Возможно ли увеличение залоговой стоимости, если вынесено решение суда? ""
Prokurors.ru

Юридический портал

Возможно ли увеличение залоговой стоимости, если вынесено решение суда?

Возможно ли увеличение залоговой стоимости, если вынесено решение суда?

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
  • Главная
  • Изменение установленной судом начальной продажной цены заложенного имущества

“Обзор судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств” (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 22.05.2013 года; опубликован в “Бюллетене Верховного Суда РФ”, N 9, сентябрь, 2013 года):

13. Заявление заинтересованной стороны (залогодателя, залогодержателя) об изменении первоначально установленной судом в решении начальной продажной цены заложенного в обеспечение исполнения кредитного обязательства имущества, реализуемого в ходе осуществления исполнительного производства в случае признания торгов по продаже данного имущества несостоявшимися подлежит рассмотрению судом исходя из аналогии процессуального закона (часть 4 статьи 1 ГПК РФ) в порядке, предусмотренном статьей 434 ГПК РФ.

Изменение порядка исполнения решения суда путем установления судом иной начальной продажной цены реализуемого на торгах имущества не означает изменения ранее принятого решения суда по существу заявленного кредитором иска об обращении взыскания на имущество должника, заложенное в обеспечение исполнения кредитного обязательства.

Так, например, банк обратился в суд с заявлением об изменении способа и порядка исполнения решения суда об обращении взыскания во исполнение обязательств по кредитному договору на нежилое здание и земельный участок с определением продажной цены залогового имущества путем установления иной начальной продажной цены заложенного имущества. При этом заявителем было указано, что за время, прошедшее с момента признания торгов несостоявшимися по причине отсутствия заявок на участие в конкурсе, рыночная стоимость названного имущества значительно снизилась. Суд отказал в удовлетворении данного заявления по тому основанию, что установление иной продажной цены предмета залога в порядке исполнения решения суда об обращении на него взыскания изменит содержание вступившего в законную силу решения суда, которым установлена начальная продажная цена заложенного имущества.

Отменяя определение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявления банка, судебная коллегия указала следующее.

Порядок реализации заложенного недвижимого имущества, на которое по решению суда обращено взыскание, определен Федеральным законом “Об ипотеке (залоге недвижимости)” в статьях 56 и 58. Указанные нормы регулируют в том числе ситуацию, когда установленная начальная продажная цена заложенного имущества существенно отличается от его рыночной стоимости на момент реализации. В силу приведенных статей после объявления публичных торгов по продаже недвижимого имущества несостоявшимися залогодатель или залогодержатель вправе до проведения повторных публичных торгов обратиться в суд, по решению которого обращено взыскание на предмет залога и установлена начальная продажная цена, с заявлением об изменении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации. При этом заявитель должен доказать, что рыночная цена предмета залога значительно уменьшилась после вступления в законную силу решения суда об обращении на него взыскания. Такое заявление подлежит рассмотрению на стадии исполнения решения суда в порядке, предусмотренном статьей 203 ГПК РФ (по материалам судебной практики Красноярского краевого суда).

По другому делу, обосновывая решение об изменении ранее установленной начальной продажной цены заложенного имущества, суд указал следующее.

Правовые нормы, регулирующие порядок реализации заложенного имущества, на которое по решению суда обращено взыскание, основаны в том числе на том, что установленная решением суда начальная продажная цена заложенного имущества, существенно отличающаяся от его рыночной стоимости на момент реализации, впоследствии может привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства.

Поэтому, если по инициативе заинтересованной стороны будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, а также в решении суда, суд в порядке статьи 203 ГПК РФ вправе решить вопрос об изменении начальной продажной цены такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге, что не свидетельствует о переоценке обстоятельств о стоимости имущества, установленных решением суда (по материалам судебной практики Ленинградского областного суда).

Возможно ли увеличение залоговой стоимости, если вынесено решение суда?

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Лекторы – ведущие эксперты, непосредственные разработчики законов:
В. В. Витрянский, Л. Ю. Михеева, Е. А. Суханов, А. А. Маковская. Принять участие можно очно/ онлайн или в записи, в любой точке страны!

Обзор документа

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 10 марта 2015 г. N 66-КГ14-12 Суд отменил апелляционное определение, оставив в силе решение суда первой инстанции о взыскании суммы долга, процентов и обращении взыскания на заложенное имущество, поскольку установлено, что ответчиком ненадлежащим образом исполнялись обязательства по кредитному договору

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Асташова С.В., судей Романовского С.В. и Киселёва А.П.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «КИТ Финанс Капитал» к Иткиной Э.Э. о взыскании суммы долга, процентов, обращении взыскания на заложенное имущество

по кассационной жалобе ООО «КИТ Финанс Капитал» на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 27 мая 2014 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Киселёва А.П., объяснения представителя ООО «КИТ Финанс Капитал» – Ерзина А.В., поддержавшего доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

ООО «КИТ Финанс Капитал», обращаясь в суд с иском к Иткиной Э.Э., в обоснование заявленных требований указало, что на основании кредитного договора, заключенного с ответчиком, общество предоставило ей кредит в сумме . руб. сроком на 180 месяцев. Кредит предоставлен для целевого использования – приобретения квартиры . в д. . по ул. . в г. . путём перечисления денежных средств на счёт заёмщика.

Залогодержателем предмета ипотеки и кредитором по договору первоначально являлся ОАО «КИТ Финанс Инвестиционный банк». В соответствии с договором купли-продажи закладных, обеспечивающих исполнение кредитных обязательств, все права по кредитному договору перешли к ООО «КИТ Финанс Капитал».

Поскольку ответчик с октября 2011 года не исполняет взятые на себя обязательства по возврату суммы кредита и начисленных процентов, истец обратился к ответчику с требованием о полном досрочном исполнении обязательств по кредитному договору, которое Иткиной Э.Э. не исполнено.

С учётом уточнения требований истец просил суд взыскать с ответчика в его пользу сумму долга в размере . руб., а также обратить взыскание на предмет ипотеки, определив способом его реализации продажу с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере . руб.

Заочным решением Иркутского районного суда Иркутской области от 21 мая 2013 г. иск ООО «КИТ Финанс Капитал» удовлетворён. Взысканы задолженность по кредитному договору, пеня, проценты по кредиту, неустойка до момента исполнения обязательств по возврату кредита, обращено взыскание на предмет ипотеки – квартиру . в д. . по ул. . в г. . путём реализации с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере . руб.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 27 мая 2014 г. заочное решение Иркутского районного суда Иркутской области от 21 мая 2013 г. в части установления начальной продажной цены заложенного имущества изменено. Установлена начальная продажная цена в размере . руб.

В части взыскания с Иткиной Э.Э. в пользу ООО «КИТ Финанс Капитал» с 3 августа 2012 г. пени отменено. В отменённой части постановлено новое решение, которым в удовлетворении иска отказано.

Читать еще:  Изменение режима совместной собственности

В остальной части заочное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО «КИТ Финанс Капитал» ставится вопрос об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 27 мая 2014 г., как незаконного.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Момотова В.В. от 27 января 2015 г. кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.

Согласно статье 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

При рассмотрении данного дела такого характера нарушения были допущены судом апелляционной инстанции.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что Иткиной Э.Э. ненадлежащим образом исполнялись обязательства по кредитному договору. Поскольку Иткиной Э.Э. задолженность перед Банком не погашена, а в обеспечение исполнения обязательств между Банком и Иткиной Э.Э. был заключён договор об ипотеке (залоге недвижимости), обращение взыскания подлежит на заложенное Иткиной Э.Э. недвижимое имущество.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции по ходатайству ответчика для определения рыночной стоимости квартиры судом назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «СибРегионЭксперт». Согласно заключению эксперта от 16 апреля 2013 г. рыночная стоимость квартиры составляет . руб. Исходя из требований пункта 4 статьи 54 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости»), суд первой инстанции установил начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере . руб., равном 80% от указанной выше рыночной стоимости квартиры.

Суд апелляционной инстанции, признав правильным вывод суда первой инстанции об обращении взыскания на заложенное Иткиной Э.Э. имущество, не согласился с определённым судом размером начальной продажной цены заложенного имущества, указав, что в соответствии со статьёй 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге имущества)» установление начальной рыночной цены заложенного имущества равной 80% рыночной стоимости возможно только в случае её определения на основании отчёта оценщика.

Поскольку рыночная стоимость заложенного имущества определена заключением судебной экспертизы, а не отчётом оценщика, то, по мнению судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда, начальная продажная цена заложенного имущества должна быть установлена в полном размере, определённом заключением эксперта, – . руб.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что такой вывод суда апелляционной инстанции основан на неправильном применении норм материального права.

Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьёй 349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом (пункт 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», реализуется путём продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных данным федеральным законом.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с последующими изменениями и дополнениями), принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нём в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора – самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчёта оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определённой в отчёте оценщика.

Таким образом, указанная норма права содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчёта оценщика.

Суд должен установить её в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества.

Данное положение закона направлено с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущество по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.

При этом действующее законодательство Российской Федерации, в том числе и Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), не предусматривает различий относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости, определённой в отчёте оценщика или в заключении экспертизы.

Согласно статье 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда.

При этом гражданское процессуальное законодательство, в частности статья 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривает возможность установления имеющих значение для дела обстоятельств на основании заключения эксперта.

Проведённая ООО «СибРегионЭксперт» экспертиза соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», определённая заключением этой экспертизы рыночная стоимость квартиры ни у кого из сторон сомнений не вызывала, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно установил начальную продажную цену квартиры в размере, равном 80% от рыночной стоимости.

Принимая во внимание, что обстоятельства, имеющие значение для дела, были установлены полно и правильно, но судом апелляционной инстанции была существенно нарушена норма материального права, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит возможным определение суда апелляционной инстанции в части установления начальной продажной цены заложенного имущества отменить, оставив в силе в этой части решение суда первой инстанции.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 27 мая 2014 г. в части изменения решения Иркутского районного суда Иркутской области от 21 мая 2013 г. отменить, оставив в этой части в силе решение суда первой инстанции.

Председательствующий Асташов С.В.
Судьи Романовский С.В.
Киселёв А.П.

Обзор документа

В связи с ненадлежащим исполнением заемщиком обязательств по кредитному договору кредитор предъявил к нему иск. Он в т. ч. просил обратить взыскание на ипотечную квартиру.

В ходе рассмотрения дела первая инстанция по ходатайству ответчика назначила оценочную экспертизу для определения рыночной стоимости квартиры. Начальная продажная стоимость этого имущества была установлена в размере 80% от его рыночной стоимости, указанной в заключении эксперта.

Апелляционная инстанция решила, что начальная продажная цена заложенного имущества может устанавливаться равной 80% рыночной стоимости только в случае ее определения на основании отчета оценщика. В спорном случае рыночная стоимость определена заключением судебной экспертизы, а не отчетом оценщика. Поэтому, по мнению апелляционной инстанции, начальная продажная цена должна быть установлена в полном размере, определенном заключением эксперта.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ признала такие выводы неверными.

Согласно Закону об ипотеке суд, принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, должен определить и указать в т. ч. начальную продажную цену имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора – самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Читать еще:  Как проверить правильность расчета за услуги ЖКХ?

Таким образом, указанная норма содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика.

Суд должен установить ее в размере 80% от рыночной стоимости имущества.

Данное положение закона направлено, с одной стороны, на предотвращение продажи имущество по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причине завышения начальной продажной цены.

При этом законодательство, в т. ч. Закон об ипотеке и Закон об оценочной деятельности, не предусматривает различий относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика или в заключении экспертизы.

Изменение стоимости предмета залога после вступления решения суда в силу

По разным причинам начальная продажная стоимость, установленная судом, может быть уже не актуальной к дате торгов. Экономический кризис 2008-2009 гг. повлек уменьшение стоимости квартир в ряде регионов на 20-25%.

В ряде случаев сам предмет залога подлежит быстрому износу или повреждается в результате хранения. Или в 2008г. при передаче функций Российского фонда федерального имущества в Федеральное агентство по управлению государственным имуществом около пяти месяцев торги не проводились.
Можно ли изменить начальную стоимость предмета залога после вступления решения суда в силу, и как это сделать?
Во-первых, следует отозвать исполнительный лист, чтобы не допустить вторичных торгов. Целесообразно сделать это по схеме окончания исполнительного производства в связи с возвратом листа по заявлению взыскателя (ст.46, 47 Закона об исполнительном производстве), что оставляет взыскателю право предъявить лист повторно (чего нельзя сделать при отказе взыскателя от взыскания и прекращении исполнительного производства (ст.43 указанного закона)).
Далее, пожалуй, единственным установленным инструментом изменения начальной цены является обращение в суд с заявлением об изменении способа и порядка исполнения решения суда. Одним из сомнительных выходов из ситуации является изменение по вновь открывшимся обстоятельствам, но в этом случае цена должна была быть неактуальной уже на момент вынесения решения суда, и стороны об этом объективно не должны знать, что представляется не всегда оправданным: цена могла действительно измениться за время исполнительного производства.
Итак, ст.324 АПК РФ, ст.434 ГПК РФ предусматривает при наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного акта, право суда по заявлению взыскателя, должника или пристава изменить способ и порядок его исполнения.
Однако судебная практика арбитражных судов по изменению цены данным способом повсеместно отрицательна.

Показательно постановление ФАС Московского округа от 25 октября 2006г. NКГ-А40/9578-06, которым установлено:
“Однако обжалуемое определение от 24 июля 2006 года по существу изменяет решение от 8 октября 2004 года, а не порядок его исполнения. Так, согласно пункту3 статьи350 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях. Изменение решения суда возможно только посредством его пересмотра в апелляционном и кассационном порядках, в порядке надзора, по вновь открывшимся обстоятельствам”.

Ряд судов общей юрисдикции полагает, что механизм торгов, установленный в законодательстве, гарантирует взыскателю все нюансы изменения цены. Однако это не так. Порой стоимость имущества падает на 30-50%, даже на 90% (зачастую ввиду ошибки оценщика). В этом случае установленная “скидка” в 25% не отражает реального положения вещей и принятие такого объекта на баланс нарушает права взыскателя.
“Нормальным” исполнением решения суда является, по нашему мнению, все же продажа с торгов, а не оставление за собой, и если продать с торгов имущество нельзя (например, отсутствуют заявки на вторые торги), то это и есть обстоятельство, затрудняющее исполнение решения.
Отметим, что практика судов общей юрисдикции в данном случае положительно воспринимает данную логику, изменяет решение и во многом помогает взыскателю и должнику погасить долг путем продажи имущества с торгов.
Для обоснования своей позиции при предъявлении заявления об изменении порядка и способа исполнения решения суда следует доказать факт уменьшения цены более чем на 15%. Например:
– конструктивное повреждение объекта;
– отсутствие заявок на вторые торги;
– представление данных Минэкономразвития России или органов статистики о средней цене на данные предметы (например, недвижимое имущество) в данной местности;
– проведение новой оценки.
Если же этот способ не проходит, можно либо подождать роста цен, либо оставить предмет залога за собой и, например, сдавать в аренду, использовать иным образом.
По нашему мнению, подлежит изменению либо судебная практика, либо установленный законом механизм двухступенчатых торгов с максимальным уменьшением цены на 25%, в частности, следует предусмотреть третьи, четвертые, пятые торги. Практика торгов на понижение, известная как “голландский аукцион”, имеет право на жизнь и в России, однако при отсутствии действенной прозрачной системы торгов может породить злоупотребления.

Возможно ли увеличение залоговой стоимости, если вынесено решение суда?

Изменение стоимости предмета ипотеки после
вступления решения суда в силу

По разным причинам начальная продажная стоимость, установленная судом, может быть уже неактуальной к дате торгов. К примеру, экономический кризис 2008 – 2009 гг. повлек за собой уменьшение стоимости квартир в ряде регионов на 20 – 25%. В ряде случаев сам предмет залога подлежит быстрому износу или повреждается в результате хранения. Но чаще всего цена зависит от развитости рынка – если рынок не развит, например, в глухой деревне, то даже при затратах на постройку дома в размере 1 млн руб. и оценке его в эту сумму продать его по указанной цене невозможно. В связи с этим в банках принято залоговую стоимость (не путать с рыночной) определять с дисконтом, чтобы оценить перспективы продажи залога и погашения долга.
Можно ли изменить начальную стоимость предмета залога после вступления решения суда в силу и как это сделать?
Для начала следует отозвать исполнительный лист, чтобы не допустить вторичных торгов. Целесообразно сделать это по схеме окончания исполнительного производства в связи с возвратом листа по заявлению взыскателя (ст. 46, 47 Закона об исполнительном производстве), что оставляет взыскателю право предъявить лист повторно (чего нельзя сделать при отказе взыскателя от взыскания и прекращении исполнительного производства (ст. 43 указанного Закона)).
Далее, пожалуй, единственным установленным инструментом изменения начальной цены будет обращение в суд с заявлением об изменении способа и порядка исполнения решения суда. Одним из сомнительных выходов из ситуации является изменение по вновь открывшимся обстоятельствам, но в этом случае цена должна была быть неактуальной уже на момент вынесения решения суда. Причем стороны об этом объективно не должны знать, что представляется не всегда оправданным, поскольку цена могла действительно измениться за время исполнительного производства.
Итак, ст. 324 АПК РФ, ст. 434 ГПК РФ предусматривают при наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного акта, право суда по заявлению взыскателя, должника или пристава изменить способ и порядок исполнения этого акта.
Раньше судебная практика арбитражных судов по изменению цены данным способом была повсеместно отрицательной.
Показательно Постановление ФАС МО от 25 октября 2006 г. N КГ-А40/9578-06, которым установлено: “Однако обжалуемое определение от 24 июля 2006 года по существу изменяет решение от 8 октября 2004 года, а не порядок его исполнения. Так, согласно пункту 3 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях. Изменение решения суда возможно только посредством его пересмотра в апелляционном и кассационном порядках, в порядке надзора, по вновь открывшимся обстоятельствам”.
Практика же судов общей юрисдикции складывалась по-разному. Ряд судов общей юрисдикции полагают, что механизм торгов, установленный в законодательстве, гарантирует взыскателю все нюансы изменения цены. Однако это не так. Порой стоимость имущества падает на 30 – 50% и даже 90% (зачастую ввиду ошибки оценщика). В этом случае даже 80% от рыночной цены при определении начальной цены, а затем скидка в 25% от установленной стоимости не отражают реального положения вещей, поэтому принятие такого объекта на баланс нарушает права взыскателя.
“Нормальным” исполнением решения суда является, по нашему мнению, все же продажа с торгов. Если продать с торгов имущество нельзя (например, отсутствуют заявки на вторые торги), то это и есть обстоятельство, затрудняющее исполнение решения.
Но затем вначале Высший Арбитражный Суд РФ в п. 42 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 г. N 10 “О некоторых вопросах применения законодательства о залоге”, а потом Верховный Суд РФ в п. 13 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, отошли от подобной отрицательной практики. А именно было указано, что изменение начальной продажной стоимости, установленной судом, возможно путем изменения порядка и способа исполнения решения суда.
Однако следует доказать, что установленная судом начальная продажная цена существенно отличается от рыночной стоимости объекта залога на момент реализации. При этом оба суда фактически указывают, что такое заявление может быть подано после того, как не состоялись первые торги.
Для обоснования своей позиции при предъявлении заявления об изменении порядка и способа исполнения решения суда следует доказать факт уменьшения цены более чем на 15%, например:
– конструктивное повреждение объекта;
– отсутствие заявок на вторые торги;
– представление данных Минэкономразвития России или органов статистики о средней цене на данные предметы (например, недвижимое имущество) в данной местности;
– проведение новой оценки.
Если же этот способ не проходит, возможно либо подождать роста цен и за это время не предъявлять лист к исполнению, либо оставить предмет залога за собой и, например, сдавать в аренду, использовать иным образом. Вопрос времени здесь играет огромное значение – чем медленнее идет процесс обращения взыскания, тем большие убытки терпит кредитор. Лучше быстрее решить вопрос и начать использовать объект, чем ждать годами реализации.

Читать еще:  Как законно разрешить вопрос работника с главбухом?

Изменение установленной судом первоначальной продажной цены заложенного имущества

Заключение кредитного договора очень часто обусловливается заключением договора залога, в том числе залога недвижимого имущества. Согласно ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договоре залога должна быть отражена стоимость оценки предмета залога (недвижимого имущества).

При долгосрочных кредитных отношениях конъюнктура рынка недвижимости меняется, что приводит либо к повышению стоимости оцененной недвижимости, либо к ее понижению. В таких ситуациях стороны кредитного договора (банк или заемщик) поставлены перед выбором исполнения решения суда по ранее согласованной цене, которая отражена в решении, либо пытаться изменить ее, подстроив под рынок.

После вступления в законную силу решения суда оно подлежит исполнению в порядке, предусмотренном ФЗ «Об исполнительном производстве» и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Согласно положений указанных законов судебный пристав-исполнитель организует первичные торги.

В случае признания первичных торгов несостоявшимися проводятся повторные публичные торги с понижением начальной продажной цены заложенного имущества на 15 процентов. А если повторные публичные торгов признаются несостоявшимися залогодержатель (к примеру, банк) вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах, и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества.

В конечном итоге заложенное имущество может попасть к кредитору (к примеру, банку) с понижением от начальной продажной цены, которая отражена в решении суда), на 35 процентов. Но банки на практике выработали механизм, позволяющий извлечь максимальную выгоду в такой ситуации.

После признания первичных торгов несостоявшимися банки проводят внесудебную оценку заложенного имущества. С максимальной долей уверенности можно утверждать, что такая оценка будет ниже рыночных цен. С отчетом об оценки банк обращается в суд с заявлением об изменении порядка исполнения решения суда. Обязательным элементом такого механизма является инициирование процедуры приостановления исполнительного производства, поскольку пристав-исполнитель может провести повторные торги и тогда банк будет вынужден «забрать» имущество, либо залог недвижимости прекратиться.

Согласно ст. 434 ГК РФ При наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного постановления взыскатель вправе поставить перед судом, рассмотревшим дело, или перед судом по месту исполнения судебного постановления вопрос об изменении способа и порядка исполнения.

В привычную картину изменения порядка и способа исполнения решения суда переоценка недвижимости не укладывается. Осознавая данную шероховатость, Верховный Суд РФ определил в п. 13 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.05.2013), что Заявление заинтересованной стороны (залогодателя, залогодержателя) об изменении первоначально установленной судом в решении начальной продажной цены заложенного в обеспечение исполнения кредитного обязательства имущества, реализуемого в ходе осуществления исполнительного производства в случае признания торгов по продаже данного имущества несостоявшимися подлежит рассмотрению судом исходя из аналогии процессуального закона (часть 4 статьи 1 ГПК РФ) в порядке, предусмотренном статьей 434 ГПК РФ.

Таким образом, изменение первоначальной установленной решением суда начальной продажной стоимости возможно по аналогии закона в порядке изменение способа изменения решения суда. Но в данном случае необходимо иметь в виду, что возможность изменения способа и порядка исполнения решения суда в связи с изменением рыночной стоимости имущества, на которое обращено взыскание, поставлена в зависимость от наличия и доказанности обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного постановления и не может определяться одним лишь колебанием цен на рынке недвижимости.

Следовательно, кредитор обязан представить соответствующие доказательства. На практике же все происходит проще: кредитору достаточно представить в суд доказательства, подтверждающие факт несостоявшихся торгов по причине отсутствия заявок, а также отчет оценщика о существенном снижении цены заложенного имущества.

Стоит отметить, что судебная практика изобилует судебными актами о переоценке первоначально установленной цены заложенного имущества.

Вся такая сложная процедура направлена не только на возможность исполнить решение суда, но также она приводит к получению кредитором определенной выгоды.

Дело в том, что согласно ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при определении рыночной цены на основании отчета оценщика начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом в размере 80% от цены, отраженной в отчете оценщика. В данном случае выгода кредитора очевидна.

Реализация имущества с торгов начинается заново: проводятся первичные торги с ценой, составляющей 80% от цены оценки; затем на повторных торгах эта цена снижается на 15%. В конечном итоге кредитор вправе оставить имущество за собой с понижением еще на 25%. Таким образом, кредитор оставляет за собой имущество по цене, уменьшенной на 60% от цены оценки.

Такая ситуация возможна, если торги признаются несостоявшимися. Должник в свою очередь имеет возможность «повышать» начальную продажную стоимость заложенного имущества, что сделать намного сложней, о чем свидетельствует судебная практика.

Ссылка на основную публикацию
"
×
×
"
Adblock
detector