Возможно ли договориться с администрацией и пользоваться помещением?
Prokurors.ru

Юридический портал

Возможно ли договориться с администрацией и пользоваться помещением?

Возможно ли договориться с администрацией и пользоваться помещением?

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Лекторы – ведущие эксперты, непосредственные разработчики законов:
В. В. Витрянский, Л. Ю. Михеева, Е. А. Суханов, А. А. Маковская. Принять участие можно очно/ онлайн или в записи, в любой точке страны!

Нежилое помещение собственника (здание управления) переоборудовано под общежитие для сезонных рабочих. В здании зарегистрированы рабочие по месту пребывания.
Обязана ли организация перевести здание в разряд жилых помещений? Предусмотрена ли какая-либо ответственность за использование нежилых помещений для проживания граждан?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Использование нежилых помещений для проживания граждан законом не допускается, необходимо осуществить перевод нежилого помещения в жилое в установленном порядке.

Обоснование вывода:
Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов (ч. 2 ст. 94 ЖК РФ).
В силу прямого указания ч. 1 ст. 94 ЖК РФ помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. При этом помещения должны быть жилыми.
Прежде всего следует отметить, что в соответствии с п. 4 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения не пригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утверждено постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47) (далее – Положение N 47), жилым помещением признается изолированное помещение, которое предназначено для проживания граждан, является недвижимым имуществом и пригодно для проживания. Подробно требования, которым должно отвечать жилое помещение, содержатся в разд. II Положения N 47.
Кроме того, жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим требованиям в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока.
Согласно п. 2 ст. 23 Закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ “О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения” (далее – Закон N 52-ФЗ) предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений не допускается. При этом, как видно из буквального прочтения нормы права, законодатель в данном случае не делает разницы между постоянным и временным проживанием граждан, а в принципе не допускает проживание в нежилых помещениях, поскольку предоставление указанных помещений влечет угрозу жизни и здоровью человека.
Как следует из вопроса, в рассматриваемой ситуации нежилые помещения переоборудованы в общежитие, в котором временно проживают сотрудники. Отметим, что в соответствии с ч. 1 ст. 22 ЖК РФ с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности допускается перевод нежилого помещения в жилое помещение.
На основании ч. 1 ст. 23 ЖК РФ перевод нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления. Для перевода нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг представляет:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
Как следует из п. 7 Положений N 47, оценка и обследование помещения в целях признания его жилым помещением осуществляются межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях (далее – комиссия), и проводятся на предмет соответствия установленным в Положении требованиям. В состав комиссии включаются представители органов, уполномоченных на проведение регионального жилищного надзора (муниципального жилищного контроля), государственного контроля и надзора в сферах санитарно-эпидемиологической, пожарной, промышленной, экологической и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучия человека (далее – органы государственного надзора (контроля), на проведение инвентаризации и регистрации объектов недвижимости, находящихся в городских и сельских поселениях, других муниципальных образованиях, а также в случае необходимости – представители органов архитектуры, градостроительства и соответствующих организаций, эксперты, в установленном порядке аттестованные на право подготовки заключений экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий.
Согласно ч. 4 ст. 23 ЖК РФ решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов.
Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю соответствующий документ (ч. 5 ст. 23 ЖК РФ). В соответствии с ч. 7 ст. 23 ЖК РФ данный документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства и (или) перепланировки, и (или) иных работ. Если же такие действия требуются, то указанный документ является основанием для их проведения.
Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случаях, прямо предусмотренных ст. 24 ЖК РФ.
Как следует из ч. 10 ст. 23 ЖК РФ при использовании помещения после его перевода в качестве жилого должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования.
Таким образом, предоставление в качестве общежития переоборудованных нежилых помещений для временного проживания в них граждан без перевода данных помещений в жилые не допускается и может быть расценено как нарушение норм санитарного законодательства.
В соответствии со ст. 55 Закона N 52-ФЗ за нарушение санитарного законодательства устанавливается дисциплинарная, административная и уголовная ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации. Так, согласно ст. 6.3 КоАП РФ нарушение законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, выразившееся в нарушении действующих санитарных правил и гигиенических нормативов, невыполнении санитарно-гигиенических и противоэпидемических мероприятий, влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до пятисот рублей; на должностных лиц – от пятисот до одной тысячи рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, – от пятисот до одной тысячи рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц – от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток.
В этой связи смотрите, например: решение Арбитражного суда г. Москвы от 11 мая 2010 по делу N А40-167468/09-145-638, решение Московского городского суда от 12 сентября 2013 г. N 7-2368/13.
Тем не менее следует отметить, что в ряде случаев суды не усматривают состава административного правонарушения, предусмотренного ст. 6.3 КоАП РФ, в действиях лиц, привлекаемых к административной ответственности, поскольку фактов нарушения санитарно-эпидемиологических норм при использовании нежилых помещений для проживания граждан установлено не было, а соответственно, не было и оснований полагать, что имелась угроза жизни и здоровью граждан при эксплуатации данных помещений. В этой связи смотрите, например: апелляционное определение Московского областного суда от 30 апреля 2014 г. по делу N 33-7236.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Парасоцкая Елена

Ответ прошел контроль качества

29 марта 2017 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”, 2020. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания “Гарант” и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”. Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”, 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Аренда муниципальных нежилых помещений

Аренда муниципальных нежилых помещений у администрации города – это одно из лучших решений для предпринимателей и компаний, желающих арендовать недвижимость для своего бизнеса. В период кризиса этот шаг позволит арендовать помещение у надежного арендодателя за приемлемую стоимость. Какие особенности существуют при аренде нежилого помещения у города?

Особенности законодательства

Имущество, находящееся в собственности у администрации города, может быть передано арендатору на основе торгов или аукционов. Федеральный закон № 135 от 26.07.2006 года «О защите конкуренции» устанавливает процедуру проведения торгов и другие особенности.

Согласно законодательству, торги проводятся арендодателем муниципальной собственности. В качестве арендодателя могут выступать следующие структуры:

  • комитет имущественных отношении администрации города, если имущество входит в казну данного муниципального образования;
  • унитарные предприятия и муниципальные учреждения, если имущество закрепляются за ними на основе хозяйственного ведения или оперативного управления.
Читать еще:  Выписать бывшего мужа из муницыпальной квартиры?

Чтобы взять муниципальное помещение в аренду, необходимо обратиться к официальному сайту торгов по адресу www.torgi.gov.ru. Здесь размещаются все уведомления о начале аукционов и торгов. Согласно законодательству, уведомление необходимо разместить не позже, чем за 20 дней до завершения даты подачи заявок на участие.

Те предприниматели и компании, которые планируют поучаствовать в аукционе, должны в установленный срок подать заявку. Комиссия по организации аукциона рассмотрит заявку и примет решение, можно ли допустить участника к торгам. Далее он будет принят к участию, если представил всю необходимую информацию. В качестве победителя может быть признан только тот участник, который сделал наиболее выгодное предложение.

В течение 10 дней после завершения торгов администрация заключит договор аренды с победителем торгов. Информацию о результатах размещают на сайте.

Преимущества аренды у города

Аренда помещения у городской администрации имеет следующие преимущества:

  1. возможность быстро начать бизнес;
  2. возможность сократить расходы, освободив средства для развития бизнеса;
  3. быстрый подбор помещения, если компании требуются дополнительные офисы;
  4. если бизнес принесет убытки, можно избежать проблемы с распределением имущества между учредителями при наличии недвижимого имущества;
  5. конкурентоспособная стоимость;
  6. расположение объектов в районах с развитой инфраструктурой;
  7. возможность последующего выкупа арендуемого объекта;
  8. прозрачная схема передачи объекта на правах аренды.

В результате, аренда нежилого объекта у городских властей дает возможность начать бизнес, получив помещения ниже рыночной стоимости. А если требуется дополнительный офис, это позволит избежать больших затрат на его приобретение или аренду у частной компании.

Что можно арендовать у города?

Нежилая собственность городской администрации может предоставляться во временное пользование не только юридическим лицам, но и частным гражданам. Администрация может предоставить объекты, которые не относятся к собственности Российской Федерации. Все вопросы аренды и выкупа муниципальных помещений находятся в ведении Комитета по управлению имуществом, находящегося при каждой администрации.

У администрации города можно арендовать следующее:

  • административное здание;
  • склад;
  • офисное помещение.

В случае необходимости у администрации можно взять аренду даже земельный участок.

На сегодняшний день более 70 % недвижимости относится к категории муниципальных объектов. Это приводит к тому, что муниципальные власти становятся практически монопольными игроками на рынке аренды нежилой недвижимости.

Где найти недвижимость для аренды?

Все объекты, имеющиеся в наличии для аренды, находятся на сайте местной администрации. Вы можете ознакомиться со списком и посмотреть условия, по котором они выставлены на торги. Арендовать нежилое помещение можно непосредственно у города. Субаренда у арендатора в данном случае не разрешается.

Если вам необходимо конкретное помещение, необходимо выяснить, кому оно принадлежит. Если окажется, что оно не сдается и его собственником не является коммерческая компания или частное лицо, необходимо обратиться в местную администрацию. Можно обратиться и на сайт администрации, где находится список всех принадлежащих ей объектов. Если объект уже выставлен на аукцион, вы найдете его на сайте торгов.

Оформление договора аренды

Между администрацией города и арендодателем заключается договор аренды. Как правило, он оформляется с победителем торгов. Но бывает исключение, когда распоряжение о передаче имущества в аренду издается главой администрации.

Договор должен содержать основные разделы, как и любой другой договор аренды. В нем подробно указывается название организаций или физических лиц, заключивших договор. В документе подробно описывается объект, который выступает в качестве предмета договора. Необходимо указать подробный адрес расположения, площадь, этаж и другие характеристики объекта. Если этого не сделать, договор не может считаться действительным.

Подробно указываются права и обязанности сторон. Особое значение этот раздел приобретает, если в качестве условия аренды указывается необходимость проведения косметического или капитального ремонта.

Раздел стоимости и условий оплаты должен содержать информацию о точной арендной плате и дате внесения платежей. Это важно, так как без этих сведений договор считается безвозмездным. А в соответствии с Гражданским кодексом РФ, договор аренды оформляется только на возмездной основе.

Расторжение договора администрацией

Администрация может расторгнуть договор, если допущены нарушения требований законодательства и условий договора. Выделяют следующие типичные основания для расторжения договорных отношений:

  1. Несвоевременная оплата. Если больше 2-х раз подряд допускались просрочки платежей, администрация может расторгнуть договор. В условиях соглашения может быть предусмотрено, что даже единичное нарушение оплаты станет достаточным основанием для расторжения договора.
  2. Неиспользование помещения или использование его не по назначению. Так, договор может быть расторгнут, если вместо офиса арендатор организовал торговое помещение.
  3. Нарушение установленных условий использования имущества. Это может быть капитальный ремонт или перепланировка без согласия администрации.
  4. Отказ от капитального ремонта, если он является обязательным условием договора аренды.

Бывают ситуации, когда администрация разрывает договор, если планирует использовать помещение для других целей. Одной из типичных причин является использованием помещения для социальных нужд. В этом случае город возмещает убытки арендатору.

Таким образом, заключение договора аренды на нежилое помещение с городскими властями имеет свои преимущества. Такой объект в среднем обходится дешевле и одновременно может иметь выгодное расположение. Но существуют и риски, связанные с возможностью расторжения соглашения.

Аренда помещения у администрации

На сайте Юридической социальной сети 9111.ru собрано 53 вопросов по теме Аренда помещения у администрации. Вы можете воспользоваться поиском по уже имеющейся базе вопросов с ответами или задать свой вопрос. Опытные юристы и адвокаты, специализирующиеся на теме Аренда помещения у администрации, проконсультируют вас совершенно бесплатно. Получить консультацию можно как по телефону горячей линии
8 800 505-92-64, работающей 24 часа в сутки, так и в режиме онлайн через форму на сайте.
В данный момент онлайн находятся 202 юристов и адвокатов.

1.1. Поскольку администрация бизнес-центра не предоставляет как таковых услуг в рамках закона “О защите прав потребителей”, то и книги жалоб и предложений у неё может не быть.

1.2. В соответствии с существующими нормативными актами книга жалоб и предложений должна быть у любой организации, которая оказывает услуги.

1.3. Поскольку бизнес центр предоставляет возмездные услуги, то его деятельность регулируются законом О защите прав потребителей, соответственно должно быть книга жалоб.

1.4. Если бизнес центр оказывает услуги только ИП и юрлицам, то может и не быть. Если услуги физическим лицам тоже оказываются, то должна быть книга.

1.5. Любое юридическое лицо и индивидуальный предприниматель осуществляющий предпринимательскую деятельность и работающие с населением оказывающие услуги обязаны иметь книгу жалоб и предложений.

2. Можно ли у администрации города взять в аренду помещение под выращивание грибов?

2.1. Можно ли у администрации города взять в аренду помещение под выращивание грибов?
Здравствуйте. Законодательно препятствий нет. А есть ли возможность – ответят только в администрации.

2.2. Конечно возможно, на основании договора аренды. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

3.1. Если дом культуры это бюджетное учреждение, то может сдавать помещения в аренду самостоятельно, с согласия собственника.

4.1. 1. Ваш договор субаренды заключен в рамках действующего договора аренды и не может выходить за пределы срока его действия. Если собственником помещения является Администрация, то предоставляется её согласие на заключение договора субаренды и его продление. Договором аренды могут быть предусмотрены иные условия передачи помещения в субаренду, например, уведомительный характер администрации по предоставлению помещений.
2. Преимущественным правом на приобретение помещений в собственность без торгов имеет Арендатор. Но если помещение выставляется на торги, то Вы также наравне с Арендатором вправе участвовать в торгах и в случае победы на торгах – выкупить помещения.
3. По поводу продления аренды – следует изучить договор аренды и условия его продления, ими и будет руководствоваться Арендатор.

5.1. За консультацией по такому вопросу вам нужно в личку к юристу сайта обратиться, нужны уточнения.

5.2. Надо смотреть само письмо, чем обосновывают свои требования ИФНС, как оформили заключение/расторжение договора аренды. Для более детальной консультации можете обратиться к юристу/адвокату в личные сообщения.

С Уважением, адвокат – Степанов Вадим Игоревич.

6.1. Вам оказывают услуги без НДС. вы на ЕНВД не являетесь плательщиком НДС. не нужно платить НДС. платите ЕНВД и аренду по выставленному вам счету и акту без НДС.

Администрация посёлка преувеличивает свою значимость. В договоре аренды (как правило) не отражается цвет фасада. Поэтому в суде у них (если Вы правильно займете правовую позицию) будет проблема доказать, что это не они покрасили в такой цвет и т.п..

С уважением АА “АБ ПРАВОВАЯ ЗАЩИТА”.

8.1. Краснодар!
К вашему сожалению подарить нежилое помещение дочери вы НЕ сможете, т.к. в данном случае переход Права собственности (ст.209 ГК РФ) возможен только на возмездной основе на основе Договора купли-продажи (ст.454 ГК РФ).

Удачи вам Владимир Николаевич
г. Уфа 31.08.2018 г.

9.1. Владимир, доброго дня!
Как новый собственник недвижимого имущества, за прежнего вы платить не обязаны.
Исключением будут является случаи если при покупке с торгов взяли на себя такие обязательства.
В остальном в случае при подаче иска к вам о взыскании долгов прежнего арендатора – обратитесь к юристу.

10.1. Если правильно понял, то 1-авторское право 2-договор купли-продажи дачного участка 3 договор аренды помещения.

11.1. Это относится к взаимоотношениям вашего работодателя и администрации рынка, а штрафовать вас, они права не имеют, так как у вас и Администрации отсутствуют какие либо отношения.

Читать еще:  Дистанционная работа охранника

12.1. Наличие урны предусмотрено не договором аренды, а правилами благоустройства города Краснодара, поэтому безусловно, ответственность вы нести будете.
Но штраф там небольшой, поэтому нет повода для переживаний.

12.2. В первую очередь необходимо установить размер штрафа и Вашу готовность его оплатить. Однако, для этого необходимо установить на основании какой именно нормы Вас привлекают к административной ответственности.
Более того, имеется возможность оспорить действия контролирующего органа либо признать, совершенное правонарушение малозначительным.

В случае, если Вам потребуется юридическая помощь Вы можете связаться по контактным данным, указанным в подписи.

13.1. Не видя документов, сложно судить кто прав, а кто не прав. Обращайтесь в судебном порядке, если считаете, что ваше право нарушено.

MalBusiness.com

Все о малом бизнесе, все для малого бизнеса.

Как договариваться малому бизнесу с арендодателем?

С арендодателем владельцу малого бизнеса приходится контактировать постоянно. Продолжим начатый в предыдущей статье разговор об аренде помещения для малого бизнеса. Разговор пойдет о таком очень важном вопросе, как взаимоотношения владельцев малого бизнеса с арендодателем. От этого взаимоотношения во многом зависит стабильная работа малого бизнеса. Да и эффективность малого бизнеса в немалой степени зависит от этих отношений.

Чем грозит малому бизнесу смена помещения.

Многие предприниматели малого бизнеса испытали на себе, что значит смена помещения под бизнес, особенно при не сложившихся взаимоотношениях с арендодателем. Смена помещения под малый бизнес приводит к значительным материальным затратам. Причем как к прямым затратам, так и к косвенным. Я знаю немало малых бизнесов, которые так и не восстановились после вынужденной смены помещения. И даже многие читатели моего сайта пишут, что прекратили свой малый бизнес из-за отказа арендодателя в продолжении аренды помещения.

Демонтаж и монтаж оборудования, его перевозка, перевозка производственных заделов и запасов, подготовка нового помещения к работе требуют крупных прямых затрат. Особенно велики эти затраты, если в бизнесе используется громоздкое и тяжелое оборудование или он производит габаритную продукцию. Кроме того, малый бизнес при переезде может некоторое время не работать и не производить продукцию. Это выливается в косвенные затраты, которые очень сложно точно посчитать заранее.

Поэтому следует обратить особое внимание на долгосрочность аренды помещения и возможности ее продления. Очень часто бывают случаи, когда арендодатель, предвидя сложность перевозки вашего бизнеса, при продлении сроков аренды, значительно повысит стоимость арендной платы. Предусмотреть это при выборе помещения для бизнеса невозможно. Но при заключении договора на аренду помещения обязательно предусмотрите возможность таких случаев.

Как обезопасить малый бизнес от непредвиденных действий, предпринимаемых арендодателем.

Теперь несколько советов по поводу того, что необходимо предпринимать, что бы немного обезопасить себя от подобных и других происков арендодателя.

В любом случае, даже если вы не собираетесь менять местоположение своего бизнеса, следует уделить внимание информации о наличии свободных производственных площадей в вашем регионе.

Во-первых, поиск без спешки позволит вам подобрать, в случае необходимости, действительно оптимальный вариант помещения под малый бизнес, а не первый попавшийся вариант в случае срочного переезда.

Во-вторых, по случаю, можно найти очень хорошее, обустроенное помещение с невысокой арендной платой. Ведь новые варианты аренды постоянно появляются. И уменьшенная арендная плата, например за год, сможет перекрыть расходы за переезд малого бизнеса.

В-третьих, если вы подыскали подходящее помещение, но еще не решились на переезд, поговорите со своим арендодателем и предупредите его о возможном переезде. При этом арендодатель может даже пойти на снижение арендной платы, т.к. найти хорошего стабильного арендатора тоже не просто. По крайней мере, от повышения арендной платы он откажется. Ну а если не откажется, у вас есть выбор и вы сможете не торопясь принять наиболее выгодное решение. И если придется менять помещение под малый бизнес, делать это будете без спешки, не нарушая ритмичной работы бизнеса, не теряя клиентов.

Договор об аренде помещения.

Немного поговорим о договоре на аренду помещения. Об обязательности заключения договора как на аренду, я уже неоднократно говорил. Вопрос этот очевиден, но не лишним будет об этом напомнить. Напомнить потому что действий на «авось» бизнес, как правило, не прощает. И в связи с важностью этого вопроса, остановимся на нем несколько подробнее.

Первое, и очень важное, на мой взгляд, правило — подготовку и написание договора на аренду помещения лучше всего доверить адвокату, представляющему вашу сторону. Он сможет профессионально его составить и не допустит ошибок, которые в будущем могут проявиться и очень дорого обойтись вашему малому бизнесу. Кроме того, он проверит наличие документов на помещение, разрешения на право использовать это помещение под бизнес, достоверность владения арендодателем этим помещением, наличием разрешений от различных инстанций на его эксплуатацию и т.д. Кроме того, наличие адвоката в отношениях малого бизнеса с арендодателем, обычно является неплохим сдерживающим фактором от неправомерных действий сторон. А в этом, прежде всего, заинтересован малый бизнес.

Но если вы посчитаете, что услуги адвоката слишком дороги, или у вас нет необходимых средств на его оплату, договор вы доверите составлять арендодателю или будете готовить его сами. В любом случае обязательно проведите проверку вышеперечисленных, да и других необходимых документов. Наличие всех необходимых документов – обязательное условие заключения договора об аренде.

Что следует предусмотреть при подготовке договора.

При подготовке договора обратите внимание на ясность всех формулировок. Все формулировки должны быть четкими и допускать только их однозначную трактовку. Непременно включите в договор точные сроки аренды, ее стоимость (обычно месячную) и условия оплаты. Если вы заключаете договор на какой-то конечный срок, например на год, предусмотрите возможность и условия его продления. Предусмотрите возможности и условия изменения стоимости арендной платы. Необходимо предусмотреть причины, по которым стороны могут прервать действия договора. Обязательно укажите срок, за который арендодатель должен предупредить вас о прекращении аренды и срок, за который это должны сделать вы.

Обычно договор на аренду заключается на год. Но если вы видите перспективу своего малого бизнеса на более длительный срок, постарайтесь убедить арендодателя заключить его на более длительный срок. Сроки оплаты старайтесь сделать помесячными, а не за длительный период (например, год). Это позволит, во-первых, избежать волокиты при возврате денег арендодателем при досрочном прекращении аренды. Во-вторых, не потребуется извлекать крупную сумму денег из оборота. В-третьих, если денег в наличии нет, не придется брать ссуду в банке.

Еще кое-что об аренде помещения.

После подписания договора об аренде и перед въездом в помещение, составьте и подпишите с арендодателем двухсторонний акт о состоянии помещения. Такой же акт следует подписать и после окончания аренды. Тогда арендодатель не сможет предъявить претензий о причиненном не по вашей вине ущербу арендуемому малым бизнесом помещению.

Непременно укажите в договоре на аренду перечень разрешенных арендодателем вашему бизнесу доработок или перепланировок помещения. Это необходимо сделать, что бы не иметь проблем при дальнейшей эксплуатации арендуемого помещения.

Есть еще очень много нюансов, которые следует предусмотреть, составляя договор. Поэтому еще раз настоятельно советую поручить его подготовку специалисту.

Комментарии

Как договариваться малому бизнесу с арендодателем? — 5 комментариев

В данной статье автором Иосифом продолжено рассмотрение взаимоотношений малого бизнеса с арендодателем. Очень подробно, на мой взгляд, со знанием дела изложено им, к каким значительным прямым и косвенным затратам приводит вынужденная смена помещения при несложившихся взаимоотношениях с арендодателем. Так, по моему, очень правильно отмечено им, что арендатор несет дополнительные расходы, связанные с переездом, в том числе:связанные с демонтажем и монтажем оборудования,перевозкой производственных заделов и запасов,
подготовкой нового помещения к работе,особенно велики эти затраты, если используются громоздкое и тяжелое оборудование, или, если бизнесом производится габаритная продукция; кроме того, если малый бизнес в связи с переездом не работает некоторое время, то есть не производит продукцию и не занимается продажами, или услугами, все это так же выливается в значительные затраты.
Автором удачно, по-моему, рекомендовано обращать внимание на долгосрочность аренды и возможности ее продления; а так же даны полезные советы, в частности, о том, что следует уделять внимание информации о наличии свободных производственных площадей в своем регионе, что это позволит без спешки подобрать, в случае необходимости,оптимальный вариант помещения под малый бизнес; причем можно найти хорошее, обустроенное помещение с невысокой арендной платой, при этом уменьшенная арендная плата, например за год, сможет перекрыть расходы на переезд малого бизнеса. Автором рекомендовано довести информацию о возможном переезде до арендодателей и, что они могут пойти и на снижение арендной
платы, однако, согласно своему опыту работы в бизнесе,знаю, что арендодатель — управляющая, а не директор торгового центра (он же-владелец здания), без сожаления может вынудить съехать любого арендатора. Иосифом рекомендовано очень серьезно подойти к подготовке, написанию и заключению договора на аренду помещения, им неоднократно в статьях обращалось внимание на необходимость приглашения для этой цели адвоката. Автором приведен ряд документов, в том числе: разрешения на право использовать это помещение под бизнес, достоверность владения арендодателем этим помещением, наличие разрешений от различных инстанций на его эксплуатацию и другие; наличие которых, а также всех необходимых документов — обязательное условие заключения договора об аренде.
Перечислены им еще некоторые важные вопросы, которые необходимо отразить в договоре на аренду помещения. Автором в убедительной форме, очень подробно освещены вопросы в представленном им материале, в соответствии с предусмотренной темой.

Читать еще:  Как будет поделена данная квартира при разводе супругов?

Спасибо за столь обширный комментарий. Рад, что тема статьи для Вас интересна и актуальна.

Красивый сайт и полезный контент!

Получается, чтобы получить хорошее помещение на адекватных условиях, малому бизнесу нужно искать друзей среди представителей бизнеса покрупнее, пользоваться правилом пяти рукопожатий. Спонтанный рынок аренды небольших помещений дик и непредсказуем.

Не знаю, откуда у Вас такое недоверие к арендодателям. Сотни тысяч малых бизнесов в мире работают на арендованных площадях и страшного в этом ничего не видят. Ссылку на Ваш источник я убрал, потому что против рекламы непроверенных лекарств.

Возможно ли договориться с администрацией и пользоваться помещением?

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Лекторы – ведущие эксперты, непосредственные разработчики законов:
В. В. Витрянский, Л. Ю. Михеева, Е. А. Суханов, А. А. Маковская. Принять участие можно очно/ онлайн или в записи, в любой точке страны!

Нежилое помещение собственника (здание управления) переоборудовано под общежитие для сезонных рабочих. В здании зарегистрированы рабочие по месту пребывания.
Обязана ли организация перевести здание в разряд жилых помещений? Предусмотрена ли какая-либо ответственность за использование нежилых помещений для проживания граждан?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Использование нежилых помещений для проживания граждан законом не допускается, необходимо осуществить перевод нежилого помещения в жилое в установленном порядке.

Обоснование вывода:
Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов (ч. 2 ст. 94 ЖК РФ).
В силу прямого указания ч. 1 ст. 94 ЖК РФ помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. При этом помещения должны быть жилыми.
Прежде всего следует отметить, что в соответствии с п. 4 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения не пригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утверждено постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47) (далее – Положение N 47), жилым помещением признается изолированное помещение, которое предназначено для проживания граждан, является недвижимым имуществом и пригодно для проживания. Подробно требования, которым должно отвечать жилое помещение, содержатся в разд. II Положения N 47.
Кроме того, жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим требованиям в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока.
Согласно п. 2 ст. 23 Закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ “О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения” (далее – Закон N 52-ФЗ) предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений не допускается. При этом, как видно из буквального прочтения нормы права, законодатель в данном случае не делает разницы между постоянным и временным проживанием граждан, а в принципе не допускает проживание в нежилых помещениях, поскольку предоставление указанных помещений влечет угрозу жизни и здоровью человека.
Как следует из вопроса, в рассматриваемой ситуации нежилые помещения переоборудованы в общежитие, в котором временно проживают сотрудники. Отметим, что в соответствии с ч. 1 ст. 22 ЖК РФ с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности допускается перевод нежилого помещения в жилое помещение.
На основании ч. 1 ст. 23 ЖК РФ перевод нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления. Для перевода нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг представляет:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
Как следует из п. 7 Положений N 47, оценка и обследование помещения в целях признания его жилым помещением осуществляются межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях (далее – комиссия), и проводятся на предмет соответствия установленным в Положении требованиям. В состав комиссии включаются представители органов, уполномоченных на проведение регионального жилищного надзора (муниципального жилищного контроля), государственного контроля и надзора в сферах санитарно-эпидемиологической, пожарной, промышленной, экологической и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучия человека (далее – органы государственного надзора (контроля), на проведение инвентаризации и регистрации объектов недвижимости, находящихся в городских и сельских поселениях, других муниципальных образованиях, а также в случае необходимости – представители органов архитектуры, градостроительства и соответствующих организаций, эксперты, в установленном порядке аттестованные на право подготовки заключений экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий.
Согласно ч. 4 ст. 23 ЖК РФ решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов.
Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю соответствующий документ (ч. 5 ст. 23 ЖК РФ). В соответствии с ч. 7 ст. 23 ЖК РФ данный документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства и (или) перепланировки, и (или) иных работ. Если же такие действия требуются, то указанный документ является основанием для их проведения.
Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случаях, прямо предусмотренных ст. 24 ЖК РФ.
Как следует из ч. 10 ст. 23 ЖК РФ при использовании помещения после его перевода в качестве жилого должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования.
Таким образом, предоставление в качестве общежития переоборудованных нежилых помещений для временного проживания в них граждан без перевода данных помещений в жилые не допускается и может быть расценено как нарушение норм санитарного законодательства.
В соответствии со ст. 55 Закона N 52-ФЗ за нарушение санитарного законодательства устанавливается дисциплинарная, административная и уголовная ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации. Так, согласно ст. 6.3 КоАП РФ нарушение законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, выразившееся в нарушении действующих санитарных правил и гигиенических нормативов, невыполнении санитарно-гигиенических и противоэпидемических мероприятий, влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до пятисот рублей; на должностных лиц – от пятисот до одной тысячи рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, – от пятисот до одной тысячи рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц – от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток.
В этой связи смотрите, например: решение Арбитражного суда г. Москвы от 11 мая 2010 по делу N А40-167468/09-145-638, решение Московского городского суда от 12 сентября 2013 г. N 7-2368/13.
Тем не менее следует отметить, что в ряде случаев суды не усматривают состава административного правонарушения, предусмотренного ст. 6.3 КоАП РФ, в действиях лиц, привлекаемых к административной ответственности, поскольку фактов нарушения санитарно-эпидемиологических норм при использовании нежилых помещений для проживания граждан установлено не было, а соответственно, не было и оснований полагать, что имелась угроза жизни и здоровью граждан при эксплуатации данных помещений. В этой связи смотрите, например: апелляционное определение Московского областного суда от 30 апреля 2014 г. по делу N 33-7236.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Парасоцкая Елена

Ответ прошел контроль качества

29 марта 2017 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”, 2020. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания “Гарант” и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”. Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”, 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector