Застройщик не сдал вовремя дом, как подать в суд?
Prokurors.ru

Юридический портал

Застройщик не сдал вовремя дом, как подать в суд?

Что делать, если застройщик затягивает сдачу дома

Как не потерять деньги с долгостроями

Не умеет наш народ укладываться в дедлайны.

Поэтому когда застройщик начинает затягивать сдачу дома, все нормальные люди начинают волноваться — на той стороне может быть как обычная русская безалаберность, так и безбашенная афера с уголовной статьей.

Я хочу, чтобы люди покупали квартиры у порядочных застройщиков. Но бывает, что и хороший застройщик нарушает срок сдачи. Сегодняшняя статья для тех дольщиков, кто попал в похожую ситуацию: застройщик вот-вот сорвет или уже сорвал сроки сдачи. Разбираемся, как быть.

Сразу скажу, что если вы читаете эту статью не из праздного интереса, а потому что у вас действительно начинается задержка сдачи дома — РАДИ ВСЕГО СВЯТОГО, ОБРАТИТЕСЬ К ПОРЯДОЧНОМУ ЮРИСТУ. Серьезно. В этом деле столько нюансов и тонкостей, что не хватит и десяти статей. Эта статья — не инструкция и не решение вашей проблемы, а лишь беглый взгляд в сторону решения.

ОБРАТИТЕСЬ К ПОРЯДОЧНОМУ ЮРИСТУ, ОКЕЙ?

Почему нормальные застройщики срывают сроки

Сроки срываются не всегда потому, что застройщики — жулики. Стройка — большой риск для застройщика. Ему приходится прогнозировать на несколько лет вперед доходы от продаж, работу строителей, курсы валют, отношения с местными властями, законы, федеральную политику в строительстве. Не всегда прогнозы сбываются.

Во время стройки может что-то произойти, что затянет срок. Неделя простоя там, две недели пропущены здесь — постепенно набегает большая задержка. Застройщик перестраховывается и берет срок на стройку с запасом, но бывает, что не хватает и его.

Допсоглашение — не подписывать

По идее, за затягивание сроков застройщик должен платить вам крупную компенсацию. Она рассчитывается между фактическим сроком сдачи и сроком, который стоит в договоре. Это отдельная большая тема, мы об этом писали раньше, были даже сложные вопросы.

По закону любой застройщик может предложить вам дополнительное соглашение о переносе сроков — то есть предложить вам изменить договор. Если застройщик понимает, что не успеет достроить дом в срок, то не позднее чем за 2 месяца до истечения срока обязан вам об этом сообщить и у него есть право передоговориться с вами на новые сроки. У вас есть право не передоговариваться.

Застройщику выгодно с вами передоговориться. Это значит, что в вашем ДДУ как будто поменялся срок сдачи, а значит, вы не против задержки. Застройщики подгоняют новые сроки так, чтобы гарантированно уложиться и не платить никаких неустоек. Если же они не впишутся и в новый срок, то неустойки в любом случае будут ниже, чем если бы они отсчитывались от старых сроков. Короче: допсоглашение — это ваше согласие на бесплатный перенос сроков.

Личный архив юриста Андрея Таргашова

Часто застройщики выставляют все так, будто вы обязаны подписать дополнительное соглашение. Они присылают уведомление о переносе: «Настоящим уведомляем вас, что срок передачи изменяется на такой-то, вам необходимо явиться такого-то числа и подписать соглашение о переносе». Некоторые на это ведутся — сила слова!

Вам переносить срок невыгодно, поэтому на перенос не соглашайтесь. Вы не обязаны.

С вами наверняка будет общаться юрист застройщика, причем довольно жестко. Спокойно скажите ему: «Я понимаю, что ваша работа — убедить меня в этом допсоглашении. Но мне это невыгодно, неустойка за просрочку получится меньше или ее не будет вообще. Эти деньги я лучше потрачу на ремонт». Вся напускная серьезность застройщика — это не более чем психологический прием, не ведитесь.

Личный архив юриста Андрея Таргашова

Оценить шансы на сдачу

Оцените, насколько реально, что застройщик достроит дом, и сколько времени ему на это понадобится. Если застройщик все же достроит дом и сдаст его, у вас появляется право требовать неустойку за просрочку и договариваться о компенсации найма квартиры. Для оценки используйте профессиональную помощь, а не смекалку и интуицию — если вы не строите дома каждый день, вашей интуиции не хватит, чтобы оценить состояние объекта.

Посмотрите, какой срок переноса хотел получить застройщик, когда предлагал вам подписать допсоглашение. Если это срок до года, то шансов на сдачу больше (так считает наш юрист-консультант).

Если срок больше года, то может случиться так, что застройщик не достроит дом и не сдаст его.

Если квартира стоит 5 миллионов, а просрочка — год, у вас есть право потребовать 912,5 тысячи рублей за просрочку:

  • 5 000 000 × 365 × 1 / 150 × 7,5% = 912 500 Р
    (неустойку считают по ставке, которая действует на момент вынесения решения, мы для расчетов взяли текущую — 7,5%)

Если так сделают все дольщики, застройщик вряд ли сможет с ними рассчитаться. Скорее всего, застройщик подаст на банкротство, а новостройку будет достраивать кто-то другой.

Чтобы оценить шансы на сдачу, лучше всего позвать юриста. Но не простого, а золотого, с опытом работы с застройщиками. Золотой юрист проверит, есть ли движение по счетам застройщика, и поймет, стоит ли инициировать процедуру банкротства. Земельный участок, на котором строится дом, находится в залоге у дольщиков — возможно, есть смысл его продать. Но это всё уже разборки из высших сфер, и заниматься этим нужно, обложившись лучшими юристами. Если на этом этапе вам кажется, что вы достаточно хорошо ориентируетесь, чтобы решить эту проблему самостоятельно — вам кажется.

Дождаться сдачи

Обычно в случае задержки есть три варианта: дождаться сдачи дома, продать квартиру или расторгнуть договор с застройщиком. Начнем с ожидания.

Преимущества. Меньше юридических хлопот. Вы получите квартиру, которая, возможно, стоит дороже, чем вы купили. Оформите налоговый вычет на стоимость квартиры и проценты по ипотеке. Потребуйте у застройщика неустойку за просрочку. В квартире можно жить.

Риски. Долго ждать. Если застройщик обанкротится, судьба объекта туманна — может быть, найдут другого застройщика. Он может изменить проект, чтобы уложиться в бюджет. Вы не знаете, какой застройщик будет достраивать дом. Новый застройщик не будет выплачивать вам неустойку, потому что он не правопреемник старого, то есть он не отвечает за долги старого застройщика.

Иногда дольщики вместо поиска застройщика создают жилищный кооператив, скидываются, нанимают подрядчиков и достраивают дом. Это дополнительные расходы — не все к ним готовы.

Что делать. Что делать — вам скажет ваш прекрасный юрист, которого вы уже давно наняли.

Продать сейчас

Вам принадлежит право на квартиру в недостроенном доме. Это право чего-то стоит, если его удастся продать.

Преимущества. Вы получаете деньги, возможно, даже больше, чем вложили, потому что выше строительная готовность дома. Вы избавляетесь от риска, что квартиру не достроят.

Риски. Продать с выгодой может и не получиться: долгострои не так ликвидны. Возможно, покупатель согласится взять вашу квартиру только при большой скидке. О продаже нужно будет рассказать в декларации.

Что делать. Обратитесь в отдел продаж застройщика и попросите их продать вашу квартиру, пообещайте агентское вознаграждение — как риелторам. Скачайте рендеры с сайта застройщика и разместите объявления на сайтах объявлений — «Циан», «Авито», «Юла» — и городских форумах, если такие есть. Расскажите в соцсетях и среди знакомых, что продаете квартиру. Поручите продажу риелтору. Когда найдете покупателя, заключайте с ним договор уступки прав и обязанностей.

Договор уступки — передача всех имущественных прав и обязанностей по ДДУ другому человеку. То есть фактически у другого человека получается свой ДДУ с вашим застройщиком. Теперь это его проблемы, хе-хе.

Отказаться от договора в одностороннем порядке или расторгнуть его по соглашению сторон

Любой договор можно расторгнуть, условия расторжения прописаны в договоре и гражданском кодексе. Никто никому не раб.

Преимущества. Вы возвращаете свои деньги и при этом избавляетесь от хлопот с квартирой. Если отказываться от договора в одностороннем порядке, застройщик ко всему прочему выплачивает неустойку с того момента, как вы оплатили стоимость квартиры по ДДУ . Но это только на бумаге.

Риски. Если у застройщика все плохо с деньгами, он может выплачивать вам очень долго. И нельзя наверняка сказать, выплатит ли. Дело в том, что в момент расторжения договора вы возвращаете квартиру как бы сразу и обязательство вернуть вам деньги у застройщика возникает тоже сразу. Но когда он выполнит свое обязательство? Главный риск — что застройщик будет возвращать вам деньги за квартиру очень долго или не вернет никогда.

Если застройщик еще не нарушил срок сдачи, но все к тому идет, то односторонний отказ возможен только через суд.

Некоторые жулики выводят деньги со счетов, а когда дольщики обращаются к ним с исками и требованиями возврата денег, то разводят руками: «Денег нет, но вы держитесь».

Если у вас ипотека, то вам нельзя избавляться от квартиры без согласия банка. Если вы получите согласие, подпишете расторжение с застройщиком, но при этом вдруг застройщик не вернет деньги банку, банк может потребовать кредит с вас. Такие дела.

Что делать. Что делать — вам скажет ваш прекрасный юрист, которого вы уже давно наняли.

Чтобы избавиться от риска, что не будет встречного исполнения, договоритесь с застройщиком подписать расторжение только в случае, если застройщик откроет аккредитив в пользу дольщика. Это специальный счет в банке, на который застройщик сразу зачисляет деньги в вашу пользу, а банк вам их отдаст тогда, когда вы зарегистрируете расторжение договора.

Если расторгаете в одностороннем порядке, пишите уведомление, что вы расторгаете договор и требуете выплатить вам стоимость квартиры и неустойку с момента внесения денег по ДДУ .

С неустойки придётся заплатить налог государству: 13% от суммы неустойки

Лайфхак с аккредитивом здесь, скорее всего, не сработает, так как, отправив отказ, вы уже достали шашку и машете ею. Односторонний отказ рубит все отношения — надейтесь только на добрую совесть или слабые нервы застройщика (угадайте, как часто у застройщиков это встречается).

Письмо составляйте в свободной форме под диктовку вашего высококвалифицированного юриста и отправляйте по правилам, о которых мы рассказывали в статье «Как получить от застройщика компенсацию найма квартиры».

Серьезно: ЮРИСТА. НОРМАЛЬНОГО ЮРИСТА НАЙМИТЕ.

“Дострой меня полностью!”: что делать, если застройщик срывает срок сдачи дома

По данным Минстроя РФ, на начало 2019 года в России насчитывалось 894 проблемных новостройки, срок сдачи которых просрочен. Это более 98 тыс. просроченных ДДУ только в этих домах. А учитывая, что в официальную статистику попадают объекты, юридически признанные проблемными, де-факто пострадавших в разы больше. Кроме того, в России в процессе стройки в третьем квартале 2019 года находятся еще 100 млн кв. м жилья.

Закон, конечно, на стороне покупателей: в случае срыва сроков по вине застройщика, гарантировано право на компенсацию в виде неустойки. Но между законом и правоприменительной практикой большая пропасть, не всем дольщикам удается защитить свои права. Что делать, если застройщик не сдал дом вовремя?

Уведомление о срыве срока

Пункт 3 ст. 6 ФЗ № 214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве. » (далее – ФЗ № 214) обязывает застройщика, не успевающего завершить строительство в срок, уведомить дольщиков об этом за 2 месяца до окончания срока. Вместе с уведомлением направляется и проект нового ДДУ с новыми сроками, а также предложение заключить новый договор. Дольщик на свое усмотрение может:

  1. Согласиться на перенос сроков сдачи дома. В обмен на это застройщик вправе предложить компенсацию, снижение суммы по ДДУ либо иные преимущества. Соглашаясь на перенос, дольщик утрачивает право требовать неустойку и возможность разорвать ДДУ в связи с переносом сроков.
  2. Отказаться подписывать новый договор либо проигнорировать уведомление. Какие-либо негативные последствия такого поведения исключены – дольщик не обязан соглашаться на новые условия и может действовать так, как ему удобно.
Читать еще:  Банкротство физлица. Кто и каким имуществом отвечает?

На практике застройщики не всегда уведомляют дольщиков о срыве сроков, пользуясь отсутствием какой-либо ответственности за это.

Ответственность застройщика за нарушение срока передачи объекта

Действительно, государство не в состоянии обезопасить дольщиков от срыва сроков сдачи дома и не даёт гарантии соблюдения застройщиками всех условий ДДУ. Единственный способ защиты – это гарантия выплаты неустойки и иных форм денежного возмещения.

Что еще можно взыскать застройщика? Согласно ст. 10 ФЗ № 214, должны быть покрыты и иные убытки дольщика:

  • Возмещение расходов на аренду жилья. Согласно Определению ВС РФ по делу № 18-КГ17-239, расходы на оплату аренды жилого помещения, если необходимость в жилье возникла по причине нарушения сроков строительства и имеется причинно-следственная связь между просрочкой и расходами на аренду. Например, если у дольщика нет иного жилья в собственности, и несмотря на завершение предполагаемых сроков сдачи новостройки, ему приходится проживать на съемной квартире.
  • Возмещение морального ущерба. На отношения по ДДУ распространяется также ст. 15 ФЗ № 2300-1 от 07.02.1992 «О защите прав потребителей в РФ» (далее ФЗ № 2300-1). Согласно ей, у дольщика возникнет право на возмещение морального вреда, если срыв сроков сдачи дома и последующие события повлекли значительные моральные страдания для него.
  • Потребительский штраф. Если застройщик самостоятельно не погасит неустойку, согласно п. 5 ст. 13 ФЗ № 2300-1 дольщик сможет дополнительно требовать с него штраф в размере 50% от удовлетворенных судом требований.
  • Иные расходы, понесенные дольщиком, в том числе судебные расходы в случае принудительного взыскания.

Но взыскать такие суммы можно только при удачной стратегии борьбы и сопротивления застройщику во всех возможных инстанциях.

Строим стену – что делать, если застройщик задерживает сдачу дома?

Если срок по ДДУ сорван, дольщик обращается к застройщику с претензией, требует сдать объект и выплатить компенсацию в установленном размере. Претензия – инструмент досудебного урегулирования спора. Она составляется в свободной форме и направляется в адрес застройщика по почте заказным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении. Рекомендуется указать в ней:

  • реквизиты договора ДДУ, срок его исполнения;
  • ущерб, причиненный дольщику вследствие нарушения срока;
  • расчет неустойки по описанной выше формуле и иного ущерба;
  • требование возместить неустойку, ущерб, моральный вред;
  • намерение обратиться в суд в случае неудовлетворения требования.

Образец претензии застройщику:

К претензии приложите документы, обосновывающие требование: копию договора ДДУ, квитанции о его оплате, документы об аренде жилья, иные документы.

Объективно оценить эффективность данного метода сможет лишь сам отправитель претензии – каждый случай индивидуален. Выполнение требований дольщика в полной мере станет скорее исключением, нежели тенденцией – застройщики крайне неохотно рассматривают претензии и идут на уступки.

Не исключено, что вам предложат незначительную компенсацию либо и вовсе проигнорируют претензию. Если с претензиями обратилось большое количество дольщиков, шанс на досудебное разрешение спора возрастает в разы – подайте коллективную претензию со своими будущими соседями. Когда девелопер намерен договариваться, то он сам выйдет на связь и предложит компенсацию.

Но что делать, если застройщик просрочил сдачу квартиры и не идет на уступки? Придется обращаться в суд!

Компенсация через суд – реально ли?

Лишь небольшая доля конфликтов между участниками ДДУ и застройщиками разрешаются в досудебном порядке. Чаще их приходится решать судам. Принимая во внимание социальную значимость отношений по ДДУ, суды должны становиться на сторону дольщиков, особенно когда те доходят с кассационными жалобами до Верховного суда.

Учитывая богатую и однозначную судебную практику, дольщикам рекомендуется переводить диалог с застройщиком в судебное разбирательство. Если застройщик нарушил сроки сдачи дома, порядок действий будет включать следующие шаги:

  1. Подготовьте иск и документы к нему. Иск составляется по требованиям ст. 131 Гражданского процессуального кодекса, образец иска размещен ниже. Заявите в иске все требования из претензии + требования о возмещении морального вреда, убытков и штрафа в размере 50% от взысканной суммы.
  2. Оплатите госпошлину. Согласно п. 3 ст. 17 ФЗ № 2300-1, оплатить госпошлину придется только если сумма иска превышает 1 млн руб., если меньше – истец освобождается от госпошлины.
  3. Подайте иск. Как правило, истребуемая сумма превышает 50 тыс. руб., потому заявление подается в районный суд по адресу застройщика либо истца по его выбору.
  4. Примите участие в заседании. Явитесь в суд в назначенный день, поддержите свои исковые требования, дайте суду необходимые объяснения. При необходимости привлеките в дело юриста.
  5. Дождитесь решения и при необходимости обжалуйте его в областном, а затем и Верховном суде.
  6. Дождитесь вступления решения в силу и получите исполнительный лист, передайте его в ФССП по адресу застройщика для принудительного исполнения решения суда – это единственный способ, как получить неустойку от застройщика принудительно.

Образец иска к застройщику:

Но на практике даже в суде дольщикам не удается получить полностью запрашиваемых сумм.

На что можно рассчитывать

Пользуясь положениями ст. 333 Гражданского кодекса, суды уменьшают суммы неустойки, называя их несоразмерными нарушенному обязательству застройщика. Это возможно и когда застройщик заявил такое ходатайство и представил доказательство несоразмерности неустойки.

При этом, согласно Определению ВС РФ № N 80-КГ15-29 от 16.02.2016, суды обязаны учитывать соотношение суммы неустойки и суммы по ДДУ, длительность просрочки, добросовестное поведение сторон и прочие обстоятельства.

С учетом этого, а также положений п. 9 Обзора судебной практики, утв. ПВС РФ от 19.07.2017, уже давно должна сформироваться практика, исключающая необоснованное снижение заявленной неустойки. Но это не так. Например, Московский городской суд в своем апелляционном определении до делу № 33-18972/2017 снизил сумму неустойки, указав, что это способствует балансу между нарушенными правами дольщиков и ответственностью застройщика. В подобном деле № 33-27903/2017 этот же суд сослался на оценочный характер несоразмерности, определить которую в состоянии только лично судья. А промышленный суд Самарской области в своем решении по делу № 2-4979/2017 снизил неустойку более чем в 10 раз и вовсе без ходатайства застройщика. Все это свидетельствует лишь о том, что существующая судебная практика не защищает дольщиков в полной мере, однако поможет защитить основные материальные права. Поистине объективным остается только Верховный суд, доводы которого порой остаются без внимания со стороны нижестоящих судов. Однако это не исключает возможности указать на решения ВС при подаче иска.

Застройщик не сдал вовремя дом, как подать в суд?

– Взыскание неустойки без предоплаты
– Споры с застройщиками
– Сопровождение сделок по ДДУ

Наиболее часто встречающаяся проблема, для разрешения которой обманутые дольщики обращаются с исковыми требованиями в суды, – это затягивание сроков сдачи жилья в многоквартирном доме. Такие сроки четко оговорены в заключаемом между дольщиком и застройщиком ДДУ. Причины несоблюдения оговоренных договором временных условий могут быть самыми разнообразными. Просрочка сдачи жилья может зависеть от самого застройщика или случиться не по его вине. Так или иначе, они не должны волновать участника долевого строительства. Ведь главное желание и законное право последнего – получить причитающуюся ему и полностью оплаченную долгожданную квартиру вовремя. Так что делать, если застройщик затягивает сроки сдачи жилья по ДДУ? Об этом подробнее будет рассказано ниже.

Законодатель в ФЗ №214 посвятил регулированию срока, по истечению которого в обязанность застройщика входит передача участнику долевого строительства объекта, целую статья (ст.6). ДДУ должен содержать указание сроков передачи квартиры от застройщика дольщику. Этот же закон причисляет такое условие к обязательным. Отсутствие в договоре пункта о таком сроке делает его нелегитимным.

Просто достроить многоквартирный дом недостаточно. Квартиры участникам долевого строительства могут быть переданы только после того, как застройщик введет дом в эксплуатацию. По этой причине при заключении ДДУ чаще всего под фразой «сдача жилья» подразумевается именно передача квартиры дольщику после введения построенного дома в эксплуатацию.

Сроки сдачи квартиры в тексте ДДУ могут быть обозначены в разных вариантах:

  • конкретной датой (например, не позднее 01.01.2018);
  • периодом времени равным кварталу (например, не позднее III квартала 2017 года);
  • привязкой к вводу дома в эксплуатацию (например, не позднее 20 календарных дней со дня получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию).

Основным документом, свидетельствующим о передаче квартиры при участии в долевом строительстве, является акт приема-передачи. Отсюда становится понятным, что если в обозначенный в ДДУ срок этот документ между компанией-застройщиком и дольщиком не подписан, значит, жилье нельзя считать переданным, а, следовательно, – налицо факт нарушения срока передачи объекта.

Когда акт приема-передачи все-таки подписан, но дата подписания в нем позже даты, прописанной в заключенном договоре, в этом случае также можно говорить о том, что нарушение сроков строительства и передачи жилья имеет место быть.

Перед подписанием акта-приема передачи стоит удостовериться, что сданный дом действительно введен в эксплуатацию. Недобросовестные застройщики могут дать акт дольщику на подпись, в то время как ввод в эксплуатацию еще не состоялся, не заботясь о том, что это противоречит действующему законодательству. А между тем, такой не вполне легитимный документ может в будущем создать немало проблем при оформлении приобретаемой жилой площади в собственность.

Более подробно о процедуре приема жилья от застройщика можно прочитать в статье сайта «Основные правила приемки жилья у застройщика – как обнаружить недостатки, которые от вас хотят скрыть».

Если по каким-либо причинам происходит нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, ФЗ-214 обязывает застройщика в срок не позднее, чем за два месяца до указанного в ДДУ окончания срока, сообщить дольщику соответствующую информацию. Кроме того, участнику долевого строительства направляется предложение подписать дополнительное соглашение, изменяющее условия договора, в котором обговаривается перенос срока сдачи дома. Как правило, в извещении указываются причины, по которым застройщик задерживает сдачу дома. В этом же документе обозначается необходимость продления действия ДДУ, а также устанавливается новый предполагаемый срок завершения строительства.

Указанные документы передаются дольщику лично под роспись либо направляются ему заказным письмом с уведомлением. Другими словами, у компании-застройщика должны быть доказательства того, что адресат действительно получил указанную документацию.

Что делать дольщику – принять предложение об изменении застройщиком сроков сдачи жилья или нет – это его личное дело. ФЗ №214 в этом случае стоит на стороне дольщика и дает ему право согласиться на предложение застройщика, а не принуждает к этому.

Читать еще:  Доплаты за сложность предмета в школе

На то, чтобы перенести сроки, может согласиться тот участник долевого строительства, которому такое стечение обстоятельств выгодно. Ведь в случае переноса срока передачи объекта долевого строительства и внесение окончательного взноса за покупку квартиры также откладывается. Это удобно, если дольщик не успел собрать или найти необходимые денежные средства.

И все-таки, чаще дольщику хочется как можно быстрее получить заветную квартиру, а потому перенос сроков сдачи жилья на более позднее время для него неприемлем.

Вполне возможен вариант, когда участник долевого строительства решил согласиться с предложением о переносе сроков сдачи объекта. В таком случае, к уже имеющемуся ДДУ составляется дополнительное соглашение, которое подписывается обеими сторонами. К примеру, если период времени, на который задерживается стройка, не так уж и велик, подписать допсоглашение, возможно, будет благоразумнее. Проще и быстрее будет дождаться передачи жилья, чем судиться.

Естественно, в таком случае стоит сопоставлять сроки, обещанные застройщиком и настоящее положение вещей. Допустим, если срок сдачи жилья переносится на два-три месяца, а дом построен меньше, чем на половину – понятно, что такие условия заведомо невыполнимы и соглашаться на них не стоит.

Доп. соглашение о переносе сроков сдачи дома перед подписанием необходимо также внимательно изучить. Лучше, если вместе с дольщиком это сделает профессиональный юрист, имеющий опыт в разрешении вопросов, связанных с долевым строительством. Как правило, суть такого соглашения сводится к установлению новых сроков, по истечении которых планируется окончание строительства. Многие застройщики, с целью обезопасить себя от судебных исков, вносят отдельным пунктом условие, что участник долевого строительства претензий по поводу нового срока не имеет.

Подписанное соглашение самостоятельно, как и договор, подлежит обязательной госрегистрации в территориальном отделении Росреестра. Без такой процедуры оно будет просто недействительным.

Когда срыв сроков строительства и просрочка сдачи жилья налицо, а дольщик не желает с этим мириться, не согласен с предложенными застройщиком новыми сроками, ему необходимо начинать действовать незамедлительно. Решение проблемы возможно двумя способами:

  • досудебное урегулирование;
  • разрешение спора в суде.

Для досудебного урегулирования участнику долевого строительства необходимо от своего имени составить письменную претензию к застройщику. Вряд ли он справится с этим самостоятельно, правильнее доверить такую ответственную задачу специалисту. Претензию необходимо направить заказным письмом с уведомлением о вручении, либо самолично принести в канцелярию организации, сделав отметку о принятии документа на оставленной у себя копии. В любом случае, важно иметь на руках подтверждение получения документов фирмой-застройщиком.

Требования в претензии у дольщика могут быть различными:

  • расторжения договора и возврата всех уплаченных денежных средств;
  • возврата части уплаченных денег за квартиру, которую не передали в срок;
  • проведения дополнительных, ранее не обговоренных, работ (например, чистовая отделка либо установка дополнительного оборудования);
  • добровольной уплаты причитающейся участнику долевого строительства неустойки и пени.

В тех случаях, когда застройщик не согласился с претензией либо вообще проигнорировал ее, тогда дольщику не стоит сдаваться и придется отстаивать свои права уже в судебном процессе.

В качестве защиты интересов прав дольщиков и одновременно наказания недобросовестных застройщиков, ФЗ №214 при нарушении сроков передачи дольщику построенного жилья установил уплату последними неустойки. Когда застройщик не сдал дом вовремя, за требованием уплаты неустойки нужно идти в суд.

Уже на момент подачи иска в нем самим истцом должен быть подсчитан размер неустойки. Подробнее о расчете размера неустойки можно ознакомиться в статье сайта «Как рассчитать и истребовать с застройщика неустойку по долевому строительству».

Кроме уплаты неустойки, дополнительно в иск можно включить требования о возмещении:

  1. Убытков (например, если будет доказано, что из-за затягивания сроков сдачи жилья дольщику пришлось жить в съемной квартире).
  2. Морального вреда.
  3. Штрафа за несоблюдение требований потребителя в добровольном порядке.
  4. Судебных издержек (например, за оплату услуг юриста, представляющего интересы дольщика в суде).

Математика здесь проста. Судебный процесс по взысканию неустойки – дело не одного дня. Он может продлиться и два, и три, и пять месяцев. К тому времени, пока застройщик достроит и сдаст просроченный объект, у дольщика на руках уже будет судебное решение, по которому он сможет получить причитающиеся ему деньги. Если же ждать, не обращаясь в суд, то вполне может возникнуть ситуация, когда к окончанию строительства объекта (а вполне вероятно, что застройщик одновременно заканчивает сразу несколько просроченных объектов), денег у фирмы на счетах уже не будет. А потому заплатить неустойку будет просто невозможно.

Кроме того, за то время, что длится судебное разбирательство, сумма просрочки увеличится и можно будет уточнить исковые требования в сторону увеличения размера неустойки. Если к моменту вынесения судебного решения объект так и не сдан, закон не запрещает вновь обратиться в суд за требованием новой суммы неустойки и получить новое решение о ее взыскании. Обращаться можно неограниченное число раз (при условии, что требования каждый раз будут по новому отрезку времени просрочки).

Бояться этого не стоит. Лучше и выгоднее три раза отсудиться и два из трех получить деньги, чем дождаться подписания акта, после чего пойти в суд, одним разом отсудиться за большой период времени и в итоге ничего не получить.

Положительный опыт в разрешении вопросов, связанных с затягиванием сроков сдачи жилья застройщиком, в пользу дольщиков есть и у специалистов Общества защиты прав дольщиков. Если Вам необходима помощь, обратитесь к нам через раздел сайта «Контакты», либо заполнив форму обратной связи.

Советы юриста: что делать, если застройщик просрочил сдачу дома

Подавляющее большинство всех вопросов, которые задают нашим юристам дольщики, связано с нарушением сроков сдачи многоквартирного дома. Что нужно делать дольщику, если застройщик просрочил сдачу квартиры? Как защитить свои права? Внимание! Эта статья актуальна только для договоров участия в долевом строительстве и не подходит для случаев приобретения квартир в ЖСК. На купленные через участие в ЖСК квартиры неустойка по 214-ФЗ не распространяется.

Как определяется срок сдачи квартиры?

Срок передачи готовой долевки всегда предусматривается в условиях письменного договора участия в долевом строительстве. Как определять этот срок, закон не регламентирует. Главное, чтобы он был одинаковым для всех дольщиков конкретного многоквартирного дома или его блок-секции.

В договорах долевого участия обычно фигурируют 2 основных срока — срок ввода дома в эксплуатацию (выдачи разрешения на ввод) и срок передачи квартиры дольщику. По закону застройщик не имеет права передавать дольщикам квартиры до тех пор, пока местная администрация не приняла дом и не выдала застройщику разрешение на ввод. То есть сначала дом вводится в эксплуатацию, затем готовые квартиры передаются дольщикам. Поэтому при заключении договора дольщику следует обратить внимание именно на срок передачи квартиры .

Срок передачи квартиры может определяться разными способами:

  • точной датой — например, «в срок не позднее 31.12.2014». При таком варианте просрочка передачи квартиры считается со следующего дня — то есть с 01.01.2015;
  • обозначением квартала — например, «в 3 квартале 2014 года». 3 квартал 2014 года длится с 01.07.2014 по 30.09.2014 включительно. Поэтому просрочка пойдет со следующего дня за окончанием квартала, то есть с 01.10.2014;
  • в зависимости от срока получения разрешения на ввод в эксплуатацию — например, «ориентировочный срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию — 1 квартал 2015 года. Передача квартиры дольщику производится в течение — 30 дней с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию». При таком варианте для начала определим срок получения разрешения на ввод (по 31.03.2015 включительно), прибавим 30 дней на передачу квартиры (по 30.04.2015 включительно). Итого просрочка наступит с 01.05.2015.

Про планируемые (не гарантируемые застройщиком) сроки

Хитрые застройщики часто пишут в договорах долевого участия, что срок передачи квартиры является «ориентировочным», «планируемым», «не гарантируемым застройщиком» и может меняться. Наша судебная практика подтверждает, что такие оговорки не принимаются судом во внимание, поскольку в одностороннем порядке откладывать сроки сдачи застройщик не может.

Что происходит при нарушении срока сдачи квартиры?

По закону «Об участии в долевом строительстве» застройщик обязан в письменном виде уведомить дольщика о том, что строительство дома не укладывается в прописанные в договоре сроки. Это уведомление застройщик должен вручить вам под роспись или направить заказным письмом с уведомлением. В законе установлен и срок направления такого уведомления — минимум за 2 месяца до установленного договором срока. На практике уведомление о переносе сроков высылается не всегда.

По закону застройщик вместе с уведомлением о переносе сроков должен выслать вам предложение об изменении договора . На практике застройщик может предложить вам подписать дополнительное соглашение к договору о переносе срока передачи квартиры.

Обязан ли дольщик подписывать соглашение об изменении срока передачи квартиры?

Нет, не обязан. Закон «Об участии в долевом строительстве» говорит, что вопрос изменения договора долевого участия регулируется Гражданским кодексом РФ (ГК РФ). А в ГК сказано, что изменение договора возможно прежде всего по соглашению сторон. Поскольку вы, дольщик, являетесь равноправной стороной договора, то можете сами решать, выгодно ли вам изменение договора в части переноса срока сдачи квартиры.

Безусловно, иногда перенос срока передачи квартиры может быть удобен дольщику. Например, если вы купили квартиру в рассрочку и обязаны заплатить окончательный взнос за квартиру при ее передаче, но еще не располагаете необходимой суммой. Хотя гораздо чаще бывает наоборот: дольщик заинтересован в скорейшей сдаче квартиры, т.к. вынужден жить у родственников, на съемной квартире и терпеть прочие неудобства. В таком случае подписывать допсоглашение к договору не стоит.

Что будет, если дольщик все-таки подписал соглашение о переносе срока передачи квартиры?

Застройщик получит право передать вам квартиру в новый срок, указанный в допсоглашении. То есть срок из первоначального договора учитываться не будет. А это значит, что вы не сможете просить неустойку за просрочку сдачи квартиры (если, конечно, застройщик не нарушит и новый срок).

Как доказать, что застройщик просрочил сдачу дома?

Нарушение сроков передачи долевки доказывается с помощью акта приема-передачи квартиры:

  • вариант 1 — у вас еще просто нет такого акта. Это значит, квартира вам еще не сдана и застройщик не исполнил свои обязательства;
  • вариант 2 — у вас есть акт приема-передачи с более поздней датой, чем та, которая указана в договоре долевого участия.

Обратите внимание, что в данном случае своевременное исполнение обязательств по передаче квартиры должен доказывать застройщик.

Что делать, если разрешения на ввод еще нет, а застройщик уже заставляет подписывать акт приема-передачи?

На практике такие акты застройщики могут предлагать подписывать в случае, если сам дом в целом готов к сдаче, а проблемы с получением разрешения на ввод связаны с благоустройством придомовой территории и тому подобными недоделками. Застройщик может выдать вам ключи, разрешить доступ в квартиру.

Однако такой акт будет считаться недействительным, поскольку он противоречит закону: передавать квартиру без разрешения на ввод нельзя. Даже если акт будет подписан, вы не сможете на его основании зарегистрировать право собственности и стать полноправным хозяином своей квартиры. В этом акте, скорее всего, не будет написано про ваши окончательные взаиморасчеты с застройщиком по поводу возможного изменения площади квартиры, ведь БТИ еще не сможет сделать замеры квартир и выписать на них технические планы.

Читать еще:  Как добиться выплаты зарплаты работодателем?

Если вы все-таки подписали подобный акт приема-передачи, вы можете оспаривать его действительность в судебном порядке — при рассмотрении вашего иска к застройщику по поводу просрочки сдачи дома и просить суд взыскать неустойку по дату подписания окончательного акта.

Что делать, если застройщик просрочил сдачу квартиры?

1. Напишите застройщику претензию.

В претензии вы можете просить передачи квартиры, выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры, а также возмещения ваших убытков (например, расходов на аренду съемной квартиры). Обратите внимание, что все ваши убытки должны быть подтверждены документально. Если вы требуете возмещения затрат на съемную квартиру, обязательно приложите к претензии копию договора найма и документов об оплате (платежных поручений, расписок и т.п.). По возможности также подготовьте доказательства того, что у вас нет никакой другой квартиры или комнаты в собственности или в пользовании.

2. Вручите претензию застройщику.

Претензия вручается под роспись на вашем экземпляре претензии или направляется застройщику заказным письмом с уведомлением. Обязательно сохраните ваш экземпляр претензии с отметкой застройщика о получении либо почтовые квитанции об отправке претензии и почтовое уведомление.

Когда надо подавать претензию?
Можно до подписания акта приема-передачи, можно после. Если вы подаете претензию до передачи квартиры по акту, укажите в ней размер неустойки за 1 день просрочки, посчитайте справочно неустойку на день подачи претензии и просите выплатить неустойку по день передачи квартиры по акту. Если претензию подаете уже после подписания акта, тогда указывайте сразу в твердой сумме, исходя из фактической просрочки.

3. Обращайтесь в суд.

Если застройщик не ответил на вашу претензию и не предложил приемлемый способ разрешения спора, рекомендуем сразу же обращаться в суд с иском о защите прав потребителя. В дополнение к требованиям из претензии вы можете добавить компенсацию морального вреда (размер определите по своему усмотрению) и штраф по ч.6 ст.13 закона «О защите прав потребителей» за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя.

А может ли застройщик в счет своей просрочки отменить мне доплату за лишние метры или расходы в размере до 3% на ввод дома в эксплуатацию?

Может, но не обязан это делать. Автоматически в случае просрочки сдачи дома такие доплаты не отменяются. Устных заверений застройщика, к сожалению, недостаточно. Поэтому вам необходимо будет уговорить застройщика подписать дополнительное соглашение к договору. В таком соглашении нужно прописать пункт об исключении из договора долевого участия условия о доплату за изменение площади, возмещении расходов застройщика.

Если вы не смогли уговорить застройщика, тогда пункт про доплаты будет продолжать действовать. Это значит, что вам придется доплатить застройщику необходимые суммы. В случае неоплаты он сможет взыскать их с вас по суду. Независимо от этих доплат застройщику вы можете предъявлять свой иск о защите прав потребителя.

Что делать, если в акте приема-передачи есть пометка об отсутствии у дольщика претензий по срокам передачи квартиры?

Можем предложить такой план действий:

  1. Написать застройщику письменное заявление с требованием внести изменения в текст акта приема-передачи, поскольку у вас имеются претензии по срокам сдачи дома. Также можно прописать это требование в претензии о выплате неустойки. Это заявление / претензию надо вручить застройщику под роспись на вашем экземпляре.
  2. Подождать реакции застройщика. Помните о сроках подписания акта приема-передачи — это 7 рабочих дней с момента получения сообщения застройщика о готовности объекта к передаче (по ст.8 ФЗ об участии в долевом строительстве) или иной срок (по условиям вашего договора ДДУ).
  3. Подписать акт приема-передачи квартиры с оговоркой, если застройщик не вносит изменения в акт приема-передачи, и у вас нет оснований для отказа от подписания (например, неустраненных дефектов).

Оговорка делается во всех экземплярах акта после вашей подписи:
«Имеются претензии по выплате неустойки за просрочку передачи квартиры за период с ___ по _____. Подпись, Фамилия И.О., дата».

Не возникнет ли у меня проблем при регистрации права собственности с таким актом?

В ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество сказано, что не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание (ч.3 ст.18).

В Приказе Минюста РФ №184 от 01.07.2002 (Методические рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) разъяснено, что приписки, подчистки, зачеркнутые слова и иные исправления в документах должны быть оговорены (пункт 3 статьи 18 Закона), в том числе подтверждены подписью лиц (лица), например, участников сделки, подписавших документ.

То есть если приписка оговорена и подтверждена вашей подписью, акт должны принять.

Внимание! Эта статья актуальна только для договоров участия в долевом строительстве и не подходит для случаев приобретения квартир в ЖСК.

Суд с застройщиком: претензия, исковое заявление, порядок действий

Суд с застройщиком всегда начинается с составления письменной претензии, а после – искового заявления за задержку сдачи дома.

Для того чтобы обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании неустойки и штрафа за просрочку сдачи дома в эксплуатацию, необходимо обязательное выполнение нескольких условий:

  1. Наличие задержки в передаче квартиры дольщику по договору долевого участия в строительстве (ДДУ или договору цессии) более 2 месяцев. Ранее этого времени не стоит обращаться в суд, лучше попытаться решить спор мирным путем, например, поручив вести переговоры с застройщиком опытному юристу.
  2. Уже проделана предварительная работа по досудебному урегулированию: застройщику направлена письменная претензия, и в течение 10 дней после получения заказного письма, компания никак на него не прореагировала.

По желанию дольщик может требовать только неустойку и штраф (включая расходы на судебное производство), а также полный возврат уплаченных по ДДУ денежных сумм. Рассмотрим пошагово, как подавать в суд на застройщика.

Шаг 1. Составление претензии

ФЗ №214 от 30.12.2004 г. не обязывает дольщиков соблюдать претензионный порядок урегулирования споров с застройщиком, но по правилам ГК РФ рекомендуется сначала направить претензию в письменном виде в адрес юридического лица. Тем самым в суде можно доказать, что попытка решить дело миром была предпринята по всей форме, но не увенчалась успехом.

В претензии необходимо перечислить:

  1. Дату, когда по ДДУ квартира должна была быть передана покупателю.
  2. Пункты ФЗ №214, которые нарушил застройщик.
  3. Сумму неустойки.
  4. Реквизиты счета для перечисления денег.

Если вы решитесь подать претензию лично, а не через почту, тогда обращаться следует в офис застройщика. Одну копию документа необходимо передать уполномоченному лицу, а на второй проставить дату и штамп предприятия с росписью уполномоченного лица.

В обоих случаях (и при отправлении почтой, и при вручении лично) на решение вопроса у застройщика имеется всего 10 дней. При отсутствии адекватного ответа остается только судебный путь решения спора.

Шаг 2. Определение суда для подачи иска

Следует установить юридический адрес ответчика (застройщика) и подать иск в районных суд по этому адресу. Вместе с тем, при необходимости, по закону о защите прав потребителя, истец (дольщик) может подать иск и по своему адресу.

Выбор конкретного суда – ответственный процесс. Поскольку у заявителя есть выбор, следует ознакомиться с практикой каждого суда и выяснить: какие суммы получали дольщики, ранее обращавшиеся в эти суды с исками. Это поможет выбрать более лояльный состав суда и получить в итоге полное возмещение, согласно заявленным требованиям.

Уточнить, относится ли адрес застройщика к компетенции вашего суда, можно непосредственно на сайте самого суда. Там же можно узнать номер телефона канцелярии и режим приема исковых заявлений. Лучше заблаговременно позвонить в секретариат и уточнить, подсуден ли ваш иск данному суду.

Шаг 3. Формулировка исковых требований

Поскольку все исковые заявления формулируются по общим правилам, за образец можно взять типовой бланк с сайта суда. Заполняется документ сведениями, касающимися конкретного дела, а также в него вносятся обязательные данные:

  1. Наименование суда.
  2. ФИО, адрес и телефон истца.
  3. Полное юридическое наименование застройщика (ответчика) и его адрес.
  4. Сумма исковых требований.
  5. Перечисление исковых требований.

Взыскать с ответчика через суд можно не только неустойку, но и штраф в размере ½ от суммы неустойки за отказ ответчика в претензионном порядке решить спор. Также можно внести в заявление требование компенсировать моральный вред.

Обязательно в конце иска приводится перечень всех документов и копий, которые прилагаются к нему с указанием количества экземпляров.

Шаг 4. Подготовка приложений к иску

Все приложения, которые можно приложить к исковому заявлению, перечислены в ст. 132 ГПК РФ. В этот перечень входят:

  1. Квитанция об оплате госпошлины. Сумма госпошлины определяется расчетом при помощи онлайн-калькулятора на сайте суда, если только размер исковых требований (неустойки по ДДУ) больше 1 млн. руб.
  2. Документы, доказывающие обоснованность исковых требований: копия ДДУ, актов и дополнительных соглашений, претензии, почтовых квитанций.
  3. Расчет суммы неустойки и других требований.
  4. Копия самого иска с приложениями для ответчика.

Шаг 5. Подача иска в суд

Если все документы собраны, требования сформулированы, выполнен точный расчет исковых требований и оплачена госпошлина, тогда можно подавать документы в выбранный суд. Подать заявление можно следующими способами:

  1. Лично придти в приемные часы в секретариат суда и подать документ с приложениями, причем на своей копии проставить штамп о принятии.
  2. Направить письмо ценным почтовым отправлением с описью в адрес суда.

Воспользоваться почтой рекомендуется в том случае, когда вы подаете иск в районный суд по месту регистрации ответчика. В этом случае данные о времени слушания по делу вам будут сообщены почтой.

С момента подачи иска у суда есть только 5 дней, чтобы принять его к производству. Истцу и ответчику по указанным адресам направляются извещения, где будут указаны дата слушания, точное время. Если вы указали контактные телефоны, то информацию передадут в форме звонка. Если вы в течение 10 дней с момента подачи заявления так и не получили никакого оповещения, тогда следует срочно связать с судебной канцелярией и уточнить: назначено ли заседание, а если нет, то по какой причине.

Далее многое зависит от поведения ответчика. Он может явиться в зал суда, а может не явиться. Далее при неявке ответчика суд может вынести постановление о рассмотрении дела в заочном порядке, или же принять ходатайство ответчика о переносе слушания по уважительной причине. Истец заинтересован в том, чтобы дело решалось по существу в присутствии представителя второй стороны, так больше шансов на то, что принятое решение будет исполнено. Ведь при заочном слушании в дальнейшем ответчик сможет подать апелляцию, добившись нового слушания в вышестоящей инстанции. Все это может затянуть разбирательство на годы.

Заказать составление юридически грамотной претензии к застройщику или искового заявления в суд вы можете через форму ниже, либо в разделе «Документы онлайн».

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector