Законно ли оспаривание одностороннего акта передачи квартиры?
Prokurors.ru

Юридический портал

Законно ли оспаривание одностороннего акта передачи квартиры?

Последствия односторонней передачи квартиры застройщиком

Автор: Шевяков Роман вкл. 26 мая 2015 . Опубликовано в Дольщик: юридическая консультация. Просмотров: 25514

Застройщик должен был передать мне квартиру 8 месяцев назад, но позвонил и пригласил на приемку лишь в феврале 2015 года. Я осмотрел квартиру и подписал с застройщиком акт о недостатках квартиры, а через неделю получил от него односторонний акт приемки.

Кроме этих документов и договора я от застройщика ничего не получал и никаких иных документов не подписывал. После устранения недостатков я обратился к застройщику для подписания двухстороннего акта той же датой вместо одностороннего но получил отказ. По словам застройщика, такой акт является основанием для регистрации права и с такими актами уже около 50 человек без проблем зарегистрировали свои квартиры. Законно ли регистрировать квартиру по одностороннему акту и смогу ли я получить неустойку?

Консультация юриста сайта “ДОЛЬЩИК”

Сходная ситуация ранее уже обсуждалась на сайте http://защита-дольщиков.рф/help/134-0099

В силу ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки – разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. Правилами п. 10 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 09.06.2005 года № 82 так же подтверждается что для государственной регистрации права собственности на достаточно представления передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Таким образом, на органы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) не возложены обязанности по обязательной проверке соблюдения застройщиком порядка предварительного уведомления застройщиком участника долевого строительства о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупреждения о необходимости принятия объекта долевого строительства и последствиях бездействия. В связи с изложенным односторонний акт, представленный Вами в орган Росреестра по месту нахождения недвижимого имущества, будет рассматриваться в качестве надлежащего документа.

Вместе с тем, исходя из полученной от Вас информации можно сделать вывод о том что застройщиком не был соблюден порядок односторонней передачи Вам квартиры. Согласно ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ, лишь при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 указанной статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. Однако, такой способ передачи может применяться только в случае если застройщик обладает сведениями о получении Вами сообщения о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупреждения Вас о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства.

К сожалению, практика составления застройщиками односторонних актов передачи квартир, в отсутствие соблюдения порядка и условий такой передачи в последнее время принимает массовый характер, однако, судебная практика в большинстве случаев признает такую передачу квартир несостоявшейся. В качестве примера можно привести апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 02.04.2014 года по делу № 33-2997/2014, А-34, в котором указано что односторонний акт передачи объекта долевого строительства, составленный застройщиком при несоблюдении условий, указанных в ч. 6 ст. 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, не имеет юридической силы, так как от подписания двустороннего передаточного акта участник долевого строительства не уклонялся. С учетом изложенного, судебная коллегия пришла к выводу о том, что дольщик вправе требовать предоставления ему передаточного акта, необходимого для государственной регистрации права собственности на квартиру. Апелляционным определением по указанному делу на застройщика возложена обязанность предоставить дольщику подписанный застройщиком двусторонний акт приема-передачи квартиры в течение 5 дней с момента вступления решения в законную силу. Сходным образом Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда апелляционным определением от 16.01.2014 года по делу № 33-31/2014 признала недействительным односторонний акт о передаче объекта долевого строительства. Основанием для этого послужило отсутствие оснований для его оформления застройщиком до разрешения вопроса об устранении недостатков объекта долевого строительства. При этом, согласно описанным обстоятельствам дела, застройщиком было направлено, а участником долевого строительства – получено предварительное уведомление о готовности объекта к передаче с разъяснением последствий уклонения от получения. Однако, после получения дольщиком такого уведомления в адрес застройщика им было направлено требование об устранении недостатков объекта долевого строительства и передаче ему объекта долевого строительства по акту. Застройщик участнику долевого строительства ответа не направил, недостатки объекта долевого строительства не устранил, в связи с чем суд не усмотрел в действиях участника долевого строительства уклонения либо отказа от принятия объекта, поскольку закон в данном случае позволял ему не подписывать документ о передаче объекта долевого строительства до безвозмездного устранения застройщиком недостатков в разумный срок.

Таким образом, обращаясь с заявлением о государственной регистрации права на основании одностороннего акта Вы признаете своими действиями законность такого акта, тем самым, косвенно подтверждаете факт соблюдения застройщиком как правил о предварительном уведомлении Вас о готовности объекта к передаче и уведомлении о последствиях уклонения от получения квартиры, так и устранение застройщиком недостатков квартиры. При таких обстоятельствах спор о взыскании с застройщика неустойки за несвоевременную передачу квартиры может быть осложнен исследованием факта получения Вами сообщения о завершении строительства и момента когда вы, будучи добросовестным участником отношений с застройщиком, должны были приступить к ее приемке.

В связи с изложенным рекомендуем Вам учесть это в случае если Вы примете решение об обращении в Росреестр для государственной регистрации права на квартиру на основании одностороннего акта.

Оспаривание одностороннего акта приема-передачи квартиры

В декабре 2017 года купила квартиру по переуступке, хотя дом был сдан еще в июне. Получала документы из мфц уже в январе после праздников. В переуступке написано, что квартиру мне должны передать не ранее чем через 14 дней после получения зарегистрированного договора. Но так как мне перешли все права дольщика, я ждала письмо с приглашением на приемку от застройщика. Письмо пришло аж в апреле после моих многочисленных звонков в офис застройщика. Но само приглашение было датировано 30 января. То есть как будто забыли отправить. Я поехала тогда же в апреле на приемку квартиры в Санкт-Петербург (проживаю в другом регионе). В квартире нашлись недостатки, которые застройщик все лето устранял. 4 сентября я приехала в офис застройщика для подписания акта приема-передачи, где мне сообщили, что оказывается ими в одностороннем порядке подписан акт АЖ 12 февраля. Я подала в суд на оспаривание этого акта, так как согласие с этим актом влечет за собой обязанность оплачивать коммунальные услуги с февраля. А я не хочу их платить за то время что квартирой не пользовалась и застройщик устранял недостатки. Судья не принял иск с формулировкой буквально-“а чем вам этот акт мешает? Вы же все равно подписывать его собирались?” но я считаю, что нарушены мои права как дольщика по приемке квартиры, тем более что я осматривала квартиру каждый раз и каждый раз отправляла застройщику письмо заказное со списком недостатков.

Также судья говорит, что данное дело относится уже к ЗЗПП, а не 214 фз. И просит вместо пошлины в 300 р оплатить пошлину от стоимости спорного объекта. А это уже 31 тысяча.

Доводы, что я не принимаю и не согласна с этим актом судью не убедили.

Подскажите, прав он или нет? И какую пошлину я должна оплачивать?

Обжалуйте определение об ставлении и иска без движения в вышестоящий суд.

Спасибо за ответ!

Не прав относительно размера пошлины, подавайте частную жалобу определение судьи. Относительно того, что Вы пытаетесь оспорить односторонний акт, то вопрос спорный, поскольку подписать акт Вы должны;

в соответствии с п. 1 ст. 8 Федерального Закона № 214-ФЗ «Об участи в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Читать еще:  Является ли дорожный знак третьим лицом в ДТП?

В силу ч. 4 данной статьи застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Согласно п. 5 ст. 8 данной статьи участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Исходя из положений п. 6 ст. 8 данного ФЗ если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Таким образом, в силу действующего законодательства, возможность составления застройщиком одностороннего акта приема – передачи по договору долевого участия возможна в случае, если застройщик в предусмотренные законом сроки направил в адрес дольщика уведомление о необходимости подписания двустороннего акта приема – передачи с разъяснением дольщику ответственности за уклонение от приема – передачи объекта недвижимости и подписания двустороннего акта.

Признание недействительным одностороннего акта приемки-передачи квартиры

Суть иска: признание недействительным одностороннего акта приемки передачи квартиры

2018.08.30 Судом 1й инстанции вынесено решение по иску о взыскании неустойки – удовлетворено частично.

При этом, решение содержит такие фразы:

1) “Из материалов дела следует, что (дата1) (истцу) на основании одностороннего акта приемки-передачи квартиры была передана квартира, расположенная (там-то там-то). Данный акт никем не оспаривался.”

*Примечание: данный акт истец впервые увидел в материалах дела после вынесения решения;

2) “Принимая во внимание, что жилое помещение до настоящего времени НЕ передано истцам, суд приходит к выводу, что исковые требования о взыскании неустойки являются обоснованными”.

3) “Учитывая вышеизложенное, суд, оценив (. ) а также то, что в настоящее время квартира истцу ПЕРЕДАНА по акту, считает необходимым уменьшить размер неустойки до (смешной суммы)”.

2018.12.03 Судом 1й инстанции вынесено решение (в окончательной форме) по иску об обязании ответчика устранить недостатки жилого помещения (по результатам назначенной судом экспертизы)

2018.12.10 Судом 2й инстанции по жалобе истца (на решение по взысканию неустойки) вынесено определение – решение оставлено без изменения. Апелляционное определение истцом пока не получено.

*В суде 2й инстанции дали понять, что без решения суда вступившего в законную силу о признании недействительным одностороннего акта приемки-передачи квартиры, заседание можно считать оконченным.

Вопросы. Имеет ли смысл предпринять следующее:

А) Подать исковое заявление о признании недействительным одностороннего акта как самостоятельное требование, которое ранее не заявлялось (боюсь, откажут по ч.2 ст.61 ГПК РФ (” .. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела”) с учетом вышеупомянутого п.1) с приложением решения суда вступившего в законную силу об обязании ответчика устранить недостатков (копию апелляционной жалобы по данному делу истец пока не получал).

Б) Подать исковое заявление о пересмотре дела о взыскании неустойки в связи с вновь открывшимся обстоятельствами ч.3 ст. 392 ГПК РФ, а именно – вступление в законную силу решения суда, которым установлено несоответствие квартиры условиям договора (из чего следует, что направление одностороннего акта основано не на законе и противоречит п.6 ст.8 ФЗ-214, мотив отказа от принятия квартиры истца обоснован).

В) После возвращения дела по неустойке из суда 2й инстанции подать кассационные жалобы на решение суда первой инстанции и на апелляционное определение по неустойке, просить отменить решение и направить дело на новое рассмотрение в ином составе судей п.2 ч.1 ст. 390 ГПК РФ (где и уточнить исковые требования в части признания одностороннего акта недействительным).

Г) Обжаловать в суде 2й инстанции решение об обязании ответчика устранения недостатков в квартире, на основании п.4 ст. 198 ГПК РФ (в судебном решении односторонний акт не упоминается, но находится в материалах дела). Считаю идею неудачной, но вдруг кто-то поддержит (суд 2й инстанции установит / изменит решение тем, что односторонний акт при данных обстоятельствах дела недействителен).

И если “да”, то в какой последовательности/да и важна ли она с учетом СИД (по неустойке) 31.05.2019?

Заранее благодарен за ответ.

Ответы юристов ( 4 )

Согласно ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Спорный акт приема-передачи, составленный в одностороннем порядке, противоречит положениям ст. 8 указанного закона, поскольку у застройщика до разрешения вопроса об осмотре законченного строительством объекта долевого строительства и об устранении недостатков объекта долевого строительства не имеется оснований для его оформления, в связи с чем, такой документ подлежит признанию недействительным.

То есть при отказе участника от подписания передаточного акта, может быть составлен односторонний акт.

А) Подать исковое заявление о признании недействительным одностороннего акта как самостоятельное требование

Полагаю, что нужно подавать отдельное исковое заявление об оспаривании одностороннего передаточного акта. Хоть и указано

Данный акт никем не оспаривался.”

Вы просто не высказали возражений относительно данного акта. Отдельным исковым заявлением Вы его оспариваете в установленном законом порядке.

Б) Подать исковое заявление о пересмотре дела о взыскании неустойки в связи с вновь открывшимся обстоятельствами

Такой вариант тоже можно рассмотреть.

Вы хотите ссылаться на

К вновь открывшимся обстоятельствам относятся:
1) существенные для дела обстоятельства, которые не были и не могли быть известны заявителю;

Однако из моей практики могу сказать, что суды очень не охотно удовлетворяют заявления о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам решения суда.

  • 8,1 рейтинг
  • 929 отзывов

2018.12.03 Судом 1й инстанции вынесено решение (в окончательной форме) по иску об обязании ответчика устранить недостатки жилого помещения (по результатам назначенной судом экспертизы)

Поскольку согласно ч.6 ст.327 ГПК РФ в суде апелляционной инстанции нельзя изменить предмет или основание иска, то Вам следует подать иск о признании одностороннего акта приема-передачи квартиры в общем порядке, в Вашем случае это вполне допустимо, сам факт отсутствия оспаривания такого акта по делу о взысканию неустойки не лишает Вас права подать в общем порядке указанный иск:

А) Подать исковое заявление о признании недействительным одностороннего акта как самостоятельное требование, которое ранее не заявлялось Виктор

к подаче иска о признании одностороннего АПП недействительным, напротив, при определенных обстоятельствах решение суда по этому иску может служить доказательством при обращении с новым иском исходя из ч.2 ст.61 ГПК РФ.

2018.12.03 Судом 1й инстанции вынесено решение (в окончательной форме) по иску об обязании ответчика устранить недостатки жилого помещения (по результатам назначенной судом экспертизы)
Виктор

Частью 1 ст.7Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Читать еще:  Законно ли повышение оплаты за ЖКХ без предупреждения?

Согласно ч.2 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в том случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 ст.7 данного закона обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В свою очередь в силу ч.5 ст.8 N 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

То есть в том случае, если по Вашему требованию застройщик составил акт несоответствия квартиры обязательным требованиям, установленным законом, и не устранил недостатки, указанные в данном акте, то Вы имеете полное право не подписывать двусторонний акт приема-передачи квартиры, а односторонний акт от застройщика должен считаться недействительным вплоть до момента устранения строительно-технических недостатков.

Для наглядности в качестве примера положительного оспаривания одностороннего акта застройщика приведу сравнительно свежую судебную практику (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 25 июля 2017 г. № 4-КГ17-25):

«Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что ООО «МИЦ-СтройКапитал» не допустило нарушения срока устранения недостатков, поскольку исполнило обязательства в части возведения жилого дома, своевременно и надлежащим образом известило истца о готовности объекта, вводе его в эксплуатацию и необходимости принятия жилого помещения на основании акта приема-передачи. При этом недостатки, зафиксированные в акте комиссионного осмотра и дефектной ведомости от 25 января 2016 г., имеют легкоустранимый характер, не привели к ухудшению качества квартиры, не снизили ее потребительских свойств и не свидетельствуют о вине ответчика в нарушении сроков передачи объекта долевого строительства.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит данные выводы суда апелляционной инстанции не основанными на законе.
… Из содержания вышеуказанных норм права в их взаимосвязи и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что застройщик не подлежит освобождению от ответственности за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, если это связано с устранением отраженных в акте несоответствий объекта долевого строительства установленным требованиям.
Как установлено судами, объект долевого строительства был осмотрен истцом, о чем 25 января 2016 г. составлены акт осмотра и дефектная ведомость, содержащие указания на недостатки квартиры, то есть отказ принять объект долевого строительства был вызван нарушением ответчиком обязательства о передаче объекта долевого строительства, соответствующего условиям договора. При таких обстоятельствах выводы суда апелляционной инстанции об отсутствии вины ответчика в нарушении сроков передачи объекта долевого строительства ошибочны и противоречат положениям части 1 статьи 7 и части 5 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве, поскольку данное нарушение вызвано устранением выявленных и указанных 25 января 2016 г. в акте комиссионного осмотра и дефектной ведомости недостатков квартиры, повлекших несоответствие объекта долевого строительства параметрам строительной готовности, предусмотренной условиями договора долевого участия в строительстве и технической документации, в связи с чем Насонова Н.Г. воспользовалась правом требования устранения выявленных недостатков и правомерно отказалась от подписания передаточного акта, что соответствует положениям части 5 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве и не свидетельствует о злоупотреблении правом с ее стороны».

Оспаривание одностороннего акта приема-передачи квартиры.

Оспаривание одностороннего акта приема-передачи квартиры.

В последнее время участилась практика составления застройщиками односторонних передаточных актов квартир, так как отсутствуют четкие нормы, регулирующие конкретный порядок вынесения одностороннего акта.

В процессе покупки квартиры по Договору долевого участия, участнику долевого строительства остается только ждать и верить в добросовестность застройщика, в выполнении им своих обязательств по сдаче квартиры. Будет ли новая квартира соответствовать СНиПам и иным обязательным требованиям в области строительства, остается только гадать. Как правило, Дольщиков ждет сильное разочарование, когда застройщик приглашает участника долевого строительства на осмотр жилого помещения. В процессе осмотра может оказаться, например, что отсутствует теплоснабжение, на окнах плохо установлены створки, отсутствует входная дверь, кривые стены, а в подъезде незавершенный ремонт и повсюду не убраны строительные материалы.

В таких случаях участнику долевого строительства необходимо требовать составления Акта осмотра с указанием в нем всех недостатков. Но многие представители застройщика под любым предлогом отказываются подписывать подобные Акты, если они содержат много пунктов с недостатками, или просто вынуждают участника долевого строительства подписать, что жилое помещение недостатков не содержит. На словах представители застройщика гарантируют устранение недостатков, но на деле неизвестно, выполнят ли они свои обещания. Что делать в такой ситуации дольщику? Мы рекомендуем написать заявление, изложить в нем все выявленные дефекты и направить его ценным письмом с описью вложения в адрес застройщика, либо направлять такое заявление в офис застройщика с проставлением подписи представителя и печатью организации.

В качестве примера можно привести Апелляционное определение Московского городского суда от 22.11.2016 по делу N 33-47021/2016, в котором указано, что участнику долевого строительства необходимо требовать от застройщика по итогам осмотра квартиры составления акта с указанием выявленных недостатков, в случае отсутствия такого требования отказ участника от подписания передаточного акта расценивается как неуважительный. По итогам подобного отказа со стороны Дольщика Застройщик может уже составить односторонний акт.

Но ВАЖНО понимать: если вы подпишите акт приема-передачи квартиры без каких-либо недостатков, то считается, что квартира вам передана и Застройщик полностью исполнил все свои обязательства.

Часто застройщик игнорирует просьбу исправить недостатки, называя их несущественными и приглашает участника для подписания передаточного акта. В данном случае необходимо помнить, что в соответствии с п. 5 ст. 8 ФЗ-214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участники долевого строительства до подписания передаточного акта вправе потребовать от застройщика составление акта, в котором указывается несоответствие квартиры строительным требованиям, и отказаться от подписания передаточного акта квартиры до исполнения застройщиком обязанностей устранения недостатков в разумный срок.

В случае отказа участника от подписания передаточного акта, Застройщик чаще всего злоупотребляет своим правом, данным ему ст. 8 вышеуказанного Федерального закона и выносит односторонний акт приема-передачи. Если односторонней акт не будет оспорен, то застройщик вправе не устранять недостатки, выявленные в квартире. Также односторонний акт составляется в целях уменьшения периода просрочки сдачи объекта, а, следовательно, уменьшении суммы неустойки, положенной Дольщику за просрочку в передаче квартиры. Что делать, если застройщик отказывается подписывать акт с недостатками, выявленными в процессе приемки квартиры, читайте здесь.

Безусловно, Застройщик имеет право составить и направить участнику долевого строительства односторонний передаточный акт, но только в случае необоснованного уклонения от подписания акта и после истечения двухмесячного срока от даты ввода объекта в эксплуатацию. Если более сокращенный срок не установлен вашим договором.

Вынесение застройщиком одностороннего акта является необоснованным в следующих случаях.

  1. Участник долевого строительства в Акте осмотра указал на ряд существенных недостатков, а застройщик, не устранив их, составил односторонний передаточный акт.
  2. Односторонний передаточный акт вынесен до истечения двухмесячного срока с даты ввода объекта в эксплуатацию (в случае, если иной срок не предусмотрен договором).
  3. Застройщик не отправлял сообщений о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче и у него отсутствуют сведения о получении участником долевого строительства такого сообщения, а также отсутствуют сведения о возвращении оператором почтовой связи заказного письма с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.
Читать еще:  Законно ли продавец отказывает в возврате товара?

В случае, если действия застройщика попадают под вышеуказанные пункты, то необходимо в судебном порядке оспорить односторонний акт.

Далее есть несколько стратегий ведения судебного дела в зависимости от того, как быстро вы хотите приступить к ремонту вашей квартиры.

Вариант оспаривания одностороннего акта, при котором вы можете не дожидаясь решения суда, сразу делать ремонт в квартире

Необходимо до проведения ремонта, произвести техническую экспертизу, в которой нужно зафиксировать недостатки по квартире и произвести расчет стоимости устранения недостатков. Далее подаете иск на застройщика в суд. Ваши исковые требования будут об оспаривании одностороннего акта и взыскании в вашу пользу расходов, необходимых для устранения выявленных недостатков. Если застройщик не вовремя передал вам квартиру, то к исковым требованиям можно добавить взыскание неустойки, положенной вам по 214-ФЗ. Ремонт нужно производить официально с заключением договора и с официальным проведением всех платежей. Ну или по крайне мере официальным должен быть только договор и платежи на устранение выявленных недостатков. Прочие ремонтные работы вы можете проводить так как вам это понадобится. К моменту вынесения решения скорее всего ваша квартира уже будет отремонтирована и у вас на руках будут документальные подтверждения того, сколько вы реально потратили на устранение выявленных недостатков. Указанные документы необходимо будет приобщить к материалам судебного дела.

Если вам не нужно быстро делать ремонт, то есть еще одна стратегия ведения судебного дела.

Самым важным в судебном процессе по оспариванию одностороннего акта является представление суду доказательства того, что выявленные участником долевого строительства недостатки делают непригодным квартиру для использования по назначению. Например, подобным доказательством может служить назначенная судом судебная строительно-техническая экспертиза. Это по сути точно такая же экспертиза, которая проводилась и в первом случае. Отличие заключается в том, что организация, которая будет производить оценку недостатков, выбрана судом, а не вами! Суд одобрил экспертную организацию, а значит, доверие к подобным строительным отчетам у суда намного выше! Иногда происходит так, что ответчик дискредитирует отчет даже судебного эксперта и в такой ситуации может быть произведена повторная экспертиза. Только после того, как судебная экспертиза будет проведена и ее результаты устраивают суд, можно будет производить ремонт.

Доказательная база для оспаривания одностороннего акта имеет большое значение. В суд необходимо представить факт направления застройщику перечня выявленных недостатков и факт проведения осмотра квартиры. Все свои действия по приемке квартиры непременно оформляйте теми или иными документами. Чтобы действовать в строгом соответствии с законом, рекомендуем ознакомиться с пошаговой инструкцией, в которой подробно излагаются все необходимые действия Дольщика, связанные с приемкой квартиры.

В судебном порядке оспаривание одностороннего передаточного акта является сложным и трудоемким процессом, но при правильном формировании доказательной базы, положительный исход в пользу дольщика практически гарантирован.

39 комментариев читателей статьи “Оспаривание одностороннего акта приема-передачи квартиры.”

Здравствуйте! Ситуация такая, получено уведомление от застройщика о готовности передать объект по ДДУ. Объект имеет недостатки, направляются претензии, уведомления, акты осмотра, всё как полагается, но ничего не делается, недостатки не устраняются и так 1,5 года. Застройщику это надоело, он направляет 10.06.19. уведомление, что недостатки устранены и готов передать объект. 24.06.19 осмотр объекта, недостатки не устранены и этим же числом составляют односторонний акт.
Вопрос: Имел ли право застройщик составить односторонний акт до истечения 2-х месяцев после направления уведомления 10.06.19?

Добрый день. В данной ситуации важен факт того, когда было направлено уведомление о готовности объекта в принципе, не касаясь данных недостатков. Если это уведомление единственное — тогда застройщик не имел прав составлять односторонний акт. Если же данное уведомление не первое и в нем говорится непосредственно об устранении выявленных недостатков — тогда ситуация спорная и у застройщика, в принципе, было право на составление данного акта.

Здравствуйте!
Застройщик подписал АПП на машино-место в одностороннем порядке. По факту не работают ворота и машино-место пользоваться нельзя. Я об этом знал, и по телефону застройщику сказал что как сделают ворота — приду принимать. Через некоторое время получаю письмо с односторонним АПП. Ворота паркинга не работают до сих пор, пользоваться им нельзя.
Что можно сделать? Спасибо.

Добрый день. Можете починить их за свой счет, а затем предъявить требование по убыткам в компанию. Рекомендуем также заранее до починки сделать оценку стоимости работ.

Добрый день!
Срок сдачи объекта (квартиры) по ДДУ до 31.03.2019, по факту до настоящего времени (25.07.2019) застройщик не уведомил меня официальным письмом о готовности объекта (о готовности я узнал сам позвонив по телефону в отдел заселения).
В апреле и июне 2019 года совместно с представителем застройщика были произведены осмотры квартиры, в ходе которых составлены соответствующие акты осмотра с обнаруженными недостатками (подпись представителя застройщика имеется), до настоящего времени недостатки не устранены, о чем было сообщено застройщику двумя заказными письмами (ответа от застройщика не было).
Между тем, от застройщика получено письмо от 28.06.2019 о передаче квартиры в одностороннем порядке в связи с тем что я уклоняюсь от ее передачи, также в письме сказано что застройщик подтверждает, что сообщение о готовности квартиры к передаче было мне направлено заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении, и застройщик обладает сведениями о доставке мне указанного сообщения, однако я точно уверен что такого письмам я не получал. По данному письму я также направил претензию в адрес застройщика (ответа не получал).
Подскажите, вправе ли я требовать от застройщика выплаты неустойки и моральной компенсации? какие мои дальнейшие шаги действия? Заранее благодарю.

Добрый день. Да, вы Вправе требовать неустойки и иных компенсаций, весь вопрос в сроке. Исходя из приведенного Вами, просрочка будет считаться от 31.03.2019 до 28.06.2019. Подскажите, что у Вас за застройщик?

Застройщик у меня ООО «ФЛАГМАН» по генеральной доверенности АО «ИНГРАД»

Никита, я направлял претензионные письма в АО «ИНГРАД «, письма получены 27.06 и 10.07, а также в ООО «ФЛАГМАН», письма получены 09.07. и 24.07 и одно письмо (самое первое) вернулось мне обратно (более 30 дней доставки), пока ответов мне не поступало. Можно уже составлять иск в суд или стоит выждать срок 30 дней по всем письмам?

Здравствуйте!
Застройщик составил односторонний акт спустя месяц после осмотра квартиры, хотя по закону и по договору должен только спустя два месяца(а на почту выслал его спустя три месяца). Во-первых, не совсем понятно почему, а во-вторых можно ли это оспорить и есть ли в этом смысл?

Добрый день. Весь вопрос в том, когда застройщик направил уведомление о готовности объекта и в том, по каким именно причинам Вы не приняли квартиру. Уже исходя из этого можно понимать, стоит ли оспаривать акт или нет.

Добрый день. По ДДУ срок сдачи жилого дома 1й квартал 2019 года. Жилой дом фактически сдан в эскплуатацию 18.02.2019 года. О готовности объекта застройщик и передаче квартир дольщикам застройщик оповестил смс-уведомлением.
23 марта 2019 года мною была осмотрена квартира и обнаружены недостатки, в т.ч. существенные (отсутствие вентиляции в санузлах).
31.03.2019г. я направила застройщик письмо с приложением акта и просьбой устранить недостатки в 10С-дневнй срок. Письмо застройщик получил, но никаких ответов и уведомлений не поступало.
10.06.2019г. застройщик направил в мой адрес письмо о составлении акта приема-передачи квартиры от 30.03.2019г. в одностороннем порядке. В ответ я направила письмо о том, что не имею возможности подписать акт от 30.03.2019г., не осмотрев квартиру и не удостоверившись в устранении недостатков, и с просьбой назначить осмотр на 06.07.2019г.
Сегодня застройщик согласовал со мной время осмотра, но сообщил что я должна подписать акт от 30.03.2019г. Какие мои дальнейшие действия, чтобы акт приема-передачи все-таки был оформлен датой его реального подписания, а не «задним» числом.
Благодарю за ответ.

Добрый день. К сожалению, из каких-либо эффективных рычагов — только оспаривание одностороннего акта приема-передачи в суде, однако это чаще всего не стоит того. Попробуйте договориться, но отмечаем, что в любом случае Вам выгоднее подписать акт приема передачи пусть и от 30.03, но с двух сторон.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector