Законна ли доплата в новостройке после сдачи дома? ""
Prokurors.ru

Юридический портал

Законна ли доплата в новостройке после сдачи дома?

Советы дольщикам: что делать, когда площадь квартиры отличается от проектной

В большинстве случаев площадь готовой квартиры, построенной по договору долевого участия, отличается от проектной. Поэтому у дольщиков неизбежно возникают вопросы. Можно ли вернуть часть цены квартиры, если площадь оказалась меньше? Может ли застройщик просить доплату, если площадь квартиры увеличилась? В этой статье мы постараемся объяснить, что делать дольщику, если площадь квартиры отличается от проектной.

Как может определяться цена квартиры по ДДУ?

С 1 января 2017 года в ФЗ об участии в долевом строительстве есть 3 способа определения цены квартиры:

  • как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство + оплату услуг застройщика;
  • как произведение цены за единицу общей площади объекта на общую площадь объекта (грубо говоря, от цены за 1 кв.м.);
  • как произведение цены за единицу общей приведенной площади на общую приведенную площадь объекта. Этот вариант применим к квартирам, в которых есть балконы, лоджии, веранды, террасы. Общая приведенная площадь определяется как сумма общей площади жилого помещения и площади балкона, лоджии, веранды, террасы с понижающим коэффициентом. Эти коэффициенты установлены в Приказе Минстроя России от 25.11.2016 №854/пр и составляют 0,5 — для лоджий, 0,3 — для балконов и террас, 1,0 — для веранд.

Может ли вообще меняться цена долевки?

В федеральном законе «Об участии в долевом строительстве» сказано:

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5).

Поэтому возможность изменения цены долевки как в большую, так и в меньшую сторону, зависит исключительно от условий вашего договора. Внимательно перечитайте свой договор долевого участия (а если вы покупали квартиру по переуступке прав требования, также посмотрите договор уступки). Обычно все вопросы, связанные с перерасчетом цены, прописываются в разделе «Цена договора». Если там не прописано вообще ничего про возможность корректировки цены, это значит, что ни вы, ни застройщик не можете требовать доплату в связи с изменением площади.

Условие о возможности доплаты за изменение площади может быть сформулировано, например, так:

При таком варианте цена долевки изменится только в том случае, если фактическая площадь будет отклоняться от проектной в большую или меньшую сторону более чем на 1 квадратный метр. То есть если отклонение площади не превышает 1 кв.м., перерасчет платы по такому договору производиться не будет.

Внимание! В договоре долевого участия может быть предусмотрено, что условием перерасчета цены квартиры является заключение дополнительного соглашения к договору. В этом случае до уплаты денег застройщику / возврата денег вам нужно подписать дополнительное соглашение к ДДУ и зарегистрировать его в Росреестре.

Что делать, если площадь квартиры по сравнению с проектной уменьшилась?

Итак, квартира готова к сдаче, БТИ уже сделало необходимые замеры, и вам известна итоговая площадь. Вы внимательно прочитали свой договор долевого участия и нашли там пункт о возможности перерасчета цены при уменьшении площади.

  1. Напишите на имя директора застройщика заявление. Это можно сделать еще до подписания акта приема-передачи квартиры. Фактическая площадь квартиры всегда обязательно указывается в таком акте. При отклонении площади от проектной в него также часто включаются пункты про взаиморасчеты дольщика и застройщика в связи с изменением площади.

В заявлении обязательно укажите свои актуальные банковские реквизиты для возврата денег. Заявление вручите под роспись и обязательно сохраните свой экземпляр заявления с отметкой застройщика о получении. Также допустимо направить заявление почтой заказным письмом с уведомлением о вручении (в таком случае сохраните квитанцию об отправке и почтовое уведомление, когда оно вам вернется).

  1. Если вопрос о возврате денег за лишний метраж не решается по вашему заявлению и предусмотренный договором срок возврата денег вышел, тогда вы можете взыскать переплату через суд. Для этого нужно подать исковое заявление о защите прав потребителя. Требования о взыскании неустойки за просрочку сдачи квартиры, компенсации морального вреда вы можете заявить в том же иске.

Может ли застройщик просить доплату при увеличении площади квартиры?

Да, если это предусмотрено вашим договором долевого участия. Сроки и порядок такой доплаты прописываются в договоре, но обычно это происходит еще до подписания акта приема-передачи квартиры. Обратите внимание, что застройщик имеет право потребовать с вас неустойку за просрочку внесения платежа (часть 6 статьи 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве), поэтому с доплатой по возможности лучше не тянуть.

Как посчитать сумму к возврату за недостающий метраж и размер доплаты застройщику за лишние метры?

Для этого вам нужны следующие данные:

  • проектная площадь квартиры (обычно прописана в разделе «Предмет договора»);
  • фактическая площадь (ее можно взять из акта приема-передачи квартиры, а также технического паспорта, выданного БТИ);
  • стоимость 1 квадратного метра квартиры — прописывается в договоре долевого участия, обычно после пункта про цену договора, например, так:

Пример 1:

51,6 кв.м. — проектная площадь; 52,7 кв.м. — фактическая площадь, цена 1 кв.м. = 37878 рублей.

Фактическая площадь > проектной => дольщик доплачивает застройщику

К доплате застройщику = (52,7 кв.м. — 51,6 кв.м.) * 37878 рублей = 1,1 кв.м. * 37878 рублей = 41665,8 рублей

Пример 2:

53,9 кв.м. — проектная площадь; 52,7 кв.м. — фактическая площадь, цена 1 кв.м. = 55000 рублей.

Фактическая площадь застройщик возвращает деньги дольщику

К возврату дольщику = (53,9 кв.м. — 52,7 кв.м.) * 55000 рублей = 1,2 кв.м. * 55000 рублей = 66000 рублей

Законна ли доплата застройщику 3% от цены договора за подключение к сетям?

Да, если такая доплата предусмотрена условиями вашего договора долевого участия.

Доплачивать ли, если площадь квартиры больше заявленной?

– Проектная площадь студии увеличилась на 2,8 кв. метра после замера БТИ, что недопустимо по определению строительного допуска и погрешностей. Дали разрешение на ввод. Значит, застройщик ввел меня в заблуждение на этапе подписания договора, требуя оплаты за «лишнюю» площадь?

Отвечает руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон» Дмитрий Логинов:

Согласно 214-ФЗ, расторжение ДДУ допускается только при существенном расхождении между проектной и фактической площадью. Под существенным расхождением понимается 5% от площади квартиры. В данном случае речь идет о студии, то есть квартире малой площади, и увеличение на 2,8 кв. метра, действительно, может составить более 5%. Если так и есть, то дольщик имеет все основания для расторжения ДДУ в судебном порядке по п.п.2 п. 1.1. ст. 9 закона 214-ФЗ.

Если дольщик не пожелает воспользоваться своим правом на расторжение договора, то возникает новый вопрос, связанный с обязанностью доплаты за излишние квадратные метры. Здесь необходимо изучать положения договора, касающиеся порядка формирования цены ДДУ и ее оплаты. Если цена ДДУ определена как произведение цены 1 кв. метра на стоимость 1 кв. метра и предусмотрен порядок автоматического изменения цены ДДУ, то требования застройщика о доплате обоснованы.

В настоящее время практически во всех ДДУ указывается примерная (проектная) площадь квартиры и отдельно прописывается, что окончательная площадь подлежит уточнению по обмерам БТИ. То есть застройщик предупреждает, что расхождение возможно, и дольщик, подписывая договор, подтверждает, что ознакомлен с данным обстоятельством.

Отвечает ведущий юрист единой городской службы «Помощь дольщикам» Жанна Малис:

Требование застройщика о необходимости доплатить после увеличения размера объекта долевого строительства допустимо и законно. Но только в тех случаях, когда такая возможность изначально была предусмотрена в договоре долевого участия.

В законе о долевом участии в строительстве (214-ФЗ) допускается возможность изменения сторонами цены объекта строительства даже после заключения самого договора. Одним из самых распространенных оснований для подобного изменения будет являться модификация площади объекта строительства.

Следует отметить, что в 95% случаев размер объекта долевого участия, определенный в ДДУ, будет отличаться от фактической площади передаваемой квартиры/апартаментов. Тогда предусматривается перерасчет уплаченной суммы. Если фактическая площадь уменьшается, застройщик обязан вернуть излишне выплаченные денежные средства. Если же метраж увеличивается, то дольщик обязуется доплатить необходимую сумму. Но возможен и такой вариант, что цена в договоре фиксирована и дальнейшему изменению не подлежит даже в случае перерасчета площади объекта.

Таким образом, если застройщик требует оплаты за увеличение площади объекта строительства, то, скорее всего, действует правомерно. Определить, действует застройщик добросовестно или же пытается извлечь необоснованную выгоду, можно на основании конкретных формулировок условий договора о цене. Для того чтобы избежать подобных спорных моментов, следует внимательно ознакомиться с текстом договора при его заключении и удостовериться, что условия поняты верно.

Читать еще:  Законно ли оплачивать услуги техника по газу без квитанции?

Отвечает адвокат, управляющий партнер компании Sdelky.ru Денис Вольнов:

Скорее всего, речь идет о договоре долевого участия, заключенного в соответствии с 214-ФЗ. Согласно вышеуказанному закону, застройщик и дольщик обязаны согласовать цену договора. В соответствии с п.2 ст. 5 данного закона, стороны вправе предусмотреть в договоре условия об изменении цены.

На основании указанной нормы права большинство застройщиков включают пункт, согласно которому при увеличении площади более чем на 1 кв. метр (или определенный процент от общей площади) дольщик обязан доплатить. При уменьшении площади более чем на 1 кв. метр, застройщик обязан произвести возврат денежных средств. Введения в заблуждение нет, так как дольщик подписывал договор и был ознакомлен с его условиями.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Проектная площадь действительно зачастую отличается от фактической. Обязательство о доплате по метрам прописано в договоре долевого участия, следовательно, в силу вступают договорные взаимоотношения. В случае, если в договоре не было никаких уточняющих пунктов по данному вопросу, то «лишнюю площадь» придется оплачивать. Если же Вы считаете, что данный договор противоречит действующему законодательству, то необходимо оспаривать это в судебном порядке.

Отвечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина:

Как правило, в условия ДДУ застройщик включает положение о том, что проектная площадь объекта недвижимого имущества может отличаться от изначально запланированной после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию по результатам обмеров органов технической инвентаризации (БТИ). В результате между застройщиком и участником долевого строительства происходит перерасчет стоимости ДДУ как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения в зависимости от ситуации.

При проектировании строительства многоквартирного дома застройщик указывает ориентировочные площади объектов недвижимости в связи с тем, что в процессе проведения строительных работ невозможно соблюсти изначально запланированные параметры.

Таким образом, требование застройщика об оплате за дополнительно построенную площадь, которую невозможно было определить на этапе проектирования объекта, является законным. Однако перерасчет должен быть проведен с применением понижающих коэффициентов в случае, если изменения затронули летние неотапливаемые помещения, лоджии, балконы.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Должен ли дольщик доплачивать за увеличение площади квартиры в новостройке?

Краткое содержание:

Получение квартиры от застройщика – это всегда долгожданное и приятное событие для каждого дольщика. Но вместе с этой новостью дольщики часто узнают о необходимости доплатить за увеличение площади квартиры.

И сразу возникают три резонных вопроса:

1. Обязан ли я производить доплату за увеличение площади?
2. В какой срок я должен доплатить?
3. Что может сделать застройщик в случае недоплаты за увеличение площади?

Обязан ли дольщик производить доплату за увеличение площади квартиры?

Доплачивать необходимо, если в вашем договоре долевого участия содержится условие об этом. И, конечно, если площадь квартиры действительно увеличилась.

Такое условие может выглядеть вот так:

Независимо от того, как сформулировано это условие, если оно есть, пытаться признать его недействительным – малоперспективная затея.

Конечно, можно сослаться на ч. 1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей», согласно которой «Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными».

Однако суды чаще всего считают, что условие о необходимости доплаты при увеличении площади квартиры не противоречит положениям гражданского законодательства (в том числе ч. 1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей»).

Они указывают на то, что данное условие включено в договор при обоюдном согласии сторон на основе принципа свободы договора, установленного ст. 421 Гражданского кодекса РФ, а значит нет оснований для признания его недействительным.

Да, в судебной практике встречаются единичные случаи признания недействительным условия договора о необходимости доплаты за увеличение площади. Но надеяться на них, а тем более опираться на эти дела в суде бессмысленно и бесперспективно.

Поэтому, если в договоре долевого участия есть пункт о доплате в случае увеличения площади квартиры, то доплачивать необходимо. Но вы не обязаны платить в том случае, если в договоре такого условия нет!

Даже если застройщик пытается подсунуть вам на подпись дополнительное соглашение и грозится не передавать квартиру и расторгнуть договор. В такой ситуации закон на вашей стороне.

В какой срок необходимо произвести доплату за увеличение площади квартиры?

Ответ на этот вопрос содержится в тексте договора долевого участия.

Так, оплата может быть привязана к дате подписания акта приема-передачи:

Или же договор долевого участия может устанавливать определенный период для оплаты:

Таким образом, в зависимости от условий вашего договора долевого участия оплатить за увеличение площади квартиры необходимо либо до подписания акта приема-передачи квартиры (в день подписания акта приема-передачи квартиры), либо в течение определенного времени с момента получения от застройщика сообщения о необходимости доплаты.

ВАЖНО:
Застройщик обязан сообщить вам о необходимости доплаты! И сделать это он должен способом, который предусмотрен вашим договором долевого участия.

Так, если в вашем договоре предусмотрены такие способы уведомления, как направление по почте или вручение «в руки», то никакой другой способ не будет считаться надлежащим (по электронной почте, в личный кабинет на сайте застройщика, по телефону и т.д.).

На практике встречаются договоры, которые предусматривают, что дольщик должен доплатить за увеличение площади квартиры в течение определенного количества дней с момента получения сообщения о вводе дома в эксплуатацию, а оно ведь может и не содержать информации о необходимости доплаты:

Или в течение определенного количества дней с момента проведения обмеров ПИБ:

Если в вашем договоре есть подобное условие, знайте – независимо от формулировок и условий договора, пока вы не получили от застройщика сообщение о необходимости доплаты, у вас не возникает такой обязанности и срок для доплаты не начинает отсчитываться.

ВАЖНО:
После получения от застройщика сообщения о необходимости доплаты, вы вправе попросить у него документы, подтверждающие увеличение площади вашей квартиры.

Таким документом может быть выкопировка из ведомости помещений и их площадей, оформленная по результатам обмеров всего дома.

Обращаться с такой просьбой лучше письменно, подав соответствующее заявление в двух экземплярах.

На втором экземпляре обязательно нужно получить от застройщика отметку о вручении (входящий номер, дату, ФИО + должность + подпись сотрудника, который принял у вас заявление). А если направляете его по почте, то обязательно – с описью и уведомлением о вручении. Опись и квитанцию об отправке сохраните.

Что может сделать застройщик в случае недоплаты за увеличение площади квартиры?

Давайте предположим такую ситуацию: вы получили от застройщика сообщение о необходимости доплаты, но у вас нет в данный момент необходимой суммы и взять ее неоткуда. Или, например, во время осмотра квартиры вы произвели повторные обмеры и полученная вами площадь оказалась меньше, чем та, которую сообщил застройщик. Поэтому вы не хотите производить доплату до урегулирования этого вопроса.

На практике нередки случаи, когда застройщик в подобных ситуациях начинает оказывать психологическое давление на дольщика. Намекает на то, что может расторгнуть договор долевого участия в одностороннем порядке или же удерживать квартиру до момента доплаты. Естественно, со ссылкой на условия заключенного договора.

В нем может содержаться подобное условие:

ЗАПОМНИТЕ! Застройщик не имеет права расторгнуть договор или удерживать квартиру в случае, если вы своевременно не доплатили за увеличение площади квартиры!

Почему застройщик не может расторгнуть договор?

Все просто! Существует Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденный Президиумом ВС РФ от 4 декабря 2013 года.

В пункте 34 указанного Обзора сказано: «Просрочка внесения участником долевого строительства застройщику доплаты при перерасчете стоимости строительства объекта долевого строительства в случае увеличения его площади по сравнению с проектной не является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора участия в долевом строительстве».

Почему застройщик не вправе удерживать квартиру?

Суды считают, что просрочка внесения дольщиком доплаты за увеличение площади квартиры не является основанием для отказа передать квартиру:

«В силу положений ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», предусматривающей обязанность застройщика передать участнику долевого строительства квартиру не позднее срока, предусмотренного договором. Следовательно, ответчик обязан передать ему квартиру по акту приема-передачи без доплаты». (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 29.09.2016 года № 33-18908/2016)

При этом суды указывают на то, что застройщик не лишен возможности предъявить к дольщику отдельное требование о взыскании недоплаченной суммы, а также взыскать проценты за нарушение срока доплаты.

Читать еще:  Закон о социальном обслуживании населения 2018 442 фз

Что делать, если застройщик отказывается передавать квартиру или расторгает договор в одностороннем порядке?

Я рекомендую сначала письменно потребовать от застройщика передать квартиру. А в случае отказа или отсутствия ответа – обращаться в суд с просьбой обязать его передать квартиру или о признании права собственности на недвижимость.

Подводя итог, еще раз скажу о том, что обязанность по доплате за увеличение площади квартиры исполнять необходимо. Но при этом дольщик вправе убедиться, что требование о доплате является обоснованным, что площадь действительно увеличилась, т.е. получить документы, подтверждающие увеличение площади.

Если же вы не производите доплату в силу тех или иных причин, то застройщик не вправе удерживать квартиру, а обязан передать вам ее по акту приема-передачи.

Ну и, конечно, я не могу не напомнить про возможность зачета встречных требований. Если у вас возникли право на получение с застройщика неустойки и обязанность доплатить ему за увеличение площади квартиры, то вы можете произвести зачет встречных однородных требований (полностью или в части).

Удачных вам приемок и поменьше проблем с застройщиками!

Подпишитесь на 9111.ru в Яндекс.Новостях Подписаться

С какого момента жители новостроек обязаны оплачивать коммунальные услуги ?

елена смирнова

О том, насколько правомочны ТСЖ и управляющие компании взимать деньги за эксплуатацию
и коммунальные услуги с жильцов новостройки, если, к примеру, дом не сдан в эксплуатацию, или с дольщиком не подписан акт приема-передачи квартиры, или не оформлено право собственности
на объект недвижимости в новом доме, рассказывает адвокат Олег Сухов.
Ответы на приведенные выше вопросы зависят от нескольких составляющих, а именно:

переданы ли жилые/нежилые помещения в пользование покупателям; пользуются ли жильцы (дольщики) помещениями; с какого момента договором предусмотрены обязательства дольщика на оплату коммунальных и эксплуатационных платежей; оказываются ли фактически эксплуатационные услуги управляющими компаниями, ТСЖ, или через УК и ТСЖ компаниями-поставщиками эксплуатационных услуг; получено ли разрешение на ввод дома в эксплуатацию; оформлено ли право собственности на объекты недвижимости в доме.
Несмотря на то, что ст. 153 ЖК РФ говорит о возникновении обязанности оплачивать коммунальные
и эксплуатационные расходы за жилые помещения только с момента регистрации права собственности, данные обязанности имеют место только в отношениях между бывшим и будущим собственниками, когда один продает жилое помещение другому, при этом указанные правила, установленные ЖК РФ не применимы, когда собственность возникает как вновь созданное имущество и требует обслуживания и эксплуатации до регистрации такого имущества, т.е. в отношениях
со строительством и продажей квартир и нежилых помещений в домах-новостройках.
Ни одна норма закона не запрещает осуществлять эксплуатацию и обслуживание вновь созданных объектов незавершенного строительства, не сданных в эксплуатацию и не оформленных как объекты недвижимости. Даже не введенные в эксплуатацию здания требуют, чтобы они отапливались, освещались, охранялись и многое другое, т.е. обслуживались. Если такое обслуживание
связано, в том числе с проживанием или иным пользованием жилыми/нежилыми помещениями покупателями — будущими собственниками и фактическими пользователями, то в силу ст.ст. 781 п.
2 ГК РФ, 779, 432, 433, 1102, 1105 ГК РФ именно такие лица (пользователи) обязаны в пропорциональной части своих помещений к общему имуществу всего здания нести расходы на эксплуатацию и обслуживание.
Сразу стоит оговориться, что прямое применение Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» в данном случае можно приводить в пример только при определенных условиях:
– только тогда, когда между строительной компанией и дольщиком заключен договор об участии
в долевом строительстве; – если передача квартиры должна осуществляться после сдачи дома в эксплуатацию.
В иных случаях нормы ФЗ-214 не подлежат применению, например, когда между застройщиком и покупателем оформлен договор инвестирования или предварительный договор купли-продажи, или уступки права требования, приобретения помещения путем вступления в ЖСК, любой иной договор, но не договор «Об участии в долевом строительстве. »
«Более того, если по каким-то причинам передача помещения осуществлена до сдачи дома в эксплуатацию, то это обстоятельство не является основанием для освобождения от оплаты
коммунальных и эксплуатационных услуг со стороны дольщика, согласившегося на использование помещения, не сданного в эксплуатацию. При этом для того, чтобы застройщику, ТСЖ или управляющей компании избежать возможных последующих споров о том, насколько правомерным является передача в пользование объекта недвижимости, находящегося в здании, не введенном в эксплуатацию, и соответственно, взимание коммунальных и эксплуатационных платежей,
необходимо заключение строительной технической экспертизы о возможности использования передаваемого объекта в незавершенном строительстве доме и отсутствии источников, угрожающих жизни и здоровью людей, мешающих или ограничивающих использование передаваемого объекта», — считает адвокат Олег Сухов.
В каких случаях жители новостроек обязаны оплачивать коммунальные услуги:
1. У дольщиков по зарегистрированным договорам «Об участии в долевом строительстве. » обязанность по внесению коммунальных и эксплуатационных платежей может возникать:
— с момента сдачи дома в эксплуатацию, если такая обязанность прописана в договоре
с застройщиком,
— с момента подписания акта приема-передачи квартиры, если в договоре не указаны иные сроки
возникновения данной обязанности.
2. У членов ЖСК обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента передачи жилого помещения — ст. 153 ЖК РФ (если помещение не является жилым, т.к. дом не принят в эксплуатацию, применяются положения ст.ст. 781 п. 2 ГК РФ, 779, 432, 433, 1102, 1105 ГК РФ);
3. Собственник обязан осуществлять эксплуатационные и коммунальные платежи с момента регистрации права собственности на объект недвижимости, что не исключает обязанность
того же лица осуществлять расходы по эксплуатации помещения до регистрации права собственности, но в качестве правообладателя, пользователя, при наличии иного статуса;
4. Пользователи жилых и не жилых помещений, как физические, так и юридические лица, и в случае
ввода здания в эксплуатацию, и в случае отсутствия разрешения на ввод дома в эксплуатацию обязаны нести коммунальные и эксплуатационные расходы при подписании ими акта приема передачи и получение в пользование объекта недвижимости с поставляемыми в него коммуникациями.
По материалам журнала “Где этот дом”, думаю, что статья будет полезна многим жильцам новостроек.

выставляют деньги за воду, хотя счетчики стоят и ты спокоен, т к вода не льется, но потом в УК заявляют-счетчики надо было ввести в эксплуатацию))-будте внимательными!

Доплата за квадратные метры: что делать, если при приемке квартиры появилась «лишняя» площадь

При сдаче дома ваша квартира стала больше на несколько метров? Или наоборот – за время строительства жилая площадь уменьшилась? Novostroy-M.ru выяснил, откуда берутся «лишние» кв. метры и как доплатить или вернуть за них деньги.

После сдачи дома и обмера БТИ может выясниться, что фактическая площадь квартиры отличается от проектной, причем она может быть как больше, так и меньше заявленной. Это связано с тем, что в ходе строительства могут быть допущены технические погрешности, которые приводят к расхождениям площадей. Таким образом, покупая квартиру в строящемся доме, каждый рискует столкнуться с необходимостью доплатить за «лишнюю» жилую площадь при получении ключей: если площадь больше, чем указано в ДДУ, застройщик выставит счет. Или же получить часть денег от застройщика, если площадь квартиры уменьшилась.

«Лишние» квадратные метры – это та площадь квартиры, которую покупатель не оплатил при заключении ДДУ. Они возникают потому, что на этапе проектирования жилого дома застройщик не может рассчитать точную площадь квартир. При расчете за основу берется проектная площадь жилья, а остальное считается «лишними» квадратными метрами. При этом площадь квартиры может как увеличиться, так и стать меньше.

Допустимые нормы такого расхождения законом не установлены, но на практике они весьма незначительны и выражаются, как правило, от 0,1 до 2 кв. метров в зависимости от размера приобретаемой площади, объясняет генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. В панельных домах расхождения между проектной и фактической площадями встречаются реже и менее значительны, поскольку по технологии все элементы здания собираются на заводе и имеют жестко заданные размеры.

Читать еще:  Законно ли продажа товара по чужой кредитной карте?

«Закон на этот счет молчит, никаких установленных нормативов не существует»

Вартан Погосян, директор по маркетингу Glorax Development

Поэтому для покупателя отклонения определяются цифрами, прописанными в договоре долевого участия. Допуски при строительстве конечно есть, но относятся они не к площади помещений, а к несущей способности, то есть фактически – к толщине конструкций, комментирует Вартан Погосян, директор по маркетингу Glorax Development. Рассчитать вероятное изменение площади для конкретного помещения, исходя из этих допусков, достаточно сложно.

Почему возникают «лишние» кв. метры

Первая причина – те самые погрешности по толщине несущих конструкций, это незначительные величины, отмечает Вартан Погосян. А вот более существенные «перекосы» по площади могут возникать при пересмотре и изменении проектных решений. В таких случаях застройщик обязан уведомить дольщиков о готовящихся изменениях и переподписать договор долевого участия. Есть еще один случай – это строительные ошибки, но это, скорее, исключение из правил, подобные случаи – большая редкость. Технология монолитного строительства является более точной, но величина погрешности зависит также от опыта и мастерства исполнителя работ.

Менее всего площадь в ДДУ отличается от фактической в панельных домах. Здания собираются как конструктор из одинаковых по размеру готовых блоков. Это серийные дома с типовыми планировками, где разница в площади квартиры не превышает 1 кв. метра. Технология строительства монолитных домов более сложная, она позволяет менять проект даже на стадии строительства. Такие дома строятся по индивидуальным проектам, поэтому площадь квартир может намного отличаться от указанной в договоре. Порой разница составляет 5-7 кв. метров, хотя чаще всего она варьируется от 0,5 до 4 кв. метров.

Расхождение в кв. метрах зависит и от количества комнат: в трехкомнатной квартире разница будет больше, чем в «однушке». Иногда общая площадь квартиры может соответствовать указанной в ДДУ, но внутри нее происходит «перегруппировка»: кв. метры могут быть отрезаны от коридора и присоединены к комнате.

В домах, возведенных по монолитному типу домостроения, несовпадения по площадям встречаются почти всегда, рассказывает Наталья Шаталина. Дело в том, что монолитная технология весьма гибка, и проект монолитного дома может меняться на этапе строительства. Возможные отклонения от площади, указанной в проекте, прописываются в ДДУ. При этом варианты договоренности сторон могут быть различны: отклонение на указанный процент будет или не будет оплачиваться сторонами. Соответственно, выгода покупателя будет поставлена в зависимость от договоренности и разницы между проектной и фактической приобретаемой площадью.

Многоквартирный дом технически невозможно построить сантиметр в сантиметр. Даже СНИПы при строительстве предусматривают отклонения строительных конструкций в диапазоне 10-20 мм, комментирует директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов. В масштабе всей квартиры, в зависимости от ее площади, разница может составлять от 0,5 до 1,5 кв. метра. Погрешность есть даже в панельных домах, комплектующие детали которого изготавливаются на производстве.

Разница в размерах может возникнуть по нескольким причинам, рассказывает эксперт. Во-первых, все технико-экономические показатели квартиры и дома закладываются на стадии проекта, где вопросы инженерного обеспечения прорабатываются не так детально. Далее идет проработка рабочей документации, в которой уже более детально и подробно рассчитываются все инженерные системы, находящиеся в площадях строящегося дома: уточнятся диаметры коммуникаций, сечение вентиляционных воздуховодов и шахт дымоудаления. В связи с тем, что иногда возникает техническая потребность увеличить или уменьшить площади для прокладки инженерных коммуникаций, может возникнуть разница в площадях. Кроме того, в процессе проработки рабочей документации идет более точный поэлементный расчет несущих конструкций (пилоны, колоны, монолитные стены), которые могут увеличиться или уменьшиться в сечениях. При детальных обмерах БТИ эти незначительные расхождения суммируются, и в итоге возникает разница по площадям. Вторая причина – строительная ошибка при возведении здания.

­Кто виноват, и кто платит

«В ДДУ обычно прописывается, что не будет производиться перерасчет в том случае, если проектная и фактическая площади отличаются незначительно, например, на 0,5-1 кв. м»

Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»

Если разница между площадями больше прописанного в ДДУ, то покупателю придется доплатить за лишние квадратные метры по стоимости, которая была прописана в его ДДУ, комментирует Наталья Шаталина. В случае значительной разницы (более 5% от указанной площади) и отказе покупателя оплачивать лишние квадратные метры, он имеет право на односторонний отказ от квартиры и возврат денежных средств. Условия доплаты определяются договором долевого участия, но расчет должен быть произведен до подписания акта приема-передачи квартиры, добавляет Вартан Погосян.

Если разница значительна, но уже в сторону уменьшения фактической площади, то застройщик должен осуществить возврат денежных средств из расчета стоимости квадратного метра на момент покупки, отмечает Наталья Шаталина. Дольщик также имеет право на расторжение договора в одностороннем порядке, если фактическая площадь на 5% меньше проектной. В подобных случаях пишется письмо на имя застройщика и оформляется возврат средств за разницу в метраже.

Условия возврата денежных средств закрепляются в ДДУ и, как правило, все расчеты производятся также до подписания акта приема-передачи объекта недвижимости. Часто в ДДУ прописывают, что если изменения площади в квартире составили меньше 1 кв. метра, то застройщик не возвращает деньги, а дольщик всегда должен доплачивать.

Вообще-то это не очень справедливо, да и цифра завышена, отмечает Вартан Погосян. Подобная практика сегодня встречается редко. Обычно такие случаи предполагают симметричные условия, а величина погрешности равняется 0,5 метра. То есть если площадь квартиры меньше заявленной на полметра, то застройщик ничего не компенсирует. Если на полметра больше – то клиент освобождается от доплаты. В остальных случаях происходит взаиморасчет, подразумевающий как доплату, так и возврат части средств.

После сдачи дома в эксплуатацию застройщик обязан заключить договор со специализированной компанией, которая производит обмеры БТИ и составляет технический план дома. На основании этих документов, а также в соответствии с ДДУ, где стороны согласовали соответствующий перерасчет стоимости объекта, застройщик направляет сообщения участникам долевого строительства об изменении площади квартиры, комментирует Павел Брызгалов. Если площадь квартиры изменилась в большую сторону, то участник долевого строительства в соответствии с ДДУ обязан доплатить за увеличение площади. В обратном случае застройщик возвращает соответствующую сумму за недостающие квадратные метры. Размер доплат определяется исходя из стоимости метра, которая согласована и зафиксирована сторонами в ДДУ или дополнительным соглашением к нему.

В случае, когда застройщик должен вернуть деньги за недостающие метры, покупателю необходимо написать заявление о возврате уплаченных денежных средств с указанием счета, на который они будут перечислены, рассказывает Яна Сосорева, заместитель генерального директора ООО «Самолет Девелопмент» по продажам. Обычно деньги возвращаются безналичным расчетом на счет, указанный в заявлении о возврате средств в срок не более пяти дней. Взаиморасчеты должны быть проведены до момента подписания акта приема-передачи квартиры. Все расхождения в площади указаны в акте, и никакие дополнительные документы дольщику не понадобятся, только паспорт и сам договор долевого участия.

При решении вопросов о доплате за «лишние» кв. метры расчет будет вестись исходя из стоимости, установленной договором, а не от рыночной цены. То есть если вы купили квартиру на ранней стадии строительства по цене 100 000 рублей за «квадрат», то после обмеров БТИ разница доплачивается исходя из этой стоимости. Даже если за время строительства дома цена «квадрата» выросла на 30-40%.

По этой причине эксперты считают невыгодным расторгать ДДУ и требовать возмещения стоимости квартиры: за время строительства рыночная стоимость жилья выросла, а застройщик вернет вам за нее ту сумму, которая была уплачена при заключении ДДУ. На эти деньги аналогичную квартиру купить уже невозможно, даже в строящихся объектах.

Отдельное внимание «лишним» кв. метрам стоит уделить ипотечникам, так как кроме первоначального взноса и ежемесячных выплат по ипотеке им может потребоваться сумма, которую нужно заплатить в случае возникновения дополнительной площади при сдаче квартиры. Эти деньги придется копить, занимать или брать кредит, так как сумма может быть значительной. К примеру, при стоимости «квадрата» в 100 000 рублей за 5 «лишних» кв. метров придется выложить 500 000 рублей.

Ссылка на основную публикацию
"
×
×
"
Adblock
detector