долевого участия

Однозначно вам придется обращаться в суд. Составьте письменную претензию на предмет возврата задатка. Вам наверняка откажут, после чего жалобу в Роспотребнадзор и иск в суд о расторжении договора, возврате суммы и т.д. Если стоимость увеличил застройщик в одностороннем порядке, то это “железное” основание для расторжения договора. Это одностороннее изменение существенных условий договора, что является основанием для его расторжения.

Сделка, по сути, не состоялась по вине застройщика, односторонне увеличившим цену, что дает вам возможность требовать выплаты задатка в двойном размере.

Но можно и ставить вопрос о ничтожности договора задатка, точнее, о его недействительности, поскольку задаток, вполне нормальная правовая форма обеспечения сделки.

Для составления документов по сути дела, конечно. следует посмотреть документы, которые у вас есть, после чего можно решать вопрос предметно, а не теоретизировать.

Ссылаться в обоснование ваших требований надо на достаточно много нормативки. Тут и собственно ГК, и закон о защите прав потребителей, и некоторое количество еще нормативных актов, но названные – основные.

Я смогу более подробно сказать по сути дела, если взгляну на документы.

Вам нужно смотреть предмет договора, и если он не соответствует требованиям законодательства, в т. ч. ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, то нужно признавать его ничтожным в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ (“Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки”).

Нет “бронирования” в ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, а договоры ДДУ публичные – на том и стоять в суде. Настаивая на возврате неосновательного обогащения застройщика Вам во исполнение п. 1 ст. 1102 ГК РФ (“Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса”), применяя ст. 395 ГК РФ (“За пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором”).

Без суда Вы потреряете время и деньги.

Подайте письменное заявление в адрес начальника данной конторы (с приложением копии документа о задатке и копии документа его оплаты) в котором в хронологическом порядке изложите всю ситуацию т.е. к примеру: Между нами был заключён договор задатка (Приложение № 1) в целях якобы бронирования покупки квартиры в жилом доме на 1 месяц с последующей покупки, по данному договору мной вам была оплачена денежная сумма в размере 50000 рублей, что подтверждается квитанцией об оплате (Приложение № 2). Однако в кредите в различных банках мне было отказано, таким образо реализация договора не прошла не по моей вине, таким образо оговоренная услуга (продажа жилого помещения) вами реализована не может быть в следствии чего имеются основания расторжения заключённого между нами договора от ____ 2013 года и возврата уплаченной мной суммы.Далее указывайте вышеуказанные ссылки на статьи закона и просите. В связи с вышеизложенным ПРОШУ ВАС: 1. Возвратить мне уплаченную мной сумму в размере 50 000 рублей. 2. О принятом решении прошу сообщить в установленном законом порядке в мой адрес. Если ваши требования не будут удовлетворены через 10 дней с момента получения ими заявления, то подавайте иск в суд.

Как вернуть аванс, если условия выставленные для подписания ДДУ для меня ухудшились?

Передал застройщику авансовый платёж за резервирование квартиры в строящемся доме (ещё на этапе котлована и до получения им разрешения на строительство), где был план квартиры и общая стоимость. После получения разрешения на строительство застройщик в проекте договора изменил размеры помещений (изменить их переносом перегородок не представляется возможным). Кроме того стоимость квартиры возросла на 200 тыс. руб. , а сроки сдачи обьекта сдвинулись с третьего квартала 2017 года на 1 июня 2018 года. Какими нормативными документами мотивировать отказ от подписания ДДУ и требование возврата денег?

Ответы юристов ( 2 )

Здравствуйте, Андрей! А аванс Вы на основании какого договора передавали? Оформляли какой-то договор?

Здравствуйте Аким! Аванс был оформлен в виде расписки в счёт авансового платежа за участие в долевом строительстве с представителем застройщика ( причём на тот момент у застройщика ещё не было разрешения на строительство). Причем расписку мне выдали (по моей наивности без выдачи квитанции об оплате (что, как мне пояснили позже знающие люди является нарушением финансовой дисциплины и граничит с мошенничеством). В расписке указано, что если я не внесу следующий платёж до 1января цена 1 кв.метра увеличивается и эта повышенная цена действует до 29 февраля 2017 года. В случае отказа от участия в ДДУ (болванка договора пришла после получения разрешения на строительство и как я писал условия в предлагаемом на подпись ДДУ изменилиси на худших для меня условиях (на 3 квартала сдвинуты сроки сдачи обьекта, изменились площади кухни и ванной (причём изменить технически будет невозможно, общая цена на квартиру повысилась на 200тыс. руб.) . Одна заковыка очень затрудняет – подлинник расписки был утерян и на руках только фотокопия. Вот тут как быть, что предпринять?

Договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с даты такой регистрации (ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ). Выходит, что никакого договора между Вами и застройщиком не было, да и не могло быть, т. к. разрешения на строительство на даты получения аванса он не имел. Застройщик не имел права брать у вас деньги до получения разрешения на строительство и опубликования проектной декларации. Аванс передается по заключенному договору, следовательно у застройщика возникло неосновательное обогащение (ст. 1102, 1107 Гражд. кодекса РФ). Вот на указанные нормы, а также на ч. 3 ст. 3 закона 214-ФЗ (о неустойке в двойном размере ставки Банка России при возврате денежных средств Вам и следует ссылаться). Однако ситуация усугубляется отсутствием подлинных доказательств передачи денежных средств застройщику. Советую в данной ситуации не раскрывать факт утери подлинника расписки, а требовать возврата средств, вынуждая застройщика письменно признать факт аванса. Можно предупредить и о возможности Вашего обращения в правоохранительные и надзорные органы в случае отказа (уклонения) от возврата средств.

Еще вариант действий: согласиться на заключение ДДУ, с фиксацией получения застройщиком аванса, зарегистрировать ДДУ. Затем довести дело до расторжения договора или уступить кому-то права и обязанности дольщика. В последнем случае можно и выгоду поиметь.

Большое спасибо за развёрнутый совет, факт утери застройщику скорее всего известен, т.к. фотокопию расписки делал риелтер, который “доле” с ним и знакомый его, а вот не попаду ли я в очередную ловушку, заключив ДДУ? Какие пункты необходимо будет прописать в договоре, дабы не оставить у застройщика другого выхода, кроме как отдать мне аванс, ведь придётся ссылаться уже на ДДУ, а расписки по факту (фотокопия это графологическая экспертиза и “танцы с бубном”и не факт, что налоговая и ОБЭП будут со мной конструктивно сотрудничать (да просто отмахнутся)? Третий вариант заманчив, но сроки сдачи сдвинуты до 1июня 2018 года (а там или “шах или ишак умрёт”), ведь наивных, готовых покупать несуществующий товар в наше время навряд, ли сыщется? Заранее благодарю за совет.

а вот не попаду ли я в очередную ловушку, заключив ДДУ? Какие пункты необходимо будет прописать в договоре, дабы не оставить у застройщика другого выхода, кроме как отдать мне аванс
Андрей

Нет никакой ловушки. Необходимо только в тексте договора или в ином документе, подписанным от застройщика, указать, что часть стоимости квартиры уже внесена до заключения договора.

Читать еще:  Как рассчитать неустойку, полагающуюся от авиакомпании?

Дата внесения платежа (дата расписки на момент выдачи которой ещё не было разрешения на строительство) и будет служить основанием для претензии? Да и, наверное нужно будет потребовать выдачи задним числом квитанции об оплате и новой расписки (или фотокопию заверить достаточно?). А потом на основании нарушений при получении аванса (деньги получены до получения разрешения на строительство), да квитанцию они дадут с более, чем месячным опозданием. Как обосновать намерение разорвать заключённый договор ДУ уже после его подписания, ведь меня начнут просто заставлять выполнять последовательно пункты договора, т.е. вносить платежи (второй платёж 2 605 850 руб уже 1.02 2017, ведь подписав договор я соглашаюсь с его содержанием? Т.е. иного выхода, кроме подписания ДДУ нет? (не хотелось бы увязнуть.

ДДУ можно расторгнуть как соглашением сторон, так и по инициативе застройщика, при нарушении дольщиков условий об оплате. Вам же нужно зафиксировать обязательства застройщика по возврату аванса? Если это возможно без заключения ДДУ, конечно выбирайте такой вариант.

  • 9,8 рейтинг
  • 3111 отзывов эксперт

Согласна с вышевысказавшимся коллегой — необходимо увидеть, какой договор вы заключили с застройщиком, чтобы ответить на вопрос

Какими нормативными документами мотивировать отказ от подписания ДДУ и требование возврата денег?
Андрей

так как это зависит от того, какие правоотношения у вас возникли, как квалифицировать сумму, которую вы внесли (задаток или аванс или обеспечительный платеж) и т.п.

Здравствуйте Татьяна, благодарю за участие! Сумма была мною выплачена мною ( в присутствии риелтера с помощником и представителем застройщика ) в счёт авансового платежа за участие в ДДУ (на тот момент у застройщика даже не было разрешения на строительство). После получения разрешения на строительство мне выслали по электронке болванку ДДУ, в которой на 3квартала сдвинуты сроки сдачи обьекта, увеличиласть общая стоимость квартиры. Волнует нюанс, подлинник расписки и на руках осталась фотокопия её. Посоветуйте, как выйтти из этого затруднительного положения. П.С. Покупать квартиру я собирался после продажи квартиры в другом городе ( поэтому в расписке цена до 1января указана одна, до 28 февраля 2017 года она повышается, а в случае отказа от участия в долевом строительстве задаток (в этом обзаце уже пишется “задаток” “остаётся у застройщика”. Как выкрутиься из этого идиотског положения? Что предпринять? Советовали обратиься к застройщику с просьбой выдать новую (переписать, дубликат попросить выдать), да и квитанцию об оплате потребовать (или достаточно квитанции об оплате плюс фотокопия утерянной расписки достаточно для подачи иска о возвращении выданной суммы?) . Советовали даже слукавить и предложить застройщику версию (дабы не вызвать подозрений о намерении вообще не участвовать в дальнейшем в ДДУ, что мол риэлтеру в городе, где я продаю квартиру покупатель , тоже выдал залог (аванс), но передумал и для доказательства, что сумма его залога мною уже потрачена на авансовый платёж моему застройщику (а для суда нужно представить доказательства по всей форме – подлинник, дубликат (или заверенная фотокопия подойдёт?), расписки и квитанция об оплате мною авансового платежа, дабы не вызвать подозрений, что я не собираюсь вообще подписывать ДДУ. Извините за длинноту, но опыта описания таких вопросов не имею. Что делать, если застройщик заподозрив “неладное” (клиент хочет соскочить) откажется выдавать новую расписку, заверять фотокопию и выдавать квитанцию о совершшонно мною оплате авансового платежа? Какие перспективы у меня в этом случае и что посоветуете?

Как вернуть аванс, выданный застройщику, если условия ДДУ ухудшились?

– Взыскание неустойки без предоплаты
– Споры с застройщиками
– Сопровождение сделок по ДДУ

Причины, побудившие приобрести долевку в строящемся доме, у каждого свои. Кто-то хочет улучшить свои жилищные условия, кто-то приобретает собственные квадратные метры впервые, кто-то просто хочет вложить имеющиеся у него свободные деньги в недвижимость. Общее у всех этих людей одно – понимание того, что приобретение квартиры через участие в долевом строительстве, несомненно, более выгодный вариант, чем покупка уже готовой. И потому они готовы рискнуть. Да, к сожалению, и в наше время приобретение жилья подобного рода все еще риск. Может наступить неприятная ситуация, когда с застройщиком возникли проблемы, он не выполняет свои обязательства, оговоренные в договоре. Как вернуть деньги по ДДУ в таком случае?

ФЗ №214 позволяет участнику долевого строительства в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого участия, заключенный с застройщиком. Правда, для этого должны быть веские основания, они перечисленны в указанном законе. По инициативе участника долевого строительства расторжение ДДУ возможно:

  1. По взаимной договоренности дольщика и застройщика: дольщик направляет застройщику уведомление об отказе от исполнения договора с указанием причин, по которым он хочет отказаться от дальнейшего участия в долевом строительстве. Застройщик с претензией соглашается и ДДУ расторгается.
  2. В судебном порядке. Участник долевого строительства обращается в судебную инстанцию с требованием о расторжении ДДУ. Суд решает, имеются ли для этого основания, после чего расторгает договор либо отказывает в этом.

Дольщик является инвестором долевого строительства. С самого начала заключения договора и до самого окончания его действия он оплачивает постройку своей квартиры. Внесение денежных средств происходит частями либо единоразово. А потому, основным результатом, который хочет достигнуть участник долевого строительства, расторгая по той или иной причине ДДУ, – возврат своих денег. Но на самом деле не каждый представляет себе, как вернуть деньги по договору долевого строительства.

Более подробно со всеми нюансами, возникающими при расторжении ДДУ, можно ознакомиться в статье сайта «Что нужно знать, если предстоит расторжение ДДУ».

Как правило, уже при заключении ДДУ отдельным пунктом оговорен размер суммы, которую получит дольщик в случае досрочного расторжения соглашения. И нередко это сумма меньше той, которую участник долевого строительства внес на расчетный счет фирмы-застройщика к дате окончания действия документа.

По закону, если расторжения договора все-таки удалось добиться без судебных тяжб, застройщик должен возвратить деньги в течение 20 дней. Если иное не указано в ДДУ, это должна быть сумма, переданная дольщиком в счет стоимости договора в полном размере. Дополнительно застройщик оплачивает проценты, пропорциональные 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, причем в двойном размере.

Когда процедура расторжения договора ДДУ происходит в судебном порядке, размер суммы, подлежащей возврату дольщику, определяет суд. Он может согласиться с тем, что договор нужно расторгнуть, а может и отказать в этом. Кроме того, по усмотрению суда, при удовлетворении иска и вынесении решения о расторжении договора взыскиваемая сумма может быть как меньше, так и больше требуемой. Все зависит от того, насколько грамотно будут предоставлены необходимые документы и доказательства. Безусловно, лучше довериться в таком случае профессиональному юристу.

Многим дольщикам, попавшим в затруднительную ситуацию, кажется, что расторжение ДДУ – самый простой, самый верный, а быть может и единственный способ вернуть свои деньги. Этим пользуются многие недобросовестные юристы.

Прежде чем принять решение о выходе из долевого участия и расторжении соответствующего договора, нужно тщательно проанализировать сложившуюся ситуацию, взвесить все «за» и против». Правильно понять реальные последствия такого поступка может только специалист.

Не нужно обращаться с таким серьезным вопросом к первому попавшемуся юристу. Многие из них, имея своей корыстной целью заработать на чужой беде, не разобравшись в индивидуальных тонкостях проблемы, сразу советуют расторгать ДДУ с застройщиком. Ради своей выгоды и получения гонорара такие «специалисты» только ухудшают положение дольщика. Опасность заключается в том, что если расторгнуть договор, например, с фирмой, находящейся на стадии банкротства либо с неплатежеспособным застройщиком, денег можно просто не увидеть никогда. Даже с ворохом судебных решений о том, что Вам положена выплата, при отсутствии денег на счетах компании-застройщика получить их не выйдет. Между тем, имея на руках действующий ДДУ, участник долевого строительства мог бы получить свою квартиру после того, как государство достроит дом за фирму-банкрота. А так у теперь уже бывшего дольщика, увы, ни денег, ни квартиры.

И таких горе-юристов множество. Им не так важен результат и польза клиента, как жажда быстрой и легкой наживы. А потому, если перед Вами встал вопрос, как вернуть свои деньги и стоит ли с этой целью расторгать ДДУ – обращайтесь к серьезным и проверенным специалистам. Такие работают в Обществе защиты прав дольщиков. Они досконально и придирчиво разберутся в проблеме, вникнут во все ее нюансы, оценят риски и последствия. И только после этого дадут совет, как вернуть свои деньги и стоит ли расторгать договор. Необходимо всего лишь связаться с нами через раздел сайта «Контакты» либо заполнить форму обратной связи.

Читать еще:  должен ли быть бесплатный туалет на рынке

Как вернуть деньги по ДДУ, если возникли проблемы с застройщиком

Существует много причин, побуждающих людей вложить свои средства в строение недвижимости. В частности, то, что купить готовую квартиру зачастую слишком дорого и даже в долгосрочной перспективе не представляется возможным, а участвовать в долевом возведении недвижимости можно быстро и это не так беспокойно. Но все же определенный риск возникновения проблем с застройщиком существует. И в этом случае встает вопрос: «Как вернуть деньги по договору долевого участия (далее – ДДУ)?».

Односторонняя ликвидация договора финансового участия как способ вернуть средства

Федеральный закон №214 постулирует, что участник вкладочного возведения недвижимости имеет право единолично аннулировать договор строительства, написанный сообща с застройщиком. Для этого заявителю необходимо предоставить веские основания для разрыва отношений.

По инициативе истца возможны такие исходы:

  • Вкладчик выдвигает застройщику претензию и сообщает об отказе в дальнейшем сотрудничестве и выполнении прописанных в договоре
  • Обязательств по весомым причинам, также прописанным в претензии. Исполнитель ознакомляется с претензией, соглашается с ней, расторгает договор о долевом участии и возвращает средства.
  • Вкладчик предъявляет застройщику претензию, а он либо игнорирует ее, либо отвергает. Тогда инвестору следует обратиться в судебную инстанцию по месту нахождения недостроенной недвижимости и подать туда претензию с указанными вескими основаниями для прекращения сотрудничества между ним и исполнителем строительных работ. Суд анализирует предоставленную документацию и выносит свой вердикт.

Расчет размера финансовой компенсации, которую может получить вкладчик после аннуляции ДДУ

Будущему инвестору следует тщательно изучать ДДУ на предмет выделения в отдельный пункт размера суммы, которую вкладчик обязан получить в случае расторжения документального свидетельства до срока сдачи недвижимости в эксплуатацию. Пользуясь неопытностью и невнимательностью вкладчиков, недобросовестные строительные компании нередко вписывают в этот пункт сумму, в несколько раз меньшую, нежели та, что полагается потерпевшей стороне в подобного рода ситуациях. Федеральное законодательство постулирует определенный срок, по истечению которого застройщик обязан возвратить финансовые средства в случае, если и он, и неудовлетворенный вкладчик смогли решить вопрос совместными усилиями и прийти к выводу, устраивающему их обоих. Этот срок составляет 20 дней, если иной временной период не прописан в договоре. В зависимости от условий, прописанных в договорном акте, пайщику в полном размере должна быть передана та сумма, которую он уплатил в счет строительства.

В случае судебного расторжения договора о паевом участии, размер компенсируемой вкладчику суммы определяет судебная инстанция. Помимо этого, она может отказать заявителю в судебном разбирательстве и отклонить предъявленную им ответчику претензию.

С момента вынесения судом своего решения строительная фирма должна вернуть бывшему кладчику причитающуюся ему сумму денег и проценты неустойки. В основном это делается посредством перевода средств с банковского счета ответчика на банковский счет истца. Если через 10 дней этого сделано не было и средства не были перечислены, то бывший дольщик имеет полное право привлечь к процессу взыскания компенсации средств уполномоченных на это судебных приставов. Для этого заявителю стоит взять в суде специальный документ под названием «Исполнительный лист» и передать его приставам.

Какие документы истец должен предоставить в суд для взыскания с застройщика средств по ДДУ

  1. Грамотно оформленный документ об аннулировании договора, с указанием требующихся обязательных реквизитов, номера банковского счета, на который строительная компания, при положительном вердикте суда, должна будет перевести средства.
  2. Копии документов об оплате работы строительной компании. Также истцу следует предоставить реквизиты всех счетов, с которых поступали средства.
  3. Дубликаты всех соглашений между заявителем и организациями, предоставляющими займы (в случае, если вкладчик взял кредит).
  4. Справки из кредитного учреждения о размере предоставленного кредита.

Юридическая практика показывает, что вкладчику следует внимательно и скрупулезно собирать любые чеки, удостоверения и копии документов, свидетельствующие о совершенном соглашении между ним и строительной компанией во избежание потери определенной части денег.

Недобросовестному исполнителю строительных работ также полагается собрать определенный пакет документов, который рекомендуется отправить на свой адрес регистрации с помощью заказного письма и уведомления о доставке, чтобы избежать ненужной пролонгации судебного расследования.

Вернуть квартиру застройщику

Мало кто из покупателей жилья в новостройках знает, что до момента подписания акта приема-передачи квартиры ее еще можно вернуть застройщику и порой даже с выгодой для себя. Такое возможно сразу в нескольких ситуациях.

Главным документом, регламентирующим сделки со строящимся жильем и работу застройщика, является 214-ФЗ, в котором отдельная статья посвящена расторжению договора долевого участия. Сделать это можно как в судебном, так и во внесудебном порядке.

ВНЕСУДЕБНОЕ РАСТОРЖЕНИЕ ДДУ

Самый простой вариант – дело до служителей Фемиды, конечно, не доводить. Закон отмечает, что если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед дольщиками и соответствует предусмотренным 214-ФЗ требованиям, покупатель не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке. Так что единственный выход в ситуации, когда претензий к застройщику нет, – договариваться.

Чаще всего внесудебное расторжение ДДУ встречается в ситуациях, когда у дольщика за время строительства изменились жизненные обстоятельства и ему понадобилась квартира большей площади.

«У нас был такой случай. Изначально дольщик покупал однокомнатную квартиру, но вскоре ему понадобилась двухкомнатная. Мы пошли клиенту навстречу, расторгли первый договор долевого участия и заключили новый», – рассказал генеральный директор строительной компании «Красная стрела» Николай Урусов.

Аналогичная практика есть и у других застройщиков. Как сообщил генеральный директор агентства недвижимости «Метры» Андрей Вересов, в таких случаях дольщик просто доплачивает разницу между стоимостью старого и нового жилья.

Разумеется, от получения дополнительной прибыли любой застройщик вряд ли откажется. Но что если ситуация обратная и покупателю требуется квартира поскромнее? Оказывается, и такое бывает. Особенно с теми, кто покупал квартиру в рассрочку, но свои силы не рассчитал и платить не может.

«С большинством покупателей, у которых возникали сложности, мы находили компромисс, – рассказывает директор департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев. – Например, перезаключали с ними договор на квартиры меньшей площади. Это уменьшает размер ежемесячных выплат для покупателя и позволяет решить ситуацию мирным путем. Почти всегда ни девелоперу, ни клиентам невыгодно расторжение договора».

К вопросу о цене. В этих ситуациях стоимость предыдущей квартиры считается ровно такой, какая была прописана в договоре долевого участия. Пересчитывать ее по рыночному курсу с учетом возросшей строительной готовности объекта застройщик не станет. Можно привести в пример возврат бытовой техники: за сколько вы ее купили, столько вам в магазине и вернут.

КАЗНИТЬ, НЕЛЬЗЯ ПОМИЛОВАТЬ

Второй, более сложный вариант, – расторжение договора в одностороннем порядке. В ряде случаев дольщик может направить в адрес застройщика уведомление об одностороннем выходе из сделки. Первая причина для такого шага – задержка в передаче ключей от квартиры более чем на два месяца свыше срока, указанного в ДДУ. Вторая – существенные претензии к качеству квартиры.

Хотя на практике большинство дольщиков не отказываются от жилья, а требуют от застройщика устранения недоделок. «Я даже не знаю, какие должны быть дефекты, чтобы дольщик расторг договор, – удивляется Николай Урусов. – Тут речь должна идти о чем-то действительно глобальном: нет окна в комнате, стена стоит не там, где надо, или трещина во всю стену. Все остальное – недостатки в отделке, отсутствие сантехники – застройщик может быстро устранить».

Однако какими бы ни были задержки и недостатки квартиры, застройщик может не согласиться на одностороннее расторжение договора. В таком случае выход из сделки будет возможен только в судебном порядке. Есть и другие основания для того, чтобы подать на застройщика в суд. Все они прописаны в ст. 9 214-ФЗ.

Первый повод для расторжения ДДУ в судебном порядке – если есть очевидные свидетельства того, что дом не будет достроен, а квартиру в нем не передадут дольщику в оговоренный в договоре срок. Например, за три месяца до предполагаемой даты ввода в эксплуатацию из 25 этажей построено только три. Или застройщик строит жилой дом уже десять лет со скоростью один этаж в год.

Вторая причина для составления иска – если имеется факт существенного изменения проектной документации строящегося объекта, например, отклонение площади квартиры составляет более 5% от указанной в ДДУ.

Читать еще:  Если не сообщили о смерти отца?

Третье основание идти к юристам – изменено назначение нежилых помещений в доме или общего имущества. Допустим, застройщик обещал создать в доме встроенный детский сад, а после сдачи объекта открыл в нем ночной клуб. «Но в Петербурге подобные примеры уже не встречаются, это что-то из 1990-х», – успокаивает Николай Урусов.

Но если что-то из перечисленного все-таки произошло, дольщик может претендовать не только на возврат суммы по договору, но и на уплату процентов за пользование своими деньгами, а также на оплату судебных издержек. Согласно ст. 9 214-ФЗ, для исчисления процентов берется 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент возврата средств.

Проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денег или их части в счет договора и до момента возврата средств застройщиком. Таким образом, если дом строится несколько лет, сумма компенсации может быть гораздо выше изначально уплаченной. Хотя здесь все, в конечном счете, остается на усмотрение судьи. Он может уменьшить сумму процентов за пользование деньгами дольщика.

Однако судебные разбирательства длятся долго. В связи с этим многие дольщики предпочитают не ждать несколько месяцев, а взять решение проблемы в свои руки. «Учитывая, что в судебном порядке возврат денег может занимать до полугода, дольщики чаще реализуют квартиры по переуступке. Обычно такая продажа занимает меньше времени, при этом дольщик получает адекватную рыночную цену за свое жилье», – уточняет Николай Урусов. Так что вариантов решения проблемы несколько. Какой из них выбрать, остается на усмотрение дольщика.

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Статья 9. Расторжение договора (в ред. Федерального закона от 18.07.2006 № 111-ФЗ)

1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
(в ред. Федерального закона от 17.06.2010 № 119-ФЗ)
2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона;
5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
(часть первая в ред. Федерального закона от 18.07.2006 № 111-ФЗ)

1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади;
(п. 2 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 № 304-ФЗ)
3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
(часть первая введена Федеральным законом от 18.07.2006 № 111-ФЗ)
1.2. В случае если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.
(часть 1.2 введена Федеральным законом от 03.07.2016 № 304-ФЗ)

2. Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.
(часть вторая в ред. Федерального закона от 18.07.2006 № 111-ФЗ)

3. В случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.
(часть третья введена Федеральным законом от 18.07.2006 № 111-ФЗ)

4. В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
(часть четвертая введена Федеральным законом от 18.07.2006 № 111-ФЗ)

5. В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.
(часть пятая введена Федеральным законом от 18.07.2006 № 111-ФЗ)

6. В случае нарушения застройщиком предусмотренных частями 2 и 5 настоящей статьи срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.
(часть шестая введена Федеральным законом от 18.07.2006 № 111-ФЗ)

7. При возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней), предусмотренной настоящим Федеральным законом или договором, не допускается.
(часть седьмая введена Федеральным законом от 18.07.2006 № 111-ФЗ)

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector